{"id":75,"date":"2026-03-08T09:02:32","date_gmt":"2026-03-08T02:02:32","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/usufruct-vs-lease-vs-superficies-thailand\/"},"modified":"2026-10-15T11:34:56","modified_gmt":"2026-10-15T04:34:56","slug":"usufruct-vs-lease-vs-superficies-thailand","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/usufruct-vs-lease-vs-superficies-thailand\/","title":{"rendered":"Usufruit vs Superficie en Tha\u00eflande : quel droit de propri\u00e9t\u00e9 vous prot\u00e8ge r\u00e9ellement"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Un \u00e9tranger paie une maison sur le terrain de sa femme tha\u00eflandaise. Il fait enregistrer un droit aupr\u00e8s du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-office\/\">bureau foncier<\/a>, dort bien pendant quinze ans, et meurt. Que ses enfants re\u00e7oivent cette maison d\u00e9pend d'un seul mot dans le registre. Enregistrez un <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/superficies-right\/\">droit de superficie<\/a> et ils en h\u00e9ritent. Enregistrez un usufruit ou un <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/right-of-habitation\/\">droit d&#039;habitation<\/a> et ils n'obtiennent rien, car les deux droits s'\u00e9teignent avec lui.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>Table des mati\u00e8res<\/h2><nav><ul><li class=\"\"><a href=\"#the-five-rights-side-by-side\">Les cinq droits, c\u00f4te \u00e0 c\u00f4te<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#usufruct-possession-management-and-income-for-your-lifetime\">Usufruit : possession, gestion et revenus, votre vie durant<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#superficies-you-own-the-building\">Superficie : vous \u00eates propri\u00e9taire du b\u00e2timent<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#habitation-a-place-to-live-nothing-more\">Habitation : un lieu pour vivre, rien de plus<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#the-two-the-comparison-pages-leave-out\">Les deux droits que les pages comparatives omettent<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#if-your-thai-spouse-owns-the-land-read-section-1469-first\">Si votre conjoint tha\u00eflandais est propri\u00e9taire du terrain, lisez d'abord l'article 1469<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#what-it-costs-and-who-pays-afterwards\">Ce que cela co\u00fbte, et qui paie apr\u00e8s<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#which-one-do-you-need-four-questions\">Duquel avez-vous besoin\u00a0? Quatre questions<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#stacking-rights-and-where-stacking-stops-working\">Cumul des droits et limites du cumul des droits<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#where-to-start\">Par o\u00f9 commencer<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La plupart des guides en anglais sur ce sujet inversent cette r\u00e9ponse. La page qui se classe actuellement en premi\u00e8re position pour la comparaison \u00e0 trois indique aux lecteurs que les trois droits s'\u00e9teignent au d\u00e9c\u00e8s du titulaire. L'article 1411 du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/thai-civil-and-commercial-code\/\">Code civil et commercial<\/a> dit exactement le contraire \u00e0 propos de la superficie, en une seule phrase, sans la moindre ambigu\u00eft\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette page compare cinq droits enregistrables, et non trois, et cite l'article sur lequel repose chaque affirmation. ThaiLawOnline r\u00e9dige et enregistre ces instruments pour des clients \u00e9trangers depuis 2006.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"the-five-rights-side-by-side\">Les cinq droits, c\u00f4te \u00e0 c\u00f4te<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La loi tha\u00eflandaise vous offre cinq fa\u00e7ons de d\u00e9tenir un droit enregistr\u00e9 sur un terrain que vous ne pouvez pas poss\u00e9der. Lisez le tableau sur les deux colonnes qui d\u00e9cident de la plupart des cas r\u00e9els : cessible et transmissible par h\u00e9ritage.