{"id":6518,"date":"2026-09-05T19:04:18","date_gmt":"2026-09-05T12:04:18","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/glossary\/earnest-deposit\/"},"modified":"2026-09-30T08:46:11","modified_gmt":"2026-09-30T01:46:11","slug":"earnest-deposit","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/earnest-deposit\/","title":{"rendered":"Arrhes (Mat Jam) : D\u00e9p\u00f4ts en droit des contrats tha\u00eflandais"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>Earnest<\/strong> (\u0e21\u0e31\u0e14\u0e08\u0e33, <em>mat jam<\/em> ou <em>mud jum<\/em>, \u00e9galement <em>Avis de d\u00e9p\u00f4t s\u00e9rieux<\/em> ou <em>d\u00e9pose<\/em>) est une somme d\u2019argent ou une autre chose de valeur remise lors de la conclusion d\u2019un contrat, en tant que preuve de la validit\u00e9 du contrat et comme garantie de son ex\u00e9cution, r\u00e9gie par les articles 377 et 378 du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/thai-civil-and-commercial-code\/\">Code civil et commercial<\/a>. Si la partie qui a re\u00e7u l\u2019offre ne se conforme pas \u00e0 ses obligations, le cautionnement est perdu ; si la partie qui a vers\u00e9 l\u2019offre ne se conforme pas \u00e0 ses obligations, il doit \u00eatre restitu\u00e9, une fois et non deux fois, sauf si le contrat stipule autre chose. C\u2019est la forme juridique qui sous-tend presque toutes les r\u00e9servations de frais et de d\u00e9p\u00f4ts lors de l\u2019achat d\u2019un bien immobilier en Tha\u00eflande, et ses r\u00e8gles sont plus strictes que ce que la plupart des acheteurs supposent.<\/p><\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>Table des mati\u00e8res<\/h2><nav><ul><li><a href=\"#what-the-civil-and-commercial-code-says\">Ce que dit le Code civil et commercial<\/a><\/li><li><a href=\"#deposits-in-a-thai-property-purchase\">Les acomptes lors de l'achat d'un bien immobilier en Tha\u00eflande<\/a><\/li><li><a href=\"#earnest-compared-with-part-payment-and-penalty\">Arrhes compar\u00e9es \u00e0 un acompte et une clause p\u00e9nale<\/a><\/li><li><a href=\"#frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"what-the-civil-and-commercial-code-says\">Ce que dit le Code civil et commercial<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>L\u2019article 377 d\u00e9finit l\u2019intention lorsqu\u2019elle est exprim\u00e9e.<\/strong> Pour \u00eatre v\u00e9ritable, le versement doit \u00eatre effectu\u00e9 au moment de la conclusion du contrat ; les paiements ult\u00e9rieurs constituent une partie du prix, mais le contrat ne l\u2019indique pas comme un versement initial. L\u2019article 378 pr\u00e9voit alors trois cons\u00e9quences : si l\u2019ex\u00e9cution est effectu\u00e9e, le versement est restitu\u00e9 ou cr\u00e9dit\u00e9 au prix ; si la faute du donneur emp\u00eache l\u2019ex\u00e9cution, le versement est perdu ; si la faute du preneur emp\u00eache l\u2019ex\u00e9cution, le versement est restitu\u00e9 (\u00e0 rendre). Le Code ne le double pas.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Le seul versement d\u2019un acompte est une protection faible contre un vendeur qui prend un acompte puis vend \u00e0 quelqu\u2019un d\u2019autre \u00e0 un prix plus \u00e9lev\u00e9, ou qui ne peut pas livrer le titre. C\u2019est pourquoi de nombreux accords de vente tha\u00eflandais ajoutent une clause stipulant que le vendeur en d\u00e9faut doit rembourser le double ; cette clause constitue une p\u00e9nalit\u00e9 contractuelle, que le tribunal peut r\u00e9duire si elle est disproportionn\u00e9e (article 383 du CCC), et sans elle, la voie du client pour obtenir quelque chose de plus que l\u2019acompte est une demande de dommages-int\u00e9r\u00eats. C\u2019est aussi pourquoi les vendeurs pr\u00e9f\u00e8rent appeler cette somme \u201c frais de r\u00e9servation \u201d et r\u00e9diger leurs propres conditions de remboursement. Les parties peuvent modifier les r\u00e9sultats l\u00e9gaux par contrat, c\u2019est donc l\u2019accord \u00e9crit qui d\u00e9termine ; seules les dispositions 377 et 378 s\u2019appliquent en int\u00e9gralit\u00e9 lorsque les frais sont excessifs par rapport \u00e0 la perte r\u00e9elle subie.