Terrains Ratchaphatsadu en Thaïlande : informations complètes et guide

Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.

Dernière mise à jour : 2 novembre 2026

“Ratchaphatsadu” (ราชพัสดุ) signifie littéralement “fournitures royales” ou “propriété de l’État”. Dans le droit immobilier thaïlandais, les terres Ratchaphatsadu désignent toute propriété immobilière appartenant à l’État, avec certaines exceptions. Elles constituent la catégorie la plus importante de terres détenues par l’État en Thaïlande. On les appelle souvent “terres du Trésor” ou “terres Thanarak”, d’après le Département du Trésor (กรมธนารักษ์) qui les administre. Elles n’ont rien à voir avec les formulaires fiscaux parfois confondus avec elles : le Por Bor Tor 5 (ภ.บ.ท. 5) était un reçu pour la taxe de développement local, abrogée à partir de 2020, et le Por Dor Sor 3 (ภ.ด.ส. 3) est un formulaire utilisé en vertu de la Loi sur la taxe foncière et immobilière B.E. 2562. Aucun des deux ne constitue un titre sur des terres de l’État.

1. Qu'est-ce qu'un terrain Ratchaphatsadu en Thaïlande (ที่ราชพัสดุ) ?

Le texte applicable est la Loi sur les biens fonciers de Ratchaphatsadu B.E. 2562 (2019), qui, par son article 3, a purement et simplement abrogé la loi B.E. 2518 (1975). Les sources plus anciennes, et une grande partie du web anglophone, citent encore la loi de 1975.

Article 6 énonce que le terrain de Ratchaphatsadu comprend (1) des biens immobiliers de toutes sortes qui appartiennent à l’État, (2) des terres réservées ou mises de côté à des fins spécifiques de l’État, et (3) des terres réservées ou mises de côté à des fins officielles en vertu de la loi. Comme le point (1) vise les biens immobiliers de toutes sortes, les bâtiments et les constructions permanentes sur des terres de l’État sont eux-mêmes des Ratchaphatsadu, et non de simples accessoires de ces terres.

Article 7 détermine ce qui n’est pas Ratchaphatsadu. Il exclut les terres en friche et les terrains vacants, ainsi que les terrains expropriés, abandonnés ou autrement remis à l’État en vertu de la loi foncière, sauf si ces terrains sont eux-mêmes réservés ou mis de côté à des fins spécifiques de l’État ou à des fins officielles.

En termes simples, les terrains Ratchaphatsadu comprennent les bâtiments administratifs du gouvernement, les sites militaires, les marchés d'État, les terrains réservés aux agences et les terrains loués par l'État à des particuliers à des fins commerciales ou résidentielles. En revanche, ils n'incluent pas les espaces communs publics, tels que les plages ou les routes publiques, ni les terrains appartenant aux entreprises publiques autonomes, comme la Société nationale des chemins de fer de Thaïlande et l'Autorité de production d'électricité de Thaïlande.

Pour les lecteurs occidentaux, les terres Ratchaphatsadu sont comparables aux “terres de la Couronne” des pays du Commonwealth ou aux “terres du Trésor”. Le Canada, l’Australie et le Royaume-Uni en sont des exemples. Elles sont également comparables aux “terres fédérales” aux États-Unis. Il s’agit de terres appartenant à l’État qui peuvent être louées ou utilisées à des fins spécifiques. Le public ne peut pas les acheter librement.

2. Le cadre juridique : Législation clé régissant les terres du Trésor

Les terres appartenant à l'État thaïlandais (Ratchaphatsadu) sont régies par un système à plusieurs niveaux de lois primaires, de règlements secondaires et de politiques ministérielles. La compréhension de ce cadre est essentielle pour toute personne souhaitant louer ou interagir avec des terres domaniales en Thaïlande.

2.1 Loi sur les terres Ratchaphatsadu B.E. 2518 (1975)

La loi foncière originale de Ratchaphatsadu a été promulguée le 14 février 1975 (2518 BE). Elle a servi de texte de référence pendant plus de quarante ans. Cette loi comporte douze articles. Elle définit les terres de Ratchaphatsadu et crée le Comité foncier de Ratchaphatsadu, présidé par le ministre des Finances. Elle établit également les règles fondamentales de supervision, d'entretien, d'utilisation et de gestion des biens de l'État.