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Droit<\/th>\n<th>Terme tha\u00eflandais<\/th>\n<th>Articles<\/th>\n<th>Dur\u00e9e maximale<\/th>\n<th>Transf\u00e9rable<\/th>\n<th>H\u00e9r\u00e9ditaire<\/th>\n<th>Droits aux revenus<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Bail enregistr\u00e9<\/td>\n<td>\u0e2a\u0e31\u0e0d\u0e0d\u0e32\u0e40\u0e0a\u0e48\u0e32<\/td>\n<td>CC art. 537-571<\/td>\n<td>30 ans<\/td>\n<td>Seulement si le bail le pr\u00e9voit<\/td>\n<td>Non, sauf stipulation contraire<\/td>\n<td>Oui, la sous-location si elle est autoris\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Usufruit<\/td>\n<td>\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e40\u0e01\u0e47\u0e1a\u0e01\u0e34\u0e19<\/td>\n<td>CC art. 1417-1428<\/td>\n<td>30 ans, renouvelable ou \u00e0 vie<\/td>\n<td>Exercice uniquement, art. 1422<\/td>\n<td>Non, prend fin au d\u00e9c\u00e8s, art. 1418<\/td>\n<td>Oui, gestion compl\u00e8te, art. 1417<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Droit de superficie<\/td>\n<td>\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e40\u0e2b\u0e19\u0e37\u0e2d\u0e1e\u0e37\u0e49\u0e19\u0e14\u0e34\u0e19<\/td>\n<td>CC art. 1410-1416<\/td>\n<td>30 ans, renouvelable, ou dur\u00e9e de vie de l\u2019une ou l\u2019autre partie<\/td>\n<td><strong>Oui par d\u00e9faut, art. 1411<\/strong><\/td>\n<td><strong>Oui par d\u00e9faut, art. 1411<\/strong><\/td>\n<td>Il est propri\u00e9taire du b\u00e2timent, donc oui<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Habitation<\/td>\n<td>\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e2d\u0e32\u0e28\u0e31\u0e22<\/td>\n<td>CC art. 1402-1409<\/td>\n<td>30 ans, renouvelable ou \u00e0 vie<\/td>\n<td>Non, art. 1404<\/td>\n<td>Non, art. 1404<\/td>\n<td>Non, habitation seulement, art. 1402<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Sap Ing Sith<\/td>\n<td>\u0e17\u0e23\u0e31\u0e1e\u0e22\u0e4c\u0e2d\u0e34\u0e07\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34<\/td>\n<td>Loi B.E. 2562 (2019)<\/td>\n<td>30 ans<\/td>\n<td>Oui<\/td>\n<td>Oui<\/td>\n<td>Oui, et susceptible d'hypoth\u00e8que<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les quatre droits r\u00e9els (usufruit, superficie, habitation et Sap Ing Sith) ne sont complets que lorsqu\u2019ils sont constitu\u00e9s par \u00e9crit et enregistr\u00e9s aupr\u00e8s du bureau foncier (article 1299 du Code civil et commercial ; articles 4 et 12 de la loi sur le Sap Ing Sith). Un bail de plus de trois ans doit \u00e9galement \u00eatre fait par \u00e9crit et enregistr\u00e9, faute de quoi il n\u2019est ex\u00e9cutoire que pour trois ans (article 538). Signez un accord d\u2019usufruit et laissez-le dans un tiroir : il lie la personne qui l\u2019a sign\u00e9 et personne d\u2019autre. L\u2019acheteur du terrain l\u2019acquiert libre de ce droit. L\u2019enregistrement est tout l\u2019enjeu.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/us-diagram.png\" alt=\"Usufruit ou superficie en Tha\u00eflande : un parcours de d\u00e9cision en quatre questions pour choisir le bon droit de propri\u00e9t\u00e9\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Quatre questions d\u00e9terminent quel droit de propri\u00e9t\u00e9 tha\u00eflandais doit figurer sur votre titre. R\u00e9pondez-y dans l'ordre, car la deuxi\u00e8me question \u00e9limine d'embl\u00e9e deux des cinq options.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"usufruct-possession-management-and-income-for-your-lifetime\">Usufruit : possession, gestion et revenus, votre vie durant<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/section-1417\/\">Article 1417<\/a> conf\u00e8re \u00e0 l\u2019usufruitier la possession, l\u2019usage et la jouissance du bien, ainsi que le droit de gestion. C\u2019est l\u2019ensemble le plus large des trois droits du code. Vous y vivez, vous percevez les loyers, vous d\u00e9cidez qui entretient le toit.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L'article 1418 fixe la dur\u00e9e. Vous l'obtenez pour une p\u00e9riode d\u00e9termin\u00e9e ou pour votre vie, et si l'acte ne fixe aucune p\u00e9riode, la loi tha\u00eflandaise pr\u00e9sume un usufruit viager. Une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e ne peut exc\u00e9der 30 ans. L'article se termine par la phrase qui importe le plus : dans tous les cas, l'usufruit prend fin au d\u00e9c\u00e8s de l'usufruitier. Vos h\u00e9ritiers ne re\u00e7oivent rien. Aucune astuce de r\u00e9daction n'y changera rien.