{"id":1843,"date":"2026-04-18T17:01:02","date_gmt":"2026-04-18T10:01:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/glossary\/superficies-right\/"},"modified":"2026-10-21T15:27:20","modified_gmt":"2026-10-21T08:27:20","slug":"superficies-right","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/superficies-right\/","title":{"rendered":"Droit de superficie (Sitthi Nuea Phuen Din) : droit de poss\u00e9der un b\u00e2timent sur le terrain d'autrui"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Droit de superficie<\/strong> (\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e40\u0e2b\u0e19\u0e37\u0e2d\u0e1e\u0e37\u0e49\u0e19\u0e14\u0e34\u0e19, <em>sitthi nuea phuen din<\/em>, parfois \u00e9crit <em>droit de superficie<\/em> ou <em>droit de superficie<\/em>) est un droit r\u00e9el, enregistr\u00e9 aupr\u00e8s du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-office\/\">bureau foncier<\/a>, par lequel le propri\u00e9taire d\u2019un terrain permet \u00e0 une autre personne d\u2019\u00eatre propri\u00e9taire de b\u00e2timents, d\u2019ouvrages ou de plantations sur, au-dessus ou au-dessous de ce terrain. Il est r\u00e9gi par les articles 1410 \u00e0 1416 du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/thai-civil-and-commercial-code\/\">Code civil et commercial<\/a>. Comme le droit tha\u00eflandais permet de poss\u00e9der une maison s\u00e9par\u00e9ment du sol sur lequel elle se trouve, le droit de superficie est l\u2019instrument qui permet \u00e0 un \u00e9tranger, qui ne peut pas poss\u00e9der de terrain, de d\u00e9tenir une maison en son propre nom sur un terrain appartenant \u00e0 un conjoint tha\u00eflandais, \u00e0 un ami ou \u00e0 un bailleur.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>Table des mati\u00e8res<\/h2><nav><ul><li><a href=\"#how-superficies-works-under-the-civil-and-commercial-code\">Comment fonctionne le droit de superficie selon le Code civil et commercial<\/a><\/li><li><a href=\"#using-superficies-as-a-foreigner-in-thailand\">Utiliser le droit de superficie en tant qu'\u00e9tranger en Tha\u00eflande<\/a><\/li><li><a href=\"#superficies-compared-with-usufruct-and-leasehold\">Le droit de superficie compar\u00e9 \u00e0 l'usufruit et au bail<\/a><\/li><li><a href=\"#frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"how-superficies-works-under-the-civil-and-commercial-code\">Comment fonctionne le droit de superficie selon le Code civil et commercial<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019article 1410 permet \u00e0 un propri\u00e9taire foncier de constituer un droit de superficie en faveur d\u2019une autre personne, qui devient alors propri\u00e9taire de ce qui est construit ou plant\u00e9 sur le terrain. Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 1412, ce droit peut \u00eatre accord\u00e9 pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e allant jusqu\u2019\u00e0 30 ans ou pour la vie du propri\u00e9taire foncier ou du superficiaire ; une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e plus longue est ramen\u00e9e \u00e0 30 ans, et la dur\u00e9e peut \u00eatre renouvel\u00e9e \u00e0 son expiration. L\u2019article 1411 rend le droit cessible et transmissible par succession, sauf si l\u2019enregistrement en dispose autrement, ce qui constitue l\u2019avantage principal par rapport \u00e0 un usufruit.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>L\u2019enregistrement en fait un droit r\u00e9el.<\/strong> L\u2019accord est inscrit au verso du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/chanote\/\">chanote<\/a> ou <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/nor-sor-3-gor\/\">Nor Sor 3 Gor<\/a> au registre foncier. Une fois enregistr\u00e9, il lie tout acheteur ult\u00e9rieur de la propri\u00e9t\u00e9 et survit \u00e0 la mort du propri\u00e9taire, \u00e0 moins que cette inscription n\u2019ait \u00e9t\u00e9 accord\u00e9e uniquement pour la dur\u00e9e de la vie du propri\u00e9taire. Une superficie non enregistr\u00e9e n\u2019est qu\u2019un contrat entre les deux signataires ; celui qui a construit la maison n\u2019a aucun droit contre un nouveau propri\u00e9taire de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"using-superficies-as-a-foreigner-in-thailand\">Utiliser le droit de superficie en tant qu'\u00e9tranger en Tha\u00eflande<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le