{"id":1698,"date":"2025-10-25T03:29:49","date_gmt":"2025-10-24T20:29:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/buying-property-in-thailand\/"},"modified":"2026-07-18T22:53:39","modified_gmt":"2026-07-18T15:53:39","slug":"buying-property-in-thailand","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/buying-property-in-thailand\/","title":{"rendered":"Achat d&#039;un bien immobilier en Tha\u00eflande en tant qu&#039;\u00e9tranger : Guide juridique complet 2026"},"content":{"rendered":"<p>Les plages de Tha\u00eflande, son co\u00fbt de la vie abordable et sa culture accueillante attirent chaque ann\u00e9e des milliers d&#039;\u00e9trangers d\u00e9sireux de\u2026&nbsp;<strong>acheter une propri\u00e9t\u00e9 en Tha\u00eflande<\/strong>. Mais le droit immobilier tha\u00eflandais diff\u00e8re fondamentalement de ce \u00e0 quoi la plupart des acheteurs occidentaux s&#039;attendent. Contrairement aux syst\u00e8mes de common law anglo-am\u00e9ricains qui autorisent g\u00e9n\u00e9ralement la pleine propri\u00e9t\u00e9 absolue, quelle que soit la nationalit\u00e9, le cadre juridique tha\u00eflandais repose sur\u2026&nbsp;<strong>doctrine protectionniste stricte<\/strong>. Normalement, les \u00e9trangers ne peuvent pas poss\u00e9der de terres en Tha\u00eflande. Il existe de rares exceptions. Pour l&#039;avoir constat\u00e9 personnellement depuis 2006, je n&#039;ai jamais vu un seul \u00e9tranger poss\u00e9der de terres en Tha\u00eflande en tant que \u201c\u00a0propri\u00e9taire\u00a0\u201d sur un titre de propri\u00e9t\u00e9. Jamais. Comprendre les nuances de <strong>Acheter un bien immobilier en Tha\u00eflande en tant qu&#039;\u00e9tranger<\/strong> est essentiel.<\/p>\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-full is-resized\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/Buying-Property-in-Thailand-as-a-Foreigner-1.png\" alt=\"Acheter un bien immobilier en Tha\u00eflande en tant qu&#039;\u00e9tranger\" class=\"wp-image-31365 tlo-responsive-img\" style=\"width:800px\"\/><\/figure>\n<\/div>\n<p>Cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas poss\u00e9der de biens immobiliers. Cela signifie que vous devez comprendre les structures juridiques \u00e0 votre disposition et les risques bien r\u00e9els li\u00e9s \u00e0 une mauvaise utilisation. Tout contournement des restrictions de propri\u00e9t\u00e9, que ce soit par le biais de pr\u00eate-noms non autoris\u00e9s, de d\u00e9clarations financi\u00e8res frauduleuses ou de m\u00e9canismes de d\u00e9tention de titres non approuv\u00e9s, est passible de lourdes sanctions civiles et p\u00e9nales, notamment la cession forc\u00e9e des biens, des amendes importantes et des peines d&#039;emprisonnement.<\/p>\n<p>Ce guide, bas\u00e9 sur plus de 30 ans de pratique&nbsp;<a href=\"\/fr\/property-guide-for-foreigners-in-thailand\/\">droit de propri\u00e9t\u00e9 tha\u00eflandais<\/a>&nbsp;Pour les clients internationaux, toutes les options l\u00e9gales sont possibles. Par exemple, l&#039;acquisition en pleine propri\u00e9t\u00e9 d&#039;appartements en copropri\u00e9t\u00e9 ou la mise en place de baux emphyt\u00e9otiques complexes sont envisageables. Il en va de m\u00eame pour la s\u00e9paration des droits de propri\u00e9t\u00e9 d&#039;un immeuble. D&#039;autres droits r\u00e9els sp\u00e9cifiques, tels que l&#039;usufruit et le droit de superficie, constituent d&#039;autres moyens de prot\u00e9ger un investissement immobilier.<\/p>\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\">\n<h2>Table des mati\u00e8res<\/h2>\n<nav>\n<ul>\n<li><a href=\"#understanding-buying-property-in-thailand-as-a-foreigner\">Comprendre l&#039;achat d&#039;un bien immobilier en Tha\u00eflande en tant qu&#039;\u00e9tranger<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#core-rule\">R\u00e8gle fondamentale : les \u00e9trangers ne peuvent pas poss\u00e9der de terres en Tha\u00eflande<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#ownership-options\">Ce que les \u00e9trangers PEUVENT poss\u00e9der\u00a0: vos options l\u00e9gales<\/a>\n<ul>\n<li><a href=\"#condo-freehold\">1. Copropri\u00e9t\u00e9 en pleine propri\u00e9t\u00e9 \u2014 La solution la plus simple et la plus s\u00fbre<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#leasehold\">2. Bail emphyt\u00e9otique \u2014 Pour les terrains, les maisons et les villas<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#superficies\">3. Superficies \u2014 Propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re sur un terrain lou\u00e9<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#usufruct\">4. Usufruit \u2014 Droit d&#039;usage viager<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#section-96bis\">5. Article 96 bis \u2014 Propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re des grands investisseurs<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li><a href=\"#comparison-table\">Aper\u00e7u des options de propri\u00e9t\u00e9<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#risks\">Les risques \u00e0 conna\u00eetre avant d&#039;acheter un bien immobilier en Tha\u00eflande<\/a>\n<ul>\n<li><a href=\"#nominee-trap\">Soci\u00e9t\u00e9s pr\u00eates-noms\u00a0: Le pi\u00e8ge #1 pour les acheteurs \u00e9trangers<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#off-plan-purchase-protections\">Protections li\u00e9es \u00e0 l&#039;achat sur plan<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li><a href=\"#due-diligence\">Liste de v\u00e9rification pr\u00e9alable pour l&#039;achat d&#039;un bien immobilier en Tha\u00eflande<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#step-by-step\">Guide \u00e9tape par \u00e9tape\u00a0: Comment acheter un appartement en Tha\u00eflande en tant qu\u2019\u00e9tranger<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#costs\">Co\u00fbts et taxes li\u00e9s \u00e0 l&#039;achat d&#039;un bien immobilier en Tha\u00eflande<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#faq\">Questions fr\u00e9quentes concernant l&#039;achat d&#039;un bien immobilier en Tha\u00eflande<\/a>\n<ul>\n<li><a href=\"#faq-question-1772696305054\">Les \u00e9trangers peuvent-ils poss\u00e9der des terres en Tha\u00eflande\u00a0?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#faq-question-1772696306140\">Puis-je obtenir un pr\u00eat immobilier en Tha\u00eflande en tant qu&#039;\u00e9tranger ?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#faq-question-1772696306907\">L&#039;achat d&#039;un bien immobilier me donne-t-il droit \u00e0 un visa tha\u00eflandais\u00a0?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#faq-question-1772696530290\">Puis-je louer mon bien immobilier en Tha\u00eflande\u00a0?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#faq-question-1772696537723\">Que deviendra mon bien immobilier tha\u00eflandais \u00e0 ma mort ?