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vous supportez \u00e9galement les frais de fonctionnement. L'article 1426 met \u00e0 votre charge les frais de gestion, les imp\u00f4ts, les taxes et les int\u00e9r\u00eats grevant le bien. L'article 1424 met \u00e0 votre charge l'entretien ordinaire et les petites r\u00e9parations, tandis que l'article 1425 laisse les d\u00e9penses extraordinaires \u00e0 la charge du propri\u00e9taire. L'article 1421 vous impose la diligence qu'une personne d'une prudence ordinaire apporte \u00e0 la gestion de ses propres biens, et l'article 1420 vous rend responsable de la destruction ou de la d\u00e9pr\u00e9ciation \u00e0 moins que vous ne prouviez l'absence de faute.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un malentendu traverse presque toutes les pages concurrentes : l'affirmation selon laquelle un usufruitier ne peut rien c\u00e9der. L'article 1422 dispose que, sauf disposition contraire de l'acte constitutif, l'usufruitier peut c\u00e9der l'exercice de son droit \u00e0 un tiers, et le propri\u00e9taire peut alors intenter une action directement contre cette personne. Le droit lui-m\u00eame ne se d\u00e9place pas. Son exercice, si. Si vous \u00eates le propri\u00e9taire foncier qui accorde l'usufruit, vous pouvez d\u00e9sactiver cette r\u00e8gle par d\u00e9faut lors de la r\u00e9daction. Presque personne ne le dit aux constituants.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un plafond pratique vient s'ajouter \u00e0 la loi. Au vu du Code, un usufruitier d\u00e9tenant le droit de gestion peut accorder un bail enregistr\u00e9 de plus de trois ans. Les bureaux fonciers refusent d'enregistrer un ressortissant \u00e9tranger en qualit\u00e9 de bailleur, au motif qu'un \u00e9tranger ne peut pas contr\u00f4ler ou g\u00e9rer des terres. Ainsi, en pratique, un usufruitier \u00e9tranger loue le bien pour une dur\u00e9e de trois ans ou moins, sans enregistrement, en vertu de l'article 538. Cette restriction d\u00e9coule d'une pratique administrative et non du Code. Les concurrents la pr\u00e9sentent comme une r\u00e8gle absolue sans citer aucune r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Surveillez bien l'horloge \u00e0 la fin. L'article 1428 interdit toute action entre le nu-propri\u00e9taire et l'usufruitier, ou son ayant cause, plus d'un an apr\u00e8s la fin de l'usufruit. Le propri\u00e9taire qui n'a pas pu avoir connaissance de cette fin dispose d'un an \u00e0 compter du jour o\u00f9 il a su ou aurait d\u00fb savoir. Ratez l'\u00e9ch\u00e9ance et la cr\u00e9ance dispara\u00eet.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En savoir plus sur <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/usufruct-agreement-in-thailand\/\">les accords d'usufruit en Tha\u00eflande<\/a> et sur <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/usufruct-agreement-in-thailand\/\">l'usufruit pour les \u00e9trangers<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"superficies-you-own-the-building\">Superficie : vous \u00eates propri\u00e9taire du b\u00e2timent<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L'article 1410 permet au propri\u00e9taire foncier de cr\u00e9er un droit pour une autre personne d'\u00eatre propri\u00e9taire de b\u00e2timents, des structures ou des plantations sur ou sous le terrain. Le terrain reste le sien. La maison devient la v\u00f4tre, en tant que propri\u00e9t\u00e9, enregistr\u00e9e s\u00e9par\u00e9ment par le biais des propres registres du b\u00e2timent plut\u00f4t que sur son propre titre de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L'article 1411 fait alors le travail : sauf disposition contraire de l'acte qui l'institue, le droit de superficie est cessible et transmissible par voie de succession. Vos enfants h\u00e9ritent de la maison. Vous pouvez vendre le droit. La r\u00e8gle suppl\u00e9tive joue en votre faveur, et les parties peuvent y d\u00e9roger par contrat, ce qui signifie que vous devez lire cette clause avant de signer quoi que ce soit qu'un promoteur vous tend.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L'article 1412 offre trois formes et pas d'autres. Une p\u00e9riode fixe plafonn\u00e9e \u00e0 30 ans, la vie du propri\u00e9taire terrien, ou la vie du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/superficiary\/\">superficiaire<\/a>. Les guides qui qualifient de techniquement possible une superficie \u201c\u00a0\u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9\u00a0\u201d n'ont aucun article \u00e0 invoquer. En l'absence de terme fix\u00e9, l'article 1413 permet \u00e0 l'une ou l'autre des parties de r\u00e9silier moyennant un pr\u00e9avis raisonnable et, lorsqu'un loyer est payable, moyennant un pr\u00e9avis d'un an ou le paiement d'un loyer d'un an.