Reviewed by Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, for ThaiLawOnline, a Thai law firm acting for foreigners since 2006.
Update log
- 4 November 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Short answer: Thai inheritance tax is charged on the person who receives, not on the estate, and only on the part of what they receive from one deceased person that exceeds 100 million baht. The rate is 5% for an ascendant or descendant and 10% for any other heir. A surviving spouse is outside the Act altogether, at any value. The return is due within 150 days of receiving the inheritance.
The part almost every English page gets wrong: being a “resident” for this tax does not mean the 180-day income-tax test. It means holding residence under the immigration law, which is Permanent Residence. A foreigner who has lived here twenty years on retirement or marriage extensions is not a resident for inheritance tax and is taxed on Thai assets only. See the residence rule.
Tax is only one part of an estate: the distribution rules are in our guide to Thai inheritance law.
Table of Contents
Last reviewed: 26 September 2026. Read in Thai against the Inheritance Tax Act B.E. 2558, sections 2, 3, 11 to 17, 23, 26, 27, 29 and 30, and against clauses 4 and 19 of the Ministerial Regulation on the Making of Wills B.E. 2569. Not verified in this review: the Ministerial Regulations and Royal Decrees made under the Act (the section 13 lists and the instalment rules), and any double taxation agreement under section 11. Re-checked on 5 October 2026: sections 3, 14, 16 and 17 re-read in Thai (Council of State text); no change made. Re-checked on 10 October 2026: section 23 and the Royal Decree on instalment payment of inheritance tax B.E. 2559, sections 3 to 9, read in Thai on the government’s central law register; the instalment sentence matches, and the Decree’s security, surcharge and refusal rules have been added. The section 13 Ministerial Regulations and double taxation agreements remain unverified.
Thailand has taxed inheritances since the Inheritance Tax Act B.E. 2558, published in the Government Gazette on 5 August 2015 and in force 180 days later, in February 2016. It reaches very few estates, and the people it does reach are usually not the ones who think it applies to them. What follows is the Act itself, section by section, with the English translation published by the Revenue Department linked at the end.
Are You a “Resident” for Inheritance Tax? Almost Certainly Not
This is the question that decides whether Thailand taxes your worldwide estate or only what you leave in Thailand, and it is the question the English-language web answers worst. Most pages say “residents are taxed on worldwide assets, non-residents on Thai assets” and stop there, leaving the reader to assume that “resident” means the 180-day test they have been reading about since the remittance-tax changes. It does not.
What Section 11 Actually Says
Section 11 lists the people who are liable, and it does so in three categories:
- a person of Thai nationality;
- a natural person of non-Thai nationality “but having a domicile in the Kingdom according to the law on immigration”;
- a person of non-Thai nationality receiving an inheritance which is an asset situated in Thailand.
A juristic person is treated as Thai if it is registered in Thailand or established under Thai law, or if Thai nationals hold more than 50% of its registered and paid-up capital, or if more than half of those with managerial power are Thai.
The phrase that does the work is “according to the law on immigration”. The Act does not create its own residence test and does not borrow the Revenue Code’s. It points at the Immigration Act, under which residence is granted by the Immigration Commission and evidenced by a residence certificate. That is Permanent Residence, the quota-limited status capped at a small number of grants per nationality each year.
Permanent Residence Is Not the 180-Day Test
The 180-day rule that determines whether you are a tax resident for personal income tax lives in the Revenue Code and governs income. It has nothing to do with section 11, which points somewhere else entirely.
The practical consequence is worth stating plainly, because we have not found a competitor page that states it:
A foreigner who has lived in Thailand for twenty years on annual retirement extensions, a marriage extension, an LTR or a DTV is a non-resident for inheritance tax. Thailand reaches only the assets they leave situated in Thailand. A house abroad, a foreign pension and an offshore brokerage account are outside the Act entirely, however long they have lived here and whatever their income-tax residence status is.
One anti-avoidance rule travels with the third category and is easy to miss. Where the inherited asset was situated in Thailand at the date of death, section 11 deems it to remain situated in Thailand “even if it has been transformed into any form”. Converting a Thai asset into something else after the death does not move it out of the charge.
