{"id":302,"date":"2023-06-05T12:26:31","date_gmt":"2023-06-05T05:26:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/sap-ing-sith-in-thailand\/"},"modified":"2026-10-23T02:50:39","modified_gmt":"2026-10-22T19:50:39","slug":"sap-ing-sith-in-thailand","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/sap-ing-sith-in-thailand\/","title":{"rendered":"Comprendre le Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/sap-ing-sith-thailand\/\">Sap-Ing-Sith<\/a>, introduit par la l\u00e9gislation tha\u00eflandaise de 2019, constitue un droit immobilier v\u00e9ritablement nouveau. Il a \u00e9t\u00e9 con\u00e7u pour combler le foss\u00e9 entre les structures de propri\u00e9t\u00e9 traditionnelles et les besoins d\u2019investissement modernes. Il offre aux \u00e9trangers des droits d\u2019utilisation des biens immobiliers renforc\u00e9s tout en r\u00e9pondant aux restrictions de longue date sur la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re des \u00e9trangers en Tha\u00eflande. Le potentiel du Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande attire l\u2019attention. De nombreux investisseurs commencent \u00e0 adopter ce droit. Les investisseurs consid\u00e8rent de plus en plus le Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande comme une alternative viable \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re traditionnelle.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-large is-resized\" id=\"Sap-Ing-Sith\"><img alt=\"Infographie expliquant le Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande.\" class=\"wp-image-30297 tlo-responsive-img\" decoding=\"async\" loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/Infographic-on-Sap-Ing-Sith-by-ThaiLawOnline-scaled.png\" style=\"width:auto;height:400px\"\/><\/figure>\n<\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&#039;article suivant est co\u00e9crit par <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/our-team\/\">M. S\u00e9bastien Brousseau (LL.B., B.Sc.)<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/team\/wichuda-atthamethakon\/\">Khun Wichuda Atthamethakon (LL.M.)<\/a>. ThaiLawOnline est l&#039;un des rares cabinets d&#039;avocats \u00e0 avoir enregistr\u00e9 plus de quinze Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>Table des mati\u00e8res<\/h2><nav><ul><li class=\"\"><a href=\"#what-is-sap-ing-sith-and-how-does-it-affect-property-rights-in-thailand\">Qu&#039;est-ce que le Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande ?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#historical-context\">Contexte historique<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#advantages-of-sap-ing-sith-for-foreigners\">Avantages du Sap-Ing-Sith pour les \u00e9trangers<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#practical-considerations-for-expatriates\">Consid\u00e9rations pratiques pour les expatri\u00e9s<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#limitations-and-considerations\">Limites et consid\u00e9rations<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#real-case-studies-from-thai-law-online\">\u00c9tudes de cas r\u00e9els de Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande r\u00e9alis\u00e9es par ThaiLawOnline<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#is-that-a-personal-or-a-real-right\">Le Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande est-il un droit personnel ou un droit r\u00e9el ?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#historical-context-in-thailand-3\">Contexte historique en Tha\u00eflande<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#legal-framework-surrounding-sap-ing-sith-5\">Cadre juridique entourant le Sap-Ing-Sith<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#rights-and-obligation-of-sap-ing-sith\">Droits et obligations des d\u00e9tenteurs de Sap-Ing-Sith<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#how-does-sap-ing-sith-compare-to-usufruct-and-leasehold-agreements\">En quoi le Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande se compare-t-il aux contrats d&#039;usufruit et de bail ?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#statutory-registration-fees-and-transactional-costs\">Frais d&#039;inscription obligatoires et frais de transaction<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#renewal-clause-of-sap-ing-sith\">Clause de renouvellement du Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#alternative-property-rights-in-thailand-13\">Droits de propri\u00e9t\u00e9 alternatifs en Tha\u00eflande<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#comparative-analysis-sap-ing-sith-vs-lease-vs-usufruct-16\">Analyse comparative : Sap-Ing-Sith vs. Bail vs. Usufruit<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#future-of-sap-ing-sith-in-thailand-17\">L&#039;avenir du Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#recent-developments-and-reforms\">\u00c9volutions et r\u00e9formes r\u00e9centes<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#faqs-abour-sap-ing-sith-in-thailand\">FAQ sur Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#testimonials-about-sap-ing-sith\">T\u00e9moignages sur Sap-Ing-Sith<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#2025-legal-updates\">Mises \u00e0 jour juridiques 2026<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#links\">Liens :<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"what-is-sap-ing-sith-and-how-does-it-affect-property-rights-in-thailand\">Qu&#039;est-ce que le Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Au fond, le Sap-Ing-Sith est un nouveau droit de propri\u00e9t\u00e9 que certains appellent \u201c droit transf\u00e9rable \u201d. Il conf\u00e8re au titulaire un droit d\u2019utilisation de la terre en Tha\u00eflande, mais pas de propri\u00e9t\u00e9 sur celle-ci\u00a0: l\u2019article 3 de la loi le d\u00e9finit comme un droit d\u2019utilisation d\u2019un bien immobilier. L\u2019enregistrement produit un certificat s\u00e9par\u00e9 de Sap-Ing-Sith avec un garuda bleu (article 5). Le titulaire des droits Sap-Ing-Sith agit comme le propri\u00e9taire de la propri\u00e9t\u00e9. Ce droit s\u2019applique aux terrains dot\u00e9s d\u2019un titre valide de type <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/chanote\/\">Chanote<\/a>. Cela s\u2019applique \u00e9galement aux b\u00e2timents situ\u00e9s sur des terrains poss\u00e9dant ce titre de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">De plus, les unit\u00e9s de copropri\u00e9t\u00e9 telles que d\u00e9finies dans la <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/condominium-act\/\">Loi sur les copropri\u00e9t\u00e9s<\/a> peuvent \u00e9galement relever de ce droit. Le Sap-Ing-Sith peut \u00eatre enregistr\u00e9 pour une dur\u00e9e maximale de 30 ans. La loi ne pr\u00e9voit pas de m\u00e9canisme de renouvellement, de sorte que toute prolongation au-del\u00e0 de cette dur\u00e9e n\u00e9cessite une nouvelle convention avec le propri\u00e9taire et un nouvel enregistrement. Voir la section sur le renouvellement ci-dessous. Il est important d\u2019avoir l\u2019accord par \u00e9crit, et tout acte juridique concernant un Sap-Ing-Sith doit \u00eatre fait par \u00e9crit et enregistr\u00e9 aupr\u00e8s du fonctionnaire comp\u00e9tent (article 12). Deux limites prennent souvent les gens au d\u00e9pourvu. <strong>Selon l'article 4, un Sap-Ing-Sith ne peut \u00eatre cr\u00e9\u00e9 sur une partie seulement du terrain ou de l'unit\u00e9 d'un titre de propri\u00e9t\u00e9<\/strong>: cela couvre tout le titre ou rien du tout. Et <strong>lorsque le bien est d\u00e9j\u00e0 hypoth\u00e9qu\u00e9, utilis\u00e9 comme garantie commerciale ou grev\u00e9 de tout autre droit enregistr\u00e9, le droit ne peut \u00eatre cr\u00e9\u00e9 qu'avec le consentement \u00e9crit du cr\u00e9ancier hypoth\u00e9caire, du titulaire de la s\u00fbret\u00e9 ou du titulaire de ce droit.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"historical-context\">Contexte historique<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">de la Tha\u00eflande <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-code\/\">Code foncier<\/a> interdit g\u00e9n\u00e9ralement aux \u00e9trangers de poss\u00e9der des terres. L\u2019Assembl\u00e9e l\u00e9gislative nationale tha\u00eflandaise a adopt\u00e9 la loi Sap-Ing-Sith le 8 f\u00e9vrier 2019. Cette loi vise \u00e0 moderniser le march\u00e9 immobilier. Elle cherche aussi \u00e0 attirer les investissements \u00e9trangers. La loi a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9e dans la Gazette royale le <strong>30 avril 2019<\/strong> (volume 136, partie 56 Kor, page 97). Le 26 avril 2019 est la date d\u2019approbation royale, et non de publication ; cette diff\u00e9rence importe : <strong>L'article 2 ne fait entrer la loi en vigueur qu'\u00e0 l'expiration d'un d\u00e9lai de 180 jours \u00e0 compter de sa publication<\/strong>, elle est donc entr\u00e9e en vigueur fin octobre 2019. Elle est devenue une option importante pour les investisseurs \u00e9trangers. Cette loi offre un choix plus simple que les traditionnels contrats de <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/leasehold\/\">bail<\/a> et que d\u2019autres structures juridiques complexes.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"advantages-of-sap-ing-sith-for-foreigners\">Avantages du Sap-Ing-Sith pour les \u00e9trangers<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Meilleur contr\u00f4le\u00a0: Vous pouvez utiliser ces droits comme garantie. Vous pouvez modifier librement la propri\u00e9t\u00e9. Vous pouvez \u00e9galement transf\u00e9rer ou h\u00e9riter facilement de ces droits.