{"id":152,"date":"2025-07-12T21:07:08","date_gmt":"2025-07-12T14:07:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/reciprocal-agreement-under-thai-law\/"},"modified":"2026-10-10T12:45:05","modified_gmt":"2026-10-10T05:45:05","slug":"reciprocal-agreement-under-thai-law","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/reciprocal-agreement-under-thai-law\/","title":{"rendered":"Accords r\u00e9ciproques en vertu de la loi tha\u00eflandaise : protection des baux et limites de renouvellement"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Les tribunaux tha\u00eflandais ont appliqu\u00e9 des accords r\u00e9ciproques sp\u00e9ciaux prot\u00e9geant les locataires qui financent une construction ou qui procurent un autre avantage convenu au-del\u00e0 du loyer ordinaire. L\u2019article 540 du Code civil et commercial autorise \u00e9galement le renouvellement du bail. Les questions centrales sont celles de savoir ce que les parties ont r\u00e9ellement convenu, quand un nouveau bail a pris naissance et si le montage respecte la limite l\u00e9gale.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019arr\u00eat de la Cour supr\u00eame <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/4655-2566-lease-term-limit\/\">4655\/2566<\/a> rend ces distinctions essentielles. Une op\u00e9ration de 90 ans arrang\u00e9e d\u2019avance ne peut \u00eatre garantie simplement en qualifiant ses p\u00e9riodes ult\u00e9rieures de \u201c renouvellements \u201d. Cependant, des d\u00e9cisions ant\u00e9rieures confirment les droits d\u2019occupation fond\u00e9s sur la construction ainsi que certaines promesses de renouvellement. Ces d\u00e9cisions doivent \u00eatre lues ensemble.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Derni\u00e8re r\u00e9vision : 27 septembre 2026. Les treize arr\u00eats de la Cour supr\u00eame ci-dessous ont tous \u00e9t\u00e9 lus dans leur texte tha\u00ef, jusqu\u2019au dispositif ; l\u2019arr\u00eat 1627\/2505 ne subsiste que sous la forme d\u2019un sommaire publi\u00e9. Les articles 150, 168 \u00e0 172, 360, 361, 368, 369, 538, 540, 541, 560, 569, 1410 \u00e0 1412 et 1754 du Code civil et commercial sont cit\u00e9s dans leur version en vigueur dans notre Code annot\u00e9.<\/em><\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>Table des mati\u00e8res<\/h2><nav><ul><li class=\"\"><a href=\"#understanding-reciprocal-agreements-in-thai-law\">Qu\u2019est-ce qu\u2019un accord r\u00e9ciproque ?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#special-reciprocal-contracts-a-specialized-tool-for-lease-security\">Qu\u2019est-ce qui rend un bail un contrat r\u00e9ciproque sp\u00e9cial ?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#the-landscape-of-thai-lease-laws\">Enregistrement, limite de 30 ans et renouvellement<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#later-renewal-after-4655-2566\">Un renouvellement ult\u00e9rieur authentique peut-il \u00eatre valable ?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#declaration-of-intention-sections-168-171\">D\u00e9claration d\u2019intention : articles 168, 169 et 171<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#key-supreme-court-precedents-shaping-reciprocal-agreements\">Ce qu\u2019\u00e9tablissent les arr\u00eats de la Cour supr\u00eame<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#reciprocal-agreement-under-thai-law\">L\u2019accord lie-t-il les h\u00e9ritiers ou un acheteur ?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#structuring-a-contract-for-renewal-using-reciprocal-theory\">Comment prot\u00e9ger un v\u00e9ritable investissement dans une construction<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#alternative-security-mechanisms\">Autres protections et leurs limites<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#best-practices-for-legal-compliance\">Avant de signer aupr\u00e8s du bureau foncier<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#statutory-references\">R\u00e9f\u00e9rences l\u00e9gales<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"understanding-reciprocal-agreements-in-thai-law\">Qu\u2019est-ce qu\u2019un accord r\u00e9ciproque ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un contrat r\u00e9ciproque, ou <strong>\u0e2a\u0e31\u0e0d\u0e0d\u0e32\u0e15\u0e48\u0e32\u0e07\u0e15\u0e2d\u0e1a\u0e41\u0e17\u0e19<\/strong>, implique des obligations de part et d\u2019autre. Un bail ordinaire correspond d\u00e9j\u00e0 \u00e0 cette d\u00e9finition : le bailleur met le bien \u00e0 disposition et le locataire paie un loyer. L\u2019ajout du mot \u201c r\u00e9ciproque \u201d ne cr\u00e9e pas un nouveau droit r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-369\/\">Article 369 du CCC<\/a> permet g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 une partie de suspendre l\u2019ex\u00e9cution de ses obligations jusqu\u2019\u00e0 ce que l\u2019autre partie ex\u00e9cute ou offre d\u2019ex\u00e9cuter. Cette r\u00e8gle ne s\u2019applique pas lorsque l\u2019obligation de l\u2019autre partie n\u2019est pas encore exigible. La disposition r\u00e9git l\u2019ex\u00e9cution des obligations existantes ; elle ne cr\u00e9e pas le droit de renouveler un bail.