{"id":1717,"date":"2025-03-04T10:13:00","date_gmt":"2025-03-04T03:13:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/automatic-renewal-of-a-lease-in-thailand\/"},"modified":"2026-07-18T21:28:41","modified_gmt":"2026-07-18T14:28:41","slug":"automatic-renewal-of-a-lease-in-thailand","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/automatic-renewal-of-a-lease-in-thailand\/","title":{"rendered":"Renouvellement automatique d&#039;un bail en Tha\u00eflande\u00a0: arr\u00eat de la Cour supr\u00eame dans l&#039;affaire n\u00b0\u00a04655\/2566"},"content":{"rendered":"<p>Dans l&#039;affaire r\u00e9cente n\u00b0 4655\/2566, la Cour supr\u00eame a invalid\u00e9 les renouvellements automatiques de baux de 30 ans. Elle souligne que tout renouvellement automatique d&#039;un bail, convenu au pr\u00e9alable, au-del\u00e0 de la limite l\u00e9gale de 30 ans est inapplicable en vertu du droit tha\u00eflandais. Il est donc essentiel, tant pour les bailleurs que pour les preneurs, de bien comprendre les implications du renouvellement automatique d&#039;un bail.<\/p>\n\n\n\n<p>Cette d\u00e9cision montre que les propri\u00e9taires et les locataires doivent dialoguer et finaliser le renouvellement des baux \u00e0 leur \u00e9ch\u00e9ance. Le recours aux clauses de renouvellement automatique n&#039;est plus une option viable. Il est important que les parties g\u00e8rent activement les renouvellements afin d&#039;assurer la continuit\u00e9 de leurs contrats de location. Il s&#039;agit d&#039;un changement significatif pour <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/lease-agreement-in-thailand\/\">des \u00e9trangers en Tha\u00eflande utilisent un bail pour louer un bien immobilier<\/a>. Les avocats devront faire preuve de beaucoup de cr\u00e9ativit\u00e9 pour rendre un renouvellement ex\u00e9cutoire, mais celui-ci n&#039;est pas totalement interdit. L&#039;article 540 mentionne d&#039;ailleurs qu&#039;un renouvellement est possible.<\/p>\n\n\n\n<p>Les contrats de location \u00e9voluent, et les renouvellements automatiques doivent \u00eatre g\u00e9r\u00e9s avec soin. Cela encourage les parties \u00e0 n\u00e9gocier en temps voulu plut\u00f4t que de se fier \u00e0 des clauses potentiellement invalides. Nous vous recommandons de lire notre article \u00e0 ce sujet. <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/reciprocal-agreement-under-thai-law\/\">\u201c accords r\u00e9ciproques \u201d en vertu du droit tha\u00eflandais<\/a>. Ces accords sont valides et pourraient constituer une solution.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-full is-resized\" id=\"Automatic-Renewal-of-a-lease-in-Thailand\"><img decoding=\"async\" src=\"data:image\/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAAAAAP\/\/\/yH5BAEAAAAALAAAAAABAAEAAAIBRAA7\" data-src=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/no-automatic-30-years-renewal.jpg\" alt=\"Renouvellement automatique d&#039;un bail\" class=\"wp-image-15554 lazyload\" style=\"object-fit:cover;width:500px;height:400px\" title=\"Renouvellement automatique d&#039;un bail en Tha\u00eflande\"\/><noscript><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"768\" src=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/no-automatic-30-years-renewal.jpg\" alt=\"Renouvellement automatique d&#039;un bail\" class=\"wp-image-15554 lazyload\" style=\"object-fit:cover;width:500px;height:400px\" title=\"Renouvellement automatique d&#039;un bail en Tha\u00eflande\" srcset=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/no-automatic-30-years-renewal.jpg 1024w, https:\/\/www.thailawonline.com\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/no-automatic-30-years-renewal-1000x750.jpg 