<\/li>\n\n<li><strong>S\u00e9curit\u00e9 financi\u00e8re :<\/strong> Il offre une protection juridique sup\u00e9rieure aux contrats de location classiques, ce qui le rend adapt\u00e9 aux op\u00e9rations commerciales ou \u00e0 un usage commercial.<\/li>\n\n<li>Avantages pratiques : vous pouvez obtenir un terme allant jusqu&#039;\u00e0 30 ans. Sa poursuite au-del\u00e0 d\u00e9pend d&#039;une nouvelle convention avec le propri\u00e9taire, et non d&#039;un renouvellement automatique. Vous recevrez des documents officiels clairs, notamment le certificat bleu Garuda. Ce certificat est juridiquement contraignant pour les nouveaux propri\u00e9taires.<\/li>\n\n<li><strong>Le droit survit \u00e0 une vente :<\/strong> le propri\u00e9taire peut vendre ou transf\u00e9rer la propri\u00e9t\u00e9 du terrain \u00e0 tout moment et n\u2019a pas besoin de votre consentement (article 9, paragraphe 2 de la loi Sap-Ing-Sith), mais le Sap-Ing-Sith enregistr\u00e9 reste inscrit sur le titre de propri\u00e9t\u00e9 et le nouveau propri\u00e9taire acquiert le terrain grev\u00e9 de ce droit. Ce que le propri\u00e9taire ne peut pas faire, c\u2019est cr\u00e9er un autre droit r\u00e9el sur le bien, comme un usufruit, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/servitude\/\">servitude<\/a> ou <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/superficies-right\/\">droit de superficie<\/a>, sans votre consentement \u00e9crit (article 9, paragraphe 1). Le propri\u00e9taire n\u2019a aucun pouvoir de mettre fin au droit de mani\u00e8re anticip\u00e9e, sauf s\u2019il en est \u00e9galement le titulaire, et m\u00eame alors pas lorsque cela porterait pr\u00e9judice \u00e0 un tiers qui l\u2019a acquis \u00e0 titre on\u00e9reux, de <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/good-faith\/\">bonne foi<\/a>, et enregistr\u00e9 de bonne foi (article 14).<\/li>\n\n<li>Les Sap-Ing-Sith sont transmissibles aux h\u00e9ritiers. Cependant, le tribunal doit nommer un <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/estate\/\">succession<\/a> administrateur. Cette \u00e9tape est n\u00e9cessaire avant que le droit ne puisse \u00eatre transf\u00e9r\u00e9 \u00e0 un h\u00e9ritier aupr\u00e8s du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-office\/\">bureau foncier<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"practical-considerations-for-expatriates\">Consid\u00e9rations pratiques pour les expatri\u00e9s<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour les expatri\u00e9s en Tha\u00eflande, Sap Ing Sith offre une alternative plus flexible et l\u00e9galement solide aux arrangements de location classique. Elle permet un contr\u00f4le plus grand sur les modifications immobili\u00e8res, une plus grande transf\u00e9rabilit\u00e9 et la possibilit\u00e9 d\u2019utiliser le bien comme garantie financi\u00e8re. Cependant, les acheteurs devraient savoir que ce droit d\u2019utilisation enregistr\u00e9 est limit\u00e9 \u00e0 30 ans. Il ne s\u2019agit pas d\u2019un usufruit et ne constitue pas une propri\u00e9t\u00e9 permanente. Ils devraient pr\u00e9voir la fin de ce d\u00e9lai.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"limitations-and-considerations\">Limites et consid\u00e9rations<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Restrictions l\u00e9gales :<\/strong> Pas de propri\u00e9t\u00e9 effective du terrain lui-m\u00eame, dur\u00e9e limit\u00e9e sans renouvellement automatique garanti et enregistrement obligatoire pour la validit\u00e9.<\/li>\n\n<li><strong>D\u00e9fis pratiques :<\/strong> Des co\u00fbts associ\u00e9s plus \u00e9lev\u00e9s, une complexit\u00e9 n\u00e9cessitant une assistance juridique professionnelle et la d\u00e9pendance \u00e0 l&#039;\u00e9gard de la coop\u00e9ration du propri\u00e9taire foncier tha\u00eflandais initial.<\/li>\n\n<li>Pr\u00e9occupations du march\u00e9\u00a0: Certains services fonciers ne sont pas encore bien inform\u00e9s de cette mesure, car elle a \u00e9t\u00e9 introduite en 2019. Cela entra\u00eene une diminution du nombre d\u2019exemples et d\u2019\u00e9ventuelles incertitudes juridiques.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"real-case-studies-from-thai-law-online\"><strong>\u00c9tudes de cas r\u00e9els de Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande r\u00e9alis\u00e9es par ThaiLawOnline<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"case-study-1-villa-investment-in-koh-phangan-2024\"><strong>\u00c9tude de cas 1 : Investissement dans des villas \u00e0 Koh Phangan (2024)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nous avons enregistr\u00e9 avec succ\u00e8s un Sap-Ing-Sith pour un couple \u00e9tranger. Ils investissent environ 10 millions de THB dans une villa \u00e0 Koh Phangan. Initialement, le service foncier local ne ma\u00eetrisait pas cette proc\u00e9dure, ce qui a entra\u00een\u00e9 des retards importants. Lors de notre premier d\u00e9placement de deux jours, nous avons rencontr\u00e9 plusieurs difficult\u00e9s. Les fonctionnaires ont indiqu\u00e9 que leurs syst\u00e8mes informatiques ne permettaient pas de d\u00e9livrer le titre de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce n&#039;est qu&#039;apr\u00e8s confirmation aupr\u00e8s des autorit\u00e9s de Bangkok et transmission de leurs instructions que les responsables locaux ont finalement coop\u00e9r\u00e9. Cette situation impr\u00e9vue a retard\u00e9 le projet d&#039;environ deux mois. Un autre probl\u00e8me li\u00e9 \u00e0 la servitude est survenu. Cependant, nous avons finalis\u00e9 l&#039;enregistrement sans frais suppl\u00e9mentaires pour nos clients. Cette exp\u00e9rience nous a permis de tirer de pr\u00e9cieux enseignements et nous a incit\u00e9s \u00e0 adapter nos tarifs pour les cas similaires \u00e0 venir. La premi\u00e8re photo, avec le garuda bleu, illustre ce cas.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"case-study-2-american-lawyers-luxury-villa-in-southern-thailand-2024\"><strong>\u00c9tude de cas 2 : villa de luxe d'avocats am\u00e9ricains dans le sud de la Tha\u00eflande (2024)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nos clients, des avocats exp\u00e9riment\u00e9s originaires des \u00c9tats-Unis, ont achet\u00e9 une villa de luxe dans le sud de la Tha\u00eflande. Ils ont opt\u00e9 pour un Sap-Ing-Sith au lieu d'un bail standard. Cette option offre une meilleure protection juridique et leur permet d'hypoth\u00e9quer leurs droits. L'investissement total s'\u00e9levait \u00e0 environ 6 millions de bahts, plus 150 000 bahts pour les frais juridiques, y compris les frais gouvernementaux. Nos clients auraient pu dire : \u201c En tant qu'avocats, nous avons constat\u00e9 que le Sap-Ing-Sith offrait une protection bien meilleure qu'un bail standard. Payer un peu plus valait certainement la peine pour cette s\u00e9curit\u00e9 suppl\u00e9mentaire. \u201d<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"case-study-3-empty-land-plot-in-chiang-mai-2025\"><strong>\u00c9tude de cas 3 : Terrain vacant \u00e0 Chiang Mai (2025)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nous avions d\u00e9j\u00e0 effectu\u00e9 les enregistrements Sap-Ing-Sith 4 ou 5 fois \u00e0 Chiang Mai. Cela nous a donn\u00e9 confiance en ce processus. Un avocat local nous avait dit que cela ne pouvait pas se faire, mais nous \u00e9tions certains de pouvoir y arriver. Cette fois, l\u2019enregistrement a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9 rapidement en deux jours et en un seul d\u00e9placement. C\u2019\u00e9tait la premi\u00e8re fois que le service foncier local s\u2019occupait d\u2019un cas de ce genre.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il est important de savoir que le bureau foncier de Hang Dong \u00e0 Chiang Mai est tr\u00e8s strict. Il peut \u00eatre impossible d'y enregistrer un Sap-Ing-Sith. Dans ce cas, nous avons obtenu un Sap-Ing-Sith enti\u00e8rement op\u00e9rationnel avec des accords en place. Cela pourrait prolonger les droits pendant encore 30 ans, mais nous ne pouvons pas garantir ces prolongations. La photo d'enregistrement ci-dessous, de juin 2025, correspond \u00e0 ce cas.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-large is-resized\"><img alt=\"Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande. Copie du titre de propri\u00e9t\u00e9 pour illustrer la proc\u00e9dure.\" class=\"wp-image-30300 tlo-responsive-img\" decoding=\"async\" loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/IMG_6126.jpeg\" style=\"width:600px\"\/><\/figure>\n<\/div>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center wp-block-paragraph\"><strong>Enregistrement des droits Sap-Ing-Sith \u00e0 Chiangmai en novembre\/d\u00e9cembre 2025. <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center wp-block-paragraph\">La proc\u00e9dure a dur\u00e9 environ 10 jours. Le nom de l&#039;\u00e9tranger figure au verso du titre de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"is-that-a-personal-or-a-real-right\">Le Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande est-il un droit personnel ou un droit r\u00e9el ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La classification juridique du Sap-Ing-Sith reste un sujet de d\u00e9bat important parmi les juristes universitaires tha\u00eflandais. Les l\u00e9gislateurs souhaitaient cr\u00e9er un \u201c droit personnel sp\u00e9cial \u201d qui ne serait pas comme les autres droits. Cependant, de nombreux experts affirment que celui-ci pr\u00e9sente des caract\u00e9ristiques cl\u00e9s d'un droit r\u00e9el. C'est parce qu'il implique le contr\u00f4le sur des biens, affecte des tiers, n\u00e9cessite une inscription et peut \u00eatre transf\u00e9r\u00e9. Cette controverse sur la classification a des implications pratiques. Si ces droits sont consid\u00e9r\u00e9s comme des droits personnels, ils pourraient ne pas \u00eatre transmis automatiquement lorsque la propri\u00e9t\u00e9 du bien change de mains. Ils pourraient n'offrir qu'une protection limit\u00e9e contre les acqu\u00e9reurs ult\u00e9rieurs. Si ces droits sont class\u00e9s comme des droits r\u00e9els, ils offriraient une protection plus solide aux tiers et une meilleure valeur commerciale.