Ratchaphatsadu Land en Thaïlande : Informations complètes et guide

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour le 24 août 2026

“ Ratchaphatsadu ” (ราชพัสดุ) se traduit littéralement par “ biens royaux ” ou “ propriété de l'État ”. En droit immobilier thaïlandais, un terrain Ratchaphatsadu désigne tout bien immobilier appartenant à l'État, à quelques exceptions près. Il s'agit de la plus importante catégorie de terres publiques en Thaïlande. L'expression “ terrain Ratchaphatsadu en Thaïlande ” est parfois traduite par “ terrain du Trésor public ”. Elle est également traduite par des termes liés aux “ droits de possession ”, comme “ Por Bor Tor ”, devenu “ Por Dor Sor 3 ” depuis 2019.

1. Qu'est-ce que la terre de Ratchaphatsadu en Thaïlande (ที่ราชพัสดุ) ?

The governing statute is the Ratchaphatsadu Land Act B.E. 2562 (2019), which by its Section 3 repealed the B.E. 2518 (1975) Act outright. Older sources, and much of the English-language web, still quote the 1975 Act.

Section 6 provides that Ratchaphatsadu land comprises (1) immovable property of every kind that is property of the State, (2) land reserved or set aside for the specific benefit of the State, and (3) land reserved or set aside for official benefit under the law. Because limb (1) reaches immovable property of every kind, buildings and permanent structures on State land are themselves Ratchaphatsadu, not merely fixtures on it.

Section 7 sets out what is pas Ratchaphatsadu. It excludes waste and vacant land, and land expropriated, abandoned or otherwise reverted to the State under the land law, except where that land is itself reserved or set aside for the specific benefit of the State or for official benefit.

En termes simples, les terrains relevant de la compétence de Ratchaphatsadu comprennent les bâtiments administratifs du gouvernement, les sites militaires, les marchés d'État, les terrains réservés aux agences et les terrains loués par l'État à des particuliers à des fins commerciales ou résidentielles. En revanche, ils n'incluent pas les espaces communs publics, tels que les plages ou les routes publiques, ni les terrains appartenant aux entreprises publiques autonomes, comme la Société nationale des chemins de fer de Thaïlande et l'Autorité de production d'électricité de Thaïlande.

Pour les lecteurs occidentaux, les terres Ratchaphatsadu sont comparables aux “ terres de la Couronne ” dans les pays du Commonwealth ou aux “ terres du Trésor ”, comme au Canada, en Australie et au Royaume-Uni. Elles sont également similaires aux “ terres fédérales ” aux États-Unis. Il s'agit de terres appartenant à l'État qui peuvent être louées ou utilisées à des fins spécifiques. Le public ne peut pas les acquérir librement.

2. Le cadre juridique : Législation clé régissant les terres du Trésor

Les terres appartenant à l'État thaïlandais (Ratchaphatsadu) sont régies par un système complexe de lois primaires, de règlements secondaires et de politiques ministérielles. La compréhension de ce cadre est essentielle pour toute personne souhaitant louer ou interagir avec des terres domaniales en Thaïlande.

2.1 Loi foncière de Ratchaphatsadu BE 2518 (1975)

La loi foncière originale de Ratchaphatsadu a été promulguée le 14 février 1975 (2518 BE). Elle a servi de texte de référence pendant plus de quarante ans. Cette loi comporte douze articles. Elle définit les terres de Ratchaphatsadu et crée le Comité foncier de Ratchaphatsadu, présidé par le ministre des Finances. Elle établit également les règles fondamentales de supervision, d'entretien, d'utilisation et de gestion des biens de l'État.

L'article 5 de la loi BE 2518 a attribué la propriété de toutes les terres Ratchaphatsadu au ministère des Finances. L'article 6 a créé le Comité foncier Ratchaphatsadu, habilité à élaborer des politiques et à émettre des règlements ministériels. L'article 8 stipulait qu'une loi du Parlement était nécessaire pour transférer les terres Ratchaphatsadu. Cette disposition s'appliquait aux terres publiques réservées à un usage spécifique de l'État. L'article 9 prévoyait que lorsque les terres n'étaient plus nécessaires à leur destination, un décret royal devait révoquer leur statut de terres réservées.

Reference: Ratchaphatsadu Land Act B.E. 2518 (1975), Sections 4 to 12; Royal Gazette Vol. 92, Part 54, special issue, page 1, 5 March B.E. 2518.

2.2 Loi foncière de Ratchaphatsadu BE 2562 (2019)

La nouvelle loi foncière Ratchaphatsadu BE 2562 (2019) a été publiée au Journal officiel le 9 mars 2019. Elle remplace la loi de 1975 afin de moderniser la gestion des biens de l'État. Cette loi actualisée établit des règles plus claires pour l'achat, la gestion et la location des terres Ratchaphatsadu. Elle introduit également des dispositions relatives à la gestion des biens de l'État situés hors de Thaïlande. Cette évolution témoigne de l'intérêt croissant du gouvernement thaïlandais pour la scène internationale.

La loi BE 2562 a renforcé une règle applicable aux agences gouvernementales et aux collectivités territoriales. Toute personne souhaitant utiliser des terrains relevant du domaine public (Ratchaphatsadu) doit en informer le ministère des Finances et obtenir une autorisation formelle conformément aux arrêtés ministériels. Un seuil important a également été instauré : les projets d'une valeur inférieure ou égale à 5 milliards de bahts sont soumis à la loi foncière Ratchaphatsadu et ne relèvent pas du cadre des partenariats public-privé (PPP). Le ministère des Finances exerce ainsi un contrôle direct sur les projets immobiliers publics de moyenne envergure.

Référence : Loi foncière de Ratchaphatsadu BE 2562 (2019) ; Gazette royale Vol. 136, Partie 31 Kor.

2.3 Règlement ministériel BE 2545 (2002)

Le Règlement ministériel relatif aux principes d'administration, d'entretien, d'utilisation et de valorisation des biens de l'État (BE 2545/2002) établit les règles d'application de la loi foncière Ratchaphatsadu. Ce règlement précise les conditions de location, les méthodes de calcul des loyers, les procédures d'approbation et les obligations de déclaration. L'article 23 exige l'approbation du ministère des Finances pour tout contrat portant sur des biens de l'État.

