{"id":1717,"date":"2025-03-04T10:13:00","date_gmt":"2025-03-04T03:13:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/automatic-renewal-of-a-lease-in-thailand\/"},"modified":"2026-10-17T19:48:37","modified_gmt":"2026-10-17T12:48:37","slug":"automatic-renewal-of-a-lease-in-thailand","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/automatic-renewal-of-a-lease-in-thailand\/","title":{"rendered":"Renouvellement automatique d'un bail en Tha\u00eflande : la d\u00e9cision sur le renouvellement du bail de 30 ans et ce qui se passe apr\u00e8s"},"content":{"rendered":"<p class=\"tlo-review-line wp-block-paragraph\">R\u00e9vis\u00e9 par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats tha\u00eflandais agr\u00e9\u00e9 exer\u00e7ant en Tha\u00eflande depuis 2006. Avocate tha\u00eflandaise responsable\u00a0: Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau tha\u00eflandais 3149\/2556.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Derni\u00e8re r\u00e9vision : 19 septembre 2026.<\/strong> Le droit expos\u00e9 sur cette page a \u00e9t\u00e9 v\u00e9rifi\u00e9 en tha\u00ef par rapport au <strong>Code civil et commercial<\/strong> (articles 172, 173, 193\/30, 411, 419, 538, 540, 566, 569, 570, 1410 \u00e0 1412, 1417 et 1418) et par rapport au texte int\u00e9gral des arr\u00eats de la Cour supr\u00eame <strong>4655\/2566, 6763\/2541, 5277\/2540, 545\/2532 et 8760\/2556<\/strong>. <strong>Non v\u00e9rifi\u00e9 ici :<\/strong> la mani\u00e8re dont les juridictions inf\u00e9rieures ont appliqu\u00e9 la d\u00e9cision 4655\/2566 depuis lors, et la pratique du march\u00e9 chez les promoteurs, deux points qui reposent sur des comptes rendus de cabinets d\u2019avocats. Nouvelle v\u00e9rification le 5 octobre 2026\u00a0: arr\u00eats de la Cour supr\u00eame 1213\/2517 et 4872\/2539 lus en tha\u00ef\u00a0; la phrase sur le d\u00e9c\u00e8s d\u2019un bailleur n\u2019affirme plus qu\u2019une promesse de renouvellement \u00e9choue g\u00e9n\u00e9ralement face aux h\u00e9ritiers, puisque l\u2019issue d\u00e9pend de la question de savoir si le locataire avait connaissance du d\u00e9c\u00e8s avant d\u2019accepter. Rien d\u2019autre n\u2019a \u00e9t\u00e9 rev\u00e9rifi\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>Table des mati\u00e8res<\/h2><nav><ul><li class=\"\"><a href=\"#what-the-supreme-court-decided-in-case-4655-2566\">Qu\u2019a d\u00e9cid\u00e9 la Cour supr\u00eame dans l\u2019affaire 4655\/2566<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#is-the-first-30-years-of-my-lease-still-valid\">Les 30 premi\u00e8res ann\u00e9es de mon bail sont-elles toujours valables ?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#can-i-recover-money-i-pre-paid-for-years-31-to-90\">Puis-je r\u00e9cup\u00e9rer les sommes que j'ai pay\u00e9es d'avance pour les ann\u00e9es 31 \u00e0 90\u00a0?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#when-can-a-renewal-promise-still-be-enforced\">Quand une promesse de renouvellement peut-elle encore \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9e\u00a0?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#what-are-courts-doing-with-30-30-30-leases-in-2026\">Que font les tribunaux des baux 30+30+30 en 2026\u00a0?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#what-still-works-instead\">Ce qui fonctionne encore \u00e0 la place<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#supreme-court-judgment-no-4655-2566-full-summary\">Arr\u00eat de la Cour supr\u00eame n\u00b0 4655\/2566 : r\u00e9sum\u00e9 complet<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/supreme-court-dika\/\">Cour supr\u00eame<\/a> l\u2019affaire n\u00b0 4655\/2566, le tribunal a annul\u00e9 le <strong>montage de renouvellement de bail de 30 ans en Tha\u00eflande<\/strong> Une structure connue sous le nom de 30+30+30 : un bail de 30 ans enregistr\u00e9 assorti de promesses pr\u00e9alables d\u2019acquittement anticip\u00e9 de deux p\u00e9riodes de 30 ans suppl\u00e9mentaires. Le tribunal a estim\u00e9 que les clauses de renouvellement contournaient l\u2019article 540 du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/thai-civil-and-commercial-code\/\">Code civil et commercial<\/a> et \u00e9taient nulles. Le bail a pris fin \u00e0 la 30e ann\u00e9e, et le locataire rest\u00e9 dans les lieux est devenu un occupant sans droit tenu de payer des <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/damages\/\">dommages-int\u00e9r\u00eats<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La