{"id":6518,"date":"2026-09-05T19:04:18","date_gmt":"2026-09-05T12:04:18","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/glossary\/earnest-deposit\/"},"modified":"2026-10-23T01:32:28","modified_gmt":"2026-10-22T18:32:28","slug":"earnest-deposit","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/earnest-deposit\/","title":{"rendered":"Arrhes (Mat Jam) : D\u00e9p\u00f4ts en droit des contrats tha\u00eflandais"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>Arrhes<\/strong> (\u0e21\u0e31\u0e14\u0e08\u0e33, <em>mat jam<\/em> ou <em>mud jum<\/em>, \u00e9galement <em>d\u00e9p\u00f4t d'arrhes<\/em> ou <em>d\u00e9p\u00f4t<\/em>) est une somme d\u2019argent ou une autre chose de valeur remise lors de la conclusion d\u2019un contrat, en tant que preuve de la validit\u00e9 du contrat et comme garantie de son ex\u00e9cution, r\u00e9gie par les articles 377 et 378 du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/thai-civil-and-commercial-code\/\">Code civil et commercial<\/a>. Si la partie qui les a remises n\u2019ex\u00e9cute pas, les arrhes sont perdues ; si la partie qui les a re\u00e7ues n\u2019ex\u00e9cute pas, elles doivent \u00eatre restitu\u00e9es, une fois et non au double, sauf stipulation contraire du contrat. C\u2019est la forme juridique qui sous-tend presque tous les frais de r\u00e9servation et d\u00e9p\u00f4ts lors de l\u2019achat d\u2019un bien immobilier en Tha\u00eflande, et ses r\u00e8gles sont plus strictes que ce que supposent la plupart des acheteurs.<\/p><\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>Table des mati\u00e8res<\/h2><nav><ul><li><a href=\"#what-the-civil-and-commercial-code-says\">Ce que dit le Code civil et commercial<\/a><\/li><li><a href=\"#deposits-in-a-thai-property-purchase\">Les d\u00e9p\u00f4ts lors de l'achat d'un bien immobilier en Tha\u00eflande<\/a><\/li><li><a href=\"#earnest-compared-with-part-payment-and-penalty\">Arrhes compar\u00e9es \u00e0 un acompte et une clause p\u00e9nale<\/a><\/li><li><a href=\"#frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"what-the-civil-and-commercial-code-says\">Ce que dit le Code civil et commercial<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>L\u2019article 377 d\u00e9finit les arrhes par le moment o\u00f9 elles sont remises.<\/strong> Pour constituer des arrhes, la somme doit \u00eatre remise au moment de la conclusion du contrat ; l\u2019argent vers\u00e9 ult\u00e9rieurement est un paiement partiel du prix, et non des arrhes, quelle que soit la qualification que lui donne le contrat. L\u2019article 378 pr\u00e9voit alors trois issues : en cas d\u2019ex\u00e9cution, les arrhes sont restitu\u00e9es ou imput\u00e9es sur le prix ; si la faute de celui qui les a remises emp\u00eache l\u2019ex\u00e9cution, elles sont perdues ; si la faute de celui qui les a re\u00e7ues emp\u00eache l\u2019ex\u00e9cution, elles sont restitu\u00e9es (\u0e43\u0e2b\u0e49\u0e2a\u0e48\u0e07\u0e04\u0e37\u0e19). Le Code ne les double pas.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>La seule restitution des arrhes est une faible protection contre un vendeur qui re\u00e7oit un d\u00e9p\u00f4t puis vend \u00e0 quelqu\u2019un d\u2019autre \u00e0 un prix plus \u00e9lev\u00e9, ou qui ne peut pas transf\u00e9rer le titre. C\u2019est pourquoi de nombreux contrats de vente tha\u00eflandais ajoutent une clause obligeant le vendeur d\u00e9faillant \u00e0 rembourser le double ; une telle clause est une clause p\u00e9nale, que le tribunal peut r\u00e9duire si elle est disproportionn\u00e9e (article 383 du CCC), et sans elle, la seule voie de l\u2019acheteur pour obtenir davantage que le d\u00e9p\u00f4t est une action en dommages-int\u00e9r\u00eats. C\u2019est aussi pourquoi les vendeurs pr\u00e9f\u00e8rent appeler la somme \u00ab frais de r\u00e9servation \u00bb et r\u00e9diger leurs propres conditions de remboursement. Les parties peuvent modifier par contrat les solutions l\u00e9gales, de sorte que l\u2019accord \u00e9crit est d\u00e9terminant ; ce n\u2019est que s\u2019il est muet que les articles 377 et 378 s\u2019appliquent pleinement. Lorsque les arrhes sont excessives par rapport \u00e0 la perte r\u00e9ellement subie, le tribunal peut r\u00e9duire le montant perdu en vertu de la loi sur les clauses contractuelles abusives B.E. 2540.