{"id":1810,"date":"2026-04-18T17:01:02","date_gmt":"2026-04-18T10:01:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/glossary\/kaifak\/"},"modified":"2026-09-26T10:26:22","modified_gmt":"2026-09-26T03:26:22","slug":"kaifak","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/th\/glossary\/kaifak\/","title":{"rendered":"\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>\u0e44\u0e04\u0e1f\u0e31\u0e01<\/strong> (\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01, \u0e40\u0e02\u0e35\u0e22\u0e19\u0e2d\u0e35\u0e01\u0e2d\u0e22\u0e48\u0e32\u0e07\u0e27\u0e48\u0e32 <em>\u0e44\u0e02\u0e48\u0e1d\u0e32\u0e01<\/em> \u0e2b\u0e23\u0e37\u0e2d <em>\u0e44\u0e02\u0e48\u0e1d\u0e32\u0e01<\/em>) \u0e40\u0e1b\u0e47\u0e19\u0e01\u0e32\u0e23\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01\u0e15\u0e32\u0e21\u0e21\u0e32\u0e15\u0e23\u0e32 491 \u0e16\u0e36\u0e07 502 \u0e41\u0e2b\u0e48\u0e07 <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/th\/glossary\/thai-civil-and-commercial-code\/\">\u0e1b\u0e23\u0e30\u0e21\u0e27\u0e25\u0e01\u0e0e\u0e2b\u0e21\u0e32\u0e22\u0e41\u0e1e\u0e48\u0e07\u0e41\u0e25\u0e30\u0e1e\u0e32\u0e13\u0e34\u0e0a\u0e22\u0e4c<\/a>: \u0e1c\u0e39\u0e49\u0e02\u0e32\u0e22\u0e42\u0e2d\u0e19\u0e01\u0e23\u0e23\u0e21\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e4c\u0e43\u0e19\u0e17\u0e23\u0e31\u0e1e\u0e22\u0e4c\u0e2a\u0e34\u0e19\u0e43\u0e2b\u0e49\u0e01\u0e31\u0e1a\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e0b\u0e37\u0e49\u0e2d\u0e17\u0e35\u0e48 <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/th\/glossary\/land-office\/\">\u0e2a\u0e33\u0e19\u0e31\u0e01\u0e07\u0e32\u0e19\u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19<\/a> \u0e41\u0e15\u0e48\u0e22\u0e31\u0e07\u0e04\u0e07\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e17\u0e35\u0e48\u0e08\u0e30\u0e0b\u0e37\u0e49\u0e2d\u0e04\u0e37\u0e19\u0e44\u0e14\u0e49\u0e15\u0e32\u0e21\u0e23\u0e32\u0e04\u0e32\u0e17\u0e35\u0e48\u0e15\u0e01\u0e25\u0e07\u0e01\u0e31\u0e19\u0e41\u0e25\u0e30\u0e20\u0e32\u0e22\u0e43\u0e19\u0e23\u0e30\u0e22\u0e30\u0e40\u0e27\u0e25\u0e32\u0e17\u0e35\u0e48\u0e01\u0e33\u0e2b\u0e19\u0e14 \u0e0b\u0e36\u0e48\u0e07\u0e2a\u0e33\u0e2b\u0e23\u0e31\u0e1a\u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19\u0e41\u0e25\u0e49\u0e27\u0e15\u0e49\u0e2d\u0e07\u0e44\u0e21\u0e48\u0e40\u0e01\u0e34\u0e19 10 \u0e1b\u0e35 \u0e43\u0e19\u0e17\u0e32\u0e07\u0e1b\u0e0f\u0e34\u0e1a\u0e31\u0e15\u0e34 \u0e01\u0e32\u0e23\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01\u0e40\u0e1b\u0e47\u0e19\u0e40\u0e04\u0e23\u0e37\u0e48\u0e2d\u0e07\u0e21\u0e37\u0e2d\u0e43\u0e19\u0e01\u0e32\u0e23\u0e01\u0e39\u0e49\u0e22\u0e37\u0e21\u0e40\u0e07\u0e34\u0e19 \u201c\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e0b\u0e37\u0e49\u0e2d\u201d 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\u0e41\u0e25\u0e30\u0e40\u0e1b\u0e47\u0e19\u0e27\u0e34\u0e18\u0e35\u0e17\u0e35\u0e48\u0e04\u0e23\u0e2d\u0e1a\u0e04\u0e23\u0e31\u0e27\u0e44\u0e17\u0e22\u0e08\u0e33\u0e19\u0e27\u0e19\u0e21\u0e32\u0e01\u0e2a\u0e39\u0e0d\u0e40\u0e2a\u0e35\u0e22\u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19\u0e02\u0e2d\u0e07\u0e15\u0e19\u0e44\u0e1b.