{"id":1810,"date":"2026-04-18T17:01:02","date_gmt":"2026-04-18T10:01:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/glossary\/kaifak\/"},"modified":"2026-10-11T16:06:16","modified_gmt":"2026-10-11T09:06:16","slug":"kaifak","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/kaifak\/","title":{"rendered":"Kaifak (Khai Fak) : Vente avec facult\u00e9 de rachat"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Kaifak<\/strong> (\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01, \u00e9galement \u00e9crit <em>khai fak<\/em> ou <em>kai fak<\/em>) est une vente avec droit de rachat au sens des articles 491 \u00e0 502 du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/thai-civil-and-commercial-code\/\">Code civil et commercial<\/a>: le vendeur transf\u00e8re la propri\u00e9t\u00e9 du bien \u00e0 l\u2019acheteur au <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-office\/\">bureau foncier<\/a> mais conserve le droit de le racheter, \u00e0 un prix convenu et dans un d\u00e9lai convenu, qui pour les terrains ne peut pas d\u00e9passer 10 ans. En pratique, le kaifak est un instrument de pr\u00eat. L\u2019\u00ab\u00a0acheteur\u00a0\u00bb est le pr\u00eateur, le \u00ab\u00a0prix\u00a0\u00bb est le pr\u00eat, et la diff\u00e9rence entre le prix et le prix de rachat constitue l\u2019int\u00e9r\u00eat. C\u2019est une pratique courante dans les zones rurales de la Tha\u00eflande et c\u2019est ainsi que de nombreuses familles tha\u00eflandaises perdent leurs terres.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>Table des mati\u00e8res<\/h2><nav><ul><li><a href=\"#how-kaifak-works-under-the-civil-and-commercial-code\">Comment le kaifak fonctionne selon le Code civil et commercial<\/a><\/li><li><a href=\"#the-2019-protection-act-and-what-it-changed\">La loi de 2019 sur la protection et ce qu'elle a chang\u00e9<\/a><\/li><li><a href=\"#kaifak-compared-with-a-mortgage\">Le kaifak compar\u00e9 \u00e0 une hypoth\u00e8que<\/a><\/li><li><a href=\"#frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"how-kaifak-works-under-the-civil-and-commercial-code\">Comment le kaifak fonctionne selon le Code civil et commercial<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019article 491 d\u00e9finit la vente avec droit de rachat comme une vente dans laquelle la propri\u00e9t\u00e9 passe \u00e0 l\u2019acheteur, sous r\u00e9serve d\u2019une convention permettant au vendeur de racheter le bien. La transaction est enregistr\u00e9e au bureau foncier comme une vente, de sorte que le nom de l\u2019acheteur est inscrit sur le <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/chanote\/\">chanote<\/a> avec la mention \u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01 et le d\u00e9lai de rachat. Selon l\u2019article 494, ce d\u00e9lai ne peut exc\u00e9der 10 ans pour les biens immobiliers et 3 ans pour les biens meubles\u00a0; les parties peuvent le prolonger, mais jamais au-del\u00e0 de ces limites. Une prolongation n\u00e9cessite au moins une preuve \u00e9crite sign\u00e9e par l\u2019acheteur et, pour les terrains, elle n\u2019est opposable \u00e0 un acqu\u00e9reur ult\u00e9rieur ayant fait enregistrer son acquisition de bonne foi que si la prolongation elle-m\u00eame a \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9e (article 496).<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Le prix de rachat est plafonn\u00e9.<\/strong> Si aucun prix n\u2019a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9, le vendeur rach\u00e8te au prix de vente. Lorsqu\u2019un prix plus \u00e9lev\u00e9 a \u00e9t\u00e9 convenu, l\u2019article 499 le limite au prix de vente major\u00e9 de 15\u00a0% par an, \u00e0 l\u2019image du plafond d\u2019int\u00e9r\u00eat applicable aux pr\u00eats. Si le vendeur paie, ou consigne l\u2019argent, avant l\u2019expiration du d\u00e9lai, la propri\u00e9t\u00e9 lui revient \u00e0 compter de ce moment (article 492). \u00c0 d\u00e9faut, la propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019acheteur devient d\u00e9finitive sans aucune proc\u00e9dure judiciaire. C\u2019est cette consolidation automatique qui rend le kaifak attrayant pour les pr\u00eateurs et dangereux pour les emprunteurs.