{"id":5223,"date":"2026-08-28T17:58:04","date_gmt":"2026-08-28T10:58:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/?p=5223"},"modified":"2026-09-05T19:52:12","modified_gmt":"2026-09-05T12:52:12","slug":"the-foreign-quota-is-full-condo-thailand","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/fr\/the-foreign-quota-is-full-condo-thailand\/","title":{"rendered":"Le quota d'\u00e9trangers est atteint : vos cinq options juridiques, class\u00e9es par risque"},"content":{"rendered":"

You paid the reservation fee. You picked the unit. Then the sales office called: the quota d'\u00e9trangers<\/a> is full. This page is for that moment. It sets out the five legal options a foreign buyer has in Thailand when a condo’s 49% foreign quota is exhausted. They’re ranked from lowest risk to highest, with the statute behind each one.<\/p>\n\n\n\n

R\u00e9ponse courte.<\/strong> When the foreign quota is full, the Bureau foncier<\/a> will not register the unit in your name (Loi sur les condominiums<\/a> B.E. 2522, Section 19 quater). You have five options. (1) Walk away and recover your reservation fee. (2) Move to a unit or building that still has quota. (3) Register a 30-year lease. (4) Buy in a Thai spouse’s name. (5) Buy through a real Thai-majority company. Options 1 and 2 are low risk. Option 3 is medium. Options 4 and 5 carry real legal and financial exposure. Nothing else on offer (joint ownership with a Thai, “30+30+30” leases, a promised 75% quota) actually works.<\/p>\n\n\n\n

Nous avons g\u00e9r\u00e9 cet appel \u00e0 de nombreuses reprises en conseillant des clients \u00e9trangers en Tha\u00eflande depuis 2006. L'acheteur en est g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 quelques jours d'une transaction et subit la pression de \u201c signer simplement la version du bail \u201d. Ne le faites pas. Lisez ceci d'abord. Cela prend dix minutes et cela peut vous \u00e9viter de payer pour un bien dont vous ne serez jamais l\u00e9galement propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n

Pourquoi le quota d'\u00e9trangers est atteint et ce que cela signifie pour votre transaction<\/h2>\n\n\n\n

La r\u00e8gle 49% en un paragraphe<\/h3>\n\n\n\n

L'article 19 bis de la loi sur la copropri\u00e9t\u00e9 B.E. 2522 plafonne la part de propri\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re \u00e0 49% de la surface totale au sol de l'ensemble des logements d'un immeuble. Il ne s'agit pas de 49% des logements, mais bien de la surface au sol. Un immeuble comprenant 100 logements identiques peut compter 49 logements d\u00e9tenus par des \u00e9trangers. Un immeuble dans lequel des \u00e9trangers auraient achet\u00e9 tous les grands attiques pourrait atteindre le plafond avec seulement 35 logements.<\/p>\n\n\n\n

The quota is checked at every transfer. Section 19 ter requires a foreign buyer to present proof of eligibility (usually the Formulaire de transaction de change<\/a> for money brought into Thailand). Section 19 quater then tells the Land Office official to check the foreign ratio. If your unit would push the building over 49%, the official refuses to register. There’s no discretion and no appeal to the developer’s goodwill.<\/p>\n\n\n\n

Fondement juridique :<\/strong> Loi sur les condominiums B.E. 2522 (telle que modifi\u00e9e par la loi n\u00b0 4, B.E. 2551), articles 19, 19 bis, 19 ter et 19 quater. L'article 19(5) est le motif sur lequel la plupart des acheteurs \u00e9trangers s'appuient : un \u00e9tranger qui apporte des devises \u00e9trang\u00e8res dans le Royaume pour payer l'unit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Comment les acheteurs se retrouvent ici<\/h3>\n\n\n\n

Trois sch\u00e9mas couvrent presque tous les cas que nous voyons.<\/p>\n\n\n\n

Le premier est le nouveau projet populaire. Le promoteur vend rapidement le quota \u00e9tranger, et les derni\u00e8res unit\u00e9s \u00e9trang\u00e8res partent avant que l'\u00e9quipe commerciale ne mette \u00e0 jour son tableur. Vous avez r\u00e9serv\u00e9 une unit\u00e9 qui \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 partie.<\/p>\n\n\n\n

The second is the resale where nobody checked. The seller is Thai and the agent assumed the unit was “in Thai quota”. Nobody asked the personne morale<\/a> office whether the foreign side of the building was already full. A Thai seller’s unit does not come with foreign quota attached. Quota belongs to the building, not the unit.<\/p>\n\n\n\n

Le troisi\u00e8me est le b\u00e2timent qui d\u00e9passe techniquement le quota. Cela se produit lorsque les registres de la personne morale ne sont pas \u00e0 jour ou lorsque le Land Office a utilis\u00e9 un chiffre de superficie diff\u00e9rent. Dans ce cas, vous ne pouvez pas du tout acheter en pleine propri\u00e9t\u00e9 tant que des unit\u00e9s ne reviennent pas entre des mains tha\u00eflandaises.<\/p>\n\n\n\n

Ce que vous devez faire dans les 48 prochaines heures<\/h3>\n\n\n\n

Get the foreign quota position in writing from the personne morale de copropri\u00e9t\u00e9<\/a>, not from the sales office. Ask for the letter the juristic person issues for transfers. It states the foreign-owned area as of that date. Compare the remaining quota with the floor area of your unit. If adding your unit would take foreign ownership above 49%, the Land Office will not register the transfer. Then read the five options below before you sign anything new.<\/p>\n\n\n\n

\"Infographic<\/figure>\n\n\n\n

Table des mati\u00e8res<\/h2>