Who Is Exposed on Worldwide Assets
The worldwide-versus-Thai-situs split is not in section 11 at all. It is in the second paragraph of section 14, and it is short: a recipient in category (1) or (2), the Thai national or the immigration-law resident, pays on assets situated in Thailand or outside Thailand. A recipient in category (3) pays on assets situated in Thailand only.
So the group genuinely exposed on a worldwide estate is small: Thai nationals, and foreigners holding Permanent Residence. Even then, only above 100 million baht per recipient.
The law behind this page
English
Section 41 Immigration Act B.E. 2522
Full text
An alien may not enter to have residence in the Kingdom unless permitted by the Committee with the approval of the Minister, within the number notified by the Minister under section 40, and after having received a certificate of residence under section 47. So that the entry of aliens to have residence in the Kingdom is of the greatest possible benefit to the country, the Committee shall prescribe rules on the qualifications of aliens applying to enter to have residence in the Kingdom, having regard to the income, assets, knowledge and professional ability of the alien and the alien's family status with a person of Thai nationality, conditions relating to national security, or other appropriate conditions, to be used as the rules and conditions for considering permission for aliens to enter to have residence in the Kingdom. An alien may apply for permission either before travelling to the Kingdom or after having been permitted to stay in the Kingdom temporarily. For the purposes of this Act, the Committee has the power to prescribe rules under which aliens who entered the Kingdom temporarily in any case under section 34 may file an application to have residence in the Kingdom. An alien permitted to have residence in the Kingdom before travelling to the Kingdom shall have residence in the Kingdom only upon having travelled to the Kingdom, filed particulars and passed the inspection of the competent official under section 18 paragraph two, not being a person prohibited under sections 12 and 44, and having received a certificate of residence under section 47. While applying for the certificate of residence, that alien may stay in the Kingdom in the meantime.
ThaiLawOnline translation
Section 40 Immigration Act B.E. 2522
Full text
Subject to sections 42, 43 and 51, the Minister, with the approval of the Council of Ministers, has the power to prescribe by notification in the Government Gazette the number of aliens who may have residence in the Kingdom each year, but not exceeding 100 persons per country per year, and for stateless persons not exceeding 50 persons per year. For the purpose of prescribing the number of aliens, all the colonies of one country together, or each realm having its own government, shall be treated as one country.
ThaiLawOnline translation
Section 41 Revenue Code
Full text
A person who has assessable income under section 40 in the preceding tax year by reason of a duty or business carried on in Thailand, or by reason of the business of an employer in Thailand, or by reason of property situated in Thailand, shall pay tax under the provisions of this Part, whether that income is paid in or outside Thailand. A resident of Thailand who has assessable income under section 40 in the preceding tax year by reason of a duty or business carried on abroad, or by reason of property situated abroad, shall pay income tax under the provisions of this Part when that assessable income is brought into Thailand. A person who stays in Thailand for one period or several periods totalling 180 days or more in any tax year shall be deemed a resident of Thailand.
ThaiLawOnline translation
Section 1600
The estate of a deceased person includes property of every kind, together with the deceased's rights, duties and liabilities. The one exception is anything that by law or by its nature is purely personal to the deceased. Two points follow for anyone administering an estate: debts and obligations pass with the assets, and rights that are purely personal to the deceased do not.
Full text
Subject to the provisions of this Code, the estate of a deceased person consists of the deceased's property of every kind, together with the deceased's rights, duties and liabilities, except those which, by law or by their nature, are purely personal to the deceased.
ThaiLawOnline translation
Section 1629
There are only six classes of statutory heirs, entitled in this order, subject to Section 1630 paragraph 2: (1) descendants; (2) parents; (3) full-blood siblings; (4) half-blood siblings; (5) grandparents; (6) uncles and aunts. The surviving spouse is also a statutory heir, subject to the special provisions of Section 1635.