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#faq-question-1772696568240\">Que se passe-t-il si le quota 49% pour les \u00e9trangers dans un condo est atteint ?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#faq-question-1772696581040\">Puis-je transf\u00e9rer des terres \u00e0 mon conjoint ou \u00e0 mon enfant tha\u00eflandais\u00a0?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#faq-question-1772696582473\">Quelle est la diff\u00e9rence entre un bail et un usufruit\u00a0?<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li><a href=\"#conclusion\">Conclusion<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/nav>\n<\/div>\n<p>Pour beaucoup, <strong>Acheter un bien immobilier en Tha\u00eflande en tant qu&#039;\u00e9tranger<\/strong> Cela ouvre des perspectives passionnantes, mais il est essentiel de s&#039;informer.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"understanding-buying-property-in-thailand-as-a-foreigner\">Comprendre l&#039;achat d&#039;un bien immobilier en Tha\u00eflande en tant qu&#039;\u00e9tranger<\/h2>\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"core-rule\">R\u00e8gle fondamentale : les \u00e9trangers ne peuvent pas poss\u00e9der de terres en Tha\u00eflande<\/h2>\n<p>Deux lois fondamentales r\u00e9gissent les droits de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re en Tha\u00eflande :\u00a0<strong><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thailand-land-code\/\">Loi sur le Code foncier BE 2497 (1954)<\/a><\/strong>\u00a0et le\u00a0<a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-commercial-code.html\/\"><strong>Code civil et commercial tha\u00eflandais (CCC)<\/strong>.<\/a> Leur interaction d\u00e9finit les limites de ce que les \u00e9trangers peuvent et ne peuvent pas faire.<\/p>\n<p>Au c\u0153ur du droit de la propri\u00e9t\u00e9 tha\u00eflandais se trouve\u00a0<strong>Article 86 de la Loi sur le Code foncier<\/strong>. Cette loi stipule explicitement que les \u00e9trangers ne peuvent acqu\u00e9rir de terres qu&#039;en vertu d&#039;un trait\u00e9 leur conf\u00e9rant le droit de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re. En 2026, aucun trait\u00e9 en vigueur n&#039;accordait aux ressortissants \u00e9trangers un droit g\u00e9n\u00e9ral de propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re. L&#039;interdiction est de facto absolue, hormis la br\u00e8ve exception pr\u00e9vue par l&#039;article 96 bis (voir ci-dessous). Toute violation de l&#039;article 86, commise personnellement ou par l&#039;interm\u00e9diaire d&#039;un mandataire, entra\u00eene des sanctions en vertu de l&#039;article 111 du Code foncier, notamment des amendes, des peines d&#039;emprisonnement et la vente forc\u00e9e obligatoire du terrain dans un d\u00e9lai fix\u00e9 par le directeur g\u00e9n\u00e9ral de l&#039;Autorit\u00e9 fonci\u00e8re. <a href=\"https:\/\/www.dol.go.th\/en\/\" rel=\"noopener\" target=\"_blank\">D\u00e9partement des terres<\/a>.<\/p>\n<p>Il est tout aussi crucial&nbsp;<strong>Article 1299 du Code civil canadien<\/strong>, qui r\u00e9git la perfection des droits r\u00e9els. Elle stipule qu&#039;aucune acquisition de bien immobilier, ni d&#039;aucun droit r\u00e9el y attach\u00e9, n&#039;est compl\u00e8te \u00e0 moins d&#039;\u00eatre constat\u00e9e par \u00e9crit et formellement enregistr\u00e9e par l&#039;autorit\u00e9 comp\u00e9tente. Cela signifie que les contrats priv\u00e9s non enregistr\u00e9s concernant des terrains, les baux de longue dur\u00e9e ou les droits d&#039;usage ne sont pas opposables aux tiers. Pour les acqu\u00e9reurs \u00e9trangers, tout acte juridique \u2013 qu&#039;il s&#039;agisse d&#039;un bail de plus de trois ans, d&#039;un usufruit ou d&#039;une superficie \u2013&nbsp;<strong>doivent \u00eatre enregistr\u00e9s aupr\u00e8s du D\u00e9partement foncier<\/strong>&nbsp;et mentionn\u00e9e sur l&#039;acte de propri\u00e9t\u00e9 officiel afin de garantir une protection juridique. Pour une analyse plus approfondie de&nbsp;<a href=\"\/fr\/foreign-ownership-restrictions-in-thailand\/\">Restrictions relatives \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re en Tha\u00eflande<\/a>, consultez notre article d\u00e9di\u00e9.<\/p>\n<p>La l\u00e9gislation sur les baux de 99 ans, largement d\u00e9battue en 2025\u00a0? Elle n\u2019est toujours pas adopt\u00e9e. Le projet de loi visant \u00e0 \u00e9tendre la dur\u00e9e maximale l\u00e9gale des baux de 30 \u00e0 99 ans a \u00e9t\u00e9 examin\u00e9 en proc\u00e9dure acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e au Parlement fin 2025, mais tant qu\u2019il n\u2019aura pas re\u00e7u la sanction royale d\u00e9finitive et sa publication au Journal officiel, les juristes recommandent de privil\u00e9gier les contrats de 30 ans, plus s\u00fbrs. La dur\u00e9e maximale des baux enregistrables reste inchang\u00e9e.&nbsp;<strong>30 ans<\/strong>&nbsp;conform\u00e9ment \u00e0 l&#039;article 1337 du Code civil canadien. Pour une analyse plus approfondie des structures de location \u00e0 long terme, consultez notre article sur&nbsp;<a href=\"\/fr\/90-year-lease-in-thailand-myth-vs-reality\/\">Le mythe du bail de 90 ans face \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9<\/a>.<\/p>\n<p>De plus, sur&nbsp;<strong>18 mars 2025<\/strong>, la Cour supr\u00eame tha\u00eflandaise a rendu une d\u00e9cision historique (<strong>Dossier n\u00b0 4655\/2566<\/strong>) qui a invalid\u00e9 d\u00e9finitivement la structure courante de renouvellement de bail \u201c\u00a030+30+30\u00a0\u201d, statuant que les clauses de renouvellement pr\u00e9-convenues pour des p\u00e9riodes sup\u00e9rieures \u00e0 la dur\u00e9e initiale de 30\u00a0ans sont nulles et non avenues et contraires \u00e0 l\u2019ordre public. Nous avons trait\u00e9 de cette d\u00e9cision dans notre analyse de&nbsp;<a href=\"\/fr\/supreme-court-decisions-about-lease-in-thailand\/\">D\u00e9cisions de la Cour supr\u00eame concernant les baux en Tha\u00eflande<\/a>. Si vous avez sign\u00e9 un bail concernant cette structure, vous devriez consulter un avocat imm\u00e9diatement.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"ownership-options\">Ce que les \u00e9trangers PEUVENT poss\u00e9der\u00a0: vos options l\u00e9gales<\/h2>\n<p>Bien que les \u00e9trangers ne puissent pas acheter de terrains directement en Tha\u00eflande, plusieurs structures juridiques permettent de poss\u00e9der ou de contr\u00f4ler des biens immobiliers. Chacune pr\u00e9sente des avantages, des limitations et des profils de risque sp\u00e9cifiques.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"condo-freehold\">1. Copropri\u00e9t\u00e9 en pleine propri\u00e9t\u00e9 \u2014 La solution la plus simple et la plus s\u00fbre<\/h3>\n<p>En vertu de la loi sur les copropri\u00e9t\u00e9s BE 2522 (1979), les \u00e9trangers peuvent poss\u00e9der un appartement en copropri\u00e9t\u00e9.