Héritage immobilier en Thaïlande : Guide pour les héritiers étrangers

Dernière mise à jour : 12 avril 2026

Les étrangers rencontrent souvent des difficultés lorsqu'il s'agit d'hériter d'un bien immobilier en Thaïlande. Cela s'explique par la combinaison de droits successoraux étendus et d'une législation publique stricte. Ce guide explique clairement comment ces deux cadres juridiques interagissent, notamment en ce qui concerne l'héritage de terrains, d'appartements ou d'immeubles.

(EN COURS DE CONSTRUCTION)

Comprendre le droit successoral thaïlandais

En Thaïlande, il existe deux types d'héritiers :

• Héritiers légauxIl s'agit des parents désignés par la loi thaïlandaise pour hériter automatiquement en l'absence de testament valide. La loi thaïlandaise reconnaît six catégories d'héritiers légaux, dont le conjoint.
• légatairesCes héritiers sont expressément désignés dans un testament valide, qu'il soit thaïlandais ou étranger.

Les héritiers légaux et les légataires peuvent être étrangers. Cependant, des règles différentes s'appliquent lorsqu'ils héritent de biens immobiliers ou de copropriétés en raison de restrictions de droit public.

Rôle du tribunal des successions

Avant de pouvoir hériter d'un bien immobilier, un administrateur successoral doit être désigné par le tribunal des successions thaïlandais. Sans cette décision de justice, le transfert de propriété auprès du bureau du cadastre ou du registre des copropriétés est impossible.

Héritage foncier : principales restrictions

En Thaïlande, l'héritage foncier est principalement régi par les articles 93 à 96 du Code foncier :

• Article 93 – Approbation ministérielle requiseLes héritiers étrangers ne peuvent hériter de terres qu'avec l'autorisation spéciale du ministre de l'Intérieur. Cette autorisation est généralement limitée à une parcelle d'un rai à usage résidentiel. Sans cette autorisation, l'enregistrement du terrain est refusé.
• SArticle 94 – Terres forcées : Cession : Si des héritiers étrangers héritent de terres, l’approbation ministérielle est requise. À défaut, le gouvernement exigera la vente des terres. Cette vente doit avoir lieu dans un délai de 180 jours à un an. Le non-respect de cette exigence entraîne une vente aux enchères publiques forcée et des sanctions.
• Article 95 – Limites de propriétéSi l'autorisation est accordée, l'héritier peut hériter des terres. Toutefois, s'il reçoit une superficie supérieure à celle autorisée, il doit vendre le surplus dans un délai de 180 à 365 jours.
• Article 96 – Restrictions relatives aux candidatsLes citoyens thaïlandais ou les entreprises qui aident des étrangers à acquérir des terres s'exposent à de lourdes sanctions, notamment des amendes et des peines d'emprisonnement. La propriété peut également être vendue de force.

Héritage de copropriété : plus facile, mais sous conditions

Hériter d'un appartement en copropriété en Thaïlande est plus simple, mais reste soumis à des règles spécifiques :

• Quota de propriété étrangèreLes étrangers peuvent posséder jusqu'à 491 000 000 $ de la surface totale d'un immeuble en copropriété. Les héritiers étrangers doivent remplir certaines conditions (par exemple, résidence permanente, statut d'investisseur ou transferts de fonds en devises étrangères justifiés).
• Règle de vente d'un anSi un héritier étranger ne remplit pas ces conditions ou si la copropriété dépasse le quota de propriété étrangère, l'unité héritée doit être vendue dans un délai d'un an.

Cas particulier : Copropriétés entièrement détenues par des étrangers

Dans de rares cas, un appartement en copropriété peut être entièrement détenu par des étrangers en raison de dispositions transitoires. Toutefois, les règles successorales restent inchangées : les héritiers étrangers doivent toujours remplir certaines conditions ou vendre le bien dans un délai d’un an.

Bâtiments sur terrain loué

Les étrangers peuvent hériter de bâtiments indépendamment du terrain, car les restrictions foncières ne s'appliquent pas aux bâtiments. Toutefois, les contrats de bail doivent comporter des clauses successorales explicites, et les renouvellements de bail au-delà de 30 ans font l'objet d'un examen juridique.

Liste de contrôle pratique pour les héritiers étrangers

Pour assurer une succession harmonieuse :

1. Déterminer le statut d’héritier (légataire légal ou légataire).
2. Identifier le type de propriété (terrain, copropriété ou bâtiment seulement).
3. Vérifiez votre admissibilité à l'approbation ministérielle ou au quota de propriété en copropriété.
4. Obtenir l’ordonnance d’homologation et les documents nécessaires (par exemple, les formulaires de transaction en devises étrangères).
5. Si une vente forcée est nécessaire, entamez rapidement la procédure de vente du bien dans les délais légaux.
6. Envisagez des solutions alternatives comme les baux ou les contrats d'usufruit si la propriété directe n'est pas autorisée.

Taxes et frais

Les transferts de propriété liés à un héritage entraînent certains frais :

• Frais de transfert: Généralement 2% de valeur d'évaluation immobilière.
• Impôt sur les successionsApplicable uniquement si la valeur du patrimoine dépasse 100 millions de THB, avec des taux et des exemptions variables.

Conclusion

Les étrangers peuvent hériter de biens immobiliers en Thaïlande, mais ils doivent respecter scrupuleusement les droits civils et le droit public. Pour une meilleure gestion de la succession, les héritiers étrangers doivent comprendre les règles, se faire accompagner par un professionnel et suivre une procédure claire. Ils pourront ainsi éviter des ventes forcées coûteuses.