Full text
There are only six classes of statutory heirs and, subject to section 1630 paragraph two, each class is entitled to inherit in the following order of priority: (1) descendants; (2) parents; (3) brothers and sisters of the full blood; (4) brothers and sisters of the half blood; (5) grandparents; (6) uncles and aunts. The surviving spouse is also a statutory heir, subject to the special provisions of section 1635.
ThaiLawOnline translation
Section 1658
A will may be made as a public document at the District Office. The testator declares the terms to the district officer before at least two witnesses present at the same time; the officer records the declaration and reads it back to the testator and the witnesses; when all are satisfied that the record matches what was declared, the testator and the witnesses sign; and the officer signs, dates and certifies in his own hand that these steps were followed, and affixes the official seal. No erasure, addition or other alteration is valid unless the testator, the witnesses and the district officer all sign beside it.
Full text
A will may be made as a public document, that is to say: (1) the testator must go to the district officer and declare, in the presence of at least two other witnesses present at the same time, the terms that the testator wishes to be included in the will; (2) the district officer must record the terms declared by the testator and read them to the testator and the witnesses; (3) when the testator and the witnesses have clearly ascertained that the terms recorded by the district officer correspond with those declared by the testator, the testator and the witnesses shall sign in evidence of it; (4) the district officer shall sign the record and date it (day, month and year), shall write on it in their own hand a certification that the will has been made in accordance with items (1) to (3) above, and shall affix the official seal. No erasure, omission, addition or other alteration of such a will is valid unless the testator, the witnesses and the district officer have signed beside it.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 41 พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวจะเข้ามามีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรมิได้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการและด้วยความเห็นชอบของรัฐมนตรี ทั้งนี้ ภายในจำนวนที่รัฐมนตรีประกาศตามมาตรา ๔๐ และได้รับใบสำคัญถิ่นที่อยู่ตามมาตรา ๔๗ แล้ว เพื่อให้การเข้ามามีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรของคนต่างด้าวเป็นไปเพื่อประโยชน์ของประเทศให้มากที่สุด ให้คณะกรรมการกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับคุณสมบัติของคนต่างด้าวซึ่งขอเข้ามามีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรโดยคำนึงถึง รายได้ สินทรัพย์ ความรู้ ความสามารถในด้านวิชาชีพ และฐานะในครอบครัวของคนต่างด้าวดังกล่าวกับบุคคลซึ่งมีสัญชาติไทย เงื่อนไขเกี่ยวกับความมั่นคงของชาติ หรือเงื่อนไขอื่นตามความเหมาะสม เพื่อใช้เป็นหลักเกณฑ์และเงื่อนไขในการพิจารณาอนุญาตให้คนต่างด้าวเข้ามามีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักร การขออนุญาต คนต่างด้าวจะขอก่อนเดินทางเข้ามาในราชอาณาจักรหรือขอภายหลังได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวแล้วก็ได้ เพื่อประโยชน์แห่งพระราชบัญญัตินี้ คณะกรรมการมีอำนาจที่จะกำหนดหลักเกณฑ์ให้คนต่างด้าวซึ่งเข้ามาในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวกรณีใดกรณีหนึ่งตามมาตรา ๓๔ อาจยื่นคำขอเพื่อมีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรได้ คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรก่อนเดินทางเข้ามาในราชอาณาจักร จะมีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักร ต่อเมื่อเดินทางเข้ามาในราชอาณาจักรและได้ยื่นรายการและผ่านการตรวจอนุญาตของพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง และไม่เป็นผู้ต้องห้ามตามมาตรา ๑๒ และมาตรา ๔๔ และได้รับใบสำคัญถิ่นที่อยู่ตามมาตรา ๔๗ แล้ว ในระหว่างขอรับใบสำคัญถิ่นที่อยู่ให้คนต่างด้าวผู้นั้นอยู่ในราชอาณาจักรไปพลางก่อนได้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 40 พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