Référence : Règlement ministériel sur l'administration des biens de l'État BE 2545 (2002), article 23.

3. Classification des terres domaniales en Thaïlande

Pour bien comprendre les terres de Ratchaphatsadu, il faut les situer dans la catégorie plus large des terres appartenant à l'État en Thaïlande. Code foncier BE 2497 (1954) Les lois connexes reconnaissent plusieurs types de terres domaniales. Chaque type est soumis à des règles juridiques et à des cadres administratifs différents.

Catégorie	Terme thaïlandais	Description	Autorité de gestion	Peut être loué ?
Terrains à usage public	ที่สาธารณประโยชน์	Terrains communément utilisés par le public : routes, rivières, plages, canaux, parcs publics	Ministère de l'Intérieur / Collectivités locales	No, protected as public domain
Terres désolées	ที่รกร้างว่างเปล่า	Terrains abandonnés ou inutilisés qui sont revenus à l'État	Ministère de l'Intérieur / Département du Territoire	Peut être alloué à un usage privé dans le cadre de certains programmes
Terres du Trésor (Ratchaphatsadu)	ที่ราชพัสดุ	Terrains appartenant à l'État utilisés pour l'administration publique, l'armée et la location commerciale	Département du Trésor / Ministère des Finances	Oui, under the Ratchaphatsadu Land Act
Terres de l'entreprise d'État	ที่ดินรัฐวิสาหกิจ	Terrains appartenant à des entreprises d'État dotées de la personnalité morale (par exemple, SRT, EGAT)	Entreprise d'État respective	Conformément à la loi régissant l'entreprise.
Terres réservées au gouvernement	ที่ดินสงวนหวงห้าม	Terres réservées à des fins spécifiques : ressources naturelles, protection de l’environnement	Divers (Département des forêts, etc.)	Generally no, protected by reservation

Référence : Land Code BE 2497 (1954) ; Chandler MHM, “ Faire des affaires en Thaïlande ”, Chapitre 8, Section 2(A).

La principale différence commerciale réside dans le fait que les terrains de Ratchaphatsadu peuvent être loués à des particuliers. Contrairement aux terrains publics ou réservés, ils sont souvent loués à des fins commerciales, résidentielles et agricoles. Cela en fait une catégorie importante pour les entreprises, les investisseurs et les particuliers souhaitant utiliser des biens appartenant à l'État en Thaïlande.

4. Le Département du Trésor (กรมธนารักษ์) : rôle et pouvoirs

Le Département du TrésorLe Krom Thanarak (กรมธนารักษ์) est un organisme gouvernemental rattaché au ministère des Finances. Il supervise et gère l'ensemble des terres domaniales (Ratchaphatsadu) à travers la Thaïlande. Ses missions comprennent le recensement des propriétés de l'État et la tenue d'un registre national des biens immobiliers appartenant au gouvernement. Il fixe également la valeur foncière cadastrale pour le calcul des impôts et taxes à l'échelle nationale et gère les contrats de location des terres domaniales.

Les valeurs foncières estimées par le Trésor public sont essentielles. Elles servent de référence pour le calcul des droits de mutation, des taxes et des frais d'enregistrement en Thaïlande. Ceci s'applique à toutes les transactions foncières, y compris celles concernant les terrains relevant du système Ratchaphatsadu et les terrains privés. Le prix estimé annoncé par le Trésor public est généralement bien inférieur à la valeur marchande du bien.

Le Département gère des bureaux provinciaux (สำนักงานธนารักษ์พื้นที่) dans chaque province. Ces bureaux font office de bras administratif local. Ils traitent les demandes de location et effectuent des inspections. Ils gèrent également les relations de location. Ils travaillent avec des locataires qui utilisent la propriété de l'État.

5. Le Comité foncier de Ratchaphatsadu

The Ratchaphatsadu Land Committee (คณะกรรมการที่ราชพัสดุ) is the top policy body for state property in Thailand. It first appeared as Section 6 of the B.E. 2518 Act, but that Act was repealed rather than amended, so the Committee now exists under Chapter 2, Section 9 of the Ratchaphatsadu Land Act B.E. 2562. The 2562 Act also changed who sits on it: it added the Permanent Secretary for Natural Resources and Environment and, for the first time, three expert members appointed by the Minister from people qualified in economics, land, or property development.

Le Comité est présidé par le ministre des Finances. Il comprend le secrétaire permanent du ministère des Finances ainsi que le directeur général du Trésor, qui en est à la fois membre et secrétaire. D'autres hauts fonctionnaires des ministères concernés en font également partie. Le Comité peut définir des politiques, approuver les principaux contrats de location, autoriser la révocation ou le reclassement des biens de l'État et émettre des directives. Ces directives deviennent exécutoires par décret ministériel publié au Journal officiel.

Point pratique : Pour les baux portant sur des terrains de grande valeur ou de grande envergure, le preneur doit se conformer aux procédures du ministère du Trésor. Il doit également obtenir l’approbation du Comité foncier de Ratchaphatsadu. Les preneurs potentiels doivent intégrer cette procédure d’approbation à leur calendrier de projet.

6. Comment louer des terres à Ratchaphatsadu

La location des terres de Ratchaphatsadu constitue l'une des principales sources de revenus de l'État provenant de son patrimoine foncier. Le ministère du Trésor applique une procédure claire d'attribution des baux. Les conditions sont conformes au décret ministériel BE 2545 (2002) et à ses modifications ultérieures.

6.1 Critères d'admissibilité

Les demandeurs d'un bail foncier Ratchaphatsadu doivent généralement être de nationalité thaïlandaise ou des personnes morales enregistrées en Thaïlande. Les organismes gouvernementaux, les entreprises d'État, les collectivités territoriales, les établissements d'enseignement et les temples peuvent également se voir accorder le droit d'utiliser des biens appartenant à l'État. Les entités privées souhaitant obtenir un bail commercial doivent justifier d'un objectif commercial valable et disposer des fonds nécessaires à l'aménagement et à l'entretien du bien, conformément aux exigences du ministère des Finances.

Les occupants actuels des terrains appartenant au Trésor peuvent bénéficier d'une priorité pour les demandes de location. Ils doivent avoir utilisé les lieux avec l'accord du ministère du Trésor et se conformer aux règlements ministériels.