<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"deposits-in-a-thai-property-purchase\">Les d\u00e9p\u00f4ts lors de l'achat d'un bien immobilier en Tha\u00eflande<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>En cas de revente<\/strong>, l\u2019acheteur paie g\u00e9n\u00e9ralement 5\u00a0% \u00e0 10\u00a0% du prix \u00e0 la signature du compromis de vente, le solde \u00e9tant vers\u00e9 au <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-office\/\">bureau foncier<\/a> le jour du transfert. Cette somme constitue des arrhes\u00a0: l\u2019acheteur la perd s\u2019il ne m\u00e8ne pas la vente \u00e0 son terme, et la r\u00e9cup\u00e8re si le vendeur se retire. L\u2019article 378 ne restitue que le montant simple, de sorte qu\u2019un acheteur qui souhaite que le vendeur paie le double en cas de d\u00e9faillance doit le pr\u00e9voir dans le contrat.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>Sur plan<\/strong>, les frais de r\u00e9servation pay\u00e9s le jour de la r\u00e9servation constituent des arrhes et peuvent \u00eatre perdus, mais les versements effectu\u00e9s ensuite sont des acomptes sur le prix et ne peuvent pas \u00eatre perdus au titre des arrhes, quoi qu\u2019en dise le formulaire du promoteur. Selon les r\u00e8gles de contr\u00f4le des contrats applicables aux ventes de condominiums (Notification du Comit\u00e9 des contrats B.E. 2543, prise en vertu de la loi sur la protection des consommateurs), si le promoteur n\u2019ach\u00e8ve pas le projet dans les d\u00e9lais, l\u2019acheteur peut r\u00e9silier le contrat et r\u00e9cup\u00e9rer toutes les sommes vers\u00e9es avec des int\u00e9r\u00eats au m\u00eame taux que celui que le contrat applique \u00e0 un acheteur d\u00e9faillant, ou r\u00e9clamer \u00e0 la place une p\u00e9nalit\u00e9 journali\u00e8re d\u2019au moins 0,01% du prix de l\u2019unit\u00e9, plafonn\u00e9e \u00e0 10% (clause 8.6). Les ventes d\u2019unit\u00e9s sont \u00e9galement soumises \u00e0 la <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/condominium-act\/\">Loi sur les copropri\u00e9t\u00e9s<\/a>.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>L\u2019erreur courante est de verser des frais de r\u00e9servation \u00e9lev\u00e9s avant toute <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/due-diligence\/\">v\u00e9rification pr\u00e9alable<\/a>, sur la foi d\u2019un formulaire indiquant qu\u2019il n\u2019est \u00ab remboursable dans aucun cas \u00bb. S\u2019il s\u2019av\u00e8re que l\u2019unit\u00e9 est en dehors du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/foreign-quota\/\">quota d'\u00e9trangers<\/a> ou si le terrain est hypoth\u00e9qu\u00e9, le recours est une action en justice pour obtenir le remboursement des sommes dues, et non un remboursement automatique.<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"earnest-compared-with-part-payment-and-penalty\">Arrhes compar\u00e9es \u00e0 un acompte et une clause p\u00e9nale<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Trois types de paiement se ressemblent sur un re\u00e7u et produisent des effets diff\u00e9rents devant les tribunaux.<\/p><\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Paiement<\/th><th>Moment du versement<\/th><th>Si l\u2019acheteur ne remplit pas ses obligations<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Arrhes (mat jam)<\/td><td>Au moment de la conclusion du contrat<\/td><td>Perdue en vertu de l\u2019article 378, r\u00e9ductible si excessive<\/td><\/tr><tr><td>Paiement partiel du prix<\/td><td>Apr\u00e8s le contrat, en versements \u00e9chelonn\u00e9s<\/td><td>Doit \u00eatre rembours\u00e9, d\u00e9duction faite des dommages prouv\u00e9s<\/td><\/tr><tr><td>Clause p\u00e9nale (bia prap)<\/td><td>Fix\u00e9 dans le contrat, payable en cas de violation<\/td><td>Exigible, mais le tribunal peut la r\u00e9duire en vertu de l\u2019article 383<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Le s\u00e9questre est encore autre chose\u00a0: l\u2019argent d\u00e9tenu par un agent agr\u00e9\u00e9 de <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/escrow\/\">s\u00e9questre<\/a> n\u2019appartient \u00e0 aucune des parties tant que les conditions ne sont pas remplies ; il ne s\u2019agit donc ni d\u2019arrhes ni d\u2019un paiement partiel. Dans un litige portant sur un d\u00e9p\u00f4t, le juge se demande d\u2019abord quand l\u2019argent a \u00e9t\u00e9 vers\u00e9 et comment le contrat le qualifie, puis si le montant retenu est raisonnablement proportionn\u00e9 \u00e0 la perte r\u00e9elle du vendeur.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re r\u00e9vision : 30 septembre 2026.