&nbsp;<strong>en pleine propri\u00e9t\u00e9<\/strong>&nbsp;\u2014 la pleine propri\u00e9t\u00e9 et la propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9finitive, avec un titre de propri\u00e9t\u00e9 (chanote) \u00e0 leur nom. C&#039;est l&#039;option la plus courante et la plus s\u00fbre pour les \u00e9trangers.&nbsp;<a href=\"\/fr\/buying-a-condominium-in-thailand\/\">achat d&#039;un condominium en Tha\u00eflande<\/a>, fourni:<\/p>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le b\u00e2timent&nbsp;<strong>Le quota de participation \u00e9trang\u00e8re ne d\u00e9passe pas 49%<\/strong>&nbsp;de la surface totale de plancher de l&#039;unit\u00e9. Ce quota a&nbsp;<em>pas<\/em>&nbsp;Le ratio a \u00e9t\u00e9 port\u00e9 \u00e0 75% malgr\u00e9 les propositions du gouvernement \u2014 il reste \u00e0 49% en mars 2026. Avant de signer quoi que ce soit, votre avocat doit v\u00e9rifier le ratio actuel directement aupr\u00e8s de la personne morale de l&#039;immeuble (bureau de gestion) et du d\u00e9partement foncier.<\/li>\n<li>Les fonds doivent \u00eatre transf\u00e9r\u00e9s.&nbsp;<strong>d&#039;outre-mer<\/strong>&nbsp;Les paiements doivent \u00eatre effectu\u00e9s en devises \u00e9trang\u00e8res (USD, EUR, GBP, etc.) et convertis en bahts tha\u00eflandais aupr\u00e8s d&#039;une banque tha\u00eflandaise. Les virements directs en bahts tha\u00eflandais depuis un compte \u00e9tranger seront refus\u00e9s par le D\u00e9partement du cadastre.<\/li>\n<li>La banque r\u00e9ceptrice \u00e9met alors un&nbsp;<strong>Formulaire de transaction de change (FETF)<\/strong>&nbsp;\u2014 anciennement connu sous le nom de Thor Tor 3. Sans le FETF, l&#039;enregistrement de la propri\u00e9t\u00e9 est impossible. En 2026, les instructions de virement SWIFT devront clairement indiquer l&#039;objet de la transaction (par exemple\u00a0: \u201c\u00a0Pour l&#039;achat de l&#039;unit\u00e9 de copropri\u00e9t\u00e9 X dans le projet Y\u00a0\u201d). Les instructions de virement impr\u00e9cises entra\u00eenent g\u00e9n\u00e9ralement le refus de la banque d&#039;\u00e9mettre le FETF. Pour les virements sup\u00e9rieurs \u00e0 50\u00a0000\u00a0USD, un FETF \u00e9lectronique (e-FETF) est la norme\u00a0; pour les montants inf\u00e9rieurs, il est conseill\u00e9 de demander une lettre d&#039;avis de cr\u00e9dit sp\u00e9cifique \u00e0 la banque tha\u00eflandaise.<\/li>\n<li>L&#039;achat doit \u00eatre effectu\u00e9 \u00e0 votre nom \u2014 et non au nom d&#039;une entreprise, sauf si celle-ci remplit les conditions requises.&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/foreign-business-act\/\">Loi sur les entreprises \u00e9trang\u00e8res<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Conseil pratique :<\/strong>&nbsp;Consultez toujours le&nbsp;<a href=\"\/fr\/title-deeds-in-thailand\/\">titre de propri\u00e9t\u00e9<\/a>&nbsp;avant de signer tout contrat de r\u00e9servation.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"leasehold\">2. Bail emphyt\u00e9otique \u2014 Pour les terrains, les maisons et les villas<\/h3>\n<p>Si vous souhaitez acqu\u00e9rir une maison, une villa ou un terrain, la voie l\u00e9gale principale est une&nbsp;<strong>bail enregistr\u00e9<\/strong>&nbsp;conform\u00e9ment aux articles 537 \u00e0 571 et 1336 \u00e0 1337 du Code civil. Il s&#039;agit de la voie normale pour les \u00e9trangers.&nbsp;<a href=\"\/fr\/buying-a-house-in-thailand\/\">acheter une maison en Tha\u00eflande<\/a>:<\/p>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Dur\u00e9e maximale :&nbsp;<strong>30 ans<\/strong>, enregistrable aupr\u00e8s du D\u00e9partement foncier<\/li>\n<li>L&#039;enregistrement est obligatoire pour \u00eatre opposable aux tiers\u00a0; les baux non enregistr\u00e9s d&#039;une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 trois ans sont nuls.<\/li>\n<li>Le&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/renewal-options-30-year-lease-thailand\/\">structure de renouvellement 30+30+30<\/a>&nbsp;a \u00e9t\u00e9 d\u00e9finitivement invalid\u00e9e par la Cour supr\u00eame \u2014 ne vous y fiez pas<\/li>\n<\/ul>\n<p>Un bail vous donne le droit d&#039;utiliser et de jouir du bien, mais&nbsp;<strong>vous n&#039;\u00eates pas propri\u00e9taire du terrain<\/strong>. Le propri\u00e9taire conserve le titre de propri\u00e9t\u00e9. Pour un guide complet sur la structuration correcte de votre bail, consultez notre&nbsp;<a href=\"\/fr\/lease-agreement-in-thailand\/\">guide du contrat de location<\/a>.<\/p>\n<p><strong>Ce que cela signifie en pratique\u00a0:<\/strong>&nbsp;Si le propri\u00e9taire d\u00e9c\u00e8de, fait faillite ou vend le terrain, votre bail est tenu de respecter par tout nouvel acqu\u00e9reur, \u00e0 condition qu&#039;il ait \u00e9t\u00e9 d\u00fbment enregistr\u00e9. \u00c0 l&#039;expiration du bail de 30 ans, le bailleur dispose d&#039;un pouvoir discr\u00e9tionnaire absolu pour d\u00e9cider de le prolonger ou de le r\u00e9silier. M\u00eame si vous avez pay\u00e9 d&#039;avance des prolongations, le bailleur ne peut \u00eatre contraint de les honorer suite \u00e0 l&#039;arr\u00eat de la Cour supr\u00eame. Pour en savoir plus\u2026&nbsp;<a href=\"\/fr\/automatic-renewal-of-a-lease-in-thailand\/\">probl\u00e8mes de renouvellement automatique de bail<\/a>, consultez notre analyse d\u00e9taill\u00e9e.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"superficies\">3. Superficies \u2014 Propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re sur un terrain lou\u00e9<\/h3>\n<p>En vertu des articles 1410 \u00e0 1416 du Code civil canadien, un&nbsp;<a href=\"\/fr\/superficies-in-thailand\/\">superficies droite<\/a>&nbsp;L\u00e9galement, la propri\u00e9t\u00e9 du terrain est dissoci\u00e9e de celle des b\u00e2timents et constructions qui s&#039;y trouvent. En vertu de l&#039;article 1337 du Code civil, le propri\u00e9taire du terrain est \u00e9galement propri\u00e9taire de tout ce qui y est construit. La propri\u00e9t\u00e9 de superficie constitue une exception l\u00e9gale \u00e0 cette r\u00e8gle.<\/p>\n<p>En enregistrant une superficie au cadastre simultan\u00e9ment \u00e0 un bail foncier de 30 ans, l&#039;investisseur \u00e9tranger b\u00e9n\u00e9ficie des avantages suivants\u00a0:<\/p>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Propri\u00e9t\u00e9 en pleine propri\u00e9t\u00e9 de l&#039;immeuble<\/strong>&nbsp;\u2014 votre nom figure sur le permis de construire officiel et sur le Tabien Baan (registre d&#039;enregistrement des maisons) en tant que propri\u00e9taire incontest\u00e9 de la structure<\/li>\n<li><strong>Transf\u00e9rabilit\u00e9<\/strong>&nbsp;\u2014 ce droit peut \u00eatre vendu \u00e0 des tiers ou transmis par h\u00e9ritage aux h\u00e9ritiers l\u00e9gaux, offrant ainsi une s\u00e9curit\u00e9 en mati\u00e8re de planification successorale dont un bail standard est d\u00e9pourvu.