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il s&#039;agit peut-\u00eatre d&#039;une question technique pour les juristes. Cependant, elle peut avoir des cons\u00e9quences concr\u00e8tes. Les r\u00e9dacteurs (notamment ceux du Bureau de la politique fiscale) n&#039;ont pas cherch\u00e9 \u00e0 cr\u00e9er un nouveau type de droit r\u00e9el. Ils ont clairement d\u00e9fini le Sap-Ing-Sith comme un droit personnel particulier. Ce choix visait \u00e0 \u00e9viter les probl\u00e8mes juridiques li\u00e9s \u00e0 l&#039;ajout de nouveaux droits r\u00e9els au droit civil tha\u00eflandais. En vertu de l&#039; <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/\">article 1298 du Code civil et commercial<\/a>, un droit r\u00e9el doit \u00eatre \u00e9tabli par une loi. Le Code permet \u00e0 une autre loi de cr\u00e9er un droit r\u00e9el, et la loi Sap-Ing-Sith ne pr\u00e9cise jamais quel type de droit elle cr\u00e9e, de sorte que la qualification est d\u00e9battue plut\u00f4t que tranch\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bien que le Sap-Ing-Sith puisse \u00eatre c\u00e9d\u00e9, transmis par succession et hypoth\u00e9qu\u00e9, la loi en limite certains pouvoirs. Les droits d&#039;exclusion sont pr\u00e9vus par la loi et figurent \u00e0 l&#039;article 11 de la loi Sap-Ing-Sith. Ces droits appartiennent au propri\u00e9taire du bien immobilier et non au d\u00e9tenteur, ce qui confirme sa nature de droit personnel. Les droits r\u00e9els sont opposables \u00e0 tous. Cependant, le Sap-Ing-Sith ne fonctionne pas toujours de cette mani\u00e8re, notamment lorsque la qualit\u00e9 pour agir se limite \u00e0 la notification au propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans une th\u00e8se de <a href=\"https:\/\/ethesisarchive.library.tu.ac.th\/thesis\/2021\/TU_2021_6101031216_14045_18257.pdf\" rel=\"noopener\" target=\"_blank\">Natthaphong Wongto, pr\u00e9sent\u00e9e \u00e0 l&#039;universit\u00e9 de Thamasat en 2021<\/a>. L&#039;auteur soul\u00e8ve des doutes quant \u00e0 la mani\u00e8re dont les effets pratiques brouillent la fronti\u00e8re entre droits personnels et droits r\u00e9els, notamment aux alentours des pages 81 \u00e0 85\u00a0:<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"however-the-author-raises-doubts\"><strong>Le Sap-Ing-Sith fonctionne davantage comme un droit r\u00e9el dans la pratique<\/strong>, parce que\u00a0:<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Il conf\u00e8re un contr\u00f4le sur les biens immobiliers similaire \u00e0 celui de la propri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n\n<li>Il permet l&#039;h\u00e9ritage, l&#039;hypoth\u00e8que et le transfert.<\/li>\n\n<li>Il est enregistr\u00e9 au bureau foncier.<\/li>\n\n<li>Cela limite les droits du propri\u00e9taire sans son consentement.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bien que les r\u00e9dacteurs aient voulu conf\u00e9rer un droit personnel, nous estimons que celui-ci ressemble davantage \u00e0 un droit r\u00e9el. Sa structure et ses effets juridiques confirment cette opinion. Cela cr\u00e9e de la confusion et une incertitude juridique dans la pratique.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les r\u00e8gles fix\u00e9es par la loi Sap-Ing-Sith s\u2019appliquent aux terrains dot\u00e9s de titres de propri\u00e9t\u00e9 Chanote valides. Elles s\u2019appliquent \u00e9galement aux b\u00e2timents situ\u00e9s sur ces terrains ainsi qu\u2019aux lots de copropri\u00e9t\u00e9 tels que d\u00e9finis par la loi sur les copropri\u00e9t\u00e9s. Seuls les propri\u00e9taires peuvent cr\u00e9er ces droits au profit d\u2019autrui. Ils doivent proc\u00e9der \u00e0 l\u2019enregistrement aupr\u00e8s du bureau foncier local. Le bureau d\u00e9livrera alors un certificat attestant cet arrangement. Il importe de noter que les terrains grev\u00e9s d\u2019un Sap-Ing-Sith enregistr\u00e9 ne peuvent pas \u00eatre divis\u00e9s ou regroup\u00e9s, ce qui pr\u00e9serve l\u2019int\u00e9grit\u00e9 des limites originelles du bien. Veuillez noter que l\u2019enregistrement produit un certificat Sap-Ing-Sith distinct avec un Garuda bleu, d\u00e9livr\u00e9 en deux exemplaires, l\u2019un pour le propri\u00e9taire et l\u2019autre conserv\u00e9 au bureau foncier (article 5).<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-full is-resized\"><img alt=\"Sap Ing Sith en Tha\u00eflande\" class=\"wp-image-12818 tlo-responsive-img\" decoding=\"async\" loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/house-in-thailand-for-retirement.jpeg\" style=\"object-fit:cover;width:500px;height:400px\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande. Propri\u00e9t\u00e9 paisible mais limit\u00e9e dans le temps.<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La loi Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande a un impact consid\u00e9rable. Elle ouvre la voie \u00e0 davantage d&#039;investissements \u00e9trangers dans l&#039;immobilier.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Comprendre les avantages du Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande est essentiel pour les investisseurs potentiels. Ce syst\u00e8me offre une nouvelle approche de la gestion des droits de propri\u00e9t\u00e9 et cr\u00e9e un cadre juridique permettant aux \u00e9trangers d&#039;investir dans l&#039;immobilier tha\u00eflandais.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"historical-context-in-thailand-3\">Contexte historique en Tha\u00eflande<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/sap-ing-sith-act-b-e-2562-2019\/\">Sap-Ing-Sith Act (loi Sap-Ing-Sith) a \u00e9t\u00e9 introduit le 8 f\u00e9vrier 2019<\/a>. Il r\u00e9pondait aux limites fix\u00e9es par le Code foncier tha\u00eflandais. Ce code n'autorise g\u00e9n\u00e9ralement pas les \u00e9trangers \u00e0 poss\u00e9der des terres en Tha\u00eflande. L'Assembl\u00e9e l\u00e9gislative nationale tha\u00eflandaise a cr\u00e9\u00e9 cette loi afin d'attirer l'investissement \u00e9tranger dans le secteur immobilier. Elle est entr\u00e9e en vigueur le 27 octobre 2019. Cette modification de la loi t\u00e9moigne d'une nouvelle attitude envers l'investissement \u00e9tranger sur le march\u00e9 immobilier tha\u00eflandais. Elle souligne une tendance \u00e0 davantage d'ouverture. De telles r\u00e9formes sont essentielles pour renforcer l'attractivit\u00e9 de la Tha\u00eflande en tant que destination pour les expatri\u00e9s et les investisseurs \u00e9trangers.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&#039;utilisation du Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande permet aux investisseurs \u00e9trangers de b\u00e9n\u00e9ficier d&#039;un avantage concurrentiel sur le march\u00e9 immobilier. Gr\u00e2ce \u00e0 ce syst\u00e8me, les \u00e9trangers peuvent d\u00e9sormais acqu\u00e9rir des biens immobiliers sans \u00eatre soumis aux restrictions des lois traditionnelles sur la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"legal-framework-surrounding-sap-ing-sith-5\">Cadre juridique entourant le Sap-Ing-Sith<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les lois relatives aux Sap-Ing-Sith se trouvent principalement dans la loi Sap-Ing-Sith. Le Code civil et commercial intervient ici pour une seule raison : <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-1298\/\">Article 1298<\/a> dispose que les droits r\u00e9els ne peuvent \u00eatre cr\u00e9\u00e9s qu\u2019en vertu du Code ou d\u2019une autre loi, et la loi Sap-Ing-Sith est la seule autre loi en jeu, bien qu\u2019elle ne qualifie jamais ce droit de droit r\u00e9el (voir la question de la classification ci-dessus). Les articles 1383 \u00e0 1387 du Code sont parfois cit\u00e9s \u00e0 propos du Sap Ing Sith et n\u2019ont rien \u00e0 voir avec lui : les articles 1383 \u00e0 1386 r\u00e9gissent la prescription acquisitive et l\u2019article 1387 ouvre le titre consacr\u00e9 aux servitudes. Cette structure juridique explique les droits des titulaires d\u2019un Sap-Ing-Sith. Elle garantit qu\u2019ils peuvent utiliser efficacement leur bien. La loi d\u00e9crit les \u00e9tapes et les r\u00e8gles de l\u2019enregistrement et du transfert. Elle fournit un guide clair aux \u00e9trangers qui souhaitent acheter un bien immobilier en Tha\u00eflande.