Dispositions du Code civil et commercial<\/strong><\/h3>\nLe Code civil et commercial tha\u00eflandais reconna\u00eet les permis de construire comme preuve de propri\u00e9t\u00e9 l\u00e9gale gr\u00e2ce \u00e0 des dispositions sp\u00e9cifiques r\u00e9gissant la s\u00e9paration des droits de propri\u00e9t\u00e9. L'article 146 dudit Code traite explicitement des b\u00e2timents ou constructions artificielles comme \u00e9tant distincts des terrains, pr\u00e9cisant que les constructions \u00e9rig\u00e9es \u201c\u00a0dans l'exercice d'un droit sur le terrain d'autrui\u00a0\u201d ne deviennent pas automatiquement des parties int\u00e9grantes de ce terrain. Ce principe juridique permet aux \u00e9trangers d'acqu\u00e9rir des b\u00e2timents par le biais d'accords d'utilisation des sols valides, tandis que le propri\u00e9taire du terrain conserve la propri\u00e9t\u00e9 de ce dernier.<\/p>\n
La pratique administrative en Tha\u00eflande soutient ce cadre juridique en exigeant que les permis de construire d\u00e9signent le \u201c propri\u00e9taire \u201d de la maison en construction<\/strong>, cr\u00e9ant ainsi un document officiel de propri\u00e9t\u00e9 distinct des titres fonciers. Pour les premiers propri\u00e9taires qui construisent des b\u00e2timents, le permis de construire fait office de \u201c\u00a0pi\u00e8ce \u00e0 conviction cl\u00e9\u00a0\u201d<\/strong> L\u2019\u00e9tablissement de droits de propri\u00e9t\u00e9 reconnus de mani\u00e8re constante par les tribunaux et les instances administratives est essentiel. Contrairement aux titres fonciers, il n\u2019existe pas de documents de propri\u00e9t\u00e9 distincts pour les b\u00e2timents\u00a0; les permis de construire constituent donc le principal document attestant de la propri\u00e9t\u00e9 des constructions en Tha\u00eflande.<\/p>\nDistinction par rapport aux autres modes de propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/h3>\nLes permis de construire offrent aux \u00e9trangers une alternative pratique aux structures de propri\u00e9t\u00e9 plus complexes, bien qu'avec des niveaux de s\u00e9curit\u00e9 juridique variables. L'enregistrement des superficies offre une protection juridique renforc\u00e9e<\/strong> L\u2019enregistrement officiel aupr\u00e8s du service du cadastre permet de cr\u00e9er des droits de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re qui survivent \u00e0 la destruction d\u2019un b\u00e2timent et conf\u00e8rent des droits successoraux. Toutefois, les permis de construire, moins co\u00fbteux et soumis \u00e0 des proc\u00e9dures simplifi\u00e9es, sont accessibles aux investisseurs \u00e9trangers dont la tol\u00e9rance \u00e0 la complexit\u00e9 juridique est limit\u00e9e.<\/p>\nCette comparaison d\u00e9montre que les permis de construire occupent une position interm\u00e9diaire entre les dispositifs de s\u00e9curit\u00e9 renforc\u00e9e en mati\u00e8re de superficie et les structures de soci\u00e9t\u00e9s \u00e9crans risqu\u00e9es. Tandis que les dispositifs de s\u00e9curit\u00e9 renforc\u00e9e en mati\u00e8re de superficie offrent \u201c le m\u00e9canisme juridique le plus complet \u201d<\/strong> Pour les propri\u00e9taires \u00e9trangers de b\u00e2timents b\u00e9n\u00e9ficiant d'une pleine cessibilit\u00e9 et de droits successoraux, les permis de construire offrent une reconnaissance juridique suffisante pour la plupart des usages pratiques \u00e0 un co\u00fbt nettement inf\u00e9rieur.<\/p>\nProcessus de permis de construire et exigences en mati\u00e8re de documentation<\/strong><\/h2>\nProc\u00e9dures de d\u00e9livrance et implication des autorit\u00e9s<\/strong><\/h3>\nLa proc\u00e9dure d'obtention d'un permis de construire commence par l'acquisition des droits d'utilisation du terrain par le biais de contrats de location, suivie de la pr\u00e9paration d'une documentation compl\u00e8te r\u00e9alis\u00e9e par des professionnels tha\u00eflandais agr\u00e9\u00e9s. Les autorit\u00e9s locales (Or.Bor.Tor) au niveau du district sont responsables de la d\u00e9livrance des permis de construire. consentement \u00e9crit du propri\u00e9taire foncier<\/strong> Avant de d\u00e9signer des demandeurs \u00e9trangers comme propri\u00e9taires d'immeubles, le processus comprend g\u00e9n\u00e9ralement plusieurs \u00e9tapes, notamment la pr\u00e9paration des plans, la demande de permis, sa d\u00e9livrance, la supervision des travaux et la documentation d'ach\u00e8vement.