<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"deposits-in-a-thai-property-purchase\">Les acomptes lors de l'achat d'un bien immobilier en Tha\u00eflande<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>En vente de seconde main<\/strong>, l\u2019acheteur paie g\u00e9n\u00e9ralement 5\u00a0% \u00e0 10\u00a0% du prix \u00e0 la signature du compromis de vente, le solde \u00e9tant vers\u00e9 au <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-office\/\">Bureau foncier<\/a> le jour du transfert. Cette somme constitue des arrhes\u00a0: l\u2019acheteur la perd s\u2019il ne m\u00e8ne pas la vente \u00e0 son terme, et la r\u00e9cup\u00e8re si le vendeur se retire. L\u2019article 378 ne restitue que le montant simple, de sorte qu\u2019un acheteur qui souhaite que le vendeur paie le double en cas de d\u00e9faillance doit le pr\u00e9voir dans le contrat.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>Hors-commande<\/strong>, Dans le cas de la r\u00e9servation par carte de cr\u00e9dit, les frais de r\u00e9servation pay\u00e9s le jour de la r\u00e9servation sont consid\u00e9r\u00e9s comme un d\u00e9p\u00f4t et peuvent \u00eatre perdus, mais les paiements effectu\u00e9s ult\u00e9rieurement constituent des tranches de paiement de la valeur du bien et ne peuvent pas \u00eatre perdus comme d\u00e9p\u00f4t, quelle que soit la formule contractuelle prescrite par le promoteur. Le contrat standard pr\u00e9vu par la <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/condominium-act\/\">Loi sur les copropri\u00e9t\u00e9s<\/a> Pour les unit\u00e9s vendues par les promoteurs, il est n\u00e9cessaire que le promoteur rembourse toutes les mensualit\u00e9s avec int\u00e9r\u00eats lorsque l\u2019acheteur r\u00e9silie le contrat en raison de la faute du promoteur, et lui impose une p\u00e9nalit\u00e9 de retard journali\u00e8re d\u2019au moins 0,01% du prix, plafonn\u00e9e \u00e0 10%.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>L\u2019erreur courante est de verser des frais de r\u00e9servation \u00e9lev\u00e9s avant toute <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/due-diligence\/\">v\u00e9rification pr\u00e9alable<\/a>, sur la base d\u2019un formulaire qui indique que ce remboursement est \u201c non remboursable dans tous les cas \u201d. Si l\u2019unit\u00e9 se r\u00e9v\u00e8le \u00eatre hors de port\u00e9e <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/foreign-quota\/\">quota d'\u00e9trangers<\/a> ou si le bien immobilier est hypoth\u00e9qu\u00e9, le recours est une action en justice pour obtenir le remboursement des sommes dues, et non un remboursement automatique.<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"earnest-compared-with-part-payment-and-penalty\">Arrhes compar\u00e9es \u00e0 un acompte et une clause p\u00e9nale<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Trois types de paiements ressemblent sur une facture et se comportent diff\u00e9remment devant les tribunaux.<\/p><\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Paiement<\/th><th>Lors de la fabrication<\/th><th>Si l\u2019acheteur ne remplit pas ses obligations<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Arrhes (mat jam)<\/td><td>Au moment de la conclusion du contrat<\/td><td>Perdue en vertu de l\u2019article 378, r\u00e9ductible si excessive<\/td><\/tr><tr><td>Part paiement du prix<\/td><td>Apr\u00e8s le contrat, en versements \u00e9chelonn\u00e9s<\/td><td>Devrait \u00eatre rembours\u00e9, moins les dommages prouv\u00e9s<\/td><\/tr><tr><td>Clausule de p\u00e9nalit\u00e9 (bia prap)<\/td><td>Fix\u00e9 dans le contrat, payable en cas de violation<\/td><td>Pouvable, mais le tribunal peut le r\u00e9duire en vertu de l\u2019article 383<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Le s\u00e9questre est encore autre chose\u00a0: l\u2019argent d\u00e9tenu par un agent agr\u00e9\u00e9 de <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/escrow\/\">compte s\u00e9questre<\/a> L\u2019agent n\u2019appartient ni \u00e0 une partie ni \u00e0 l\u2019autre tant que les conditions n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 remplies ; il ne s\u2019agit donc ni d\u2019un acompte ni d\u2019un paiement partiel. Dans une affaire de contestation d\u2019un d\u00e9p\u00f4t, le juge demande d\u2019abord quand l\u2019argent a \u00e9t\u00e9 pay\u00e9 et selon le contrat, puis s\u2019il existe un lien raisonnable entre le montant per\u00e7u et la perte r\u00e9elle du vendeur.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re r\u00e9vision : 30 septembre 2026.<\/strong> Les articles 377, 378 et 383 du Code civil et commercial ont \u00e9t\u00e9 lus dans la version tha\u00eflandaise. Correction : l\u2019ouverture indiquait que l\u2019argent d\u00fb est rembours\u00e9 deux fois en cas de d\u00e9faut de paiement par le destinataire ; l\u2019article 378(3) le remboursait une fois, comme l\u2019avait d\u00e9j\u00e0 indiqu\u00e9 le reste de la page. Les clauses standard du Code des condominiums n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 reprises dans cette revue.