{"id":3300,"date":"2026-08-05T19:37:55","date_gmt":"2026-08-05T12:37:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thailawonline.com\/avocat-immobilier-thailande\/"},"modified":"2026-08-05T19:37:55","modified_gmt":"2026-08-05T12:37:55","slug":"avocat-immobilier-thailande","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.thailawonline.com\/th\/avocat-immobilier-thailande\/","title":{"rendered":"Avocat immobilier en Tha\u00eflande : achat de condo, frais fixes 2026"},"content":{"rendered":"
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En bref :<\/strong> un \u00e9tranger peut acheter un appartement en copropri\u00e9t\u00e9 (condominium) en Tha\u00eflande et en devenir pleinement propri\u00e9taire \u00e0 son nom. Deux conditions : l’unit\u00e9 doit se situer dans le quota \u00e9tranger de 49 % de la surface vendable de l’immeuble (Loi sur les copropri\u00e9t\u00e9s B.E. 2522, article 19 bis), et l’argent doit provenir de l’\u00e9tranger, avec le formulaire de change (FET) qui le prouve. Sans cette preuve, le Bureau des Terres refuse d’inscrire l’unit\u00e9 au nom d’un \u00e9tranger.<\/p>\n

Nos honoraires sont forfaitaires : 19 900 THB<\/strong> pour le dossier complet, 34 900 THB<\/strong> si nous vous accompagnons au Bureau des Terres le jour du transfert, 9 000 THB<\/strong> pour la seule r\u00e9vision du contrat.<\/p>\n<\/div>\n

Ce qu’un \u00e9tranger peut r\u00e9ellement acheter<\/h2>\n

La r\u00e8gle est simple et elle surprend encore beaucoup d’acheteurs francophones. Un \u00e9tranger ne peut pas acqu\u00e9rir de terrain en Tha\u00eflande, sauf exceptions rares. Il peut en revanche acqu\u00e9rir la pleine propri\u00e9t\u00e9 d’une unit\u00e9 de copropri\u00e9t\u00e9, sans soci\u00e9t\u00e9 \u00e9cran, sans pr\u00eate-nom, sans montage.<\/p>\n

La limite est celle du quota : dans chaque immeuble, les propri\u00e9taires \u00e9trangers ne peuvent d\u00e9tenir ensemble plus de 49 % de la surface vendable totale. Ce quota se calcule en m\u00e8tres carr\u00e9s sur l’ensemble de l’immeuble, et non en nombre d’appartements. Il arrive donc qu’un immeuble dispose encore de quota alors que l’unit\u00e9 qui vous int\u00e9resse est d\u00e9j\u00e0 rattach\u00e9e \u00e0 la portion tha\u00eflandaise. C’est une v\u00e9rification \u00e9crite \u00e0 demander au syndic (le juristic person<\/em>), jamais une r\u00e9ponse orale d’un agent.<\/p>\n

Pour une maison ou un terrain, les solutions passent par le bail enregistr\u00e9, l’usufruit ou la superficie. Nous r\u00e9digeons ces actes, mais soyons clairs : ce sont des droits, pas la propri\u00e9t\u00e9. L’appartement en copropri\u00e9t\u00e9 reste la seule voie vers la pleine propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Pourquoi prendre un avocat, honn\u00eatement<\/h2>\n

Aucune loi tha\u00eflandaise n’impose la pr\u00e9sence d’un avocat. Des milliers de transferts se font chaque ann\u00e9e sans. Si vous rachetez une unit\u00e9 \u00e0 un vendeur que vous connaissez, dans un immeuble o\u00f9 vous habitez d\u00e9j\u00e0, avec un titre que vous avez vu, dites-le nous et nous vous le dirons aussi.<\/p>\n

Le probl\u00e8me est que la plupart des acheteurs \u00e9trangers ne sont pas dans cette situation. Ils ach\u00e8tent sur plan, par l’interm\u00e9diaire d’un agent r\u00e9mun\u00e9r\u00e9 par le vendeur, dans une langue qu’ils ne lisent pas, aupr\u00e8s d’une soci\u00e9t\u00e9 dont ils ne peuvent pas consulter le contentieux. Les dossiers que l’on nous demande de rattraper ont presque toujours la m\u00eame origine, et elle \u00e9tait v\u00e9rifiable avant le paiement :<\/p>\n