6.2 Durée et renouvellement du bail

Objet du bail	Durée typique	Durée maximale	Renouvellement possible ?
Usage résidentiel	1 à 3 ans	30 ans	Oui, sous réserve de l'approbation du département du Trésor.
Commerces / vente au détail (maisons-boutiques, marchés)	3-15 years	30 ans	Oui, sous réserve d'examen
Développement industriel / à grande échelle	15-30 years	30 ans (50 ans en vertu de lois spéciales)	Oui, avec renégociation
utilisation agricole	1-6 years	12 ans (en général)	Oui, sous réserve d'examen
utilisation par les agences gouvernementales	Au besoin	Indéfini (statut réservé)	N/A, granted by allocation
Projets de la zone BOI/CEE	30-50 years	50 ans (jusqu'à 99 ans dans la CEE avec renouvellement)	Oui, en vertu du traité CEE

La durée maximale générale d'un bail est de 30 ans, sous Article 540 du Code civil et commercial thaïlandais. Il est stipulé qu'un bail immobilier ne peut excéder 30 ans. Si les parties conviennent d'une durée plus longue, celle-ci est ramenée à 30 ans. Toutefois, certaines législations spécifiques prévoient des exceptions. La loi BE 2542 (1999) relative aux baux immobiliers à des fins commerciales et industrielles autorise les baux de 50 ans. Ces baux s'appliquent aux projets commerciaux et industriels éligibles, qui doivent respecter des seuils d'investissement minimaux. La loi BE 2561 (2018) relative à la zone spéciale de développement de l'Est, également appelée loi EEC, autorise les baux de 50 ans et prévoit un renouvellement pour 49 ans dans les zones EEC désignées.

Important: Une clause de renouvellement dans un bail Ratchaphatsadu ne crée aucun droit acquis. Le renouvellement est toujours à la discrétion du Département du Trésor. Les conditions, y compris le loyer, peuvent être renégociées lors du renouvellement. Les locataires ne doivent pas considérer le renouvellement comme automatique.

6.3 Tarifs et frais de location

Les loyers des terrains Ratchaphatsadu sont calculés selon la valeur foncière estimée par le Trésor public, et non selon la valeur marchande. Ces loyers sont généralement inférieurs à ceux du marché privé. La formule de calcul varie selon le type d'utilisation, mais le Trésor public publie des directives et des barèmes. Outre le loyer mensuel ou annuel, les locataires doivent souvent s'acquitter d'un droit d'entrée (เงินกินเปล่า). Ils peuvent également devoir payer une redevance d'utilisation du bâtiment, notamment si le bail inclut des structures appartenant à l'État.

Les frais d'enregistrement standard pour un bail Ratchaphatsadu s'élèvent à 11 TP3 TB du loyer total. Ce montant couvre toute la durée du bail et est conforme au barème du Département foncier pour les baux enregistrés en Thaïlande. Un droit de timbre de 0,11 TP3 TB du loyer total est applicable (les baux agricoles en sont exemptés).

Frais / Coût	Taux	Payable par	Notes
Loyer annuel	Formule basée sur la valeur estimée	Preneur à bail	Inférieurs aux taux du marché privé
Argent de clé (เงินกินเปล่า)	Cela varie selon la propriété	Preneur à bail	Paiement unique initial
Frais d'enregistrement du bail	1% de loyer total pendant toute la durée du bail	Locataire (par pratique)	Enregistré au bureau foncier
Droit de timbre	0,1% du loyer total pendant toute la durée du bail	Partagé (de par la loi) ; locataire (de par la pratique)	baux agricoles exemptés
Taxe foncière et immobilière	Varies (0.01%, 0.7% of assessed value)	Locataire (si cela est stipulé contractuellement)	En vertu de la loi sur l'impôt foncier et immobilier BE 2562

Référence : Règlement ministériel BE 2545 (2002) ; Chandler MHM, “ Faire des affaires en Thaïlande ”, Tableau 8-1.

6.4 Procédure de location étape par étape

L'obtention d'un bail sur un terrain à Ratchaphatsadu comporte plusieurs étapes et prend souvent plusieurs mois. La durée exacte dépend de l'envergure et de la valeur du projet.

Step 1, Identification and Inquiry: Le locataire potentiel identifie le terrain spécifique de Ratchaphatsadu. Ils posent des questions à ce sujet au bureau provincial du Département du Trésor (สำนักงานธนารักษ์พื้นที่). Le bureau confirmera si le terrain est disponible à la location et les catégories d'utilisation autorisées.

Step 2, Application Submission: Le demandeur soumet une demande de bail officielle. Celle-ci comprend une pièce d'identité et l'extrait Kbis (pour les personnes morales). Elle inclut également un plan d'utilisation proposé et une preuve de capacité financière. Le demandeur doit en outre fournir tous les documents justificatifs requis par la réglementation ministérielle applicable.

Step 3, Evaluation and InspectionLe ministère du Trésor effectue une inspection des lieux. Il évalue la demande au regard des règlements ministériels. Il examine le loyer et les conditions proposés. Pour les projets d'envergure, une étude d'impact environnemental peut être exigée.

Step 4, Committee or Ministerial ApprovalL’approbation est requise en fonction de la valeur et du type de bail. Elle peut émaner du directeur général du Trésor, du Comité foncier de Ratchaphatsadu ou du ministre des Finances. Les projets dépassant certains seuils nécessitent l’approbation du Conseil des ministres.

Step 5, Lease Execution and RegistrationAprès approbation, le Trésor public et le locataire signent le contrat de bail. Si la durée du bail est supérieure à trois ans, vous devez l'enregistrer auprès du bureau du cadastre compétent. Cela garantit sa validité juridique. Article 538 du Code civil et commercial.

Step 6, Ongoing Compliance: The lessee must follow the lease terms. This includes use limits, maintenance duties, and regular reports. The Treasury Department retains the right to inspect the property and may terminate the lease for material breach.