<\/p><\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-rank-math-toc-block\" id=\"rank-math-toc\"><h2>\u0e2a\u0e32\u0e23\u0e1a\u0e31\u0e0d<\/h2><nav><ul><li><a href=\"#how-kaifak-works-under-the-civil-and-commercial-code\">\u0e27\u0e34\u0e18\u0e35\u0e01\u0e32\u0e23\u0e17\u0e33\u0e07\u0e32\u0e19\u0e02\u0e2d\u0e07\u0e2a\u0e31\u0e0d\u0e0d\u0e32\u0e1d\u0e32\u0e01\u0e17\u0e23\u0e31\u0e1e\u0e22\u0e4c\u0e15\u0e32\u0e21\u0e1b\u0e23\u0e30\u0e21\u0e27\u0e25\u0e01\u0e0e\u0e2b\u0e21\u0e32\u0e22\u0e41\u0e1e\u0e48\u0e07\u0e41\u0e25\u0e30\u0e1e\u0e32\u0e13\u0e34\u0e0a\u0e22\u0e4c<\/a><\/li><li><a href=\"#the-2019-protection-act-and-what-it-changed\">\u0e1e\u0e23\u0e30\u0e23\u0e32\u0e0a\u0e1a\u0e31\u0e0d\u0e0d\u0e31\u0e15\u0e34\u0e04\u0e38\u0e49\u0e21\u0e04\u0e23\u0e2d\u0e07\u0e1b\u0e35 2019 \u0e41\u0e25\u0e30\u0e2a\u0e34\u0e48\u0e07\u0e17\u0e35\u0e48\u0e40\u0e1b\u0e25\u0e35\u0e48\u0e22\u0e19\u0e41\u0e1b\u0e25\u0e07\u0e44\u0e1b<\/a><\/li><li><a href=\"#kaifak-compared-with-a-mortgage\">\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01\u0e40\u0e1b\u0e23\u0e35\u0e22\u0e1a\u0e40\u0e17\u0e35\u0e22\u0e1a\u0e01\u0e31\u0e1a\u0e08\u0e33\u0e19\u0e2d\u0e07<\/a><\/li><li><a href=\"#frequently-asked-questions\">\u0e04\u0e33\u0e16\u0e32\u0e21\u0e17\u0e35\u0e48\u0e1e\u0e1a\u0e1a\u0e48\u0e2d\u0e22<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"how-kaifak-works-under-the-civil-and-commercial-code\">\u0e27\u0e34\u0e18\u0e35\u0e01\u0e32\u0e23\u0e17\u0e33\u0e07\u0e32\u0e19\u0e02\u0e2d\u0e07\u0e2a\u0e31\u0e0d\u0e0d\u0e32\u0e1d\u0e32\u0e01\u0e17\u0e23\u0e31\u0e1e\u0e22\u0e4c\u0e15\u0e32\u0e21\u0e1b\u0e23\u0e30\u0e21\u0e27\u0e25\u0e01\u0e0e\u0e2b\u0e21\u0e32\u0e22\u0e41\u0e1e\u0e48\u0e07\u0e41\u0e25\u0e30\u0e1e\u0e32\u0e13\u0e34\u0e0a\u0e22\u0e4c<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>\u0e21\u0e32\u0e15\u0e23\u0e32 491 \u0e43\u0e2b\u0e49\u0e19\u0e34\u0e22\u0e32\u0e21\u0e01\u0e32\u0e23\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01\u0e27\u0e48\u0e32\u0e04\u0e37\u0e2d\u0e01\u0e32\u0e23\u0e02\u0e32\u0e22\u0e0b\u0e36\u0e48\u0e07\u0e01\u0e23\u0e23\u0e21\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e4c\u0e15\u0e01\u0e44\u0e1b\u0e22\u0e31\u0e07\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e0b\u0e37\u0e49\u0e2d\u0e42\u0e14\u0e22\u0e21\u0e35\u0e02\u0e49\u0e2d\u0e15\u0e01\u0e25\u0e07\u0e01\u0e31\u0e19\u0e27\u0e48\u0e32\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e02\u0e32\u0e22\u0e2d\u0e32\u0e08\u0e44\u0e16\u0e48\u0e17\u0e23\u0e31\u0e1e\u0e22\u0e4c\u0e2a\u0e34\u0e19\u0e19\u0e31\u0e49\u0e19\u0e04\u0e37\u0e19\u0e44\u0e14\u0e49 \u0e01\u0e32\u0e23\u0e17\u0e33\u0e19\u0e34\u0e15\u0e34\u0e01\u0e23\u0e23\u0e21\u0e19\u0e35\u0e49\u0e44\u0e14\u0e49\u0e23\u0e31\u0e1a\u0e01\u0e32\u0e23\u0e08\u0e14\u0e17\u0e30\u0e40\u0e1a\u0e35\u0e22\u0e19\u0e17\u0e35\u0e48\u0e2a\u0e33\u0e19\u0e31\u0e01\u0e07\u0e32\u0e19\u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19\u0e40\u0e1b\u0e47\u0e19\u0e01\u0e32\u0e23\u0e02\u0e32\u0e22 \u0e0a\u0e37\u0e48\u0e2d\u0e02\u0e2d\u0e07\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e0b\u0e37\u0e49\u0e2d\u0e08\u0e36\u0e07\u0e40\u0e02\u0e49\u0e32\u0e44\u0e1b\u0e2d\u0e22\u0e39\u0e48\u0e43\u0e19 <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/th\/glossary\/chanote\/\">\u0e42\u0e09\u0e19\u0e14<\/a> with the note \u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01 and the redemption period. Under Section 494 the period may not exceed 10 years for immovable property and 3 years for movables; the parties may extend the period, but never beyond those limits. An extension needs at least written evidence signed by the buyer, and for land it binds a later buyer who registered in good faith only if the extension itself was registered (Section 496).<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>\u0e23\u0e32\u0e04\u0e32\u0e44\u0e16\u0e16\u0e2d\u0e19\u0e16\u0e39\u0e01\u0e01\u0e33\u0e2b\u0e19\u0e14\u0e44\u0e27\u0e49\u0e2a\u0e39\u0e07\u0e2a\u0e38\u0e14.<\/strong> \u0e2b\u0e32\u0e01\u0e44\u0e21\u0e48\u0e21\u0e35\u0e01\u0e32\u0e23\u0e01\u0e33\u0e2b\u0e19\u0e14\u0e23\u0e32\u0e04\u0e32\u0e44\u0e27\u0e49 \u0e1c\u0e39\u0e49\u0e02\u0e32\u0e22\u0e08\u0e30\u0e44\u0e16\u0e48\u0e16\u0e2d\u0e19\u0e43\u0e19\u0e23\u0e32\u0e04\u0e32\u0e02\u0e32\u0e22 \u0e2b\u0e32\u0e01\u0e21\u0e35\u0e01\u0e32\u0e23\u0e15\u0e01\u0e25\u0e07\u0e23\u0e32\u0e04\u0e32\u0e17\u0e35\u0e48\u0e2a\u0e39\u0e07\u0e01\u0e27\u0e48\u0e32 \u0e21\u0e32\u0e15\u0e23\u0e32 499 \u0e08\u0e30\u0e08\u0e33\u0e01\u0e31\u0e14\u0e44\u0e27\u0e49\u0e17\u0e35\u0e48\u0e23\u0e32\u0e04\u0e32\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1a\u0e27\u0e01 15% \u0e15\u0e48\u0e2d\u0e1b\u0e35 \u0e0b\u0e36\u0e48\u0e07\u0e2a\u0e30\u0e17\u0e49\u0e2d\u0e19\u0e16\u0e36\u0e07\u0e40\u0e1e\u0e14\u0e32\u0e19\u0e2d\u0e31\u0e15\u0e23\u0e32\u0e14\u0e2d\u0e01\u0e40\u0e1a\u0e35\u0e49\u0e22\u0e40\u0e07\u0e34\u0e19\u0e01\u0e39\u0e49 \u0e2b\u0e32\u0e01\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e02\u0e32\u0e22\u0e0a\u0e33\u0e23\u0e30\u0e40\u0e07\u0e34\u0e19\u0e2b\u0e23\u0e37\u0e2d\u0e27\u0e32\u0e07\u0e40\u0e07\u0e34\u0e19\u0e01\u0e48\u0e2d\u0e19\u0e01\u0e33\u0e2b\u0e19\u0e14\u0e40\u0e27\u0e25\u0e32\u0e04\u0e27\u0e32\u0e21\u0e40\u0e1b\u0e47\u0e19\u0e40\u0e08\u0e49\u0e32\u0e02\u0e2d\u0e07\u0e08\u0e30\u0e01\u0e25\u0e31\u0e1a\u0e04\u0e37\u0e19\u0e21\u0e32\u0e15\u0e31\u0e49\u0e07\u0e41\u0e15\u0e48\u0e02\u0e13\u0e30\u0e19\u0e31\u0e49\u0e19 (\u0e21\u0e32\u0e15\u0e23\u0e32 492) \u0e2b\u0e32\u0e01\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e02\u0e32\u0e22\u0e44\u0e21\u0e48\u0e14\u0e33\u0e40\u0e19\u0e34\u0e19\u0e01\u0e32\u0e23 \u0e04\u0e27\u0e32\u0e21\u0e40\u0e1b\u0e47\u0e19\u0e40\u0e08\u0e49\u0e32\u0e02\u0e2d\u0e07\u0e02\u0e2d\u0e07\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e0b\u0e37\u0e49\u0e2d\u0e08\u0e30\u0e40\u0e14\u0e47\u0e14\u0e02\u0e32\u0e14\u0e42\u0e14\u0e22\u0e44\u0e21\u0e48\u0e15\u0e49\u0e2d\u0e07\u0e21\u0e35\u0e01\u0e23\u0e30\u0e1a\u0e27\u0e19\u0e01\u0e32\u0e23\u0e17\u0e32\u0e07\u0e28\u0e32\u0e25 \u0e01\u0e32\u0e23\u0e04\u0e27\u0e1a\u0e23\u0e27\u0e21\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e4c\u0e42\u0e14\u0e22\u0e2d\u0e31\u0e15\u0e42\u0e19\u0e21\u0e31\u0e15\u0e34\u0e19\u0e35\u0e49\u0e04\u0e37\u0e2d\u0e2a\u0e34\u0e48\u0e07\u0e17\u0e35\u0e48\u0e17\u0e33\u0e43\u0e2b\u0e49\u0e01\u0e32\u0e23\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01\u0e14\u0e36\u0e07\u0e14\u0e39\u0e14\u0e43\u0e08\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e43\u0e2b\u0e49\u0e01\u0e39\u0e49\u0e41\u0e25\u0e30\u0e40\u0e1b\u0e47\u0e19\u0e2d\u0e31\u0e19\u0e15\u0e23\u0e32\u0e22\u0e15\u0e48\u0e2d\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e01\u0e39\u0e49.