<\/li>\n<li><strong>levier de ren\u00e9gociation<\/strong>&nbsp;\u2014 si le bail foncier expire, le propri\u00e9taire du terrain ne peut pas simplement saisir le b\u00e2timent sans indemniser le propri\u00e9taire de l&#039;immeuble, ce qui vous donne un avantage consid\u00e9rable.<\/li>\n<\/ul>\n<p>C\u2019est ce qui se rapproche le plus de la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re pour un \u00e9tranger en Tha\u00eflande sans passer par une soci\u00e9t\u00e9. Pour une comparaison de ce droit et d\u2019autres droits fonciers, consultez notre guide sur&nbsp;<a href=\"\/fr\/lease-usufruct-and-sap-ing-sith-in-thailand\/\">bail, usufruit et Sap Ing Sith<\/a>.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"usufruct\">4. Usufruit \u2014 Droit d&#039;usage viager<\/h3>\n<p>A&nbsp;<a href=\"\/fr\/usufruct-agreement-in-thailand\/\">usufruit<\/a>&nbsp;(articles 1417 \u00e0 1428 du Code civil tha\u00eflandais), connu en tha\u00ef sous le nom de&nbsp;<em>Sid-thi Keb-kin<\/em>, Ce m\u00e9canisme vous conf\u00e8re le droit absolu de poss\u00e9der, d&#039;utiliser et de jouir des avantages d&#039;un bien appartenant \u00e0 autrui. Il est g\u00e9n\u00e9ralement utilis\u00e9 lorsqu&#039;un conjoint tha\u00eflandais acquiert un bien immobilier et conc\u00e8de un usufruit enregistr\u00e9 \u00e0 son conjoint \u00e9tranger.<\/p>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Peut durer pour votre&nbsp;<strong>toute la vie<\/strong>&nbsp;(sans limitation \u00e0 30 ans), ou pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e allant jusqu&#039;\u00e0 30 ans<\/li>\n<li>Enregistr\u00e9 aupr\u00e8s du D\u00e9partement foncier<\/li>\n<li>Vous prot\u00e8ge m\u00eame si le terrain est vendu \u00e0 un nouveau propri\u00e9taire<\/li>\n<li>Tu peux&nbsp;<strong>louer le bien \u00e0 des tiers<\/strong>&nbsp;et percevoir les revenus locatifs pendant la p\u00e9riode d&#039;usufruit<\/li>\n<li><strong>Ne peut \u00eatre h\u00e9rit\u00e9<\/strong>&nbsp;\u2014 elle s&#039;\u00e9teint automatiquement \u00e0 votre mort<\/li>\n<\/ul>\n<p>Une option similaire, mais plus restrictive, est la&nbsp;<strong><a href=\"\/fr\/right-of-habitation-in-thailand\/\">Droit d&#039;habitation<\/a><\/strong>&nbsp;(Articles 1402 \u00e0 1409 du Code civil canadien), qui conf\u00e8re le droit d&#039;habiter un b\u00e2timent sans payer de loyer. Contrairement \u00e0 l&#039;usufruit, l&#039;habitation ne concerne que le b\u00e2timent (et non le terrain), interdit la sous-location et se limite \u00e0 l&#039;habitation principale. Son enregistrement est toutefois avantageux financi\u00e8rement, car le service du cadastre permet de la d\u00e9clarer sans compensation, \u00e9vitant ainsi les taxes fonci\u00e8res li\u00e9es aux baux commerciaux.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"section-96bis\">5. Article 96 bis \u2014 Propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re des grands investisseurs<\/h3>\n<p>En vertu de l&#039;article 96 bis du Code foncier, un \u00e9tranger qui investit au moins&nbsp;<strong>40 millions de bahts tha\u00eflandais<\/strong>&nbsp;Les investissements tha\u00eflandais approuv\u00e9s d&#039;un montant d&#039;environ 1,1 million de dollars am\u00e9ricains peuvent permettre d&#039;acqu\u00e9rir jusqu&#039;\u00e0 1 rai (1\u00a0600 m\u00b2) de terrain r\u00e9sidentiel. Il s&#039;agit de la seule voie d&#039;acc\u00e8s \u00e0 ce march\u00e9.&nbsp;<a href=\"\/fr\/can-foreigners-own-a-house-in-thailand\/\">Propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re directe par des \u00e9trangers en Tha\u00eflande<\/a>.<\/p>\n<p>Les conditions sont strictes :<\/p>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Les capitaux doivent \u00eatre activement investis dans&nbsp;<strong>actifs approuv\u00e9s par le gouvernement<\/strong>&nbsp;\u2014 des obligations d&#039;\u00c9tat tha\u00eflandaises sp\u00e9cifiques, des fonds immobiliers ou des entreprises promues par le BOI \u2014 et non pas simplement d\u00e9pos\u00e9s sur un compte bancaire<\/li>\n<li>L&#039;investissement doit \u00eatre&nbsp;<strong>maintenu pendant 3 \u00e0 5 ann\u00e9es cons\u00e9cutives<\/strong>, sous r\u00e9serve des dispositions minist\u00e9rielles en vigueur au moment de la demande<\/li>\n<li>Le terrain doit \u00eatre en&nbsp;<strong>zones d\u00e9sign\u00e9es<\/strong>: Administration m\u00e9tropolitaine de Bangkok, ville de Pattaya, municipalit\u00e9 d\u00e9sign\u00e9e ou zones r\u00e9sidentielles d\u00e9finies en vertu de la loi sur l&#039;am\u00e9nagement du territoire<\/li>\n<li>Exige une documentation compl\u00e8te, des v\u00e9rifications d&#039;ant\u00e9c\u00e9dents et le&nbsp;<strong>l&#039;approbation explicite du ministre de l&#039;Int\u00e9rieur<\/strong>, approuv\u00e9 par le Cabinet<\/li>\n<li>Si l&#039;investissement est c\u00e9d\u00e9 pr\u00e9matur\u00e9ment, le directeur g\u00e9n\u00e9ral peut&nbsp;<strong>r\u00e9voquer le privil\u00e8ge<\/strong>, imposant une \u00e9limination dans un d\u00e9lai de 180 jours \u00e0 un an<\/li>\n<\/ul>\n<p>En raison de sa nature restrictive et des engagements financiers continus qu&#039;elle implique, cette option est extr\u00eamement rare et est principalement utilis\u00e9e par les particuliers tr\u00e8s fortun\u00e9s et les investisseurs institutionnels.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"comparison-table\">Aper\u00e7u des options de propri\u00e9t\u00e9<\/h2>\n<figure class=\"wp-block-table\">\n<table class=\"has-fixed-layout\">\n<thead>\n<tr>\n<th class=\"has-text-align-left\" data-align=\"left\">Option<\/th>\n<th class=\"has-text-align-left\" data-align=\"left\">Type de propri\u00e9t\u00e9<\/th>\n<th class=\"has-text-align-left\" data-align=\"left\">Dur\u00e9e<\/th>\n<th class=\"has-text-align-left\" data-align=\"left\">\u00cates-vous propri\u00e9taire du terrain ?<\/th>\n<th class=\"has-text-align-left\" data-align=\"left\">H\u00e9r\u00e9ditaire ?