Héritage immobilier en Thaïlande : Guide pour les héritiers étrangers

Reviewed by Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, for ThaiLawOnline, a Thai law firm acting for foreigners since 2006.

Dernière mise à jour : 11 octobre 2026

Les étrangers rencontrent souvent des difficultés lorsqu'il s'agit d'hériter d'un bien immobilier en Thaïlande. Cela s'explique par la combinaison de droits successoraux étendus et d'une législation publique stricte. Ce guide explique clairement comment ces deux cadres juridiques interagissent, notamment en ce qui concerne l'héritage de terrains, d'appartements ou d'immeubles.

Le fondement légal de tout cela est Code foncier les articles 86 à 96, que vous pouvez lire dans Chapitre 8 du Code foncier thaïlandais, bilingue et article par article. Pour les unités de copropriété, le texte régissant est une loi différente : les articles 19 à 19 nonies du Loi sur les copropriétés B.E. 2522. Les numéros d'article sont indiqués ci-dessous afin que chaque règle de cette page puisse être vérifiée par rapport au texte thaïlandais consolidé.

Les héritiers étrangers font face à une obligation de cession des terres, qui figure dans notre guide sur le droit des successions en Thaïlande.

Comprendre le droit successoral thaïlandais

En Thaïlande, il existe deux types d'héritiers :

• héritiers légaux : Il s'agit de proches désignés par la loi thaïlandaise pour hériter automatiquement en l'absence de testament valide. La loi thaïlandaise reconnaît six classes d'héritiers légaux (descendants, parents, frères et sœurs germains, demi-frères et demi-sœurs, grands-parents, oncles et tantes), et le conjoint survivant est un héritier légal en plus de ceux-ci (Code civil et commercial, article 1629).
• légatairesCes héritiers sont expressément désignés dans un testament valide, qu'il soit thaïlandais ou étranger.

Les héritiers légaux et les légataires peuvent être étrangers. Cependant, des règles différentes s'appliquent lorsqu'ils héritent de biens immobiliers ou de copropriétés en raison de restrictions de droit public.

Le rôle du tribunal

Un administrateur de succession nommé par le tribunal est la voie habituelle, et l' procédure d’homologation successorale ordonnance est ce que la plupart des registres demandent à voir. Il n’existe pas de tribunal des successions distinct : la demande est adressée au tribunal civil ordinaire du lieu où le défunt avait son domicile au moment du décès ou, si le défunt n’avait pas de domicile en Thaïlande, au tribunal du lieu où se trouvent les biens successoraux (article 4 quater du Code de procédure civile). Ce n’est pas la seule voie pour les terrains. En vertu de l’article 81 du Code foncier, un héritier peut s’adresser au bureau foncier directement avec une preuve de dévolution successorale ; le bureau publie un avis pendant trente jours, et si aucun héritier ne s'y oppose, il enregistre le transfert. Pour un héritier étranger, l'autorisation du ministre en vertu de l'article 93 est en outre nécessaire.

Héritage foncier : principales restrictions

En Thaïlande, l'héritage foncier est principalement régi par les articles 93 à 96 du Code foncier :

• L'article 93 concerne uniquement un héritier LÉGAL. Lorsqu'un étranger acquiert des terres par succession en tant qu'héritier légal (ทายาทโดยธรรม), le ministre de l'Intérieur peut autoriser l'acquisition, à condition que le terrain, ajouté à ce que l'étranger détient déjà, reste dans les limites de l'article 87. L'article 87 fixe ces limites : 1 rai par famille pour la résidence, 1 rai pour le commerce, 10 rai pour l'industrie, 10 rai par famille pour l'agriculture, 1 rai pour un usage religieux, 5 rai pour la charité publique et un demi-rai par famille pour l'inhumation. L'autorisation est discrétionnaire, et non automatique.
  Un légataire étranger en vertu d'un testament ne relève pas du tout de l'article 93. Cette page indique par ailleurs que les héritiers légaux comme les légataires peuvent être des étrangers, et cela est vrai pour le droit civil d'hériter. Cela n'est pas vrai pour le droit de posséder la terre : un légataire étranger ne dispose d'aucune voie au titre de l'article 93, de sorte que l'acquisition est faite sans autorisation et relève directement de l'article 94.
• Article 94, cession forcée. Les terres acquises illégalement ou sans autorisation par un étranger doivent être cédées dans le délai fixé par le directeur général du Département des terres, et cette période ne peut pas être plus courte que 180 jours ni plus longue que un an. Les limites s'appliquent au pouvoir d'appréciation du Directeur général, et non à une fenêtre que l'héritier choisit. Si le terrain n'y est pas vendu, le Directeur général a le pouvoir de le vendre, en appliquant les dispositions relatives à la cession obligatoire du chapitre 3 du Code foncier. L'article 94 lui-même ne prévoit ni amende ni peine de prison.
• L'article 95 concerne la perte de la nationalité thaïlandaise, et non l'héritage d'un montant excessif. Cela s'applique à quelqu'un qui a acquis un terrain alors qu'il était thaïlandais et devient ensuite un étranger : il conserve autant qu'un étranger a le droit d'en posséder et doit se dessaisir du reste, l'article 94 s'appliquant à cette cession. C'est important pour une famille dont un héritier a été naturalisé, ce qui est assez courant pour valoir la peine d'être su. La règle applicable à un héritier qui obtient l'autorisation mais dépasse la limite se trouve dans l'article 93 lui-même, par le biais du plafond de l'article 87.
• Article 96, détenir des terres pour un étranger. Lorsqu'une personne a acquis un terrain en tant que propriétaire au nom de un étranger, ou pour le compte d'une personne morale traitée comme étrangère en vertu des articles 97 ou 98, le Directeur général peut vendre le terrain, en appliquant à nouveau l'article 94. L'article 96 en soi ne prévoit aucune sanction. Le risque pénal relève de l' article 113: l'acquisition de terres en tant qu'agent d'un étranger ou d'une personne morale relevant de l'article 97 ou 98 est passible d'une amende ne dépassant pas 20 000 bahts, un emprisonnement n'excédant pas deux ans, ou les deux. L'infraction à l'article 86, l'interdiction générale d'acquisition par des étrangers, comporte la même fourchette en vertu de article 111.

