{"id":6514,"date":"2026-09-05T19:04:01","date_gmt":"2026-09-05T12:04:01","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/glossary\/encumbrance\/"},"modified":"2026-10-11T09:03:16","modified_gmt":"2026-10-11T02:03:16","slug":"encumbrance","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/encumbrance\/","title":{"rendered":"Charge sur un titre de propri\u00e9t\u00e9 tha\u00eflandais"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Un <strong>charge<\/strong> (\u0e20\u0e32\u0e23\u0e30\u0e15\u0e34\u0e14\u0e1e\u0e31\u0e19, <em>Phara tit phan<\/em>, \u00e9galement <em>charge<\/em> ou <em>b\u00e9n\u00e9fice<\/em>) est tout droit, tout droit r\u00e9clam\u00e9 ou toute restriction attach\u00e9e \u00e0 un bien foncier ou \u00e0 une unit\u00e9 de copropri\u00e9t\u00e9 qui limite ce que le propri\u00e9taire peut y faire et qui subsiste apr\u00e8s un changement de propri\u00e9taire. En Tha\u00eflande, les charges importantes sont celles inscrites \u00e0 la page arri\u00e8re du titre foncier : <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-office\/\">Bureau foncier<\/a>: hypoth\u00e8ques, baux de trois ans, usufruit, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/superficies-right\/\">droit de superficie<\/a>, Les droits de s\u00e9jour, les servitudes, les saisies judiciaires et les restrictions de transfert. Toute personne qui ach\u00e8te un bien le prend sous r\u00e9serve de chacun d\u2019eux ; c\u2019est pourquoi la page arri\u00e8re est lue avant que le prix ne soit convenu.<\/p><\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>Table des mati\u00e8res<\/h2><nav><ul><li><a href=\"#how-encumbrances-are-registered-and-why-they-bind\">Comment les charges sont enregistr\u00e9es et pourquoi elles sont opposables<\/a><\/li><li><a href=\"#reading-the-back-page-before-buying\">Lire la quatri\u00e8me de couverture avant d'acheter<\/a><\/li><li><a href=\"#common-encumbrances-and-their-effect-on-a-buyer\">Charges courantes et leur effet sur un acheteur<\/a><\/li><li><a href=\"#frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"how-encumbrances-are-registered-and-why-they-bind\">Comment les charges sont enregistr\u00e9es et pourquoi elles sont opposables<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>Le droit foncier tha\u00eflandais est un syst\u00e8me de registre.<\/strong> En vertu de la <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/thai-civil-and-commercial-code\/\">Code civil et commercial<\/a>, les droits r\u00e9els sur les biens immobiliers (hypoth\u00e8que, usufruit, superficie, habitation, servitude) ne sont opposables aux tiers qu\u2019une fois enregistr\u00e9s, un bail de plus de trois ans ne lie un acheteur pour toute sa dur\u00e9e qu\u2019une fois enregistr\u00e9 (non enregistr\u00e9, pour trois ans, articles 538 et 569), et l\u2019enregistrement est port\u00e9 sur la deuxi\u00e8me page du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/chanote\/\">Chanote<\/a> ou <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/nor-sor-3-gor\/\">Nor Sor 3 Gor<\/a>. Chaque entr\u00e9e indique la date, le type d\u2019acte, les parties, la zone concern\u00e9e et le sceau du notaire, dans l\u2019ordre chronologique. Une hypoth\u00e8que qui a \u00e9t\u00e9 rembours\u00e9e n\u2019est pas effac\u00e9e mais marqu\u00e9e comme lib\u00e9r\u00e9e.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Comme la d\u00e9claration de propri\u00e9t\u00e9 du preneur d\u2019un bien immobilier est simplement la ligne suivante de la m\u00eame page, le preneur prend le bien comme d\u00e9crit par la page. Un bail enregistr\u00e9 se poursuit pendant toute la dur\u00e9e de son terme avec le nouveau propri\u00e9taire ; un usufruit enregistr\u00e9 permet \u00e0 son titulaire de rester pendant toute la vie ; une hypoth\u00e8que s\u00e9curise g\u00e9n\u00e9ralement la dette du propri\u00e9taire pr\u00e9c\u00e9dent. Un droit r\u00e9el non enregistr\u00e9 n\u2019unit g\u00e9n\u00e9ralement qu\u2019\u00e0 la personne qui l\u2019a accord\u00e9, ce qui a des effets r\u00e9ciproques : il prot\u00e8ge les acheteurs et laisse un \u00e9tranger qui s\u2019est fond\u00e9 sur un usufruit sign\u00e9 mais non enregistr\u00e9 sans rien contre le preneur. Un bail non enregistr\u00e9 de plus de trois ans se pr\u00e9sente un peu mieux : il peut \u00eatre opposable, m\u00eame contre un acheteur, pendant seulement trois ans (articles 538 et 569).