L'article 5 de la loi BE 2518 a attribué la propriété de toutes les terres Ratchaphatsadu au ministère des Finances. L'article 6 a créé le Comité foncier Ratchaphatsadu, habilité à élaborer des politiques et à émettre des règlements ministériels. L'article 8 stipulait qu'une loi du Parlement était nécessaire pour transférer les terres Ratchaphatsadu. Cette disposition s'appliquait aux terres publiques réservées à un usage spécifique de l'État. L'article 9 prévoyait que lorsque les terres n'étaient plus nécessaires à leur destination, un décret royal devait révoquer leur statut de terres réservées.

Références : Loi sur les terres de Ratchaphatsadu B.E. 2518 (1975), articles 4 à 12 ; Journal officiel vol. 92, partie 54, numéro spécial, page 1, 5 mars B.E. 2518.

2.2 Loi sur les terres Ratchaphatsadu B.E. 2562 (2019)

La nouvelle loi foncière Ratchaphatsadu BE 2562 (2019) a été publiée à la Gazette royale le 9 mars 2019. Elle remplace la loi de 1975 afin de moderniser la gestion des biens de l'État. Cette loi actualisée établit des règles plus claires pour l'achat, la gestion et la location des terres Ratchaphatsadu. Elle introduit également des dispositions relatives à la gestion des biens de l'État situés hors de Thaïlande. Cette évolution reflète le développement des intérêts internationaux de l'État thaïlandais.

La loi B.E. 2562 a renforcé une règle applicable aux organismes gouvernementaux et aux organisations administratives locales. Pour pouvoir utiliser les terres de Ratchaphatsadu, ils doivent notifier leurs projets au Département du Trésor. Ils doivent également obtenir l’approbation formelle conformément aux règlements ministériels. Elle a également soustrait les opérations portant sur les biens de l’État au régime du partenariat public-privé (PPP). Conformément à l’article 29, l’exploitation des terres de Ratchaphatsadu avec une partie privée est exonérée de l’application de la loi PPP, sauf dans le cas des projets d’infrastructures et de services publics d’une valeur supérieure à celle fixée par règlement ministériel ; le règlement de 2021 fixe cette valeur à 5 000 millions de bahts ou plus (MR B.E. 2564, clause 3). Conformément à l’article 28, un accord dans lequel les terres publiques sont évaluées à plus de 500 millions de bahts nécessite l’approbation du Comité des Terres de Ratchaphatsadu.

Référence : Loi foncière de Ratchaphatsadu BE 2562 (2019) ; Gazette royale Vol. 136, Partie 31 Kor.

2.3 Règlements ministériels B.E. 2563 (2020) et B.E. 2564 (2021)

Pendant de nombreuses années, les règles de fonctionnement ont été celles du règlement ministériel relatif à l’administration, à l’entretien, à l’utilisation et à l’exploitation de Ratchaphatsadu B.E. 2545 (2002), adopté en vertu de la loi de 1975. Ce règlement n’est plus applicable. Deux règlements adoptés en vertu de la loi de 2562 couvrent désormais la situation : le règlement ministériel relatif à l’utilisation de Ratchaphatsadu B.E. 2563 (2020), destiné à être utilisé par les organismes gouvernementaux, et le règlement ministériel relatif à l’exploitation de Ratchaphatsadu B.E. 2564 (2021), qui réglemente les baux à des parties privées et dont la clause 1 abroge le règlement de 2002. Une grande partie de la documentation en langue anglaise décrit toujours les règles de 2002.

La réglementation de 2021 est celle que doit respecter un locataire privé. Elle limite la durée du bail à 30 ans, sauf si le bail est commercial ou industriel en vertu de la loi de 1999, auquel cas il doit obtenir l’approbation du ministre (clause 9). Le loyer ne peut pas être inférieur au taux approuvé par le directeur général, ou au taux du comité lorsque le terrain vaut plus de 500 millions de bahts (clause 10). Le locataire est choisi par l’enchère, sauf si une exception s’applique (articles 15 à 17). Les contrats d’un montant supérieur à 500 millions de bahts suivent une procédure distincte : le comité approuve le projet puis le contrat, un comité de sélection comprenant le Bureau du procureur général conduit le processus de sélection et un comité de supervision contrôle le contrat (articles 19 à 43).

