{"id":1842,"date":"2026-04-18T17:01:02","date_gmt":"2026-04-18T10:01:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/glossary\/superficiary\/"},"modified":"2026-10-06T14:19:46","modified_gmt":"2026-10-06T07:19:46","slug":"superficiary","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/superficiary\/","title":{"rendered":"Superficiaire : Titulaire d'un droit de superficie"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>A <strong>superficiaire<\/strong> (\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e17\u0e23\u0e07\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e40\u0e2b\u0e19\u0e37\u0e2d\u0e1e\u0e37\u0e49\u0e19\u0e14\u0e34\u0e19, <em>Phu Song Sitthi Nuea Phuen Din<\/em>, parfois \u00e9crit <em>Surface holder<\/em>) est la personne en faveur de laquelle un droit de superficies a \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9 aux articles 1410 \u00e0 1416 du Code foncier. <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/thai-civil-and-commercial-code\/\">Code civil et commercial<\/a>, et qui donc poss\u00e8de les b\u00e2timents, les structures ou les plantations qui se trouvent sur des terres appartenant \u00e0 quelqu\u2019un d\u2019autre. Le propri\u00e9taire foncier conserve les terres ; le superficiaire conserve la maison. En pratique, le superficiaire est tr\u00e8s souvent un \u00e9tranger qui a construit ou achet\u00e9 une maison sur des terres appartenant \u00e0 un conjoint, un partenaire ou un bailleur tha\u00eflandais, car cette position conf\u00e8re la propri\u00e9t\u00e9 du b\u00e2timent sans violer l\u2019interdiction de la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re \u00e9trang\u00e8re.<\/p><\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>Table des mati\u00e8res<\/h2><nav><ul><li><a href=\"#what-the-superficiary-owns-and-may-do\">Ce que le superficiaire poss\u00e8de et peut faire<\/a><\/li><li><a href=\"#becoming-a-superficiary-as-a-foreigner\">Se transformer en victime comme \u00e9tranger<\/a><\/li><li><a href=\"#when-the-superficiary-s-right-comes-to-an-end\">Lorsque le droit du b\u00e9n\u00e9ficiaire final prend fin<\/a><\/li><li><a href=\"#frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"what-the-superficiary-owns-and-may-do\">Ce que le superficiaire poss\u00e8de et peut faire<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Une fois que la superficie est inscrite sur le dos du titre foncier, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-office\/\">Bureau foncier<\/a>, Dans le cas d\u2019un immeuble, le superficiaire est le propri\u00e9taire de l\u2019immeuble en tant que bien distinct. Le droit est transf\u00e9rable et passe aux h\u00e9ritiers \u00e0 moins que la d\u00e9claration d\u2019inscription n\u2019en exclue la possibilit\u00e9 (article 1411), de sorte que le superficiaire peut vendre la maison, la c\u00e9der ou la laisser par testament ; l\u2019acheteur ou l\u2019h\u00e9ritier prend alors la m\u00eame position pour le reste de la dur\u00e9e du droit. Le droit ne dispara\u00eet pas si l\u2019immeuble br\u00fble ou est d\u00e9moli (article 1415) ; le superficiaire peut reconstruire.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>Les devoirs suivent les droits.<\/strong> Si un loyer a \u00e9t\u00e9 convenu pour le bien immobilier, le b\u00e9n\u00e9ficiaire doit le payer ; celui qui ne le paie pas pendant deux ann\u00e9es cons\u00e9cutives ou qui viole une condition essentielle de la concession peut voir son droit r\u00e9sili\u00e9 par le propri\u00e9taire foncier (article 1414). Dans le cas o\u00f9 aucun terme n\u2019a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 et que le droit n\u2019est pas perp\u00e9tuel, l\u2019une ou l\u2019autre partie peut le r\u00e9silier avec un pr\u00e9avis raisonnable, ou avec un pr\u00e9avis d\u2019un an ou un loyer d\u2019un an si le loyer doit \u00eatre pay\u00e9 (article 1413).