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"the-2019-protection-act-and-what-it-changed\">La loi de 2019 sur la protection et ce qu'elle a chang\u00e9<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Comme de nombreux agriculteurs ont perdu leurs terres en raison de d\u00e9lais de rachat trop courts et de dates d\u2019expiration non annonc\u00e9es, la loi sur la protection de la population dans les ventes avec droit de rachat de terres agricoles ou de r\u00e9sidences B.E. 2562 (2019) s\u2019applique d\u00e9sormais lorsque le vendeur est une personne physique et que le bien est un terrain agricole ou une habitation. Ses principales r\u00e8gles\u00a0: le d\u00e9lai de rachat doit \u00eatre d\u2019au moins un an et d\u2019au plus dix ans (un d\u00e9lai en dehors de ces limites est r\u00e9put\u00e9 \u00eatre d\u2019un an ou de dix ans, article 10)\u00a0; l\u2019acheteur doit notifier le vendeur par \u00e9crit, par courrier recommand\u00e9, entre trois et six mois avant l\u2019expiration, faute de quoi le vendeur dispose de six mois suppl\u00e9mentaires apr\u00e8s l\u2019\u00e9ch\u00e9ance\u00a0; le vendeur peut payer l\u2019acheteur ou consigner le prix de rachat aupr\u00e8s du Bureau des consignations ou du bureau foncier qui a enregistr\u00e9 la vente, et un vendeur emp\u00each\u00e9 de racheter sans faute de sa part peut encore consigner dans un d\u00e9lai de 30 jours (article 18)\u00a0; et le vendeur conserve l\u2019usage et les fruits du terrain pendant le d\u00e9lai sans payer de loyer (article 12). Le plafond de 15\u00a0% par an est r\u00e9affirm\u00e9, et tout autre montant per\u00e7u par l\u2019acheteur aupr\u00e8s du vendeur est pris en compte dans ce plafond (article 8). Un vendeur qui rach\u00e8te par anticipation paie une prime r\u00e9duite proportionnellement, plus au maximum 2\u00a0% par an au titre de la perte d\u2019opportunit\u00e9 de l\u2019acheteur (article 10). Une vente de tels biens assortie d\u2019une promesse ou d\u2019un contrat de revente est consid\u00e9r\u00e9e comme un kaifak (article 9), et les litiges sont jug\u00e9s comme des affaires de consommation, le vendeur ayant la qualit\u00e9 de consommateur (article 11).<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Pour un \u00e9tranger<\/strong> le point pratique est simple : un terrain en kaifak n\u2019est pas \u00e0 vendre. Un \u00e9tranger ne peut pas \u00eatre l\u2019acheteur dans un kaifak portant sur un terrain, car cela ferait de l\u2019\u00e9tranger le propri\u00e9taire enregistr\u00e9, ce que le <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-code\/\">Code foncier<\/a> interdit. Un \u00e9tranger qui pr\u00eate de l'argent \u00e0 un partenaire tha\u00eflandais devrait plut\u00f4t prendre une hypoth\u00e8que enregistr\u00e9e. Un \u00e9tranger \u00e0 qui l'on propose un terrain \u00e0 bas prix doit v\u00e9rifier si le vendeur est en fait un acheteur en kaifak dont le titre n'est pas encore consolid\u00e9, ou un vendeur en kaifak qui n'est plus propri\u00e9taire du terrain.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"kaifak-compared-with-a-mortgage\">Le kaifak compar\u00e9 \u00e0 une hypoth\u00e8que<\/h2>\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Caract\u00e9ristique<\/th><th>Kaifak<\/th><th>Hypoth\u00e8que<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Propri\u00e9taire pendant la dur\u00e9e du pr\u00eat<\/td><td>Le pr\u00eateur (acheteur)<\/td><td>L\u2019emprunteur<\/td><\/tr><tr><td>Inscrit comme<\/td><td>Une vente avec mention du droit de rachat<\/td><td>Une charge sur le titre<\/td><\/tr><tr><td>Dur\u00e9e maximale<\/td><td>10 ans pour les terres<\/td><td>Pas de limite l\u00e9gale<\/td><\/tr><tr><td>Plafond de rendement<\/td><td>15\u00a0% par an (article 499)<\/td><td>15\u00a0% par an (article 654)<\/td><\/tr><tr><td>En cas de d\u00e9faillance<\/td><td>La propri\u00e9t\u00e9 du pr\u00eateur devient absolue<\/td><td>Vente aux ench\u00e8res ordonn\u00e9e par le tribunal\u00a0; exc\u00e9dent revers\u00e9 \u00e0 l\u2019emprunteur<\/td><\/tr><tr><td>Frais du bureau foncier<\/td><td>2\u00a0% de la valeur d'\u00e9valuation plus les taxes d'une vente\u00a0; le rachat dans le d\u00e9lai donne lieu \u00e0 un droit fixe de 50 bahts par parcelle et n'est pas soumis \u00e0 la taxe professionnelle sp\u00e9cifique<\/td><td>1\u00a0% du montant garanti, plafonn\u00e9 \u00e0 200 000 bahts<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/mortgage\/\">hypoth\u00e8que<\/a> co\u00fbte moins cher \u00e0 enregistrer, laisse l\u2019emprunteur propri\u00e9taire et lui reverse tout exc\u00e9dent d\u2019une vente forc\u00e9e. Les pr\u00eateurs choisissent le kaifak pr\u00e9cis\u00e9ment parce que rien de tout cela ne s\u2019applique. Toute personne qui finance le rachat d\u2019un kaifak pour un partenaire tha\u00eflandais devrait d\u2019abord v\u00e9rifier la date d\u2019expiration exacte sur le titre\u00a0; la manquer d\u2019un jour est fatal, sauf si les r\u00e8gles de notification ou de consignation de la loi de 2019 accordent au vendeur davantage de temps.