sch\u00e9ma habituel est un terrain d\u00e9tenu par un conjoint tha\u00eflandais ou acquis au moyen d\u2019un bail de 30 ans, l\u2019\u00e9tranger \u00e9tant d\u00e9sign\u00e9 comme superficiaire et comme demandeur du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/building-permit\/\">permis de construire<\/a>. La maison devient alors la propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019\u00e9tranger : elle peut \u00eatre vendue, hypoth\u00e9qu\u00e9e si un pr\u00eateur l\u2019accepte, et l\u00e9gu\u00e9e par testament. Les deux parties se pr\u00e9sentent au Bureau foncier avec le titre de propri\u00e9t\u00e9, les passeports ou les cartes d\u2019identit\u00e9, le <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/tabien-baan\/\">livret d'enregistrement de domicile<\/a> si la maison existe, et un contrat en langue tha\u00efe ; une procuration Tor Dor 21 permet de repr\u00e9senter toute personne qui ne peut pas \u00eatre pr\u00e9sente.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L'office foncier facture une taxe d'enregistrement d'un montant \u00e9gal \u00e0 1% de la somme d\u00e9clar\u00e9e, plus 0,5% de droits de timbre, et un droit fixe uniquement lorsque le droit est accord\u00e9 sans contrepartie, ce qui est courant entre les \u00e9poux. Une retenue d'imp\u00f4ts peut \u00eatre exig\u00e9e lorsque le paiement est d\u00e9clar\u00e9.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>L'erreur courante<\/strong> consiste \u00e0 enregistrer un droit de superficie sur un terrain que l\u2019\u00e9tranger a financ\u00e9 par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019un pr\u00eate-nom, ou \u00e0 l\u2019accorder pour la dur\u00e9e de vie du propri\u00e9taire foncier alors que le superficiaire est la partie la plus jeune : le droit prend alors fin au d\u00e9c\u00e8s du propri\u00e9taire foncier, et le superficiaire se retrouve dans la situation pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 1416 : enlever la maison et remettre le terrain en \u00e9tat, ou la vendre aux h\u00e9ritiers au prix du march\u00e9 s\u2019ils choisissent de l\u2019acheter.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"superficies-compared-with-usufruct-and-leasehold\">Le droit de superficie compar\u00e9 \u00e0 l'usufruit et au bail<\/h2>\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Caract\u00e9ristique<\/th><th>Droit de superficie<\/th><th>Usufruit<\/th><th>Bail enregistr\u00e9<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Articles du CCC<\/td><td>De 1410 \u00e0 1416<\/td><td>1417 \u00e0 1428<\/td><td>\u00c0 partir de 537 ; 538 et 540<\/td><\/tr><tr><td>Dur\u00e9e maximale<\/td><td>30 ans ou une vie enti\u00e8re, renouvelable<\/td><td>30 ans ou la dur\u00e9e de vie de l\u2019usufruiteur<\/td><td>30 ans, renouvelable<\/td><\/tr><tr><td>Propri\u00e9taire de l'immeuble<\/td><td>Oui<\/td><td>Non, seulement l\u2019utilisation<\/td><td>Non, sauf si le bail le stipule.<\/td><\/tr><tr><td>Cessible ou h\u00e9r\u00e9ditaire<\/td><td>Oui, \u00e0 moins que cela ne soit exclu<\/td><td>Non h\u00e9r\u00e9ditaire (cessant \u00e0 la mort); son exercice est transf\u00e9rable \u00e0 moins qu\u2019il ne soit exclu (article 1422)<\/td><td>Personnel ; prend fin au d\u00e9c\u00e8s du locataire, sauf accord contraire<\/td><\/tr><tr><td>Opposable \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur du terrain<\/td><td>Oui<\/td><td>Oui<\/td><td>Oui, tant qu\u2019il est enregistr\u00e9<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le droit de superficie conf\u00e8re la propri\u00e9t\u00e9 de la construction ; un <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/usufruct\/\">usufruit<\/a> Il accorde l\u2019usage de la terre et de la maison pour la vie, mais rien pour la succession ; un bail donne possession pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e. De nombreux \u00e9trangers associent un bail immobilier enregistr\u00e9 \u00e0 une superficie sur la maison, de sorte que la maison leur appartient m\u00eame lorsque le bail est r\u00e9\u00e9valu\u00e9. Lorsqu\u2019une superficie prend fin, l\u2019article 1416 permet au b\u00e9n\u00e9ficiaire de d\u00e9molir le b\u00e2timent et de restituer la terre, sauf si le propri\u00e9taire choisit d\u2019acheter le bien au prix du march\u00e9, auquel le b\u00e9n\u00e9ficiaire ne peut s\u2019opposer que pour cause raisonnable.