Inheriting Property in Thailand: Guide for Foreign Heirs

Reviewed by Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, for ThaiLawOnline, a Thai law firm acting for foreigners since 2006.

Foreigners often have problems when inheriting property in Thailand. This is due to a mix of strong inheritance rights and strict public laws. This guide clearly explains how these two legal frameworks interact, especially when inheriting land, condominiums, or buildings. Our full guide: last will in Thailand.

The statutory basis for all of this is Land Code sections 86 to 96, which you can read in Chapter 8 of the Thai Land Code, bilingual and section by section. For condominium units the governing text is a different statute: sections 19 to 19 novem of the Condominium Act B.E. 2522. Section numbers are given below so every rule on this page can be checked against the consolidated Thai text.

Foreign heirs face a disposal requirement on land, which sits within our guide to inheritance law in Thailand.

Understanding Thai Succession Law

In Thailand, there are two types of heirs:

• Statutory Heirs: These are relatives designated by Thai law to inherit automatically if there is no valid will. Thai law recognises six classes of statutory heirs (descendants, parents, full siblings, half siblings, grandparents, uncles and aunts), and the surviving spouse is a statutory heir in addition to them (Civil and Commercial Code, section 1629).
• Legatees: These heirs are specifically named in a valid will, either Thai or foreign.

Both statutory heirs and legatees can be foreigners. However, different rules apply when they inherit land or condos because of public-law restrictions.

The Court’s Role

A court-appointed estate administrator is the usual route, and the probate order is what most registries ask to see. There is no separate probate court: the application goes to the ordinary civil court where the deceased was domiciled at death, or, if the deceased had no domicile in Thailand, the court where the estate property is (Civil Procedure Code section 4 quater). It is not the only route for land. Under section 81 of the Land Code an heir can apply to the Land Office directly with proof of heirship; the office posts a notice for thirty days, and if no heir objects it registers the transfer. For a foreign heir, the Minister’s permission under section 93 is still needed on top.

The law behind this page

English

Section 93 Limitation of Aliens Right in Land

Full text

For an alien who acquires land by inheritance as a legal heir, the Minister may permit acquisition of such land which, when combined with the land already owned, does not exceed the limit under Section 87.

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Our annotated sectionOfficial text

Section 94 Limitation of Aliens Right in Land

Full text

For all lands acquired by aliens unlawfully or without permission, those aliens shall arrange to dispose of them within the period prescribed by the Director-General, which must be at least 180 days but not more than one year. If no land is disposed of within the period prescribed, the Director-General shall have the power to dispose of such land and the provisions regarding forced disposal of land under Chapter 3 shall apply mutatis mutandis.

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Our annotated sectionOfficial text

Section 86 Limitation of Aliens Right in Land

Full text

An alien may acquire land only by virtue of the provisions of a treaty that provides for ownership of immovable property and also subject to the provisions of this Code. Subject to Section 84, such alien may acquire land for residential, commercial, industrial, agricultural, cemeterial, public charity or religious purposes only in accordance with the conditions and procedure prescribed by the ministerial regulations and permission therefor must be obtained from the Minister.

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Our annotated sectionOfficial text

Section 87 Limitation of Aliens Right in Land

Full text

The amount of land permitted under the preceding Section shall be as follows: (1) for residence, not more than 1 rai per family; (2) for commercial purposes, not more than 1 rai; (3) for industrial purposes, not more than 10 rai; (4) for agricultural purposes, not more than 10 rai per family; (5) for religious purposes, not more than 1 rai; (6) for public charity purposes, not more than 5 rai; (7) for cemeterial purposes, not more than 1/2 rai per family. If any alien wishes to have right to land for industrial purposes in excess of that provided in (3), and if deemed appropriate, the Council of Ministers may permit acquisition of land in excess of the limit prescribed, by imposing conditions thereon, and the provisions of Section 48 shall apply mutatis mutandis.