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L'article 1416 r\u00e9git la fin du droit, et les acheteurs doivent le n\u00e9gocier d\u00e8s le d\u00e9but. Vous pouvez enlever vos b\u00e2timents et remettre le terrain dans son \u00e9tat initial. Si le propri\u00e9taire terrien notifie plut\u00f4t son intention de les acheter \u00e0 leur valeur marchande, vous ne pouvez pas refuser sauf pour un motif raisonnable. Cela transforme la question \u201c est-ce que je perds ma maison ? \u201d en une question d'\u00e9valuation. Fixez la m\u00e9thode d'\u00e9valuation dans l'acte et vous aurez \u00e9limin\u00e9 le pire conflit avant qu'il ne commence.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Plus de d\u00e9tails sur le <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/superficies-in-thailand\/\">droit de superficie en Tha\u00eflande<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"habitation-a-place-to-live-nothing-more\">Habitation : un lieu pour vivre, rien de plus<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L'article 1402 donne au b\u00e9n\u00e9ficiaire le droit d'occuper un b\u00e2timent comme lieu d'habitation sans payer de loyer. Facturez un loyer et vous avez cr\u00e9\u00e9 un bail, quoi que dise le document. L'article 1404 supprime toute issue : le droit d'habitation n'est pas transf\u00e9rable, pas m\u00eame par voie de succession.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L'article 1405 permet \u00e0 votre famille et \u00e0 votre foyer de vivre avec vous, \u00e0 moins que la concession ne limite ce droit \u00e0 vous personnellement. L'article 1406 vous permet de pr\u00e9lever les fruits naturels ou les produits de la terre, mais uniquement dans la limite des besoins de votre foyer. Vous ne pouvez pas exploiter la propri\u00e9t\u00e9 comme une entreprise.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019habitation illustre aussi le plus clairement la r\u00e8gle du renouvellement. L\u2019article 1403 limite une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e \u00e0 30 ans et permet ensuite de la renouveler pour une dur\u00e9e suppl\u00e9mentaire ne d\u00e9passant pas 30 ans \u00e0 compter de la date du renouvellement, et les articles 1412 et 1418 appliquent le m\u00eame alin\u00e9a \u00e0 une superficie et \u00e0 un usufruit de dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e. Comparez cela au probl\u00e8me du renouvellement des baux, o\u00f9 la <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/supreme-court-dika\/\">Cour supr\u00eame<\/a> Dans la d\u00e9cision 4655\/2566, les clauses de renouvellement automatique pr\u00e9pay\u00e9 allant au-del\u00e0 de la limite de 30 ans ont \u00e9t\u00e9 annul\u00e9es. Le renouvellement d\u2019un droit r\u00e9el en vertu de l\u2019article 1403 est plus clair du point de vue textuel. L\u2019habitation demeure inutile pour toute personne ayant besoin d\u2019un revenu ou d\u2019h\u00e9ritiers.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Voir <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/right-of-habitation-in-thailand\/\">le droit d'habitation en Tha\u00eflande<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"the-two-the-comparison-pages-leave-out\">Les deux droits que les pages comparatives omettent<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le bail enregistr\u00e9 fait toujours l'essentiel du travail sur le march\u00e9. Il court sur 30 ans, l'article 538 exige un enregistrement au-del\u00e0 de trois ans, et apr\u00e8s l'arr\u00eat n\u00b0 4655\/2566, vous devez consid\u00e9rer les structures pr\u00e9pay\u00e9es 30+30+30 comme non s\u00fbres. Notre page sur <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions-about-lease-in-thailand\/\">options de renouvellement de bail de 30 ans<\/a> et les <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions-about-lease-in-thailand\/\">d\u00e9cisions de la Cour supr\u00eame en mati\u00e8re de baux<\/a> indiquent o\u00f9 se situe d\u00e9sormais la limite.