{"id":6514,"date":"2026-09-05T19:04:01","date_gmt":"2026-09-05T12:04:01","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/glossary\/encumbrance\/"},"modified":"2026-10-20T22:58:15","modified_gmt":"2026-10-20T15:58:15","slug":"encumbrance","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/encumbrance\/","title":{"rendered":"Charge sur un titre de propri\u00e9t\u00e9 tha\u00eflandais"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Un <strong>charge<\/strong> (\u0e20\u0e32\u0e23\u0e30\u0e15\u0e34\u0e14\u0e1e\u0e31\u0e19, <em>phara tit phan<\/em>, \u00e9galement <em>charge<\/em> ou <em>fardeau<\/em>) est, dans l\u2019usage g\u00e9n\u00e9ral, tout droit, cr\u00e9ance ou restriction attach\u00e9e \u00e0 un bien foncier ou \u00e0 une unit\u00e9 d\u2019un condominium (dans le Code civil et commercial, le m\u00eame terme tha\u00eflandais d\u00e9signe un droit sp\u00e9cifique, la charge sur un bien immobilier aux articles 1429 \u00e0 1434, qui habilite le b\u00e9n\u00e9ficiaire \u00e0 percevoir des paiements p\u00e9riodiques ou \u00e0 utiliser le bien) qui limite ce que le propri\u00e9taire peut y faire et qui subsiste apr\u00e8s un changement de propri\u00e9taire. En Tha\u00eflande, les charges importantes sont celles inscrites \u00e0 la page arri\u00e8re du titre foncier au <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-office\/\">bureau foncier<\/a>: hypoth\u00e8ques, baux de plus de trois ans, usufruits, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/superficies-right\/\">droit de superficie<\/a>, droits d\u2019habitation, servitudes, saisies judiciaires et restrictions de transfert. Quiconque ach\u00e8te le bien le prend grev\u00e9 de chacun d\u2019eux, c\u2019est pourquoi on lit la page arri\u00e8re avant de convenir du prix.<\/p><\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>Table des mati\u00e8res<\/h2><nav><ul><li><a href=\"#how-encumbrances-are-registered-and-why-they-bind\">Comment les charges sont enregistr\u00e9es et pourquoi elles sont opposables<\/a><\/li><li><a href=\"#reading-the-back-page-before-buying\">Lire le verso avant d'acheter<\/a><\/li><li><a href=\"#common-encumbrances-and-their-effect-on-a-buyer\">Charges courantes et leur effet sur un acheteur<\/a><\/li><li><a href=\"#frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"how-encumbrances-are-registered-and-why-they-bind\">Comment les charges sont enregistr\u00e9es et pourquoi elles sont opposables<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>Le droit foncier tha\u00eflandais est un syst\u00e8me d\u2019enregistrement.<\/strong> En vertu de la <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/thai-civil-and-commercial-code\/\">Code civil et commercial<\/a>, les droits r\u00e9els sur les biens immobiliers (hypoth\u00e8que, usufruit, superficie, habitation, servitude) ne sont opposables aux tiers qu\u2019une fois enregistr\u00e9s, un bail de plus de trois ans ne lie un acheteur pour toute sa dur\u00e9e qu\u2019une fois enregistr\u00e9 (non enregistr\u00e9, pour trois ans, articles 538 et 569), et l\u2019enregistrement est port\u00e9 sur la deuxi\u00e8me page du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/chanote\/\">Chanote<\/a> ou <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/nor-sor-3-gor\/\">Nor Sor 3 Gor<\/a>. Chaque inscription indique la date, le type d\u2019acte, les parties, la superficie concern\u00e9e et le sceau du fonctionnaire, dans l\u2019ordre chronologique. Une hypoth\u00e8que rembours\u00e9e n\u2019est pas effac\u00e9e mais marqu\u00e9e comme lev\u00e9e.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Comme l\u2019inscription de l\u2019acheteur n\u2019est que la ligne suivante sur la m\u00eame page, l\u2019acheteur prend le terrain tel que la page le d\u00e9crit. Un bail inscrit se poursuit pour sa dur\u00e9e \u00e0 l\u2019\u00e9gard du nouveau propri\u00e9taire ; un usufruit inscrit permet \u00e0 son titulaire de rester pendant la dur\u00e9e inscrite ou, \u00e0 d\u00e9faut de dur\u00e9e, \u00e0 vie ; une hypoth\u00e8que continue de garantir la dette de l\u2019ancien propri\u00e9taire. Un droit r\u00e9el non inscrit ne lie g\u00e9n\u00e9ralement que la personne qui l\u2019a accord\u00e9, ce qui joue dans les deux sens : il prot\u00e8ge les acheteurs, et il laisse un \u00e9tranger qui s\u2019est fi\u00e9 \u00e0 un usufruit sign\u00e9 mais non inscrit sans aucun recours contre un acheteur. Un bail non inscrit de plus de trois ans s\u2019en tire un peu mieux : il peut \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9, m\u00eame contre un acheteur, mais pour trois ans seulement (articles 538 et 569).