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Our annotated sectionOfficial text

Section 19 quinquies Condominium Act B.E. 2522

Full text

An alien or juristic person specified in section 19 must dispose of a condominium unit in the following cases: (1) when an alien or juristic person specified in section 19 acquires a unit by inheritance as a statutory heir or legatee, or otherwise, as the case may be, and, when combined with the units already owned by aliens or juristic persons specified in section 19 in that condominium, the ratio prescribed in section 19 bis is exceeded; (2) when the permission of an alien specified in section 19 (1) to reside in the Kingdom is revoked or the alien's residence certificate becomes invalid; (3) when an alien specified in section 19 (1), (2) and (5) is ordered to be deported from the Kingdom and is not granted a reprieve, or is sent to engage in an occupation at any place in lieu of deportation; (4) when an alien specified in section 19 (2) is not permitted by the Board of Investment to stay in the Kingdom; (5) when a juristic person specified in section 19 (4) has its investment promotion certificate revoked. An alien or juristic person required to dispose of a unit under paragraph one must notify the competent official in writing within sixty days from the date on which the cause for disposal under paragraph one arises. In case (1), only the units exceeding the prescribed ratio shall be disposed of; in cases (2), (3), (4) and (5), all units owned shall be disposed of. The disposal of units under paragraph three shall be made within a period not exceeding one year from the date of acquiring ownership of the unit, or the date on which the permission to reside in the Kingdom is revoked or the residence certificate becomes invalid, or the date of the deportation order, or the date on which the Board of Investment revokes the permission to stay in the Kingdom, or the date on which the investment promotion certificate is revoked, as the case may be. If the disposal is not made within that period, the Director-General of the Department of Lands shall have the power to dispose of the unit, and the provisions on compulsory disposal of land in Chapter 3 of the Land Code, and the Ministerial Regulations issued under those provisions, shall apply mutatis mutandis to the disposal of that unit.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 19 septies Condominium Act B.E. 2522

Full text

An alien or a juristic person deemed by law to be an alien, other than those specified in section 19, who acquires a condominium unit by inheritance as a statutory heir or as a legatee, or by any other means, as the case may be, must notify the competent official in writing within sixty days from the date of acquiring ownership of the condominium unit, and must dispose of the condominium unit within a period not exceeding one year from the date of acquiring ownership of the condominium unit. If the unit is not disposed of within that period, section 19 quinquies, paragraph four, shall apply mutatis mutandis.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522

Full text

In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 1629

There are only six classes of statutory heirs, entitled in this order, subject to Section 1630 paragraph 2: (1) descendants; (2) parents; (3) full-blood siblings; (4) half-blood siblings; (5) grandparents; (6) uncles and aunts. The surviving spouse is also a statutory heir, subject to the special provisions of Section 1635.

Full text

There are only six classes of statutory heir and, subject to Section 1630 paragraph 2, each class is entitled to inherit in the following order: (1) descendants; (2) parents; (3) brothers and sisters of full blood; (4) brothers and sisters of half blood; (5) grandparents; (6) uncles and aunts. The surviving spouse is also a statutory heir, subject to the special provisions of Section 1635.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

ไทย

มาตรา 93

ข้อความเต็ม

คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินโดยได้รับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรม รัฐมนตรีจะอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินนั้น แต่เมื่อรวมกับที่มีอยู่แล้วไม่เกินจำนวนที่จะพึงมีได้ ตามความในมาตรา ๘๗ ก็ได้

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 94

ข้อความเต็ม

บรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือไม่ได้รับอนุญาต ให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด ๓ มาใช้บังคับโดยอนุโลม

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 86

ข้อความเต็ม

คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ด้วย ภายใต้บังคับมาตรา ๘๔ คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบกิจการในทางพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม การสุสาน การกุศลสาธารณะ หรือการศาสนา ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี

ข้อความจากฐานข้อมูลประมวลกฎหมายของเรา โปรดตรวจสอบกับข้อความทางการ (Thai text from our annotated code. Check it against the official text.)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 87