7. Types d'utilisation autorisée des terres de Ratchaphatsadu

Le Département du Trésor autorise de nombreux usages sur les terrains de Ratchaphatsadu, notamment des activités commerciales telles que des hôtels, des grands magasins, des marchés et des boutiques, ainsi que des usages résidentiels. Les usages éducatifs et religieux, comme les temples, les écoles et les universités, sont également autorisés. L'agriculture est aussi permise. Les organismes gouvernementaux peuvent utiliser ces terrains pour leurs fonctions administratives. Les usages autorisés pour chaque parcelle sont définis par le plan de zonage et d'utilisation du Département du Trésor. Les locataires sont tenus de respecter la catégorie d'usage approuvée. Tout changement d'usage non autorisé constitue un motif de résiliation du bail.

Plusieurs grands complexes commerciaux à Bangkok et dans d'autres provinces sont situés sur des terrains relevant du domaine public (Ratchaphatsadu). Il s'agit notamment de marchés populaires, de zones commerciales appartenant à l'État et de projets hôteliers. La longue durée de ces baux et leurs loyers relativement bas rendent les locations sur les terrains Ratchaphatsadu particulièrement intéressantes sur le plan commercial. Toutefois, le locataire doit accepter certaines limitations lorsqu'il loue des terrains auprès de l'État : il ne peut pas en devenir pleinement propriétaire.

8. Les étrangers et le territoire de Ratchaphatsadu

L'intersection entre les terres Ratchaphatsadu et les investissements étrangers est un domaine complexe du droit thaïlandais. En règle générale, les baux fonciers Ratchaphatsadu sont accordés à des ressortissants thaïlandais ou à des entités enregistrées en Thaïlande. Code foncier BE 2497 (1954) Le ministère du Trésor limite la propriété foncière étrangère. Ses politiques internes sont également strictes et il adopte une approche similaire pour l'octroi de baux sur des propriétés de l'État.

Cependant, les étrangers peuvent accéder indirectement aux terrains de Ratchaphatsadu par le biais de plusieurs structures reconnues. Une société à majorité thaïlandaise, dont le capital est détenu à hauteur d'au moins 511 000 ₹ (TP3T), peut solliciter un bail foncier à Ratchaphatsadu selon la procédure habituelle. Les investisseurs étrangers participant à des projets du BOI ou de l'EEC peuvent également louer des biens appartenant à l'État. Ils peuvent le faire en vertu de règles de bail spécifiques prévues par les lois promotionnelles applicables. Dans ce cas, le bail est conclu entre le Département du Trésor et l'entité de projet immatriculée en Thaïlande.

Avertissement relatif aux risques juridiques : Utiliser des actionnaires de façade pour contourner la propriété thaïlandaise Les règles d'accès aux terres de Ratchaphatsadu sont illégales. Elles contreviennent à la loi sur les entreprises étrangères (BE 2542/1999) et au Code foncier. Toute infraction est passible de sanctions pénales, notamment d'amendes et d'emprisonnement. Le ministère des Finances peut également résilier le bail si des arrangements avec des prête-noms sont découverts.

8.1 Proposition de bail de 99 ans

Une proposition visant à autoriser les étrangers à détenir baux fonciers à long terme pouvant aller jusqu'à 99 ans Cette proposition a fait l'objet de discussions dans les cercles politiques thaïlandais. Selon ce projet, les propriétaires fonciers thaïlandais souhaitant louer leurs terres à des étrangers devraient d'abord leur transférer le titre de propriété au Trésor public, qui en assurerait le contrôle. Les locataires étrangers bénéficieraient alors d'un bail d'une durée maximale de 99 ans. À l'issue de cette période, les terres reviendraient à l'État, sous l'égide du Trésor public. Des restrictions empêcheraient les étrangers d'acquérir des terres agricoles ou de construire des logements sociaux dans le cadre de ce dispositif.

Toutefois, début 2026, cette proposition restait au stade de la discussion et n'avait pas encore été adoptée. Le secrétaire permanent du ministère des Finances a indiqué qu'elle nécessiterait des modifications du droit de la propriété publique, ainsi que des modifications des lois connexes. Une consultation publique serait requise conformément à la Constitution. Les investisseurs étrangers potentiels ne devraient pas fonder leurs projets actuels sur cette proposition et devraient se conformer au cadre existant de 30 ans. Des lois spécifiques pourraient autoriser une durée de 50 ans.

9. Terrains de Ratchaphatsadu vs. Terrains privés vs. Domaine public : Comparaison

Fonctionnalité	Terre de Ratchaphatsadu (ที่ราชพัสดุ)	Terrain privé (Chanote / NS4)	Domaine public (ที่สาธารณะ)
Possession	État (Ministère des Finances)	personne physique ou entité privée	State, for public benefit
Peut-on l'acheter ?	Non (sauf dans certains cas d'élimination limités en vertu de la loi BE 2562)	Yes, freely transferable	Non
Peut-on le louer ?	Yes, up to 30 years (50 years under special laws)	Yes, up to 30 years (50 years under special laws)	Non
Peut-on l'hypothéquer ?	Non (droit de bail uniquement ; aucune garantie sur le terrain lui-même)	Oui	Non
Autorité de gestion	Département du Trésor	Département foncier (enregistrement seulement)	Ministère de l'Intérieur / Gouvernement local.
Titre du document	registre du département du Trésor	Chanote (NS4), NS3G, NS3	Aucun titre privé délivré
Niveau de loyer	En dessous du prix du marché (selon la valeur estimée)	Prix du marché (négocié entre les parties)	N / A
Accès étranger	Limited, through Thai entities, BOI, or EEC	Location uniquement (pas de propriété pour les étrangers, sauf pour les appartements en copropriété)	Aucun
Législation clé	Ratchaphatsadu Land Act B.E. 2562 (which repealed B.E. 2518)	Land Code B.E. 2497; CCC Sections 537-571	Code foncier ; article 1304 du Code civil canadien

10. Obligations fiscales sur les terres de Ratchaphatsadu

En vertu de la loi relative à la taxe foncière et immobilière BE 2562 (2019), les terrains loués à des particuliers à Ratchaphatsadu peuvent être soumis à une taxe foncière et immobilière annuelle. Cette taxe est calculée sur la valeur du terrain et des bâtiments, selon des taux variables selon la catégorie d'usage : résidentiel, commercial, agricole ou terrain vacant. Les taux d'imposition s'échelonnent de 0,011 TP3T à 0,71 TP3T de la valeur cadastrale, en fonction de la classification d'usage et de la tranche de valeur.