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/sap-ing-sith-thailand\/\">Sap Ing Sith<\/a> se trouve en dehors du Code civil et commercial, dans sa propre loi de 2562 (2019). Elle cr\u00e9e un droit enregistrable d'utiliser et de tirer profit de biens immobiliers pour une dur\u00e9e maximale de 30 ans, sur des terrains dot\u00e9s d'un titre de propri\u00e9t\u00e9 complet, des b\u00e2timents situ\u00e9s sur des terrains titr\u00e9s et des unit\u00e9s de copropri\u00e9t\u00e9 sous le r\u00e9gime de <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/condominium-act\/\">Loi sur les copropri\u00e9t\u00e9s<\/a>. Le droit est cessible, transmissible par h\u00e9ritage et susceptible d'hypoth\u00e8que. La loi ne contient aucune clause de renouvellement, de sorte que la poursuite au-del\u00e0 de la 30e ann\u00e9e n\u00e9cessite un nouvel accord et un nouvel enregistrement aupr\u00e8s du propri\u00e9taire du terrain \u00e0 ce moment-l\u00e0. Lire <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/sap-ing-sith-in-thailand\/\">Sap Ing Sith en Tha\u00eflande<\/a> et les <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/sap-ing-sith-act-b-e-2562-2019\/\">loi sur le Sap Ing Sith elle-m\u00eame<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un droit auquel les gens arrivent par erreur : un <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/servitude\/\">servitude<\/a> gr\u00e8ve un terrain voisin au profit du v\u00f4tre, en vertu des articles 1387 et suivants. Elle conf\u00e8re des voies d'acc\u00e8s et de desserte, non un lieu de r\u00e9sidence. Si vous avez achet\u00e9 un terrain enclav\u00e9, vous voulez <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/rights-of-servitudes-in-thailand\/\">servitudes<\/a>, et non un usufruit.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"if-your-thai-spouse-owns-the-land-read-section-1469-first\">Si votre conjoint tha\u00eflandais est propri\u00e9taire du terrain, lisez d'abord l'article 1469<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le mod\u00e8le le plus courant sur le march\u00e9 est celui d'une \u00e9pouse tha\u00eflandaise accordant \u00e0 son mari \u00e9tranger un usufruit viager sur le terrain qu'elle d\u00e9tient. Les guides le recommandent sans cesse. Presque aucun d'entre eux ne mentionne l'article 1469.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019article 1469 permet \u00e0 l\u2019un ou l\u2019autre des \u00e9poux d\u2019annuler toute convention relative aux biens conclue entre eux pendant le mariage, \u00e0 tout moment pendant le mariage ou dans un d\u00e9lai d\u2019un an \u00e0 compter du jour de la <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/dissolution-liquidation\/\">dissolution<\/a>, sans rien prouver. Les droits des tiers de bonne foi subsistent. Un usufruit consenti par une \u00e9pouse \u00e0 son mari pendant leur mariage est pr\u00e9cis\u00e9ment un tel accord.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La version exacte comporte cinq parties, et elle est plus rassurante que la version panique :<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Votre femme ne peut pas se rendre au Bureau foncier pour annuler un usufruit enregistr\u00e9. C'est un droit r\u00e9el inscrit sur le titre.<\/li>\n\n<li>Elle peut faire annuler l'accord sous-jacent en vertu de l'article 1469 et demander \u00e0 un tribunal d'ordonner le retrait de l'inscription. Cela demande des proc\u00e9dures judiciaires, du temps et un jugement.<\/li>\n\n<li>Les tiers agissant de bonne foi conservent leurs droits, c'est pourquoi un usufruit enregistr\u00e9 l'emporte toujours largement sur une promesse non enregistr\u00e9e.<\/li>\n\n<li>La fen\u00eatre d'exposition se ferme un an apr\u00e8s la dissolution du mariage.<\/li>\n\n<li>Un droit accord\u00e9 <strong>avant<\/strong> le mariage, ou accord\u00e9 par une personne qui n'est pas votre conjoint, \u00e9chappe enti\u00e8rement \u00e0 l'article 1469.