The FET Form in Thailand: Bringing Money In to Buy a Condo

Reviewed by Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, for ThaiLawOnline, a Thai law firm acting for foreigners since 2006.

The FET is one step in the purchase sequence set out in our guide to buying property in Thailand.

The mistake that kills deals: money that arrives in the wrong name, or described as a gift or an investment rather than a property purchase. Fixing that after the transfer is booked is difficult and sometimes impossible. See how to brief your bank.

What the FET Form Actually Is

When foreign currency is remitted into Thailand and converted into baht, the receiving Thai commercial bank records the transaction under Bank of Thailand exchange control rules. For remittances of USD 50,000 or more, or the equivalent in another currency, the bank issues a Foreign Exchange Transaction form. Older documents and older lawyers still call it a Tor Tor 3, which was the previous form number. It is the same thing.

The form records who sent the money, who received it, how much foreign currency came in, what exchange rate was applied, how many baht resulted, and the stated purpose of the remittance. That last field is the one that matters most to you, and it is the one buyers never think about until it is too late.

The FET is not a tax document and it is not a permission. It is evidence. Its whole job is to prove, later, that the baht used to buy your condominium originated outside Thailand.

Why the Land Office Demands It

Foreign ownership of a Thai condominium runs on two provisions of the Condominium Act B.E. 2522, and both are checked at the counter on transfer day.

• Section 19 bis sets the ratio. Foreign owners may hold no more than 49% of the combined area of all the units in the building, measured at the time the application to register the condominium was made under section 6. See our explainer on the condo foreign ownership quota.
• Section 19 ter governs the documentary evidence a foreign buyer must produce to qualify under section 19. For the ordinary foreign buyer who is not a permanent resident and not a BOI promoted investor, that evidence is proof that the money came in under section 19(5): foreign currency brought into Thailand, or a withdrawal from a non-resident baht account or a foreign-currency deposit account held in Thailand, in an amount not less than the price of the unit being bought. For a remittance from abroad, that proof in practice is the FET form.

This is not a soft requirement or a local custom that varies by province. In Supreme Court Decision 7500/2552 the court set out the officer’s duty in exactly these terms: the registering officer may only register a transfer to a foreigner once the documents required under section 19 are correct under section 19 ter, and once the foreign ownership ratio, counting both existing foreign owners and the incoming buyer, stays inside the limit in section 19 bis. No evidence, no registration. The officer has no discretion to be helpful.

A separate Land Office inquiry, and it is not this one. Since May 2026 the Department of Lands has directed officers to investigate the source of the funds behind a purchase under section 74 of the Land Code, on either of two triggers: a cash payment of 2,000,000 baht or more, or a government appraised value of 5,000,000 baht or more. That inquiry is aimed at Thai buyers and Thai-shareholder companies acquiring land, so it does not reach a foreigner buying a condominium unit in their own name under section 19 ter. It matters only if you are weighing the alternative of holding through a Thai spouse or a Thai company, and there it matters a great deal: see the 2026 nominee crackdown and the Land Office source-of-funds checks.

The law behind this page

English

Section 19 ter Condominium Act B.E. 2522

Full text

On a transfer of ownership of a condominium unit to an alien or juristic person specified in section 19, the applicant for the transfer shall notify the competent official of the names of the aliens or juristic persons specified in section 19, together with the proportion of unit area that those aliens or juristic persons already hold in ownership, and the alien or juristic person applying to receive the transfer shall also produce the following evidence to the competent official: (1) an alien specified in section 19 (1) must produce evidence of having been permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien specified in section 19 (2) must produce evidence of having been permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in section 19 (3) must produce evidence of registration as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person specified in section 19 (4) must produce evidence of having received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien or juristic person under section 19 (5) must produce evidence of bringing foreign currency into the Kingdom, or evidence of withdrawing money from a baht account of a person residing outside the country or from a foreign currency deposit account, in an amount not less than the price of the unit to be purchased.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 19 Condominium Act B.E. 2522

Full text

Aliens and juristic persons deemed by law to be aliens may hold ownership of condominium units if they are the following aliens and juristic persons: (1) an alien permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in sections 97 and 98 of the Land Code that is registered as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person that is an alien under Announcement of the Revolutionary Council No. 281 dated 24 November B.E. 2515 and has received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien, or a juristic person deemed by law to be an alien, who brings foreign currency into the Kingdom, or withdraws money from a baht account of a person residing outside the country, or withdraws money from a foreign currency deposit account.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522

Full text

In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 4 bis Exchange Control Act B.E. 2485

Full text

In buying or selling foreign currency or letters of credit, and in transferring money internationally, a bank or any other person authorised to conduct exchange business must do so in accordance with the notifications or orders of the Minister.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 7 bis Exchange Control Act B.E. 2485

Full text

When the Minister has entrusted the Bank of Thailand with carrying out this Act on the Minister's behalf, the Governor of the Bank of Thailand may appoint officers of the Bank as competent officials under this Act.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 74 Recording of Rights and Legal Acts

Full text

In proceeding with right and juristic act registration by the competent officer under Section 71, the competent officer shall have the power to inquire the parties and require persons involved to make a statement or submit relevant documents and evidence as necessary, and the competent officer shall then proceed as appropriate in the circumstances. If it is believable that an application for right and juristic act registration will be an avoidance of law or that any person will purchase land for the benefit of an alien, an order of the Minister shall be obtained. The Minister’s order shall be final.