1000w, https:\/\/www.thailawonline.com\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/no-automatic-30-years-renewal-300x225.jpg 300w, https:\/\/www.thailawonline.com\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/no-automatic-30-years-renewal-768x576.jpg 768w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/noscript><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<p>Voici un r\u00e9sum\u00e9 et une traduction de cette d\u00e9cision en anglais. Veuillez noter que ceci est fourni \u00e0 titre informatif uniquement. <\/p>\n\n\n\n<p>============<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Arr\u00eat de la Cour supr\u00eame n\u00b0 4655\/2566<\/h2>\n\n\n\n<p>Mme S., plaignante<br>M. R., d\u00e9fendeur<br>Code civil et commercial, article 540<\/p>\n\n\n\n<p>Question juridique examin\u00e9e par la Cour supr\u00eame<\/p>\n\n\n\n<p>Il est important de comprendre que le renouvellement automatique du bail contribue \u00e0 prot\u00e9ger les droits des locataires, notamment en cas de probl\u00e8mes juridiques.<\/p>\n\n\n\n<p>La Cour supr\u00eame a examin\u00e9 un litige relatif \u00e0 un contrat de bail entre la demanderesse (Mme S.) et le d\u00e9fendeur (M. R.). La question principale \u00e9tait de savoir si la demanderesse pouvait expulser le d\u00e9fendeur et obtenir des dommages-int\u00e9r\u00eats apr\u00e8s l&#039;expiration d&#039;un bail de 30 ans. Cette question \u00e9tait d&#039;autant plus importante qu&#039;un accord pr\u00e9voyait la prolongation du bail pour deux p\u00e9riodes suppl\u00e9mentaires de 30 ans, portant sa dur\u00e9e totale \u00e0 90 ans.<\/p>\n\n\n\n<p>Le tribunal a examin\u00e9 la validit\u00e9 des clauses de prolongation du bail au regard de l&#039;article 540 du Code civil et commercial tha\u00eflandais. Cet article stipule\u00a0:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Paragraphe 1 : \u201c Pour les biens immobiliers, il est interdit de conclure un bail d\u2019une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 trente ans. Si un contrat est conclu pour une dur\u00e9e plus longue, celle-ci sera r\u00e9duite \u00e0 trente ans. \u201d<\/li>\n\n\n\n<li>Paragraphe 2 : \u201c En outre, \u00e0 l\u2019expiration de la p\u00e9riode de location, le contrat peut \u00eatre renouvel\u00e9, mais il ne doit pas exc\u00e9der trente ans \u00e0 compter de la date de renouvellement. \u201d<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Cette r\u00e8gle limite la dur\u00e9e des baux immobiliers \u00e0 30 ans maximum. Elle vise \u00e0 prot\u00e9ger les locataires contre les fluctuations impr\u00e9vues de la valeur des biens immobiliers ou de la conjoncture \u00e9conomique.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Contexte factuel<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Propri\u00e9t\u00e9 et bail initial\u00a0: Le demandeur est propri\u00e9taire d\u2019un terrain, inscrit au registre foncier sous les num\u00e9ros 1691 et 1692 (NS3 Kor.), ainsi que d\u2019une maison initialement num\u00e9rot\u00e9e 75\/25 (puis 159\/3). Le 10 mai 1990, le demandeur et le d\u00e9fendeur ont sign\u00e9 un bail portant sur le terrain et la maison. Ce bail, d\u2019une dur\u00e9e de 30 ans, pr\u00e9voyait un loyer total de 1\u00a0500\u00a0000 bahts. Enregistr\u00e9 le 21 mai 1990 et prenant effet le 22 mai 1990, le bail a \u00e9t\u00e9 vers\u00e9 au demandeur, qui a per\u00e7u la somme de 1\u00a0500\u00a0000 bahts.<\/li>\n\n\n\n<li>Constructions suppl\u00e9mentaires : Le d\u00e9fendeur a construit un b\u00e2timent de stationnement et la maison n\u00b0 159\/8 sur le terrain sous le certificat n\u00b0 1692.