{"id":5223,"date":"2026-08-28T17:58:04","date_gmt":"2026-08-28T10:58:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/?p=5223"},"modified":"2026-10-21T17:13:07","modified_gmt":"2026-10-21T10:13:07","slug":"the-foreign-quota-is-full-condo-thailand","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/the-foreign-quota-is-full-condo-thailand\/","title":{"rendered":"Le quota d'\u00e9trangers est atteint : vos cinq options juridiques, class\u00e9es par risque"},"content":{"rendered":"

Vous avez r\u00e9gl\u00e9 la r\u00e9servation. Vous avez choisi l\u2019appartement. Puis le bureau de vente a appel\u00e9 : quota d'\u00e9trangers<\/a> Il est complet. Cette page concerne ce moment pr\u00e9cis. Elle expose les cinq options juridiques dont un acheteur \u00e9tranger peut disposer en Tha\u00eflande lorsque la quota de 49% \u00e9trangers pour un condo est \u00e9puis\u00e9. Elles sont class\u00e9es de la plus faible \u00e0 la plus \u00e9lev\u00e9e, avec la r\u00e9glementation qui les encadre.<\/p>\n\n\n\n

R\u00e9ponse courte.<\/strong> Lorsque la quota \u00e9trang\u00e8re est pleine, bureau foncier<\/a> ne pas enregistrer l'appareil au nom de votre famille (Loi sur les copropri\u00e9t\u00e9s<\/a> 2522 e. \u00e9., Section 19 quater). Vous avez cinq options. (1) Renoncer et r\u00e9cup\u00e9rer votre frais de r\u00e9servation. (2) Demander un logement ou un immeuble qui dispose encore de quotas. (3) Signer un bail de 30 ans. (4) Acheter un logement au nom de votre conjoint tha\u00eflandais. (5) Acheter aupr\u00e8s d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 tha\u00eflandaise majoritairement d\u00e9tenue par des Tha\u00eflandais. Les options 1 et 2 pr\u00e9sentent un faible risque. L\u2019option 3 est moyenne. Les options 4 et 5 comportent un risque juridique et financier r\u00e9el. Rien d\u2019autre propos\u00e9 (copropri\u00e9t\u00e9 avec un Tha\u00eflandais, bail \u201c 30+30+30 \u201d, promesse de 75% quotas) ne fonctionne r\u00e9ellement.<\/p>\n\n\n\n

Nous avons g\u00e9r\u00e9 cet appel \u00e0 de nombreuses reprises en conseillant des clients \u00e9trangers en Tha\u00eflande depuis 2006. L'acheteur en est g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 quelques jours d'une transaction et subit la pression de \u201c signer simplement la version du bail \u201d. Ne le faites pas. Lisez ceci d'abord. Cela prend dix minutes et cela peut vous \u00e9viter de payer pour un bien dont vous ne serez jamais l\u00e9galement propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n

Derni\u00e8re mise \u00e0 jour : 26 septembre 2026. Les articles 19 \u00e0 19 septem et 67 de la Loi sur les condominiums ont \u00e9t\u00e9 lus dans la version tha\u00eflandaise du document consolid\u00e9 du D\u00e9partement des Terres, et les articles 1 \u00e0 5 de l\u2019avis de r\u00e9servation de condominiums de 2024 du Comit\u00e9 des contrats dans sa version tha\u00eflandaise. Les d\u00e9lais de remboursement de 15 jours et de 45 jours sont issus du formulaire type annex\u00e9 \u00e0 l\u2019avis, que nous n\u2019avons pas relu dans cette revue. Les rapports d\u2019ex\u00e9cution, la pratique du march\u00e9 et les co\u00fbts indicatifs sont des donn\u00e9es d\u2019exp\u00e9rience pratique, et non des dispositions l\u00e9gales.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Pourquoi le quota d'\u00e9trangers est atteint et ce que cela signifie pour votre transaction<\/h2>\n\n\n\n

La r\u00e8gle 49% en un paragraphe<\/h3>\n\n\n\n

L'article 19 bis de la loi sur la copropri\u00e9t\u00e9 B.E. 2522 plafonne la part de propri\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re \u00e0 49% de la surface totale au sol de l'ensemble des logements d'un immeuble. Il ne s'agit pas de 49% des logements, mais bien de la surface au sol. Un immeuble comprenant 100 logements identiques peut compter 49 logements d\u00e9tenus par des \u00e9trangers. Un immeuble dans lequel des \u00e9trangers auraient achet\u00e9 tous les grands attiques pourrait atteindre le plafond avec seulement 35 logements.<\/p>\n\n\n\n