<\/p>\nLes investisseurs \u00e9trangers peuvent obtenir des permis de construire \u00e0 leur nom lorsqu'ils poss\u00e8dent des droits d'utilisation du sol valides, bien que certaines autorit\u00e9s locales puissent initialement r\u00e9sister aux demandes directes d'investisseurs \u00e9trangers en raison de \u201c le manque de familiarit\u00e9 administrative ou les pr\u00e9f\u00e9rences bureaucratiques \u201d<\/strong>. La solution pratique consiste dans un premier temps \u00e0 d\u00e9livrer des permis aux entrepreneurs tha\u00eflandais et transfert des permis aux investisseurs \u00e9trangers pendant la construction<\/strong>, en veillant au respect des pr\u00e9f\u00e9rences administratives locales tout en atteignant les objectifs de propri\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re.<\/p>\nProc\u00e9dures de documentation et de transfert<\/strong><\/h3>\nLa propri\u00e9t\u00e9 du permis de construire peut \u00eatre transf\u00e9r\u00e9e entre les parties pendant les phases de construction selon des proc\u00e9dures standardis\u00e9es administr\u00e9es par les bureaux d'Or.Bor.Tor. Les demandes de transfert doivent \u00eatre accompagn\u00e9es d'une documentation compl\u00e8te, incluant des copies du titre foncier, des extraits du registre foncier, des pi\u00e8ces d'identit\u00e9 et des accords de construction \u00e9crits entre les parties c\u00e9dantes. Le processus de transfert n\u00e9cessite g\u00e9n\u00e9ralement 7 \u00e0 14 jours<\/strong> pour \u00eatre achev\u00e9e et ne peut \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e que pendant les p\u00e9riodes de construction active.<\/p>\nLes investisseurs \u00e9trangers doivent fournir les documents n\u00e9cessaires prouvant leur statut l\u00e9gal en Tha\u00eflande, notamment des visas valides, des passeports et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, des certificats de mariage. Documentation relative aux transferts de devises<\/strong> Un document peut \u00eatre exig\u00e9 pour les investissements importants afin de d\u00e9montrer la conformit\u00e9 aux r\u00e9glementations en mati\u00e8re de change, notamment pour les biens immobiliers d\u00e9passant certains seuils de valeur. Le transfert du permis de construire cr\u00e9e droits de propri\u00e9t\u00e9 permanents<\/strong> Une fois correctement document\u00e9es, elles offrent aux investisseurs \u00e9trangers des droits de propri\u00e9t\u00e9 durables.<\/p>\nReconnaissance de l'autorit\u00e9 et statut juridique<\/strong><\/h2>\nAcceptation par les agences gouvernementales<\/strong><\/h3>\nLes permis de construire b\u00e9n\u00e9ficient d'une reconnaissance variable selon les diff\u00e9rentes institutions gouvernementales tha\u00eflandaises, la plupart des agences fournissant acceptation \u00e9lev\u00e9e \u00e0 mod\u00e9r\u00e9e<\/strong> Pour v\u00e9rifier la propri\u00e9t\u00e9 du bien, les autorit\u00e9s fiscales reconnaissent g\u00e9n\u00e9ralement les permis de construire sans difficult\u00e9 pour la d\u00e9claration des revenus et le calcul des imp\u00f4ts, exigeant \u00e0 la fois les permis de construire et les justificatifs de revenus pour le contr\u00f4le de la conformit\u00e9. De m\u00eame, les compagnies d'assurance acceptent les permis de construire \u00e0 des fins de couverture, bien qu'elles puissent exiger une \u00e9valuation immobili\u00e8re ind\u00e9pendante pour les polices importantes.