<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"the-2019-protection-act-and-what-it-changed\">\u0e1e\u0e23\u0e30\u0e23\u0e32\u0e0a\u0e1a\u0e31\u0e0d\u0e0d\u0e31\u0e15\u0e34\u0e04\u0e38\u0e49\u0e21\u0e04\u0e23\u0e2d\u0e07\u0e1b\u0e35 2019 \u0e41\u0e25\u0e30\u0e2a\u0e34\u0e48\u0e07\u0e17\u0e35\u0e48\u0e40\u0e1b\u0e25\u0e35\u0e48\u0e22\u0e19\u0e41\u0e1b\u0e25\u0e07\u0e44\u0e1b<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>Because so many farmers lost their land through short redemption periods and unannounced expiry dates, the Act on the Protection of the People in Sales with Right of Redemption of Agricultural Land or Residences B.E. 2562 (2019) now applies whenever the seller is an individual and the property is farmland or a home. Its main rules: the redemption period must be at least one year and at most ten (a period outside those limits is read as one year or ten years, section 10); the buyer must notify the seller in writing, by registered post, between three and six months before expiry, failing which the seller gets a further six months after the deadline; the seller may pay the buyer or deposit the redemption money at the Deposit Office or at the Land Office that registered the sale, and a seller prevented from redeeming through no fault of their own may still deposit within 30 days (section 18); and the seller keeps the use and fruits of the land during the period without paying rent (section 12). The 15% per year cap is restated, and anything else the buyer collects from the seller counts toward it (section 8). A seller who redeems early pays a proportionally reduced premium plus at most 2% a year for the buyer&#8217;s lost opportunity (section 10). A sale of such land with a promise or contract to sell it back is treated as a kaifak (section 9), and disputes are heard as consumer cases with the seller as the consumer (section 11).<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p><strong>\u0e2a\u0e33\u0e2b\u0e23\u0e31\u0e1a\u0e0a\u0e32\u0e27\u0e15\u0e48\u0e32\u0e07\u0e0a\u0e32\u0e15\u0e34<\/strong> \u0e1b\u0e23\u0e30\u0e40\u0e14\u0e47\u0e19\u0e2a\u0e33\u0e04\u0e31\u0e0d\u0e43\u0e19\u0e17\u0e32\u0e07\u0e1b\u0e0f\u0e34\u0e1a\u0e31\u0e15\u0e34\u0e04\u0e37\u0e2d\u0e40\u0e23\u0e37\u0e48\u0e2d\u0e07\u0e07\u0e48\u0e32\u0e22\u0e46 \u0e01\u0e47\u0e04\u0e37\u0e2d \u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01\u0e44\u0e21\u0e48\u0e2a\u0e32\u0e21\u0e32\u0e23\u0e16\u0e02\u0e32\u0e22\u0e44\u0e14\u0e49 \u0e0a\u0e32\u0e27\u0e15\u0e48\u0e32\u0e07\u0e0a\u0e32\u0e15\u0e34\u0e44\u0e21\u0e48\u0e2a\u0e32\u0e21\u0e32\u0e23\u0e16\u0e40\u0e1b\u0e47\u0e19\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e0b\u0e37\u0e49\u0e2d\u0e20\u0e32\u0e22\u0e43\u0e15\u0e49\u0e01\u0e32\u0e23\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01\u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19\u0e44\u0e14\u0e49 \u0e40\u0e19\u0e37\u0e48\u0e2d\u0e07\u0e08\u0e32\u0e01\u0e01\u0e32\u0e23\u0e17\u0e33\u0e40\u0e0a\u0e48\u0e19\u0e19\u0e31\u0e49\u0e19\u0e08\u0e30\u0e17\u0e33\u0e43\u0e2b\u0e49\u0e0a\u0e32\u0e27\u0e15\u0e48\u0e32\u0e07\u0e0a\u0e32\u0e15\u0e34\u0e01\u0e25\u0e32\u0e22\u0e40\u0e1b\u0e47\u0e19\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e16\u0e37\u0e2d\u0e01\u0e23\u0e23\u0e21\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e4c\u0e17\u0e35\u0e48\u0e44\u0e14\u0e49\u0e23\u0e31\u0e1a\u0e01\u0e32\u0e23\u0e08\u0e14\u0e17\u0e30\u0e40\u0e1a\u0e35\u0e22\u0e19 \u0e0b\u0e36\u0e48\u0e07 <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/th\/glossary\/land-code\/\">\u0e01\u0e0e\u0e2b\u0e21\u0e32\u0e22\u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19<\/a> \u0e44\u0e21\u0e48\u0e2d\u0e19\u0e38\u0e0d\u0e32\u0e15 \u0e0a\u0e32\u0e27\u0e15\u0e48\u0e32\u0e07\u0e0a\u0e32\u0e15\u0e34\u0e17\u0e35\u0e48\u0e43\u0e2b\u0e49\u0e04\u0e39\u0e48\u0e2a\u0e21\u0e23\u0e2a\u0e0a\u0e32\u0e27\u0e44\u0e17\u0e22\u0e01\u0e39\u0e49\u0e22\u0e37\u0e21\u0e40\u0e07\u0e34\u0e19\u0e04\u0e27\u0e23\u0e17\u0e33\u0e2a\u0e31\u0e0d\u0e0d\u0e32\u0e08\u0e33\u0e19\u0e2d\u0e07\u0e17\u0e35\u0e48\u0e08\u0e14\u0e17\u0e30\u0e40\u0e1a\u0e35\u0e22\u0e19\u0e43\u0e2b\u0e49\u0e16\u0e39\u0e01\u0e15\u0e49\u0e2d\u0e07\u0e41\u0e17\u0e19 \u0e0a\u0e32\u0e27\u0e15\u0e48\u0e32\u0e07\u0e0a\u0e32\u0e15\u0e34\u0e17\u0e35\u0e48\u0e44\u0e14\u0e49\u0e23\u0e31\u0e1a\u0e40\u0e2a\u0e19\u0e2d\u0e02\u0e32\u0e22\u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19\u0e23\u0e32\u0e04\u0e32\u0e16\u0e39\u0e01\u0e04\u0e27\u0e23\u0e15\u0e23\u0e27\u0e08\u0e2a\u0e2d\u0e1a\u0e27\u0e48\u0e32\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e02\u0e32\u0e22\u0e40\u0e1b\u0e47\u0e19\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e0b\u0e37\u0e49\u0e2d\u0e41\u0e1a\u0e1a\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01\u0e17\u0e35\u0e48\u0e01\u0e23\u0e23\u0e21\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e4c\u0e22\u0e31\u0e07\u0e44\u0e21\u0e48\u0e2b\u0e25\u0e38\u0e14\u0e40\u0e14\u0e47\u0e14\u0e02\u0e32\u0e14 \u0e2b\u0e23\u0e37\u0e2d\u0e40\u0e1b\u0e47\u0e19\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01\u0e17\u0e35\u0e48\u0e44\u0e21\u0e48\u0e21\u0e35\u0e01\u0e23\u0e23\u0e21\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e4c\u0e43\u0e19\u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19\u0e19\u0e31\u0e49\u0e19\u0e41\u0e25\u0e49\u0e27\u0e01\u0e31\u0e19\u0e41\u0e19\u0e48.<\/p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"kaifak-compared-with-a-mortgage\">\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01\u0e40\u0e1b\u0e23\u0e35\u0e22\u0e1a\u0e40\u0e17\u0e35\u0e22\u0e1a\u0e01\u0e31\u0e1a\u0e08\u0e33\u0e19\u0e2d\u0e07<\/h2>\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>\u0e04\u0e38\u0e13\u0e2a\u0e21\u0e1a\u0e31\u0e15\u0e34<\/th><th>\u0e44\u0e04\u0e1f\u0e31\u0e01<\/th><th>\u0e08\u0e33\u0e19\u0e2d\u0e07<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e16\u0e37\u0e2d\u0e01\u0e23\u0e23\u0e21\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e4c\u0e43\u0e19\u0e0a\u0e48\u0e27\u0e07\u0e17\u0e35\u0e48\u0e21\u0e35\u0e2a\u0e34\u0e19\u0e40\u0e0a\u0e37\u0e48\u0e2d<\/td><td>\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e43\u0e2b\u0e49\u0e01\u0e39\u0e49 (\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e0b\u0e37\u0e49\u0e2d)<\/td><td>\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e01\u0e39\u0e49\u0e22\u0e37\u0e21<\/td><\/tr><tr><td>\u0e25\u0e07\u0e17\u0e30\u0e40\u0e1a\u0e35\u0e22\u0e19\u0e40\u0e1b\u0e47\u0e19<\/td><td>\u0e01\u0e32\u0e23\u0e02\u0e32\u0e22\u0e17\u0e35\u0e48\u0e21\u0e35\u0e43\u0e1a\u0e23\u0e31\u0e1a\u0e02\u0e2d\u0e07\u0e41\u0e16\u0e21<\/td><td>\u0e20\u0e32\u0e23\u0e30\u0e1c\u0e39\u0e01\u0e1e\u0e31\u0e19\u0e1a\u0e19\u0e42\u0e09\u0e19\u0e14\u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19<\/td><\/tr><tr><td>\u0e23\u0e30\u0e22\u0e30\u0e40\u0e27\u0e25\u0e32\u0e2a\u0e39\u0e07\u0e2a\u0e38\u0e14<\/td><td>10 \u0e1b\u0e35\u0e2a\u0e33\u0e2b\u0e23\u0e31\u0e1a\u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19<\/td><td>\u0e44\u0e21\u0e48\u0e21\u0e35\u0e01\u0e33\u0e2b\u0e19\u0e14\u0e40\u0e27\u0e25\u0e32\u0e15\u0e32\u0e21\u0e01\u0e0e\u0e2b\u0e21\u0e32\u0e22<\/td><\/tr><tr><td>\u0e04\u0e37\u0e19\u0e2b\u0e21\u0e27\u0e01<\/td><td>15% \u0e15\u0e48\u0e2d\u0e1b\u0e35 (\u0e21\u0e32\u0e15\u0e23\u0e32 499)<\/td><td>15% \u0e15\u0e48\u0e2d\u0e1b\u0e35 (\u0e21\u0e32\u0e15\u0e23\u0e32 654)<\/td><\/tr><tr><td>\u0e04\u0e48\u0e32\u0e40\u0e23\u0e34\u0e48\u0e21\u0e15\u0e49\u0e19<\/td><td>\u0e01\u0e23\u0e23\u0e21\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e4c\u0e02\u0e2d\u0e07\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e43\u0e2b\u0e49\u0e01\u0e39\u0e49\u0e01\u0e25\u0e32\u0e22\u0e40\u0e1b\u0e47\u0e19\u0e40\u0e14\u0e47\u0e14\u0e02\u0e32\u0e14<\/td><td>\u0e01\u0e32\u0e23\u0e02\u0e32\u0e22\u0e17\u0e2d\u0e14\u0e15\u0e25\u0e32\u0e14\u0e15\u0e32\u0e21\u0e04\u0e33\u0e2a\u0e31\u0e48\u0e07\u0e28\u0e32\u0e25; \u0e40\u0e07\u0e34\u0e19\u0e2a\u0e48\u0e27\u0e19\u0e40\u0e01\u0e34\u0e19\u0e04\u0e37\u0e19\u0e43\u0e2b\u0e49\u0e41\u0e01\u0e48\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e01\u0e39\u0e49<\/td><\/tr><tr><td>\u0e04\u0e48\u0e32\u0e18\u0e23\u0e23\u0e21\u0e40\u0e19\u0e35\u0e22\u0e21\u0e2a\u0e33\u0e19\u0e31\u0e01\u0e07\u0e32\u0e19\u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19<\/td><td>2% of the appraised value plus the taxes of a sale; redemption within the period is a flat 50 baht per plot and carries no specific business tax<\/td><td>1% \u0e02\u0e2d\u0e07\u0e08\u0e33\u0e19\u0e27\u0e19\u0e40\u0e07\u0e34\u0e19\u0e17\u0e35\u0e48\u0e04\u0e49\u0e33\u0e1b\u0e23\u0e30\u0e01\u0e31\u0e19 \u0e2a\u0e39\u0e07\u0e2a\u0e38\u0e14\u0e44\u0e21\u0e48\u0e40\u0e01\u0e34\u0e19 200,000 \u0e1a\u0e32\u0e17<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><p>\u0e40\u0e2d <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/th\/glossary\/mortgage\/\">\u0e08\u0e33\u0e19\u0e2d\u0e07<\/a> costs less to register, leaves the borrower as owner, and returns any surplus from a forced sale. Kaifak is chosen by lenders precisely because none of that applies. Anyone funding a kaifak redemption for a Thai partner should first check the exact expiry date on the title; missing it by a day is fatal, unless the 2019 Act&#8217;s notice or deposit rules give the seller more time.