<\/th>\n<th class=\"has-text-align-left\" data-align=\"left\">Id\u00e9al pour<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Copropri\u00e9t\u00e9 en pleine propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/td>\n<td>Copropri\u00e9t\u00e9s uniquement<\/td>\n<td>Permanent<\/td>\n<td>Non (unit\u00e9 seulement)<\/td>\n<td>Oui<\/td>\n<td>L&#039;option la plus simple et la plus s\u00fbre<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Bail<\/strong><\/td>\n<td>Tout (terrain, maison, villa)<\/td>\n<td>30 ans maximum<\/td>\n<td>Non<\/td>\n<td>Reste du terme<\/td>\n<td>Maisons, villas, utilisation des terres<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Superficie<\/strong><\/td>\n<td>B\u00e2timents sur terrain lou\u00e9<\/td>\n<td>30 ans maximum<\/td>\n<td>Non (b\u00e2timent seulement)<\/td>\n<td>Reste du terme<\/td>\n<td>Combin\u00e9 avec un bail<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Usufruit<\/strong><\/td>\n<td>N&#039;importe lequel<\/td>\n<td>Dur\u00e9e de vie<\/td>\n<td>Non<\/td>\n<td>Non<\/td>\n<td>Usage \u00e0 vie, retrait\u00e9s, conjoint tha\u00eflandais<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Habitation<\/strong><\/td>\n<td>B\u00e2timents seulement<\/td>\n<td>Dur\u00e9e de vie<\/td>\n<td>Non<\/td>\n<td>Non<\/td>\n<td>R\u00e9sidence uniquement, \u00e0 bas prix<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Article 96 bis<\/strong><\/td>\n<td>Terrain r\u00e9sidentiel (max. 1 rai)<\/td>\n<td>Permanent<\/td>\n<td><strong>Oui<\/strong><\/td>\n<td>Oui<\/td>\n<td>Investisseurs ultra-fortun\u00e9s (plus de 40 millions de THB)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"risks\">Les risques \u00e0 conna\u00eetre avant d&#039;acheter un bien immobilier en Tha\u00eflande<\/h2>\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"nominee-trap\">Soci\u00e9t\u00e9s pr\u00eates-noms\u00a0: Le pi\u00e8ge #1 pour les acheteurs \u00e9trangers<\/h3>\n<p>L&#039;approche la plus courante \u2014 et la plus dangereuse \u2014 utilis\u00e9e par les \u00e9trangers consiste \u00e0 cr\u00e9er une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e tha\u00eflandaise avec&nbsp;<a href=\"\/fr\/thai-nominee-shareholders\/\">candidats actionnaires tha\u00eflandais<\/a>&nbsp;L&#039;entreprise peut acqu\u00e9rir des terrains en structurant son capital avec 51% d&#039;actions tha\u00eflandaises et 49% d&#039;actions \u00e9trang\u00e8res. Elle est ainsi techniquement consid\u00e9r\u00e9e comme une \u201c personne morale tha\u00eflandaise \u201d et peut acqu\u00e9rir des terrains en pleine propri\u00e9t\u00e9. Le contr\u00f4le \u00e9tranger est maintenu gr\u00e2ce \u00e0 des droits de vote pr\u00e9f\u00e9rentiels, des formulaires de transfert d&#039;actions vierges et des pouvoirs pr\u00e9pond\u00e9rants pour les administrateurs.&nbsp;<strong>C&#039;est ill\u00e9gal<\/strong>&nbsp;en vertu de la loi sur les entreprises \u00e9trang\u00e8res BE 2542 et du code foncier.<\/p>\n<p>Le contexte r\u00e9glementaire de 2026 est sans pr\u00e9c\u00e9dent. Il est pilot\u00e9 par le minist\u00e8re du Commerce et le D\u00e9partement du d\u00e9veloppement des entreprises (DBD), en collaboration avec&nbsp;<strong>17 agences d&#039;\u00c9tat<\/strong>&nbsp;\u2014 notamment le D\u00e9partement du revenu, le Bureau de lutte contre le blanchiment d&#039;argent (AMLO), le D\u00e9partement des enqu\u00eates sp\u00e9ciales et les procureurs \u2014 le gouvernement m\u00e8ne des enqu\u00eates syst\u00e9matiques sur plus de&nbsp;<strong>46 000 entreprises<\/strong>&nbsp;soup\u00e7onn\u00e9s d&#039;op\u00e9rer en tant que structures de pr\u00eate-nom ill\u00e9gales. Nous avons trait\u00e9 de cette action coercitive dans notre article sur&nbsp;<a href=\"\/fr\/recent-crackdowns-on-nominees-in-thailand-the-law-and-court-cases\/\">r\u00e9centes r\u00e9pressions contre les candidats en Tha\u00eflande<\/a>.<\/p>\n<p>Les autorit\u00e9s m\u00e8nent maintenant des op\u00e9rations&nbsp;<strong>\u201cenqu\u00eates \u201d le fond prime sur la forme \u00bb<\/strong>, S\u2019appuyant sur la jurisprudence de la Cour supr\u00eame, les enqu\u00eateurs effectuent des visites inopin\u00e9es sur place et interrogent les actionnaires tha\u00eflandais majoritaires. Si ces derniers ne peuvent fournir de justificatifs bancaires attestant qu\u2019ils ont effectivement investi leurs propres fonds dans l\u2019acquisition des actions, la structure est imm\u00e9diatement qualifi\u00e9e d\u2019ill\u00e9gale.<\/p>\n<p>L&#039;\u00e9volution la plus radicale de 2026\u00a0: les violations graves de la loi sur les entreprises \u00e9trang\u00e8res sont d\u00e9sormais class\u00e9es comme&nbsp;<strong>infractions sous-jacentes en vertu de la loi anti-blanchiment d&#039;argent (AMLA)<\/strong>. Cela autorise AMLO \u00e0 geler et \u00e0 saisir tous les actifs \u2014 y compris les terrains, les villas et les comptes bancaires \u2014 acquis gr\u00e2ce \u00e0 des financements illicites par pr\u00eate-nom. Les sanctions comprennent\u00a0:<\/p>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Poursuites p\u00e9nales : jusqu&#039;\u00e0&nbsp;<strong>3 ans d&#039;emprisonnement<\/strong>&nbsp;et des amendes de 100 000 \u00e0 1 000 000 THB<\/li>\n<li>Liquidation forc\u00e9e de la soci\u00e9t\u00e9 et r\u00e9vocation d\u00e9finitive des licences d&#039;exploitation<\/li>\n<li><strong>Saisie d&#039;actifs<\/strong>&nbsp;par AMLO en vertu de la loi anti-blanchiment d&#039;argent<\/li>\n<li>Les r\u00e9alisateurs \u00e9trangers risquent d&#039;\u00eatre mis sur liste noire et expuls\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Nous avons vu des clients perdre des biens immobiliers d&#039;une valeur de plusieurs millions de bahts. Ne prenez pas ce risque\u00a0: des solutions l\u00e9gales existent, d\u00e9crites ci-dessus.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"off-plan-purchase-protections\">Protections li\u00e9es \u00e0 l&#039;achat sur plan<\/h3>\n<p>Depuis le 31 janvier 2025, l&#039;OCPB (Office of the Consumer Protection Board) a mis en \u0153uvre des \u201c contrats de r\u00e9servation contr\u00f4l\u00e9e \u201d standardis\u00e9s pour les achats de copropri\u00e9t\u00e9s sur plan. Ces r\u00e8gles interdisent les clauses abusives et uniformisent le formulaire de contrat en langue tha\u00eflandaise, ce qui repr\u00e9sente une am\u00e9lioration significative pour la protection des acheteurs. Assurez-vous que votre promoteur respecte ces r\u00e8gles et v\u00e9rifiez toujours les informations.&nbsp;<a href=\"\/fr\/building-permits-as-proof-of-ownership-for-foreign-property-owners-in-thailand\/\">permis de construire<\/a>&nbsp;avant de verser un quelconque acompte.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"due-diligence\">Liste de v\u00e9rification pr\u00e9alable pour l&#039;achat d&#039;un bien immobilier en Tha\u00eflande<\/h2>\n<p>Avant d&#039;engager des capitaux dans une transaction immobili\u00e8re, il est essentiel de r\u00e9aliser une analyse approfondie.&nbsp;<a href=\"\/fr\/due-diligence-in-thailand\/\">v\u00e9rification pr\u00e9alable juridique<\/a>&nbsp;C&#039;est non n\u00e9gociable. L&#039;absence fondamentale de services de s\u00e9questre standardis\u00e9s dans les transactions immobili\u00e8res tha\u00eflandaises rend le recouvrement des fonds extr\u00eamement difficile une fois transf\u00e9r\u00e9s.