{"id":6508,"date":"2026-09-05T19:03:36","date_gmt":"2026-09-05T12:03:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/glossary\/condominium-juristic-person\/"},"modified":"2026-09-26T13:15:45","modified_gmt":"2026-09-26T06:15:45","slug":"condominium-juristic-person","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/condominium-juristic-person\/","title":{"rendered":"Personne morale de copropri\u00e9t\u00e9 (CJP) et gestionnaire de la personne morale"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>A <strong>personne morale de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> (\u0e19\u0e34\u0e15\u0e34\u0e1a\u0e38\u0e04\u0e04\u0e25\u0e2d\u0e32\u0e04\u0e32\u0e23\u0e0a\u0e38\u0e14, <em>Nitibukkhon akhan chut<\/em>, abr\u00e9g\u00e9 <em>CJP<\/em> et souvent simplement appel\u00e9 le <em>fonction juridique<\/em>) est l\u2019entit\u00e9 juridique dont chaque copropri\u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9e en Tha\u00eflande doit disposer pour g\u00e9rer ses biens communs, collecter les frais communs et repr\u00e9senter les copropri\u00e9taires. Elle est enregistr\u00e9e aupr\u00e8s du Bureau foncier avec la premi\u00e8re cession d\u2019un bien \u00e0 un acheteur et devient une personne morale \u00e0 cette inscription (Code des copropri\u00e9t\u00e9s B.E. 2522, articles 31 et 33), et elle agit par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019un <strong>Responsable juridique<\/strong> Nomm\u00e9 par les copropri\u00e9taires. Pour un acheteur \u00e9tranger, c\u2019est le bureau qui d\u00e9livre la lettre de quota et le certificat sans dette, sans lesquels aucune cession ne peut \u00eatre enregistr\u00e9e.<\/p><\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>Table des mati\u00e8res<\/h2><nav><ul><li><a href=\"#what-the-juristic-person-is-and-who-runs-it\">Ce qu'est la personne morale de la copropri\u00e9t\u00e9 et qui la dirige<\/a><\/li><li><a href=\"#where-a-foreign-owner-deals-with-the-juristic-person\">Lorsqu'un propri\u00e9taire \u00e9tranger traite avec la personne morale<\/a><\/li><li><a href=\"#when-the-juristic-person-goes-wrong\">Quand la personne morale d\u00e9rape<\/a><\/li><li><a href=\"#frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"what-the-juristic-person-is-and-who-runs-it\">Ce qu'est la personne morale de la copropri\u00e9t\u00e9 et qui la dirige<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>La CJP est collectivement les co-propri\u00e9taires, dot\u00e9e de personnalit\u00e9 juridique.<\/strong> Elle n\u2019est pas propri\u00e9taire de l\u2019immeuble : les biens communs (terrains, b\u00e2timents, ascenseurs, piscine, couloirs) appartiennent aux copropri\u00e9taires proportionnellement \u00e0 leurs parts de propri\u00e9t\u00e9. La CJP dispose d\u2019un compte bancaire, emploie du personnel, signe des contrats de maintenance et peut agir en justice en son nom propre. Sa constitution est constitu\u00e9e par les statuts d\u00e9pos\u00e9s aupr\u00e8s du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-office\/\">Bureau foncier<\/a> lorsque le condominium a \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9, ce qui ne peut \u00eatre modifi\u00e9 que par une r\u00e9solution de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Le <strong>Responsable juridique<\/strong> est le repr\u00e9sentant l\u00e9gal de la CJP, comparable \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/director\/\">directeur<\/a>. Le g\u00e9rant peut \u00eatre une personne physique ou une soci\u00e9t\u00e9 de gestion\u00a0; il est nomm\u00e9 par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale en vertu de la <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/condominium-act\/\">Loi sur les copropri\u00e9t\u00e9s<\/a> et est immatricul\u00e9e aupr\u00e8s du registre foncier, afin que les non-membres puissent v\u00e9rifier qui a le pouvoir de signer. Un comit\u00e9 de copropri\u00e9taires, \u00e9lu lors de la m\u00eame r\u00e9union, supervise le gestionnaire entre les assembl\u00e9es. Dans la pratique, l\u2019immeuble est souvent g\u00e9r\u00e9 par une soci\u00e9t\u00e9 de gestion lou\u00e9e, mais cette soci\u00e9t\u00e9 agit sous l\u2019autorit\u00e9 du gestionnaire, et non en son nom propre.