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les articles 369 \u00e0 376 constituent le chapitre plus large consacr\u00e9 aux effets des contrats. Ils traitent \u00e9galement de questions telles que l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019ex\u00e9cution et la stipulation pour autrui. Ils ne constituent pas un r\u00e9gime l\u00e9gal autorisant des baux prolong\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"special-reciprocal-contracts-a-specialized-tool-for-lease-security\">Qu\u2019est-ce qui rend un bail un contrat r\u00e9ciproque sp\u00e9cial ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La jurisprudence tha\u00eflandaise reconna\u00eet <strong>\u0e2a\u0e31\u0e0d\u0e0d\u0e32\u0e15\u0e48\u0e32\u0e07\u0e15\u0e2d\u0e1a\u0e41\u0e17\u0e19\u0e1e\u0e34\u0e40\u0e28\u0e29\u0e22\u0e34\u0e48\u0e07\u0e01\u0e27\u0e48\u0e32\u0e2a\u0e31\u0e0d\u0e0d\u0e32\u0e40\u0e0a\u0e48\u0e32\u0e18\u0e23\u0e23\u0e21\u0e14\u0e32<\/strong>, commun\u00e9ment d\u00e9crit en anglais comme un contrat r\u00e9ciproque sp\u00e9cial allant au-del\u00e0 d\u2019un simple bail. La distinction d\u00e9pend de la substance de l\u2019accord.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un exemple typique est un accord selon lequel le locataire finance et construit un b\u00e2timent pour le propri\u00e9taire terrien en \u00e9change d\u2019une p\u00e9riode d\u2019occupation convenue. La propri\u00e9t\u00e9 du b\u00e2timent et le moment de sa cession font partie de l\u2019\u00e9change convenu.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le fait de d\u00e9penser de l\u2019argent pour la d\u00e9coration, l\u2019entretien ou des am\u00e9liorations pour la seule commodit\u00e9 du locataire n\u2019est pas automatiquement constitutif d\u2019un tel contrat. Les tribunaux examinent les obligations convenues, l\u2019avantage promis au propri\u00e9taire et les preuves d\u2019ex\u00e9cution. Il n\u2019existe pas de montant d\u2019investissement universel qui garantisse la reconnaissance.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La protection pratique est substantielle : les tribunaux ont fait respecter la p\u00e9riode d\u2019occupation convenue malgr\u00e9 l\u2019absence de formalit\u00e9s et, dans les cas appropri\u00e9s, \u00e0 l\u2019encontre de la succession du bailleur. Les arr\u00eats <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/8534-2542-construction-twenty-year-lease\/\">8534\/2542<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/3279-2524-construction-lease-binds-estate\/\">3279\/2524<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/2526-2531-construction-lease-heirs-limitation\/\">2526\/2531<\/a> en fournissent des exemples concrets. \u201c Super-bail \u201d est une description informelle, et non une cat\u00e9gorie l\u00e9gale distincte donnant droit automatiquement \u00e0 des d\u00e9cennies suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"the-landscape-of-thai-lease-laws\">Enregistrement, limite de 30 ans et renouvellement<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour un bail ordinaire d\u2019un bien immobilier, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-538\/\">article 538<\/a> exige une preuve \u00e9crite sign\u00e9e par la partie contre laquelle l\u2019ex\u00e9cution est demand\u00e9e. Un bail de plus de trois ans, ou pour la dur\u00e9e de vie d\u2019une personne, doit \u00eatre fait par \u00e9crit et enregistr\u00e9 pour \u00eatre ex\u00e9cutoire au-del\u00e0 de trois ans.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Selon le <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-540\/\">article 540<\/a>, un bail ordinaire \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e d\u2019un bien immobilier est limit\u00e9 \u00e0 30 ans. L\u2019article autorise express\u00e9ment le renouvellement pour une nouvelle p\u00e9riode allant jusqu\u2019\u00e0 30 ans \u00e0 compter du renouvellement. Un renouvellement futur valable doit \u00eatre distingu\u00e9 d\u2019un montage destin\u00e9 d\u00e8s le d\u00e9part \u00e0 obtenir une dur\u00e9e plus longue interdite.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/4655-2566-lease-term-limit\/\">Arr\u00eat de la Cour supr\u00eame n\u00b0 4655\/2566<\/a>, les parties ont combin\u00e9 un bail initial de 30 ans avec deux promesses suppl\u00e9mentaires de 30 ans conclues le m\u00eame jour, ont r\u00e9gl\u00e9 les p\u00e9riodes suivantes d\u2019avance et ont maintenu les conditions de loyer initiales. La Cour a consid\u00e9r\u00e9 les promesses de renouvellement comme une tentative de contourner l\u2019article 540 et a jug\u00e9 ces parties nulles.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019article 538 concerne la preuve et l\u2019enregistrement ; l\u2019article 540 concerne la dur\u00e9e et le renouvellement. Une exception jurisprudentielle concernant la premi\u00e8re question ne cr\u00e9e pas, sans autre fondement jurisprudentiel, une exception \u00e0 la seconde. Dans <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/4655-2566-lease-term-limit\/\">4655\/2566<\/a>, la Cour a \u00e9galement rejet\u00e9 l\u2019ex\u00e9cution des promesses de prolongation en tant qu\u2019obligations personnelles. Requalifier le m\u00eame montage interdit ne rem\u00e9dierait pas \u00e0 ce vice.