Références : Règlement ministériel relatif à l’exploitation de Ratchaphatsadu B.E. 2564 (2021), Journal officiel Vol. 138, Partie 2 Kor, page 4, 14 janvier 2021, articles 1, 3, 9, 10, 15 à 43 ; Règlement ministériel relatif à l’utilisation de Ratchaphatsadu B.E. 2563 (2020).

3. Classification des terres domaniales en Thaïlande

Pour bien comprendre les terres de Ratchaphatsadu, il faut les situer dans la catégorie plus large des terres appartenant à l'État en Thaïlande. Le Code foncier BE 2497 (1954) et les lois connexes reconnaissent plusieurs types de terres domaniales. Chaque type est soumis à des règles juridiques et à des cadres administratifs différents.

Catégorie	Terme thaïlandais	Description	Autorité de gestion	Peut être loué ?
Terrains à usage public	ที่สาธารณประโยชน์	Terrains communément utilisés par le public : routes, rivières, plages, canaux, parcs publics	Ministère de l'Intérieur / Collectivités locales	Non, protégé en tant que domaine public
Terres vacantes	ที่รกร้างว่างเปล่า	Terrains abandonnés ou inutilisés qui sont revenus à l'État	Ministère de l'Intérieur / Département foncier	Peut être alloué à un usage privé dans le cadre de certains programmes
Terres du Trésor (Ratchaphatsadu)	ที่ราชพัสดุ	Terrains appartenant à l'État utilisés pour l'administration publique, l'armée et la location commerciale	Département du Trésor / Ministère des Finances	Oui, en vertu de la loi sur les terres de Ratchaphatsadu
Terres des entreprises d'État	ที่ดินรัฐวิสาหกิจ	Terrains appartenant à des entreprises d'État dotées de la personnalité morale (par exemple, SRT, EGAT)	Entreprise d'État concernée	Sous la loi applicable à l’entreprise
Terres réservées au gouvernement	ที่ดินสงวนหวงห้าม	Terres réservées à des fins spécifiques : ressources naturelles, protection de l’environnement	Divers (Département des forêts, etc.)	En général, non, protégé par une réserve

Référence : Code foncier B.E. 2497 (1954) ; Chandler MHM, “Doing Business in Thailand”, chapitre 8, section 2(A).

La principale différence commerciale réside dans le fait que les terrains de Ratchaphatsadu peuvent être loués à des personnes privées. Contrairement aux terrains publics ou réservés, ils sont souvent loués à des fins commerciales, résidentielles et agricoles. Cela en fait une catégorie importante pour les entreprises, les investisseurs et les particuliers souhaitant utiliser des biens appartenant à l'État en Thaïlande.

4. Le Département du Trésor (กรมธนารักษ์) : rôle et pouvoirs

Le Le Département du Trésor(กรมธนารักษ์, Krom Thanarak) est un organisme gouvernemental rattaché au ministère des Finances. Il supervise et gère l'ensemble des terres domaniales (Ratchaphatsadu) à travers la Thaïlande. Ses missions comprennent le recensement des propriétés de l'État et la tenue d'un registre national des biens immobiliers appartenant au gouvernement. Il fixe également la valeur foncière cadastrale pour le calcul des impôts et taxes à l'échelle nationale et gère les contrats de location des terres domaniales.

Les valeurs foncières estimées par le Département du Trésor sont très importantes. Elles servent de base de référence pour les frais de transfert, les taxes et les frais d’enregistrement en Thaïlande. Cela s’applique à toutes les transactions foncières. Cela inclut les transactions portant sur les terres de Ratchaphatsadu et sur les terres privées. Le prix d’évaluation annoncé par le Département du Trésor est généralement bien inférieur à la valeur marchande du bien.