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Derni\u00e8re r\u00e9vision\u00a0: 26 septembre 2026. Les articles 491, 492, 494, 496, 499 et 502 du Code civil et commercial ont \u00e9t\u00e9 lus dans le texte tha\u00ef de notre Code annot\u00e9, et les articles 4 \u00e0 19 de la loi de 2019 dans son texte tha\u00ef. Les frais du bureau foncier proviennent du manuel du D\u00e9partement des terres sur l\u2019enregistrement des ventes avec droit de rachat, qui applique le r\u00e8glement minist\u00e9riel n\u00b0 47 (B.E. 2541), et le point fiscal provient de l\u2019instruction du D\u00e9partement du Revenu Por. 99\/2543. Le point concernant les condominiums dans la premi\u00e8re r\u00e9ponse ci-dessous n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 rev\u00e9rifi\u00e9 dans le cadre de cette r\u00e9vision.<\/em><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/h2>\n\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list\">\n<div id=\"faq-question-1\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Un \u00e9tranger peut-il acheter des terres gr\u00e2ce au kaifak ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Non. Le kaifak transf\u00e8re la propri\u00e9t\u00e9 du terrain \u00e0 l\u2019acheteur au bureau foncier, et un \u00e9tranger ne peut pas \u00eatre enregistr\u00e9 comme propri\u00e9taire d\u2019un terrain en vertu de l\u2019article 86 du Code foncier. Un \u00e9tranger peut prendre un kaifak sur un lot de copropri\u00e9t\u00e9 dans la limite du quota \u00e9tranger, mais pour un terrain, la garantie appropri\u00e9e est une hypoth\u00e8que enregistr\u00e9e.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-2\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Quelle est la dur\u00e9e de la p\u00e9riode de rachat dans un kaifak ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Pour les terrains et les b\u00e2timents, la p\u00e9riode convenue par les parties ne peut exc\u00e9der 10 ans ; pour les meubles, 3 ans. Dans le cas o\u00f9 le vendeur est une personne physique et que le bien immobilier est un terrain agricole ou une maison, la loi de 2019 fixe un minimum d\u2019un an et accorde au vendeur six mois suppl\u00e9mentaires si l\u2019acheteur n\u2019a pas envoy\u00e9 le pr\u00e9avis requis avant l\u2019expiration du d\u00e9lai.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-3\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Que se passe-t-il si le vendeur n\u2019exerce pas le rachat \u00e0 temps\u00a0?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>La propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019acheteur devient d\u00e9finitive automatiquement\u00a0; aucune d\u00e9cision judiciaire ni aucune inscription suppl\u00e9mentaire n\u2019est n\u00e9cessaire. Le vendeur perd le bien ainsi que tout droit sur la diff\u00e9rence entre sa valeur et le montant du pr\u00eat. C\u2019est la raison principale pour laquelle le kaifak est consid\u00e9r\u00e9 comme une forme de pr\u00eat pr\u00e9datrice.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Voir aussi\u00a0: <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/sale-with-rights-of-redemption\/\">vente \u00e0 r\u00e9m\u00e9r\u00e9<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/mortgage\/\">hypoth\u00e8que<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/loan-agreement\/\">contrat de pr\u00eat<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/appraised-value\/\">valeur d'\u00e9valuation<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/sales-with-rights-of-redemption\/\">Guide des ventes avec facult\u00e9 de rachat (kaifak)<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/risks-of-buying-property-in-thailand\/\">risques li\u00e9s \u00e0 l&#039;achat d&#039;un bien immobilier en Tha\u00eflande<\/a>.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Kaifak (\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01, also written khai fak or kai fak) is a sale with right of redemption under Sections 491 to [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":214,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"pmpro_default_level":"","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":"","rank_math_focus_keyword":"kaifak","rank_math_title":"Kaifak (Khai Fak): Thai Redemption Sale | ThaiLawOnline","rank_math_description":"Kaifak (khai fak) is a Thai sale with right of redemption: the seller transfers land to a lender and can buy it back within 10 years. 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