<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"reading-the-back-page-before-buying\">Lire la quatri\u00e8me de couverture avant d'acheter<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>Obtenez une copie certifi\u00e9e aupr\u00e8s du bureau foncier, et non aupr\u00e8s du vendeur.<\/strong> La copie du vendeur peut \u00eatre une photocopie d\u2019un acte de propri\u00e9t\u00e9 qui a depuis \u00e9t\u00e9 hypoth\u00e9qu\u00e9. Le Bureau foncier d\u00e9livre des copies certifi\u00e9es \u00e0 un petit prix \u00e0 toute personne qui en demande. Les inscriptions sont en tha\u00eflandais et les abr\u00e9viations des types d\u2019acte ne sont pas \u00e9videntes ; il convient donc que cette page soit lue par quelqu\u2019un qui les conna\u00eet ; le guide sur <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/how-to-read-title-deed-in-thailand\/\">Comment lire un titre de propri\u00e9t\u00e9 en Tha\u00eflande<\/a> explique la disposition.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Les constatations habituelles lors d\u2019une revente sont une hypoth\u00e8que bancaire, que le vendeur doit d\u00e9charger au comptant lors du transfert des fonds du client ; un bail \u00e0 bail pour un locataire, que le client h\u00e9rite ; et, dans le cas des propri\u00e9t\u00e9s de construction, une servitude donnant acc\u00e8s aux voisins. Sur les terrains de promoteurs immobiliers, une hypoth\u00e8que de projet aupr\u00e8s du pr\u00eateur de construction est normale, et l\u2019\u00e9l\u00e9ment \u00e0 v\u00e9rifier est que la banque lib\u00e8re chaque unit\u00e9 lors du transfert.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Toutes les charges ne figurent pas sur le titre. Les imp\u00f4ts fonciers et immobiliers impay\u00e9s, les charges de copropri\u00e9t\u00e9 impay\u00e9es, les locataires titulaires de baux de trois ans ou moins et les squatters en place ne se d\u00e9couvrent qu\u2019en interrogeant le bureau local et en visitant le bien. Les saisies judiciaires sont enregistr\u00e9es, mais une action en justice en cours concernant le terrain ne l\u2019est pas\u00a0; une recherche aupr\u00e8s des tribunaux fait donc partie de toute d\u00e9marche de <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/due-diligence\/\">v\u00e9rification pr\u00e9alable<\/a>.<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"common-encumbrances-and-their-effect-on-a-buyer\">Charges courantes et leur effet sur un acheteur<\/h2>\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Immobilisation<\/th><th>Inscrite sous<\/th><th>Effet sur un acheteur<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Hypoth\u00e8que<\/td><td>Articles 702 et suivants<\/td><td>Le terrain reste s\u00e9curis\u00e9 jusqu'\u00e0 son d\u00e9chargement ; il doit \u00eatre lib\u00e9r\u00e9 lors du transfert.<\/td><\/tr><tr><td>Location sur 3 ans<\/td><td>Articles 538 et 540<\/td><td>Le locataire reste pour la dur\u00e9e du bail, jusqu'\u00e0 30 ans<\/td><\/tr><tr><td>Usufruit<\/td><td>Articles 1417 \u00e0 1428<\/td><td>Le d\u00e9tenteur conserve la possession et les revenus, g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 vie.<\/td><\/tr><tr><td>Droit de superficie<\/td><td>Articles 1410 \u00e0 1416<\/td><td>Le propri\u00e9taire poss\u00e8de l'immeuble situ\u00e9 sur ce terrain.