<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"reading-the-back-page-before-buying\">Lire le verso avant d'acheter<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>Obtenez une copie certifi\u00e9e aupr\u00e8s du bureau foncier, et non aupr\u00e8s du vendeur.<\/strong> La copie du vendeur peut \u00eatre une photocopie d\u2019un acte de propri\u00e9t\u00e9 qui a depuis \u00e9t\u00e9 hypoth\u00e9qu\u00e9. Le bureau foncier d\u00e9livre des copies certifi\u00e9es \u00e0 un petit prix \u00e0 toute personne qui en demande. Les inscriptions sont en tha\u00eflandais et les abr\u00e9viations des types d\u2019acte ne sont pas \u00e9videntes ; il convient donc que cette page soit lue par quelqu\u2019un qui les conna\u00eet ; le guide sur <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/how-to-read-title-deed-in-thailand\/\">comment lire un titre de propri\u00e9t\u00e9 en Tha\u00eflande<\/a> explique la disposition.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Les constatations habituelles lors d\u2019une revente sont une hypoth\u00e8que bancaire, que le vendeur doit lever au guichet le jour du transfert avec l\u2019argent de l\u2019acheteur\u00a0; un bail consenti \u00e0 un locataire, dont l\u2019acheteur h\u00e9rite\u00a0; et, dans les lotissements de villas, une servitude donnant un acc\u00e8s aux voisins. Sur le terrain d\u2019un promoteur, une hypoth\u00e8que de projet au profit du pr\u00eateur qui finance la construction est normale, et le point \u00e0 v\u00e9rifier est que la banque lib\u00e9rera chaque unit\u00e9 lors du transfert.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Toutes les charges ne figurent pas sur le titre. Les imp\u00f4ts fonciers et immobiliers impay\u00e9s, les charges de copropri\u00e9t\u00e9 impay\u00e9es, les locataires titulaires de baux de trois ans ou moins et les squatters en place ne se d\u00e9couvrent qu\u2019en interrogeant le bureau local et en visitant le bien. Les saisies judiciaires sont enregistr\u00e9es, mais une action en justice en cours concernant le terrain ne l\u2019est pas\u00a0; une recherche aupr\u00e8s des tribunaux fait donc partie de toute d\u00e9marche de <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/due-diligence\/\">v\u00e9rification pr\u00e9alable<\/a>.<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"common-encumbrances-and-their-effect-on-a-buyer\">Charges courantes et leur effet sur un acheteur<\/h2>\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Charge<\/th><th>Inscrite en vertu de<\/th><th>Effet sur un acheteur<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Hypoth\u00e8que<\/td><td>Articles 702 et suivants<\/td><td>Le terrain reste affect\u00e9 en garantie jusqu\u2019\u00e0 la mainlev\u00e9e\u00a0; l\u2019hypoth\u00e8que doit \u00eatre lev\u00e9e lors du transfert<\/td><\/tr><tr><td>Bail de plus de 3 ans<\/td><td>Articles 538 et 540<\/td><td>Le locataire reste pendant la dur\u00e9e enregistr\u00e9e, jusqu'\u00e0 30 ans<\/td><\/tr><tr><td>Usufruit<\/td><td>Articles 1417 \u00e0 1428<\/td><td>Le titulaire conserve la possession et les revenus, g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 vie<\/td><\/tr><tr><td>Droit de superficie<\/td><td>Articles 1410 \u00e0 1416<\/td><td>Le titulaire est propri\u00e9taire du b\u00e2timent situ\u00e9 sur le terrain<\/td><\/tr><tr><td>Servitude<\/td><td>Articles 1387 \u00e0 1401<\/td><td>Le droit de passage ou tout autre usage du voisin se poursuit<\/td><\/tr><tr><td>Saisie judiciaire<\/td><td>Ordonnance d'ex\u00e9cution<\/td><td>Aucun transfert possible avant la lev\u00e9e<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Une charge diff\u00e8re d\u2019une restriction \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9. Une hypoth\u00e8que ou un bail est un droit appartenant \u00e0 une autre personne\u00a0; une mention indiquant que le terrain ne peut pas \u00eatre transf\u00e9r\u00e9 pendant un certain nombre d\u2019ann\u00e9es (courante sur les terres attribu\u00e9es aux agriculteurs) est une limite impos\u00e9e au propri\u00e9taire et ne peut pas \u00eatre lev\u00e9e en d\u00e9sint\u00e9ressant qui que ce soit. Les deux figurent sur la page arri\u00e8re, et les deux bloquent une vente tant qu\u2019elles n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9gl\u00e9es.