Ratchaphatsadu land used directly by government agencies for governmental purposes is generally exempt from land and building tax. However, when the state leases property to a private lessee for business use, the lessee may pay the taxes. The lease agreement must state this. The Treasury Department’s assessed land value, which is typically below market value, serves as the tax base.

Les locataires doivent également prendre en compte les conséquences fiscales des constructions ou améliorations réalisées sur les terrains de Ratchaphatsadu. À l'expiration du bail, toute construction présente sur le terrain peut revenir à l'État, selon les termes du bail. Le locataire peut percevoir ou non une indemnisation pour ces améliorations. Il s'agit d'un aspect commercial crucial qui doit être clairement abordé lors des négociations du bail.

Référence : Loi sur l'impôt foncier et immobilier BE 2562 (2019) ; Code des impôts.

11. Transfert, révocation et aliénation des terres du Trésor

Ratchaphatsadu land cannot be freely transferred or sold in the manner of private land. The rules now sit in Chapter 5 of the B.E. 2562 Act, which carried the 1975 scheme forward with one significant addition. Under Article 30, transferring ownership of Ratchaphatsadu land that is public domain set aside for the specific benefit of the State still requires an Act of Parliament, with a boundary map annexed. Under Article 31, transferring any other Ratchaphatsadu land follows criteria set by ministerial regulation and needs Cabinet approval, which the 1975 Act did not require. Separate routes apply where the transfer is for agricultural land reform, for expropriation, or for a government project the Cabinet has already approved. When land reserved for official use is no longer needed, a Royal Decree revokes the reserved status, again with a boundary map attached.

The B.E. 2562 Act did add one genuinely new mechanism, and it runs the other way. Under Article 32, where Ratchaphatsadu land was acquired by donation and is not put to use within the period the donor set, or within cinq ans of the gift, the donor or their heirs may ask for the land back. Nothing comparable existed in 1975.

Reference: Ratchaphatsadu Land Act B.E. 2562, Chapter 5, Sections 30 to 32.

11. Décisions de la Cour suprême sur les terres de Ratchaphatsadu (คำพิพากษาศาลฎีกา)

Les arrêts de la Cour suprême thaïlandaise (San Dika, ศาลฎีกา) interprètent la loi foncière Ratchaphatsadu et les lois connexes relatives à la propriété de l'État. Ces arrêts fournissent des indications essentielles sur l'application pratique de ces lois. Contrairement aux pays de common law, les décisions des tribunaux thaïlandais ne créent pas formellement de précédent contraignant. Toutefois, les arrêts de la Cour suprême jouissent d'une forte influence persuasive. Les juridictions inférieures, les avocats et le Trésor public s'y réfèrent fréquemment. Pour les locataires, les investisseurs et les conseillers juridiques, la connaissance de ces décisions de référence est cruciale pour l'évaluation des risques. Elle leur permet également de gérer les litiges relatifs aux terrains domaniaux.

11.1 Classification : ce qui est considéré comme propriété de l'État

L'une des questions les plus fréquentes en droit foncier thaïlandais est de savoir si une parcelle est un terrain Ratchaphatsadu (terrain domanial utilisé à des fins gouvernementales) ou un terrain privé que les particuliers peuvent posséder et vendre librement. La Cour suprême a développé une jurisprudence abondante sur cette question de classification.

Arrêt n° 5200/2566 (2023) de la Cour suprême

Dans cette affaire historique, la Cour suprême s'est penchée sur la valeur probante d'un jugement définitif antérieur déclarant un terrain propriété de l'État. Le terrain litigieux provenait d'une parcelle déjà classée comme appartenant au domaine public. Ce bien était utilisé au profit de l'État, conformément à l'article 1304(3) du Code civil et commercial. Les défendeurs ont fait valoir que les parcelles issues de ce lotissement ne devaient pas être soumises à la même classification.

La Cour suprême a jugé qu'un jugement attribuant la propriété d'un bien à une partie peut être opposable aux tiers, sauf si ces derniers prouvent avoir des droits supérieurs. Cette décision repose sur l'article 145, paragraphe 2(2), du Code de procédure civile. Les défendeurs s'étant contentés de réinterpréter des documents existants, ils n'ont pas démontré l'existence de droits supérieurs. La Cour a donc confirmé le statut de propriété de l'État.

Key Principle: When the Supreme Court classifies land as state property (สาธารณสมบัติของแผ่นดิน), that status applies to all subdivided parcels. Third parties claiming rights must affirmatively prove superior title, merely offering alternative interpretations of existing documents is insufficient.

Référence : 5200/2566 ; Article 1304(3) du CCC ; Article 145 du CPC.

Décision de la Cour suprême n° 3169/2564 (2021)

Cette décision portait sur un litige. Le ministère des Finances avait inscrit son nom sur un certificat d'utilisation du sol (NS3, Nor Sor 3) après avoir acquis le terrain auprès d'un particulier. Or, l'occupant effectif, une autre personne (“ S. ”), possédait et cultivait le terrain depuis des années. Par la suite, S. a vendu le terrain au demandeur.

La Cour suprême a statué que la présence du nom sur le formulaire NS3 ne crée qu'une présomption de droits de possession au sens de l'article 1373 du Code civil. Lorsque le possesseur (“ S. ”) exerçait un contrôle effectif sur le terrain, “ S. ” disposait de droits de possession valides en vertu de l'article 1367. “ S. ” pouvait également céder ces droits. Le ministère des Finances a enregistré son nom après avoir acquis le terrain auprès d'une personne n'en étant pas propriétaire. Cette acquisition n'a pas porté atteinte aux droits de la personne qui en était effectivement propriétaire.

Principe fondamental : L’inscription du ministère des Finances sur un titre foncier crée une présomption, et non une preuve définitive. La possession physique effective prime sur l’enregistrement papier. Une personne n’ayant jamais pris possession physique d’un terrain ne peut valablement le vendre à l’État. L’enregistrement ultérieur par l’État ne corrige pas ce vice.

One caveat before you rely on this as a Ratchaphatsadu case. The buyer here was the Agricultural Land Reform Office (ส.ป.ก.), and Section 36 bis of the Agricultural Land Reform Act B.E. 2518 provides that land it acquires is pas to be treated as Ratchaphatsadu land. The possession rule the case lays down is general and applies either way, but the land itself sat outside the Ratchaphatsadu regime.

