Héritage immobilier en Thaïlande : Guide pour les héritiers étrangers

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 6 octobre 2026

Les étrangers rencontrent souvent des difficultés lorsqu'il s'agit d'hériter d'un bien immobilier en Thaïlande. Cela s'explique par la combinaison de droits successoraux étendus et d'une législation publique stricte. Ce guide explique clairement comment ces deux cadres juridiques interagissent, notamment en ce qui concerne l'héritage de terrains, d'appartements ou d'immeubles.

Le fondement légal de tout cela est Code foncier les articles 86 à 96, que vous pouvez lire dans Chapitre 8 du Code foncier thaïlandais, bilingue et section par section. Pour les unités de copropriété, le texte régissant est une loi différente : les articles 19 à 19 neuf de Loi sur les copropriétés B.E. 2522. Les numéros de section sont indiqués ci-dessous afin que chaque règle de cette page puisse être vérifiée par rapport au texte thaïlandais consolidé.

Les héritiers étrangers font face à une obligation de cession des terres, qui figure dans notre guide sur le droit des successions en Thaïlande.

Comprendre le droit successoral thaïlandais

En Thaïlande, il existe deux types d'héritiers :

• héritiers légauxIl s'agit de proches désignés par la loi thaïlandaise pour hériter automatiquement en l'absence de testament valide. La loi thaïlandaise reconnaît six classes d'héritiers légaux (descendants, parents, frères et sœurs utérins ou consanguins, grands-parents, oncles et tantes), et le conjoint survivant est un héritier légal en plus de ceux-ci (Code civil et commercial, article 1629).
• légatairesCes héritiers sont expressément désignés dans un testament valide, qu'il soit thaïlandais ou étranger.

Les héritiers légaux et les légataires peuvent être étrangers. Cependant, des règles différentes s'appliquent lorsqu'ils héritent de biens immobiliers ou de copropriétés en raison de restrictions de droit public.

The Court’s Role

Nommé par le tribunal succession l'administrateur est la voie habituelle, et le homologation order is what most registries ask to see. There is no separate probate court: the application goes to the ordinary civil court where the deceased was domiciled at death, or, if the deceased had no domicile in Thailand, the court where the estate property is (Civil Procedure Code section 4 quater). It is not the only route for land. Under section 81 of the Land Code an heir can apply to the Bureau foncier directement avec une preuve de dévolution successorale ; le bureau publie un avis pendant trente jours, et si aucun héritier ne s'y oppose, il enregistre le transfert. Pour un héritier étranger, l'autorisation du ministre en vertu de l'article 93 est en outre nécessaire.

Héritage foncier : principales restrictions

En Thaïlande, l'héritage foncier est principalement régi par les articles 93 à 96 du Code foncier :

• L'article 93 concerne uniquement un héritier LÉGAL. Lorsqu'un étranger acquiert des terres par succession en tant qu'héritier légal (ทายาทโดยธรรม), le ministre de l'Intérieur peut autoriser l'acquisition, à condition que le terrain, ajouté à ce que l'étranger détient déjà, reste dans les limites de l'article 87. L'article 87 fixe ces limites : 1 raï par famille pour la résidence, 1 rai pour le commerce, 10 rai pour l'industrie, 10 rai par famille pour l'agriculture, 1 rai pour un usage religieux, 5 rai pour la charité publique et un demi-rai par famille pour l'inhumation. L'autorisation est discrétionnaire, et non automatique.
  Un légataire étranger en vertu d'un testament ne relève pas du tout de l'article 93. Cette page indique par ailleurs que les héritiers légaux comme les légataires peuvent être des étrangers, et cela est vrai pour le droit civil d'hériter. Cela n'est pas vrai pour le droit de posséder la terre : un légataire étranger n'a aucune voie de recours par l'article 93, de sorte que l'acquisition est faite sans autorisation et relève directement de l'article 94.
• Article 94, cession forcée. Les terres acquises illégalement ou sans autorisation par un étranger doivent être éliminées within the period the Director-General of the Department of Lands fixes, et cette période ne peut pas être plus courte que 180 jours ou plus longtemps que un an. Les limites s'appliquent au pouvoir d'appréciation du Directeur général, et non à une fenêtre que l'héritier choisit. Si le terrain n'y est pas vendu, le Directeur général a le pouvoir de le vendre, en appliquant les dispositions relatives à la cession obligatoire du chapitre 3 du Code foncier. L'article 94 lui-même ne prévoit ni amende ni peine de prison.
• L'article 95 concerne la perte de la nationalité thaïlandaise, et non l'héritage d'un montant excessif. Cela s'applique à quelqu'un qui a acquis un terrain pendant que thaïlandais et devient ensuite un étranger : il conserve autant qu'un étranger a le droit d'en posséder et doit se dessaisir du reste, l'article 94 s'appliquant à cette cession. C'est important pour une famille dont un héritier a été naturalisé, ce qui est assez courant pour valoir la peine d'être su. La règle applicable à un héritier qui obtient l'autorisation mais dépasse la limite se trouve dans l'article 93 lui-même, par le biais du plafond de l'article 87.
• Article 96, détenir des terres pour un étranger. Lorsqu'une personne a acquis un terrain en tant que propriétaire au nom de un étranger, ou pour le compte d'une personne morale traitée comme étrangère en vertu des articles 97 ou 98, le Directeur général peut vendre le terrain, en appliquant à nouveau l'article 94. L'article 96 en soi ne prévoit aucune sanction. L'exposition criminelle est dans article 113: l'acquisition de terres en tant qu'agent d'un étranger ou d'une personne morale relevant de l'article 97 ou 98 est passible d'une amende ne dépassant pas 20 000 bahts, un emprisonnement n'excédant pas deux ans, ou les deux. L'infraction à l'article 86, l'interdiction générale d'acquisition par des étrangers, comporte la même fourchette en vertu de section 111.