ภายใต้บังคับมาตรา ๔๒ มาตรา ๔๓ และมาตรา ๕๑ ให้รัฐมนตรีโดยอนุมัติคณะรัฐมนตรีมีอำนาจประกาศในราชกิจจานุเบกษากำหนดจำนวนคนต่างด้าว ซึ่งจะมีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรเป็นรายปี แต่มิให้เกินประเทศละหนึ่งร้อยคนต่อปี และสำหรับคนไร้สัญชาติมิให้เกินห้าสิบคนต่อปี เพื่อประโยชน์แห่งการกำหนดจำนวนคนต่างด้าว บรรดาอาณานิคมของประเทศหนึ่งรวมกันหรือแต่ละอาณาจักรซึ่งมีการปกครองของตนเองให้ถือเป็นประเทศหนึ่ง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 41 ประมวลรัษฎากร
ข้อความเต็ม
ผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา ๔๐ ในปีภาษีที่ล่วงมาแล้วเนื่องจากหน้าที่งานหรือกิจการที่ทำในประเทศไทย หรือเนื่องจากกิจการของนายจ้างในประเทศไทย หรือเนื่องจากทรัพย์สินที่อยู่ในประเทศไทย ต้องเสียภาษีตามบทบัญญัติในส่วนนี้ ไม่ว่าเงินได้นั้นจะจ่ายในหรือนอกประเทศ ผู้อยู่ในประเทศไทย มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา ๔๐ ในปีภาษีที่ล่วงมาแล้วเนื่องจากหน้าที่งานหรือกิจการที่ทำในต่างประเทศ หรือเนื่องจากทรัพย์สินที่อยู่ในต่างประเทศ ต้องเสียภาษีเงินได้ตามบทบัญญัติในส่วนนี้ เมื่อนำเงินได้พึงประเมินนั้นเข้ามาในประเทศไทย ผู้ใดอยู่ในประเทศไทยชั่วระยะเวลาหนึ่งหรือหลายระยะรวมเวลาทั้งหมดถึงหนึ่งร้อยแปดสิบวันในปีภาษีปีใด ให้ถือว่าผู้นั้นเป็นผู้อยู่ในประเทศไทย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1600
ข้อความเต็ม
ภายใต้บังคับของบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ กองมรดกของผู้ตายได้แก่ทรัพย์สินทุกชนิดของผู้ตาย ตลอดทั้งสิทธิหน้าที่และความรับผิดต่าง ๆ เว้นแต่ตามกฎหมายหรือว่าโดยสภาพแล้ว เป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1629
ข้อความเต็ม
ทายาทโดยธรรมมีหกลำดับเท่านั้น และภายใต้บังคับแห่งมาตรา ๑๖๓๐ วรรคสอง แต่ละลำดับมีสิทธิได้รับมรดกก่อนหลังดังต่อไปนี้ คือ (๑) ผู้สืบสันดาน (๒) บิดามารดา (๓) พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน (๔) พี่น้องร่วมบิดาหรือร่วมมารดาเดียวกัน (๕) ปู่ ย่า ตา ยาย (๖) ลุง ป้า น้า อา คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่นั้นก็เป็นทายาทโดยธรรม ภายใต้บังคับของบทบัญญัติพิเศษแห่งมาตรา ๑๖๓๕
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1658
ข้อความเต็ม
พินัยกรรมนั้น จะทำเป็นเอกสารฝ่ายเมืองก็ได้ กล่าวคือ (๑) ผู้ทำพินัยกรรมต้องไปแจ้งข้อความที่ตนประสงค์จะให้ใส่ไว้ในพินัยกรรมของตนแก่กรมการอำเภอต่อหน้าพยานอีกอย่างน้อยสองคนพร้อมกัน (๒) กรมการอำเภอต้องจดข้อความที่ผู้ทำพินัยกรรมแจ้งให้ทราบนั้นลงไว้ และอ่านข้อความนั้นให้ผู้ทำพินัยกรรมและพยานฟัง (๓) เมื่อผู้ทำพินัยกรรมและพยานทราบแน่ชัดว่าข้อความที่กรมการอำเภอจดนั้นเป็นการถูกต้องตรงกันกับที่ผู้ทำพินัยกรรมแจ้งไว้แล้ว ให้ผู้ทำพินัยกรรมและพยานลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญ (๔) ข้อความที่กรมการอำเภอจดไว้นั้น ให้กรมการอำเภอลงลายมือชื่อและลงวัน เดือน ปี ทั้งจดลงไว้ด้วยตนเองเป็นสำคัญว่า พินัยกรรมนั้นได้ทำขึ้นถูกต้องตามบทบัญญัติ (๑) ถึง (๓) ข้างต้น แล้วประทับตราตำแหน่งไว้เป็นสำคัญ การขูดลบ ตก เติม หรือการแก้ไขเปลี่ยนแปลงอย่างอื่นซึ่งพินัยกรรมนั้นย่อมไม่สมบูรณ์ เว้นแต่ผู้ทำพินัยกรรม พยาน และกรมการอำเภอจะได้ลงลายมือชื่อกำกับไว้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 41 Immigration Act B.E. 2522
La résidence exige l'autorisation du comité, l'accord du ministre, le quota de l'article 40 et un certificat de l'article 47; demande avant l'entrée ou pendant un séjour temporaire. Le comité fixe les critères, notamment revenus, actifs, compétences, liens familiaux avec un Thaïlandais et sécurité nationale.