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-table\">\n<table class=\"has-fixed-layout\">\n<thead>\n<tr>\n<th class=\"has-text-align-left\" data-align=\"left\">V\u00e9rifier<\/th>\n<th class=\"has-text-align-left\" data-align=\"left\">Pourquoi c&#039;est important<\/th>\n<th class=\"has-text-align-left\" data-align=\"left\">Comment v\u00e9rifier<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Authenticit\u00e9 du titre de propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/td>\n<td>Chanote (Nor Sor 4 Jor) est le seul titre de propri\u00e9t\u00e9 absolu\u00a0; les autres actes offrent des droits moindres.<\/td>\n<td>V\u00e9rifier aupr\u00e8s du D\u00e9partement des terres\u00a0;&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/how-to-read-title-deed-in-thailand\/\">apprendre \u00e0 lire un titre de propri\u00e9t\u00e9 tha\u00eflandais<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Charges et hypoth\u00e8ques<\/strong><\/td>\n<td>Des privil\u00e8ges existants, des hypoth\u00e8ques de tiers, des usufruits actifs ou des litiges en cours peuvent bloquer le transfert<\/td>\n<td>Recherche de titres de propri\u00e9t\u00e9 en derni\u00e8re page au D\u00e9partement foncier.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>statut de quota \u00e9tranger<\/strong><\/td>\n<td>Appartements en copropri\u00e9t\u00e9 seulement \u2014 Le plafond de 49% est peut-\u00eatre d\u00e9j\u00e0 atteint.<\/td>\n<td>Lettre officielle de la personne morale + confirmation du service foncier<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>permis de construire et \u00e9tude d&#039;impact environnemental<\/strong><\/td>\n<td>Les constructions ill\u00e9gales peuvent \u00eatre d\u00e9molies ; les zones c\u00f4ti\u00e8res et foresti\u00e8res sont soumises \u00e0 des limites de construction.<\/td>\n<td>Consultez la municipalit\u00e9 locale et effectuez une \u00e9valuation d&#039;impact environnemental.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Conformit\u00e9 au zonage<\/strong><\/td>\n<td>La propri\u00e9t\u00e9 doit \u00eatre zon\u00e9e pour l&#039;usage pr\u00e9vu.<\/td>\n<td>V\u00e9rifiez aupr\u00e8s de votre Tessaban ou OrBorTor local.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>sant\u00e9 financi\u00e8re des promoteurs<\/strong><\/td>\n<td>Les acheteurs sur plan peuvent perdre leurs acomptes si le promoteur fait faillite.<\/td>\n<td>DBD Online (D\u00e9partement du d\u00e9veloppement des entreprises) \u2014 v\u00e9rifiez la capitalisation, l&#039;historique des litiges et les projets ant\u00e9rieurs.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Planification de la conformit\u00e9 au FETF<\/strong><\/td>\n<td>Sans un FETF valide, le D\u00e9partement foncier refusera le transfert de copropri\u00e9t\u00e9.<\/td>\n<td>Confirmer que la banque offshore peut envoyer des virements SWIFT avec une d\u00e9claration d&#039;objet pr\u00e9cise\u00a0; v\u00e9rifier que la banque tha\u00eflandaise peut \u00e9mettre des FETF\/e-FETF<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"step-by-step\">Guide \u00e9tape par \u00e9tape\u00a0: Comment acheter un appartement en Tha\u00eflande en tant qu\u2019\u00e9tranger<\/h2>\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Signez le contrat de r\u00e9servation<\/strong>&nbsp;Une fois le bien s\u00e9lectionn\u00e9, vous versez un acompte (g\u00e9n\u00e9ralement entre 100\u00a0000 et 200\u00a0000 THB) pour le retirer du march\u00e9. Cet acompte est g\u00e9n\u00e9ralement non remboursable, sauf si votre avocat a n\u00e9goci\u00e9 des clauses de \u201c\u00a0v\u00e9rification pr\u00e9alable approfondie\u00a0\u201d.<\/li>\n<li><strong>Engagez un avocat tha\u00eflandais ind\u00e9pendant.<\/strong>&nbsp;\u2014 Pas l&#039;avocat du promoteur. Votre avocat se charge de toutes les v\u00e9rifications pr\u00e9alables\u00a0: v\u00e9rification du titre de propri\u00e9t\u00e9, solvabilit\u00e9 du vendeur, disponibilit\u00e9 des quotas \u00e9trangers et recherche des charges.<\/li>\n<li><strong>Examiner et signer le contrat de vente et d&#039;achat (SPA)<\/strong>&nbsp;Votre avocat examine et modifie le contrat de vente afin d&#039;y inclure les garanties de construction, les p\u00e9nalit\u00e9s en cas de non-paiement et la r\u00e9partition des droits de mutation (g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 parts \u00e9gales). Ne signez pas sans avoir consult\u00e9 votre avocat.<\/li>\n<li><strong>Transf\u00e9rer des fonds depuis l&#039;\u00e9tranger<\/strong>&nbsp;\u2014 Effectuez un virement bancaire du solde du prix d&#039;achat depuis un compte bancaire offshore en devises \u00e9trang\u00e8res. Les instructions SWIFT doivent mentionner explicitement les d\u00e9tails de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<li><strong>Obtenez votre FETF<\/strong>&nbsp;La banque tha\u00eflandaise destinataire convertit les fonds en bahts et d\u00e9livre le formulaire d&#039;op\u00e9ration de change. Ce document constitue la preuve obligatoire de l&#039;importation de capitaux \u00e9trangers.<\/li>\n<li><strong>Pr\u00e9parer les ch\u00e8ques de banque<\/strong>&nbsp;Le solde final est r\u00e9gl\u00e9 par ch\u00e8ques de banque officiels \u00e0 l&#039;ordre du vendeur. Des ch\u00e8ques distincts sont \u00e9tablis \u00e0 l&#039;ordre du service du cadastre pour couvrir les frais de mutation, les droits d&#039;enregistrement et les taxes.<\/li>\n<li><strong>Inscrivez-vous aupr\u00e8s du service foncier.<\/strong>&nbsp;\u2014 Vous ou votre avocat (via une procuration) rencontrez le vendeur au bureau foncier local. Sur pr\u00e9sentation de votre passeport, de l&#039;original du FETF, du contrat de vente sign\u00e9 et du paiement de tous les frais, la transaction se conclut par la vente.&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/property-taxes-in-thailand\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">taxes et frais de transfert<\/a>, le transfert officiel Chanote. Mettez \u00e0 jour votre&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/last-will-in-thailand\/\">La volont\u00e9 tha\u00eflandaise<\/a>&nbsp;y compris le nouvel actif.