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re r\u00e9vision : 28 septembre 2026.<\/strong> Les articles 538, 540, 569 et 1299 du Code civil et commercial ont \u00e9t\u00e9 lus en tha\u00ef, et les plages d\u2019articles du tableau ont \u00e9t\u00e9 v\u00e9rifi\u00e9es par rapport au Code.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/h2>\n\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list\">\n<div id=\"faq-question-1\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Comment v\u00e9rifier les charges sur un titre foncier tha\u00eflandais ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Demandez une copie certifi\u00e9e au bureau foncier qui d\u00e9tient le titre, en indiquant le num\u00e9ro du titre, et lisez la page arri\u00e8re, o\u00f9 chaque droit enregistr\u00e9 et chaque acte juridique est inscrit par ordre chronologique avec le sceau du fonctionnaire. Ne vous fiez pas \u00e0 la copie que montre le vendeur, qui peut \u00eatre ant\u00e9rieure \u00e0 une hypoth\u00e8que ou \u00e0 un bail.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-2\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Un bail ou un usufruit enregistr\u00e9 survit-il \u00e0 la vente du terrain ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Oui. Une fois inscrits sur le titre de propri\u00e9t\u00e9, un bail de plus de trois ans, un usufruit, une superficie ou une servitude s\u2019imposent \u00e0 tout propri\u00e9taire ult\u00e9rieur pour leur dur\u00e9e inscrite. L\u2019acheteur acquiert le terrain grev\u00e9 de ce droit et ne peut pas expulser son titulaire. Un droit r\u00e9el accord\u00e9 par contrat mais non inscrit est incomplet en tant que droit r\u00e9el et ne lie que celui qui l\u2019a accord\u00e9, non un acheteur (article 1299, alin\u00e9a 1) ; un droit acquis autrement que par contrat ne peut \u00eatre oppos\u00e9 \u00e0 un acheteur qui a pay\u00e9, agi de bonne foi et fait inscrire son acquisition (alin\u00e9a 2) ; mais le bail fait exception : en vertu de l\u2019article 569, m\u00eame un bail non inscrit est transmis \u00e0 l\u2019acheteur, et il est opposable pendant trois ans au plus (article 538).<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-3\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Un terrain grev\u00e9 d'une hypoth\u00e8que peut-il \u00eatre vendu en Tha\u00eflande ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Oui, mais l\u2019hypoth\u00e8que reste sur le terrain jusqu\u2019\u00e0 sa mainlev\u00e9e\u00a0; en pratique, la banque assiste au transfert, re\u00e7oit le remboursement pr\u00e9lev\u00e9 sur le prix d\u2019achat et donne mainlev\u00e9e de l\u2019hypoth\u00e8que au m\u00eame guichet avant que la vente ne soit enregistr\u00e9e au nom de l\u2019acheteur.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Voir aussi\u00a0: <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/mortgage\/\">Hypoth\u00e8que<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/servitude\/\">Servitude<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/usufruct\/\">Usufruit<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/chanote\/\">Chanote<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/how-to-read-title-deed-in-thailand\/\">Comment lire un titre de propri\u00e9t\u00e9 en Tha\u00eflande<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/due-diligence-in-thailand\/\">V\u00e9rification pr\u00e9alable des biens immobiliers en Tha\u00eflande<\/a>.<\/p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>An encumbrance (\u0e20\u0e32\u0e23\u0e30\u0e15\u0e34\u0e14\u0e1e\u0e31\u0e19, phara tit phan, also charge or burden) is, in general usage, any right, claim or restriction attached 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