Héritage immobilier en Thaïlande : Guide pour les héritiers étrangers

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour le 23 août 2026

Les étrangers rencontrent souvent des difficultés lorsqu'il s'agit d'hériter d'un bien immobilier en Thaïlande. Cela s'explique par la combinaison de droits successoraux étendus et d'une législation publique stricte. Ce guide explique clairement comment ces deux cadres juridiques interagissent, notamment en ce qui concerne l'héritage de terrains, d'appartements ou d'immeubles.

The statutory basis for all of this is Land Code sections 86 to 96, which you can read in Chapter 8 of the Thai Land Code, bilingual and section by section. For condominium units the governing text is a different statute: sections 19 to 19 novem of the Condominium Act B.E. 2522. Section numbers are given below so every rule on this page can be checked against the consolidated Thai text.

Foreign heirs face a disposal requirement on land, which sits within our guide to le droit des successions en Thaïlande.

Comprendre le droit successoral thaïlandais

En Thaïlande, il existe deux types d'héritiers :

• Héritiers légauxIl s'agit des parents désignés par la loi thaïlandaise pour hériter automatiquement en l'absence de testament valide. La loi thaïlandaise reconnaît six catégories d'héritiers légaux, dont le conjoint.
• légatairesCes héritiers sont expressément désignés dans un testament valide, qu'il soit thaïlandais ou étranger.

Les héritiers légaux et les légataires peuvent être étrangers. Cependant, des règles différentes s'appliquent lorsqu'ils héritent de biens immobiliers ou de copropriétés en raison de restrictions de droit public.

Rôle du tribunal des successions

Avant de pouvoir hériter d'un bien immobilier, un administrateur successoral doit être désigné par le tribunal des successions thaïlandais. Sans cette décision de justice, le transfert de propriété auprès du bureau du cadastre ou du registre des copropriétés est impossible.

Héritage foncier : principales restrictions

En Thaïlande, l'héritage foncier est principalement régi par les articles 93 à 96 du Code foncier :

• Section 93 covers a STATUTORY heir only. Where a foreigner acquires land by inheritance as a statutory heir (ทายาทโดยธรรม), the Minister of Interior peut permit the acquisition, provided that the land, added to whatever the foreigner already holds, stays within the section 87 limits. Section 87 sets those limits: 1 rai per family for residence, 1 rai for commerce, 10 rai for industry, 10 rai per family for agriculture, 1 rai for religious use, 5 rai for public charity and half a rai per family for burial. Permission is discretionary, not automatic.
  A foreign LEGATEE under a will is not within section 93 at all. This page says elsewhere that both statutory heirs and legatees can be foreigners, and that is true of the civil right to inherit. It is not true of the right to hold the land: a foreign legatee has no route through section 93, so the acquisition is one made without permission and goes straight to section 94.
• Section 94, forced disposal. Land a foreigner acquires unlawfully or without permission must be disposed of within the period the Director-General of the Department of Lands fixes, and that period cannot be shorter than 180 jours or longer than un an. The bounds are on the Director-General’s discretion, not a window the heir chooses. If the land is not sold inside it, the Director-General has the power to sell it, applying the compulsory-disposal provisions in Chapter 3 of the Land Code. Section 94 itself carries no fine and no prison term.
• Section 95 is about losing Thai nationality, not about inheriting too much. It applies to someone who acquired land while Thai and later becomes a foreigner: they keep as much as a foreigner is entitled to hold and must dispose of the rest, with section 94 applying to that disposal. It matters to a family where an heir has naturalised, which is common enough to be worth knowing. The rule for an heir who is granted permission but ends up over the limit is in section 93 itself, through the section 87 ceiling.
• Section 96, holding land for a foreigner. Where a person has acquired land as owner on behalf of a foreigner, or on behalf of a juristic person treated as foreign under sections 97 or 98, the Director-General may sell the land, again applying section 94. Section 96 itself imposes no penalty. The criminal exposure is in section 113: acquiring land as agent of a foreigner or of a section 97 or 98 juristic person carries a fine not exceeding 20,000 baht, imprisonment not exceeding deux ans, or both. Contravening section 86, the general prohibition on foreign acquisition, carries the same range under section 111.