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  • le quota \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 atteint, l’unit\u00e9 ne pouvait donc \u00eatre inscrite qu’au nom d’un Tha\u00eflandais ou en bail ;<\/li>\n
  • les fonds sont arriv\u00e9s sans les documents exig\u00e9s, le transfert au nom de l’\u00e9tranger est bloqu\u00e9 ;<\/li>\n
  • des charges de copropri\u00e9t\u00e9 impay\u00e9es grevaient l’unit\u00e9, et la loi interdit \u00e0 l’officier d’enregistrer le transfert tant qu’elles ne sont pas apur\u00e9es ;<\/li>\n
  • le contrat de r\u00e9servation rendait l’acompte non remboursable dans des cas que l’acheteur n’avait pas compris ;<\/li>\n
  • le vendeur inscrit au titre n’\u00e9tait pas la personne qui signait.<\/li>\n<\/ul>\n

    Ce que nous v\u00e9rifions<\/h2>\n

    Notre audit d’acquisition compte 25 points. Les principaux :<\/p>\n

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    • Le titre.<\/strong> Copie certifi\u00e9e obtenue par nous au Bureau des Terres, jamais la photocopie fournie par le vendeur. Propri\u00e9taire inscrit, hypoth\u00e8ques, saisies, servitudes, baux ou usufruits enregistr\u00e9s au dos du titre.<\/li>\n
    • Le quota \u00e9tranger,<\/strong> confirm\u00e9 par \u00e9crit par le syndic et recoup\u00e9 avec le registre du Bureau des Terres.<\/li>\n
    • L’immeuble et son syndic.<\/strong> R\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, comptes, fonds de r\u00e9serve, charges impay\u00e9es sur l’unit\u00e9, proc\u00e8s verbaux de la derni\u00e8re assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/li>\n
    • Le promoteur, pour un achat sur plan.<\/strong> Immatriculation, capital, dirigeants, permis de construire, \u00e9tude d’impact quand elle est requise, hypoth\u00e8que du projet et modalit\u00e9s de mainlev\u00e9e sur votre unit\u00e9. Nous passons \u00e9galement chaque promoteur au crible d’une base de plus de 84 000 d\u00e9cisions de la Cour supr\u00eame.<\/li>\n
    • Le contrat,<\/strong> compar\u00e9 au formulaire type obligatoire de l’article 6\/2 de la Loi sur les copropri\u00e9t\u00e9s. Toute clause qui r\u00e9duit vos droits en dessous de ce formulaire ne vous est pas opposable, et la plupart des acheteurs l’ignorent.<\/li>\n
    • L’argent.<\/strong> Chaque virement document\u00e9 pour que la banque \u00e9mette le formulaire FET au bon nom, avec le bon motif, pour le bon montant.<\/li>\n<\/ul>\n

      Le formulaire FET, le pi\u00e8ge le plus fr\u00e9quent<\/h2>\n

      Le formulaire de change (Foreign Exchange Transaction, anciennement Tor Tor 3) est l’attestation de votre banque tha\u00eflandaise \u00e9tablissant que des devises \u00e9trang\u00e8res sont entr\u00e9es en Tha\u00eflande et y ont \u00e9t\u00e9 converties en bahts. La banque l’\u00e9met automatiquement pour tout virement entrant de 50 000 USD ou plus, ou l’\u00e9quivalent. En dessous, on conserve les avis de cr\u00e9dit et on demande une lettre de la banque.<\/p>\n

      Trois d\u00e9tails d\u00e9terminent si le document est utilisable : le nom de l’exp\u00e9diteur doit \u00eatre celui du futur propri\u00e9taire, le motif d\u00e9clar\u00e9 doit mentionner l’achat d’une unit\u00e9 de copropri\u00e9t\u00e9, et la conversion en bahts doit avoir lieu en Tha\u00eflande. Un virement envoy\u00e9 par votre soci\u00e9t\u00e9, vos parents ou un associ\u00e9 produit un formulaire \u00e0 leur nom, et le Bureau des Terres lit le formulaire, pas vos explications. Ce d\u00e9faut ressurgit d’ailleurs \u00e0 la revente, au moment pr\u00e9cis o\u00f9 vous cherchez \u00e0 rapatrier le prix de vente.<\/p>\n

      Les frais de transfert, \u00e0 ne pas confondre avec nos honoraires<\/h2>\n

      Les taxes et droits se paient au Bureau des Terres le jour du transfert et ne sont inclus dans aucun forfait, chez nous comme ailleurs. Les principaux postes sont le droit de mutation de 2 % de la valeur d’expertise administrative, la taxe commerciale sp\u00e9cifique de 3,3 % ou le droit de timbre de 0,5 %, et la retenue \u00e0 la source. La r\u00e9partition entre acheteur et vendeur est n\u00e9gociable et se r\u00e8gle dans le contrat : les promoteurs la font souvent basculer enti\u00e8rement sur l’acheteur, en petits caract\u00e8res. Nous chiffrons le montant exact de votre unit\u00e9 avant la signature.<\/p>\n