<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"becoming-a-superficiary-as-a-foreigner\">Se transformer en victime comme \u00e9tranger<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>L\u2019\u00e9tranger et le propri\u00e9taire terrien assistent ensemble au bureau foncier, ou par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019un avocat. <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/tor-dor-21\/\">Tor Dor 21<\/a> <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/power-of-attorney\/\">procuration<\/a>, Avec le <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/chanote\/\">chanote<\/a> ou <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/nor-sor-3-gor\/\">Nor Sor 3 Gor<\/a>, des passeports ou des cartes d\u2019identit\u00e9, le certificat de mariage si les parties sont mari\u00e9es, et un accord de superficies en langue tha\u00eflandaise indiquant la dur\u00e9e. L\u2019office enregistre le droit sur le titre de propri\u00e9t\u00e9 et d\u00e9livre \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur une copie du registre. Si la construction de la maison doit encore \u00eatre effectu\u00e9e, la demande de permis de construire doit \u00eatre faite au nom de l\u2019acqu\u00e9reur avec le consentement \u00e9crit du propri\u00e9taire foncier, et une fois la maison termin\u00e9e, elle devrait disposer d\u2019un registre de propri\u00e9t\u00e9 propre.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>Choisissez le terme de mani\u00e8re d\u00e9lib\u00e9r\u00e9e.<\/strong> A superficiary who is younger than the landowner should take a fixed term of up to 30 years, or the superficiary&#8217;s own lifetime, rather than the landowner&#8217;s lifetime; otherwise the right ends at the landowner&#8217;s death, and under Section 1416 the superficiary may then remove the house and restore the land, but if the heirs give notice that they will buy the house at market price, the superficiary may refuse only on reasonable grounds. Fees are modest: 1% of any declared consideration plus 0.5% stamp duty, or a fixed fee when granted free.<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"when-the-superficiary-s-right-comes-to-an-end\">Lorsque le droit du b\u00e9n\u00e9ficiaire final prend fin<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Le droit expire \u00e0 l\u2019expiration du terme fix\u00e9, \u00e0 la mort de la personne dont le mandat expire, en cas de r\u00e9siliation pour faute ou par accord. Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 1416, le successeur peut alors d\u00e9molir le b\u00e2timent et doit restituer le terrain, sauf si le propri\u00e9taire donne notification d\u2019un intention d\u2019acheter le b\u00e2timent au prix du march\u00e9, une offre que le successeur ne peut refuser que pour des motifs raisonnables. Une renouvellement doit \u00eatre enregistr\u00e9 comme une nouvelle superficie avant l\u2019expiration de la pr\u00e9c\u00e9dente ; une promesse de renouvellement \u00e9crite dans l\u2019accord initial n\u2019engage que la personne qui l\u2019a faite.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Un superficiaire n'est pas <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/usufruct\/\">usufruitier<\/a>. Le b\u00e9n\u00e9ficiaire b\u00e9n\u00e9ficie de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 vie sur le bien immobilier et sur la maison, mais n\u2019en poss\u00e8de ni aucun droit de propri\u00e9t\u00e9 ni aucun droit de succession ; le b\u00e9n\u00e9ficiaire b\u00e9n\u00e9ficiaire poss\u00e8de la maison et peut la c\u00e9der ; le b\u00e9n\u00e9ficiaire b\u00e9n\u00e9ficiaire n\u2019est pas un locataire : un bail ne donne possession qu\u2019en contrepartie d\u2019un loyer et, sauf disposition contraire du contrat, ne survit pas \u00e0 la mort du locataire. Dans le cas o\u00f9 un \u00e9tranger a financ\u00e9 lui-m\u00eame le bien immobilier et n\u2019a utilis\u00e9 qu\u2019un parent tha\u00eflandais comme propri\u00e9taire que de nom, la superficies n\u2019y rem\u00e9die pas et les deux parties restent expos\u00e9es aux obligations pr\u00e9vues par le Code foncier.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re r\u00e9vision : 30 septembre 2026.