Héritage de copropriété : plus facile, mais sous conditions

Hériter d'un appartement en copropriété en Thaïlande est plus simple, mais reste soumis à des règles spécifiques :

• Le quota relève de l'article 19 bis de la loi sur la copropriété, et il n'est pas mesuré sur le bâtiment. Les participations étrangères cumulées ne doivent pas dépasser 49% de la surface de toutes les unités dans cette copropriété (เนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมด), et le dénominateur est fixe au moment de l'immatriculation de la copropriété en vertu de l'article 6. Il ne s'agit pas de 49% du nombre d'unités et ce n'est pas non plus 49% de la superficie du bâtiment, qui inclurait les parties communes. Par ailleurs, l'héritier doit remplir les conditions requises en son nom propre en vertu de article 19: résidence permanente, admission en vertu de la loi sur la promotion des investissements, personne morale au titre des articles 97 ou 98 du Code foncier, personne morale étrangère bénéficiant d'une promotion du BOI, ou apport de devises étrangères. Pour cette dernière voie article 19 ter exige la justification d'un montant non inférieur au prix du lot.
• La règle d'un an, et l'étape des 60 jours dont presque personne ne parle. La disposition applicable dépend du point de savoir si l'héritier remplit ou non les conditions de l'article 19.
  Si l'héritier remplit les conditions mais l'unité prend le bâtiment au-dessus de l'article 19 bis quota, article 19 quinquies s'applique. Son premier cas d'application est expressément celui de la succession : l'acquisition en tant qu'héritier légal, en tant que légataire testamentaire ou autrement. L'héritier doit notifier par écrit le fonctionnaire compétent dans un délai de 60 jours à compter de la survenance de la cause, et doit céder le bien dans un délai d'un an au plus à compter de l'acquisition de la propriété. Dans ce seul cas l'excédent doit être cédé, et non la totalité de la détention.
  Si l'héritier ne remplit pas les conditions en vertu de l'article 19, article 19 septies s'applique à la place : notifier par écrit dans un délai de 60 jours à compter de l'acquisition de la propriété et céder le lot dans un délai d’un an.
  Dans les deux cas, si le délai d'un an s'écoule, le directeur général du Département des terres peut vendre le lot, en appliquant les dispositions du chapitre 3 du Code foncier relatives à la cession forcée. La notification dans les 60 jours constitue une obligation distincte de la vente et intervient en premier.

Cas particulier : Copropriétés entièrement détenues par des étrangers

Certains bâtiments appartiennent entièrement ou presque entièrement à des intérêts étrangers en vertu de règles antérieures. Cela ne change rien pour un héritier : le test de qualification de l'article 19 est personnel à l'héritier, et lorsque le bâtiment atteint ou dépasse déjà le quota de l'article 19 bis , le délai de l'article 19 quinquies commence quand même à courir. Deux articles qui aident vraiment une famille sont l' article 19 octies et article 19 nonies, qui concernent un propriétaire qui a acquis l'unité alors qu'il était de nationalité thaïlandaise et qui a ensuite perdu cette nationalité : si cette personne n'est pas un étranger visé par l'article 19, elle doit en faire la notification dans les délais de 60 jours et se dessaisir de tout dans un délai d'un an, mais si elle sont relevant de l’article 19, ils peuvent conserver le lot en le notifiant et en prouvant, dans un délai de 180 jours, qu’ils remplissent les conditions, sous réserve de céder dans un délai d’un an toute partie de leur détention qui fait dépasser à l’immeuble le quota de l’article 19 bis.

