{"id":6512,"date":"2026-09-05T19:03:53","date_gmt":"2026-09-05T12:03:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/glossary\/due-diligence\/"},"modified":"2026-09-05T19:25:56","modified_gmt":"2026-09-05T12:25:56","slug":"due-diligence","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/due-diligence\/","title":{"rendered":"V\u00e9rification pr\u00e9alable dans les transactions immobili\u00e8res en Tha\u00eflande"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>V\u00e9rifications n\u00e9cessaires<\/strong> (\u0e01\u0e32\u0e23\u0e15\u0e23\u0e27\u0e08\u0e2a\u0e2d\u0e1a\u0e2a\u0e16\u0e32\u0e19\u0e30\u0e17\u0e23\u0e31\u0e1e\u0e22\u0e4c\u0e2a\u0e34\u0e19, <em>Je ne sais pas<\/em>, \u00e9galement appel\u00e9 <em>recherche de titres<\/em> ou <em>v\u00e9rification de propri\u00e9t\u00e9<\/em>dans une transaction immobili\u00e8re en Tha\u00eflande, il s'agit de l'enqu\u00eate men\u00e9e par l'acheteur avant de payer pour un terrain, une maison ou un appartement en copropri\u00e9t\u00e9 afin de confirmer que le vendeur poss\u00e8de bien ce qui est vendu, que le titre de propri\u00e9t\u00e9 est bien celui qu'il pr\u00e9tend \u00eatre, qu'aucun droit enregistr\u00e9 ou non enregistr\u00e9 ne viendra compromettre l'achat et que l'acheteur peut l\u00e9galement le d\u00e9tenir. La loi tha\u00eflandaise ne l'exige pas, et il n'existe aucune assurance de titre sur laquelle s'appuyer, de sorte que l'acheteur assume la perte en cas d'omission.<\/p><\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>Table des mati\u00e8res<\/h2><nav><ul><li><a href=\"#what-a-thai-property-due-diligence-covers\">Ce que couvre la due diligence immobili\u00e8re en Tha\u00eflande<\/a><\/li><li><a href=\"#where-foreign-buyers-most-often-skip-it\">L\u00e0 o\u00f9 les acheteurs \u00e9trangers font le plus souvent l'impasse<\/a><\/li><li><a href=\"#what-goes-wrong-without-due-diligence\">Ce qui cloche sans la diligence raisonnable<\/a><\/li><li><a href=\"#frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"what-a-thai-property-due-diligence-covers\">Ce que couvre la due diligence immobili\u00e8re en Tha\u00eflande<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>Le c\u0153ur est une recherche au <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-office\/\">Bureau foncier<\/a><\/strong> o\u00f9 le bien est enregistr\u00e9, en utilisant le num\u00e9ro du titre de propri\u00e9t\u00e9. Une copie certifi\u00e9e de l'acte est compar\u00e9e au document du vendeur, \u00e9tant donn\u00e9 qu'il existe des actes falsifi\u00e9s et en double, et la derni\u00e8re page est lue pour <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/encumbrance\/\">charges<\/a>: <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/mortgage\/\">pr\u00eats immobiliers<\/a>, les baux, les usufruits, les servitudes, les saisies judiciaires et toute restriction au transfert. Le type de document importe autant que le nom qui y figure ; seul un Chanote ou <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/nor-sor-3-gor\/\">Ni Sor 3 Gor<\/a> conf\u00e8re un droit qui peut \u00eatre achet\u00e9 en toute s\u00e9curit\u00e9, tandis que <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/sor-kor-1\/\">Sor Kor 1<\/a> et les documents Por Bor Tor 5 ne le font pas.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>La deuxi\u00e8me couche concerne le vendeur et le b\u00e2timent. Pour un vendeur particulier, la carte d'identit\u00e9, l'\u00e9tat civil et, pour les Tha\u00eflandais mari\u00e9s, le consentement du conjoint sont v\u00e9rifi\u00e9s, ainsi que toute procuration. Pour un vendeur personne morale, l'extrait Kbis (ou \u00e9quivalent), la liste des actionnaires et une r\u00e9solution du conseil d'administration autorisant la vente sont obtenus aupr\u00e8s du D\u00e9partement du d\u00e9veloppement des entreprises. Pour une maison ou un nouveau projet, le permis de construire (Or. 1), le certificat de fin de travaux et, pour les grands lotissements, l'approbation de l'impact environnemental sont examin\u00e9s, ainsi que le plan d'urbanisme aupr\u00e8s de la municipalit\u00e9. Des recherches sur les litiges et les faillites compl\u00e8tent le tableau.