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le point cinq est la solution pratique, et aucun concurrent ne l'\u00e9nonce. Enregistrez l'usufruit ou la superficie avant le mariage, ou obtenez l'attribution directement du vendeur au moment de l'achat plut\u00f4t que de votre conjoint par la suite. M\u00eame protection, aucune exposition \u00e0 l'article 1469. Voir aussi <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/marital-property-thai-law\/\">biens matrimoniaux en droit tha\u00eflandais<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"what-it-costs-and-who-pays-afterwards\">Ce que cela co\u00fbte, et qui paie apr\u00e8s<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsque aucune contrepartie n\u2019est vers\u00e9e entre les parties, la taxe d\u2019enregistrement est de 50 bahts par parcelle (R\u00e8glement minist\u00e9riel n\u00b0 47, clause 2(7)(\u0e11)). Lorsqu\u2019un usufruit, une superficie ou une habitation est accord\u00e9 contre r\u00e9mun\u00e9ration, la taxe est de 1\u00a0% (clause 2(7)(\u0e0f)), et celle d\u2019un bail est \u00e9galement de 1\u00a0% (clause 2(7)(\u0e10)). La cr\u00e9ation d\u2019un droit sur un terrain contre r\u00e9mun\u00e9ration entra\u00eene \u00e9galement un droit de timbre au titre de quittance selon la rubrique 28(b) du tableau des droits de timbre, \u00e0 raison de 1 baht pour chaque tranche de 200 bahts (0,5\u00a0%), selon le manuel des frais du D\u00e9partement des terres lui-m\u00eame. Un bail est soumis \u00e0 la place au droit de timbre sur les baux de 0,1\u00a0%.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Chaque droit fait l'objet de sa propre formalit\u00e9 et de ses propres frais. L'enregistrement d'un bail, d'une superficie et d'un usufruit sur la m\u00eame villa n\u00e9cessite trois demandes, et non une.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les frais de fonctionnement suivent l\u2019instrument. L\u2019usufruitier paie les frais de gestion, les taxes et les droits selon l\u2019article 1426 et s\u2019occupe des r\u00e9parations ordinaires selon l\u2019article 1424, tandis que le propri\u00e9taire couvre les d\u00e9penses extraordinaires selon l\u2019article 1425. L\u2019habitation a sa propre r\u00e9partition : le constituant n\u2019est pas tenu de maintenir le bien en \u00e9tat (article 1407), et l\u2019article 1409 applique \u00e0 l\u2019occupant les devoirs de diligence, de r\u00e9paration et de restitution du locataire (articles 552 \u00e0 555, 558, 562 et 563). Les acheteurs qui calculent le co\u00fbt d\u2019une structure ne le voient presque jamais avant le premier avis d\u2019imposition.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une \u00e9volution de 2026 doit figurer dans votre planification. Le D\u00e9partement des terres a publi\u00e9 la circulaire urgente \u0e21\u0e17 0515.2\/\u0e27 10722 le 15 mai 2026, suivie d\u2019autres instructions de la plus haute urgence, exigeant des conservateurs qu\u2019ils enqu\u00eatent sur l\u2019origine des fonds lorsqu\u2019une personne tha\u00eflandaise ou une soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9tenue par des Tha\u00eflandais ach\u00e8te un terrain moyennant un paiement en esp\u00e8ces de 2 millions de bahts ou plus, ou \u00e0 une valeur estim\u00e9e de 5 millions de bahts ou plus (clause 1). Le d\u00e9clencheur de la circulaire est l\u2019achat d\u2019un terrain, et non la constitution d\u2019un usufruit ou d\u2019une superficie. Le pouvoir g\u00e9n\u00e9ral du conservateur d\u2019interroger les parties et d\u2019exiger des documents, pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 74 du Code foncier, s\u2019applique \u00e0 tout enregistrement, de sorte qu\u2019une demande d\u2019usufruit ou de superficie peut toujours \u00eatre examin\u00e9e. Notre note sur les <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/recent-crackdowns-on-nominees-in-thailand-the-law-and-court-cases\/\">r\u00e9centes r\u00e9pression contre les pr\u00eate-noms<\/a> couvre le contexte d'application.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"which-one-do-you-need-four-questions\">Duquel avez-vous besoin\u00a0? Quatre questions<\/h2>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Avez-vous pay\u00e9 pour un b\u00e2timent ?<\/strong> Si oui, constituez un droit de superficie sur celui-ci. Sans ce droit, le b\u00e2timent appartient au propri\u00e9taire du terrain en vertu de la r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale selon laquelle la construction suit le sol.<\/li>\n\n<li><strong>Vos h\u00e9ritiers doivent-ils le recevoir ?<\/strong> Si oui, superficie ou Sap Ing Sith. L'usufruit prend fin \u00e0 votre d\u00e9c\u00e8s en vertu de l'article 1418. L'habitation ne peut pas \u00eatre transmise en vertu de l'article 1404.<\/li>\n\n<li><strong>Avez-vous besoin de revenus locatifs ?<\/strong> Si oui, un usufruit ou un bail enregistr\u00e9. L'habitation vous donne un logement et rien de plus.