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Compar\u00e9 aux droits de propri\u00e9t\u00e9 traditionnels, le <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/sap-ing-sith-in-thailand\/\">certificat Sap-Ing-Sith<\/a> pr\u00e9sente plusieurs avantages distincts. Le Sap-Ing-Sith se distingue d'un bail classique. Un bail classique limite g\u00e9n\u00e9ralement les modifications de la propri\u00e9t\u00e9. Cependant, le Sap-Ing-Sith permet au titulaire de proc\u00e9der \u00e0 des modifications sans avoir besoin de l'autorisation du propri\u00e9taire. Il permet \u00e9galement de transf\u00e9rer les droits \u00e0 une autre partie. Cela vous offre davantage de flexibilit\u00e9 que les contrats de bail classiques. Ce nouveau droit de propri\u00e9t\u00e9 peut \u00e9galement servir de garantie pour un pr\u00eat hypoth\u00e9caire. Cela le rend plus attrayant pour les investisseurs \u00e9trangers qui souhaitent investir dans l'immobilier en Tha\u00eflande. Nous avons \u00e9crit un article <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/usufruct-vs-lease-vs-superficies-thailand\/\">\u00e0 propos des diff\u00e9rences entre le Sap-Ing-Sith, le bail et l&#039;usufruit en Tha\u00eflande<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"rights-and-obligation-of-sap-ing-sith\">Droits et obligations des d\u00e9tenteurs de Sap-Ing-Sith<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"rights-and-duties-of-the-sap-ing-sith-holder\"><strong>Droits et devoirs du d\u00e9tenteur du Sap-Ing-Sith\u00a0:<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le titulaire du Sap-Ing-Sith peut utiliser librement la propri\u00e9t\u00e9. Il doit se conformer \u00e0 l&#039;usage indiqu\u00e9 sur le certificat du bureau foncier. Il peut \u00e9galement c\u00e9der ou vendre librement ses droits \u00e0 un tiers sans l&#039;accord du propri\u00e9taire. Ces droits peuvent servir de garantie pour un pr\u00eat hypoth\u00e9caire. Autre avantage important\u00a0: la transmission successorale, conform\u00e9ment aux r\u00e8gles de la succession l\u00e9gale. Le titulaire peut \u00e9galement effectuer des modifications ou des r\u00e9novations sur la propri\u00e9t\u00e9 sans le consentement du propri\u00e9taire foncier.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsque le droit expire, le titulaire doit restituer la propri\u00e9t\u00e9 dans l\u2019\u00e9tat dans lequel elle se trouve \u00e0 ce moment-l\u00e0, sauf si le propri\u00e9taire et le titulaire conviennent autrement (article 15), et les b\u00e2timents que le titulaire a am\u00e9nag\u00e9s, agrandis ou construits passent au propri\u00e9taire \u00e0 moins qu\u2019ils ne conviennent autrement (article 11, paragraphe 2 ; cela ne s\u2019applique pas \u00e0 un bien en copropri\u00e9t\u00e9). Le titulaire assume la pleine responsabilit\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9, tout comme un propri\u00e9taire r\u00e9el. Cela ne comprend pas son recouvrement aupr\u00e8s de tiers non autoris\u00e9s ni sa protection contre des interventions ill\u00e9gales.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"rights-and-duties-of-the-property-owner\"><strong>Droits et devoirs du propri\u00e9taire\u00a0:<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le paragraphe 2 de l'article 9 de la loi Sap-Ing-Sith est explicite \u00e0 cet \u00e9gard : la restriction pr\u00e9vue au paragraphe 1 n'affecte pas le droit du propri\u00e9taire de c\u00e9der la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 une autre personne ou d'utiliser le bien en garantie d'une dette par hypoth\u00e8que ou en vertu de la loi sur les s\u00fbret\u00e9s commerciales. Ainsi, le propri\u00e9taire foncier peut vendre, c\u00e9der ou hypoth\u00e9quer sans le consentement du titulaire du Sap-Ing-Sith. Cela ne constitue pas une faille dans votre protection, car le Sap-Ing-Sith est inscrit sur le titre de propri\u00e9t\u00e9 et suit le bien : un acheteur acquiert le terrain grev\u00e9 de votre droit, pour toute la dur\u00e9e restante de celui-ci. Lorsqu'un client souhaite davantage que ce que pr\u00e9voit la loi, nous restreignons par contrat la libert\u00e9 de vendre ou d'hypoth\u00e9quer, dans un avenant joint aux documents d\u00e9pos\u00e9s au bureau foncier.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Limitations de propri\u00e9t\u00e9 du propri\u00e9taire foncier<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une fois un Sap-Ing-Sith enregistr\u00e9, le propri\u00e9taire ne peut cr\u00e9er aucun autre droit r\u00e9el sur le bien, tel qu\u2019un usufruit, une servitude ou un droit de superficie, \u00e0 moins que le titulaire du Sap-Ing-Sith n\u2019accorde son consentement \u00e9crit (article 9, paragraphe 1). La vente et l\u2019hypoth\u00e8que restent ouvertes au propri\u00e9taire en vertu de l\u2019article 9, paragraphe 2. Le propri\u00e9taire ne peut pas mettre fin au droit de mani\u00e8re anticip\u00e9e, sauf s\u2019il en est \u00e9galement le titulaire, et m\u00eame alors pas si cela porte pr\u00e9judice \u00e0 un tiers qui a acquis le droit \u00e0 titre on\u00e9reux, de bonne foi, et l\u2019a enregistr\u00e9 de bonne foi (article 14). Et pendant toute la dur\u00e9e du droit, le terrain ne peut pas \u00eatre divis\u00e9 en plusieurs parcelles ni fusionn\u00e9 avec une autre parcelle (article 8).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>R\u00e9alit\u00e9s proc\u00e9durales de l&#039;h\u00e9ritage et de la d\u00e9fense juridique<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bien que le Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande soit un droit h\u00e9r\u00e9ditaire, son transfert \u00e0 un h\u00e9ritier aupr\u00e8s du bureau foncier n&#039;est pas automatique. La proc\u00e9dure requiert la d\u00e9signation d&#039;un administrateur de succession. Ceci n\u00e9cessite g\u00e9n\u00e9ralement une d\u00e9cision de justice tha\u00eflandaise pour nommer un gestionnaire. Concernant la protection juridique du bien, le d\u00e9tenteur dispose de droits similaires \u00e0 ceux d&#039;un propri\u00e9taire. Le propri\u00e9taire initial conserve le droit de r\u00e9cup\u00e9rer son bien si celui-ci est occup\u00e9 ill\u00e9galement. Il a \u00e9galement le droit de faire cesser toute atteinte \u00e0 ce droit. Le d\u00e9tenteur est l\u00e9galement tenu d&#039;informer imm\u00e9diatement le propri\u00e9taire de toute atteinte \u00e0 ce droit<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"how-does-sap-ing-sith-compare-to-usufruct-and-leasehold-agreements\">En quoi le Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande se compare-t-il aux contrats d&#039;usufruit et de bail ?<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"key-differences-from-other-property-rights\">Principales diff\u00e9rences avec les autres droits de propri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En Tha\u00eflande, l'usufruit permet \u00e0 une personne d'utiliser et de jouir d'un bien qui appartient \u00e0 autrui. Cela est similaire au Sap-Ing-Sith. Cependant, la diff\u00e9rence essentielle r\u00e9side dans les droits conf\u00e9r\u00e9s. L'usufruit donne le droit d'utiliser un bien \u00e0 vie ou pendant une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e. Toutefois, le titulaire ne peut pas l'utiliser comme garantie pour une hypoth\u00e8que. Le Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande offre des avantages financiers suppl\u00e9mentaires. Cela en fait un choix plus avantageux pour les \u00e9trangers qui souhaitent am\u00e9liorer leurs droits immobiliers et leurs plans financiers. Le titulaire peut \u00e9galement vendre la dur\u00e9e restante du Sap-Ing-Sith.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>Caract\u00e9ristique<\/th><th>Sap-Ing-Sith<\/th><th>Usufruit<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Droits de propri\u00e9t\u00e9<\/td><td>Pas de propri\u00e9t\u00e9 ; un droit d\u2019utilisation enregistr\u00e9 et transf\u00e9rable, dont la classification comme un droit r\u00e9el fait l\u2019objet de d\u00e9bats<\/td><td>Pas de propri\u00e9t\u00e9, uniquement l'usage et la jouissance<\/td><\/tr><tr><td>Transf\u00e9rabilit\u00e9<\/td><td>Le droit lui-m\u00eame peut \u00eatre vendu, hypoth\u00e9qu\u00e9 et h\u00e9rit\u00e9 (article 12 de la loi).<\/td><td>Le droit lui-m\u00eame ne peut \u00eatre vendu et il prend fin au d\u00e9c\u00e8s de l'usufruitier (article 1418 du Code civil et commercial), mais, sauf disposition contraire de l'acte, l'usufruitier peut transf\u00e9rer l' <em>exercice<\/em> du droit \u00e0 un tiers (article 1422 du Code civil et commercial)<\/td><\/tr><tr><td>Inscription<\/td><td>Doit \u00eatre enregistr\u00e9 au bureau foncier<\/td><td>Doit \u00eatre enregistr\u00e9 au bureau foncier<\/td><\/tr><tr><td>Dur\u00e9e<\/td><td>Dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, 30 ans maximum, sans option viag\u00e8re et sans renouvellement l\u00e9gal (article 4 de la loi)<\/td><td>Pour la dur\u00e9e de vie de l'usufruitier, ou pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e allant jusqu'\u00e0 30 ans (article 1418 du Code civil et commercial, lu conjointement avec l'article 1403, paragraphe 3)<\/td><\/tr><tr><td>S\u00e9curit\u00e9<\/td><td>Une protection juridique renforc\u00e9e<\/td><td>Moins s\u00e9curis\u00e9, mais s\u00fbr si enregistr\u00e9.<\/td><\/tr><tr><td>Cas d&#039;utilisation typique<\/td><td>Baux \u00e0 long terme, protection des investissements<\/td><td>Droits d&#039;usage familial ou personnel<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&#039;analyse comparative du bail et du contrat Sap-Ing-Sith r\u00e9v\u00e8le des avantages et des inconv\u00e9nients distincts. Les baux sont souvent limit\u00e9s \u00e0 des dur\u00e9es plus courtes et peuvent ne pas offrir la flexibilit\u00e9 n\u00e9cessaire \u00e0 une planification \u00e0 long terme. Les locataires disposent de certains droits dans le cadre d&#039;un bail standard. Ils peuvent notamment faire cesser toute utilisation ill\u00e9gale du bien.