Héritage de copropriété : plus facile, mais sous conditions

Hériter d'un appartement en copropriété en Thaïlande est plus simple, mais reste soumis à des règles spécifiques :

• The quota is section 19 bis of the Condominium Act, and it is not measured on the building. Foreign holdings combined must not exceed 49% of the area of all the units in that condominium (เนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมด), and the denominator is fixed at the time the condominium was registered under section 6. It is not 49% of the number of units and it is not 49% of the building’s floor space, which would include common property. Separately, the heir has to qualify in their own right under section 19: permanent residence, admission under the investment promotion law, a juristic person within Land Code sections 97 or 98, a BOI-promoted foreign juristic person, or bringing in foreign currency. For that last route section 19 ter requires evidence of an amount not less than the price of the unit.
• The one-year rule, and the 60-day step almost nobody mentions. Which provision applies depends on whether the heir qualifies under section 19 at all.
  If the heir does qualify but the unit takes the building over the section 19 bis quota, section 19 quinque applies. Its first trigger is expressly the inheritance case: acquisition as a statutory heir, as a legatee under a will, or otherwise. The heir must notify the competent official in writing within 60 days of the cause arising, and must dispose within not more than one year of acquiring ownership. On this trigger only the excess has to go, not the whole holding.
  If the heir does not qualify under section 19, section 19 septem applies instead: notify in writing within 60 jours of acquiring ownership and dispose of the unit within one year.
  Either way, if the year passes the Director-General of the Department of Lands may sell the unit, applying the Land Code Chapter 3 compulsory-disposal provisions. The 60-day notice is a separate duty from the sale and it runs first.

Cas particulier : Copropriétés entièrement détenues par des étrangers

Some buildings sit entirely or almost entirely in foreign hands under earlier rules. That changes nothing for an heir: the qualification test in section 19 is personal to the heir, and where the building is already at or over the section 19 bis quota the section 19 quinque clock starts anyway. Two sections that do help a family are section 19 octo ET section 19 novem, which deal with an owner who acquired the unit while Thai and later lost Thai nationality: if that person is not a section 19 foreigner they notify within 60 days and dispose of everything within a year, but if they sont within section 19 they may keep the unit on notifying and producing evidence that they qualify.

Bâtiments sur terrain loué

Les étrangers peuvent hériter de bâtiments indépendamment du terrain, car les restrictions foncières ne s'appliquent pas aux bâtiments. Toutefois, les contrats de bail doivent comporter des clauses successorales explicites, et les renouvellements de bail au-delà de 30 ans font l'objet d'un examen juridique.

Liste de contrôle pratique pour les héritiers étrangers

Pour assurer une succession harmonieuse :

1. Déterminer le statut d’héritier (légataire légal ou légataire).
2. Identifier le type de propriété (terrain, copropriété ou bâtiment seulement).
3. Vérifiez votre admissibilité à l'approbation ministérielle ou au quota de propriété en copropriété.
4. Obtenir l’ordonnance d’homologation et les documents nécessaires (par exemple, les formulaires de transaction en devises étrangères).
5. Si une vente forcée est nécessaire, entamez rapidement la procédure de vente du bien dans les délais légaux.
6. Envisagez des solutions alternatives comme les baux ou les contrats d'usufruit si la propriété directe n'est pas autorisée.

Taxes et frais

Les transferts de propriété liés à un héritage entraînent certains frais :

• Frais de transfert: Typically 2% of property appraisal value. The reduced 0.01% rate running to 30 June 2027 applies only to purchases by individual Thai nationals, so it does not cover a transfer to heirs.
• Impôt sur les successionsApplicable uniquement si la valeur du patrimoine dépasse 100 millions de THB, avec des taux et des exemptions variables.

Conclusion

Les étrangers peuvent hériter de biens immobiliers en Thaïlande, mais ils doivent respecter scrupuleusement les droits civils et le droit public. Pour une meilleure gestion de la succession, les héritiers étrangers doivent comprendre les règles, se faire accompagner par un professionnel et suivre une procédure claire. Ils pourront ainsi éviter des ventes forcées coûteuses.

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