Le Département gère des bureaux provinciaux (สำนักงานธนารักษ์พื้นที่) dans chaque province. Ces bureaux font office de bras administratif local. Ils traitent les demandes de location et effectuent des inspections. Ils gèrent également les relations de location. Ils travaillent avec des locataires qui utilisent la propriété de l'État.

5. Le Comité des terres Ratchaphatsadu

Le Comité des terres Ratchaphatsadu (คณะกรรมการที่ราชพัสดุ) est l’organe décisionnel suprême en matière de biens de l’État en Thaïlande. Il est apparu pour la première fois à l’article 6 de la loi B.E. 2518, mais cette loi a été abrogée plutôt que modifiée, de sorte que le Comité existe désormais en vertu du Chapitre 2, article 9 de la loi sur les terres Ratchaphatsadu B.E. 2562. La loi de 2562 a également modifié la composition du Comité : elle a ajouté le Secrétaire permanent aux Ressources naturelles et à l’Environnement et, pour la première fois, trois membres experts désignés par le ministre de personnes qualifiées en économie, en matière foncière ou en promotion immobilière.

Le Comité est présidé par le ministre des Finances. Il comprend également le secrétaire permanent du ministère des Finances. Il comprend également le directeur général du Département du Trésor. Le directeur général est à la fois membre et secrétaire. Divers autres hauts responsables des ministères concernés sont également présents. Conformément à l’article 15, le Comité fixe la politique concernant la gestion des terres de Ratchaphatsadu, établit les règles relatives au registre de Ratchaphatsadu ainsi que la procédure de déclaration, et recommande des règlements ministériels au ministre, qui les promulgue. Conformément à l’article 28, il doit approuver toute transaction avec un particulier lorsque le prix de la terre dépasse 500 millions de bahts, et conformément à l’article 22, il décide quand un organisme gouvernemental ne doit pas restituer les terres que le Trésor a réclamées.

Point pratique : Pour les baux portant sur des terrains de grande valeur ou de grande envergure, le preneur doit se conformer aux procédures du Département du Trésor. Il doit également obtenir l’approbation du Comité foncier de Ratchaphatsadu. Les preneurs potentiels doivent intégrer cette procédure d’approbation à leur calendrier de projet.

6. Comment louer un terrain Ratchaphatsadu

La location des terrains de Ratchaphatsadu est l’un des principaux moyens pour l’État de tirer des revenus de son patrimoine. Le Département du Trésor gère un processus clair pour attribuer les baux. Les conditions suivent le règlement ministériel relatif à l’exploitation de Ratchaphatsadu B.E. 2564 (2021), qui a remplacé le règlement de 2002.

6.1 Critères d'admissibilité

Ni la loi B.E. 2562 ni le règlement de 2021 ne limitent les preneurs en fonction de leur nationalité. Les demandeurs sont généralement des ressortissants thaïlandais ou des personnes morales, et chaque appel d’offres ou invitation à louer fixe ses propres conditions. Les organismes publics, les entreprises d’État, les organisations administratives locales, les établissements d’enseignement et les temples peuvent également se voir accorder le droit d’utiliser des biens de l’État. Les entités privées qui souhaitent conclure des baux commerciaux doivent justifier d’un objet commercial valable. Elles doivent également disposer de moyens financiers suffisants pour aménager et entretenir le bien. Cela doit satisfaire aux exigences du Département du Trésor.

La règle générale est l’adjudication aux enchères (clause 15 du règlement de 2021). Un bail peut être accordé sans enchères dans les cas énumérés à la clause 16, notamment des terrains résidentiels d’une superficie maximale de 100 wah carrés, d’une valeur maximale de 50 000 bahts par wah carré, des terres agricoles d’une superficie maximale de 15 rai, d’une valeur maximale de 500 000 bahts par rai, des organismes d’intérêt public à but non lucratif, des régimes de protection sociale des fonctionnaires, des organisations de personnes handicapées et le propriétaire des terrains adjacents lorsque le terrain de l’État est trop petit pour y construire.