<\/p>\nLes entreprises de services publics fournissent g\u00e9n\u00e9ralement \u201c forte reconnaissance des relations \u201d<\/strong> lorsque les titulaires de permis de construire cherchent \u00e0 \u00e9tablir des services d'\u00e9lectricit\u00e9, d'eau et d'internet. Les agences gouvernementales montrent \u201c\u00a0Reconnaissance variable selon l\u2019organisme\u00a0\u201d<\/strong> Les exigences varient d'un service \u00e0 l'autre, certains exigeant des permis ou des documents suppl\u00e9mentaires en plus du simple permis de construire. Cette disparit\u00e9 entre les services engendre des difficult\u00e9s pratiques pour les propri\u00e9taires \u00e9trangers qui doivent s'y retrouver parmi les diff\u00e9rentes proc\u00e9dures administratives.<\/p>\nReconnaissance des \u00e9tablissements bancaires et financiers<\/strong><\/h3>\nLes banques et les institutions financi\u00e8res fournissent \u201c Reconnaissance mod\u00e9r\u00e9e avec documentation suppl\u00e9mentaire requise \u201d<\/strong> Lorsque les titulaires de permis de construire sollicitent un financement hypoth\u00e9caire ou d'autres services financiers, les principales banques tha\u00eflandaises, dont la Bangkok Bank et la SCB, acceptent les permis de construire comme garantie. Elles exigent toutefois des pi\u00e8ces justificatives compl\u00e8tes, notamment des \u00e9valuations immobili\u00e8res, des contrats de bail foncier et des contrats de construction. Cette plus grande rigueur de la part du secteur bancaire t\u00e9moigne de sa volont\u00e9 de g\u00e9rer les risques li\u00e9s \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re par rapport \u00e0 un titre de propri\u00e9t\u00e9 foncier enregistr\u00e9.<\/p>\nLes titulaires de permis de construire qui sollicitent des pr\u00eats \u00e0 la construction doivent d\u00e9montrer que \u201c Le demandeur du permis de construire doit \u00eatre la m\u00eame personne que le titulaire du titre foncier. \u201d<\/strong> ou des droits d'utilisation du sol valides. Cette exigence garantit la coh\u00e9rence entre l'autorisation d'utilisation du sol et les droits de propri\u00e9t\u00e9 sur les b\u00e2timents, offrant ainsi aux banques des s\u00fbret\u00e9s plus claires sur les biens financ\u00e9s. limitations d'enregistrement des hypoth\u00e8ques<\/strong> Il existe des r\u00e9glementations sp\u00e9cifiques pour les permis de construire par rapport aux terrains titr\u00e9s, car les entreprises ordinaires sont soumises \u00e0 des restrictions concernant la d\u00e9tention d'hypoth\u00e8ques sur des biens immobiliers portant uniquement sur le b\u00e2timent.<\/p>\nReconnaissance du D\u00e9partement foncier et des tribunaux<\/strong><\/h2>\nLe d\u00e9partement foncier montre \u201c\u00a0reconnaissance limit\u00e9e privil\u00e9giant les superficies\u00a0\u201d<\/strong> L'enregistrement pour la v\u00e9rification de la propri\u00e9t\u00e9 des b\u00e2timents refl\u00e8te la pr\u00e9f\u00e9rence institutionnelle pour les droits de propri\u00e9t\u00e9 formellement enregistr\u00e9s. Cette limitation d\u00e9coule de la responsabilit\u00e9 premi\u00e8re du D\u00e9partement du cadastre en mati\u00e8re d'administration des titres de propri\u00e9t\u00e9, les permis de construire n'entrant pas dans les proc\u00e9dures d'enregistrement standard. Cependant, les tribunaux accordent syst\u00e9matiquement une autonomie. \u201c Haute reconnaissance et pr\u00e9c\u00e9dent \u00e9tabli \u201d<\/strong> Justifier de la validit\u00e9 du permis de construire comme preuve de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\nLes tribunaux civils et administratifs tha\u00eflandais font la d\u00e9monstration \u201c un soutien jurisprudentiel important \u201d<\/strong> pour les droits de propri\u00e9t\u00e9 des permis de construire, notamment lorsqu'ils sont associ\u00e9s \u00e0 une documentation d'utilisation des sols appropri\u00e9e. Des d\u00e9cisions de justice r\u00e9centes ont renforc\u00e9 la validit\u00e9 des permis de construire tout en restreignant les structures de propri\u00e9t\u00e9 alternatives, comme le d\u00e9montrent les D\u00e9cision de la Cour supr\u00eame de mars 2025<\/strong> L'\u00e9limination des baux de longue dur\u00e9e renforce la position des titulaires de permis de construire par rapport \u00e0 d'autres modes de propri\u00e9t\u00e9 qui font face \u00e0 des contestations juridiques croissantes.