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cependant, ils ne peuvent pas apporter de modifications ou d&#039;am\u00e9liorations majeures. En revanche, le Sap-Ing-Sith conf\u00e8re des droits plus \u00e9tendus, similaires \u00e0 ceux d&#039;un propri\u00e9taire foncier. Ces droits incluent le droit d&#039;effectuer des modifications et d&#039;utiliser le terrain pour des pr\u00eats. Toutefois, en Tha\u00eflande, le Sap-Ing-Sith peut impliquer des proc\u00e9dures juridiques et des exigences d&#039;enregistrement plus complexes. La cl\u00e9 r\u00e9side dans la r\u00e9daction des contrats. Il est important de faire appel \u00e0 un cabinet d&#039;avocats\u00a0: cela vous offre davantage de droits et de flexibilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&#039;acquisition du Sap-Ing-Sith implique une proc\u00e9dure d&#039;enregistrement en deux \u00e9tapes aupr\u00e8s du D\u00e9partement foncier. Dans un premier temps, le propri\u00e9taire doit officiellement enregistrer le Sap-Ing-Sith pour le bien concern\u00e9. Ensuite, le transfert des droits \u00e0 l&#039;autre partie doit \u00eatre enregistr\u00e9 afin de formaliser l\u00e9galement la transaction. Si le terrain est grev\u00e9 d&#039;une hypoth\u00e8que, l&#039;autorisation du cr\u00e9ancier hypoth\u00e9caire est requise. Cette autorisation est indispensable pour finaliser la proc\u00e9dure d&#039;enregistrement et se conformer \u00e0 la loi sur le Sap-Ing-Sith.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"statutory-registration-fees-and-transactional-costs\"><strong>Frais d&#039;inscription obligatoires et frais de transaction<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&#039;\u00e9tablissement d&#039;un Sap-Ing-Sith implique le paiement de frais fixes et de droits calcul\u00e9s en pourcentage, \u00e0 verser au D\u00e9partement foncier. Les frais d&#039;inscription initiaux s&#039;\u00e9l\u00e8vent \u00e0 20\u00a0000 THB par demande. Le certificat officiel de Sap-Ing-Sith co\u00fbte 10\u00a0000 THB par exemplaire.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si le titulaire souhaite utiliser ce droit en garantie, il devra payer une taxe d'inscription hypoth\u00e9caire. Cette taxe repr\u00e9sente 1% du montant de l'hypoth\u00e8que. <strong>Transfert des droits de propri\u00e9t\u00e9 2% des sommes d\u00e9clar\u00e9es par le demandeur, que le transfert soit contre paiement, sans contrepartie, ou par h\u00e9ritage ; un transfert sans valeur patrimoniale co\u00fbte 1 000 bahts par transaction. Annulation des droits de propri\u00e9t\u00e9 co\u00fbte 20 000 bahts.<\/strong> Ces tarifs sont fix\u00e9s par le r\u00e8glement minist\u00e9riel prescrivant les frais et d\u00e9penses li\u00e9s au Sap-Ing-Sith B.E. 2563, adopt\u00e9 en vertu des articles 16 et 17 de la loi (Journal officiel du royaume, volume 137, partie 96 Kor, page 18, 18 novembre 2020), et ils sont les m\u00eames que les tarifs maximum figurant dans l'annexe de la loi elle-m\u00eame. <strong>Ni la loi ni le r\u00e8glement ne pr\u00e9voient de frais p\u00e9riodiques ou annuels pour le titulaire.<\/strong> Le paragraphe 3 de l'article 16 pr\u00e9voit certes que les frais per\u00e7us, apr\u00e8s que le D\u00e9partement des Terres en a retenu 5%, deviennent des recettes de la municipalit\u00e9, de l'organisation administrative du sous-district, de Bangkok, de Pattaya City ou d'une autre autorit\u00e9 locale de la zone, mais cette disposition r\u00e9git la destination de ces frais ponctuels et ne constitue pas une charge pour le titulaire. L'imposition fonci\u00e8re annuelle est une question distincte relevant de la loi sur la taxe fonci\u00e8re et immobili\u00e8re et n'est pas un frais Sap-Ing-Sith<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"renewal-clause-of-sap-ing-sith\">Clause de renouvellement du Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Le plafond de 30 ans et le \u201c mythe de la renouvelabilit\u00e9 \u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les investisseurs doivent faire la distinction entre les promesses contractuelles et les droits r\u00e9els enregistr\u00e9s. En vertu de la loi Sap-Ing-Sith, <strong>la dur\u00e9e maximale est un plafond l\u00e9gal absolu de 30 ans<\/strong>. La loi ne contient aucune disposition relative au renouvellement automatique ou \u00e0 la prolongation. L\u2019arr\u00eat de la Cour supr\u00eame n\u00b0 4655\/2566 montre comment les tribunaux traitent une tentative de d\u00e9passer une limite l\u00e9gale de 30 ans : une promesse de renouvellement, faite d\u00e8s l\u2019origine pour contourner la limite, est nulle, et la Cour a refus\u00e9 de la sauver en tant qu\u2019obligation personnelle entre les parties.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sur cette base, une telle clause ne devrait pas \u00eatre invoqu\u00e9e contre un propri\u00e9taire ult\u00e9rieur ou contre le propri\u00e9taire initial. Toute prolongation apr\u00e8s la p\u00e9riode initiale n\u00e9cessite une nouvelle convention. Vous devez \u00e9galement vous enregistrer \u00e0 nouveau aupr\u00e8s du bureau foncier lorsque la p\u00e9riode initiale prend fin. Contrairement au bail, la loi Sap-Ing-Sith, B.E. 2562 (2019) ne pr\u00e9voit pas de renouvellement. Cela signifie que pour continuer le droit apr\u00e8s les 30 premi\u00e8res ann\u00e9es, il faut un nouvel accord avec le propri\u00e9taire foncier.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019arr\u00eat de la Cour supr\u00eame n\u00b0 4655\/2566 est une affaire de bail jug\u00e9e en vertu de l\u2019article 540 du Code civil et commercial, et son raisonnement est ici appliqu\u00e9 au Sap-Ing-Sith par analogie. Le propri\u00e9taire foncier et le locataire ont enregistr\u00e9 un bail de 30 ans et, le m\u00eame jour, le propri\u00e9taire a promis de le renouveler deux fois encore pour 30 ans chacune, le loyer des quatre-vingt-dix ann\u00e9es \u00e9tant pay\u00e9 d\u2019avance aux conditions initiales. La Cour a jug\u00e9 que cela montrait une intention manifeste de contourner la limite de 30 ans, de sorte que les promesses de renouvellement \u00e9taient nulles, et elle a refus\u00e9 de les traiter comme un droit personnel opposable entre les deux parties, car cela ferait \u00e9chec \u00e0 l\u2019article 540. \u00c0 la fin des 30 premi\u00e8res ann\u00e9es, le locataire a \u00e9t\u00e9 expuls\u00e9 et condamn\u00e9 \u00e0 payer des dommages-int\u00e9r\u00eats pour s\u2019\u00eatre maintenu dans les lieux. \u00c0 notre avis, une clause de renouvellement ins\u00e9r\u00e9e d\u00e8s l\u2019origine dans une convention de Sap-Ing-Sith aboutirait tr\u00e8s probablement au m\u00eame r\u00e9sultat, et il ne faut pas s\u2019y fier.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-large\"><img alt=\"Voici un exemple d&#039;enregistrement Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande, fourni par ThaiLawOnline.\" class=\"wp-image-23266 tlo-responsive-img\" decoding=\"async\" loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/registration-of-sap-ing-sith-on-title-deed-made-in-2025-by-thailawonline.jpg\"\/><\/figure>\n<\/div>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center wp-block-paragraph\">Voici un exemple d&#039;enregistrement Sap-Ing-Sith effectu\u00e9 en juin 2025 par ThaiLawOnline.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center wp-block-paragraph\">Les contrats sont tr\u00e8s importants lorsqu&#039;il s&#039;agit de baux, d&#039;usufruits, de superficies ou de Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Strat\u00e9gie pratique :<\/strong><br\/>Elles ne cr\u00e9ent pas de droit r\u00e9el opposable aux tiers. Toutefois, elles peuvent n\u00e9anmoins constituer des obligations contractuelles entre les parties initiales. Une strat\u00e9gie consiste \u00e0 ajouter une clause de \u201c<a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/reciprocal-agreement-under-thai-law\/\">avantage r\u00e9ciproque<\/a>\u201d. Cette clause oblige le propri\u00e9taire \u00e0 n\u00e9gocier de bonne foi. Elle s\u2019applique si le titulaire a apport\u00e9 des am\u00e9liorations importantes. Elle offre un moyen de r\u00e9parer le pr\u00e9judice, m\u00eame lorsque l\u2019ex\u00e9cution en nature n\u2019est pas possible. La question est complexe en th\u00e9orie et nous avons un article sur les <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/reciprocal-agreement-under-thai-law\/\">accords r\u00e9ciproques ici<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Voici quelques d\u00e9cisions cl\u00e9s de la Cour supr\u00eame qui ont contribu\u00e9 \u00e0 fa\u00e7onner la compr\u00e9hension des accords de r\u00e9ciprocit\u00e9 sp\u00e9ciaux\u00a0:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Arr\u00eat de la Cour supr\u00eame n\u00b0 1135\/2506 (1963) : dans cette affaire, le locataire a pay\u00e9 au bailleur 10 000 bahts pour contribuer au co\u00fbt de construction du compartiment commercial (shophouse), en \u00e9change d\u2019un bail de six ans et dix mois. La Cour a jug\u00e9 qu\u2019il s\u2019agissait d\u2019un contrat r\u00e9ciproque sp\u00e9cial, obligatoire pour toute sa dur\u00e9e m\u00eame sans enregistrement, de sorte que la demande du bailleur visant \u00e0 expulser le locataire apr\u00e8s trois ans a \u00e9chou\u00e9. Cette d\u00e9cision a \u00e9tabli qu\u2019une contribution importante du locataire, apportant une plus-value, pouvait cr\u00e9er un contrat comportant des consid\u00e9rations particuli\u00e8res.