<\/p><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Last reviewed: 26 September 2026. Sections 491, 492, 494, 496, 499 and 502 of the Civil and Commercial Code were read in the Thai text in our annotated Code, and sections 4 to 19 of the 2019 Act in its Thai text. Land Office fees are from the Department of Lands&#8217; manual on registering sales with right of redemption, which applies Ministerial Regulation No. 47 (B.E. 2541), and the tax point from Revenue Department Order Por. 99\/2543. The condominium point in the first answer below was not re-verified in this review.<\/em><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"frequently-asked-questions\">\u0e04\u0e33\u0e16\u0e32\u0e21\u0e17\u0e35\u0e48\u0e1e\u0e1a\u0e1a\u0e48\u0e2d\u0e22<\/h2>\n\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list\">\n<div id=\"faq-question-1\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">\u0e0a\u0e32\u0e27\u0e15\u0e48\u0e32\u0e07\u0e0a\u0e32\u0e15\u0e34\u0e2a\u0e32\u0e21\u0e32\u0e23\u0e16\u0e0b\u0e37\u0e49\u0e2d\u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19\u0e1c\u0e48\u0e32\u0e19\u0e01\u0e32\u0e23\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01\u0e44\u0e14\u0e49\u0e2b\u0e23\u0e37\u0e2d\u0e44\u0e21\u0e48<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>\u0e44\u0e21\u0e48\u0e43\u0e0a\u0e48 \u0e01\u0e32\u0e23\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01\u0e40\u0e1b\u0e47\u0e19\u0e01\u0e32\u0e23\u0e42\u0e2d\u0e19\u0e01\u0e23\u0e23\u0e21\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e4c\u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19\u0e43\u0e2b\u0e49\u0e01\u0e31\u0e1a\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e0b\u0e37\u0e49\u0e2d \u0e13 \u0e2a\u0e33\u0e19\u0e31\u0e01\u0e07\u0e32\u0e19\u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19 \u0e41\u0e25\u0e30\u0e0a\u0e32\u0e27\u0e15\u0e48\u0e32\u0e07\u0e0a\u0e32\u0e15\u0e34\u0e44\u0e21\u0e48\u0e2a\u0e32\u0e21\u0e32\u0e23\u0e16\u0e08\u0e14\u0e17\u0e30\u0e40\u0e1a\u0e35\u0e22\u0e19\u0e40\u0e1b\u0e47\u0e19\u0e40\u0e08\u0e49\u0e32\u0e02\u0e2d\u0e07\u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19\u0e44\u0e14\u0e49\u0e15\u0e32\u0e21\u0e21\u0e32\u0e15\u0e23\u0e32 86 \u0e41\u0e2b\u0e48\u0e07\u0e1b\u0e23\u0e30\u0e21\u0e27\u0e25\u0e01\u0e0e\u0e2b\u0e21\u0e32\u0e22\u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19 \u0e0a\u0e32\u0e27\u0e15\u0e48\u0e32\u0e07\u0e0a\u0e32\u0e15\u0e34\u0e2d\u0e32\u0e08\u0e23\u0e31\u0e1a\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01\u0e2b\u0e49\u0e2d\u0e07\u0e0a\u0e38\u0e14\u0e44\u0e14\u0e49\u0e20\u0e32\u0e22\u0e43\u0e19\u0e42\u0e04\u0e27\u0e15\u0e32\u0e0a\u0e32\u0e27\u0e15\u0e48\u0e32\u0e07\u0e0a\u0e32\u0e15\u0e34 \u0e41\u0e15\u0e48\u0e2a\u0e33\u0e2b\u0e23\u0e31\u0e1a\u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19 \u0e2b\u0e25\u0e31\u0e01\u0e1b\u0e23\u0e30\u0e01\u0e31\u0e19\u0e17\u0e35\u0e48\u0e16\u0e39\u0e01\u0e15\u0e49\u0e2d\u0e07\u0e04\u0e37\u0e2d\u0e01\u0e32\u0e23\u0e08\u0e14\u0e17\u0e30\u0e40\u0e1a\u0e35\u0e22\u0e19\u0e08\u0e33\u0e19\u0e2d\u0e07.