résumé non officiel
Article 40 Immigration Act B.E. 2522
Sous réserve des articles 42, 43 et 51, le ministre, avec l'approbation du Conseil des ministres, peut fixer au Journal officiel le quota annuel de résidents: au plus 100 personnes par pays et 50 apatrides par an.
résumé non officiel
Article 41 Revenue Code
Le revenu de source thaïlandaise est imposable où qu'il soit payé; celui de source étrangère d'un résident l'est lorsqu'il est introduit en Thaïlande. Est résident quiconque y séjourne au moins 180 jours au total dans l'année fiscale.
résumé non officiel
Article 1600
Sous réserve des dispositions du présent Code, la succession du défunt comprend les biens de toute nature du défunt, ainsi que l'ensemble de ses droits, obligations et responsabilités, à l'exception de ceux qui, en vertu de la loi ou par leur nature, sont strictement personnels au défunt.
résumé non officiel
Article 1629
Il n'existe que six ordres d'héritiers légaux et, sous réserve de l'article 1630, alinéa deux, chaque ordre est appelé à la succession selon le rang de priorité suivant : (1) les descendants ; (2) les père et mère ; (3) les frères et sœurs germains ; (4) les frères et sœurs consanguins ou utérins ; (5) les grands-parents paternels et maternels ; (6) les oncles et tantes. Le conjoint survivant est également héritier légal, sous réserve des dispositions particulières de l'article 1635.
résumé non officiel
Article 1658
Le testament peut être fait en la forme d'un acte public, c'est-à-dire : (1) le testateur doit se rendre auprès de l'officier de district et lui déclarer, en présence d'au moins deux autres témoins présents simultanément, les dispositions qu'il souhaite voir insérer dans son testament ; (2) l'officier de district doit consigner par écrit les dispositions ainsi déclarées par le testateur et en donner lecture au testateur et aux témoins ; (3) lorsque le testateur et les témoins se sont clairement assurés que le texte consigné par l'officier de district correspond exactement à ce que le testateur a déclaré, le testateur et les témoins y apposent leur signature ; (4) l'officier de district signe le texte consigné et le date (jour, mois et année), y atteste de sa propre main que le testament a été fait conformément aux points (1) à (3) ci-dessus, puis y appose le sceau de sa fonction. Aucun grattage, retranchement, ajout ou autre modification apporté à ce testament n'est valable, à moins que le testateur, les témoins et l'officier de district ne l'aient contresigné.
résumé non officiel
Supreme Court decisions
- 2742/2545 (2002): Half-Siblings as Statutory Heirs
Sources
- Immigration Act B.E. 2522, retrieved 2 November 2026
- Revenue Code, retrieved 2 November 2026
- Civil and Commercial Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), retrieved 19 February 2026
What Is Taxed, and What Is Not
Section 14 lists the taxable assets exhaustively:
- immovable property;
- securities under the law on securities and exchange;
- deposits, and other money of the same character that the deceased could have withdrawn or claimed from a financial institution or another person;
- registered vehicles;
- financial assets prescribed by Royal Decree.