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/h2>\n\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list\">\n<div id=\"faq-question-1\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Un acompte est-il remboursable en Tha\u00eflande si l'acheteur change d'avis ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Pas si c\u2019est sinc\u00e8re. Une somme vers\u00e9e au moment de la conclusion du contrat est perdue en vertu de l\u2019article 378 du Code civil et commercial lorsque l\u2019acheteur ne proc\u00e8de pas \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution, sauf si le contrat pr\u00e9voit autrement. Un tribunal peut r\u00e9duire la perte si le montant est disproportionn\u00e9 par rapport \u00e0 la perte r\u00e9elle du vendeur.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-2\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Que se passe-t-il si le vendeur annule la transaction apr\u00e8s avoir re\u00e7u le d\u00e9p\u00f4t en Tha\u00eflande ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Selon l\u2019article 378, le vendeur doit restituer l\u2019acompte. Il est rembours\u00e9 une seule fois, sans doublement, sauf si le contrat stipule que le vendeur paie le double, comme c\u2019est souvent le cas dans les contrats de vente tha\u00eflandais. L\u2019acheteur peut \u00e9galement r\u00e9clamer des dommages-int\u00e9r\u00eats pour toute perte suppl\u00e9mentaire, mais doit g\u00e9n\u00e9ralement intenter une action pour obtenir le remboursement de cette somme.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-3\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Est-ce que les frais de r\u00e9servation d'un condo sont les m\u00eames que les d\u00e9p\u00f4ts de garantie ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Oui, si le paiement est effectu\u00e9 lors de la conclusion du contrat de r\u00e9servation, comme c\u2019est g\u00e9n\u00e9ralement le cas. Les paiements \u00e9chelonn\u00e9s effectu\u00e9s ult\u00e9rieurement en vertu du contrat de vente constituent des paiements partiels du prix, et non des avances, et un promoteur immobilier ne peut pas simplement les conserver lorsque l\u2019acheteur ne remplit pas ses obligations ; au mieux, le contrat peut les consid\u00e9rer comme des dommages-int\u00e9r\u00eats compensatoires, lesquels peuvent \u00eatre r\u00e9duits par un tribunal.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Voir aussi\u00a0: <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/penalty-clause\/\">Clausule de p\u00e9nalit\u00e9 (bia prap)<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/escrow\/\">S\u00e9questre<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/condominium-act\/\">Loi sur les copropri\u00e9t\u00e9s<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/off-plan-condo-thailand\/\">Condos sur plan en Tha\u00eflande<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/condo-deposit-forfeiture-in-thailand-dika-1511-2569\/\">Confiscation de l'acompte pour un condo en Tha\u00eflande<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/risks-of-buying-property-in-thailand\/\">Risques li\u00e9s \u00e0 l&#039;achat d&#039;un bien immobilier en Tha\u00eflande<\/a>.<\/p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Earnest (\u0e21\u0e31\u0e14\u0e08\u0e33, mat jam or mud jum, also earnest deposit or deposit) is a sum of money or other thing [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":214,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"pmpro_default_level":"","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":"","rank_math_focus_keyword":"earnest deposit thailand","rank_math_title":"Earnest Deposit Thailand (Mat Jam) Explained | ThaiLawOnline","rank_math_description":"Earnest deposit Thailand (mat jam): paid on signing, lost if the buyer defaults, returned if the seller does. Sections 377 and 378 explained.","rank_math_breadcrumb_title":"","rank_math_canonical_url":""},"class_list":["post-6518","page","type-page","status-publish","hentry","pmpro-has-access"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/6518","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6518"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/6518\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9050,"href":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/6518\/revisions\/9050"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/214"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6518"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}