<\/li>\n\n<li><strong>Arr\u00eat de la Cour supr\u00eame n\u00b0 412\/2511 (1968) :<\/strong>\u00a0Cette d\u00e9cision concernait un contrat dans lequel le constructeur d\u2019un bien immobilier avait le droit de le louer. Le tribunal consid\u00e9ra cela comme une convention particuli\u00e8re. Elle diff\u00e9rait d\u2019un bail classique. Ce contrat n\u2019avait pas besoin d\u2019\u00eatre enregistr\u00e9 pour \u00eatre valable pendant une p\u00e9riode plus longue, onze ans dans ce cas. Mais la partie relative au bail suivait encore le droit des baux habituels : lorsque le constructeur, en tant que locataire, ne versait pas les loyers, le propri\u00e9taire foncier avait le droit de r\u00e9silier le contrat en vertu de l\u2019article 560, et le constructeur perdait alors.<\/li>\n\n<li>Arr\u00eat de la Cour supr\u00eame n\u00b0 2759\/2534 (1991) : un contrat de bail obligeait le locataire \u00e0 construire un parking. Le locataire devait en transf\u00e9rer la propri\u00e9t\u00e9 au bailleur. Cela a \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9 comme un accord r\u00e9ciproque. Mais il ne prot\u00e9geait le locataire que pour la dur\u00e9e effectivement convenue par les parties, un an puis de mois en mois, de sorte que l\u2019avis \u00e9crit du bailleur y a mis fin et que le locataire a d\u00fb payer des dommages-int\u00e9r\u00eats pour s\u2019\u00eatre maintenu dans les lieux. Un bail r\u00e9ciproque sp\u00e9cial ne prolonge pas la dur\u00e9e convenue.<\/li>\n\n<li>Arr\u00eat n\u00b0 8534\/2542 (1999) de la Cour supr\u00eame\u00a0: Un accord pr\u00e9voyant de construire sur un terrain lou\u00e9 et de transf\u00e9rer la propri\u00e9t\u00e9 de la construction au propri\u00e9taire du terrain a \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9 comme un accord obligatoire. Ceci est valable m\u00eame en l\u2019absence d\u2019enregistrement et pour une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 trois ans.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"alternative-property-rights-in-thailand-13\">Droits de propri\u00e9t\u00e9 alternatifs en Tha\u00eflande<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/lease-agreement-in-thailand\/\">Contrats de location en Tha\u00eflande<\/a> repr\u00e9sentent une m\u00e9thode courante permettant aux \u00e9trangers d&#039;acc\u00e9der aux droits de propri\u00e9t\u00e9. Ces contrats conf\u00e8rent au locataire le droit d&#039;utiliser un bien pendant une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e en \u00e9change d&#039;un loyer. Toutefois, il est essentiel de noter que les contrats de bail n&#039;offrent pas les m\u00eames droits \u00e9tendus que les contrats d&#039;usufruit. Les locataires sont g\u00e9n\u00e9ralement soumis \u00e0 des restrictions quant aux modifications qu&#039;ils peuvent apporter au bien. Ils ne peuvent pas n\u00e9cessairement en tirer profit comme le ferait un usufruitier.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/usufruct-agreement-in-thailand\/\">Accords d&#039;usufruit en Tha\u00eflande<\/a> repr\u00e9sentent une alternative attrayante pour les personnes qui recherchent des droits plus complets sur un bien. Un usufruit donne au titulaire le droit d'utiliser et de jouir du bien d'autrui pendant une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e. Cela ne change pas le propri\u00e9taire du bien. Cela permet \u00e0 l'usufruitier d'utiliser le bien, de conserver les b\u00e9n\u00e9fices qu'il rapporte et de le g\u00e9rer efficacement. Les lois relatives \u00e0 l'usufruit en Tha\u00eflande prot\u00e8gent les droits du titulaire. C'est pourquoi c'est une bonne option pour les \u00e9trangers qui souhaitent investir dans l'immobilier.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"comparative-analysis-sap-ing-sith-vs-lease-vs-usufruct-16\">Analyse comparative : Sap-Ing-Sith vs. Bail vs. Usufruit<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lors de l&#039;\u00e9valuation du Sap-Ing-Sith, des <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/lease-agreement-in-thailand\/\">contrats de bail<\/a>, et de l'usufruit, des distinctions notables apparaissent. Le Sap-Ing-Sith peut \u00eatre c\u00e9d\u00e9 \u00e0 une autre personne sans le consentement du propri\u00e9taire. Il peut \u00e9galement servir de garantie pour une hypoth\u00e8que. L'usufruit, en revanche, ne peut pas \u00eatre hypoth\u00e9qu\u00e9 et le droit lui-m\u00eame ne peut pas \u00eatre vendu ; l'usufruitier peut c\u00e9der l'exercice de ce droit \u00e0 un tiers en vertu de l'article 1422 du Code civil et commercial, mais le droit prend fin au d\u00e9c\u00e8s de l'usufruitier initial. Les contrats de bail ont souvent des dur\u00e9es plus courtes et peuvent manquer de la flexibilit\u00e9 \u00e0 long terme requise pour la planification strat\u00e9gique. Le Sap-Ing-Sith offre un cadre plus favorable. Il aide les investisseurs \u00e9trangers \u00e0 prot\u00e9ger leurs int\u00e9r\u00eats sur le march\u00e9 immobilier tha\u00eflandais.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"future-of-sap-ing-sith-in-thailand-17\">L&#039;avenir du Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La loi Sap-Ing-Sith marque une grande \u00e9volution dans la mani\u00e8re dont la Tha\u00eflande accueille les investisseurs \u00e9trangers dans le secteur immobilier. Ce nouveau droit de propri\u00e9t\u00e9 devrait stimuler les investissements \u00e9trangers. Il offre un cadre juridique permettant aux non-nationaux d'acheter et de vendre des biens immobiliers plus facilement. Les perspectives de rendements plus \u00e9lev\u00e9s sur les investissements dans les condominiums et autres biens immobiliers gr\u00e2ce au Sap-Ing-Sith sont prometteuses. Cela montre un avenir prometteur pour les investisseurs \u00e9trangers sur le march\u00e9 immobilier tha\u00eflandais.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les changements \u00e9conomiques peuvent grandement influer sur l'attractivit\u00e9 du Sap-Ing-Sith en tant que droit de propri\u00e9t\u00e9 pour les investisseurs \u00e9trangers. Les changements dans l'\u00e9conomie tha\u00eflandaise peuvent modifier la mani\u00e8re dont les investisseurs per\u00e7oivent les choses. Cela peut affecter la demande immobili\u00e8re et la popularit\u00e9 du Sap-Ing-Sith. Une \u00e9conomie robuste entra\u00eene souvent une hausse de l'int\u00e9r\u00eat pour les biens immobiliers, ce qui augmente les prix et accro\u00eet la concurrence pour les droits de propri\u00e9t\u00e9. D'un autre c\u00f4t\u00e9, lors de p\u00e9riodes de ralentissement \u00e9conomique, la demande immobili\u00e8re peut diminuer. Cela peut inciter les investisseurs \u00e0 repenser leurs strat\u00e9gies sur le march\u00e9 tha\u00eflandais.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019ouverture continue du march\u00e9 immobilier tha\u00eflandais, illustr\u00e9e par la loi Sap-Ing-Sith, est une bonne nouvelle pour les investisseurs \u00e9trangers. La Tha\u00eflande apporte des changements continus pour simplifier la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re. Ces r\u00e9formes visent \u00e9galement \u00e0 am\u00e9liorer les droits des non-nationaux. Cela montre l\u2019engagement de la Tha\u00eflande \u00e0 attirer l\u2019investissement \u00e9tranger. Le gouvernement cherche \u00e0 am\u00e9liorer l\u2019\u00e9conomie en investissant dans le secteur immobilier. La loi Sap-Ing-Sith influencera probablement les politiques futures. Ce groupe stimulera \u00e9galement la croissance du secteur immobilier.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le Sap-Ing-Sith et le bail permettent tous deux \u00e0 des ressortissants non tha\u00eflandais d\u2019utiliser des biens immobiliers en Tha\u00eflande. Cependant, il existe des diff\u00e9rences importantes entre eux. Un bail traditionnel conf\u00e8re des droits semblables \u00e0 ceux d\u2019un locataire. Le locataire n\u2019a qu\u2019un contr\u00f4le limit\u00e9 sur le bien. Le bail exige souvent des n\u00e9gociations pour son renouvellement. En revanche, le Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande offre davantage de contr\u00f4le. Il permet au titulaire de modifier le terrain ou d\u2019y construire. De plus, les titulaires d\u2019un Sap-Ing-Sith peuvent utiliser leurs droits comme garantie hypoth\u00e9caire. Cela leur conf\u00e8re un levier financier que les contrats de bail classiques n\u2019offrent pas.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"recent-developments-and-reforms\">\u00c9volutions et r\u00e9formes r\u00e9centes<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Situation en ao\u00fbt 2026 : aucune des deux r\u00e9formes n'a force de loi.<\/strong> En juin 2024, le minist\u00e8re des Finances a propos\u00e9 deux changements au gouvernement de l'\u00e9poque ; le minist\u00e8re de l'Int\u00e9rieur a \u00e9t\u00e9 charg\u00e9 d'\u00e9tudier ces propositions. La premi\u00e8re \u00e9tait d'allonger les dur\u00e9es des baux de longue dur\u00e9e pour les \u00e9trangers de 30 ans \u00e0 99 ans. La deuxi\u00e8me \u00e9tait d'augmenter le plafond de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re dans un immeuble de condominiums de 49% \u00e0 75%, la part sup\u00e9rieure \u00e0 49% n'ayant pas de droit de vote lors des assembl\u00e9es de la personne morale, afin que les propri\u00e9taires tha\u00eflandais conservent le contr\u00f4le des d\u00e9cisions de gestion.