{"id":1812,"date":"2026-04-18T17:01:02","date_gmt":"2026-04-18T10:01:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/glossary\/leasehold\/"},"modified":"2026-10-17T19:23:08","modified_gmt":"2026-10-17T12:23:08","slug":"leasehold","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/leasehold\/","title":{"rendered":"Bail en Tha\u00eflande : bail enregistr\u00e9 de 30 ans"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Bail<\/strong> (\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e01\u0e32\u0e23\u0e40\u0e0a\u0e48\u0e32, <em>sitthi kan chao<\/em>, \u00e9galement appel\u00e9 <em>bail enregistr\u00e9<\/em> ou <em>bail \u00e0 long terme<\/em>) est le droit de poss\u00e9der et d'utiliser un terrain, une maison ou un lot de copropri\u00e9t\u00e9 en vertu d'un contrat de bail r\u00e9gi par les articles 537 et suivants du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/thai-civil-and-commercial-code\/\">Code civil et commercial<\/a>, enregistr\u00e9 au <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-office\/\">bureau foncier<\/a> pour une dur\u00e9e allant jusqu\u2019\u00e0 30 ans. C\u2019est la principale structure juridique par laquelle les \u00e9trangers, qui ne peuvent pas poss\u00e9der de terres, d\u00e9tiennent des biens immobiliers en Tha\u00eflande \u00e0 long terme. Un bail enregistr\u00e9 lie toute personne qui ach\u00e8te ult\u00e9rieurement le terrain, mais il reste un contrat et non une propri\u00e9t\u00e9, et ses limites, avant tout le plafond de 30 ans, sont \u00e0 l\u2019origine de la plupart des litiges.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>Table des mati\u00e8res<\/h2><nav><ul><li><a href=\"#what-the-civil-and-commercial-code-says-about-leases\">Qu\u2019indique le Code civil et commercial sur les contrats de location<\/a><\/li><li><a href=\"#practical-points-for-a-foreign-lessee\">Points pratiques pour un locataire \u00e9tranger<\/a><\/li><li><a href=\"#renewals-death-and-the-30-year-ceiling\">Renouvellements, d\u00e9c\u00e8s et plafond de 30 ans<\/a><\/li><li><a href=\"#frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"what-the-civil-and-commercial-code-says-about-leases\">Qu\u2019indique le Code civil et commercial sur les contrats de location<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019article 538 pr\u00e9voit que le bail d\u2019un bien immobilier d\u2019une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 trois ans, ou pour toute la dur\u00e9e de la vie du bailleur ou du preneur, ne peut \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9 que pour une dur\u00e9e de trois ans, sauf si le bail est \u00e9crit et enregistr\u00e9 par un fonctionnaire comp\u00e9tent. L\u2019article 540 limite cette dur\u00e9e \u00e0 30 ans ; tout d\u00e9lai sup\u00e9rieur est r\u00e9duit \u00e0 30 ans, bien que les parties puissent le renouveler pour une nouvelle p\u00e9riode ne d\u00e9passant pas 30 ans lorsque le premier expire. L\u2019enregistrement s\u2019effectue au bureau foncier sur le dos du bail. <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/chanote\/\">chanote<\/a> ou <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/nor-sor-3-gor\/\">Nor Sor 3 Gor<\/a>, et le locataire re\u00e7oit un exemplaire enregistr\u00e9.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Un bail enregistr\u00e9 subsiste apr\u00e8s la vente du bien immobilier.<\/strong> Selon l\u2019article 569, le transfert de la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e ne met pas fin au bail ; l\u2019acheteur assume les droits et obligations du bailleur pour la dur\u00e9e restante. C\u2019est pourquoi l\u2019enregistrement est important : un bail de dix ans non enregistr\u00e9 devient un bail de trois ans pour un nouveau propri\u00e9taire. La sous-location ou la cession du bail n\u00e9cessite le consentement du bailleur, sauf si le contrat le pr\u00e9voit (article 544).