<\/td><\/tr><tr><td>Servitude<\/td><td>Articles 1387 \u00e0 1401<\/td><td>Le droit de passage ou tout autre usage du voisin se poursuit<\/td><\/tr><tr><td>Confiscation judiciaire<\/td><td>Ordonnance d'ex\u00e9cution<\/td><td>Pas de transfert possible tant que ce dernier n'est pas lev\u00e9<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Une charge immobili\u00e8re diff\u00e8re d\u2019une restriction sur la propri\u00e9t\u00e9. Une hypoth\u00e8que ou un bail sont un droit appartenant \u00e0 une autre personne ; un avis indiquant que le bien ne peut pas \u00eatre transf\u00e9r\u00e9 pendant un certain nombre d\u2019ann\u00e9es (commun dans le cas des terres attribu\u00e9es aux agriculteurs) constitue une limitation de la part du propri\u00e9taire et ne peut pas \u00eatre retir\u00e9e moyennant le paiement d\u2019un montant quelconque. Les deux sont indiqu\u00e9s sur la page arri\u00e8re et emp\u00eachent la vente tant que cette question n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9gl\u00e9e.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re mise \u00e0 jour : 28 septembre 2026.<\/strong> Les articles 538, 540, 569 et 1299 du Code civil et commercial ont \u00e9t\u00e9 lus en tha\u00eflandais, et les colonnes de la table ont \u00e9t\u00e9 v\u00e9rifi\u00e9es en fonction du Code.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/h2>\n\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list\">\n<div id=\"faq-question-1\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Comment v\u00e9rifier les charges sur un titre foncier tha\u00eflandais ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Demandez au bureau foncier qui d\u00e9tient le titre d\u2019une copie certifi\u00e9e, en citant le num\u00e9ro du titre, et lisez la page arri\u00e8re, o\u00f9 sont r\u00e9pertori\u00e9s tous les droits enregistr\u00e9s et les actes juridiques, dans l\u2019ordre chronologique des dates, avec le sceau de l\u2019agent immobilier. N\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 vous fier \u00e0 la copie que le vendeur vous montre, qui peut \u00eatre ant\u00e9rieure \u00e0 une hypoth\u00e8que ou \u00e0 un bail.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-2\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Un bail ou un usufruit enregistr\u00e9 survit-il \u00e0 la vente du terrain ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Oui. Une fois inscrit sur le titre foncier, un bail d\u2019un an, un usufruit, une superficie ou une servitude lie chaque propri\u00e9taire ult\u00e9rieur pendant toute la dur\u00e9e de son inscription. L\u2019acheteur acquiert le bien grev\u00e9 et ne peut pas expulser le propri\u00e9taire. Un droit non inscrit ne peut g\u00e9n\u00e9ralement pas \u00eatre oppos\u00e9 \u00e0 un acheteur qui a bien pay\u00e9 pour le bien et l\u2019a inscrit (article 1299), mais un bail constitue une exception : en vertu de l\u2019article 569, m\u00eame un bail non inscrit revient \u00e0 l\u2019acheteur, opposable jusqu\u2019\u00e0 trois ans (article 538).<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-3\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Un terrain grev\u00e9 d'une hypoth\u00e8que peut-il \u00eatre vendu en Tha\u00eflande ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Oui, mais la hypoth\u00e8que reste sur le bien jusqu\u2019\u00e0 ce qu\u2019elle soit lib\u00e9r\u00e9e, donc en pratique, la banque assiste au transfert, re\u00e7oit le remboursement de l\u2019achat et lib\u00e8re l\u2019hypoth\u00e8que au m\u00eame comptoir avant que la vente ne soit enregistr\u00e9e au nom du vendeur.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Voir aussi\u00a0: <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/mortgage\/\">Hypoth\u00e8que<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/servitude\/\">Servitude<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/usufruct\/\">Usufruit<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/chanote\/\">Chanote<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/how-to-read-title-deed-in-thailand\/\">Comment lire un titre de propri\u00e9t\u00e9 en Tha\u00eflande<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/due-diligence-in-thailand\/\">V\u00e9rification pr\u00e9alable des biens immobiliers en Tha\u00eflande<\/a>.<\/p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>An encumbrance (\u0e20\u0e32\u0e23\u0e30\u0e15\u0e34\u0e14\u0e1e\u0e31\u0e19, phara tit phan, also charge or burden) is any right, claim or restriction attached to land or 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