Reference: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3169/2564; CCC Sections 1367, 1373; Agricultural Land Reform Act B.E. 2518, Section 36 bis.

What the Act itself defines as Ratchaphatsadu land

The definition does not come from case law at all. It is set out in Section 6 of the Ratchaphatsadu Land Act B.E. 2562 (2019), which by Section 3 repealed the 1975 Act that older sources still cite. Ratchaphatsadu land is (1) immovable property of the State of every kind, which is why buildings and other structures on state land are included, (2) land reserved or set aside for the specific benefit of the State, and (3) land reserved or set aside for official use under any law.

Section 7 matters just as much, because it lists what is not Ratchaphatsadu land, including vacant and abandoned land under the Land Code, public property for the common use of the people, and the immovable property of state enterprises that are juristic persons and of local administrative organisations. If your plot falls under Section 7, the Treasury Department is not your counterparty.

Reference: Ratchaphatsadu Land Act B.E. 2562, Sections 3, 6 and 7.

11.2 Empiètement et expulsion des terres du Trésor

Les litiges concernant les occupants sans titre des terres de Ratchaphatsadu figurent parmi les affaires de propriété publique les plus fréquentes devant les tribunaux thaïlandais. La Cour suprême a confirmé le droit de l'État d'expulser les occupants illégaux. Elle a également reconnu les droits des occupants justifiant d'une possession légitime.

Décision de la Cour suprême n° 2103/2565 (2022)

Le plaignant résidait sur un terrain dans la province de Kanchanaburi, s'acquittait des impôts locaux et avait installé des bornes en béton. Le bureau du Trésor provincial (สำนักงานธนารักษ์พื้นที่กาญจนบุรี) a par la suite procédé à un arpentage du terrain. Il a été établi que le terrain appartenait à l'État (Ratchaphatsadu) et présentait les caractéristiques d'une voie publique. Lorsque des tiers ont pénétré sur la propriété pour y installer des canalisations de drainage, le plaignant a intenté une action en justice pour violation de propriété et dommages matériels. La Cour suprême a statué que le terrain était en définitive propriété de l'État. Toutefois, l'occupation effective et continue du terrain par le plaignant lui conférait qualité pour agir. Il pouvait donc déposer des plaintes pour violation de propriété et dommages matériels. Les droits de possession du plaignant, hérités de son prédécesseur en titre, suffisaient à justifier l'action pénale. Cela restait vrai même si le bien appartenait à l'État.

Principe clé : A person physically occupying Ratchaphatsadu land, even without formal authorization, retains possessory rights that the courts will protect against third-party interference. However, this does not create ownership rights.The occupant is still subject to the Treasury Department’s authority to take back the land.

Référence : คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2103/2565 ; Articles 362, 365 et 358 du Code criminel.

Arrêt n° 8649/2560 (2017) de la Cour suprême

The defendant pleaded guilty to occupying Ratchaphatsadu land, charged under the Land Code and the Forestry Act together, and the prosecution also asked for eviction of the defendant, workers, contractors, agents and dependents. The trial court treated the conduct as a single act offending several laws and sentenced under the heaviest provision, which is how Section 90 of the Criminal Code works. It is not a case of cumulative penalties under each statute.

What the Supreme Court actually decided is narrower and worth knowing if you are charged. It held that Section 74 bis of the Forestry Act is not an offence-creating provision at all. It only empowers the court to forfeit tools, animals, vehicles and machinery used in committing certain offences, so convicting the defendant under it was wrong. And because the prosecution had not pleaded that anything was seized, there was nothing for the court to forfeit even though the request appeared at the end of the charge.

Référence : 8649/2560 ; Code foncier, articles 9 et 108 ; Loi sur les forêts, articles 54 et 55.

11.3 Litiges relatifs aux baux et droits de sous-location

Décision de la Cour suprême n° 8901/2563 (2020)

This important decision addressed the legal position of sub-lessees on Ratchaphatsadu land. The defendant, the body holding the Ratchaphatsadu area and acting as head lessor, signed a lease with Plaintiff No. 1. Plaintiff No. 1 then subleased the property to Plaintiff No. 2. Plaintiff No. 2 then subleased the property to Plaintiff No. 3.When a dispute arose, Plaintiff No. 3 tried to claim rights directly against the Treasury Department.

The Supreme Court ruled under Section 545 of the CCC.A sub-lessee is directly responsible to the original lessor. This is a one-way obligation. It is a statutory exception to the general rule. Contracts usually bind only the parties who signed them. The Court held that this exception cannot be read in reverse. It does not allow a sub-lessee to bring claims against the original lessor. Because no law gives the sub-lessee rights against the original lessor, Plaintiff No. 3 lacked standing and its claim was dismissed as well.

Principe clé (essentiel pour les locataires) : Section 545 runs one way only. A sub-lessee is directly liable to the head lessor, but acquires no rights against it, and the exception cannot be read in reverse. On Ratchaphatsadu land the head lessor is the government body holding the area, which is not necessarily the Treasury Department itself, so identify it from the head lease before assuming who your counterparty is. Either way the sub-lessee must enforce its rights against its own immediate lessor: if the head lease ends, the sub-lessee cannot challenge that decision and can only claim damages from the head lessee.

Référence : 8901/2563 ; Article 545 du CCC.

Décision de la Cour suprême n° 13387/2555 (2012)

Two landowners sued four defendants over whether land occupied by an agricultural college was Ratchaphatsadu property. Two of those defendants were the college and the Singburi provincial Treasury office (ธนารักษ์พื้นที่สิงห์บุรี).

The Supreme Court threw those two out of the case, and this is the practical point for anyone planning to sue. It read the body of the complaint rather than the names in the caption, found that both had been sued as government sub-units rather than as the individuals heading them, and held that a sub-unit which is not a juristic person cannot be sued at all. The plaintiffs had no power to sue them. A provincial Treasury office is a branch of the Treasury Department, not a legal person in its own right.

Practical effect: name the Département du Trésor itself, or the ministry the agency sits under. Naming the provincial office will cost you that defendant, and the Court will look at how you pleaded the claim, not at the caption.

Référence : 13387/2555.

