{"id":1842,"date":"2026-04-18T17:01:02","date_gmt":"2026-04-18T10:01:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/glossary\/superficiary\/"},"modified":"2026-10-26T01:40:16","modified_gmt":"2026-10-25T18:40:16","slug":"superficiary","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/superficiary\/","title":{"rendered":"Superficiaire : Titulaire d'un droit de superficie"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Un <strong>superficiaire<\/strong> (\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e17\u0e23\u0e07\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e40\u0e2b\u0e19\u0e37\u0e2d\u0e1e\u0e37\u0e49\u0e19\u0e14\u0e34\u0e19, <em>Phu Song Sitthi Nuea Phuen Din<\/em>, parfois \u00e9crit <em>titulaire d'un droit de superficie<\/em>) est la personne en faveur de laquelle un droit de superficie a \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9 en vertu des articles 1410 \u00e0 1416 du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/thai-civil-and-commercial-code\/\">Code civil et commercial<\/a>, et qui donc poss\u00e8de les b\u00e2timents, les structures ou les plantations qui se trouvent sur des terres appartenant \u00e0 quelqu\u2019un d\u2019autre. Le propri\u00e9taire foncier conserve les terres ; le superficiaire conserve la maison. En pratique, le superficiaire est tr\u00e8s souvent un \u00e9tranger qui a construit ou achet\u00e9 une maison sur des terres appartenant \u00e0 un conjoint, un partenaire ou un bailleur tha\u00eflandais, car cette position conf\u00e8re la propri\u00e9t\u00e9 du b\u00e2timent sans violer l\u2019interdiction de la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re \u00e9trang\u00e8re.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>Table des mati\u00e8res<\/h2><nav><ul><li><a href=\"#what-the-superficiary-owns-and-may-do\">Ce que le superficiaire poss\u00e8de et peut faire<\/a><\/li><li><a href=\"#becoming-a-superficiary-as-a-foreigner\">Devenir superficiaire en tant qu'\u00e9tranger<\/a><\/li><li><a href=\"#when-the-superficiary-s-right-comes-to-an-end\">Lorsque le droit du superficiaire prend fin<\/a><\/li><li><a href=\"#frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"what-the-superficiary-owns-and-may-do\">Ce que le superficiaire poss\u00e8de et peut faire<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une fois la superficie inscrite au dos du titre foncier au <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-office\/\">bureau foncier<\/a>, le superficiaire est propri\u00e9taire du b\u00e2timent en tant que bien distinct. Le droit est transmissible et passe aux h\u00e9ritiers \u00e0 moins que l'inscription ne l'exclue (article 1411), de sorte que le superficiaire peut vendre la maison, la donner ou la l\u00e9guer par testament ; l'acheteur ou l'h\u00e9ritier prend alors la m\u00eame position pour le reste de la dur\u00e9e du droit. Le droit ne s'\u00e9teint pas si le b\u00e2timent br\u00fble ou est d\u00e9moli (article 1415) ; le superficiaire peut reconstruire.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Les devoirs suivent les droits.<\/strong> Si un loyer a \u00e9t\u00e9 convenu pour le terrain, le superficiaire doit le payer ; le superficiaire qui ne le paie pas pendant deux ann\u00e9es cons\u00e9cutives ou qui viole une condition essentielle de la concession peut voir son droit r\u00e9sili\u00e9 par le propri\u00e9taire foncier (article 1414). Lorsqu'aucune dur\u00e9e n'a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e et que le droit n'est pas viager, l'une ou l'autre partie peut y mettre fin moyennant un pr\u00e9avis raisonnable, ou un pr\u00e9avis d'un an ou un an de loyer lorsqu'un loyer est d\u00fb (article 1413).