plupart des commentaires s\u2019arr\u00eatent l\u00e0. Cette page va plus loin, car \u201c le renouvellement est nul \u201d est le d\u00e9but du probl\u00e8me, et non sa fin. Si vous \u00eates titulaire de l\u2019un de ces baux, trois questions d\u00e9cident de sommes bien r\u00e9elles\u00a0: si vos 30 premi\u00e8res ann\u00e9es sont s\u00fbres, si l\u2019argent pay\u00e9 d\u2019avance pour les ann\u00e9es 31 \u00e0 90 vous sera restitu\u00e9, et quelle structure vous assure encore une s\u00e9curit\u00e9 au-del\u00e0 d\u2019une seule dur\u00e9e enregistr\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/no-automatic-30-years-renewal.jpg\" alt=\"La renouvellement automatique d\u2019un bail en Tha\u00eflande a \u00e9t\u00e9 annul\u00e9 par l\u2019arr\u00eat de la Cour supr\u00eame 4655\/2566\"\/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"what-the-supreme-court-decided-in-case-4655-2566\">Qu\u2019a d\u00e9cid\u00e9 la Cour supr\u00eame dans l\u2019affaire 4655\/2566<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les parties ont sign\u00e9 en 1990 un bail enregistr\u00e9 de 30 ans portant sur un terrain et une maison \u00e0 Phuket, l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du loyer de 30 ans, soit 1\u00a0500\u00a0000 bahts, \u00e9tant pay\u00e9e d\u2019avance. Le m\u00eame jour, un document distinct promettait deux autres p\u00e9riodes de 30 ans et constatait un paiement anticip\u00e9 de 600\u00a0000 bahts pour chacune d\u2019elles. Le tribunal a constat\u00e9 que la bailleresse avait re\u00e7u 2\u00a0700\u00a0000 bahts au total. \u00c0 l\u2019expiration du bail en mai 2020, le locataire a refus\u00e9 de partir, invoquant la promesse de renouvellement. La propri\u00e9taire a assign\u00e9 en expulsion.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Cour supr\u00eame a conclu que le fait de convenir des trois p\u00e9riodes en une seule fois, avec tout l\u2019argent vers\u00e9 d\u2019avance et sans nouveau loyer ni nouvelles conditions pour des p\u00e9riodes commen\u00e7ant 30 et 60 ans plus tard, t\u00e9moignait d\u2019une intention claire des deux parties de contourner le plafond de 30 ans pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 540. Les clauses de renouvellement \u00e9taient nulles. La Cour a rejet\u00e9 l\u2019argument selon lequel la promesse survivait en tant que simple droit personnel entre les parties, car cette interpr\u00e9tation viderait l\u2019article 540 de sa force imp\u00e9rative. Le bail a pris fin le 22 mai 2020, et le maintien du locataire dans les lieux constituait un <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/tort\/\">acte illicite<\/a>, et le tribunal a ordonn\u00e9 l\u2019expulsion, la d\u00e9molition des b\u00e2timents du locataire et des dommages-int\u00e9r\u00eats de 30 000 bahts par mois. Notre r\u00e9sum\u00e9 complet en anglais de la d\u00e9cision, avec l\u2019historique proc\u00e9dural et les juges nomm\u00e9s, est disponible sur notre page consacr\u00e9e \u00e0 la <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/4655-2566-lease-term-limit\/\">Arr\u00eat de la Cour supr\u00eame n\u00b0\u00a04655\/2566<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019article 540 lui-m\u00eame est bref. Un bail portant sur un bien immobilier ne peut exc\u00e9der 30 ans\u00a0; une dur\u00e9e plus longue est r\u00e9duite \u00e0 30 ans. Le m\u00eame article permet le renouvellement \u00e0 l\u2019expiration, mais chaque renouvellement est limit\u00e9 \u00e0 30 ans \u00e0 compter de sa propre date. Le raisonnement de la Cour est qu\u2019un renouvellement doit \u00eatre une v\u00e9ritable d\u00e9cision prise au moment du renouvellement, et non une fiction sign\u00e9e et pay\u00e9e des d\u00e9cennies \u00e0 l\u2019avance.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le seul renouvellement que le Code rend automatique est tout autre chose. En vertu de l\u2019article 570, si le locataire reste dans les lieux apr\u00e8s la dur\u00e9e convenue et que le bailleur, le sachant, ne s\u2019y oppose pas, les parties sont r\u00e9put\u00e9es avoir conclu un nouveau bail \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e. Cela ne procure gu\u00e8re de s\u00e9curit\u00e9\u00a0: l\u2019une ou l\u2019autre des parties peut mettre fin \u00e0 un bail \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e \u00e0 la fin de toute p\u00e9riode de loyer moyennant un pr\u00e9avis d\u2019une p\u00e9riode, et un pr\u00e9avis de plus de deux mois n\u2019est jamais exig\u00e9 (article 566). Dans l\u2019affaire 4655\/2566, le bailleur a donn\u00e9 cong\u00e9 \u00e0 l\u2019expiration du bail, de sorte qu\u2019aucun renouvellement de ce type n\u2019est intervenu.