Héritage de copropriété : plus facile, mais sous conditions

Hériter d'un appartement en copropriété en Thaïlande est plus simple, mais reste soumis à des règles spécifiques :

• Le quota relève de l'article 19 bis de la loi sur la copropriété, et il n'est pas mesuré sur le bâtiment. Les participations étrangères cumulées ne doivent pas dépasser 49% de la surface de toutes les unités dans cette copropriété (เนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมด), et le dénominateur est fixe au moment de l'immatriculation de la copropriété en vertu de l'article 6. Il ne s'agit pas de 49% du nombre d'unités et ce n'est pas non plus 49% de la superficie du bâtiment, qui inclurait les parties communes. Par ailleurs, l'héritier doit remplir les conditions requises en son nom propre en vertu de section 19: résidence permanente, admission en vertu de la loi sur la promotion des investissements, personne morale au titre des articles 97 ou 98 du Code foncier, personne morale étrangère bénéficiant d'une promotion du BOI, ou apport de devises étrangères. Pour cette dernière voie section 19 ter exige la justification d'un montant pas moins que le prix de l'unité.
• La règle d'un an, et l'étape des 60 jours dont presque personne ne parle. La disposition applicable dépend du point de savoir si l'héritier remplit ou non les conditions de l'article 19.
  Si l'héritier remplit les conditions mais l'unité prend le bâtiment au-dessus de la section 19 bis quota, section 19 cinq s'applique. Son premier déclencheur est expressément le cas de la succession : l'acquisition en tant cohéritier légitime, en tant légataire testamentaire ou autrement. L'héritier doit notifier par écrit le fonctionnaire compétent dans un délai de 60 jours de la cause qui se présente, et doit statuer dans un délai d'un an au plus d'acquérir la propriété. Sur ce déclencheur uniquement l'excès doit partir, pas toute la participation.
  Si l'héritier ne remplit pas les conditions en vertu de l'article 19, section 19 sept s'applique à la place : notifier par écrit dans les 60 jours d'acquérir la propriété et de disposer de l'unité dans un délai d’un an.
  De toute façon, si l'année dépasse Le Directeur général du Département des terres peut vendre l'unité, en appliquant les dispositions du chapitre 3 du Code foncier relatives à la cession forcée. Le préavis de 60 jours constitue une obligation distincte de la vente et court en premier.