<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"where-foreign-buyers-most-often-skip-it\">L\u00e0 o\u00f9 les acheteurs \u00e9trangers font le plus souvent l'impasse<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>C'est dans les condominiums sur plan et les domaines de villas que l'on perd le plus d'argent.<\/strong> L'acheteur paie une r\u00e9servation et des versements sur la base d'une brochure, et ce n'est qu'au moment du transfert qu'il d\u00e9couvre que le terrain est hypoth\u00e9qu\u00e9 aupr\u00e8s de la banque du promoteur, que le quota pour \u00e9trangers est atteint, ou que le b\u00e2timent n'a jamais \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9 en tant que copropri\u00e9t\u00e9. Les v\u00e9rifications du titre de propri\u00e9t\u00e9 du promoteur, de l'hypoth\u00e8que, des permis et des ant\u00e9c\u00e9dents avant le premier paiement ne co\u00fbtent qu'une fraction de ce qui est en jeu.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Pour un terrain achet\u00e9 par l'interm\u00e9diaire d'un conjoint tha\u00eflandais ou par un bail, la m\u00eame recherche au Bureau foncier s'applique, en plus d'une v\u00e9rification que la parcelle n'est pas situ\u00e9e dans une r\u00e9serve foresti\u00e8re, un parc national ou une zone de r\u00e9forme agraire, ce qu'aucun document du vendeur ne r\u00e9v\u00e9lera. L'acc\u00e8s est v\u00e9rifi\u00e9 en lisant les actes de chaque parcelle situ\u00e9e entre la propri\u00e9t\u00e9 et la route publique pour un acc\u00e8s enregistr\u00e9 <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/servitude\/\">servitude<\/a>.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>La recherche au Bureau foncier prend des heures ; un rapport complet sur un bien de revente prend g\u00e9n\u00e9ralement de deux \u00e0 quatre semaines, et pour un grand projet immobilier, de un \u00e0 trois mois. L'erreur fr\u00e9quente est de demander \u00e0 l'agent immobilier vendeur de s'en charger, puisque l'agent n'est r\u00e9mun\u00e9r\u00e9 que si la vente se conclut.<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"what-goes-wrong-without-due-diligence\">Ce qui cloche sans la diligence raisonnable<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Les cas r\u00e9currents sont pr\u00e9visibles. Un acheteur paie pour un terrain avec un re\u00e7u Por Bor Tor 5 et apprend plus tard qu'il s'agit d'un terrain domanial. Un preneur \u00e0 bail signe un bail de 30 ans sur un terrain d\u00e9j\u00e0 hypoth\u00e9qu\u00e9, et la banque saisit le bien. Un \u00e9tranger finance une soci\u00e9t\u00e9 qui d\u00e9tient des terres par l'interm\u00e9diaire d'actionnaires pr\u00eate-noms et, lorsque le D\u00e9partement du d\u00e9veloppement des entreprises m\u00e8ne une enqu\u00eate, fait face \u00e0 une peine de prison, \u00e0 une amende et \u00e0 la vente forc\u00e9e du terrain. Un acompte est vers\u00e9 pour un lot en dehors de <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/foreign-quota\/\">quota d'\u00e9trangers<\/a> et le d\u00e9veloppeur le garde.<\/p><\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>V\u00e9rifier<\/th><th>O\u00f9<\/th><th>Ce qu'il r\u00e9v\u00e8le<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Recherche de titre et derni\u00e8re page<\/td><td>Bureau foncier<\/td><td>Propri\u00e9t\u00e9, type d'acte, charges, saisies<\/td><\/tr><tr><td>Dossiers des vendeurs et des d\u00e9veloppeurs<\/td><td>DBD, courts<\/td><td>Autorit\u00e9 de vente, litige, insolvabilit\u00e9<\/td><\/tr><tr><td>Permis et zonage<\/td><td>Municipalit\u00e9, bureau de district<\/td><td>Construction conforme \u00e0 la loi et usage autoris\u00e9<\/td><\/tr><tr><td>Lettres d'attestation de quota et de non-endettement<\/td><td>Personne morale de copropri\u00e9t\u00e9<\/td><td>Quota d'\u00e9trangers, frais impay\u00e9s<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Une fois le transfert enregistr\u00e9, le recours de l'acheteur est une action en justice contre le vendeur pour obtenir le paiement du prix et des dommages-int\u00e9r\u00eats, d'une valeur \u00e9quivalente uniquement \u00e0 ce que le vendeur poss\u00e8de encore en Tha\u00eflande.