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019affirmation relative aux 30 ans doit \u00e9galement \u00eatre nuanc\u00e9e. L\u2019article 541 permet un bail pour la dur\u00e9e de vie du bailleur ou du locataire. Par ailleurs, la <a href=\"https:\/\/www.dol.go.th\/knowledge-land-department\/law\/act\/act-822003891318263808\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Loi de 1999 relative aux baux \u00e0 des fins commerciales et industrielles<\/a> pr\u00e9voit des baux enregistr\u00e9s remplissant les conditions, d\u2019une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 30 ans et jusqu\u2019\u00e0 50 ans, sous r\u00e9serve de ses exigences. Ni l\u2019une ni l\u2019autre exception ne d\u00e9coule simplement de l\u2019investissement d\u2019un locataire r\u00e9sidentiel dans une construction.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"later-renewal-after-4655-2566\">Un renouvellement ult\u00e9rieur authentique peut-il \u00eatre valable ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Oui. L\u2019article 540 autorise express\u00e9ment le renouvellement pour une nouvelle p\u00e9riode ne d\u00e9passant pas 30 ans \u00e0 compter de la date du renouvellement.<\/strong> Un nouveau bail convenu apr\u00e8s l\u2019expiration a un fondement l\u00e9gal. Il n\u2019exige pas d\u2019obligations sp\u00e9ciales de construction pour \u00eatre simplement valable ; le loyer ordinaire et l\u2019usage du bien cr\u00e9ent d\u00e9j\u00e0 des obligations r\u00e9ciproques.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il existe \u00e9galement des bases juridiques pour un nouveau bail d\u00e9coulant de l\u2019acceptation d\u2019une promesse ant\u00e9rieure valide. Dans l\u2019affaire <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/1925-2517-written-acceptance-lease-renewal\/\">1925\/2517<\/a>, le bail initial de trois ans promettait trois ann\u00e9es suppl\u00e9mentaires si le locataire le notifiait par \u00e9crit dans le mois suivant l\u2019expiration. Le locataire l\u2019a fait. La Cour a jug\u00e9 que l\u2019acceptation cr\u00e9ait imm\u00e9diatement le nouveau bail, sans qu\u2019un autre document contractuel soit n\u00e9cessaire. Il s\u2019agit d\u2019une jurisprudence directement applicable \u00e0 un renouvellement ult\u00e9rieur, m\u00eame si elle ne concernait pas une tentative d\u2019obtenir plus de 30 ans.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/4872-2539-lease-renewal-heir-acceptance\/\">4872\/2539<\/a>, la Cour a confirm\u00e9 une nouvelle p\u00e9riode de trois ans faisant suite \u00e0 un bail initial de 15 ans. L\u2019accord initial pr\u00e9voyait un loyer de r\u00e9f\u00e9rence et un droit de renouvellement. La Cour a rejet\u00e9 l\u2019argument selon lequel la clause de renouvellement r\u00e9p\u00e9t\u00e9 violait l\u2019ordre public au vu de ces faits. Cette jurisprudence m\u00e9rite d\u2019\u00eatre examin\u00e9e en parall\u00e8le avec l\u2019affaire <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/4655-2566-lease-term-limit\/\">4655\/2566<\/a>; aucune des deux affaires ne devrait \u00eatre r\u00e9duite \u00e0 un slogan sur l\u2019ensemble des clauses de renouvellement.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La distinction propos\u00e9e est donc plus pr\u00e9cise que \u201c les renouvellements automatiques sont invalides, les renouvellements ult\u00e9rieurs sont valables \u201d. Dans l\u2019affaire <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/4655-2566-lease-term-limit\/\">4655\/2566<\/a>, la clause d\u00e9pendait d\u00e9j\u00e0 de la volont\u00e9 du locataire de poursuivre, mais les documents du m\u00eame jour et les paiements anticip\u00e9s r\u00e9v\u00e9laient d\u00e8s l\u2019origine un arrangement de 90 ans. \u00c0 l\u2019inverse, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/1925-2517-written-acceptance-lease-renewal\/\">1925\/2517<\/a> montre qu\u2019une promesse ant\u00e9rieure peut donner lieu \u00e0 un bail ult\u00e9rieur de courte dur\u00e9e ex\u00e9cutoire lorsqu\u2019elle est d\u00fbment accept\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour les accords r\u00e9ciproques sp\u00e9ciaux, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/1627-2505-construction-contribution-fourteen-year-lease\/\">1627\/2505<\/a> offre un autre exemple positif. Une contribution de construction a soutenu une p\u00e9riode d\u2019occupation totale convenue de 14 ans, exprim\u00e9e en p\u00e9riodes successives de trois ans. Le r\u00e9sum\u00e9 publi\u00e9 indique que le locataire pouvait faire valoir cette entente et demander l\u2019enregistrement. Cela signifiait la r\u00e9alisation de la dur\u00e9e totale initialement convenue, et non un nouveau droit allant au-del\u00e0 des 30 ans.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un r\u00e9sultat diff\u00e9rent s'est produit dans <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/379-2511-special-lease-status-after-expiry\/\">379\/2511<\/a>. L\u2019accord initial de six ans concernant la construction a expir\u00e9 ; la location subs\u00e9quente a \u00e9t\u00e9 ordinaire malgr\u00e9 un autre paiement forfaitaire. Nous en d\u00e9duisons que le statut r\u00e9ciproque sp\u00e9cial pour une p\u00e9riode ult\u00e9rieure n\u00e9cessite la preuve d\u2019un \u00e9change qualifiant pour cette p\u00e9riode. L\u2019investissement ant\u00e9rieur ne la fournit pas automatiquement.