<\/strong> Les articles 377, 378 et 383 du Code civil et commercial ont \u00e9t\u00e9 lus dans le texte tha\u00ef. Correction : l\u2019introduction indiquait que les arrhes sont restitu\u00e9es au double en cas de d\u00e9faillance de celui qui les a re\u00e7ues ; l\u2019article 378(3) les restitue une seule fois, comme le reste de la page l\u2019indiquait d\u00e9j\u00e0. Les clauses du contrat type pr\u00e9vu par la loi sur les copropri\u00e9t\u00e9s n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 relues lors de cette r\u00e9vision.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/h2>\n\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list\">\n<div id=\"faq-question-1\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Un d\u00e9p\u00f4t est-il remboursable en Tha\u00eflande si l'acheteur change d'avis ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Pas s\u2019il s\u2019agit d\u2019arrhes. Une somme vers\u00e9e au moment de la conclusion du contrat est perdue en vertu de l\u2019article 378 du Code civil et commercial lorsque l\u2019acheteur ne proc\u00e8de pas \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution, sauf si le contrat pr\u00e9voit autrement. Un tribunal peut r\u00e9duire la perte si le montant est disproportionn\u00e9 par rapport \u00e0 la perte r\u00e9elle du vendeur.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-2\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Que se passe-t-il si le vendeur annule la transaction apr\u00e8s avoir re\u00e7u le d\u00e9p\u00f4t en Tha\u00eflande ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Selon l\u2019article 378, le vendeur doit restituer les arrhes. Elles sont restitu\u00e9es une seule fois, sans \u00eatre doubl\u00e9es, sauf si le contrat stipule que le vendeur paie le double, ce que pr\u00e9voient de nombreux contrats de vente tha\u00eflandais. L\u2019acheteur peut \u00e9galement r\u00e9clamer des dommages-int\u00e9r\u00eats pour toute perte suppl\u00e9mentaire, mais doit g\u00e9n\u00e9ralement agir en justice pour r\u00e9cup\u00e9rer quoi que ce soit.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-3\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Les frais de r\u00e9servation d'un condo sont-ils des arrhes ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Oui, s\u2019ils sont pay\u00e9s lors de la conclusion du contrat de r\u00e9servation, comme c\u2019est g\u00e9n\u00e9ralement le cas. Les paiements \u00e9chelonn\u00e9s effectu\u00e9s ult\u00e9rieurement en vertu du contrat de vente constituent des paiements partiels du prix, et non des arrhes, et un promoteur ne peut pas simplement les conserver lorsque l\u2019acheteur ne remplit pas ses obligations ; tout au plus, le contrat peut les traiter comme des dommages-int\u00e9r\u00eats forfaitaires, qu\u2019un tribunal peut r\u00e9duire.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Voir aussi\u00a0: <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/penalty-clause\/\">Clause p\u00e9nale (bia prap)<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/escrow\/\">S\u00e9questre<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/condominium-act\/\">Loi sur les copropri\u00e9t\u00e9s<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/off-plan-condo-thailand\/\">Condos sur plan en Tha\u00eflande<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/condo-deposit-forfeiture-in-thailand-dika-1511-2569\/\">Perte du d\u00e9p\u00f4t vers\u00e9 pour un condo en Tha\u00eflande<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/risks-of-buying-property-in-thailand\/\">Risques li\u00e9s \u00e0 l&#039;achat d&#039;un bien immobilier en Tha\u00eflande<\/a>.<\/p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Earnest (\u0e21\u0e31\u0e14\u0e08\u0e33, mat jam or mud jum, also earnest deposit or deposit) is a sum of money or other thing [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":214,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"pmpro_default_level":"","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":"","tlo_reviewed_on":"","tlo_reviewed_by":"","tlo_edited_by":"","tlo_changelog":"","tlo_authority_on":"","tlo_box_sections":"","tlo_box_cases":"","rank_math_focus_keyword":"earnest deposit thailand","rank_math_title":"Earnest Deposit Thailand (Mat Jam) Explained | ThaiLawOnline","rank_math_description":"Earnest deposit Thailand (mat jam): paid on signing, lost if the buyer defaults, returned if the seller does. 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