<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/h2>\n\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list\">\n<div id=\"faq-question-1\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Que comprend la v\u00e9rification pr\u00e9alable (due diligence) immobili\u00e8re en Tha\u00eflande ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Une recherche de titre certifi\u00e9e aupr\u00e8s du Bureau foncier pour confirmer la propri\u00e9t\u00e9, le type d'acte et les charges enregistr\u00e9es ; des v\u00e9rifications concernant l'identit\u00e9 et les pouvoirs du vendeur, ou l'immatriculation et les r\u00e9solutions d'une soci\u00e9t\u00e9 venderesse ; la v\u00e9rification des permis de construire, des approbations environnementales et du zonage ; des recherches en mati\u00e8re de litiges et de faillite ; et, pour une copropri\u00e9t\u00e9, la lettre de quota pour \u00e9trangers et le certificat d'absence de dettes.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-2\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Combien de temps prend la due diligence lors de l'achat d'un appartement en Tha\u00eflande ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>La recherche au bureau foncier peut \u00eatre effectu\u00e9e en un jour. Un rapport complet sur un appartement en copropri\u00e9t\u00e9 de revente prend g\u00e9n\u00e9ralement deux \u00e0 quatre semaines, et la v\u00e9rification d'un projet sur plans ou d'un achat de terrain important prend un \u00e0 trois mois, selon la rapidit\u00e9 avec laquelle le promoteur produit ses documents.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-3\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Puis-je faire la v\u00e9rification pr\u00e9alable moi-m\u00eame ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Le Bureau foncier d\u00e9livre une copie certifi\u00e9e conforme d'un titre de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 toute personne qui en fait la demande, de sorte que certaines d\u00e9marches peuvent \u00eatre effectu\u00e9es sans aide. La lecture de la page verso en langue tha\u00eflandaise, la v\u00e9rification du plan d'urbanisme, la recherche dans les registres des tribunaux et l'examen des documents d'une soci\u00e9t\u00e9 venderesse sont plus difficiles, et les erreurs ne sont d\u00e9couvertes qu'apr\u00e8s le paiement de l'argent.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Voir aussi\u00a0: <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/encumbrance\/\">Charge sur un titre de propri\u00e9t\u00e9 tha\u00eflandais<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/chanote\/\">Chanote<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/escrow\/\">S\u00e9questre<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/nominee\/\">pr\u00eate-nom<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/due-diligence-in-thailand\/\">V\u00e9rification pr\u00e9alable des biens immobiliers en Tha\u00eflande<\/a> ET <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/risks-of-buying-property-in-thailand\/\">Risques li\u00e9s \u00e0 l&#039;achat d&#039;un bien immobilier en Tha\u00eflande<\/a>.<\/p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Due diligence (\u0e01\u0e32\u0e23\u0e15\u0e23\u0e27\u0e08\u0e2a\u0e2d\u0e1a\u0e2a\u0e16\u0e32\u0e19\u0e30\u0e17\u0e23\u0e31\u0e1e\u0e22\u0e4c\u0e2a\u0e34\u0e19, kan truat sop, also called a title search or property check) in a Thai property transaction is 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