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Par exemple, apr\u00e8s l\u2019expiration, les parties pourraient convenir d\u2019une nouvelle dur\u00e9e licite en \u00e9change d\u2019un loyer et d\u2019une reconstruction substantielle et pr\u00e9cis\u00e9e au profit du propri\u00e9taire. L\u2019argument reposerait sur l\u2019article 540 pour le renouvellement et sur la jurisprudence relative \u00e0 la construction pour la nature du nouvel \u00e9change. <strong>Cet argument combin\u00e9 constitue une application raisonn\u00e9e de la jurisprudence, et non une solution retenue dans les affaires cit\u00e9es approuvant un nouveau renouvellement r\u00e9ciproque sp\u00e9cial de 30 ans apr\u00e8s une premi\u00e8re p\u00e9riode de 30 ans.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L'accord ult\u00e9rieur doit \u00e9galement \u00eatre suffisamment pr\u00e9cis. Dans l\u2019affaire <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions-about-lease-in-thailand\/#dika-3801-2555\">3801\/2555<\/a>, une formulation pr\u00e9voyant d\u2019ajuster \u00e9quitablement le loyer ou la dur\u00e9e n\u2019a pas cr\u00e9\u00e9 d\u2019engagement ex\u00e9cutoire, et la proposition ult\u00e9rieure du locataire n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 accept\u00e9e. De nouveaux travaux, un loyer r\u00e9vis\u00e9 ou une signature ult\u00e9rieure constituent des \u00e9l\u00e9ments de preuve pertinents\u00a0; aucun ne garantit \u00e0 lui seul la validit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"declaration-of-intention-sections-168-171\">D\u00e9claration d\u2019intention : articles 168, 169 et 171<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-168\/\">Article 168<\/a> traite du moment o\u00f9 une d\u00e9claration faite \u00e0 une personne pr\u00e9sente prend effet : lorsque cette personne en prend connaissance. Cela inclut le t\u00e9l\u00e9phone et les moyens de communication imm\u00e9diate similaires. L\u2019article 169 r\u00e9git g\u00e9n\u00e9ralement la d\u00e9claration adress\u00e9e \u00e0 un destinataire absent, qui prend effet lorsqu\u2019elle parvient \u00e0 ce destinataire. Pour une notification de renouvellement, le mode de communication, le destinataire et la preuve de r\u00e9ception sont donc importants.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019article 171 exige une interpr\u00e9tation fond\u00e9e sur l\u2019intention v\u00e9ritable plut\u00f4t que sur la formulation litt\u00e9rale seule. L\u2019article 368 ajoute la bonne foi et l\u2019usage courant lors de l\u2019interpr\u00e9tation des contrats. Lisez le bail original, les annexes, la correspondance, les relev\u00e9s de paiement et les obligations de construction ensemble. Un document ult\u00e9rieur peut indiquer un nouvel accord ou simplement r\u00e9p\u00e9ter l\u2019arrangement initial ; sa date et son \u00e9tiquette ne r\u00e9solvent pas cette question.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La communication et la formation du contrat sont li\u00e9es mais distinctes. L\u2019article 361 situe g\u00e9n\u00e9ralement la formation entre absents au moment o\u00f9 l\u2019acceptation parvient \u00e0 l\u2019offrant. L\u2019arr\u00eat <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/1925-2517-written-acceptance-lease-renewal\/\">1925\/2517<\/a> illustre l\u2019\u00e9tape d\u00e9terminante : l\u2019acceptation \u00e9crite, en temps utile, d\u2019une promesse de renouvellement suffisamment pr\u00e9cise. Un souhait de rester, sans engagement licite correspondant, ne peut suppl\u00e9er toutes les conditions manquantes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le d\u00e9c\u00e8s avant l\u2019acceptation n\u00e9cessite une analyse plus approfondie. Dans l\u2019affaire <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions-about-lease-in-thailand\/#dika-1213-2517\">1213\/2517<\/a>, la Grande Chambre a refus\u00e9 de donner effet \u00e0 une promesse de renouvellement qui n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 accept\u00e9e avant le d\u00e9c\u00e8s du bailleur, le locataire ayant eu connaissance du d\u00e9c\u00e8s avant l\u2019acceptation. Le jugement a appliqu\u00e9 l\u2019article 360 et la num\u00e9rotation du Code alors en vigueur. Il ne doit pas \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9 comme une d\u00e9cision appliquant l\u2019actuel article 168.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En revanche, dans <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/4872-2539-lease-renewal-heir-acceptance\/\">4872\/2539<\/a>, il n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli que le locataire avait connaissance du d\u00e9c\u00e8s avant l\u2019acceptation. La Cour a appliqu\u00e9 l\u2019article 169, alin\u00e9a 2, en combinaison avec l\u2019article 360, et a confirm\u00e9 l\u2019obligation de renouvellement \u00e0 l\u2019encontre de l\u2019h\u00e9ritier. Ces r\u00e9sultats contrast\u00e9s montrent pourquoi une chronologie pr\u00e9cise de la d\u00e9claration, de la r\u00e9ception, de l\u2019acceptation et de la connaissance est importante.