11.4 Retrial Finality: When the Court of Appeal Has the Last Word

Décision de la Cour suprême n° 5161/2566 (2023)

This is a procedural ruling, not a land case, and we include it only for the appeal rule it settles. The underlying prosecution had nothing to do with title deeds: it concerned charges under Section 112 of the Criminal Code, alongside a separate fraud case about a construction contract.

The rule is the useful part, and it applies to any retried criminal case. Once a trial court has reopened a case under the Criminal Case Retrial Act B.E. 2526, quashed the old judgment and entered a fresh one under Section 13(1), the right of appeal is governed by Section 15. If that fresh judgment goes to the Court of Appeal, the Court of Appeal decision is final and there is no further appeal to the Supreme Court. A defendant who files one anyway will find it was never properly admitted.

Référence : คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5161/2566 ; Loi sur le nouveau procès des affaires pénales BE 2526, articles 13 et 15.

11.5 Questions de compétence : tribunaux civils contre tribunaux administratifs

Décision de la Cour suprême n° 4818/2562 (2019)

Cette décision de procédure importante a clarifié la frontière entre la compétence des tribunaux civils et celle des tribunaux administratifs dans les litiges fonciers de Ratchaphatsadu. Les plaignants avaient intenté une action civile contestant la légalité d'un décret royal affectant des biens de l'État. Le Comité de règlement des différends en matière de compétence a statué que l'action contestait la légalité d'un décret royal.

Le décret a été émis ou approuvé par le Conseil des ministres. Le Comité a déclaré que cette question relève de la compétence exclusive de la Cour administrative suprême. La Cour suprême a confirmé le caractère définitif de la décision du Comité. Cette décision est fondée sur les articles 10 et 11 de la loi BE 2542 (1999) relative au règlement des différends en matière de compétence. Le tribunal civil doit soit transférer l'affaire, soit la rejeter afin que les parties puissent la saisir à nouveau devant la Cour administrative.

Principe fondamental : Les litiges contestant les décrets royaux relatifs aux terres de Ratchaphatsadu doivent être portés devant la Cour administrative suprême. Ils ne doivent pas être introduits devant les tribunaux civils. Saisir la juridiction incompétente entraînera le rejet ou le transfert de la requête, occasionnant des pertes de temps et des frais considérables pour le justiciable. Il est impératif que les avocats examinent attentivement les questions de compétence avant d’engager toute procédure.

Référence : 4818/2562 ; Loi sur le règlement des différends juridictionnels BE 2542, articles 10 et 11.

11.6 Forest Reserve to Ratchaphatsadu Conversion: What a Defamation Case Does and Does Not Settle

Supreme Court Decision No. 321/2568 (2025)

Read this one carefully, because it is a criminal defamation case and not a ruling on land law. It is included here only because conversion of national forest reserve land into Ratchaphatsadu land was the subject of the accusation. In this case from Phetchabun Province, the defendant put up large vinyl banners. The banners were placed along the Phitsanulok-Lom Sak highway.They accused the provincial governor of seeking Cabinet approval. The approval was to convert national forest reserves into Ratchaphatsadu land.The defendant claimed this would benefit capitalists and politicians. They were allegedly linked to illegal forest encroachment in the Khao Kho area. The banners used language like, “Use Khao Kho as a model to help politicians who take forest land keep it legally.”

La Cour suprême a confirmé la condamnation pour diffamation. Elle a jugé les accusations du prévenu infondées. Le gouverneur n'avait fait qu'appliquer la politique gouvernementale en vigueur, une mesure parmi d'autres pour lutter contre l'empiètement illégal sur les forêts. La Cour a également statué que l'affichage de banderoles publiques ne constituait pas une critique de bonne foi, au sens de l'article 329 du Code pénal. Enfin, elle a accordé des dommages et intérêts d'un montant de 500 000 bahts pour préjudice moral.

Significance for Ratchaphatsadu law, stated precisely. The Court made no ruling on whether converting national forest reserve land (ป่าสงวนแห่งชาติ) into Ratchaphatsadu land is lawful, and this case is not authority that it is. What the Court found, in the course of holding the accusation untrue, is narrower: the governor was an official with a duty to protect the forest and had “merely acted in accordance with the government’s policy at the time, which was only one approach to solving the problem of encroachment on national forest reserves”. That establishes that such a conversion route was being pursued as government policy in the relevant period. It does not establish that the route is legally valid, and nothing in the judgment addresses the question. Treat the conversion mechanism as a policy matter to be checked against the Treasury Department and the governing Act, not as something settled by this decision.

Référence : 321/2568 ; Articles 136, 328 et 329 du Code criminel.

11.7 Tableau récapitulatif : Principes clés de la Cour suprême concernant les terres de Ratchaphatsadu

Question juridique	Numéro de dossier.	Année	Principe clé
La classification des propriétés de l'État s'étend aux subdivisions.	5200/2566	2023	Une fois qu'un terrain est classé comme propriété de l'État, toutes les parcelles subdivisées sont soumises à la même classification. Les tiers doivent prouver des droits supérieurs.
La possession effective prévaut sur l'enregistrement papier.	3169/2564	2021	La possession effective prime sur le nom du ministère des Finances figurant sur les titres fonciers. L'enregistrement auprès du gouvernement sans possession réelle n'est qu'une simple formalité.
Les occupants conservent des droits de possession à l'égard des tiers	2103/2565	2022	Même les occupants sans titre de terres appartenant au Trésor peuvent poursuivre en justice les tiers qui s'y introduisent sans autorisation. Les droits possessifs existent indépendamment de la propriété.
Sub-lessees have no direct claim against the head lessor	8901/2563	2020	CCC s.545 runs one way: a sub-lessee is directly liable to the head lessor but acquires no rights against it. Enforce against your immediate lessor.
Les contestations du décret royal sont portées devant le tribunal administratif.	4818/2562	2019	Les litiges relatifs aux décrets royaux affectant les biens de l'État relèvent de la compétence exclusive de la Cour administrative suprême.
Forestry Act s.74 bis is a forfeiture power, not an offence	8649/2560	2017	Occupying state land is chargeable under the Land Code and the Forestry Act together, but as one act punished under the heaviest provision. Convicting under s.74 bis, which only allows forfeiture, was wrong.
Provincial Treasury offices CANNOT be sued	13387/2555	2012	A provincial Treasury office is a government sub-unit, not a juristic person, so it cannot be sued. Name the Treasury Department itself.
Not a land-law ruling (defamation case)	321/2568	2025	A criminal defamation judgment. It records that a forest-to-Ratchaphatsadu conversion was being pursued as government policy at the time, but decides nothing about whether the conversion is lawful.
Retrial finality (a procedural rule, not a land case)	5161/2566	2023	Once a case is retried under the Criminal Case Retrial Act, the Court of Appeal decision is final and there is no further appeal to the Supreme Court.