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"is-the-first-30-years-of-my-lease-still-valid\">Les 30 premi\u00e8res ann\u00e9es de mon bail sont-elles toujours valables ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Oui, s\u2019il a \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9, et voici la raison juridique que personne n\u2019explique. L\u2019article 173 du Code civil et commercial pr\u00e9voit que lorsqu\u2019une partie d\u2019un acte juridique est nulle, l\u2019acte entier est nul, \u00e0 moins que les circonstances ne permettent de supposer que les parties entendaient que la partie valide subsiste seule. Un bail de 30 ans enregistr\u00e9 est exactement le march\u00e9 que permet l\u2019article 540. Dans l\u2019affaire 4655\/2566, la premi\u00e8re p\u00e9riode avait couru jusqu\u2019\u00e0 son terme et personne ne l\u2019a contest\u00e9e\u00a0; le litige ne portait que sur les renouvellements. La structure de la d\u00e9cision suit la logique de la divisibilit\u00e9\u00a0: les clauses de renouvellement nulles sont tomb\u00e9es, et la dur\u00e9e enregistr\u00e9e a produit ses effets normaux jusqu\u2019\u00e0 sa propre date d\u2019expiration.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Deux autres articles assurent la protection pendant ces 30 ans. L\u2019article 538 ne rend un bail de plus de trois ans ex\u00e9cutoire au-del\u00e0 de la troisi\u00e8me ann\u00e9e que s\u2019il est fait par \u00e9crit et enregistr\u00e9 aupr\u00e8s du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/land-office\/\">bureau foncier<\/a>, c\u2019est pourquoi l\u2019enregistrement n\u2019est pas une formalit\u00e9 mais le droit lui-m\u00eame. L\u2019article 569 pr\u00e9voit que le transfert du bien n\u2019\u00e9teint pas un bail enregistr\u00e9 : l\u2019acheteur du terrain l\u2019acquiert grev\u00e9 de votre bail. Ce dont l\u2019acheteur n\u2019h\u00e9rite pas, c\u2019est la promesse personnelle du vendeur de renouveler le bail. La Cour supr\u00eame a confirm\u00e9 cette limite dans la <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/6763-2541-renewal-promise-does-not-bind-new-owner\/\">D\u00e9cision 6763\/2541<\/a>: une promesse de renouvellement ne lie pas le nouveau propri\u00e9taire du terrain. Si votre bailleur vend, les ann\u00e9es enregistr\u00e9es subsistent et la promesse de renouvellement ne lie pas l\u2019acqu\u00e9reur. Si votre bailleur d\u00e9c\u00e8de, les ann\u00e9es enregistr\u00e9es subsistent \u00e9galement, mais la question de savoir si une promesse de renouvellement que vous n\u2019aviez pas encore accept\u00e9e lie les h\u00e9ritiers d\u00e9pend de la question de savoir si vous aviez connaissance du d\u00e9c\u00e8s lorsque vous l\u2019avez accept\u00e9e (articles 169 et 360)\u00a0: dans la d\u00e9cision 1213\/2517, le locataire en avait connaissance et les h\u00e9ritiers n\u2019\u00e9taient pas li\u00e9s\u00a0; dans la d\u00e9cision 4872\/2539, le locataire n\u2019en avait pas connaissance et la promesse liait la personne qui avait recueilli le bien.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/thailand-30-year-lease-renewal-diagram.png\" alt=\"Tha\u00eflande : renouvellement du bail de 30 ans suite \u00e0 l\u2019affaire 4655\/2566 : la premi\u00e8re p\u00e9riode d\u2019enregistrement subsiste, les clauses de renouvellement sont nulles, les sommes pr\u00e9lev\u00e9es par anticipation suivent la voie de l\u2019enrichissement indu\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Les trois questions apr\u00e8s l\u2019affaire 4655\/2566\u00a0: la premi\u00e8re p\u00e9riode enregistr\u00e9e (article 173), les renouvellements nuls (article 540) et les sommes pay\u00e9es d\u2019avance (article 172 renvoyant aux articles 406 et suivants, avec le d\u00e9lai de l\u2019article 419 et le risque de l\u2019article 411).<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"can-i-recover-money-i-pre-paid-for-years-31-to-90\">Puis-je r\u00e9cup\u00e9rer les sommes que j'ai pay\u00e9es d'avance pour les ann\u00e9es 31 \u00e0 90\u00a0?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019est la question que les commentaires de 2026 passent sous silence, et la r\u00e9ponse honn\u00eate est que le Code vous offre une voie, sem\u00e9e de deux \u00e9cueils s\u00e9rieux.