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Enfin, les articles 150 et 172 traitent de la nullit\u00e9 : un acte juridique illicite peut \u00eatre nul, et un acte nul ne peut \u00eatre ratifi\u00e9. Une transaction licite v\u00e9ritablement nouvelle doit \u00eatre distingu\u00e9e d\u2019une tentative de confirmation d\u2019une prolongation nulle. Les articles 168 et 169 d\u00e9terminent l\u2019efficacit\u00e9 d\u2019une d\u00e9claration ; ils ne valident pas un objet illicite.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"key-supreme-court-precedents-shaping-reciprocal-agreements\">Ce qu\u2019\u00e9tablissent les arr\u00eats de la Cour supr\u00eame<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les r\u00e9f\u00e9rences suivantes distinguent les accords de construction ex\u00e9cutoires, le renouvellement par acceptation et les limites \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution. Les liens m\u00e8nent aux r\u00e9sum\u00e9s d\u2019affaires de ThaiLawOnline, qui comportent des liens vers les textes tha\u00efs des jugements ou les recueils publi\u00e9s utilis\u00e9s comme sources. Les ann\u00e9es des affaires sont exprim\u00e9es selon l\u2019\u00e8re bouddhique.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>L\u2019arr\u00eat de la Cour supr\u00eame<\/th><th>Ce que l\u2019arr\u00eat \u00e9taye<\/th><th>Port\u00e9e ou r\u00e9serve<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/4655-2566-lease-term-limit\/\">4655\/2566<\/a><\/td><td>Des promesses faites le m\u00eame jour pour deux nouvelles dur\u00e9es de 30 ans, avec paiement anticip\u00e9, \u00e9taient nulles comme contournement de l\u2019article 540.<\/td><td>N\u2019abolit pas le renouvellement pr\u00e9vu par l\u2019article 540.<\/td><\/tr><tr><td><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/1627-2505-construction-contribution-fourteen-year-lease\/\">1627\/2505<\/a><\/td><td>Les contributions de construction ont \u00e9tay\u00e9 un accord portant sur une dur\u00e9e totale de 14 ans, exprim\u00e9e en p\u00e9riodes successives de trois ans.<\/td><td>Application du d\u00e9lai total convenu ; pas de prolongation au-del\u00e0 de 30 ans.<\/td><\/tr><tr><td><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/1925-2517-written-acceptance-lease-renewal\/\">1925\/2517<\/a><\/td><td>L'acceptation \u00e9crite intervenue en temps utile d'une promesse de renouvellement a cr\u00e9\u00e9 un nouveau bail de trois ans sans autre document contractuel.<\/td><td>Fondement direct du renouvellement par acceptation\u00a0; l\u2019affaire concernait des baux de courte dur\u00e9e.<\/td><\/tr><tr><td><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/4872-2539-lease-renewal-heir-acceptance\/\">4872\/2539<\/a><\/td><td>Une dur\u00e9e suppl\u00e9mentaire de trois ans, \u00e0 la suite d\u2019un bail de 15 ans, a \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9e \u00e0 l\u2019encontre d\u2019un h\u00e9ritier ; les articles 169(2) et 360 ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9terminants.<\/td><td>La Cour a rejet\u00e9 l'exception d'ordre public sur ces faits, et non une structure pr\u00e9pay\u00e9e de 90 ans.<\/td><\/tr><tr><td><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/8534-2542-construction-twenty-year-lease\/\">8534\/2542<\/a><\/td><td>L'obligation de construction du locataire a justifi\u00e9 l'ex\u00e9cution d'une p\u00e9riode d'occupation convenue de 20 ans malgr\u00e9 l'absence d'\u00e9crit et d'enregistrement.<\/td><td>La p\u00e9riode restante faisait partie de l'\u00e9change initial.<\/td><\/tr><tr><td><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/3279-2524-construction-lease-binds-estate\/\">3279\/2524<\/a><\/td><td>Un accord de construction de 30 ans, les b\u00e2timents revenant au propri\u00e9taire \u00e0 l'expiration, liait la succession du propri\u00e9taire.<\/td><td>La Cour a confirm\u00e9 la protection pour la p\u00e9riode convenue de 30 ans.<\/td><\/tr><tr><td><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/2526-2531-construction-lease-heirs-limitation\/\">2526\/2531<\/a><\/td><td>Une convention de construction de 20 ans a li\u00e9 les h\u00e9ritiers ; la demande d\u2019expulsion de la succession a \u00e9chou\u00e9.<\/td><td>La demande reconventionnelle distincte en enregistrement a \u00e9chou\u00e9 en raison du d\u00e9lai de prescription successorale.<\/td><\/tr><tr><td><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/379-2511-special-lease-status-after-expiry\/\">379\/2511<\/a><\/td><td>Apr\u00e8s l'expiration d'un accord de construction de six ans, la location ult\u00e9rieure a \u00e9t\u00e9 ordinaire malgr\u00e9 un autre paiement forfaitaire.<\/td><td>Le statut de r\u00e9ciprocit\u00e9 sp\u00e9ciale ne se prolonge pas automatiquement pour une p\u00e9riode ult\u00e9rieure.<\/td><\/tr><tr><td><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/412-2511-special-reciprocal-lease-unpaid-rent\/\">412\/2511<\/a><\/td><td>Une convention de construction de 11 ans remplissait les conditions d'un traitement sp\u00e9cial, mais la possibilit\u00e9 de r\u00e9siliation en cas de non-paiement restait ouverte.