<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"where-a-foreign-owner-deals-with-the-juristic-person\">Lorsqu'un propri\u00e9taire \u00e9tranger traite avec la personne morale<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>Avant l'achat<\/strong>, Le bureau du CJP d\u00e9livre la lettre de quota \u00e9tranger confirmant que l\u2019unit\u00e9 peut \u00eatre d\u00e9tenue par un \u00e9tranger dans le cadre des 49% <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/foreign-quota\/\">quota d'\u00e9trangers<\/a>, et le certificat sans dette pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 29 de la loi confirmant que le vendeur n\u2019est pas redevable de frais communs. L\u2019office foncier ne fera pas enregistrer la cession sans les deux parties. Le gestionnaire doit d\u00e9livrer le certificat dans un d\u00e9lai de 15 jours \u00e0 compter de la demande, une fois les arri\u00e9r\u00e9s r\u00e9gl\u00e9s, et celui qui ne le fait pas risque une amende allant jusqu\u2019\u00e0 50 000 bahts plus 500 bahts pour chaque jour de retard (article 68).<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>Apr\u00e8s l'achat<\/strong>, le propri\u00e9taire paie, sur une base mensuelle ou annuelle, les <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/common-area-fees\/\">charges des parties communes<\/a> Aux CJP, assistent ou donnent leur procuration \u00e0 la r\u00e9union g\u00e9n\u00e9rale annuelle, et votent sur le budget, la nomination du gestionnaire et toute \u00e9valuation sp\u00e9ciale. Les votes sont compt\u00e9s en fonction du ratio d\u2019actionnaires, et non de la t\u00eate des actionnaires, et un seul actionnaire poss\u00e9dant plus de la moiti\u00e9 des voix est r\u00e9duit \u00e0 la somme des votes de tous les autres (article 45). Les propri\u00e9taires \u00e9trangers qui ne viennent jamais \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e d\u00e9couvrent souvent trop tard que l\u2019instauration d\u2019une taxe sur le fonds de r\u00e9serve ou une r\u00e9glementation interdisant les locations \u00e0 court terme a \u00e9t\u00e9 vot\u00e9e sans leur participation.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>L\u2019erreur courante est de consid\u00e9rer le bureau de vente du promoteur comme la personne morale. Jusqu\u2019\u00e0 la premi\u00e8re assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, le promoteur contr\u00f4le g\u00e9n\u00e9ralement le CJP, et ses int\u00e9r\u00eats (unit\u00e9s invendues, parkings r\u00e9serv\u00e9s, droits exclusifs sur le rez-de-chauss\u00e9e) ne sont pas ceux des propri\u00e9taires. Une copie du r\u00e8glement et des derniers comptes v\u00e9rifi\u00e9s fait partie de toute d\u00e9marche s\u00e9rieuse de <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/due-diligence-in-thailand\/\">v\u00e9rification pr\u00e9alable<\/a>.<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"when-the-juristic-person-goes-wrong\">Quand la personne morale d\u00e9rape<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>La plupart des litiges immobiliers en Tha\u00eflande concernent plut\u00f4t le CJP que les voisins. Les griefs courants sont les frais impay\u00e9s par d\u2019autres propri\u00e9taires, un gestionnaire qui ne peut pas rendre compte de l\u2019argent et un promoteur immobilier qui refuse de c\u00e9der le contr\u00f4le. Les recours sont pr\u00e9vus par la loi et les r\u00e8glements : les copropri\u00e9taires titulaires d\u2019une part de voix requise (au moins 20%, article 42\/2) peuvent convoquer une assembl\u00e9e extraordinaire, retirer le gestionnaire, nommer un auditeur et, lorsque le poste de gestionnaire devient vacant et que le maintien de celui-ci en poste risque de causer des dommages, demander au tribunal de nommer un repr\u00e9sentant temporaire (article 73 du Code civil et commercial).<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Contre un propri\u00e9taire insolvable, le CJP peut facturer une surtaxe pouvant atteindre 12%\u00a0euros par an sur les arri\u00e9r\u00e9s, montant pouvant atteindre 20%\u00a0euros une fois les arri\u00e9r\u00e9s de six mois d\u00e9pass\u00e9s ; \u00e0 partir de six mois, il peut \u00e9galement suspendre les services communs ou l\u2019utilisation des biens communs, comme le permettent les r\u00e9glementations (cartes-cl\u00e9 pour la piscine ou le gymnase, par exemple), et le propri\u00e9taire perd son droit de vote lors des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales (article 18\/1). Il peut \u00e9galement refuser le certificat sans dette afin que l\u2019unit\u00e9 ne puisse pas \u00eatre vendue, et poursuivre pour dette. Il ne peut pas couper l\u2019eau ni l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 fournies par l\u2019entreprise aux occupants, ni emp\u00eacher un propri\u00e9taire d\u2019entrer dans l\u2019unit\u00e9 elle-m\u00eame. Dans l\u2019arr\u00eat 10230\/2553 de la Cour supr\u00eame, le tribunal a ordonn\u00e9 \u00e0 une personne morale de r\u00e9tablir l\u2019alimentation en eau d\u2019un propri\u00e9taire et de remettre les cartes d\u2019acc\u00e8s et de stationnement du propri\u00e9taire : les frais courants sont une dette que la loi laisse faire valoir devant les tribunaux, et les r\u00e9glementations relatives \u00e0 l\u2019utilisation des biens communs ne peuvent pas \u00eatre transform\u00e9es en moyen d\u2019imposer le paiement. La d\u00e9cision ne s\u2019applique pas \u00e0 l\u2019article 18\/1, de sorte que pour les arri\u00e9r\u00e9s de six mois ou plus, la suspension l\u00e9gale pr\u00e9vue par la loi s\u2019applique d\u00e9sormais.