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La voie\u00a0: l\u2019article 172, alin\u00e9a 2, pr\u00e9voit que la restitution de ce qui a \u00e9t\u00e9 remis en vertu d\u2019un acte nul est r\u00e9gie par les dispositions relatives \u00e0 l\u2019enrichissement sans cause, articles 406 et suivants. L\u2019argent vers\u00e9 pour des p\u00e9riodes de renouvellement qui n\u2019ont jamais exist\u00e9 l\u00e9galement est de l\u2019argent vers\u00e9 sans fondement juridique. Dans l\u2019affaire 4655\/2566 elle-m\u00eame, le locataire avait vers\u00e9 1\u00a0200\u00a0000 bahts pour les deux p\u00e9riodes nulles\u00a0; la Cour supr\u00eame a statu\u00e9 sur l\u2019expulsion et sur la demande reconventionnelle en renouvellement, et le jugement tel que rapport\u00e9 n\u2019ordonne pas la restitution de cet argent, car cette demande ne lui \u00e9tait pas soumise. Cet argent a n\u00e9anmoins pes\u00e9\u00a0: en fixant les dommages-int\u00e9r\u00eats dus par le locataire pour son maintien dans les lieux, la Cour supr\u00eame a tenu compte du loyer qu\u2019il avait d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9 et a r\u00e9duit l\u2019indemnit\u00e9 fix\u00e9e par la Cour d\u2019appel de 50\u00a0000 bahts par mois \u00e0 30\u00a0000.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le premier risque est le temps. L\u2019article 419 prescrit l\u2019action en enrichissement sans cause un an apr\u00e8s que la partie l\u00e9s\u00e9e a eu connaissance de son droit \u00e0 restitution, et en tout \u00e9tat de cause dix ans apr\u00e8s la naissance de ce droit. Quand ce d\u00e9lai d\u2019un an commence-t-il \u00e0 courir pour un paiement anticip\u00e9 de renouvellement nul\u00a0: \u00e0 la signature, lorsque vous avez appris l\u2019existence de la d\u00e9cision, ou lorsque le bailleur refuse de renouveler \u00e0 la 30e ann\u00e9e\u00a0? Aucune d\u00e9cision publi\u00e9e de la Cour supr\u00eame que nous ayons trouv\u00e9e ne tranche cette question dans cette situation. Un preneur prudent consid\u00e8re que le d\u00e9lai court peut-\u00eatre d\u00e9j\u00e0, car attendre l\u2019ann\u00e9e 31 pour agir pourrait \u00eatre trop tard de plusieurs d\u00e9cennies.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce risque a un second volet, qui joue en sens inverse. L\u2019article 419 ne s\u2019applique que si la demande est d\u2019abord qualifi\u00e9e d\u2019enrichissement sans cause. Dans l\u2019arr\u00eat 545\/2532, la Cour supr\u00eame a jug\u00e9 en termes expr\u00e8s que l\u2019argent qui doit \u00eatre restitu\u00e9 parce qu\u2019un contrat a \u00e9t\u00e9 r\u00e9sili\u00e9 n\u2019est pas un enrichissement sans cause, et que la prescription de l\u2019article 419 ne peut pas lui \u00eatre appliqu\u00e9e. Dans l\u2019arr\u00eat 8760\/2556, elle a jug\u00e9 que lorsqu\u2019un paiement n\u2019est pas un enrichissement sans cause et qu\u2019aucune disposition sur la prescription ne r\u00e9git sp\u00e9cifiquement le cas, c\u2019est le d\u00e9lai ordinaire de dix ans de l\u2019article 193\/30 qui s\u2019applique. Ainsi, le d\u00e9lai d\u2019un an est le pire des cas plut\u00f4t que le seul cas\u00a0: selon une autre qualification du m\u00eame paiement, le d\u00e9lai est de dix ans. C\u2019est une raison de consulter t\u00f4t, et non une raison de penser que la demande est d\u00e9j\u00e0 \u00e9teinte.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le deuxi\u00e8me risque est l\u2019article 411\u00a0: une personne qui accomplit une prestation dont le but est contraire \u00e0 une interdiction l\u00e9gale ou aux <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/good-morals\/\">bonnes m\u0153urs<\/a> ne peut pas demander la restitution. Un tribunal pourrait consid\u00e9rer que payer d\u2019avance pour contourner l\u2019article 540 constitue pr\u00e9cis\u00e9ment une telle prestation. Il pourrait \u00e9galement consid\u00e9rer l\u2019inverse, \u00e0 savoir qu\u2019un acheteur ordinaire qui a sign\u00e9 ce que le promoteur lui a pr\u00e9sent\u00e9 ne poursuivait pas un but illicite au sens de l\u2019article 411. Nous n\u2019avons trouv\u00e9 aucune d\u00e9cision de la Cour supr\u00eame appliquant l\u2019article 411 aux paiements anticip\u00e9s de renouvellement\u00a0; personne ne peut donc honn\u00eatement vous promettre le remboursement, et personne ne devrait non plus vous dire que l\u2019argent est perdu. Ce que vous pouvez faire, c\u2019est agir t\u00f4t, conserver la preuve de ce que vous avez pay\u00e9 et pourquoi, et obtenir un conseil sur votre contrat pr\u00e9cis. C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 ce type de situation que notre <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/book-consultation\/\">service de consultation<\/a> est destin\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"when-can-a-renewal-promise-still-be-enforced\">Quand une promesse de renouvellement peut-elle encore \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9e\u00a0?