<\/td><td>Le statut sp\u00e9cial ne dispense pas le locataire de ses obligations locatives.<\/td><\/tr><tr><td><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/2759-2534-car-park-lease-duration-renewal\/\">2759\/2534<\/a><\/td><td>La dur\u00e9e propre de l\u2019accord de construction du parking \u00e9tait d\u00e9terminante ; une invitation \u00e0 discuter d\u2019une nouvelle location n\u2019\u00e9tait pas une offre.<\/td><td>L'investissement et un bail de b\u00e2timent s\u00e9par\u00e9 n'ont pas \u00e9tabli une dur\u00e9e de parking plus longue.<\/td><\/tr><tr><td><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions-about-lease-in-thailand\/#dika-3801-2555\">3801\/2555<\/a><\/td><td>Des formulations vagues concernant le loyer \u00e9quitable et la dur\u00e9e n\u2019ont pas permis d\u2019\u00e9tablir un engagement de renouvellement contraignant.<\/td><td>Une proposition ult\u00e9rieure non accept\u00e9e ne pouvait pas combler le vide.<\/td><\/tr><tr><td><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions-about-lease-in-thailand\/#dika-1213-2517\">1213\/2517<\/a><\/td><td>La Grande Chambre a rejet\u00e9 l'ex\u00e9cution d'une promesse de renouvellement non accept\u00e9e alors que le locataire avait connaissance du d\u00e9c\u00e8s du bailleur avant l'acceptation.<\/td><td>Distinguer une obligation contractuelle existante d'une promesse attendant encore son acceptation.<\/td><\/tr><tr><td><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions-about-lease-in-thailand\/#dika-4208-2567\">4208\/2567<\/a><\/td><td>La Cour supr\u00eame a annul\u00e9 et renvoy\u00e9 l'affaire car la cour d'appel n'avait pas statu\u00e9 pleinement sur la demande reconventionnelle.<\/td><td>La d\u00e9cision de la cour d\u2019appel concernant le contrat sp\u00e9cial n\u2019\u00e9tait pas une d\u00e9cision d\u00e9finitive de la Cour supr\u00eame quant au fond.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"reciprocal-agreement-under-thai-law\">L\u2019accord lie-t-il les h\u00e9ritiers ou un acheteur ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les autorit\u00e9s soutiennent plus qu\u2019une simple d\u00e9claration g\u00e9n\u00e9rale selon laquelle la r\u00e9ciprocit\u00e9 am\u00e9liore la pouvoir de n\u00e9gociation. Dans l\u2019arr\u00eat <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/3279-2524-construction-lease-binds-estate\/\">3279\/2524<\/a>, des locataires avaient construit sur le terrain dans le cadre d\u2019un arrangement de 30 ans, les b\u00e2timents devant revenir au propri\u00e9taire \u00e0 l\u2019expiration. La Cour supr\u00eame a confirm\u00e9 le rejet de l\u2019action en expulsion intent\u00e9e par la succession, car la p\u00e9riode convenue n\u2019\u00e9tait pas \u00e9coul\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/2526-2531-construction-lease-heirs-limitation\/\">2526\/2531<\/a>, un apport de 110 000 bahts \u00e0 la construction a \u00e9tay\u00e9 un accord de 20 ans comprenant l\u2019autorisation de sous-louer. La Cour a jug\u00e9 que les droits et obligations r\u00e9ciproques sp\u00e9ciaux se transmettaient aux h\u00e9ritiers et a rejet\u00e9 l\u2019expulsion. Cependant, la demande reconventionnelle distincte du locataire en enregistrement \u00e9tait prescrite en vertu de l\u2019article 1754, alin\u00e9a 3, ayant \u00e9t\u00e9 introduite plus d\u2019un an apr\u00e8s la connaissance du d\u00e9c\u00e8s du bailleur. La protection contre l\u2019expulsion et le succ\u00e8s d\u2019une demande d\u2019enregistrement \u00e9taient des r\u00e9sultats distincts.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une obligation existante au titre d\u2019un tel contrat doit \u00eatre distingu\u00e9e d\u2019une promesse de renouvellement non accept\u00e9e, comme le montrent les r\u00e9sultats oppos\u00e9s des arr\u00eats <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions-about-lease-in-thailand\/#dika-1213-2517\">1213\/2517<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/4872-2539-lease-renewal-heir-acceptance\/\">4872\/2539<\/a> . Une clause \u201c h\u00e9ritiers et successeurs \u201d devrait accompagner l\u2019analyse de l\u2019obligation effective, de sa formation et des r\u00e8gles successorales applicables.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une vente soul\u00e8ve une autre question. <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-569\/\">Article 569<\/a> maintient le bail immobilier lors du transfert de propri\u00e9t\u00e9 et transmet les droits et obligations du c\u00e9dant au titre du bail au cessionnaire. Il n\u2019\u00e9tablit pas que chaque promesse distincte de construction, de remboursement ou de renouvellement lie automatiquement tout acheteur. D\u00e9terminez ce qui se transmet de plein droit et ce qui requiert une reprise expresse des obligations, ainsi qu\u2019un enregistrement appropri\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"structuring-a-contract-for-renewal-using-reciprocal-theory\">Comment prot\u00e9ger un v\u00e9ritable investissement dans une construction<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Commencez par une dur\u00e9e de bail l\u00e9gale et inscrivez le