<\/strong> Les articles 1410 \u00e0 1416 du Code civil et commercial ont \u00e9t\u00e9 lus dans la version tha\u00eflandaise, et les frais d\u2019enregistrement sont indiqu\u00e9s dans le manuel des frais du D\u00e9partement des Terres (1% pour un droit accord\u00e9 contre paiement, une taxe fixe lorsqu\u2019il n\u2019est accord\u00e9 ni contre paiement, 0,5% timbre d\u2019enregistrement en guise de re\u00e7u). Une pr\u00e9cision a \u00e9t\u00e9 ajout\u00e9e : le d\u00e9faut de paiement du loyer au titre de l\u2019article 1414 est de deux ann\u00e9es cons\u00e9cutives.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/h2>\n\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list\">\n<div id=\"faq-question-1\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Un \u00e9tranger peut-il \u00eatre un b\u00e9n\u00e9ficiaire d\u2019une prestation en Tha\u00eflande ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Oui. La l\u00e9gislation tha\u00eflandaise limite la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re de terrains, et non de b\u00e2timents. Un \u00e9tranger inscrit comme b\u00e9n\u00e9ficiaire l\u00e9gal au registre foncier poss\u00e8de la maison sur ce terrain pour la dur\u00e9e du droit, et ce droit peut \u00eatre transf\u00e9r\u00e9 ou h\u00e9rit\u00e9 \u00e0 moins que le registre ne pr\u00e9cise autrement.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-2\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Le b\u00e9n\u00e9ficiaire de la succession poss\u00e8de-t-il la maison ou seulement le droit d\u2019en disposer ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Le superficiaire poss\u00e8de lui-m\u00eame le b\u00e2timent, ind\u00e9pendamment du terrain. C\u2019est la diff\u00e9rence avec un usufruitier ou un locataire, qui n\u2019utilisent la propri\u00e9t\u00e9 que pour leurs besoins personnels. Le superficiaire peut vendre la maison, la c\u00e9der par testament et, \u00e0 la fin du bail, la d\u00e9molir ou la vendre au propri\u00e9taire foncier \u00e0 la valeur marchande.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-3\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Que se passe-t-il avec le b\u00e9n\u00e9ficiaire lorsque le propri\u00e9taire foncier vend le terrain ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Ni rien ne change. Une superficie enregistr\u00e9e est un droit r\u00e9el qui s\u2019attache \u00e0 la terre, donc l\u2019acheteur prend possession de cette terre et ne peut pas exproprier le superficiesseur ni r\u00e9clamer la maison. Seule une convention non enregistr\u00e9e est opposable \u00e0 un nouveau propri\u00e9taire.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Voir aussi\u00a0: <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/superficies-right\/\">droit de superficie<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/usufruct\/\">Usufruit<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/building-permit\/\">permis de construire<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/nominee\/\">pr\u00eate-nom<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/superficies-in-thailand\/\">Les superficies en Tha\u00eflande<\/a> ET <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/can-foreigners-own-a-house-in-thailand\/\">Les \u00e9trangers peuvent-ils poss\u00e9der une maison en Tha\u00eflande ?<\/a>.<\/p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>A superficiary (\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e17\u0e23\u0e07\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e40\u0e2b\u0e19\u0e37\u0e2d\u0e1e\u0e37\u0e49\u0e19\u0e14\u0e34\u0e19, phu song sitthi nuea phuen din, sometimes written superficies holder) is the person in whose favour a [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":214,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"pmpro_default_level":"","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":"","rank_math_focus_keyword":"superficiary","rank_math_title":"Superficiary: Who Holds a Superficies Right | ThaiLawOnline","rank_math_description":"Superficiary is the person who holds a right of superficies and owns a building on another's land in Thailand. 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