{"id":6508,"date":"2026-09-05T19:03:36","date_gmt":"2026-09-05T12:03:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/glossary\/condominium-juristic-person\/"},"modified":"2026-09-26T13:15:45","modified_gmt":"2026-09-26T06:15:45","slug":"condominium-juristic-person","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/condominium-juristic-person\/","title":{"rendered":"Personne morale de copropri\u00e9t\u00e9 (CJP) et gestionnaire de la personne morale"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Un <strong>personne morale de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> (\u0e19\u0e34\u0e15\u0e34\u0e1a\u0e38\u0e04\u0e04\u0e25\u0e2d\u0e32\u0e04\u0e32\u0e23\u0e0a\u0e38\u0e14, <em>nitibukkhon akhan chut<\/em>, abr\u00e9g\u00e9 <em>CJP<\/em> et souvent simplement appel\u00e9 le <em>bureau juridique<\/em>) est l\u2019entit\u00e9 juridique dont chaque copropri\u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9e en Tha\u00eflande doit disposer pour g\u00e9rer ses biens communs, collecter les charges communes et repr\u00e9senter les copropri\u00e9taires. Elle est enregistr\u00e9e aupr\u00e8s du Bureau foncier en m\u00eame temps que la premi\u00e8re cession d\u2019un lot \u00e0 un acheteur et devient une personne morale \u00e0 cet enregistrement (loi sur les condominiums B.E. 2522, articles 31 et 33), et elle agit par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019un <strong>gestionnaire de la personne morale<\/strong> nomm\u00e9 par les copropri\u00e9taires. Pour un acheteur \u00e9tranger, c\u2019est le bureau qui d\u00e9livre la lettre de quota et le certificat sans dette, sans lesquels aucune cession ne peut \u00eatre enregistr\u00e9e.<\/p><\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>Table des mati\u00e8res<\/h2><nav><ul><li><a href=\"#what-the-juristic-person-is-and-who-runs-it\">Ce qu'est la personne morale de la copropri\u00e9t\u00e9 et qui la dirige<\/a><\/li><li><a href=\"#where-a-foreign-owner-deals-with-the-juristic-person\">Lorsqu'un propri\u00e9taire \u00e9tranger traite avec la personne morale<\/a><\/li><li><a href=\"#when-the-juristic-person-goes-wrong\">Quand la personne morale d\u00e9rape<\/a><\/li><li><a href=\"#frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"what-the-juristic-person-is-and-who-runs-it\">Ce qu'est la personne morale de la copropri\u00e9t\u00e9 et qui la dirige<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>La CJP, ce sont les copropri\u00e9taires pris collectivement, dot\u00e9s de la personnalit\u00e9 juridique.<\/strong> Elle n\u2019est pas propri\u00e9taire de l\u2019immeuble : les biens communs (terrains, b\u00e2timents, ascenseurs, piscine, couloirs) appartiennent aux copropri\u00e9taires proportionnellement \u00e0 leurs parts de propri\u00e9t\u00e9. La CJP dispose d\u2019un compte bancaire, emploie du personnel, signe des contrats de maintenance et peut agir en justice en son nom propre. Sa constitution est constitu\u00e9e par les statuts d\u00e9pos\u00e9s aupr\u00e8s du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-office\/\">bureau foncier<\/a> lorsque le condominium a \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9, ce qui ne peut \u00eatre modifi\u00e9 que par une r\u00e9solution de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Le <strong>gestionnaire de la personne morale<\/strong> est le repr\u00e9sentant l\u00e9gal de la CJP, comparable, dans une soci\u00e9t\u00e9, \u00e0 un <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/director\/\">administrateur<\/a>. Le g\u00e9rant peut \u00eatre une personne physique ou une soci\u00e9t\u00e9 de gestion\u00a0; il est nomm\u00e9 par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale en vertu de la <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/condominium-act\/\">Loi sur les copropri\u00e9t\u00e9s<\/a> et est enregistr\u00e9 aupr\u00e8s du Bureau foncier, afin que les tiers puissent v\u00e9rifier qui a le pouvoir de signer. Un comit\u00e9 de copropri\u00e9taires, \u00e9lu lors de la m\u00eame assembl\u00e9e, supervise le gestionnaire entre les assembl\u00e9es. Au quotidien, l\u2019immeuble est souvent g\u00e9r\u00e9 par une soci\u00e9t\u00e9 de gestion engag\u00e9e \u00e0 cet effet, mais cette soci\u00e9t\u00e9 agit sous l\u2019autorit\u00e9 du gestionnaire, et non en son nom propre.