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-2\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">\u0e23\u0e30\u0e22\u0e30\u0e40\u0e27\u0e25\u0e32\u0e44\u0e16\u0e48\u0e16\u0e2d\u0e19\u0e43\u0e19\u0e01\u0e32\u0e23\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01\u0e19\u0e32\u0e19\u0e40\u0e17\u0e48\u0e32\u0e43\u0e14<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer\">\n\n<p>\u0e2a\u0e33\u0e2b\u0e23\u0e31\u0e1a\u0e17\u0e35\u0e48\u0e14\u0e34\u0e19\u0e41\u0e25\u0e30\u0e2d\u0e32\u0e04\u0e32\u0e23 \u0e23\u0e30\u0e22\u0e30\u0e40\u0e27\u0e25\u0e32\u0e17\u0e35\u0e48\u0e04\u0e39\u0e48\u0e2a\u0e31\u0e0d\u0e0d\u0e32\u0e15\u0e01\u0e25\u0e07\u0e01\u0e31\u0e19\u0e08\u0e30\u0e15\u0e49\u0e2d\u0e07\u0e44\u0e21\u0e48\u0e40\u0e01\u0e34\u0e19 10 \u0e1b\u0e35 \u0e2a\u0e33\u0e2b\u0e23\u0e31\u0e1a\u0e2a\u0e31\u0e07\u0e2b\u0e32\u0e23\u0e34\u0e21\u0e17\u0e23\u0e31\u0e1e\u0e22\u0e4c 3 \u0e1b\u0e35 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\u0e41\u0e25\u0e30\u0e43\u0e2b\u0e49\u0e2a\u0e34\u0e17\u0e18\u0e34\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e02\u0e32\u0e22\u0e40\u0e1e\u0e34\u0e48\u0e21\u0e40\u0e15\u0e34\u0e21\u0e2d\u0e35\u0e01\u0e2b\u0e01\u0e40\u0e14\u0e37\u0e2d\u0e19\u0e2b\u0e32\u0e01\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e0b\u0e37\u0e49\u0e2d\u0e44\u0e21\u0e48\u0e2a\u0e48\u0e07\u0e04\u0e33\u0e1a\u0e2d\u0e01\u0e01\u0e25\u0e48\u0e32\u0e27\u0e17\u0e35\u0e48\u0e01\u0e33\u0e2b\u0e19\u0e14\u0e44\u0e27\u0e49\u0e01\u0e48\u0e2d\u0e19\u0e2b\u0e21\u0e14\u0e2d\u0e32\u0e22\u0e38\u0e2a\u0e31\u0e0d\u0e0d\u0e32.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-3\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question\">\u0e08\u0e30\u0e40\u0e01\u0e34\u0e14\u0e2d\u0e30\u0e44\u0e23\u0e02\u0e36\u0e49\u0e19\u0e2b\u0e32\u0e01\u0e1c\u0e39\u0e49\u0e02\u0e32\u0e22\u0e44\u0e21\u0e48\u0e44\u0e16\u0e48\u0e16\u0e2d\u0e19\u0e20\u0e32\u0e22\u0e43\u0e19\u0e40\u0e27\u0e25\u0e32\u0e17\u0e35\u0e48\u0e01\u0e33\u0e2b\u0e19\u0e14?<\/h3>\n<div 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href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/th\/glossary\/sale-with-rights-of-redemption\/\">\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/th\/glossary\/mortgage\/\">\u0e08\u0e33\u0e19\u0e2d\u0e07<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/th\/glossary\/loan-agreement\/\">\u0e2a\u0e31\u0e0d\u0e0d\u0e32\u0e40\u0e07\u0e34\u0e19\u0e01\u0e39\u0e49<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/th\/glossary\/appraised-value\/\">\u0e21\u0e39\u0e25\u0e04\u0e48\u0e32\u0e17\u0e35\u0e48\u0e1b\u0e23\u0e30\u0e40\u0e21\u0e34\u0e19<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.thailawonline.com\/th\/sales-with-rights-of-redemption\/\">\u0e04\u0e39\u0e48\u0e2a\u0e31\u0e0d\u0e0d\u0e32\u0e02\u0e32\u0e22\u0e1d\u0e32\u0e01<\/a> \u0e41\u0e25\u0e30 <a 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