{"id":1838,"date":"2026-04-18T17:01:02","date_gmt":"2026-04-18T10:01:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/glossary\/sap-ing-sith-thailand\/"},"modified":"2026-10-21T15:26:03","modified_gmt":"2026-10-21T08:26:03","slug":"sap-ing-sith-thailand","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/sap-ing-sith-thailand\/","title":{"rendered":"Sap-Ing-Sith : Le droit de propri\u00e9t\u00e9 enregistrable tha\u00eflandais de 30 ans (Loi de 2019)"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Sap-ing-sith<\/strong> (\u0e17\u0e23\u0e31\u0e1e\u0e22\u0e4c\u0e2d\u0e34\u0e07\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34, \u00e9galement \u00e9crit <em>Sap Ing Sith<\/em>, <em>sub-ing-sith<\/em> ou <em>droit fond\u00e9 sur la propri\u00e9t\u00e9<\/em>) est un droit r\u00e9el sur un bien immobilier cr\u00e9\u00e9 par la loi Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019), qui conf\u00e8re au titulaire l\u2019usage d\u2019un terrain, d\u2019un b\u00e2timent ou d\u2019un lot de copropri\u00e9t\u00e9 pour une dur\u00e9e enregistr\u00e9e de 30 ans au maximum, avec le droit de vendre, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/mortgage\/\">hypoth\u00e8que<\/a> et l\u00e9guer ce droit sans le consentement du propri\u00e9taire. Il a \u00e9t\u00e9 con\u00e7u pour attirer l\u2019investissement dans l\u2019immobilier tha\u00eflandais en offrant une formule interm\u00e9diaire entre le bail et la propri\u00e9t\u00e9. Pour les \u00e9trangers, qui ne peuvent pas poss\u00e9der de terrain, il constitue, avec le droit de superficie, l\u2019un des deux droits enregistr\u00e9s cessibles et transmissibles par succession par d\u00e9faut, et contrairement au droit de superficie, il conf\u00e8re l\u2019usage du terrain ou du lot lui-m\u00eame.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>Table des mati\u00e8res<\/h2><nav><ul><li><a href=\"#what-the-sap-ing-sith-act-creates\">Qu\u2019est-ce que la loi Sap-Ing-Sith cr\u00e9e ?<\/a><\/li><li><a href=\"#using-a-sap-ing-sith-as-a-foreigner\">Utiliser un sap-ing-sith comme \u00e9tranger<\/a><\/li><li><a href=\"#sap-ing-sith-compared-with-lease-and-usufruct\">Sap-ing-sith compar\u00e9 au bail et \u00e0 l\u2019usufruit<\/a><\/li><li><a href=\"#frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"what-the-sap-ing-sith-act-creates\">Qu\u2019est-ce que la loi Sap-Ing-Sith cr\u00e9e ?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La loi a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9e dans la Royal Gazette en avril 2019 et est entr\u00e9e en vigueur en octobre 2019. Seul le propri\u00e9taire du bien peut constituer un sap-ing-sith, et uniquement sur un terrain couvert par un <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/chanote\/\">chanote<\/a>, ces terrains ainsi que leurs b\u00e2timents, ou les unit\u00e9s immobili\u00e8res composant un condominium, sous la <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/condominium-act\/\">Loi sur les copropri\u00e9t\u00e9s<\/a>. Le droit est enregistr\u00e9 au <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-office\/\">bureau foncier<\/a>, qui l\u2019inscrit sur le titre de propri\u00e9t\u00e9 et d\u00e9livre un certificat de sap-ing-sith, portant un Garuda bleu, en deux exemplaires, l\u2019un pour le propri\u00e9taire et l\u2019autre conserv\u00e9 au bureau (article 5) ; les transferts ult\u00e9rieurs y sont mentionn\u00e9s. Le propri\u00e9taire pr\u00e9sente seul la demande (article 4), de sorte qu\u2019un investisseur acquiert normalement le droit par une cession consentie par le propri\u00e9taire, qui doit \u00eatre faite par \u00e9crit et enregistr\u00e9e, apr\u00e8s quoi le bureau en informe le propri\u00e9taire (article 12). Il ne peut pas \u00eatre constitu\u00e9 sur une partie d\u2019un titre, et un bien d\u00e9j\u00e0 hypoth\u00e9qu\u00e9 ou grev\u00e9 d\u2019un autre droit enregistr\u00e9 n\u00e9cessite le consentement \u00e9crit du titulaire de ce droit (article 4). Une fois le droit constitu\u00e9, le propri\u00e9taire ne peut pas cr\u00e9er un autre droit r\u00e9el sur le bien sans le consentement \u00e9crit du titulaire, bien qu\u2019il puisse toujours vendre ou hypoth\u00e9quer le bien lui-m\u00eame (article 9).<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Le titulaire se comporte presque comme un propri\u00e9taire pendant cette p\u00e9riode.