      Attention \u00e0 une information qui circule beaucoup : la r\u00e9duction temporaire du droit de mutation \u00e0 0,01 %, annonc\u00e9e pour la p\u00e9riode du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, est r\u00e9serv\u00e9e aux ressortissants tha\u00eflandais. Un acheteur \u00e9tranger paie toujours 2 %.<\/p>\n

      Nos honoraires forfaitaires<\/h2>\n
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      Prestation<\/th>\nHonoraires (THB)<\/th>\nContenu<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
      R\u00e9vision de contrat<\/td>\n9 000<\/td>\nAvis juridique \u00e9crit sur un contrat de r\u00e9servation ou un contrat de vente d\u00e9j\u00e0 en votre possession. 3 \u00e0 5 jours ouvrables.<\/td>\n<\/tr>\n
      Forfait copropri\u00e9t\u00e9<\/td>\n19 900<\/td>\nV\u00e9rification du titre, r\u00e9vision compl\u00e8te du contrat, conseil sur le quota \u00e9tranger, instructions \u00e9crites pour le transfert que vous effectuez vous-m\u00eame.<\/td>\n<\/tr>\n
      Forfait copropri\u00e9t\u00e9 premium<\/td>\n34 900<\/td>\nLe forfait ci-dessus, plus notre pr\u00e9sence et la traduction au Bureau des Terres le jour du transfert.<\/td>\n<\/tr>\n
      Procuration pour le transfert<\/td>\n3 900<\/td>\nPour ne pas avoir \u00e0 \u00eatre en Tha\u00eflande le jour J.<\/td>\n<\/tr>\n
      Consultation<\/td>\n2 000 par heure<\/td>\nT\u00e9l\u00e9phone, courriel ou visioconf\u00e9rence, d\u00e9duite du forfait si vous nous mandatez.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

      Paiement int\u00e9gral \u00e0 la commande, sans facturation horaire ni frais d’ouverture de dossier. Les forfaits supposent un Bureau des Terres \u00e0 Bangkok, Pattaya, Nakhon Ratchasima, Khon Kaen, Surin, Buriram ou \u00e0 proximit\u00e9. Pour une autre province, demandez-nous un devis avant de vous engager.<\/p>\n

      Qui nous sommes<\/h2>\n

      ThaiLawOnline accompagne des acheteurs \u00e9trangers depuis 2006. Le travail de droit tha\u00eflandais est supervis\u00e9 par Khun Wichuda Atthamethakon, LL.M., avocate tha\u00eflandaise et notaire, licence du Barreau tha\u00eflandais 3149\/2556. Le cabinet est dirig\u00e9 par Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc., avocat canadien du Barreau du Qu\u00e9bec, ce qui signifie que vous pouvez traiter votre dossier enti\u00e8rement en fran\u00e7ais, et que votre conjointe, votre agent ou votre famille en Tha\u00eflande peuvent \u00eatre renseign\u00e9s en tha\u00ef.<\/p>\n

      Nous travaillons pour l’acheteur, uniquement. Nous ne sommes ni pr\u00e9sent\u00e9s ni r\u00e9mun\u00e9r\u00e9s par le vendeur ou le promoteur. Si la r\u00e9ponse est de ne pas acheter cette unit\u00e9, c’est la r\u00e9ponse que vous recevrez.<\/p>\n

      Commencez par le contrat, avant de payer<\/h2>\n

      Envoyez-nous le contrat de r\u00e9servation ou le contrat de vente et le nom de l’immeuble. Nous vous dirons ce que nous v\u00e9rifierions, ce que cela co\u00fbtera, et si vous avez r\u00e9ellement besoin de nous. Si vous avez d\u00e9j\u00e0 vers\u00e9 un acompte, envoyez-le quand m\u00eame : c’est au stade de la r\u00e9servation que les erreurs sont encore rattrapables.<\/p>\n

      Courriel :<\/strong> info@thailawonline.com<\/a>  |  T\u00e9l\u00e9phone :<\/strong> +66 87 225 1340 (fran\u00e7ais et anglais). Nous travaillons sur rendez vous, y compris en dehors des heures de bureau tha\u00eflandaises pour les clients situ\u00e9s en Europe et en Am\u00e9rique du Nord.<\/p>\n

      Voir aussi :<\/em> notre page compl\u00e8te en anglais sur l’achat de condominium<\/a>, l’usufruit en Tha\u00eflande<\/a>, le testament tha\u00eflandais<\/a> et nos honoraires<\/a>.<\/p>\n