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La d\u00e9cision ne prive pas de toute valeur chaque montage de bail de longue dur\u00e9e, et une doctrine joue en sens inverse. Les tribunaux tha\u00eflandais reconnaissent depuis longtemps le contrat r\u00e9ciproque sp\u00e9cial, en tha\u00ef \u0e2a\u0e31\u0e0d\u0e0d\u0e32\u0e15\u0e48\u0e32\u0e07\u0e15\u0e2d\u0e1a\u0e41\u0e17\u0e19\u0e1e\u0e34\u0e40\u0e28\u0e29\u0e22\u0e34\u0e48\u0e07\u0e01\u0e27\u0e48\u0e32\u0e2a\u0e31\u0e0d\u0e0d\u0e32\u0e40\u0e0a\u0e48\u0e32\u0e18\u0e23\u0e23\u0e21\u0e14\u0e32, un contrat qui est plus qu\u2019un simple bail parce que le locataire a fourni au bailleur une contrepartie substantielle au-del\u00e0 du loyer, le plus souvent en construisant des b\u00e2timents qui deviennent la propri\u00e9t\u00e9 du bailleur. Lorsque cette doctrine s\u2019applique, les tribunaux ont fait ex\u00e9cuter des obligations que les r\u00e8gles ordinaires du bail ne permettraient pas, et l\u2019accord lie m\u00eame les h\u00e9ritiers, ce que ne fait pas une simple promesse de renouvellement. Nous expliquons la jurisprudence sur notre page consacr\u00e9e aux <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/reciprocal-agreement-under-thai-law\/\">accords r\u00e9ciproques en vertu de la l\u00e9gislation tha\u00eflandaise<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les limites comptent autant que la doctrine. Dans la <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions\/5277-2540-lease-renewal-discretionary\/\">D\u00e9cision 5277\/2540<\/a> le bail lui-m\u00eame r\u00e9servait au bailleur le droit de refuser le renouvellement, et la Cour supr\u00eame a jug\u00e9 que le renouvellement en vertu de cette clause exigeait un nouveau contrat effectivement conclu, et non un contrat n\u00e9 par le seul effet de la loi\u00a0; la d\u00e9cision 6763\/2541 a emp\u00each\u00e9 les promesses de renouvellement de lier les acqu\u00e9reurs du terrain. L\u2019affaire 4655\/2566 ajoute d\u00e9sormais la limite la plus nette\u00a0: lorsque l\u2019ensemble de l\u2019arrangement est un artifice visant \u00e0 d\u00e9passer 30 ans, le tribunal ne le sauvera sous aucune qualification. Le locataire dans cette affaire avait construit une maison et un b\u00e2timent de stationnement, et cela ne l\u2019a pas aid\u00e9. La question de savoir si un v\u00e9ritable accord d\u2019investissement en contrepartie de la dur\u00e9e, conclu sans l\u2019architecture de 90 ans pay\u00e9e d\u2019avance, fonde encore des obligations de renouvellement ex\u00e9cutoires est exactement le type de question qui exige qu\u2019un avocat lise vos documents, et non un article g\u00e9n\u00e9ral.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"what-are-courts-doing-with-30-30-30-leases-in-2026\">Que font les tribunaux des baux 30+30+30 en 2026\u00a0?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La d\u00e9cision porte le num\u00e9ro 4655\/2566, ce qui la situe en l\u2019an 2566 de l\u2019\u00e8re bouddhique, soit 2023, et elle s\u2019est diffus\u00e9e sur le march\u00e9 au cours de 2025 \u00e0 mesure que des cabinets la rapportaient. En 2026, les comptes rendus des cabinets d\u2019avocats d\u00e9crivent ce pr\u00e9c\u00e9dent comme largement diffus\u00e9 et appliqu\u00e9 par les juridictions inf\u00e9rieures dans de nouveaux litiges. Les promoteurs des march\u00e9s o\u00f9 le bail pr\u00e9domine ont retir\u00e9 de leurs documents types les cha\u00eenes de renouvellement convenues \u00e0 l\u2019avance, et les acheteurs ren\u00e9gocient. Nous avons mis \u00e0 jour cette page le 31 ao\u00fbt 2026 pour tenir compte du fait que la question que nous entendons n\u2019est plus \u201c mon bail de 90 ans est-il s\u00fbr\u00a0? \u201d mais \u201c que faire de celui que j\u2019ai d\u00e9j\u00e0 sign\u00e9\u00a0? \u201d. Si une juridiction inf\u00e9rieure a appliqu\u00e9 ou \u00e9cart\u00e9 la d\u00e9cision 4655\/2566 dans une affaire qui vous concerne, notre \u00e9quipe peut obtenir et lire la d\u00e9cision\u00a0; la pratique rapport\u00e9e des juridictions inf\u00e9rieures ne constitue pas en soi un pr\u00e9c\u00e9dent contraignant en Tha\u00eflande, et chaque affaire d\u00e9pend de ses propres documents.