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re mise \u00e0 jour : 26 septembre 2026.<\/strong> Les articles 18\/1, 29, 31, 33, 35, 36, 37, 37\/1, 42, 42\/2, 45, 48 et 68 de la loi sur les condominiums B.E. 2522, l\u2019article 73 du Code civil et commercial et la d\u00e9cision de la Cour supr\u00eame 10230\/2553 (lues \u00e0 titre d\u2019information) ont \u00e9t\u00e9 lus en tha\u00eflandais.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/h2>\n\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list\">\n<div id=\"faq-question-1\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Qu'est-ce qu'une personne morale de copropri\u00e9t\u00e9 en Tha\u00eflande ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>C\u2019est l\u2019entit\u00e9 juridique constitu\u00e9e par tous les copropri\u00e9taires d\u2019un condominium enregistr\u00e9 pour g\u00e9rer les biens communs, collecter les charges communes et repr\u00e9senter les propri\u00e9taires. Elle existe \u00e0 compter de son enregistrement au registre foncier, qui s\u2019effectue en m\u00eame temps que la premi\u00e8re cession d\u2019un bien (articles 31 et 33 de la loi sur les condominiums), et agit par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019un administrateur nomm\u00e9 par les copropri\u00e9taires et enregistr\u00e9 au registre foncier.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-2\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Qui est le dirigeant de la personne morale et qui le nomme ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Le gestionnaire est le repr\u00e9sentant l\u00e9gal de la CJP, un particulier ou une soci\u00e9t\u00e9, nomm\u00e9 par r\u00e9solution de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires et enregistr\u00e9 aupr\u00e8s du bureau foncier. Le gestionnaire signe les contrats, d\u00e9livre les certificats et dirige l\u2019immeuble sous la supervision d\u2019un comit\u00e9 \u00e9lu.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-3\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">La personne morale peut-elle refuser de d\u00e9livrer un certificat de non-endettement ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Uniquement tant que les charges communes aff\u00e9rentes au lot demeurent impay\u00e9es. Une fois les arri\u00e9r\u00e9s apur\u00e9s, le gestionnaire doit d\u00e9livrer le certificat dans un d\u00e9lai de 15 jours. Le Bureau foncier n'enregistrant aucune vente sans ce document, les charges impay\u00e9es bloquent de fait le transfert du lot.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Voir aussi\u00a0: <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/common-area-fees\/\">Frais de copropri\u00e9t\u00e9 et fonds de r\u00e9serve<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/condominium-act\/\">Loi sur les condominiums B.E. 2522<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/foreign-quota\/\">Quota pour \u00e9trangers (49%)<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/juristic-person\/\">Personne morale<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/buying-a-condominium-in-thailand\/\">Acheter un appartement en Tha\u00eflande<\/a>.<\/p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>A condominium juristic person (\u0e19\u0e34\u0e15\u0e34\u0e1a\u0e38\u0e04\u0e04\u0e25\u0e2d\u0e32\u0e04\u0e32\u0e23\u0e0a\u0e38\u0e14, nitibukkhon akhan chut, abbreviated CJP and often just called the juristic office) is the legal [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":214,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"pmpro_default_level":"","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":"","rank_math_focus_keyword":"condominium juristic person","rank_math_title":"Condominium Juristic Person (CJP) Thailand | ThaiLawOnline","rank_math_description":"Condominium juristic person (CJP): the legal body of co-owners that runs a Thai condo, and its manager. 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