<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"practical-points-for-a-foreign-lessee\">Points pratiques pour un locataire \u00e9tranger<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les deux parties, ou leurs mandataires en vertu d\u2019une procuration <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/tor-dor-21\/\">Tor Dor 21<\/a> se pr\u00e9sentent au bureau foncier avec le titre de propri\u00e9t\u00e9, les passeports ou cartes d\u2019identit\u00e9 et un bail r\u00e9dig\u00e9 en tha\u00ef. Les frais d\u2019enregistrement repr\u00e9sentent 1% du loyer total pour toute la dur\u00e9e du bail, plus un droit de timbre de 0,1 %, et le bureau demandera quelle partie paie. Un bail peut \u00eatre enregistr\u00e9 sur une unit\u00e9 de copropri\u00e9t\u00e9 aussi bien que sur un terrain, ce qui est une option lorsque le quota \u00e9tranger de l\u2019immeuble est atteint.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Les erreurs communes<\/strong> sont de payer d\u2019avance la totalit\u00e9 des loyers sur 30 ans \u00e0 un propri\u00e9taire qui n\u2019est pas le propri\u00e9taire enregistr\u00e9, de laisser le bail non enregistr\u00e9 pour \u00e9conomiser les frais, et de se fier \u00e0 une clause de renouvellement. L\u2019Office foncier examine \u00e9galement le fond : un bail \u00e0 loyer symbolique sur un terrain que l\u2019\u00e9tranger a pay\u00e9, avec un propri\u00e9taire tha\u00eflandais uniquement de nom, est un montage par <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/nominee\/\">pr\u00eate-nom<\/a> , et non un bail.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"renewals-death-and-the-30-year-ceiling\">Renouvellements, d\u00e9c\u00e8s et plafond de 30 ans<\/h2>\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Dur\u00e9e inscrite dans le contrat<\/th><th>Qu'enregistre l'Office foncier<\/th><th>Qu\u2019est-ce que l\u2019acheteur du terrain doit honorer<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>30 ans<\/td><td>30 ans<\/td><td>30 ans<\/td><\/tr><tr><td>30 + 30 + 30 ans<\/td><td>30 ans<\/td><td>30 ans ; les renouvellements accord\u00e9s au d\u00e9part pour d\u00e9passer les 30 ans sont nuls (Cour supr\u00eame 4655\/2566)<\/td><\/tr><tr><td>99 ans<\/td><td>30 ans<\/td><td>30 ans<\/td><\/tr><tr><td>Dur\u00e9e de vie du locataire<\/td><td>Permis (article 541) ; doit \u00eatre r\u00e9dig\u00e9 par \u00e9crit et enregistr\u00e9<\/td><td>Le bail de la vie du preneur de bail si celui-ci l\u2019enregistre ; sinon, trois ans (article 538)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une promesse de renouvellement est une promesse unilat\u00e9rale du bailleur, et non un droit enregistr\u00e9, donc elle n\u2019engage pas l\u2019acheteur du terrain. Elle survit toutefois au d\u00e9c\u00e8s du bailleur et engage ses h\u00e9ritiers, sauf si le locataire avait d\u00e9j\u00e0 connaissance du d\u00e9c\u00e8s lorsqu\u2019il l\u2019a accept\u00e9e (Code civil et commercial, articles 360 et 169 ; arr\u00eats de la Cour supr\u00eame n\u00b0 1213\/2517, o\u00f9 le locataire le savait et a perdu, et n\u00b0 4872\/2539, o\u00f9 il l\u2019ignorait et a gagn\u00e9). Et lorsque les renouvellements sont pr\u00e9vus d\u00e8s le d\u00e9part pour porter le bail au-del\u00e0 de 30 ans, g\u00e9n\u00e9ralement avec paiement anticip\u00e9 des loyers ult\u00e9rieurs, la Cour supr\u00eame les a jug\u00e9s enti\u00e8rement nuls, pas m\u00eame une promesse personnelle (arr\u00eat n\u00b0 4655\/2566). La structure 30 + 30 + 30, largement commercialis\u00e9e, n\u2019offre un droit s\u00fbr que pour la premi\u00e8re p\u00e9riode. Le renouvellement doit \u00eatre enregistr\u00e9 comme un nouveau bail \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance, avec un nouveau paiement des frais. Le bail est \u00e9galement personnel au locataire : sauf si le contrat pr\u00e9voit la transmission aux h\u00e9ritiers, il prend fin au d\u00e9c\u00e8s du locataire, et les ann\u00e9es restantes ne peuvent pas \u00eatre h\u00e9rit\u00e9es. Les \u00e9trangers qui veulent quelque chose de transmissible associent le bail \u00e0 un <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/superficies-right\/\">droit de superficie<\/a> sur la maison, ou envisagent le droit sap-ing-sith cr\u00e9\u00e9 en 2019, qui est transf\u00e9rable et transmissible par h\u00e9ritage pendant une dur\u00e9e maximale de 30 ans.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re r\u00e9vision : 26 septembre 2026.