<\/li>\n\n\n\n<li>Accord de prolongation\u00a0: Le contrat de bail comprenait une clause (article\u00a03) stipulant qu\u2019\u00e0 l\u2019expiration de la dur\u00e9e initiale de 30\u00a0ans, le demandeur autoriserait le d\u00e9fendeur \u00e0 louer le terrain pour deux p\u00e9riodes suppl\u00e9mentaires de 30\u00a0ans chacune, si le d\u00e9fendeur le souhaitait. Le m\u00eame jour que l\u2019accord initial, un document distinct pr\u00e9voyait le versement anticip\u00e9 par le d\u00e9fendeur de 600\u00a0000\u00a0bahts pour ces deux p\u00e9riodes suppl\u00e9mentaires de 30\u00a0ans (soit un total de 2\u00a0700\u00a0000\u00a0bahts, incluant les 1\u00a0500\u00a0000\u00a0bahts initiaux). Des \u00e9l\u00e9ments de preuve, notamment un re\u00e7u sign\u00e9 et un t\u00e9moignage d\u00e9taill\u00e9 relatif \u00e0 un virement bancaire d\u2019Allemagne vers la Suisse, ont confirm\u00e9 que le demandeur avait bien re\u00e7u l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de cette somme.<\/li>\n\n\n\n<li>Litige post-expiration\u00a0: Apr\u00e8s l\u2019expiration du bail le 22\u00a0mai\u00a02020, le demandeur a exig\u00e9 que le d\u00e9fendeur lib\u00e8re les lieux et d\u00e9mol\u00e2t les constructions. Le d\u00e9fendeur a refus\u00e9, invoquant l\u2019accord de prolongation lui permettant de rester dans les lieux pendant 60\u00a0ans suppl\u00e9mentaires.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Raisonnement juridique<\/p>\n\n\n\n<p>La Cour supr\u00eame a conclu que\u00a0:<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Volont\u00e9 de contourner la loi\u00a0: L\u2019arrangement \u2013 pr\u00e9voyant un bail initial de 30\u00a0ans et la promesse de deux prolongations de 30\u00a0ans chacune, avec paiement anticip\u00e9 du loyer pour la totalit\u00e9 des 90\u00a0ans \u2013 d\u00e9montre clairement la volont\u00e9 des deux parties de contourner la limite de 30\u00a0ans pr\u00e9vue par l\u2019article\u00a0540. L\u2019absence de nouveaux tarifs ou conditions de location pour les prolongations, malgr\u00e9 la longue dur\u00e9e du bail, conforte cette conclusion. En g\u00e9n\u00e9ral, les conditions fonci\u00e8res et la conjoncture \u00e9conomique \u00e9voluent sur une p\u00e9riode de 30\u00a0ans\u00a0; or, les parties ont maintenu les conditions initiales, cr\u00e9ant de facto un bail de 90\u00a0ans.<\/li>\n\n\n\n<li>Clauses de prolongation nulles\u00a0: Le tribunal a statu\u00e9 que les clauses promettant deux p\u00e9riodes suppl\u00e9mentaires de 30 ans \u00e9taient nulles car leur objectif violait explicitement l\u2019article 540. Un bail de plus de 30 ans n\u2019est pas autoris\u00e9, et le fait de convenir \u00e0 l\u2019avance de prolongations avec paiement anticip\u00e9 ne contourne pas cette restriction.<\/li>\n\n\n\n<li>Absence de droit personnel\u00a0: Le d\u00e9fendeur a soutenu que la promesse de prolongation constituait un droit personnel opposable entre les parties. Le tribunal a rejet\u00e9 cet argument, estimant qu\u2019une telle interpr\u00e9tation compromettrait le caract\u00e8re imp\u00e9ratif de l\u2019article\u00a0540 et en rendrait inefficace la finalit\u00e9 protectrice.<\/li>\n\n\n\n<li>Expiration du bail\u00a0: Les clauses de prolongation \u00e9tant nulles, le bail a pris fin l\u00e9galement apr\u00e8s les 30\u00a0ans initiaux, le 22\u00a0mai\u00a02020. L\u2019occupation continue des lieux par le d\u00e9fendeur apr\u00e8s cette date, malgr\u00e9 l\u2019avis de d\u00e9part du demandeur, constitue un d\u00e9lit (acte illicite) \u00e0 l\u2019encontre du demandeur.