<\/strong> Le sap-ing-sith peut \u00eatre vendu, donn\u00e9 en cadeau, hypoth\u00e9qu\u00e9 en garantie d\u2019un pr\u00eat et transmis aux h\u00e9ritiers par testament ou <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/intestacy\/\">succession ab intestat<\/a>, sans l\u2019approbation du propri\u00e9taire terrien. Le titulaire dispose des droits, des devoirs et des obligations d\u2019un propri\u00e9taire, \u00e0 l\u2019exception des actions visant \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer le bien ou \u00e0 mettre fin \u00e0 toute ing\u00e9rence dans celui-ci, qui restent celles du propri\u00e9taire, et le titulaire doit en informer imm\u00e9diatement le propri\u00e9taire d\u00e8s leur survenance (article 11). Le titulaire peut construire et modifier, dans les limites des conditions inscrites. Ce qui lui est interdit est de d\u00e9passer les 30 ans : la loi fixe ce plafond et ne pr\u00e9voit pas de renouvellement automatique, de sorte que la poursuite n\u00e9cessite une nouvelle convention et une nouvelle inscription avant l\u2019expiration.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"using-a-sap-ing-sith-as-a-foreigner\">Utiliser un sap-ing-sith comme \u00e9tranger<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un \u00e9tranger peut \u00eatre titulaire d\u2019un sap-ing-sith ; la loi ne restreint pas les titulaires en fonction de leur nationalit\u00e9, et l\u2019interdiction faite par le Code foncier aux \u00e9trangers de poss\u00e9der des terres n\u2019entre pas en jeu, car le terrain reste la propri\u00e9t\u00e9 du propri\u00e9taire tha\u00eflandais. L\u2019enregistrement se fait aupr\u00e8s du bureau foncier qui d\u00e9tient le titre, en pr\u00e9sence du propri\u00e9taire et du titulaire ou de leurs repr\u00e9sentants munis d\u2019une procuration Tor Dor 21, avec un accord r\u00e9dig\u00e9 en tha\u00ef, les passeports ou cartes d\u2019identit\u00e9 et le titre original. Les frais sont fix\u00e9s par r\u00e8glement minist\u00e9riel dans les limites des plafonds figurant \u00e0 l\u2019annexe de la loi : jusqu\u2019\u00e0 20 000 bahts pour l\u2019enregistrement de la constitution, jusqu\u2019\u00e0 10 000 bahts pour le certificat, jusqu\u2019\u00e0 2 % de la valeur d\u00e9clar\u00e9e pour l\u2019enregistrement d\u2019une cession et jusqu\u2019\u00e0 1 % pour l\u2019enregistrement d\u2019une hypoth\u00e8que. <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/sap-ing-sith-in-thailand\/\">Le guide de ThaiLawOnline<\/a> liste les montants actuels.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>L\u2019obstacle le plus courant est le manque de familiarit\u00e9.<\/strong> Des ann\u00e9es apr\u00e8s l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la loi, de nombreux bureaux fonciers provinciaux n\u2019ont enregistr\u00e9 que peu de sap-ing-sith, et certains agents orienteront les parties vers un bail. Les promoteurs ont \u00e9galement tard\u00e9 \u00e0 l\u2019adopter. L\u2019acheteur qui en souhaite un doit v\u00e9rifier \u00e0 l\u2019avance que le bureau dispose des formulaires et que le terrain est sous chanote, et non sous Nor Sor 3 Gor, que la loi ne couvre pas.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"sap-ing-sith-compared-with-lease-and-usufruct\">Sap-ing-sith compar\u00e9 au bail et \u00e0 l\u2019usufruit<\/h2>\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Caract\u00e9ristique<\/th><th>Sap-ing-sith<\/th><th>Bail enregistr\u00e9<\/th><th>Usufruit<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Base juridique<\/td><td>Loi Sap Ing Sith B.E. 2562<\/td><td>Articles 537 et suivants du CCC<\/td><td>Articles 1417 \u00e0 1428 du CCC<\/td><\/tr><tr><td>Dur\u00e9e maximale<\/td><td>30 ans<\/td><td>30 ans<\/td><td>30 ans ou \u00e0 vie<\/td><\/tr><tr><td>Cession sans l&#039;accord du propri\u00e9taire<\/td><td>Oui<\/td><td>Non (article 544)<\/td><td>Ses modalit\u00e9s d\u2019exercice, \u00e0 moins que la subvention ne l\u2019exclue (article 1422)<\/td><\/tr><tr><td>Se transmet aux h\u00e9ritiers<\/td><td>Oui<\/td><td>Seulement si le contrat le pr\u00e9voit<\/td><td>Non, il prend fin \u00e0 la mort<\/td><\/tr><tr><td>Peut \u00eatre hypoth\u00e9qu\u00e9<\/td><td>Oui<\/td><td>Non<\/td><td>Non<\/td><\/tr><tr><td>Biens concern\u00e9s<\/td><td>Terres de Chanote, b\u00e2timents, appartements<\/td><td>Tout bien immobilier<\/td><td>Tout bien immobilier<\/td><\/tr><tr><td>Document propre d\u00e9livr\u00e9<\/td><td>Oui, certificat Garuda bleu<\/td><td>Non, annotation sur le titre de propri\u00e9t\u00e9<\/td><td>Non, annotation sur le titre de propri\u00e9t\u00e9<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/leasehold\/\">bail<\/a> est un contrat personnel qui prend fin au d\u00e9c\u00e8s du locataire, sauf stipulation contraire ; l\u2019usufruit est personnel et prend toujours fin au d\u00e9c\u00e8s. Le sap-ing-sith est un bien \u00e0 part enti\u00e8re, c\u2019est pourquoi il peut \u00eatre revendu ou utilis\u00e9 comme garantie bancaire. Ses faiblesses sont la m\u00eame limite de 30 ans que le bail, des frais plus \u00e9lev\u00e9s et le fait qu\u2019\u00e0 l\u2019expiration du terme, tout, y compris les b\u00e2timents, revient au propri\u00e9taire, sauf si l\u2019accord pr\u00e9voit une indemnisation.