<\/strong> Les articles 538, 540, 544, 569, 1418 et 1422 du Code civil et commercial et l\u2019arr\u00eat de la Cour supr\u00eame n\u00b0 4655\/2566 (jusqu\u2019\u00e0 son dispositif) ont \u00e9t\u00e9 lus en tha\u00ef, et les frais d\u2019enregistrement du bail ont \u00e9t\u00e9 v\u00e9rifi\u00e9s par rapport au bar\u00e8me des frais du D\u00e9partement des terres.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/h2>\n\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list\">\n<div id=\"faq-question-1\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Un \u00e9tranger peut-il obtenir un bail de 90 ans en Tha\u00eflande ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Non. L\u2019article 540 du Code civil et commercial limite le bail d\u2019un bien immobilier \u00e0 30 ans. Les contrats promettant 30 + 30 + 30 ans ne sont enregistr\u00e9s que pour les 30 premi\u00e8res ann\u00e9es. Les renouvellements pr\u00e9vus au d\u00e9part pour d\u00e9passer les 30 ans sont nuls (arr\u00eat de la Cour supr\u00eame n\u00b0 4655\/2566), et m\u00eame une v\u00e9ritable promesse de renouvellement n\u2019engage pas l\u2019acheteur du terrain, bien qu\u2019elle puisse engager les h\u00e9ritiers du bailleur.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-2\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Combien co\u00fbte l'enregistrement d'un bail au registre foncier ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Les frais de registre repr\u00e9sentent 1% du loyer total pour toute la dur\u00e9e du contrat, plus un droit de timbre de 0,1% du m\u00eame montant. Dans le cas d\u2019un bail de 30 ans avec un loyer total de 3 000 000 bahts, cela repr\u00e9sente 30 000 bahts plus 3 000 bahts, les parties pouvant librement d\u00e9cider qui paiera.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-3\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Quelle est la diff\u00e9rence entre le bail et l\u2019usufruit ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Un bail est un contrat \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e allant jusqu\u2019\u00e0 30 ans, g\u00e9n\u00e9ralement moyennant un loyer, qui peut \u00eatre c\u00e9d\u00e9 avec consentement mais qui prend normalement fin au d\u00e9c\u00e8s du locataire. Un usufruit est un droit r\u00e9el d\u2019user et de jouir du bien pendant une dur\u00e9e maximale de 30 ans ou \u00e0 vie, g\u00e9n\u00e9ralement accord\u00e9 sans contrepartie, dont l\u2019exercice peut \u00eatre c\u00e9d\u00e9 sauf si l\u2019acte constitutif l\u2019interdit (article 1422), et qui prend toujours fin au d\u00e9c\u00e8s de l\u2019usufruitier.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Voir aussi\u00a0: <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/usufruct\/\">usufruit<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/superficies-right\/\">droit de superficie<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/sap-ing-sith-thailand\/\">sap-ing-sith<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/lease-agreement-in-thailand\/\">contrats de location en Tha\u00eflande<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/90-year-lease-in-thailand-myth-vs-reality\/\">le mythe du bail de 90 ans<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/risks-of-buying-property-in-thailand\/\">risques li\u00e9s \u00e0 l&#039;achat d&#039;un bien immobilier en Tha\u00eflande<\/a>.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Leasehold (\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e01\u0e32\u0e23\u0e40\u0e0a\u0e48\u0e32, sitthi kan chao, also called a registered lease or long-term lease) is the right to possess and use [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":214,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"pmpro_default_level":"","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":"","rank_math_focus_keyword":"leasehold thailand","rank_math_title":"Leasehold Thailand: 30-Year Registered Lease | ThaiLawOnline","rank_math_description":"Leasehold in Thailand is a registered lease of land or a condo for up to 30 years, the main way foreigners hold Thai property long term. 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