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Deux ans plus tard, aucun projet de loi d'amendement n'a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9 par le Parlement et rien n'a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 au Journal officiel du royaume. Les limites applicables restent inchang\u00e9es : 30 ans pour un bail enregistr\u00e9, 30 ans pour un Sap-Ing-Sith en vertu de l'article 4 de la loi, et 49% de la superficie combin\u00e9e de toutes les unit\u00e9s d'un immeuble de copropri\u00e9t\u00e9 pour les propri\u00e9taires \u00e9trangers en vertu de la loi sur les copropri\u00e9t\u00e9s. Consid\u00e9rez toute publicit\u00e9 qui vous propose aujourd'hui une dur\u00e9e de 99 ans comme une simple proposition vendue comme un produit. Et notez que si cette prolongation \u00e0 99 ans est un jour adopt\u00e9e, elle sera tr\u00e8s probablement r\u00e9dig\u00e9e pour les baux : la question de savoir si elle serait \u00e9tendue au Sap-Ing-Sith, qui a son propre plafond de 30 ans dans sa propre loi, reste ouverte et ne doit pas servir de base \u00e0 la planification d'un achat.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"faqs-abour-sap-ing-sith-in-thailand\"><strong>FAQ sur Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande<\/strong><\/h2>\n\n\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list\">\n<div id=\"faq-question-1742727826097\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\"><strong>Que signifie Sap-Ing-Sith dans le contexte des droits de propri\u00e9t\u00e9 en Tha\u00eflande\u00a0?<\/strong><\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Le Sap-Ing-Sith est un nouveau type de droit de propri\u00e9t\u00e9 en Tha\u00eflande. Il permet aux \u00e9trangers d&#039;investir dans l&#039;immobilier et leur conf\u00e8re des droits similaires \u00e0 ceux d&#039;un propri\u00e9taire. Il leur accorde le droit d&#039;utiliser un bien immobilier conform\u00e9ment aux termes d&#039;un contrat \u00e9crit et enregistr\u00e9. Cependant, ce droit est limit\u00e9 dans le temps.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1742727827655\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\"><strong>Comment Sap-Ing-Sith encourage-t-il les \u00e9trangers \u00e0 investir dans l&#039;immobilier en Tha\u00eflande\u00a0?<\/strong><\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Le Sap-Ing-Sith offre aux \u00e9trangers un cadre l\u00e9gal clair pour investir dans l&#039;immobilier. Il leur permet d&#039;utiliser et de b\u00e9n\u00e9ficier de biens immobiliers. Toutefois, le Code foncier tha\u00eflandais ne leur permet pas d&#039;acqu\u00e9rir directement de terrains.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1742727828491\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\"><strong>Quelles sont les caract\u00e9ristiques principales d&#039;un accord Sap-Ing-Sith ?<\/strong><\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Les principales caract\u00e9ristiques d&#039;un accord Sap-Ing-Sith comprennent le droit d&#039;utiliser un bien immobilier pour une dur\u00e9e maximale de 30 ans. Il octroie \u00e9galement plusieurs droits suppl\u00e9mentaires, g\u00e9n\u00e9ralement r\u00e9serv\u00e9s aux propri\u00e9taires. Il permet aussi des modifications ou des ajouts. L&#039;accord doit \u00eatre \u00e9tabli par \u00e9crit et enregistr\u00e9 aupr\u00e8s du D\u00e9partement foncier.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1742727875138\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\"><strong>Le Sap-Ing-Sith peut-il \u00eatre \u00e9tabli sur n&#039;importe quel type de terrain en Tha\u00eflande ?<\/strong><\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Le Sap-Ing-Sith peut \u00eatre \u00e9tabli sur un terrain dot\u00e9 d'un <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/title-deeds-in-thailand\/\">chanote ou titre foncier valide<\/a>. La propri\u00e9t\u00e9 doit \u00eatre clairement d\u00e9finie et enregistr\u00e9e aupr\u00e8s du service foncier.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1742727876071\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\"><strong>De quels droits b\u00e9n\u00e9ficie le titulaire d'un de Sap-Ing-Sith\u00a0?<\/strong><\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Le titulaire d'un Sap-Ing-Sith aura le droit d'utiliser le bien conform\u00e9ment \u00e0 ce qui est stipul\u00e9 dans l'accord. Il pourra \u00e9galement apporter des modifications ou des ajouts. Il est responsable du bien \u00e0 peu pr\u00e8s comme le serait un propri\u00e9taire. Deux droits du propri\u00e9taire restent au propri\u00e9taire foncier en vertu de l'article 11 de la loi : le droit de revendiquer le bien contre quiconque le d\u00e9tient sans droit, et le droit de faire cesser toute ing\u00e9rence illicite de tiers. Le titulaire doit en informer imm\u00e9diatement le propri\u00e9taire si l'un de ces deux \u00e9v\u00e9nements survient.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1742727905123\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\"><strong>Que devient la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 la fin de l&#039;accord Sap-Ing-Sith ?<\/strong><\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>\u00c0 l&#039;issue du contrat Sap-Ing-Sith, le titulaire doit restituer le bien dans le m\u00eame \u00e9tat qu&#039;\u00e0 la fin du contrat, sauf en cas de modifications ou d&#039;ajouts convenus pendant la dur\u00e9e de celui-ci.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1742727905938\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\"><strong>Existe-t-il des restrictions concernant les types de constructions qui peuvent \u00eatre \u00e9rig\u00e9es sur les parcelles de terrain relevant du Sap-Ing-Sith en Tha\u00eflande\u00a0?<\/strong><\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Les b\u00e2timents construits sur des terrains lou\u00e9s dans le cadre d&#039;un Sap-Ing-Sith doivent respecter les r\u00e8gles stipul\u00e9es dans l&#039;accord. Ils doivent \u00e9galement se conformer \u00e0 la r\u00e9glementation du d\u00e9partement foncier.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1742727941622\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\"><strong>Le Sap-Ing-Sith requiert-il le consentement d&#039;une entreprise ou d&#039;un propri\u00e9taire foncier tha\u00eflandais\u00a0?<\/strong><\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Vous devez obtenir le consentement du propri\u00e9taire foncier ou de l&#039;autorit\u00e9 comp\u00e9tente. Le contrat doit \u00eatre \u00e9tabli par \u00e9crit et enregistr\u00e9 aupr\u00e8s du D\u00e9partement foncier pour \u00eatre valable.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1742727942422\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\"><strong>En quoi le Sap-Ing-Sith diff\u00e8re-t-il de la propri\u00e9t\u00e9 traditionnelle en Tha\u00eflande\u00a0?<\/strong><\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Le Sap-Ing-Sith offre une utilisation et une gestion du sol plus flexibles. Il y parvient en s\u00e9parant de la propri\u00e9t\u00e9 un droit d\u2019usage transf\u00e9rable, hypoth\u00e9cable et transmissible par succession, pour une dur\u00e9e maximale de 30 ans (articles 4 et 12). La propri\u00e9t\u00e9 elle-m\u00eame reste au propri\u00e9taire foncier, de sorte qu\u2019un \u00e9tranger qui ne peut pas poss\u00e9der de terrain peut n\u00e9anmoins d\u00e9tenir ce droit.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1767966112377\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Comment fonctionne l&#039;enregistrement du Sap-Ing-Sith ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Certains services fonciers proc\u00e8dent en deux \u00e9tapes. Dans un premier temps, ils \u00e9tablissent un document appel\u00e9 Tor Kor 16, qui d\u00e9taille les droits fondamentaux. Environ 5 \u00e0 10 jours plus tard, le titulaire re\u00e7oit son titre de propri\u00e9t\u00e9 officiel bleu (garuda) portant son nom au verso. Il est conseill\u00e9 de faire r\u00e9diger des contrats compl\u00e9mentaires par un cabinet d&#039;avocats sp\u00e9cialis\u00e9 en droit immobilier tha\u00eflandais.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"testimonials-about-sap-ing-sith\">T\u00e9moignages sur Sap-Ing-Sith<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nous avons des t\u00e9moignages sur Facebook, notre site web et par e-mail, mais celui-ci provient d&#039;un client satisfait qui a publi\u00e9 un message sur Facebook. R\u00e9alis\u00e9 en 2024.