<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"where-a-foreign-owner-deals-with-the-juristic-person\">Lorsqu'un propri\u00e9taire \u00e9tranger traite avec la personne morale<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>Avant l'achat<\/strong>, le bureau de la CJP d\u00e9livre la lettre de quota \u00e9tranger confirmant que l\u2019unit\u00e9 peut \u00eatre d\u00e9tenue par un \u00e9tranger dans la limite des 49% <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/foreign-quota\/\">quota d'\u00e9trangers<\/a>, et le certificat sans dette pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 29 de la loi confirmant que le vendeur ne doit aucune charge commune. Le Bureau foncier n\u2019enregistrera pas la cession sans ces deux documents. Le gestionnaire doit d\u00e9livrer le certificat dans un d\u00e9lai de 15 jours \u00e0 compter de la demande, une fois les arri\u00e9r\u00e9s r\u00e9gl\u00e9s, et le gestionnaire qui ne le fait pas risque une amende pouvant aller jusqu\u2019\u00e0 50 000 bahts, plus jusqu\u2019\u00e0 500 bahts par jour tant que le manquement se poursuit (article 68).<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>Apr\u00e8s l'achat<\/strong>, le propri\u00e9taire paie, sur une base mensuelle ou annuelle, les <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/common-area-fees\/\">charges des parties communes<\/a> \u00e0 la CJP, assiste \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale annuelle ou s\u2019y fait repr\u00e9senter par procuration, et vote sur le budget, la nomination du gestionnaire et tout appel de fonds exceptionnel. Les voix sont compt\u00e9es selon la quote-part de propri\u00e9t\u00e9, et non par t\u00eate, et un propri\u00e9taire unique d\u00e9tenant plus de la moiti\u00e9 des voix voit ses voix ramen\u00e9es au total des voix de tous les autres (article 45). Les propri\u00e9taires \u00e9trangers qui ne viennent jamais aux assembl\u00e9es d\u00e9couvrent souvent trop tard qu\u2019une cotisation au fonds de r\u00e9serve ou une r\u00e8gle interdisant les locations de courte dur\u00e9e a \u00e9t\u00e9 vot\u00e9e sans eux.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>L\u2019erreur courante est de consid\u00e9rer le bureau de vente du promoteur comme la personne morale. Jusqu\u2019\u00e0 la premi\u00e8re assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, le promoteur contr\u00f4le g\u00e9n\u00e9ralement le CJP, et ses int\u00e9r\u00eats (unit\u00e9s invendues, parkings r\u00e9serv\u00e9s, droits exclusifs sur le rez-de-chauss\u00e9e) ne sont pas ceux des propri\u00e9taires. Une copie du r\u00e8glement et des derniers comptes v\u00e9rifi\u00e9s fait partie de toute d\u00e9marche s\u00e9rieuse de <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/due-diligence-in-thailand\/\">v\u00e9rification pr\u00e9alable<\/a>.<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"when-the-juristic-person-goes-wrong\">Quand la personne morale d\u00e9rape<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>La plupart des litiges de copropri\u00e9t\u00e9 en Tha\u00eflande opposent les copropri\u00e9taires \u00e0 la CJP plut\u00f4t qu\u2019\u00e0 leurs voisins. Les griefs courants sont les charges impay\u00e9es par d\u2019autres propri\u00e9taires, un gestionnaire incapable de rendre compte de l\u2019argent et un promoteur qui refuse de c\u00e9der le contr\u00f4le. Les recours sont pr\u00e9vus par la loi et les r\u00e8glements : les copropri\u00e9taires d\u00e9tenant la part de voix requise (au moins 20%, article 42\/2) peuvent convoquer une assembl\u00e9e extraordinaire, r\u00e9voquer le gestionnaire, nommer un auditeur et, lorsque le poste de gestionnaire devient vacant et que cette vacance risque de causer un pr\u00e9judice, demander au tribunal de nommer un repr\u00e9sentant temporaire (article 73 du Code civil et commercial).<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Contre un propri\u00e9taire d\u00e9faillant, la CJP peut appliquer une majoration pouvant atteindre 12\u00a0% par an sur les arri\u00e9r\u00e9s, port\u00e9e jusqu\u2019\u00e0 20\u00a0% une fois les arri\u00e9r\u00e9s vieux de six mois ; \u00e0 partir de six mois, elle peut aussi suspendre les services communs ou l\u2019utilisation des biens communs dans la mesure pr\u00e9vue par le r\u00e8glement (cartes d\u2019acc\u00e8s \u00e0 la piscine ou \u00e0 la salle de sport, par exemple), et le propri\u00e9taire perd son droit de vote aux assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales (article 18\/1). Elle peut \u00e9galement refuser le certificat sans dette, de sorte que le lot ne peut pas \u00eatre vendu, et poursuivre le recouvrement de la dette en justice. Elle ne peut pas couper l\u2019eau ni l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 fournies au lot par le distributeur, ni emp\u00eacher un propri\u00e9taire d\u2019acc\u00e9der \u00e0 son lot lui-m\u00eame. Dans l\u2019arr\u00eat de la Cour supr\u00eame n\u00b0 10230\/2553, la Cour a ordonn\u00e9 \u00e0 une personne morale de r\u00e9tablir l\u2019alimentation en eau d\u2019un propri\u00e9taire et de lui remettre ses cartes d\u2019acc\u00e8s et de stationnement : les charges communes sont une dette dont la loi laisse le recouvrement aux tribunaux, et le r\u00e8glement sur l\u2019utilisation des biens communs ne pouvait pas \u00eatre transform\u00e9 en moyen de contraindre au paiement. Le jugement n\u2019applique pas l\u2019article 18\/1 ; pour les arri\u00e9r\u00e9s de six mois ou plus, c\u2019est donc d\u00e9sormais la suspension l\u00e9gale d\u00e9crite ci-dessus qui s\u2019applique.