ข้อความเต็ม

จำนวนที่ดินที่จะพึงอนุญาตให้ตามความในมาตราก่อน มีกำหนดดังนี้ (๑) ที่อยู่อาศัย ครอบครัวละไม่เกิน ๑ ไร่ (๒) ที่ใช้เพื่อพาณิชยกรรม ไม่เกิน ๑ ไร่ (๓) ที่ใช้เพื่ออุตสาหกรรม ไม่เกิน ๑๐ ไร่ (๔) ที่ใช้เพื่อเกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน ๑๐ ไร่ (๕) ที่ใช้เพื่อการศาสนา ไม่เกิน ๑ ไร่ (๖) ที่ใช้เพื่อการกุศลสาธารณะ ไม่เกิน ๕ ไร่ (๗) ที่ใช้เพื่อการสุสาน ตระกูลละไม่เกิน ๑ / ๒ ไร่ คนต่างด้าวผู้ใดต้องการมีสิทธิในที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมเกินกว่าที่บัญญัติไว้ใน (๓) ถ้าเห็นเป็นการสมควร คณะรัฐมนตรีจะอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินเกินกว่าจำนวนที่กำหนดไว้ โดยกำหนดเงื่อนไขก็ได้ และให้นำบทบัญญัติมาตรา ๔๘ มาใช้บังคับโดยอนุโลม

ข้อความจากฐานข้อมูลประมวลกฎหมายของเรา โปรดตรวจสอบกับข้อความทางการ (Thai text from our annotated code. Check it against the official text.)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 19 เบญจ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ต้องจำหน่ายห้องชุดในกรณีดังต่อไปนี้ (๑) เมื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ได้มาซึ่งห้องชุดโดยได้รับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม หรือผู้รับพินัยกรรม หรือโดยประการอื่น แล้วแต่กรณี เมื่อรวมกับห้องชุดที่มีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วในอาคารชุดนั้นเกินอัตราที่กำหนดตามมาตรา ๑๙ ทวิ (๒) เมื่อคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ถูกเพิกถอนการอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรหรือใบสำคัญถิ่นที่อยู่ของคนต่างด้าวใช้ไม่ได้ (๓) เมื่อคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) (๒) และ (๕) ถูกสั่งเนรเทศออกไปนอกราชอาณาจักรและไม่ได้รับการผ่อนผันหรือถูกส่งไปประกอบอาชีพ ณ ที่ใดแทนการเนรเทศ (๔) เมื่อคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนให้อยู่ในราชอาณาจักร (๕) เมื่อนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ถูกเพิกถอนบัตรส่งเสริมการลงทุน คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งต้องจำหน่ายห้องชุดตามวรรคหนึ่ง ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายในกำหนดเวลาหกสิบวันนับแต่วันที่มีเหตุต้องจำหน่ายตามวรรคหนึ่ง ทั้งนี้ สำหรับกรณี (๑) ให้จำหน่ายเฉพาะห้องชุดที่เกินอัตราที่กำหนด สำหรับกรณี (๒) (๓) (๔) และ (๕) ให้จำหน่ายห้องชุดที่มีกรรมสิทธิ์อยู่ทั้งหมด การจำหน่ายห้องชุดตามวรรคสาม ให้จำหน่ายภายในกำหนดเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา ซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด หรือวันที่ถูกเพิกถอนการอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักร หรือใบสำคัญถิ่นที่อยู่ใช้ไม่ได้ หรือวันที่ถูกสั่งเนรเทศ หรือวันที่ถูกคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนเพิกถอนการอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักร หรือวันที่ถูกเพิกถอนบัตรส่งเสริมการลงทุน แล้วแต่กรณี ถ้าไม่จำหน่ายภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายห้องชุดนั้น และให้นำบทบัญญัติเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด ๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวงที่ออกตามบทบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับแก่การจำหน่ายห้องชุดดังกล่าวด้วยโดยอนุโลม

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 19 สัตต พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวนอกจากที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ได้มาซึ่งห้องชุดโดยได้รับมรดกในฐานะเป็นทายาทโดยธรรม หรือผู้รับพินัยกรรมหรือโดยประการอื่น แล้วแต่กรณี ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายในกำหนดเวลาหกสิบวันนับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด และต้องจำหน่ายห้องชุดนั้นภายในกำหนดเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ถ้าไม่จำหน่ายภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ให้นำความในมาตรา ๑๙ เบญจ วรรคสี่ มาใช้บังคับโดยอนุโลม