What is absent from that list matters as much as what is on it. Cash in a safe, jewellery, art, gold and unregistered movables are not named. Neither is foreign real estate for a category (3) recipient, which follows from the situs rule above rather than from the list.
The Threshold and the Rates
Section 12 sets the threshold, and its wording repays attention. Tax is charged on a person who has received an inheritance from each deceased person, aggregating everything received from that deceased person “whether on one or several occasions”. If the aggregate exceeds 100 million baht, tax is due on the excess only.
Two consequences follow and are routinely misreported. The threshold is per recipient, per deceased person, not per estate. And the value is the value of the assets inherited less the liabilities assumed with them, so a mortgaged property does not count at its gross value. Section 12 also requires the figure to be reviewed every five years against the consumer price index, with any revision made by Royal Decree.
Section 16 sets the rates. The tax is 10% of the taxable portion, except that where the recipient is an ascendant or a descendant it is 5%. The 10% is the residual rate for everyone else, not the headline rate.
A Worked Example
A foreign father dies leaving Thai assets worth 140 million baht. His two adult children each receive 70 million baht. Neither pays anything, because the threshold applies to each recipient separately and neither has received more than 100 million baht from him.
Had he left the whole 140 million to one child, that child would be taxed at 5% on the 40 million above the threshold: 2 million baht. Had he left it to a nephew, the rate would be 10% on the same 40 million: 4 million baht. Had he left it to his wife, nothing would be payable at all.
The Exemptions That Actually Matter
Two provisions do the work, and they are different sections doing different jobs.
Section 3 takes two situations outside the Act completely: an inheritance from a person who died before the Act came into force, and an inheritance received by the spouse of the deceased. The spouse exemption is unlimited. It is not a threshold or an allowance; the Act simply does not apply.
Section 13 is the public-benefit provision, and it works by disapplying section 12. It covers a person receiving an inheritance from someone who expressed, or appeared to have, an intention that it be used for religious, educational or public-benefit activities; state agencies and juristic persons whose objects are religious, educational or public benefit; and persons or international organisations covered by commitments with the United Nations or by international law, contract or reciprocal arrangement, in each case only as specified by Ministerial Regulation.
Filing: 150 Days, and Who Owes the Duty
Under section 17 the person liable files a return and pays within 150 days of receiving the inheritance that takes them over the threshold, on the Director-General’s form, at any Area Revenue Branch Office. The duty sits on the recipient. There is no estate-level return, and no executor filing on the estate’s behalf discharges it.
The assessment official must complete the assessment within one year of filing, extendable with approval. Section 23 allows the tax to be paid in instalments over up to five years under rules set by Royal Decree, with no surcharge if it is paid off in accordance with them, though a partial surcharge may apply where instalments run beyond two years. The rules are in the Royal Decree on instalment payment of inheritance tax B.E. 2559. The request goes in with the return, and within 30 days you must provide security worth at least the tax: a Thai bank guarantee, a mortgage of land or a condominium unit, or a pledge of government bonds. The instalments are equal, monthly, quarterly, half-yearly or yearly. Paid off within two years, there is no surcharge; a longer plan carries 0.5% a month, which is refunded against the tax if you in fact finish within two years. Missing one instalment ends the plan, and the balance falls due at once with the full surcharge. Instalments are refused where an assessment finds the value understated by more than 25% or items left out or misstated (Royal Decree sections 3 to 9).
Section 29 sets the penalties: failing to file on time attracts a penalty equal to the tax payable, and an incomplete or false return that understates the tax attracts half of the additional tax. Section 30 allows a penalty to be waived or reduced under criteria the Director-General issues with the Minister’s approval and publishes in the Royal Gazette, which must state the grounds for waiver or reduction, with regard mainly to the taxpayer’s good faith and genuine need.
If the Revenue Department Disagrees
Section 26 gives a right of appeal to the Commission of Appeal, and the first number is the one that forfeits the right if missed: the appeal must be filed within 30 days of receiving notification of the assessment.