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"what-still-works-instead\">Ce qui fonctionne encore \u00e0 la place<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Trois structures offrent une v\u00e9ritable s\u00e9curit\u00e9 dans le respect de la loi, et nous les comparons en d\u00e9tail dans notre guide\u00a0: <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/usufruct-vs-lease-vs-superficies-thailand\/\">usufruit vs bail vs droit de superficie<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un <strong>bail enregistr\u00e9 de 30 ans<\/strong> reste l\u2019outil de r\u00e9f\u00e9rence. R\u00e9dig\u00e9 honn\u00eatement, il lie tout acqu\u00e9reur du terrain en vertu de l\u2019article 569 pendant toute sa dur\u00e9e, peut comporter une clause successorale et peut pr\u00e9voir un cadre de renouvellement qui cr\u00e9e une v\u00e9ritable n\u00e9gociation \u00e0 la 30e ann\u00e9e au lieu d\u2019une fiction nulle. M\u00e9fiez-vous de quiconque vend encore 60 ou 90 ann\u00e9es garanties\u00a0; notre <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/90-year-lease-in-thailand-myth-vs-reality\/\">page sur le mythe du bail de 90 ans<\/a> explique pourquoi ces chiffres n'ont jamais \u00e9t\u00e9 r\u00e9els.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un <strong><a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/superficies-right\/\">droit de superficie<\/a><\/strong> en vertu de l\u2019article 1410 vous conf\u00e8re la propri\u00e9t\u00e9 des b\u00e2timents sur un terrain dont vous ne pouvez pas \u00eatre propri\u00e9taire. Certains guides publi\u00e9s indiquent que la superficie est plafonn\u00e9e \u00e0 30 ans ; c\u2019est incomplet. L\u2019article 1412 permet d\u2019accorder une superficie pour une p\u00e9riode d\u00e9termin\u00e9e (plafonn\u00e9e \u00e0 30 ans par l\u2019article 1403, alin\u00e9a 3), ou pour la dur\u00e9e de vie du propri\u00e9taire foncier ou du <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/superficiary\/\">superficiaire<\/a>, et, sauf disposition contraire de l\u2019acte constitutif, il est cessible et transmissible par succession (article 1411). C\u2019est l\u2019option viag\u00e8re qui le rend puissant apr\u00e8s cette d\u00e9cision. Voir notre <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/superficies-in-thailand\/\">guide du droit de superficie<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un <strong>usufruit<\/strong> r\u00e9gi par l\u2019article 1417 conf\u00e8re la possession, l\u2019usage et la jouissance du bien, et peut \u00eatre enregistr\u00e9 pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e ou pour la vie de l\u2019usufruitier. Il ne vous rend pas propri\u00e9taire des b\u00e2timents, point sur lequel certains commentaires se trompent dans l\u2019autre sens\u00a0; la propri\u00e9t\u00e9 de constructions sur le terrain d\u2019autrui rel\u00e8ve du droit de superficie. Notre <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/usufruct-agreement-in-thailand\/\">page sur l\u2019usufruit<\/a> couvre les d\u00e9tails, et la combinaison d\u2019un bail et d\u2019un droit r\u00e9el enregistr\u00e9 est souvent la solution pratique.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant de signer quoi que ce soit, passez le bail au crible de notre outil gratuit, le <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-lease-scanner\/\">scanner de bail tha\u00eflandais<\/a>. Il v\u00e9rifie les cinq clauses qui posent le plus souvent probl\u00e8me, y compris pr\u00e9cis\u00e9ment la formulation de renouvellement que cette d\u00e9cision a condamn\u00e9e. Le texte int\u00e9gral des articles du Code cit\u00e9s sur cette page figure dans notre <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/thai-civil-code\/\">biblioth\u00e8que du Code civil et commercial<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"supreme-court-judgment-no-4655-2566-full-summary\">Arr\u00eat de la Cour supr\u00eame n\u00b0 4655\/2566 : r\u00e9sum\u00e9 complet<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Voici notre r\u00e9sum\u00e9 et notre traduction de la d\u00e9cision en anglais. Ils sont fournis \u00e0 titre informatif uniquement.