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Our annotated sectionOfficial text

ไทย

มาตรา 19 ตรี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ให้ผู้ขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแจ้งรายชื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อมทั้งอัตราส่วนเนื้อที่ของห้องชุดที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย (๑) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๓) ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) สำหรับคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ (๕) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 19 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

คนต่างด้าวและนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว อาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ ถ้าเป็นคนต่างด้าวและนิติบุคคลดังต่อไปนี้ (๑) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) นิติบุคคลตามที่กำหนดไว้ในมาตรา ๙๗ และมาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) นิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๑ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๑๕ และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 4 ทวิ พระราชบัญญัติควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน พุทธศักราช 2485

ข้อความเต็ม

ในการซื้อหรือขายเงินตราต่างประเทศหรือเล็ตเตอร์ออฟเครดิต และการโอนเงินระหว่างประเทศธนาคารหรือบุคคลอื่นใดที่ได้รับอนุญาตให้ทำการแลกเปลี่ยนเงิน ต้องทำการนั้นให้ถูกต้องตามประกาศหรือคำสั่งของรัฐมนตรี

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 7 ทวิ พระราชบัญญัติควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน พุทธศักราช 2485

ข้อความเต็ม

เมื่อรัฐมนตรีได้มอบหมายให้ธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นผู้ดำเนินการตามพระราชบัญญัตินี้แทนแล้ว ให้ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยแต่งตั้งพนักงานของธนาคารเป็นเจ้าพนักงานตามความในพระราชบัญญัตินี้ได้

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 74

ข้อความเต็ม

ในการดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนคู่กรณี และเรียกบุคคลที่เกี่ยวข้องมาให้ถ้อยคำ หรือส่งเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องได้ตามความจำเป็น แล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการไปตามควรแก่กรณี ถ้ามีกรณีเป็นที่ควรเชื่อได้ว่า การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น จะเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย หรือเป็นที่ควรเชื่อได้ว่าบุคคลใดจะซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์แก่คนต่างด้าว ให้ขอคำสั่งต่อรัฐมนตรี คำสั่งรัฐมนตรีเป็นที่สุด

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

Français

Article 19 ter Condominium Act B.E. 2522

Lors du transfert à un étranger ou une personne morale visés à l'article 19, le demandeur déclare à l'agent compétent la liste des détenteurs visés et leur quote-part de superficie; l'acquéreur prouve sa qualité ou, pour l'article 19 (5), l'origine de fonds au moins égaux au prix du lot.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 19 Condominium Act B.E. 2522

Peuvent posséder un lot: étrangers autorisés à résider; étrangers admis via la promotion des investissements; personnes morales des articles 97 et 98 du Code foncier enregistrées en Thaïlande; personnes morales étrangères promues; étrangers ou personnes morales étrangères finançant par devises importées, compte en bahts de non-résident ou compte en devises.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522

Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 4 bis Exchange Control Act B.E. 2485

Les banques et autres personnes autorisées à effectuer des opérations de change doivent réaliser l'achat ou la vente de devises étrangères ou de lettres de crédit, ainsi que les transferts internationaux de fonds, conformément aux notifications ou ordres du ministre.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 7 bis Exchange Control Act B.E. 2485

Lorsque le ministre a confié à la Banque de Thaïlande l'application de la présente loi en son nom, le gouverneur de la Banque de Thaïlande peut nommer des agents de la Banque comme fonctionnaires compétents au sens de la loi.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 74

Pour l'enregistrement, le fonctionnaire compétent peut interroger les parties et exiger déclarations ou documents. S'il y a lieu de croire à un contournement de la loi ou à un achat de terrain au profit d'un étranger, il sollicite l'ordre du ministre, qui est définitif.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Sources

• Condominium Act B.E. 2522, retrieved 31 October 2026
• Exchange Control Act B.E. 2485, retrieved 4 November 2026
• Land Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026

Getting It Right: What to Tell Your Bank

Three details on the remittance decide whether the form is usable.

1. The name on the money must be the name on the deed

The remitter and the eventual registered owner should be the same person. If you intend to buy jointly, remit in both names or send separate transfers in each name for each share. Money sent by your company, your parents, your spouse under a different surname, or a friend who owed you, produces an FET naming that person, and the Land Office reads the form, not your explanation of it.