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-large is-resized\"><img alt=\"Client satisfait avec Sap Ing Sith sur Facebook\" class=\"wp-image-23938 tlo-responsive-img\" decoding=\"async\" loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/image-19-7-2568-be-at-16.21-scaled.jpeg\" style=\"width:500px\"\/><\/figure>\n<\/div>\n\n\n\n<style>.kt-blocks-testimonials-wrap2136_e8f4fb-55 .kt-svg-testimonial-global-icon{font-size:30px;}.kt-blocks-testimonials-wrap2136_e8f4fb-55 .kt-testimonial-item-0 .kt-svg-testimonial-icon{font-size:50px;}.kt-blocks-testimonials-wrap2136_e8f4fb-55 .kt-testimonial-rating-wrap .kb-svg-icon-wrap{color:#ffd700;font-size:16px;}.kt-blocks-testimonials-wrap2136_e8f4fb-55 .kt-testimonial-grid-wrap{gap:var(--global-kb-gap-md, 2rem);}.kt-blocks-testimonials-wrap2136_e8f4fb-55 .kt-testimonial-item-wrap{padding-top:20px;padding-right:20px;padding-bottom:20px;padding-left:20px;}.kt-blocks-testimonials-wrap2136_e8f4fb-55 .kt-testimonial-occupation{font-size:15px;}.kt-blocks-testimonials-wrap2136_e8f4fb-55 .kt-testimonial-item-wrap{max-width:500px;}.kt-blocks-testimonials-wrap2136_e8f4fb-55 .kt-testimonial-media-inner-wrap{width:60px;border-top:0px solid;border-right:0px solid;border-bottom:0px solid;border-left:0px solid;padding-top:0px;padding-right:0px;padding-bottom:0px;padding-left:0px;}.kt-blocks-testimonials-wrap2136_e8f4fb-55 .kt-svg-testimonial-icon{justify-content:center;align-items:center;}@media all and (max-width: 1024px){.kt-blocks-testimonials-wrap2136_e8f4fb-55 .kt-testimonial-media-inner-wrap{border-top:0px solid;border-right:0px solid;border-bottom:0px solid;border-left:0px solid;}}@media all and (max-width: 767px){.kt-blocks-testimonials-wrap2136_e8f4fb-55{padding-top:px;padding-bottom:px;margin-top:px;margin-bottom:px;}.kt-blocks-testimonials-wrap2136_e8f4fb-55 .kt-testimonial-media-inner-wrap{border-top:0px solid;border-right:0px solid;border-bottom:0px solid;border-left:0px solid;}}<\/style>\n\n\n\n<div class=\"kt-blocks-testimonials-wrap2136_e8f4fb-55 kt-testimonial-halign-center kt-testimonial-style-basic kt-testimonials-media-on kt-testimonials-icon-off kt-testimonial-columns-1 kt-t-xxl-col-1 kt-t-xl-col-1 kt-t-lg-col-1 kt-t-md-col-1 kt-t-sm-col-1 kt-t-xs-col-1 wp-block-kadence-testimonials\"><ul class=\"kt-blocks-testimonials-inner-wrap kt-testimonial-grid-wrap\">\n<li class=\"kt-testimonial-grid-item\"><div class=\"kt-testimonial-item-wrap kt-testimonial-item-2136_be2558-e6 wp-block-kadence-testimonial\"><div class=\"kt-testimonial-text-wrap\"><div class=\"kt-testimonial-title-wrap\"><h2 class=\"kt-testimonial-title\">J'appr\u00e9cie sinc\u00e8rement le temps, les efforts et l'attention que vous avez consacr\u00e9s \u00e0 la conduite de ce processus ; cela compte beaucoup pour moi.<\/h2><\/div><div class=\"kt-testimonial-content-wrap\"><blockquote class=\"kt-testimonial-content\">Bonjour S\u00e9bastien et Khun Wichuda,<br\/><br\/>Je voulais juste vous envoyer un petit mot pour\u00a0<strong>vous remercier tous les deux pour votre aide et votre soutien<\/strong>\u00a0concernant l&#039;achat du terrain. J&#039;aurais d\u00fb \u00e9crire plus t\u00f4t, mais j&#039;ai \u00e9t\u00e9 tr\u00e8s occup\u00e9 ces derniers temps.<br\/>J'appr\u00e9cie sinc\u00e8rement le temps, les efforts et l'attention que vous avez consacr\u00e9s \u00e0 la conduite de ce processus ; cela compte beaucoup pour moi.<\/blockquote><\/div><\/div><div class=\"kt-testimonial-meta-wrap\"><div class=\"kt-testimonial-media-wrap\"><div class=\"kt-testimonial-media-inner-wrap\"><div class=\"kadence-testimonial-image-intrisic\"><img alt=\"Avis 5 \u00e9toiles sur ThaiLawOnline\" class=\"kt-testimonial-image wp-image-19071 size-thumbnail tlo-responsive-img\" decoding=\"async\" height=\"110\" loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/wp-content\/uploads\/2025\/05\/image-9-5-2568-be-at-17.15.jpeg\" width=\"140\"\/><\/div><\/div><\/div><div class=\"kt-testimonial-meta-name-wrap\"><div class=\"kt-testimonial-name-wrap\"><div class=\"kt-testimonial-name\">Jarek<\/div><\/div><div class=\"kt-testimonial-occupation-wrap\"><div class=\"kt-testimonial-occupation\">Canadien, juillet 2025<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/li>\n<\/ul><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"2025-legal-updates\">Mises \u00e0 jour juridiques 2026<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"recent-changes\">Modifications r\u00e9centes\u00a0:<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Inscription num\u00e9rique<\/strong>: certains bureaux fonciers acceptent d\u00e9sormais les demandes pr\u00e9liminaires en ligne<\/li>\n\n<li><strong>Surveillance accrue<\/strong>: Des v\u00e9rifications plus approfondies des ant\u00e9c\u00e9dents des pr\u00eate-noms \u00e9trangers en lien avec des probl\u00e8mes li\u00e9s aux personnes d\u00e9sign\u00e9es (Cela a commenc\u00e9 vers 2024)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">ThaiLawOnline r\u00e9dige pour vous un contrat vous garantissant des droits optimaux pour votre Sap-Ing Sith en Tha\u00eflande. Nous avons enregistr\u00e9 les premiers Sap-Ing Sith \u00e0 Chiang Mai, Koh Phang Ngan, Krabi, Prachuap Khiri Khan et dans d&#039;autres provinces tha\u00eflandaises. Nous sommes l&#039;un des rares cabinets d&#039;avocats en Tha\u00eflande \u00e0 avoir enregistr\u00e9 plus d&#039;une douzaine de Sap-Ing Sith dans plus de 10 provinces.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-content-justification-center is-layout-flex wp-container-core-buttons-is-layout-16018d1d wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button\"><a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/online-consultation-with-a-thai-lawyer\/\">Prenez rendez-vous pour une consultation en ligne avec ThaiLawOnline<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"links\"><strong>Liens :<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/sap-ing-sith-act-b-e-2562-2019\/\">La loi Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019), article par article<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Derni\u00e8re r\u00e9vision : 5 septembre 2026. La loi Sap-Ing-Sith B.E. 2562 a \u00e9t\u00e9 lue int\u00e9gralement en tha\u00ef pour cette r\u00e9vision, ses dix-sept articles et le bar\u00e8me des frais, ainsi que le r\u00e8glement minist\u00e9riel fixant les frais et d\u00e9penses relatifs au Sap-Ing-Sith B.E. 2563 (Journal officiel du royaume, volume 137, partie 96 Kor, page 18, 18 novembre 2020). Trois points ont \u00e9t\u00e9 corrig\u00e9s. La section relative aux frais indiquait un droit de timbre en pourcentage et une charge annuelle r\u00e9currente calcul\u00e9e sur la valeur d\u2019expertise ; aucun des deux ne figure dans la loi ni dans ce r\u00e8glement, qui n\u2019imposent que des frais ponctuels, et cette section omettait les deux frais les plus importants, les frais de transfert et les frais d\u2019annulation, qui sont d\u00e9sormais indiqu\u00e9s ci-dessus. La date de publication \u00e9tait donn\u00e9e comme le 26 avril 2019, qui est la date de l\u2019approbation royale ; la publication a eu lieu le 30 avril 2019 et l\u2019article 2 fait entrer la loi en vigueur 180 jours plus tard. Enfin, deux limites de l\u2019article 4 manquaient : le droit ne peut pas \u00eatre constitu\u00e9 sur une partie seulement d\u2019un titre, et lorsque le bien est hypoth\u00e9qu\u00e9 ou grev\u00e9 d\u2019un autre droit enregistr\u00e9, le consentement \u00e9crit de ce titulaire est requis. <strong>Ce que cette r\u00e9vision ne couvre pas, dit explicitement plut\u00f4t que sous-entendu.<\/strong> L\u2019affirmation selon laquelle l\u2019Assembl\u00e9e l\u00e9gislative nationale a adopt\u00e9 la loi le 8 f\u00e9vrier 2019 ne figure pas dans le texte de la loi et n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 v\u00e9rifi\u00e9e. Le r\u00e8glement minist\u00e9riel relatif aux demandes, \u00e0 l\u2019annulation et aux actes juridiques B.E. 2563 existe dans nos sources mais n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 lu ici. Les t\u00e9moignages, les \u00e9tudes de cas, le propre registre d\u2019enregistrement du cabinet et les comparaisons avec le bail et l\u2019usufruit sont des d\u00e9clarations commerciales, et non juridiques. Le traitement de l\u2019arr\u00eat de la Cour supr\u00eame n\u00b0 4655\/2566 n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9 lors de cette r\u00e9vision ; voir la revue de l\u2019affaire qui suit.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Articles relus en tha\u00ef le 4 octobre 2026 : 3, 5, 9, 11, 12, 14 et 15. Corrections : la r\u00e9siliation anticip\u00e9e n\u2019est ouverte qu\u2019au propri\u00e9taire qui est \u00e9galement le titulaire (article 14) ; le bien est restitu\u00e9 dans l\u2019\u00e9tat o\u00f9 il se trouve \u00e0 la fin, et non dans son \u00e9tat d\u2019origine (article 15) ; l\u2019enregistrement donne lieu \u00e0 un certificat, et non \u00e0 un nouveau titre de propri\u00e9t\u00e9 (article 5) ; et les passages sur la nature r\u00e9elle ou personnelle du droit ne se contredisent plus. Citations jurisprudentielles revues : 17 septembre 2026. Les arr\u00eats de la Cour supr\u00eame cit\u00e9s sur cette page ont \u00e9t\u00e9 v\u00e9rifi\u00e9s par rapport au texte tha\u00ef et cinq ont \u00e9t\u00e9 lus int\u00e9gralement jusqu\u2019\u00e0 leur dispositif. L\u2019expos\u00e9 de l\u2019arr\u00eat n\u00b0 4655\/2566 inversait la solution sur la question de savoir si une promesse de renouvellement subsiste en tant qu\u2019obligation personnelle entre les parties ; la Cour a jug\u00e9 ces promesses nulles et a refus\u00e9 de les traiter ainsi, et le passage le dit d\u00e9sormais, son application au Sap-Ing-Sith \u00e9tant pr\u00e9sent\u00e9e comme une analogie du cabinet. Les arr\u00eats n\u00b0 412\/2511 et 2759\/2534 sont d\u00e9sormais d\u00e9crits avec leur issue, toutes deux d\u00e9favorables au locataire. Un d\u00e9tail absent de l\u2019arr\u00eat n\u00b0 1135\/2506 a \u00e9t\u00e9 supprim\u00e9. Un autre arr\u00eat en mati\u00e8re de bail a \u00e9t\u00e9 retir\u00e9 de la liste car aucune copie n\u2019a pu en \u00eatre trouv\u00e9e dans les sources dont nous disposons, et une affaire que nous ne pouvons pas lire n\u2019est pas cit\u00e9e. L\u2019arr\u00eat n\u00b0 8534\/2542 a \u00e9t\u00e9 maintenu tel que publi\u00e9.<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Sap-Ing-Sith, introduced through Thailand\u2019s 2019 legislation, represents a genuinely new property right. 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