<\/li>\n<\/ol>\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"costs\">Co\u00fbts et taxes li\u00e9s \u00e0 l&#039;achat d&#039;un bien immobilier en Tha\u00eflande<\/h2>\n<figure class=\"wp-block-table\">\n<table class=\"has-fixed-layout\">\n<thead>\n<tr>\n<th class=\"has-text-align-left\" data-align=\"left\">Frais \/ Taxes<\/th>\n<th class=\"has-text-align-left\" data-align=\"left\">Taux<\/th>\n<th class=\"has-text-align-left\" data-align=\"left\">Pay\u00e9 par<\/th>\n<th class=\"has-text-align-left\" data-align=\"left\">Notes<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Frais de transfert<\/strong><\/td>\n<td>2% de valeur estim\u00e9e<\/td>\n<td>G\u00e9n\u00e9ralement partag\u00e9 \u00e0 parts \u00e9gales (50\/50)<\/td>\n<td>N\u00e9gociable entre les parties<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Droit de timbre<\/strong><\/td>\n<td>0.5%<\/td>\n<td>Vendeur<\/td>\n<td>Uniquement si exempt\u00e9 de SBT<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Taxe sp\u00e9cifique sur les entreprises (SBT)<\/strong><\/td>\n<td>3.3%<\/td>\n<td>Vendeur<\/td>\n<td>Si le vendeur \u00e9tait propri\u00e9taire depuis moins de 5 ans<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Retenue \u00e0 la source<\/strong><\/td>\n<td>1% (entreprise) ou progressif (particulier)<\/td>\n<td>Vendeur<\/td>\n<td>D\u00e9duit au D\u00e9partement des terres<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Frais d&#039;enregistrement du bail<\/strong><\/td>\n<td>1% du loyer total<\/td>\n<td>N\u00e9gociable<\/td>\n<td>Pour les baux uniquement<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Frais juridiques<\/strong><\/td>\n<td>30\u00a0000 \u00e0 150\u00a0000 THB+<\/td>\n<td>Acheteur<\/td>\n<td>Consultez notre&nbsp;<a href=\"\/fr\/property-legal-packages-in-thailand-flat-fees\/\">forfaits juridiques immobiliers<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n<p>Pour un d\u00e9tail complet des frais de transfert, consultez notre&nbsp;<a href=\"\/fr\/transferring-property-in-thailand\/\">processus de transfert de propri\u00e9t\u00e9<\/a>&nbsp;page.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"faq\">Questions fr\u00e9quentes concernant l&#039;achat d&#039;un bien immobilier en Tha\u00eflande<\/h2>\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list\">\n<div id=\"faq-question-1772696305054\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Les \u00e9trangers peuvent-ils poss\u00e9der des terres en Tha\u00eflande\u00a0?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n<p>Normalement non. En vertu du Code foncier tha\u00eflandais (article 86) et du Code civil et commercial, les \u00e9trangers ne peuvent pas poss\u00e9der de terres en Tha\u00eflande. La seule exception est\u00a0<strong>Article 96 bis<\/strong>, Ce programme autorise l&#039;acquisition de terrains jusqu&#039;\u00e0 1 rai pour les investisseurs qui placent au moins 40 millions de THB dans des investissements tha\u00eflandais agr\u00e9\u00e9s et obtiennent l&#039;approbation du Cabinet. La plupart des acheteurs ont le choix entre la pleine propri\u00e9t\u00e9 (en copropri\u00e9t\u00e9), le bail emphyt\u00e9otique, l&#039;usufruit ou la superficie, autant d&#039;options d\u00e9taill\u00e9es ci-dessus. Des exceptions existent \u00e9galement, notamment pour le BOI et d&#039;autres lois rarement appliqu\u00e9es.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1772696306140\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Puis-je obtenir un pr\u00eat immobilier en Tha\u00eflande en tant qu&#039;\u00e9tranger ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n<p>Les banques tha\u00eflandaises traditionnelles n&#039;accordent g\u00e9n\u00e9ralement pas de pr\u00eats hypoth\u00e9caires aux non-r\u00e9sidents \u00e9trangers en raison des difficult\u00e9s de recouvrement des actifs offshore en cas de d\u00e9faut de paiement. Toutefois, les \u00e9trangers titulaires d&#039;un permis de travail tha\u00eflandais valide, d&#039;un visa de long s\u00e9jour et pouvant justifier de revenus stables soumis \u00e0 l&#039;imp\u00f4t en Tha\u00eflande peuvent pr\u00e9tendre \u00e0 un financement local \u2013 g\u00e9n\u00e9ralement avec un ratio pr\u00eat\/valeur (LTV) de 50 \u00e0 700 000 THB (3 000 000 \u00e0 1 000 000 THB). Certains organismes de cr\u00e9dit internationaux, tels que UOB Singapore et MBK Guarantee, proposent des programmes sur mesure pour les copropri\u00e9t\u00e9s tha\u00eflandaises, mais \u00e0 des taux de 1 \u00e0 21 000 000 THB (3 000 000 \u00e0 1 000 000 THB) sup\u00e9rieurs aux pr\u00eats locaux. Le financement par le promoteur sur 24 \u00e0 36 mois pendant la construction est \u00e9galement une solution courante. Un garant tha\u00eflandais peut \u00eatre exig\u00e9. M. S\u00e9bastien H. Brousseau, directeur g\u00e9n\u00e9ral de ce cabinet d&#039;avocats, a obtenu un pr\u00eat hypoth\u00e9caire, preuve que c&#039;est possible.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1772696306907\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">L&#039;achat d&#039;un bien immobilier me donne-t-il droit \u00e0 un visa tha\u00eflandais\u00a0?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n<p>Il se peut que ce soit rare. La propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re \u00e0 elle seule ne conf\u00e8re aucun statut d&#039;immigration. Cependant, l&#039;investissement immobilier est un crit\u00e8re d&#039;admissibilit\u00e9 pour certaines cat\u00e9gories de visas. En 2026, un investissement de 500\u00a0000 USD (ou 250\u00a0000 USD selon les tranches de revenus) dans l&#039;immobilier tha\u00eflandais constituait une voie privil\u00e9gi\u00e9e pour obtenir un visa.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thailand-ltr-visa\/\">Visa de r\u00e9sident de longue dur\u00e9e (LTR) de 10 ans<\/a>, qui offre un permis de s\u00e9jour de 10 ans, des exon\u00e9rations fiscales sur les revenus offshore et des privil\u00e8ges li\u00e9s au permis de travail num\u00e9rique. Parmi les autres options de long s\u00e9jour, on peut citer\u00a0:\u00a0<a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/extension-based-on-retirement-in-thailand\/\">visa de retraite<\/a>,\u00a0<a href=\"\/fr\/destination-thailand-visa-dtv-requirements\/\">Visa DTV<\/a>, ou\u00a0<a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thailand-privilege-visa-guide\/\">Visa de privil\u00e8ge pour la Tha\u00eflande<\/a>. Nous parlons d&#039;un <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/new-3-million-baht-property-investment-visa-in-thailand\/\">Nouveau visa d&#039;investissement immobilier ici<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1772696530290\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Puis-je louer mon bien immobilier en Tha\u00eflande\u00a0?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n<p>Oui \u2014 les \u00e9trangers qui poss\u00e8dent l\u00e9galement un appartement en pleine propri\u00e9t\u00e9 ou qui d\u00e9tiennent un bail enregistr\u00e9 peuvent louer leur bien pour\u00a0<strong>locations \u00e0 long terme<\/strong>\u00a0(plus de 30 jours cons\u00e9cutifs). Les revenus locatifs sont soumis \u00e0\u00a0<a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/personal-income-tax-in-thailand\/\">Imp\u00f4t sur le revenu personnel tha\u00eflandais<\/a>\u00a0Les taux de rendement peuvent atteindre 35%, g\u00e9n\u00e9ralement calcul\u00e9s apr\u00e8s une d\u00e9duction de 30% pour charges l\u00e9gales, ce qui repr\u00e9sente un rendement net de 4 \u00e0 7% selon la localisation. Toutefois, proposer des locations de courte dur\u00e9e (moins de 30 jours) sur des plateformes comme Airbnb sans licence h\u00f4teli\u00e8re commerciale constitue une infraction \u00e0 la loi h\u00f4teli\u00e8re BE 2547 et peut entra\u00eener des amendes importantes.