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 1629

ข้อความเต็ม

ทายาทโดยธรรมมีหกลำดับเท่านั้น และภายใต้บังคับแห่งมาตรา ๑๖๓๐ วรรค ๒ แต่ละลำดับมีสิทธิได้รับมรดกก่อนหลังดังต่อไปนี้ คือ (๑) ผู้สืบสันดาน (๒) บิดามารดา (๓) พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน (๔) พี่น้องร่วมบิดาหรือร่วมมารดาเดียวกัน (๕) ปู่ ย่า ตา ยาย (๖) ลุง ป้า น้า อา คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่นั้นก็เป็นทายาทโดยธรรม ภายใต้บังคับของบทบัญญัติพิเศษแห่งมาตรา ๑๖๓๕

ข้อความจากฐานข้อมูลประมวลกฎหมายของเรา โปรดตรวจสอบกับข้อความทางการ (Thai text from our annotated code. Check it against the official text.)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

Français

Article 93

L'étranger héritant d'un terrain comme héritier légal peut être autorisé par le ministre à l'acquérir, sans dépasser, avec ses terres existantes, la limite de l'article 87.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 94

L'étranger doit aliéner le terrain acquis illégalement ou sans autorisation dans le délai fixé par le directeur général, de cent quatre-vingts jours au moins et d'un an au plus. À défaut, le directeur général peut l'aliéner, le chapitre 3 sur la vente forcée s'appliquant par analogie.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 86

L'étranger ne peut acquérir un terrain qu'en vertu d'un traité accordant la propriété immobilière, sous réserve du présent code. Sous réserve de l'article 84, l'acquisition pour habitation, commerce, industrie, agriculture, sépulture, bienfaisance publique ou religion suit les conditions et procédures d'un règlement ministériel et requiert l'autorisation du ministre.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 87

Plafonds : habitation, 1 rai par famille ; commerce, 1 rai ; industrie, 10 rai ; agriculture, 10 rai par famille ; culte, 1 rai ; bienfaisance publique, 5 rai ; sépulture, 1/2 rai par lignée. Le Conseil des ministres peut, si opportun, autoriser conditionnellement un étranger à dépasser le plafond industriel (article 48 par analogie).

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 19 quinquies Condominium Act B.E. 2522

Vente obligatoire: l'excédent de quota acquis par héritage ou autrement; tous les lots si résidence révoquée, expulsion sans dispense ni affectation de remplacement, refus ou révocation BOI. Avis écrit sous soixante jours; vente sous un an, sinon le Directeur général des Terres vend selon le Code foncier.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 19 septies Condominium Act B.E. 2522

L'étranger ou la personne morale réputée étrangère, hors article 19, qui acquiert un lot par succession légale, legs ou autrement doit le notifier par écrit au fonctionnaire compétent sous 60 jours et le céder dans un an; à défaut, l'article 19 quinquies, alinéa 4, s'applique.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522

Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 1629

Il n'existe que six ordres d'héritiers légaux, par rang, sous réserve de l'article 1630 alinéa 2: descendants; parents; frères et sœurs germains; frères et sœurs consanguins ou utérins; grands-parents; oncles et tantes. Le conjoint survivant est aussi héritier légal, selon l'article 1635.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Supreme Court decisions

• 2742/2545 (2002): Half-Siblings as Statutory Heirs
• 2690/2538 (1995): Nominee Land for a Foreigner: Not Wholly Void, but a Good-Faith Buyer Takes Priority
• 4655/2566 (2023): A 30+30+30 Lease Paid Up Front: the Renewal Promise Is Void, the First 30 Years Stand

Sources

• Land Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
• Condominium Act B.E. 2522, retrieved 2 November 2026
• Civil and Commercial Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
• deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), retrieved 19 February 2026

Inheriting Land: Key Restrictions

Thai land inheritance is governed mainly by sections 93-96 of the Land Code:

• Section 93 covers a STATUTORY heir only. Where a foreigner acquires land by inheritance as a statutory heir (ทายาทโดยธรรม), the Minister of Interior may permit the acquisition, provided that the land, added to whatever the foreigner already holds, stays within the section 87 limits. Section 87 sets those limits: 1 rai per family for residence, 1 rai for commerce, 10 rai for industry, 10 rai per family for agriculture, 1 rai for religious use, 5 rai for public charity and half a rai per family for burial. Permission is discretionary, not automatic.
  A foreign LEGATEE under a will is not within section 93 at all. This page says elsewhere that both statutory heirs and legatees can be foreigners, and that is true of the civil right to inherit. It is not true of the right to hold the land: a foreign legatee has no route through section 93, so the acquisition is one made without permission and goes straight to section 94.
• Section 94, forced disposal. Land a foreigner acquires unlawfully or without permission must be disposed of within the period the Director-General of the Department of Lands fixes, and that period cannot be shorter than 180 days or longer than one year. The bounds are on the Director-General’s discretion, not a window the heir chooses. If the land is not sold inside it, the Director-General has the power to sell it, applying the compulsory-disposal provisions in Chapter 3 of the Land Code. Section 94 itself carries no fine and no prison term.
• Section 95 is about losing Thai nationality, not about inheriting too much. It applies to someone who acquired land while Thai and later becomes a foreigner: they keep as much as a foreigner is entitled to hold and must dispose of the rest, with section 94 applying to that disposal. It matters to a family where an heir has naturalised, which is common enough to be worth knowing. The rule for an heir who is granted permission but ends up over the limit is in section 93 itself, through the section 87 ceiling.
• Section 96, holding land for a foreigner. Where a person has acquired land as owner on behalf of a foreigner, or on behalf of a juristic person treated as foreign under sections 97 or 98, the Director-General may sell the land, again applying section 94. Section 96 itself imposes no penalty. The criminal exposure is in section 113: acquiring land as agent of a foreigner or of a section 97 or 98 juristic person carries a fine not exceeding 20,000 baht, imprisonment not exceeding two years, or both. Contravening section 86, the general prohibition on foreign acquisition, carries the same range under section 111.

Condominium Inheritance: Easier but Conditional

Inheriting condominiums in Thailand is more straightforward but still has specific rules:

• The quota is section 19 bis of the Condominium Act, and it is not measured on the building. Foreign holdings combined must not exceed 49% of the area of all the units in that condominium (เนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมด), and the denominator is fixed at the time the condominium was registered under section 6. It is not 49% of the number of units and it is not 49% of the building’s floor space, which would include common property. Separately, the heir has to qualify in their own right under section 19: permanent residence, admission under the investment promotion law, a juristic person within Land Code sections 97 or 98, a BOI-promoted foreign juristic person, or bringing in foreign currency. For that last route section 19 ter requires evidence of an amount not less than the price of the unit.
• The one-year rule, and the 60-day step almost nobody mentions. Which provision applies depends on whether the heir qualifies under section 19 at all.
  If the heir does qualify but the unit takes the building over the section 19 bis quota, section 19 quinque applies. Its first trigger is expressly the inheritance case: acquisition as a statutory heir, as a legatee under a will, or otherwise. The heir must notify the competent official in writing within 60 days of the cause arising, and must dispose within not more than one year of acquiring ownership. On this trigger only the excess has to go, not the whole holding.
  If the heir does not qualify under section 19, section 19 septem applies instead: notify in writing within 60 days of acquiring ownership and dispose of the unit within one year.
  Either way, if the year passes the Director-General of the Department of Lands may sell the unit, applying the Land Code Chapter 3 compulsory-disposal provisions. The 60-day notice is a separate duty from the sale and it runs first.

Special Case: Fully Foreign-Owned Condos

Some buildings sit entirely or almost entirely in foreign hands under earlier rules. That changes nothing for an heir: the qualification test in section 19 is personal to the heir, and where the building is already at or over the section 19 bis quota the section 19 quinque clock starts anyway. Two sections that do help a family are section 19 octo and section 19 novem, which deal with an owner who acquired the unit while Thai and later lost Thai nationality: if that person is not a section 19 foreigner they notify within 60 days and dispose of everything within a year, but if they are within section 19 they may keep the unit by notifying and producing evidence that they qualify within 180 days, subject to disposing within a year of any part of their holding that takes the building over the section 19 bis quota.

Buildings on Leased Land

Foreigners can inherit buildings separate from the land, as land restrictions do not apply to buildings. The lease under the building is the weak point. The Supreme Court treats the right of lease as personal to the tenant, so an ordinary lease ends on the tenant’s death (Decision 3254/2545); a succession clause lets an heir step in only as a contractual promise by the landlord. A registered superficies over the building is the inheritable route. A renewal promised in advance is a contractual promise, not part of the registered lease, and the Supreme Court held void a package of renewals agreed on the first day and paid for in advance to carry a lease to ninety years (4655/2566).