Leçons pratiques pour les locataires et les investisseurs

Les arrêts de la Cour suprême concernant les terres de Ratchaphatsadu offrent des enseignements pratiques essentiels pour toute personne louant ou effectuant des transactions sur des biens appartenant à l'État :

1. Procéder à une vérification préalable approfondie de la classification des terrains. La décision 5200/2566 démontre qu'une fois établie, la classification des biens de l'État est extrêmement difficile à remettre en cause. Avant toute transaction foncière susceptible d'avoir des liens avec l'État, vérifiez l'historique de classification du bien. Consultez les archives du Trésor et du Service du cadastre.

2. Vérifiez la possession réelle, et pas seulement les titres de propriété. L'arrêt 3169/2564 démontre que les tribunaux thaïlandais s'attachent à déterminer qui utilise et occupe le terrain. Ils ne se basent pas uniquement sur le nom figurant sur le certificat. Ce point est crucial lors de l'acquisition de terrains auprès d'entités revendiquant un titre de propriété d'origine gouvernementale.

3. Structurez soigneusement les accords de sous-location. La décision 8901/2563 précise que les sous-locataires ne disposent d'aucun recours direct contre le Trésor public. Tout contrat de sous-location portant sur des terres de Ratchaphatsadu doit inclure des garanties contractuelles à l'encontre du locataire principal. En effet, en cas de résiliation du bail principal, le sous-locataire ne peut exercer de recours que contre le locataire principal et non contre l'État.

4. Déposez votre dossier auprès du tribunal compétent. La décision 4818/2562 confirme cette règle. Vous devez contester les décisions gouvernementales, y compris les décrets royaux et les arrêtés ministériels, devant le Tribunal administratif. Cette règle s'applique lorsque les décisions concernent des terres relevant de la compétence de Ratchaphatsadu. Ne portez pas ces affaires devant les tribunaux civils. Saisir la mauvaise juridiction entraîne une perte de temps et de ressources.

5. Unauthorized occupation carries criminal liability, but check the sections charged. Encroachment on state land is a criminal matter, not merely a civil dispute, and eviction of the occupier and their workers can be ordered with it. The 8649/2560 decision is a caution on the other side: the courts below convicted under a Forest Act provision that creates no offence, and the Supreme Court quashed that part. Read every section in the charge before advising on exposure.

12. Considérations pratiques et risques

La location de terrains à Ratchaphatsadu offre des avantages commerciaux, notamment des loyers moins élevés et l'accès à des emplacements de choix appartenant à l'État. Cependant, elle comporte également des risques spécifiques que les transactions foncières privées n'impliquent pas.

Aucun intérêt de propriété : Le preneur acquiert uniquement un droit de bail, et non un droit de propriété. Le terrain ne peut servir de garantie pour un prêt hypothécaire. Toutefois, ce droit de bail peut présenter un certain intérêt lors de négociations de financement. Cela limite la capacité du preneur à utiliser le bien comme levier pour obtenir un financement externe.

Le gouvernement peut se prononcer sur le renouvellement : Le renouvellement d'un bail n'est pas un droit, mais une faveur. Le Trésor public peut refuser de le renouveler, en modifier les conditions ou réaffecter le terrain à un autre usage. Les locataires qui investissent considérablement dans des améliorations devraient négocier des conditions de renouvellement claires et une indemnisation adéquate dans le bail initial.

Transférabilité restreinte : Contrairement à un bail privé, un bail Ratchaphatsadu ne peut généralement être cédé ou sous-loué librement sans l'accord écrit préalable du Trésor américain. Ceci limite la possibilité pour le preneur de se désengager du contrat ou de faire appel à des partenaires.

Rétablissement des améliorations : Sauf stipulation contraire expresse dans le bail, les constructions et améliorations réalisées par le locataire sur les terres de Ratchaphatsadu peuvent revenir à l'État à l'expiration du bail. Cela représente un risque financier majeur, notamment pour les locataires qui investissent massivement dans le développement immobilier sur les propriétés de l'État.

Risques politiques et stratégiques : La politique gouvernementale concernant les terres de Ratchaphatsadu pourrait évoluer en fonction des changements d'administration. De nouvelles politiques relatives aux loyers, aux usages autorisés ou à la durée des baux pourraient impacter les locataires actuels, notamment lors du renouvellement.

13. Foire aux questions

Ratchaphatsadu land represents a substantial and strategically important category of real property in Thailand. With over 12.5 million rai managed by the Treasury Department, it supports government operations nationwide. It also supports businesses, homes, and public institutions across the country. The legal framework is the Ratchaphatsadu Land Act B.E. 2562 (2019), which by its Section 3 repealed the Ratchaphatsadu Land Act B.E. 2518 (1975) outright rather than amending it. It is also supported by the Ministerial Regulations B.E. 2545 (2002). It provides a clear system for administering, leasing, and managing state property.

Pour les ressortissants thaïlandais et les entreprises immatriculées en Thaïlande, la location de terrains à Ratchaphatsadu peut s'avérer avantageuse. Elle offre des loyers plus bas, un accès à des propriétés publiques bien situées et une stabilité à long terme. Pour les investisseurs étrangers, les opportunités sont plus limitées, mais non inexistantes. Elles existent notamment via les projets promus par le BOI, les développements de la zone EEC et les entités à majorité thaïlandaise bien structurées.

Comme pour tous les aspects du droit immobilier thaïlandais, une vérification juridique approfondie et le recours à un expert sont indispensables. La loi foncière Ratchaphatsadu, le Code foncier, le Code civil et commercial, ainsi que d'autres lois spécifiques, instaurent des règles complexes. Ces règles valorisent une planification rigoureuse et sanctionnent les erreurs d'appréciation.