bail aupr\u00e8s du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-office\/\">bureau foncier<\/a> lorsque cela est requis. Un argument judiciaire fond\u00e9 sur la r\u00e9ciprocit\u00e9 sp\u00e9ciale est un recours possible apr\u00e8s un litige, et non une raison sens\u00e9e de laisser un investissement \u00e0 long terme non enregistr\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Notez les travaux convenus, les plans, les dates d\u2019ach\u00e8vement, les co\u00fbts approuv\u00e9s et les preuves de paiement. Indiquez qui poss\u00e8de les b\u00e2timents lors de l\u2019occupation et \u00e0 la fin de la p\u00e9riode de location, ainsi que ce qui se passe en cas de r\u00e9siliation anticip\u00e9e, de dommages, d\u2019abandon ou de vente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les obligations du propri\u00e9taire doivent \u00eatre tout aussi claires : remise de la possession, coop\u00e9ration pour l\u2019enregistrement et les permis, acc\u00e8s et services convenus. Pr\u00e9voyez les mises en demeure et la possibilit\u00e9 de rem\u00e9dier aux manquements. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, pr\u00e9voyez une formule d\u2019indemnisation licite en cas d\u2019obligation non ex\u00e9cut\u00e9e ou de r\u00e9siliation anticip\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour une clause de renouvellement, pr\u00e9cisez le bien, la dur\u00e9e, le loyer ou un mode de calcul applicable, le d\u00e9lai d\u2019acceptation, l\u2019adresse de notification, le mode de remise et les obligations d\u2019enregistrement. Distinguez une promesse contraignante d\u2019un accord de n\u00e9gocier. Pour un \u00e9change ult\u00e9rieur propos\u00e9 fond\u00e9 sur une construction, pr\u00e9cisez les travaux suppl\u00e9mentaires et le droit d\u2019occupation correspondant. L\u2019article 369 contribue \u00e0 r\u00e9gir l\u2019ex\u00e9cution d\u2019une obligation r\u00e9ciproque existante ; il ne cr\u00e9e pas \u00e0 lui seul une dur\u00e9e suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ne pr\u00e9sumez pas que les fonds pr\u00e9pay\u00e9s pour le renouvellement soient automatiquement perdus ou automatiquement r\u00e9cup\u00e9rables. Toute demande de remboursement n\u00e9cessite une analyse distincte du contrat, de la cause de l\u2019invalidit\u00e9, des r\u00e8gles de restitution, des d\u00e9lais et de la capacit\u00e9 du b\u00e9n\u00e9ficiaire \u00e0 payer.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"alternative-security-mechanisms\">Autres protections et leurs limites<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/superficies-right\/\">Droit de superficie<\/a>.<\/strong> En vertu des articles 1410 \u00e0 1412, ce droit permet la propri\u00e9t\u00e9 distincte de b\u00e2timents, d\u2019ouvrages ou de plantations sur ou sous le terrain d\u2019autrui. Il n\u00e9cessite une constitution et un enregistrement en bonne et due forme. Sa dur\u00e9e peut \u00eatre une p\u00e9riode fixe ou la dur\u00e9e de vie du propri\u00e9taire foncier ou du titulaire du droit, sous r\u00e9serve des r\u00e8gles applicables. Ce n\u2019est pas simplement un autre nom pour un bail ou un sap ing sith. Coordonnez ses dispositions relatives \u00e0 la dur\u00e9e et \u00e0 la r\u00e9siliation avec le bail.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/sap-ing-sith-in-thailand\/\">Sap ing sith<\/a>.<\/strong> Il s\u2019agit d\u2019un droit enregistr\u00e9 distinct en vertu de la l\u00e9gislation de 2019, avec ses propres r\u00e8gles relatives \u00e0 l\u2019usage, au transfert, \u00e0 la succession et \u00e0 l\u2019hypoth\u00e8que. Sa dur\u00e9e maximale est de 30 ans. Il ne convertit pas un bail d\u2019habitation en occupation garantie de 90 ans.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>S\u00fbret\u00e9 hypoth\u00e9caire.<\/strong> Une hypoth\u00e8que correctement enregistr\u00e9e peut garantir une dette v\u00e9ritable et ex\u00e9cutoire en droit, telle qu\u2019une obligation de remboursement document\u00e9e. Sa valeur d\u00e9pend de l\u2019obligation garantie, de la hi\u00e9rarchie des cr\u00e9anciers, de la valeur du bien immobilier et de l\u2019ex\u00e9cution de la proc\u00e9dure. Une hypoth\u00e8que ne permet pas de continuer \u00e0 occuper le bien ou de valider une promesse de renouvellement nulle.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Garanties et soci\u00e9t\u00e9s.<\/strong> Une garantie exige une r\u00e9daction minutieuse autour d\u2019une obligation licite. Ni un garant ni une soci\u00e9t\u00e9 ne garantissent le renouvellement du bail. Une soci\u00e9t\u00e9 titulaire du bail reste soumise aux r\u00e8gles applicables au bail et ne l\u00e8ve pas les restrictions relatives \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re des \u00e9trangers.