Practical Checklist for Foreign Heirs

To ensure smooth inheritance:

1. Determine heir status (statutory or legatee).
2. Identify property type (land, condominium, or building only).
3. Check qualification for ministerial approval or condo ownership quota.
4. Obtain probate order and necessary documents (e.g., foreign currency transaction forms).
5. If forced disposal is required, promptly initiate property sale within legal deadlines.
6. Consider alternative options like leases or usufruct agreements if direct ownership is not permitted.

Taxes and Fees

Inheritance-related property transfers incur certain fees:

• Transfer fees: 0.5% of the appraised value where the heir is a descendant, an ascendant or the spouse of the deceased, and 2% for any other heir (Ministerial Regulation No. 47 (B.E. 2541), clause 2(7)). The reduced 0.01% rate running to 30 June 2027 applies only to purchases by individual Thai nationals, so it does not cover a transfer to heirs.
• Inheritance tax: charged on each heir, not on the estate. An heir who receives more than 100 million THB in total from one deceased, net of the debts that come with it, pays tax on the excess only, at 10%, or 5% where the heir is an ascendant or descendant. What a spouse inherits is outside the tax. A foreign heir who is not resident in Thailand under the immigration law is taxed only on property situated in Thailand, and the return is due within 150 days of receiving the inheritance (Inheritance Tax Act B.E. 2558, sections 3, 11, 12, 14, 16 and 17).

Last reviewed: 25 September 2026. Read in Thai: Civil and Commercial Code sections 1336, 1562, 1629 and 1635; Land Code sections 81, 87 and 93 to 96, 111 and 113; Condominium Act sections 19 to 19 novem; Inheritance Tax Act B.E. 2558 sections 3, 12 and 16; Supreme Court decisions 625/2569 and 4655/2566. The transfer fee rates follow the Department of Lands manual for Ministerial Regulation No. 47. Re-checked on 6 October 2026: read in Thai Land Code sections 81, 87, 93 to 96, 111 and 113, Condominium Act sections 19 quinque and 19 septem, and Inheritance Tax Act sections 11 to 17; added the tax position of a non-resident foreign heir and the 150-day filing period, and corrected the lease paragraph (an ordinary lease ends on the tenant’s death, Supreme Court 3254/2545); the Ministerial Regulation No. 47 fee clause was not re-read. Later the same day the heading ‘Probate Court Role’ was corrected, since Thailand has no probate court, and the competent court was stated from Civil Procedure Code section 4 quater, read in Thai.

Conclusion

Foreigners can inherit property in Thailand, but they must carefully follow civil rights and public-law rules. Foreign heirs can manage property inheritance better by understanding the rules, getting professional help, and following clear steps. This way, they can avoid expensive forced sales.

Try it yourself first, free

You do not have to book anything to get started. These run in your browser, and you only pay us if you decide you want a lawyer involved.

Frequently asked questions

Foreign heirs and Thai land

Under Thai law, foreigners can inherit land, but owning it is a different matter. If a foreigner is named as an heir, either in a Last Will or under the law, they can legally inherit land according to the Land Code (See section 93 and following in the unofficial English translation published by the Office of the Council of State, which is provided for information only and carries no legal authority; the Thai text in the Royal Gazette governs). However, the Land Department will not allow them to register ownership of most types of land. A foreigner may acquire Thai land only under a treaty or the Land Code, and only with the Minister of Interior’s permission (Land Code, section 86). A foreign statutory heir may be permitted to acquire inherited land within the limits of section 87 (section 93). Without that permission, the heir must dispose of the land within the period set by the Director-General of the Land Department, which is not less than 180 days and not more than one year; otherwise the Director-General may dispose of it (section 94). There is no statutory ‘right to sell’ and no vague ‘reasonable time’. Houses and condominium units follow different rules. Other assets, like houses or condos, can be inherited more easily, depending on the situation.

Foreigners can’t normally own land in Thailand. A foreigner who inherits land as a statutory heir may be permitted by the Minister of Interior to keep it, but only within the area limits of section 87 (section 93 of the Land Code). Without that permission, the land must be sold within the period the Director-General of Lands sets, which is not less than 180 days and not more than one year (section 94). (See sections 93 to 96 of the Land Code.)

You may name a person, or the administrator of your estate, to arrange your funeral. Most clients leave the choice between cremation and burial to the executor.