<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"becoming-a-superficiary-as-a-foreigner\">Devenir superficiaire en tant qu'\u00e9tranger<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019\u00e9tranger et le propri\u00e9taire du terrain se pr\u00e9sentent ensemble au bureau foncier, ou par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019un formulaire <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/tor-dor-21\/\">Tor Dor 21<\/a> <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/power-of-attorney\/\">procuration<\/a>, avec le <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/chanote\/\">chanote<\/a> ou <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/nor-sor-3-gor\/\">Nor Sor 3 Gor<\/a>, les passeports ou cartes d'identit\u00e9, le certificat de mariage si les parties sont mari\u00e9es, et une convention de superficie en langue tha\u00efe indiquant la dur\u00e9e. Le bureau inscrit le droit sur le titre de propri\u00e9t\u00e9 et remet au superficiaire une copie de l'inscription. Si la maison reste \u00e0 construire, le permis de construire doit \u00eatre demand\u00e9 au nom du superficiaire avec le consentement \u00e9crit du propri\u00e9taire foncier, et une fois construite, la maison doit avoir son propre livret d'enregistrement de la maison.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Choisissez la dur\u00e9e de mani\u00e8re r\u00e9fl\u00e9chie.<\/strong> Un superficiaire plus jeune que le propri\u00e9taire foncier devrait prendre une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e allant jusqu\u2019\u00e0 30 ans, ou la dur\u00e9e de sa propre vie, plut\u00f4t que la dur\u00e9e de vie du propri\u00e9taire foncier ; autrement, le droit prend fin au d\u00e9c\u00e8s du propri\u00e9taire foncier, et en vertu de l\u2019article 1416, le superficiaire peut alors enlever la maison et remettre le terrain en \u00e9tat, mais si les h\u00e9ritiers notifient leur intention d\u2019acheter la maison au prix du march\u00e9, le superficiaire ne peut refuser que pour des motifs raisonnables. Les frais sont modestes : 1% de toute contrepartie d\u00e9clar\u00e9e plus 0,5% de droit de timbre, ou un droit fixe lorsque le droit est accord\u00e9 gratuitement.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"when-the-superficiary-s-right-comes-to-an-end\">Lorsque le droit du superficiaire prend fin<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le droit prend fin \u00e0 l'expiration de la dur\u00e9e fix\u00e9e, au d\u00e9c\u00e8s de la personne dont la vie en d\u00e9termine la dur\u00e9e, en cas de r\u00e9siliation pour manquement, ou par accord. En vertu de l'article 1416, le superficiaire peut alors enlever le b\u00e2timent et doit remettre le terrain en \u00e9tat, sauf si le propri\u00e9taire foncier notifie son intention d'acheter le b\u00e2timent \u00e0 la valeur marchande, offre que le superficiaire ne peut refuser que pour des motifs raisonnables. Un renouvellement doit \u00eatre enregistr\u00e9 comme une nouvelle superficie avant l'expiration de la pr\u00e9c\u00e9dente ; une promesse de renouvellement inscrite dans la convention initiale n'engage que la personne qui l'a faite.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un superficiaire n'est pas un <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/usufruct\/\">usufruitier<\/a>. Le b\u00e9n\u00e9ficiaire d\u2019un droit de jouissance utilise un bien immobilier ou une maison pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e ou \u00e0 vie, mais n\u2019en poss\u00e8de ni la propri\u00e9t\u00e9 ; le droit expire \u00e0 la mort et ne peut \u00eatre transmis ; seul son exercice peut \u00eatre transf\u00e9r\u00e9 (articles 1418 et 1422) ; le b\u00e9n\u00e9ficiaire d\u2019un droit de jouissance poss\u00e8de la maison et peut la transf\u00e9rer ; le b\u00e9n\u00e9ficiaire d\u2019un droit de jouissance n\u2019est pas un locataire : un bail ne donne possession moyennant un loyer et, sauf convention contraire, ne survit pas \u00e0 la mort du locataire. Lorsque l\u2019\u00e9tranger finance lui-m\u00eame le bien immobilier et utilise un parent tha\u00eflandais comme propri\u00e9taire seulement nominalement, la superficies ne r\u00e8gle pas le probl\u00e8me des b\u00e9n\u00e9ficiaires, et les deux parties restent expos\u00e9es aux obligations pr\u00e9vues par le Code foncier.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re r\u00e9vision : 30 septembre 2026.<\/strong> Les articles 1410 \u00e0 1416 du Code civil et commercial ont \u00e9t\u00e9 lus dans le texte tha\u00ef, et les frais d'enregistrement v\u00e9rifi\u00e9s au regard du bar\u00e8me du D\u00e9partement des Terres (1% pour un droit conc\u00e9d\u00e9 \u00e0 titre on\u00e9reux, un droit fixe lorsqu'il est conc\u00e9d\u00e9 \u00e0 titre gratuit, 0,5% de droit de timbre au titre de re\u00e7u). Une pr\u00e9cision a \u00e9t\u00e9 ajout\u00e9e : le d\u00e9faut de paiement du loyer vis\u00e9 \u00e0 l'article 1414 s'entend de deux ann\u00e9es cons\u00e9cutives.