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re r\u00e9vision : 27 septembre 2026.<\/strong> La loi Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (Journal officiel volume 136, partie 56 Kor, 30 avril 2019, entr\u00e9e en vigueur 180 jours plus tard), ses articles 2 \u00e0 16 ainsi que son bar\u00e8me des droits, ainsi que les articles 544, 1411 et 1417 \u00e0 1428 du Code civil et commercial, ont \u00e9t\u00e9 lus en tha\u00eflandais. Le r\u00e8glement minist\u00e9riel fixant les droits effectifs et la pratique des bureaux fonciers n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 rev\u00e9rifi\u00e9s ici.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/h2>\n\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list\">\n<div id=\"faq-question-1\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Est-il possible pour un \u00e9tranger de poss\u00e9der un sap-ing-sith en Tha\u00eflande ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Oui. La loi ne limite pas les personnes pouvant en \u00eatre titulaires et, comme le terrain reste la propri\u00e9t\u00e9 du constituant tha\u00eflandais, l\u2019interdiction faite aux \u00e9trangers de poss\u00e9der des terres ne s\u2019applique pas. L\u2019\u00e9tranger est inscrit sur le certificat de sap-ing-sith d\u00e9livr\u00e9 par le bureau foncier et peut vendre, hypoth\u00e9quer ou l\u00e9guer ce droit pendant sa dur\u00e9e.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-2\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Combien de temps dure un sap-ing-sith ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Jusqu'\u00e0 30 ans \u00e0 compter de l'enregistrement. Il n'y a pas de renouvellement automatique ; les parties doivent signer et enregistrer un nouveau sap-ing-sith avant l'expiration de l'ancien si elles souhaitent continuer. \u00c0 l'expiration, le terrain et tous les b\u00e2timents reviennent au propri\u00e9taire.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-3\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Quelle est la diff\u00e9rence entre un bail de 30 ans et le syst\u00e8me sap-ing-sith ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Les deux durent jusqu\u2019\u00e0 30 ans et sont tous deux enregistr\u00e9s, mais un bail est un contrat dont la cession n\u00e9cessite le consentement du bailleur et qui prend normalement fin au d\u00e9c\u00e8s du locataire. Un sap-ing-sith est un droit r\u00e9el qui peut \u00eatre vendu, hypoth\u00e9qu\u00e9 et transmis par succession sans le consentement du propri\u00e9taire, et il est assorti de son propre certificat. Son enregistrement co\u00fbte plus cher.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Voir aussi\u00a0: <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/leasehold\/\">bail<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/usufruct\/\">usufruit<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/superficies-right\/\">droit de superficie<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/sap-ing-sith-in-thailand\/\">Comprendre le sap-ing-sith en Tha\u00eflande<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/sap-ing-sith-act-b-e-2562-2019\/\">Loi Sap-Ing-Sith BE 2562 (2019)<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/usufruct-vs-lease-vs-superficies-thailand\/\">usufruit, bail et droit de superficie compar\u00e9s<\/a>.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Sap-ing-sith (\u0e17\u0e23\u0e31\u0e1e\u0e22\u0e4c\u0e2d\u0e34\u0e07\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34, also written sap ing sith, sub-ing-sith or property-based right) is a real right over immovable property created by [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":214,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"pmpro_default_level":"","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":"","rank_math_focus_keyword":"sap-ing-sith","rank_math_title":"Sap-Ing-Sith: Thai 30-Year Property Right | ThaiLawOnline","rank_math_description":"Sap-ing-sith is a registered, transferable and mortgageable right over Thai land, buildings or condos for up to 30 years under the 2019 Act. 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