Cas particulier : Copropriétés entièrement détenues par des étrangers

Certains bâtiments appartiennent entièrement ou presque entièrement à des intérêts étrangers en vertu de règles antérieures. Cela ne change rien pour un héritier : le test de qualification de l'article 19 est personnel à l'héritier, et lorsque le bâtiment atteint ou dépasse déjà l'article 19 bis citer l'article 19 cinq l'horloge démarre de toute façon. Deux sections qui aident vraiment une famille sont section 19 huit ET section 19 neuf, qui concernent un propriétaire qui a acquis l'unité alors qu'il était de nationalité thaïlandaise et qui a ensuite perdu cette nationalité : si cette personne n'est pas un étranger visé par l'article 19, elle doit en faire la notification dans les délais de 60 jours et se dessaisir de tout dans un délai d'un an, mais si elle sont within section 19 they may keep the unit by notifying and producing evidence that they qualify within 180 days, subject to disposing within a year of any part of their holding that takes the building over the section 19 bis quota.

Bâtiments sur terrain loué

Foreigners can inherit buildings separate from the land, as land restrictions do not apply to buildings. The lease under the building is the weak point. The Supreme Court treats the right of lease as personal to the tenant, so an ordinary lease ends on the tenant’s death (Decision 3254/2545); a succession clause lets an heir step in only as a contractual promise by the landlord. A registered superficies over the building is the inheritable route. Renewals agreed in advance to carry a lease beyond 30 years are void (Supreme Court 4655/2566).

Liste de contrôle pratique pour les héritiers étrangers

Pour assurer une succession harmonieuse :

1. Déterminer le statut d’héritier (légataire légal ou légataire).
2. Identifier le type de propriété (terrain, copropriété ou bâtiment seulement).
3. Vérifiez votre admissibilité à l'approbation ministérielle ou au quota de propriété en copropriété.
4. Obtenir l’ordonnance d’homologation et les documents nécessaires (par exemple, les formulaires de transaction en devises étrangères).
5. Si une vente forcée est nécessaire, entamez rapidement la procédure de vente du bien dans les délais légaux.
6. Envisagez des solutions alternatives comme les baux ou les contrats d'usufruit si la propriété directe n'est pas autorisée.

Taxes et frais

Les transferts de propriété liés à un héritage entraînent certains frais :

• Frais de transfert: 0.5% de la valeur estimée lorsque l'héritier est un descendant, un ascendant ou le conjoint du défunt, et 2% pour tout autre héritier (Arrêté ministériel n° 47 (B.E. 2541), article 2, alinéa 7). Le taux réduit de 0.01% valable jusqu'au 30 juin 2027 s'applique uniquement aux achats effectués par des personnes physiques de nationalité thaïlandaise, il ne s'applique donc pas à un transfert aux héritiers.
• Impôt sur les successions: charged on each heir, not on the estate. An heir who receives more than 100 million THB in total from one deceased, net of the debts that come with it, pays tax on the excess only, at 10%, or 5% where the heir is an ascendant or descendant. What a spouse inherits is outside the tax. A foreign heir who is not resident in Thailand under the immigration law is taxed only on property situated in Thailand, and the return is due within 150 days of receiving the inheritance (Inheritance Tax Act B.E. 2558, sections 3, 11, 12, 14, 16 and 17).

La dernière révision : 25 septembre 2026. Read in Thai: Civil and Commercial Code sections 1336, 1562, 1629 and 1635; Land Code sections 81, 87 and 93 to 96, 111 and 113; Condominium Act sections 19 to 19 novem; Inheritance Tax Act B.E. 2558 sections 3, 12 and 16; Supreme Court decisions 625/2569 and 4655/2566. The transfer fee rates follow the Department of Lands manual for Ministerial Regulation No. 47. Re-checked on 6 October 2026: read in Thai Land Code sections 81, 87, 93 to 96, 111 and 113, Condominium Act sections 19 quinque and 19 septem, and Inheritance Tax Act sections 11 to 17; added the tax position of a non-resident foreign heir and the 150-day filing period, and corrected the lease paragraph (an ordinary lease ends on the tenant’s death, Supreme Court 3254/2545); the Ministerial Regulation No. 47 fee clause was not re-read. Later the same day the heading ‘Probate Court Role’ was corrected, since Thailand has no probate court, and the competent court was stated from Civil Procedure Code section 4 quater, read in Thai.

Conclusion

Les étrangers peuvent hériter de biens immobiliers en Thaïlande, mais ils doivent respecter scrupuleusement les droits civils et le droit public. Pour une meilleure gestion de la succession, les héritiers étrangers doivent comprendre les règles, se faire accompagner par un professionnel et suivre une procédure claire. Ils pourront ainsi éviter des ventes forcées coûteuses.

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