La limite de quota est v\u00e9rifi\u00e9e \u00e0 chaque transfert. L\u2019article 19 ter exige que l\u2019acheteur \u00e9tranger pr\u00e9sente la preuve de sa qualit\u00e9 admissible (g\u00e9n\u00e9ralement un certificat d\u2019enregistrement). formulaire de transaction de change<\/a> pour les fonds venus en Tha\u00eflande). L\u2019article 19 quater oblige alors l\u2019agent de l\u2019office foncier \u00e0 v\u00e9rifier le ratio \u00e9tranger. Si votre propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9passe 49%, l\u2019agent refuse de l\u2019enregistrer. Il n\u2019y a ni latitude ni recours contre la bonne volont\u00e9 du promoteur.<\/p>\n\n\n\n

Fondement juridique :<\/strong> Loi sur les condominiums B.E. 2522 (telle que modifi\u00e9e par la loi n\u00b0 4, B.E. 2551), articles 19, 19 bis, 19 ter et 19 quater. L'article 19(5) est le motif sur lequel la plupart des acheteurs \u00e9trangers s'appuient : un \u00e9tranger qui apporte des devises \u00e9trang\u00e8res dans le Royaume pour payer l'unit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Comment les acheteurs se retrouvent ici<\/h3>\n\n\n\n

Trois sch\u00e9mas couvrent presque tous les cas que nous voyons.<\/p>\n\n\n\n

Le premier est le nouveau projet populaire. Le promoteur vend rapidement le quota \u00e9tranger, et les derni\u00e8res unit\u00e9s \u00e9trang\u00e8res partent avant que l'\u00e9quipe commerciale ne mette \u00e0 jour son tableur. Vous avez r\u00e9serv\u00e9 une unit\u00e9 qui \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 partie.<\/p>\n\n\n\n

Le deuxi\u00e8me est la revente, o\u00f9 personne n'a v\u00e9rifi\u00e9. Le vendeur est Tha\u00eflandais et l'agent a suppos\u00e9 que l'unit\u00e9 \u00e9tait \u201c dans la limite des quotas tha\u00eflandais \u201d. Personne n'a demand\u00e9 \u00e0 savoir si c'\u00e9tait le cas. personne morale<\/a> Le bureau : que la partie \u00e9trang\u00e8re de l\u2019immeuble soit d\u00e9j\u00e0 occup\u00e9e. L\u2019appartement d\u2019un vendeur tha\u00eflandais n\u2019est pas assorti d\u2019un quota \u00e9tranger. Le quota appartient \u00e0 l\u2019immeuble, pas \u00e0 l\u2019appartement.<\/p>\n\n\n\n

Le troisi\u00e8me est le b\u00e2timent qui d\u00e9passe techniquement le quota. Cela se produit lorsque les registres de la personne morale ne sont pas \u00e0 jour ou lorsque le bureau foncier a utilis\u00e9 un chiffre de superficie diff\u00e9rent. Dans ce cas, vous ne pouvez pas du tout acheter en pleine propri\u00e9t\u00e9 tant que des unit\u00e9s ne reviennent pas entre des mains tha\u00eflandaises.<\/p>\n\n\n\n

Ce que vous devez faire dans les 48 prochaines heures<\/h3>\n\n\n\n

Obtenez par \u00e9crit la position dans le quota des \u00e9trangers aupr\u00e8s de personne morale de copropri\u00e9t\u00e9<\/a>, Ne pas aupr\u00e8s du bureau des ventes. Demandez la lettre que la personne morale d\u00e9livre pour les transferts. Elle indique la superficie de l\u2019immeuble d\u00e9tenu par des \u00e9trangers \u00e0 cette date. Comparez la superficie restante avec la surface de votre logement. Si l\u2019ajout de votre logement entra\u00eenerait une propri\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re sup\u00e9rieure \u00e0 49%, l\u2019Office foncier ne pourra pas enregistrer le transfert. Lisez ensuite les cinq options ci-dessous avant de signer quoi que ce soit de nouveau.<\/p>\n\n\n\n

\"Infographie<\/figure>\n\n\n\n

Table des mati\u00e8res<\/h2>