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re r\u00e9vision : 26 septembre 2026.<\/strong> Les articles 18\/1, 29, 31, 33, 35, 36, 37, 37\/1, 42, 42\/2, 45, 48 et 68 de la loi sur les condominiums B.E. 2522, l\u2019article 73 du Code civil et commercial et l\u2019arr\u00eat de la Cour supr\u00eame n\u00b0 10230\/2553 (lu jusqu\u2019\u00e0 son dispositif) ont \u00e9t\u00e9 lus en tha\u00eflandais.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/h2>\n\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list\">\n<div id=\"faq-question-1\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Qu'est-ce qu'une personne morale de copropri\u00e9t\u00e9 en Tha\u00eflande ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>C\u2019est l\u2019entit\u00e9 juridique constitu\u00e9e par tous les copropri\u00e9taires d\u2019un condominium enregistr\u00e9 pour g\u00e9rer les biens communs, collecter les charges communes et repr\u00e9senter les propri\u00e9taires. Elle existe \u00e0 compter de son enregistrement au registre foncier, qui s\u2019effectue en m\u00eame temps que la premi\u00e8re cession d\u2019un bien (articles 31 et 33 de la loi sur les condominiums), et agit par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019un gestionnaire nomm\u00e9 par les copropri\u00e9taires et enregistr\u00e9 au registre foncier.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-2\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Qui est le dirigeant de la personne morale et qui le nomme ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Le gestionnaire est le repr\u00e9sentant l\u00e9gal de la CJP, un particulier ou une soci\u00e9t\u00e9, nomm\u00e9 par r\u00e9solution de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires et enregistr\u00e9 aupr\u00e8s du bureau foncier. Le gestionnaire signe les contrats, d\u00e9livre les certificats et dirige l\u2019immeuble sous la supervision d\u2019un comit\u00e9 \u00e9lu.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-3\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">La personne morale peut-elle refuser de d\u00e9livrer un certificat de non-endettement ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Uniquement tant que les charges communes aff\u00e9rentes au lot demeurent impay\u00e9es. Une fois les arri\u00e9r\u00e9s apur\u00e9s, le gestionnaire doit d\u00e9livrer le certificat dans un d\u00e9lai de 15 jours. Le bureau foncier n'enregistrant aucune vente sans ce document, les charges impay\u00e9es bloquent de fait le transfert du lot.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Voir aussi\u00a0: <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/common-area-fees\/\">Frais de copropri\u00e9t\u00e9 et fonds de r\u00e9serve<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/condominium-act\/\">Loi sur les condominiums B.E. 2522<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/foreign-quota\/\">Quota pour \u00e9trangers (49%)<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/juristic-person\/\">Personne morale<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/buying-a-condominium-in-thailand\/\">Acheter un appartement en Tha\u00eflande<\/a>.<\/p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>A condominium juristic person (\u0e19\u0e34\u0e15\u0e34\u0e1a\u0e38\u0e04\u0e04\u0e25\u0e2d\u0e32\u0e04\u0e32\u0e23\u0e0a\u0e38\u0e14, nitibukkhon akhan chut, abbreviated CJP and often just called the juristic office) is the legal [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":214,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"pmpro_default_level":"","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":"","tlo_reviewed_on":"","tlo_reviewed_by":"","tlo_edited_by":"","tlo_changelog":"","tlo_authority_on":"","tlo_box_sections":"","tlo_box_cases":"","rank_math_focus_keyword":"condominium juristic person","rank_math_title":"Condominium Juristic Person (CJP) Thailand | ThaiLawOnline","rank_math_description":"Condominium juristic person (CJP): the legal body of co-owners that runs a Thai condo, and its manager. 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