6.2 Durée et renouvellement du bail

Type de bail	Durée maximale	Source
Location ordinaire (résidentielle, commerciale, agricole)	30 ans	CCC art. 540 ; MR B.E. 2564 cl. 9
Location commerciale ou industrielle en vertu de la loi de 1999	Plus de 30 ans, jusqu’à 50 ans, avec l’accord du ministre	MR B.E. 2564 cl.9
Location dans une zone de promotion de l’EEC pour des industries cibles	50 ans, renouvelables jusqu'à 49 autres années	Loi sur l’EEC B.E. 2561, art. 52
Utilisation par un organisme gouvernemental	Pas de bail : accord avec le Département du Trésor	Loi B.E. 2562, art. 19 ; MR B.E. 2563

La durée maximale générale d'un bail est de 30 ans, en vertu de l' article 540 du Code civil et commercial thaïlandais. Il stipule que le bail d’un bien immobilier ne peut excéder 30 ans. Si les parties conviennent d’une durée plus longue, cette durée sera réduite à 30 ans. Cependant, certaines lois spéciales prévoient des exceptions. La loi sur le bail de biens immobiliers à des fins commerciales et industrielles (B.E. 2542 (1999)) permet des baux de 50 ans. Ces baux s’appliquent aux projets commerciaux et industriels admissibles. Sur les terres de Ratchaphatsadu, le bail de plus de 30 ans prévu par cette loi nécessite également l’approbation du ministre des Finances (clause 9 du règlement de 2021). La loi sur la Zone de développement spéciale de l’Est (B.E. 2561 (2018), l’EEC Act) autorise des baux de jusqu’à 50 ans dans ses zones de promotion, renouvelables pour une durée maximale de 49 ans (article 52) et, lorsque le Comité de politique de l’EEC décide d’utiliser des terres de Ratchaphatsadu, les pouvoirs du Département du Trésor en la matière sont transférés au Bureau de l’EEC (article 53).

Important : Une clause de renouvellement dans un bail Ratchaphatsadu ne crée aucun droit acquis. Le renouvellement est toujours à la discrétion du Département du Trésor. Les conditions, y compris le loyer, peuvent être renégociées lors du renouvellement. Les locataires ne doivent pas considérer le renouvellement comme automatique.

6.3 Tarifs et frais de location

Le loyer n’est pas laissé à la seule discrétion du marché, mais le loyer de marché fait partie du critère de vérification. L’article 27 de la loi de 2562 exige que tout accord conclu avec une partie privée tienne compte de son objet, de l’état et de la situation du bien immobilier, du loyer normal du marché, de tout autre revenu versé à l’État et de la valeur des bâtiments qui seront transférés au ministère des Finances à la fin du contrat. Le loyer ne peut pas être inférieur au taux approuvé par le directeur général (clause 10 du règlement de 2021), et pour les baux résidentiels et agricoles, il est souvent inférieur au loyer du marché privé. Outre le loyer mensuel ou annuel, les locataires paient souvent un pas-de-porte (เงินกินเปล่า). Ils peuvent également payer une redevance d’utilisation des bâtiments. Cela peut s’appliquer si le bail comprend des structures appartenant à l’État.

Le droit d’enregistrement standard d’un bail Ratchaphatsadu est de 1% de la valeur locative totale. Ce montant couvre toute la durée du bail. Il suit le barème du Département foncier applicable aux baux enregistrés en Thaïlande. Un droit de timbre de 0.1% du loyer total s’applique (les baux agricoles en sont exonérés).

Frais / Coût	Taux	Payable par	Notes
Loyer annuel	Formule basée sur la valeur estimée	Preneur à bail	Inférieurs aux taux du marché privé
Pas-de-porte (เงินกินเปล่า)	Cela varie selon la propriété	Preneur à bail	Paiement unique initial
Frais d'enregistrement du bail	1 % du loyer total pendant toute la durée du bail	Locataire (en pratique)	Enregistré au bureau foncier
Droit de timbre	0,1 % du loyer total pendant toute la durée du bail	Bailleur, selon le barème du Code des impôts, sauf stipulation contraire du contrat ; exonération lorsque le bailleur est l’État (art. 121)	Baux agricoles exonérés
Taxe foncière et immobilière	Variable (0,01%, 0,7% de la valeur évaluée)	Locataire, en vertu de la loi : l’occupant ou l’utilisateur des biens de l’État est le contribuable	En vertu de la loi sur l'impôt foncier et immobilier BE 2562

Références : Loi sur les biens fonciers de Ratchaphatsadu B.E. 2562, article 27 ; Règlement ministériel B.E. 2564, clause 10 ; Code des impôts, articles 107 et 121 et barème des droits de timbre, instrument 1 ; Loi sur la taxe foncière et immobilière B.E. 2562, articles 5 et 8.