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re r\u00e9vision : 27 septembre 2026.<\/strong> Les articles 540, 1299, 1403 et 1410 \u00e0 1416 du Code civil et commercial ont \u00e9t\u00e9 lus en tha\u00ef. Les montants des frais d\u2019enregistrement et du droit de timbre ont \u00e9t\u00e9 v\u00e9rifi\u00e9s par rapport aux montants r\u00e9vis\u00e9s de notre page sur l\u2019usufruit, et n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 relus dans le r\u00e8glement minist\u00e9riel lors de cette r\u00e9vision.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/h2>\n\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list\">\n<div id=\"faq-question-1\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Un \u00e9tranger peut-il enregistrer un droit de superficie en Tha\u00eflande ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Oui. L'interdiction dans le Code foncier concerne la propri\u00e9t\u00e9 des terres et non des b\u00e2timents. Un \u00e9tranger peut \u00eatre enregistr\u00e9 comme superficiaire sur un terrain appartenant \u00e0 un Tha\u00eflandais et ainsi poss\u00e9der la maison qui s'y trouve. Ce droit est enregistr\u00e9 au Bureau foncier au dos du titre de propri\u00e9t\u00e9 et est transf\u00e9rable et transmissible par h\u00e9ritage, sauf si l'enregistrement l'exclut.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-2\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Combien de temps dure un droit de superficie ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e pouvant aller jusqu\u2019\u00e0 30 ans, ou la dur\u00e9e de vie du propri\u00e9taire foncier ou du superficiaire, selon l\u2019article 1412 du Code civil et commercial. Une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e peut \u00eatre renouvel\u00e9e par une nouvelle inscription. Choisir une dur\u00e9e viag\u00e8re est une arme \u00e0 double tranchant : s\u2019il s\u2019agit de la vie du propri\u00e9taire foncier, le droit prend fin au d\u00e9c\u00e8s de celui-ci.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-3\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Quelle est la diff\u00e9rence entre le droit de superficie et l'usufruit ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Le droit de superficie fait de son titulaire le propri\u00e9taire du b\u00e2timent situ\u00e9 sur le terrain d\u2019autrui et peut \u00eatre vendu ou transmis par succession. L\u2019usufruit donne \u00e0 son titulaire le droit d\u2019utiliser le terrain et toute maison qui s\u2019y trouve et d\u2019en jouir, mais il est personnel et prend fin au d\u00e9c\u00e8s de l\u2019usufruitier. Le droit de superficie est la meilleure option lorsque l\u2019objectif est de poss\u00e9der ou de transmettre la maison.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Voir aussi\u00a0: <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/superficiary\/\">superficiaire<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/usufruct\/\">usufruit<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/leasehold\/\">bail<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/building-permit\/\">permis de construire<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/superficies-in-thailand\/\">guide du droit de superficie en Tha\u00eflande<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/can-foreigners-own-a-house-in-thailand\/\">les \u00e9trangers peuvent-ils poss\u00e9der une maison en Tha\u00eflande<\/a>.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Superficies (\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e40\u0e2b\u0e19\u0e37\u0e2d\u0e1e\u0e37\u0e49\u0e19\u0e14\u0e34\u0e19, sitthi nuea phuen din, sometimes written right of superficies or superficies right) is a real right, registered at [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":214,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"pmpro_default_level":"","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":"","rank_math_focus_keyword":"superficies","rank_math_title":"Superficies in Thailand: Own the House Only | ThaiLawOnline","rank_math_description":"Superficies (sitthi nuea phuen din) is a registered right to own a building on someone else's land in Thailand, Sections 1410 to 1416. 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