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1772696537723\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Que deviendra mon bien immobilier tha\u00eflandais \u00e0 ma mort ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n<p>Le droit successoral tha\u00eflandais (articles 1599 \u00e0 1648 du Code civil tha\u00eflandais) s&#039;applique aux biens situ\u00e9s en Tha\u00eflande, quelle que soit la nationalit\u00e9 de l&#039;h\u00e9ritier. Un h\u00e9ritier \u00e9tranger doit se soumettre \u00e0 la proc\u00e9dure de succession devant les tribunaux tha\u00eflandais. Concernant les appartements en copropri\u00e9t\u00e9, si l&#039;h\u00e9ritier ne remplit pas les conditions requises par le quota 49% ou ne peut prouver l&#039;importation de devises \u00e9trang\u00e8res correspondant \u00e0 la valeur du bien,\u00a0<strong>L&#039;article 19\/7 de la Loi sur les condominiums oblige l&#039;h\u00e9ritier \u00e0 vendre l&#039;unit\u00e9 dans un d\u00e9lai d&#039;un an.<\/strong>. Suite au d\u00e9cret minist\u00e9riel de janvier 2026 qui a normalis\u00e9 la v\u00e9rification d&#039;identit\u00e9 pour les testaments dans les bureaux de district, il est fortement conseill\u00e9 aux propri\u00e9taires \u00e9trangers de r\u00e9diger un testament distinct et pleinement conforme.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thailand-inheritance-guide-for-foreigners\/\">Les Tha\u00eflandais couvriront leurs actifs locaux<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1772696568240\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Que se passe-t-il si le quota 49% pour les \u00e9trangers dans un condo est atteint ?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n<p>Si un projet de copropri\u00e9t\u00e9 a atteint sa limite de propri\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re (49%), vous \u00eates l\u00e9galement emp\u00each\u00e9 d&#039;acqu\u00e9rir d&#039;autres unit\u00e9s en pleine propri\u00e9t\u00e9. La seule alternative est d&#039;acqu\u00e9rir l&#039;unit\u00e9 par le biais d&#039;un accord de partage de propri\u00e9t\u00e9.\u00a0<strong>bail enregistr\u00e9<\/strong>\u00a0(30 ans maximum) aupr\u00e8s d&#039;un propri\u00e9taire ou promoteur tha\u00eflandais. Bien que ce contrat conf\u00e8re le droit d&#039;occuper, d&#039;utiliser et de louer le bien, il n&#039;offre pas la s\u00e9curit\u00e9 \u00e0 long terme de la pleine propri\u00e9t\u00e9 et est soumis \u00e0 la jurisprudence de la Cour supr\u00eame en mati\u00e8re de non-renouvellement, ce qui en fait un placement nettement moins int\u00e9ressant.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1772696581040\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Puis-je transf\u00e9rer des terres \u00e0 mon conjoint ou \u00e0 mon enfant tha\u00eflandais\u00a0?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n<p>Un conjoint tha\u00eflandais peut \u00eatre propri\u00e9taire d&#039;un terrain \u00e0 son nom. Les biens acquis gr\u00e2ce aux fonds du mariage peuvent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme des biens communs en vertu du droit tha\u00eflandais, mais seul le nom du conjoint tha\u00eflandais peut figurer sur le titre de propri\u00e9t\u00e9. Si vous avez un enfant tha\u00eflandais, vous pouvez \u00e9galement envisager\u2026\u00a0<a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/transferring-land-to-a-thai-child\/\">transfert de terres \u00e0 un enfant tha\u00eflandais<\/a>. Dans les deux cas, il est essentiel de structurer ces accords avec une documentation juridique appropri\u00e9e afin de prot\u00e9ger vos int\u00e9r\u00eats financiers.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1772696582473\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Quelle est la diff\u00e9rence entre un bail et un usufruit\u00a0?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n<p>Un bail est limit\u00e9 \u00e0 30 ans maximum et peut inclure un droit de sous-location. L&#039;usufruit peut durer toute la vie du propri\u00e9taire et prend fin \u00e0 son d\u00e9c\u00e8s (il n&#039;est pas transmissible aux h\u00e9ritiers). Pendant la p\u00e9riode d&#039;usufruit, le propri\u00e9taire peut louer le bien et percevoir des loyers. Ces deux types de droits de propri\u00e9t\u00e9 doivent \u00eatre enregistr\u00e9s aupr\u00e8s du service du cadastre pour \u00eatre ex\u00e9cutoires. Consultez le tableau comparatif ci-dessus pour un r\u00e9capitulatif complet des diff\u00e9rentes options de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"conclusion\">Conclusion<\/h2>\n<p>Le march\u00e9 immobilier tha\u00eflandais en 2026 pr\u00e9sente un paradigme clair\u00a0: un renforcement de la lutte contre les structures d\u2019entreprises illicites, conjugu\u00e9 \u00e0 des opportunit\u00e9s hautement s\u00e9curis\u00e9es et encadr\u00e9es par la loi pour les investissements \u00e9trangers conformes \u00e0 la l\u00e9gislation. La r\u00e9pression men\u00e9e conjointement par plusieurs agences contre les soci\u00e9t\u00e9s \u00e9crans et l\u2019invalidation d\u00e9finitive par la Cour supr\u00eame des renouvellements de baux \u201c\u00a030+30+30\u00a0\u201d marquent la fin des zones grises r\u00e9glementaires historiques.<\/p>\n<p>\u00c0 l&#039;inverse, la s\u00e9curit\u00e9 juridique de la pleine propri\u00e9t\u00e9 d&#039;un condominium, l&#039;utilit\u00e9 pratique des droits de superficie et d&#039;usufruit, ainsi que la dur\u00e9e potentielle d&#039;un bail emphyt\u00e9otique de 99 ans constituent des atouts pr\u00e9cieux pour l&#039;investisseur averti. Dans un march\u00e9 int\u00e9rieur o\u00f9 l&#039;acc\u00e8s au cr\u00e9dit local se restreint, les acqu\u00e9reurs \u00e9trangers disposant de capitaux offshore transparents et conformes \u00e0 la r\u00e9glementation sont bien plac\u00e9s pour n\u00e9gocier des actifs de premier ordre, \u00e0 condition d&#039;abandonner les montages juridiques obsol\u00e8tes et d&#039;op\u00e9rer dans le cadre l\u00e9gal appropri\u00e9.<\/p>\n<p><strong>Besoin de conseils d&#039;experts ?<\/strong>&nbsp;ThaiLawOnline.com aide les clients occidentaux \u00e0 s&#039;y retrouver dans le droit immobilier tha\u00eflandais depuis plus de 30 ans.&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/property-consultation\/\">R\u00e9servez une consultation immobili\u00e8re<\/a>&nbsp;pour discuter de votre situation particuli\u00e8re.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Thailand&rsquo;s warm climate, lively culture, and low cost of living have attracted foreign investors for many years. 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