6.4 Procédure de location étape par étape

L'obtention d'un bail sur un terrain Ratchaphatsadu comporte plusieurs étapes et prend souvent plusieurs mois. La durée exacte dépend de l'envergure et de la valeur du projet.

Étape 1, identification et demande de renseignements: Le locataire potentiel identifie la parcelle Ratchaphatsadu concernée. Il se renseigne à son sujet auprès du bureau provincial du Département du Trésor (สำนักงานธนารักษ์พื้นที่). Le bureau confirmera si le terrain est disponible à la location et les catégories d'utilisation autorisées.

Étape 2 : Présentation de la demande : Le demandeur soumet une demande de bail officielle. Celle-ci comprend une pièce d'identité et l'extrait du registre des sociétés (pour les personnes morales). Elle inclut également un plan d'utilisation proposé et une preuve de capacité financière. Le demandeur doit en outre fournir tous les documents justificatifs requis par la réglementation ministérielle applicable.

Étape 3 : Évaluation et inspection: Le Département du Trésor effectue une inspection des lieux. Il évalue la demande au regard des règlements ministériels. Il examine le loyer et les conditions proposés. Pour les projets d'envergure, une étude d'impact environnemental peut être exigée.

Étape 4 : approbation du comité ou du ministreSelon la valeur et le type de bail, une autorisation est nécessaire. Lorsque le terrain vaut plus de 500 millions de bahts, le Comité foncier de Ratchaphatsadu doit approuver le projet, puis le contrat négocié (article 28 ; clauses 23 et 32 du règlement de 2021). En dessous de ce seuil, le Département du Trésor agit selon des règles fixées par le directeur général, et un bail de plus de 30 ans nécessite l’approbation du ministre des Finances (clause 9). L’approbation du Cabinet est requise pour transférer des terres de Ratchaphatsadu (article 31), mais pas pour les louer.

Étape 5 : Exécution et enregistrement du bail: Après l’approbation, le Département du Trésor et le preneur signent le contrat de bail. Si la durée du bail est supérieure à 3 ans, vous devez l’enregistrer au bureau foncier. Cela garantit qu’il est exécutoire en vertu de l’ article 538 du Code civil et commercial.

Étape 6, conformité continue : Le locataire doit respecter les conditions du contrat de location. Cela inclut les limites d’utilisation, les obligations de maintenance et les rapports périodiques. Le Département du Trésor conserve le droit d’inspecter le bien et peut résilier le contrat en cas de violation grave.

7. Types d'utilisation autorisée des terrains Ratchaphatsadu

Le Département du Trésor autorise de nombreux usages sur les terrains de Ratchaphatsadu, notamment des activités commerciales telles que des hôtels, des grands magasins, des marchés et des boutiques, ainsi que des usages résidentiels. Les usages éducatifs et religieux, comme les temples, les écoles et les universités, sont également autorisés. L'agriculture est aussi permise. Les organismes gouvernementaux peuvent utiliser ces terrains pour leurs fonctions administratives. Les usages autorisés pour chaque parcelle sont définis par le plan de zonage et d'utilisation du Département du Trésor. Les locataires sont tenus de respecter la catégorie d'usage approuvée. Tout changement d'usage non autorisé constitue un motif de résiliation du bail.

Plusieurs grands complexes commerciaux à Bangkok et dans d'autres provinces sont situés sur des terrains Ratchaphatsadu. Il s'agit notamment de marchés populaires, de rangées de boutiques appartenant à l'État et de certains projets hôteliers. La longue durée de ces baux et leurs loyers relativement bas rendent les locations sur les terrains Ratchaphatsadu particulièrement intéressantes sur le plan commercial. Toutefois, le locataire doit accepter certaines limitations lorsqu'il loue des terrains auprès de l'État : il ne peut pas en devenir pleinement propriétaire.