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"best-practices-for-legal-compliance\">Avant de signer aupr\u00e8s du bureau foncier<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">V\u00e9rifiez le titre de propri\u00e9t\u00e9, la propri\u00e9t\u00e9, les hypoth\u00e8ques existantes et les autres charges enregistr\u00e9es. Confirmez le pouvoir de signature, les consentements n\u00e9cessaires, l\u2019acc\u00e8s l\u00e9gal et l\u2019usage pr\u00e9vu du b\u00e2timent avant de payer des sommes importantes. Si une hypoth\u00e8que existe d\u00e9j\u00e0, \u00e9valuez l\u2019effet de sa r\u00e9alisation sur le bail et les droits de construction envisag\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pr\u00e9parez des documents coh\u00e9rents en tha\u00ef et en anglais pour les parties et pour la proc\u00e9dure d\u2019enregistrement. Une convention priv\u00e9e n\u2019est pas invalide simplement parce qu\u2019elle est r\u00e9dig\u00e9e en anglais. Toutefois, l\u2019enregistrement au bureau foncier exige les instruments tha\u00efs appropri\u00e9s et les pi\u00e8ces justificatives ; une traduction seule ne suffit pas \u00e0 enregistrer un droit.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Notre approche consiste \u00e0 s\u00e9curiser la p\u00e9riode d\u2019occupation licite, \u00e0 documenter l\u2019\u00e9change li\u00e9 \u00e0 la construction et \u00e0 \u00e9tablir comment tout bail ult\u00e9rieur prendra naissance. Les affaires d\u00e9montrent que des accords r\u00e9ciproques sp\u00e9ciaux peuvent offrir une protection ex\u00e9cutoire. Une analyse s\u00e9rieuse du renouvellement aborde \u00e9galement l\u2019article 540, l\u2019efficacit\u00e9 de l\u2019acceptation et la distinction entre une nouvelle dur\u00e9e licite et un montage plus long interdit fix\u00e9 d\u00e8s le d\u00e9part.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">ThaiLawOnline examine les <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/lease-agreement-in-thailand\/\">contrats de bail<\/a>, les obligations de construction, les <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/due-diligence\/\">v\u00e9rifications du titre et des charges<\/a> et les dispositifs de s\u00fbret\u00e9 connexes. <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/property-lawyer-in-bangkok\/\">Contactez notre \u00e9quipe immobili\u00e8re<\/a> avant d\u2019engager des fonds dans un bail \u00e0 long terme.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"statutory-references\">R\u00e9f\u00e9rences l\u00e9gales<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/\">Articles 150, 168 \u00e0 172, 360 \u00e0 361 et 368 du CCC<\/a>: validit\u00e9, communication, interpr\u00e9tation et formation. <a href=\"https:\/\/www.drthawip.com\/civilandcommercialcode\/053\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Article 369 et le chapitre \u00ab Effets du contrat \u00bb<\/a>: ex\u00e9cution r\u00e9ciproque. <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/\">Articles 538, 540, 541, 560 et 569<\/a>: formalit\u00e9s du bail, dur\u00e9e et renouvellement, baux viagers, non-paiement et transfert de propri\u00e9t\u00e9. Article 1754, alin\u00e9a 3 (action d\u2019un cr\u00e9ancier contre une succession, un an \u00e0 compter de la connaissance du d\u00e9c\u00e8s), appliqu\u00e9 dans l\u2019affaire <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/2526-2531-construction-lease-heirs-limitation\/\">2526\/2531<\/a>, est pertinent quant au d\u00e9lai applicable \u00e0 l\u2019action contre la succession dans cette affaire.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le texte anglais du Code en lien est une traduction ; le texte l\u00e9gal tha\u00ef fait foi. Le r\u00e9gime distinct applicable au commerce et \u00e0 l\u2019industrie est trait\u00e9 par la <a href=\"https:\/\/www.dol.go.th\/knowledge-land-department\/law\/act\/act-822003891318263808\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Loi de 1999 publi\u00e9e par l\u2019interm\u00e9diaire du D\u00e9partement des terres<\/a>.<\/p>\n\n\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lisez le Code annot\u00e9 en parall\u00e8le avec ces d\u00e9cisions : <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-168\/\">article 168<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-169\/\">article 169<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-171\/\">article 171<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-360\/\">article 360<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-361\/\">article 361<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-369\/\">article 369<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-538\/\">article 538<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-540\/\">article 540<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-560\/\">article 560<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-569\/\">article 569<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-1599\/\">article 1599<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-1600\/\">article 1600<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-1754\/\">article 1754<\/a>. Les <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions-about-lease-in-thailand\/#renewal-reciprocal-case-notes\">notes d\u2019arr\u00eats en mati\u00e8re de bail<\/a> expliquent les solutions retenues et leurs r\u00e9serves.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Thai courts have enforced special reciprocal agreements protecting tenants who finance construction or provide another agreed benefit beyond ordinary rent. 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