<\/li>\n\n<li><strong>Le c\u00e9dant est-il votre conjoint, et \u00e9tiez-vous d\u00e9j\u00e0 mari\u00e9s lorsqu'elle l'a consenti\u00a0?<\/strong> Si oui, int\u00e9grez le risque de l'article 1469 et examinez si une constitution avant le mariage ou une constitution par le vendeur remplit la m\u00eame fonction avec moins de risques.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"stacking-rights-and-where-stacking-stops-working\">Cumul des droits et limites du cumul des droits<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les clients enregistrent souvent plus d'un droit sur la m\u00eame propri\u00e9t\u00e9. Un bail de 30 ans garantit l'occupation et une cr\u00e9ance fond\u00e9e sur le loyer. Une superficie met le b\u00e2timent \u00e0 votre nom et le transmet \u00e0 vos enfants. Un usufruit y ajoute la gestion et les revenus. Les trois coexistent parce qu'ils r\u00e9pondent \u00e0 des questions diff\u00e9rentes, et le droit tha\u00eflandais les enregistre s\u00e9par\u00e9ment.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le cumul entra\u00eene trois s\u00e9ries de frais et trois s\u00e9ries de r\u00e9daction. Il existe \u00e9galement un plafond. Aucun de ces droits n\u2019est une propri\u00e9t\u00e9. L\u2019article 86 du Code foncier permet \u00e0 un \u00e9tranger d\u2019acqu\u00e9rir des terres uniquement lorsqu\u2019un trait\u00e9 accorde ce droit, et l\u2019article 94 donne \u00e0 un \u00e9tranger qui a acquis des terres ill\u00e9galement ou sans autorisation un d\u00e9lai fix\u00e9 par le directeur g\u00e9n\u00e9ral, entre 180 jours et un an, pour en disposer avant que le directeur g\u00e9n\u00e9ral ne les vende. Cumulez autant de droits que vous le souhaitez. Le terrain reste le sien.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re r\u00e9vision : 26 septembre 2026.<\/strong> Les articles 538, 544, 1299, 1402 \u00e0 1413, 1416 \u00e0 1418, 1420 \u00e0 1422, 1424 \u00e0 1426, 1428 et 1469 du Code civil et commercial, les articles 3, 4 et 12 de la loi sur le Sap Ing Sith B.E. 2562, les articles 74, 86, 93 et 94 du Code foncier, la clause 1 de la circulaire du D\u00e9partement des terres \u0e21\u0e17 0515.2\/\u0e27 10722, ainsi que le manuel de service public du D\u00e9partement des terres sur les frais d\u2019enregistrement (R\u00e8glement minist\u00e9riel n\u00b0 47, clause 2(7)) et le droit de timbre (rubrique 28(b)) ont \u00e9t\u00e9 lus en tha\u00ef. Rev\u00e9rifi\u00e9 le 5 octobre 2026 : les articles 4 et 12 de la loi sur le Sap Ing Sith ont \u00e9t\u00e9 relus en tha\u00ef et la citation relative \u00e0 l\u2019enregistrement a \u00e9t\u00e9 \u00e9tendue \u00e0 ces deux articles ; rien d\u2019autre n\u2019a chang\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/h2>\n\n\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list\">\n<div id=\"faq-question-1788700000000\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Est-ce que ma femme tha\u00eflandaise peut annuler mon usufruit ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Pas au guichet du Bureau foncier. Un usufruit enregistr\u00e9 est un droit r\u00e9el sur le titre. Elle peut demander \u00e0 un tribunal d'annuler l'accord sous-jacent en vertu de l'article 1469, parce que vous l'avez conclu pendant le mariage, et le tribunal peut alors ordonner la radiation de l'inscription. Elle perd cette option un an apr\u00e8s la dissolution du mariage, et elle ne l'a jamais eue si vous avez enregistr\u00e9 le droit avant de vous marier.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1788700000001\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Un droit de superficie est-il transmissible par h\u00e9ritage en Tha\u00eflande ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Oui. L'article 1411 rend le droit cessible et transmissible par succession, \u00e0 moins que l'acte constitutif n'en dispose autrement. Lisez cette clause avant de signer, car les parties peuvent y d\u00e9roger par contrat.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1788700000002\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Un \u00e9tranger peut-il enregistrer un usufruit sur un lot de copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Oui, sous r\u00e9serve de l'accord du conservateur des registres. Aucune loi n'interdit \u00e0 un \u00e9tranger de d\u00e9tenir un droit d'usufruit, et les bureaux fonciers les enregistrent pour les lots en copropri\u00e9t\u00e9. Le fonctionnaire charg\u00e9 de votre dossier dispose d'un pouvoir discr\u00e9tionnaire pour imposer des conditions ou refuser la demande. La plupart des acheteurs \u00e9trangers \u00e9ligibles au titre du quota \u00e9tranger de 49\u00a0% optent plut\u00f4t pour la pleine propri\u00e9t\u00e9 ; le recours \u00e0 l\u2019usufruit intervient donc g\u00e9n\u00e9ralement lorsque le logement rel\u00e8ve du quota tha\u00eflandais.