Bâtiments sur terrain loué

Les étrangers peuvent hériter de bâtiments indépendamment du terrain, car les restrictions foncières ne s’appliquent pas aux bâtiments. Le bail du terrain sous le bâtiment constitue le point faible. La Cour suprême considère le droit au bail comme personnel au locataire, de sorte qu’un bail ordinaire prend fin au décès du locataire (arrêt n° 3254/2545) ; une clause de succession ne permet à un héritier de prendre la place du locataire qu’en tant que promesse contractuelle du bailleur. Un droit de superficie enregistré sur le bâtiment constitue la voie transmissible par succession. Un renouvellement promis à l’avance est une promesse contractuelle, qui ne fait pas partie du bail enregistré, et la Cour suprême a jugé nul un ensemble de renouvellements convenus le premier jour et payés d’avance pour porter un bail à quatre-vingt-dix ans (4655/2566).

Liste de contrôle pratique pour les héritiers étrangers

Pour assurer une succession harmonieuse :

1. Déterminer le statut d’héritier (héritier légal ou légataire).
2. Identifier le type de propriété (terrain, copropriété ou bâtiment seulement).
3. Vérifiez votre admissibilité à l'approbation ministérielle ou au quota de propriété en copropriété.
4. Obtenir l’ordonnance d’homologation et les documents nécessaires (par exemple, les formulaires de transaction en devises étrangères).
5. Si une vente forcée est nécessaire, entamez rapidement la procédure de vente du bien dans les délais légaux.
6. Envisagez des solutions alternatives comme les baux ou les contrats d'usufruit si la propriété directe n'est pas autorisée.

Taxes et frais

Les transferts de propriété liés à un héritage entraînent certains frais :

• Frais de transfert: 0.5% de la valeur estimée lorsque l'héritier est un descendant, un ascendant ou le conjoint du défunt, et 2% pour tout autre héritier (Arrêté ministériel n° 47 (B.E. 2541), article 2, alinéa 7). Le taux réduit de 0.01% valable jusqu'au 30 juin 2027 s'applique uniquement aux achats effectués par des personnes physiques de nationalité thaïlandaise, il ne s'applique donc pas à un transfert aux héritiers.
• Impôt sur les successions : prélevé sur chaque héritier, et non sur la succession. L’héritier qui reçoit au total plus de 100 millions de THB d’un même défunt, déduction faite des dettes qui y sont attachées, paie l’impôt uniquement sur l’excédent, au taux de 10 %, ou de 5 % si l’héritier est un ascendant ou un descendant. Ce dont hérite le conjoint est hors du champ de l’impôt. L’héritier étranger qui n’est pas résident en Thaïlande au sens de la loi sur l’immigration n’est imposé que sur les biens situés en Thaïlande, et la déclaration doit être déposée dans un délai de 150 jours à compter de la réception de l’héritage (loi sur l’impôt sur les successions B.E. 2558, articles 3, 11, 12, 14, 16 et 17).

Dernière révision : 25 septembre 2026. Lus en thaï : articles 1336, 1562, 1629 et 1635 du Code civil et commercial ; articles 81, 87 et 93 à 96, 111 et 113 du Code foncier ; articles 19 à 19 novem de la loi sur les condominiums ; articles 3, 12 et 16 de la loi sur l’impôt sur les successions B.E. 2558 ; arrêts de la Cour suprême n° 625/2569 et 4655/2566. Les taux des droits de mutation suivent le manuel du Département des terres pour le règlement ministériel n° 47. Vérifié à nouveau le 6 octobre 2026 : lus en thaï les articles 81, 87, 93 à 96, 111 et 113 du Code foncier, les articles 19 quinque et 19 septem de la loi sur les condominiums et les articles 11 à 17 de la loi sur l’impôt sur les successions ; ajout de la situation fiscale d’un héritier étranger non résident et du délai de déclaration de 150 jours, et correction du paragraphe relatif au bail (un bail ordinaire prend fin au décès du locataire, arrêt de la Cour suprême n° 3254/2545) ; la clause du règlement ministériel n° 47 relative aux droits n’a pas été relue. Plus tard le même jour, le titre ‘ Rôle de la Cour des successions ’ a été corrigé, la Thaïlande n’ayant pas de cour des successions, et la juridiction compétente a été indiquée sur la base de l’article 4 quater du Code de procédure civile, lu en thaï.

Conclusion

Les étrangers peuvent hériter de biens immobiliers en Thaïlande, mais ils doivent respecter scrupuleusement les droits civils et le droit public. Pour une meilleure gestion de la succession, les héritiers étrangers doivent comprendre les règles, se faire accompagner par un professionnel et suivre une procédure claire. Ils pourront ainsi éviter des ventes forcées coûteuses.

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