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Parties\u00a0:<\/strong> Mme S., demanderesse ; M. R., d\u00e9fendeur. <strong>Disposition :<\/strong> Code civil et commercial, article 540.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Faits.<\/strong> La demanderesse est propri\u00e9taire de terrains faisant l\u2019objet des certificats d\u2019utilisation (N.S.3 Kor.) n\u00b0 1691 et 1692 et d\u2019une maison initialement num\u00e9rot\u00e9e 75\/25, puis 159\/3. Le 10 mai 1990, les parties ont sign\u00e9 un bail de 30 ans portant sur les terrains et la maison pour un loyer total de 1\u00a0500\u00a0000 bahts, enregistr\u00e9 le 21 mai 1990 et prenant effet le 22 mai 1990. Le d\u00e9fendeur a construit un b\u00e2timent de stationnement et la maison n\u00b0 159\/8 sur le terrain. La clause 3 du bail promettait deux p\u00e9riodes suppl\u00e9mentaires de 30 ans si le d\u00e9fendeur souhaitait poursuivre, et un document distinct du m\u00eame jour constatait un paiement anticip\u00e9 de 600\u00a0000 bahts pour chacune de ces p\u00e9riodes, portant le total re\u00e7u \u00e0 2\u00a0700\u00a0000 bahts. Apr\u00e8s l\u2019expiration du bail le 22 mai 2020, la demanderesse a exig\u00e9 que le d\u00e9fendeur quitte les lieux et d\u00e9molisse ses constructions. Il a refus\u00e9, se pr\u00e9valant de 60 ann\u00e9es suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Raisonnement.<\/strong> Le tribunal a conclu que la signature simultan\u00e9e de la dur\u00e9e initiale et des deux renouvellements, avec un paiement int\u00e9gral d\u2019avance et sans nouveau loyer ni nouvelles conditions pour des p\u00e9riodes commen\u00e7ant 30 et 60 ans plus tard, d\u00e9montrait l\u2019intention des deux parties de contourner l\u2019article 540. Les clauses de renouvellement \u00e9taient nulles car leur objet violait cette disposition. Le tribunal a rejet\u00e9 l\u2019argument du droit personnel\u00a0: faire ex\u00e9cuter la promesse entre les parties priverait l\u2019article 540 de son caract\u00e8re imp\u00e9ratif. Le bail a donc pris fin le 22 mai 2020, et le maintien du d\u00e9fendeur dans les lieux apr\u00e8s mise en demeure constituait un acte illicite.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>R\u00e9sultat.<\/strong> La Cour supr\u00eame a confirm\u00e9 l\u2019arr\u00eat de la <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/court-of-appeal\/\">Cour d&#039;appel<\/a> R\u00e9gion 8 sur l\u2019expulsion, la d\u00e9molition et le rejet de la demande reconventionnelle, et a r\u00e9duit les dommages-int\u00e9r\u00eats de 50 000 \u00e0 30 000 bahts par mois, \u00e0 compter du lendemain du d\u00e9p\u00f4t de l\u2019action le 12 juin 2020 jusqu\u2019\u00e0 la lib\u00e9ration des lieux par le d\u00e9fendeur. Le <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/glossary\/court-of-first-instance\/\">Tribunal de premi\u00e8re instance<\/a>, qui avait ordonn\u00e9 au demandeur d\u2019enregistrer un renouvellement, a \u00e9t\u00e9 infirm\u00e9 en appel. Juges : Thira Benjaratsamiroj, Narong Prachumart, Wayuree Wattanaworalak. Source : Bureau des juges adjoints de la Cour supr\u00eame. D\u2019autres d\u00e9cisions en mati\u00e8re de bail sont r\u00e9unies sur notre <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/supreme-court-decisions-about-lease-in-thailand\/\">page des d\u00e9cisions de la Cour supr\u00eame en mati\u00e8re de bail<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"frequently-asked-questions\">Foire aux questions<\/h2>\n\n\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list\">\n<div id=\"faq-question-1788700000000\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Les renouvellements automatiques de bail sont-ils ex\u00e9cutoires en Tha\u00eflande\u00a0?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Non, pas lorsqu\u2019elles sont convenues \u00e0 l\u2019avance dans le cadre d\u2019un montage visant \u00e0 d\u00e9passer 30 ans. Dans l\u2019affaire 4655\/2566, la Cour a jug\u00e9 de telles clauses nulles en vertu de l\u2019article 540. Un renouvellement n\u00e9goci\u00e9 et enregistr\u00e9 \u00e0 l\u2019expiration reste l\u00e9gal, et une v\u00e9ritable clause de renouvellement peut encore lier le bailleur initial \u00e0 titre de promesse, mais pas un acqu\u00e9reur du terrain.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1788700000001\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Les renouvellements de bail 30+30+30 offrent-ils r\u00e9ellement 90 ans\u00a0?