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>\u00c9valuation des dommages<\/p>\n\n\n\n<p>Le tribunal a jug\u00e9 que le refus du d\u00e9fendeur de quitter les lieux donnait droit au plaignant \u00e0 des dommages et int\u00e9r\u00eats. Compte tenu de la valeur actuelle du terrain et de la conjoncture \u00e9conomique, le tribunal a estim\u00e9 que 30\u00a0000 bahts par mois constituaient une indemnisation \u00e9quitable. Ce montant court \u00e0 compter du 12 juin 2020, lendemain du d\u00e9p\u00f4t de la plainte, et ce jusqu&#039;au d\u00e9part du d\u00e9fendeur et de l&#039;enl\u00e8vement de tous ses biens.<\/p>\n\n\n\n<p>Historique de la proc\u00e9dure<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Demande du demandeur\u00a0: Le demandeur souhaite expulser le d\u00e9fendeur. Il demande \u00e9galement la d\u00e9molition des b\u00e2timents appartenant au d\u00e9fendeur, notamment la maison n\u00b0\u00a0159\/8 et le parking. Le demandeur sollicite la restitution du terrain et de la maison n\u00b0\u00a0159\/3. Il r\u00e9clame des dommages et int\u00e9r\u00eats d\u2019un montant de 120\u00a0000\u00a0bahts par mois \u00e0 compter de la date de d\u00e9p\u00f4t de la demande jusqu\u2019au d\u00e9part du d\u00e9fendeur.<\/li>\n\n\n\n<li>Demande reconventionnelle du d\u00e9fendeur\u00a0: Le d\u00e9fendeur demande le rejet de la demande du demandeur. Il souhaite \u00e9galement faire ex\u00e9cuter le renouvellement d&#039;un bail de 30\u00a0ans. Ce bail prendrait effet le 22\u00a0mai\u00a02020, pour un loyer annuel de 20\u00a0000\u00a0bahts, soit un total de 600\u00a0000\u00a0bahts. Le d\u00e9fendeur affirme avoir effectu\u00e9 un paiement anticip\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li>Le tribunal de premi\u00e8re instance a d\u00e9bout\u00e9 le demandeur. Il lui a ordonn\u00e9 d&#039;enregistrer un renouvellement de bail de 30 ans pour le d\u00e9fendeur, prenant effet le 22 mai 2020.<\/li>\n\n\n\n<li>Cour d&#039;appel de la 8e r\u00e9gion\u00a0: La cour a cass\u00e9 le jugement. Elle a ordonn\u00e9 l&#039;expulsion, la d\u00e9molition des constructions et la remise en \u00e9tat du bien. Elle a \u00e9galement accord\u00e9 des dommages et int\u00e9r\u00eats d&#039;un montant de 50\u00a0000 bahts par mois \u00e0 compter du 12 juin 2020 et a rejet\u00e9 la demande reconventionnelle.<\/li>\n\n\n\n<li>Cour supr\u00eame\u00a0: a confirm\u00e9 l\u2019expulsion et le rejet de la demande reconventionnelle, mais a ajust\u00e9 les dommages et int\u00e9r\u00eats \u00e0 30\u00a0000 bahts par mois.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Jugement d\u00e9finitif<\/p>\n\n\n\n<p>La Cour supr\u00eame a statu\u00e9\u00a0:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le d\u00e9fendeur et son entourage doivent quitter le terrain faisant l&#039;objet des certificats d&#039;utilisation (NS3 Kor.) n\u00b0 1691 et 1692, ainsi que la maison n\u00b0 159\/3, et restituer la propri\u00e9t\u00e9 au demandeur en bon \u00e9tat.<\/li>\n\n\n\n<li>Le d\u00e9fendeur doit d\u00e9molir la maison n\u00b0\u00a0159\/8, le parking et toute autre construction sur le terrain. \u00c0 d\u00e9faut, le demandeur pourra proc\u00e9der \u00e0 la d\u00e9molition aux frais du d\u00e9fendeur.<\/li>\n\n\n\n<li>Il est interdit au d\u00e9fendeur d&#039;interf\u00e9rer avec le terrain et la maison du plaignant.<\/li>\n\n\n\n<li>Le d\u00e9fendeur doit verser au plaignant 30\u00a0000 bahts par mois. Ce versement a d\u00e9but\u00e9 le lendemain du d\u00e9p\u00f4t de la plainte, soit le 12 juin 2020. Les paiements se poursuivront jusqu&#039;\u00e0 ce que tous les biens soient enlev\u00e9s et que le terrain et la maison soient vides.<\/li>\n\n\n\n<li>La demande reconventionnelle du d\u00e9fendeur est rejet\u00e9e.