2. The stated purpose must say what it is

Ask the sending bank and the receiving bank to record the purpose as the purchase of a condominium unit, and where the field allows it, name the project and unit number. Purposes such as “investment”, “personal expenses”, “gift”, “family support” or the ever popular blank field will produce a form that does not obviously connect to your purchase. Some Land Offices accept a subsequent bank letter clarifying the purpose. Some do not.

3. The currency must arrive as foreign currency

The conversion into baht has to happen in Thailand, at a Thai bank. If you convert to baht abroad and send baht, there is no foreign exchange transaction for a Thai bank to record, and no FET. This catches people using low cost transfer services that deliver baht into a Thai account. Those services are excellent for living expenses and useless for a property purchase.

Transfers Under USD 50,000

Below the threshold the bank does not issue an FET automatically, and that is fine. What you do instead is keep every credit advice for every transfer, and then ask the bank for a confirmation letter listing the inward remittances, the foreign currency amounts, the conversion into baht and the purpose. That package does the same evidential job.

Two practical points. Ask for the letter while the deal is live rather than years later, because bank staff turn over and retrieving old remittance detail becomes a project. And do not deliberately split a single large purchase into sub-threshold transfers to avoid paperwork: it creates more documents to reconcile, not fewer, and it looks exactly like what it is.

The Third Party Payer Problem

This is the failure we are asked to fix most often, and it is worth its own section because it does not look like a problem when it happens.

The pattern runs like this. A buyer arranges for the purchase money to arrive from a company account, a business partner, or a relative, for reasons that are entirely innocent: a currency rate, an existing offshore structure, a corporate treasury, a family arrangement. The money lands. The FET is issued in that third party’s name and often with a generic purpose such as an import payment or an inter company transfer. The seller is paid and everyone is happy. Then the Land Office reads the form, sees that the person registering as owner is not the person who brought the money in, and declines.

At that point the options are all expensive. You can try to obtain a corrected or supplementary bank certification, which depends on the bank’s records and its willingness. You can remit fresh, correctly documented funds and unwind the first payment, which means the seller is holding money that has to come back. Or the transfer stalls while the contract’s completion deadline runs down and the deposit forfeiture clause starts to matter.

The same defect resurfaces years later. When you sell, the evidence supporting the outward remittance of your sale proceeds is the evidence of how the money came in. A file with a mismatched FET is a file that will be questioned at exactly the moment you are trying to leave.

Fixing a Missing or Wrong FET

If the money is already in Thailand and the paperwork is wrong, work in this order.

1. Get the bank’s actual record before deciding anything. Request the remittance advices and the bank’s certification of the inward transfers. What the bank has recorded, not what you remember instructing, determines your options.
2. Ask for a corrective certification. Where the money genuinely came from abroad in the buyer’s name but the purpose field is wrong or blank, many banks will issue a letter confirming the purpose. This is the cheapest fix and it works surprisingly often.
3. Check the Land Office’s position early, through your lawyer, before transfer day rather than on it. Practice on marginal documentation is not uniform across offices, and knowing the answer a week in advance is worth a great deal.
4. Consider re-remitting. If the funds are still recoverable, sending them again correctly documented is slow and irritating but certain. This is a decision to take with the seller in the room, because it changes the payment timetable.
5. Re-paper the deal only with advice. Restructuring who buys, or adding a party, to match the money that arrived is occasionally the right answer and frequently a much worse problem, particularly if it edges toward a nominee arrangement. Thai courts treat nominee holdings harshly.

Taking the Money Out Again When You Sell

The FET has a second life at the end of your ownership. When you sell the unit and want to remit the proceeds abroad, the bank handling the outward transfer wants to see that the funds correspond to money that was originally brought in, plus any gain. A clean set of inward FETs makes that conversation short.

Keep the originals, keep them with the deed and the purchase contract, and keep a scan somewhere you will still be able to reach in ten years. Buyers who lose the paperwork are not usually blocked outright, but they spend months reconstructing what a folder would have proved in an afternoon.

Frequently Asked Questions

We Brief the Bank For You

FET handling is included in every one of our condominium packages: we tell you exactly what to instruct the sending bank, confirm with the receiving bank that the purpose and the names are recorded correctly, and check the form before transfer day rather than at the counter. The condominium package is THB 19,900, which covers the title and quota due diligence, the contract review and the FET work, or THB 39,900 with us attending the Land Office on transfer day.

See the full 25-point condominium check and the fixed fees  |  The complete guide to buying a condo in Thailand  |  Moving money to Thailand from abroad

Last reviewed: 28 September 2026. Read in Thai: Condominium Act B.E. 2522 sections 19, 19 bis and 19 ter (consolidated text), and Supreme Court Decision 7500/2552. The USD 50,000 FET threshold, bank practice and Land Office practice on corrective letters are practice points, not statute, and were not re-verified here.