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Non. Seules les 30 premi\u00e8res ann\u00e9es sont enregistrables et s\u00fbres. La Cour supr\u00eame a d\u00e9sormais jug\u00e9 que les cha\u00eenes de renouvellement convenues et pay\u00e9es \u00e0 l\u2019avance sont nulles, de sorte que les 60 ann\u00e9es suivantes n\u2019ont jamais exist\u00e9 l\u00e9galement.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1788700000002\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Puis-je r\u00e9cup\u00e9rer l'argent que j'ai pay\u00e9 d'avance pour des ann\u00e9es de renouvellement nulles\u00a0?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Peut-\u00eatre. L\u2019article 172 soumet la restitution des paiements effectu\u00e9s en vertu d\u2019un acte nul aux r\u00e8gles de l\u2019enrichissement sans cause, mais l\u2019article 419 impose un d\u00e9lai d\u2019un an \u00e0 compter de la connaissance de la cr\u00e9ance, et l\u2019article 411 peut faire obstacle \u00e0 la restitution lorsque le paiement poursuivait un but illicite. Le d\u00e9lai d\u2019un an n\u2019est pas automatique\u00a0: la d\u00e9cision 545\/2532 juge que les sommes \u00e0 restituer en raison de la r\u00e9siliation d\u2019un contrat ne constituent pas du tout un enrichissement sans cause, et la d\u00e9cision 8760\/2556 applique le d\u00e9lai ordinaire de dix ans de l\u2019article 193\/30 lorsqu\u2019aucune disposition sur la prescription ne r\u00e9git sp\u00e9cifiquement le cas. Aucune d\u00e9cision de la Cour supr\u00eame ne tranche l\u2019un ou l\u2019autre point pour les paiements anticip\u00e9s de renouvellement en particulier\u00a0; consultez donc t\u00f4t plut\u00f4t que d\u2019attendre la 30e ann\u00e9e.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1788700000003\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Quelle est la dur\u00e9e maximale d&#039;enregistrement d&#039;un bail en Tha\u00eflande\u00a0?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Trente ans au maximum pour les baux d\u2019habitation et commerciaux, enregistr\u00e9s aupr\u00e8s du bureau foncier en vertu de l\u2019article 540. Une dur\u00e9e convenue plus longue est automatiquement r\u00e9duite \u00e0 30 ans.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1788700000004\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Comment puis-je s\u00e9curiser le renouvellement de mon bail\u00a0?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>Enregistrez le bail, faites du renouvellement un cadre honn\u00eate pour une n\u00e9gociation future plut\u00f4t qu\u2019une garantie pay\u00e9e d\u2019avance, et envisagez d\u2019ajouter un droit r\u00e9el enregistr\u00e9, tel qu\u2019un droit de superficie ou un usufruit. Demandez un conseil juridique sur cette combinaison.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1788700000005\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">Qu\u2019advient-il de mon bail si le bien est vendu\u00a0?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>La dur\u00e9e enregistr\u00e9e lie le nouveau propri\u00e9taire en vertu de l\u2019article 569. Une promesse de renouvellement non enregistr\u00e9e ne le lie g\u00e9n\u00e9ralement pas, comme le confirme la d\u00e9cision 6763\/2541\u00a0; c\u2019est pourquoi l\u2019enregistrement et la structure comptent davantage que les promesses.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Renouvellement automatique d\u2019un bail en Tha\u00eflande : l\u2019arr\u00eat relatif au renouvellement du bail de 30 ans et ce qui se passe apr\u00e8s cela | R\u00e9vis\u00e9 par ThaiLawOnline, un cabinet juridique tha\u00eflandais agr\u00e9\u00e9 exer\u00e7ant en Tha\u00eflande depuis 2006. Avocat tha\u00eflandais enregistr\u00e9 : Wichuda Atthamethakon, LL.M., Licence du Barreau tha\u00eflandais 3149\/2556. Dans l\u2019affaire n\u00b0 4655\/<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":593,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"pmpro_default_level":"","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":"","rank_math_focus_keyword":"automatic renewal of a lease in thailand","rank_math_title":"Automatic Lease Renewal in Thailand: Supreme Court 4655\/2566","rank_math_description":"Supreme Court decision 4655\/2566 struck down automatic renewal past the 30-year limit. 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