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1788700000003\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Combien co\u00fbte l'enregistrement d'un usufruit ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Un droit d\u2019enregistrement de 50 bahts par parcelle lorsqu\u2019aucune somme ne change de mains. Lorsque l\u2019usufruit est accord\u00e9 moyennant contrepartie, le droit est de 1\u00a0%, plus un droit de timbre de 0,5\u00a0% au titre de re\u00e7u. Pour une unit\u00e9 de copropri\u00e9t\u00e9, c\u2019est la r\u00e9glementation sur les droits applicables aux copropri\u00e9t\u00e9s qui s\u2019applique \u00e0 la place\u00a0: 100 bahts par unit\u00e9 sans contrepartie, 2\u00a0% avec contrepartie. Notre page sur <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/usufruct-agreement-in-thailand\/\">co\u00fbts d'usufruit pour les \u00e9trangers<\/a> d\u00e9taille un exemple chiffr\u00e9.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1788700000004\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Puis-je louer un bien immobilier que je d\u00e9tiens en usufruit ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>L'article 1417 vous conf\u00e8re la gestion et l'article 1422 vous permet de transf\u00e9rer l'exercice de votre droit, de sorte que le Code l'autorise \u00e0 moins que votre titre ne l'interdise. En pratique, les bureaux fonciers refusent d'enregistrer un \u00e9tranger en tant que bailleur, de sorte que les usufruitiers \u00e9trangers concluent des baux d'une dur\u00e9e de trois ans ou moins sans enregistrement.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1788700000005\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Que devient ma maison lorsqu'un droit de superficie prend fin ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>L'article 1416 vous donne le droit d'enlever les b\u00e2timents et de remettre le terrain en \u00e9tat. Si le propri\u00e9taire notifie son intention de les acheter \u00e0 leur valeur de march\u00e9, vous ne pouvez refuser que pour un motif raisonnable. Convenez de la m\u00e9thode d'\u00e9valuation dans l'acte initial.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1788700000006\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Lequel est pr\u00e9f\u00e9rable, l'usufruit ou la superficie\u00a0?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Ils r\u00e9pondent \u00e0 des questions diff\u00e9rentes. La superficie donne le b\u00e2timent \u00e0 vos h\u00e9ritiers. L'usufruit vous donne la gestion et les revenus de l'ensemble de la propri\u00e9t\u00e9 de votre vivant et s'arr\u00eate \u00e0 votre d\u00e9c\u00e8s. Les clients qui ont construit une maison et qui veulent la transmettre enregistrent les deux.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1788700000007\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Un usufruit survit-il \u00e0 la vente du terrain ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Un usufruit enregistr\u00e9 est un droit r\u00e9el attach\u00e9 au bien ; un acqu\u00e9reur acquiert donc le terrain grev\u00e9 de ce droit : l\u2019enregistrement est ce qui compl\u00e8te le droit en vertu de l\u2019article 1299. Un accord non enregistr\u00e9 ne vous donne aucun droit opposable \u00e0 un acheteur.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"where-to-start\">Par o\u00f9 commencer<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Apportez-nous le titre de propri\u00e9t\u00e9, l'identit\u00e9 du c\u00e9dant et la r\u00e9ponse \u00e0 la question deux ci-dessus. Nous vous indiquerons quel acte convient, le r\u00e9digerons de mani\u00e8re bilingue et assisterons \u00e0 l'enregistrement au Bureau foncier avec vous. ThaiLawOnline g\u00e8re les droits immobiliers tha\u00eflandais pour des clients \u00e9trangers depuis 2006.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>A foreigner pays for a house on his Thai wife&#8217;s land. 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