<\/p>\nD\u00e9fis pratiques et probl\u00e8mes de mise en \u0153uvre<\/strong><\/h2>\nR\u00e9sistance administrative et barri\u00e8res bureaucratiques<\/strong><\/h3>\nLes investisseurs \u00e9trangers rencontrent \u201c\u00a0R\u00e9sistance Or.Bor.Tor\u00a0\u201d<\/strong> Lorsqu'on sollicite un permis de construire directement aupr\u00e8s d'un entrepreneur, les autorit\u00e9s locales sont parfois peu familiaris\u00e9es avec les exigences l\u00e9gales relatives \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re par des \u00e9trangers. Certains services du cadastre refusent d'enregistrer la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re au nom d'\u00e9trangers, malgr\u00e9 leur comp\u00e9tence l\u00e9gale, ce qui exige de la pers\u00e9v\u00e9rance et le recours \u00e0 un avocat sp\u00e9cialis\u00e9. Retards de traitement<\/strong> Les d\u00e9lais de traitement dans divers bureaux gouvernementaux peuvent s'allonger et les co\u00fbts augmenter au-del\u00e0 des estimations initiales.<\/p>\nCorruption et exigences administratives<\/strong> Des irr\u00e9gularit\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 document\u00e9es dans le processus d'obtention des permis de construire \u00e0 Bangkok, le gouverneur Chadchart Sittipunt ayant r\u00e9v\u00e9l\u00e9 des tentatives de corruption de la part de fonctionnaires de la BMA en 2023. Loi sur le contr\u00f4le des b\u00e2timents complexe et ambigu\u00eb<\/strong> cr\u00e9e des opportunit\u00e9s pour des d\u00e9cisions officielles arbitraires, favorisant la corruption et entravant les investissements \u00e9trangers l\u00e9gitimes. La Tha\u00eflande se classe parmi les 34e sur 190 nations<\/strong> En ce qui concerne la facilit\u00e9 d'obtention des permis de construire, le pays est \u00e0 la tra\u00eene par rapport \u00e0 ses concurrents r\u00e9gionaux, notamment la Malaisie, Singapour et le Vietnam.<\/p>\n\u00c9volutions du march\u00e9 et de la r\u00e9glementation<\/strong><\/h3>\nLes tendances r\u00e9centes du march\u00e9 montrent une baisse de la d\u00e9livrance des permis de construire, avec Le nombre de permis fonciers d\u00e9livr\u00e9s \u00e0 l'\u00e9chelle nationale devrait diminuer de 14,71 TP3 TP en glissement annuel au premier semestre 2024.<\/strong> Dans un contexte de d\u00e9fis plus g\u00e9n\u00e9raux pour le secteur de la construction, Bangkok et ses environs ont connu des difficult\u00e9s. 24,8% baisse<\/strong> Dans les zones de construction autoris\u00e9es, le ralentissement de l'activit\u00e9 de d\u00e9veloppement affecte les opportunit\u00e9s d'investissement \u00e9tranger. Ces conditions de march\u00e9 aggravent les difficult\u00e9s administratives rencontr\u00e9es par les investisseurs \u00e9trangers souhaitant obtenir un permis de construire.<\/p>\nAffaires judiciaires tr\u00e8s m\u00e9diatis\u00e9es<\/strong> L\u2019annulation du permis de construire de la copropri\u00e9t\u00e9 Ashton Asoke, notamment, a mis en lumi\u00e8re les risques li\u00e9s \u00e0 la d\u00e9livrance irr\u00e9guli\u00e8re de permis et aux manquements aux obligations l\u00e9gales. La d\u00e9cision de la Cour administrative supr\u00eame de r\u00e9voquer les permis de construire d\u2019immeubles achev\u00e9s d\u00e9montre que\u2026 \u201c Les permis de construire ne sont pas infaillibles. \u201d<\/strong> protection contre les contestations r\u00e9glementaires. De tels cas soulignent l'importance d'une diligence raisonnable et du respect de toutes les r\u00e9glementations applicables lors du processus d'obtention des permis.