The Commission must decide within 180 days of receiving the appeal, extendable by not more than 90 days with the Director-General’s approval. If that period lapses without a decision, the appellant may go straight to the Tax Court without waiting, provided the case is filed within 180 days from the day after the last day of that period. A decision must be communicated within 15 days, and an appellant who is dissatisfied has 180 days from acknowledging it to file in the Tax Court.
Section 27 adds the practical sting: an appeal does not suspend payment of the tax, unless the Director-General permits it. Budget for paying first and arguing afterwards.
What the B.E. 2569 Will Regulation Changed
One point that causes confusion. The Ministerial Regulation on the Making of Wills B.E. 2569, in force since 24 March 2026, replaced the earlier rules, including the 1960 regulation, for wills made at a district office. It is a will-making procedure, not a tax measure, and it changes nothing on this page. The 100 million baht threshold, the rates and the exemptions are set by the Inheritance Tax Act and are untouched by it. What the regulation did change is the cost and place of making a public will: any amphur or khet office will now do, without the former limit to one’s own domicile (clause 4), and the fee for a public document will made at the office rose from 50 to 250 baht (500 baht if the officer comes to another place), with a duplicate counterpart of the will up from 10 to 50 baht (clause 19; the former rates are those given in the government’s announcement of the regulation).
Foreign estates and inheritance tax
Bear in mind that your foreign Estate may be liable to Inheritance Tax in your country. Thailand has had an inheritance tax since 1 February 2016. It does not fall on the estate as a whole. It falls on each heir, and only where what that heir receives from one deceased person adds up to more than 100 million baht, counted after deducting the debts that come with the inheritance (section 12 of the Inheritance Tax Act). Only the excess above 100 million baht is taxed, at 10%, or at 5% where the heir is an ascendant or a descendant of the deceased (section 16). What a spouse inherits from the deceased is outside the Act altogether (section 3(2)).
It is common in western countries to have a clause avoiding the transfer to an heir unless this person survives you by 30 days. That is made to avoids double inheritance tax. We explain Thai inheritance tax in this article.
Frequently Asked Questions
Does Thailand have inheritance tax?
Yes, under the Inheritance Tax Act B.E. 2558, in force since February 2016. It applies only above 100 million baht received by one person from one deceased person, so in practice it reaches very few estates.
Do foreigners pay inheritance tax in Thailand?
Only on what they receive above the threshold, and for most foreigners only on assets situated in Thailand. A foreigner without Permanent Residence falls in section 11 category (3) and is taxed on Thai assets only.
Does the 180-day rule apply to inheritance tax?
No. The 180-day test is the Revenue Code’s income-tax residence test. Section 11 refers instead to domicile “according to the law on immigration”, which means Permanent Residence.
Is a Thai condominium subject to inheritance tax?
A condominium is immovable property and is on the section 14 list, and it is situated in Thailand, so it counts towards the recipient’s 100 million baht. Whether a foreign heir may keep it is a separate question, answered in our guide to inheriting property as a foreign heir.
Is my spouse exempt?
Yes, without limit. Section 3 puts an inheritance received by the spouse of the deceased outside the Act entirely.
How long do I have to pay?
150 days from receiving the inheritance that takes you over the threshold, with instalments available over up to five years under section 23.
Can a foreigner inherit land in Thailand?
Inherit yes, keep generally no. The rules and the leading Supreme Court decisions are set out at can a foreigner inherit land in Thailand.
If your estate is anywhere near the threshold, or you hold Permanent Residence and assets abroad, the planning question is worth taking seriously and is best answered against your actual asset list. We also cover making a Thai will, probate and estate administration, what happens if you die without a will and the practical steps after a death in Thailand.
- Inheritance Tax Act B.E. 2558, official English translation (Revenue Department). The Thai text is the authoritative version.
- Personal Income Tax in Thailand, where the 180-day residence test does apply
- Property Taxes in Thailand
- Thai Civil and Commercial Code, annotated
Thai Law Updates, free by email
Plain-English updates on Thai law changes that affect foreigners: property, visas, marriage, business and wills. One short email a month from a firm practicing since 2006. No spam, unsubscribe anytime.