<\/li>\n\n\n\n<li>Les frais de justice relatifs \u00e0 la demande du plaignant et \u00e0 la demande reconventionnelle du d\u00e9fendeur devant la Cour supr\u00eame sont annul\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n<li>Le jugement de la Cour d&#039;appel de la r\u00e9gion 8 est par ailleurs confirm\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Les professionnels du secteur doivent comprendre comment le renouvellement automatique des baux affecte les droits et obligations li\u00e9s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 en vertu du droit tha\u00eflandais.<\/p>\n\n\n\n<p>Juges :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Thira Benjaratsamiroj<\/li>\n\n\n\n<li>Narong Prachumart<\/li>\n\n\n\n<li>Wayuree Wattanaworalak<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Tribunaux inf\u00e9rieurs :<\/p>\n\n\n\n<p>Alors que le tribunal d\u00e9lib\u00e9rait sur la validit\u00e9 du renouvellement automatique d&#039;un bail, les cons\u00e9quences du non-respect des directives l\u00e9gales sont devenues \u00e9videntes.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Tribunal provincial de Phuket : M. Chaiyawat Boonruangsak<\/li>\n\n\n\n<li>Cour d&#039;appel de la r\u00e9gion 8\u00a0: M. Suttipong Watcharin<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Source : Bureau des juges adjoints de la Cour supr\u00eame<\/p>\n\n\n\n<p>En r\u00e9sum\u00e9, le renouvellement automatique d&#039;un bail doit \u00eatre abord\u00e9 avec diligence et une compr\u00e9hension approfondie de la loi.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"http:\/\/www.deka.supremecourt.or.th\/search\/index\/10\" rel=\"noopener\" target=\"_blank\">Base de donn\u00e9es de recherche de la Cour supr\u00eame de Tha\u00eflande<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Foire aux questions<\/h2>\n<div class=\"faq-item\"><h3>Les renouvellements automatiques de bail sont-ils applicables en Tha\u00eflande\u00a0?<\/h3><p>Une clause de renouvellement est une promesse contractuelle qui lie le propri\u00e9taire initial, mais elle ne lie pas automatiquement le nouveau propri\u00e9taire du bien.<\/p><\/div>\n<div class=\"faq-item\"><h3>Quelle est la dur\u00e9e maximale d&#039;enregistrement d&#039;un bail en Tha\u00eflande\u00a0?<\/h3><p>Les baux r\u00e9sidentiels et commerciaux peuvent \u00eatre enregistr\u00e9s au Bureau du cadastre pour une dur\u00e9e maximale de 30 ans.<\/p><\/div>\n<div class=\"faq-item\"><h3>Les renouvellements de bail 30+30+30 offrent-ils r\u00e9ellement 90 ans\u00a0?<\/h3><p>Non. Seules les 30 premi\u00e8res ann\u00e9es sont enregistrables. Les renouvellements ult\u00e9rieurs ne sont que des promesses et ne constituent pas une garantie \u00e0 l&#039;\u00e9gard des futurs propri\u00e9taires.<\/p><\/div>\n<div class=\"faq-item\"><h3>Comment puis-je s\u00e9curiser le renouvellement de mon bail\u00a0?<\/h3><p>Enregistrez le bail, utilisez des conditions de renouvellement clairement r\u00e9dig\u00e9es et envisagez de le combiner avec une structure d&#039;usufruit ou de soci\u00e9t\u00e9, apr\u00e8s avoir consult\u00e9 un avocat.<\/p><\/div>\n<div class=\"faq-item\"><h3>Que se passe-t-il avec le renouvellement de mon bail si le bien est vendu\u00a0?<\/h3><p>La dur\u00e9e du bail enregistr\u00e9 est transf\u00e9rable au nouveau propri\u00e9taire, mais une promesse de renouvellement non enregistr\u00e9e peut ne pas l&#039;\u00eatre, c&#039;est pourquoi l&#039;enregistrement est important.<\/p><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>D\u00e9couvrez les implications de l&#039;affaire n\u00b0 4655\/2566 de la Cour supr\u00eame de Tha\u00eflande, qui traite de l&#039;applicabilit\u00e9 des renouvellements automatiques de baux de 30 ans dans les contrats 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