<\/p>\nAtt\u00e9nuation des risques et meilleures pratiques<\/strong><\/h2>\nLes investisseurs \u00e9trangers peuvent minimiser les risques li\u00e9s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 des permis de construire gr\u00e2ce \u00e0 une v\u00e9rification pr\u00e9alable approfondie et \u00e0 une repr\u00e9sentation juridique professionnelle. V\u00e9rification de l'authenticit\u00e9 du permis de construire<\/strong> Le respect de toutes les exigences de construction permet d'\u00e9viter d'\u00e9ventuels probl\u00e8mes r\u00e9glementaires ult\u00e9rieurs. Collaborer avec des avocats qualifi\u00e9s et exp\u00e9riment\u00e9s en mati\u00e8re d'obtention de permis de construire facilite la compr\u00e9hension des pr\u00e9f\u00e9rences administratives locales et des exigences proc\u00e9durales.<\/p>\nMaintien en bon \u00e9tat de la documentation<\/strong> assure la conformit\u00e9 continue et facilite les transactions futures, tandis que couverture d'assurance<\/strong> offre une protection suppl\u00e9mentaire contre les pertes impr\u00e9vues. Les investisseurs \u00e9trangers doivent v\u00e9rifier que les permis de construire couvrent toutes les surfaces construites et sont conformes aux r\u00e8glements de zonage. \u201c Les permis de construire n'ont pas \u00e9t\u00e9 valid\u00e9s car ils ne couvrent pas toutes les constructions au-dessus du sol. \u201d<\/strong> Dans certains cas probl\u00e9matiques, un suivi r\u00e9gulier de la conformit\u00e9 juridique permet aux investisseurs \u00e9trangers de s'adapter \u00e0 l'\u00e9volution des exigences r\u00e9glementaires et de maintenir un statut de propri\u00e9t\u00e9 valide. .<\/p>\nConclusion<\/strong><\/h2>\nLes permis de construire offrent aux propri\u00e9taires \u00e9trangers en Tha\u00eflande une m\u00e9thode pratique et juridiquement reconnue pour \u00e9tablir leurs droits de propri\u00e9t\u00e9 sur les constructions, tout en contournant les restrictions fonci\u00e8res. s\u00e9curit\u00e9 juridique mod\u00e9r\u00e9e<\/strong> Comparativement \u00e0 l'enregistrement des surfaces, les permis de construire n\u00e9cessitent des co\u00fbts initiaux moindres et des proc\u00e9dures plus simples, les rendant accessibles \u00e0 un plus large \u00e9ventail d'investisseurs \u00e9trangers. Le cadre juridique encadrant la d\u00e9tention de permis de construire a pr\u00e9c\u00e9dent \u00e9tabli<\/strong> devant les tribunaux et dans la pratique administrative tha\u00eflandaise, en fournissant aux investisseurs \u00e9trangers une documentation de propri\u00e9t\u00e9 fiable.<\/p>\nToutefois, l'obtention d'un permis de construire exige une gestion rigoureuse des difficult\u00e9s administratives, une documentation compl\u00e8te et une conformit\u00e9 permanente \u00e0 l'\u00e9volution de la r\u00e9glementation. Les investisseurs \u00e9trangers doivent savoir que la reconnaissance des permis de construire varie selon les institutions tha\u00eflandaises, certaines exigeant des pi\u00e8ces justificatives suppl\u00e9mentaires. L'\u00e9volution r\u00e9cente du march\u00e9 et des affaires juridiques retentissantes soulignent l'importance d'un accompagnement juridique professionnel et d'une v\u00e9rification pr\u00e9alable approfondie tout au long du processus d'acquisition et de d\u00e9tention.<\/p>\n
Le m\u00e9canisme de propri\u00e9t\u00e9 par permis de construire demeure une alternative viable pour l'investissement immobilier \u00e9tranger en Tha\u00eflande, notamment lorsqu'il est associ\u00e9 \u00e0 une structuration juridique appropri\u00e9e et \u00e0 une repr\u00e9sentation professionnelle. Face au renforcement de la r\u00e9glementation et aux restrictions croissantes impos\u00e9es aux structures de propri\u00e9t\u00e9 alternatives, les permis de construire pourraient rev\u00eatir une importance encore plus grande pour les investisseurs \u00e9trangers souhaitant acqu\u00e9rir l\u00e9galement un bien immobilier dans le Royaume.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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