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/h2>\n\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list\">\n<div id=\"faq-question-1\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Un \u00e9tranger peut-il \u00eatre superficiaire en Tha\u00eflande ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Oui. La l\u00e9gislation tha\u00eflandaise limite la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re des terrains, et non des b\u00e2timents. Un \u00e9tranger inscrit comme superficiaire au bureau foncier est propri\u00e9taire de la maison sur ce terrain pour la dur\u00e9e du droit, et ce droit peut \u00eatre c\u00e9d\u00e9 ou transmis par succession, sauf si l'inscription en dispose autrement.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-2\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Le superficiaire est-il propri\u00e9taire de la maison ou a-t-il seulement le droit de l'utiliser ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Le superficiaire est propri\u00e9taire du b\u00e2timent lui-m\u00eame, ind\u00e9pendamment du terrain. C'est la diff\u00e9rence avec un usufruitier ou un locataire, qui ne font qu'utiliser le bien. Le superficiaire peut vendre la maison, la l\u00e9guer par testament et, \u00e0 la fin de la dur\u00e9e du droit, l'enlever ou la vendre au propri\u00e9taire foncier \u00e0 la valeur marchande.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-3\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Qu'advient-il du superficiaire lorsque le propri\u00e9taire foncier vend le terrain ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Rien ne change. Une superficie enregistr\u00e9e est un droit r\u00e9el qui suit le terrain : l'acheteur acquiert donc le terrain grev\u00e9 de ce droit et ne peut ni expulser le superficiaire ni revendiquer la maison. Seule une convention non enregistr\u00e9e est inopposable \u00e0 un nouveau propri\u00e9taire.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Voir aussi\u00a0: <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/superficies-right\/\">droit de superficie<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/usufruct\/\">usufruit<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/building-permit\/\">permis de construire<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/nominee\/\">pr\u00eate-nom<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/superficies-in-thailand\/\">guide du droit de superficie en Tha\u00eflande<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/can-foreigners-own-a-house-in-thailand\/\">les \u00e9trangers peuvent-ils poss\u00e9der une maison en Tha\u00eflande<\/a>.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>A superficiary (\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e17\u0e23\u0e07\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e40\u0e2b\u0e19\u0e37\u0e2d\u0e1e\u0e37\u0e49\u0e19\u0e14\u0e34\u0e19, phu song sitthi nuea phuen din, sometimes written superficies holder) is the person in whose favour a [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":214,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"pmpro_default_level":"","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":"","rank_math_focus_keyword":"superficiary","rank_math_title":"Superficiary: Who Holds a Superficies Right | ThaiLawOnline","rank_math_description":"Superficiary is the person who holds a right of superficies and owns a building on another's land in Thailand. Rights, duties and how it is registered.","rank_math_breadcrumb_title":"","rank_math_canonical_url":""},"class_list":["post-1842","page","type-page","status-publish","hentry","pmpro-has-access"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1842","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1842"}],"version-history":[{"count":11,"href":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1842\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":10822,"href":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1842\/revisions\/10822"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/214"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1842"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}