8. Les étrangers et les terrains Ratchaphatsadu

L'intersection entre les terres Ratchaphatsadu et les investissements étrangers est un domaine complexe du droit thaïlandais. En règle générale, les baux fonciers Ratchaphatsadu sont accordés à des ressortissants thaïlandais ou à des entités enregistrées en Thaïlande. Le Code foncier BE 2497 (1954) limite la propriété foncière des étrangers. Les politiques internes du Département du Trésor sont également strictes. Il suit une approche similaire pour l’octroi de baux sur les biens de l’État.

Cependant, les étrangers peuvent accéder indirectement aux terres de Ratchaphatsadu grâce à plusieurs structures reconnues. Une société majoritairement thaïlandaise, avec au moins 51% de participation thaïlandaise, peut demander un bail de Ratchaphatsadu comme d'habitude. Les investisseurs étrangers dans des projets BOI ou dans l’EEC peuvent également louer des biens d’État. Ils peuvent le faire conformément aux règles spécifiques régissant les contrats de location prévues par les lois de promotion concernées. Dans de tels cas, le contrat de location est conclu entre le Département du Trésor et l’entité du projet enregistrée en Thaïlande.

Avertissement relatif aux risques juridiques : Le recours à des actionnaires prête-noms pour contourner les règles thaïlandaises règles est illégal. Louer un terrain n’est pas l’acquérir, de sorte qu’un preneur étranger ne viole pas le Code foncier en louant, mais une structure de prête-nom utilisée pour exploiter une activité que la Loi sur les activités commerciales des étrangers B.E. 2542 (1999) réserve aux Thaïlandais constitue une infraction au regard de cette loi. Les violations sont passibles de sanctions pénales, notamment des amendes et l’emprisonnement. Le Département du Trésor peut également résilier le bail si des montages de prête-nom sont découverts.

8.1 Proposition de bail de 99 ans

Une proposition visant à autoriser les étrangers à détenir des baux fonciers à long terme pouvant aller jusqu'à 99 ans a fait l'objet de discussions dans les cercles politiques thaïlandais. Selon ce projet, les propriétaires fonciers thaïlandais souhaitant louer leurs terres à des étrangers devraient d'abord transférer le titre de propriété au Département du Trésor, qui en assurerait le contrôle. Les locataires étrangers bénéficieraient alors d'un bail d'une durée maximale de 99 ans. À l'issue de cette période, les terres reviendraient à l'État, sous l'égide du Département du Trésor. Des restrictions empêcheraient les étrangers d'acquérir des terres agricoles ou de construire des logements sociaux dans le cadre de ce dispositif.

Toutefois, début 2026, cette proposition restait au stade de la discussion et n'avait pas encore été adoptée. Le secrétaire permanent du ministère des Finances a indiqué qu'elle nécessiterait des modifications du droit de la propriété publique, ainsi que des modifications des lois connexes. Une consultation publique serait requise conformément à la Constitution. Les investisseurs étrangers potentiels ne devraient pas fonder leurs projets actuels sur cette proposition et devraient se conformer au cadre existant de 30 ans. Des lois spéciales peuvent autoriser une durée de 50 ans.

9. Terrains Ratchaphatsadu vs terrains privés vs domaine public : comparaison

Caractéristique	Terrain Ratchaphatsadu (ที่ราชพัสดุ)	Terrain privé (Chanote / NS4)	Domaine public (ที่สาธารณะ)
Propriété	État (Ministère des Finances)	Personne physique ou entité privée	État, au service du public
Peut-on l'acheter ?	Non (sauf cas limités de cession en vertu de la loi BE 2562)	Oui, transférable librement	Non
Peut-on le louer ?	Oui, jusqu'à 30 ans (50 ans selon des lois spéciales)	Oui, jusqu'à 30 ans (50 ans selon des lois spéciales)	Non
Peut-on l'hypothéquer ?	Non (droit de bail uniquement ; aucune garantie sur le terrain lui-même)	Oui	Non
Autorité de gestion	Département du Trésor	Département foncier (enregistrement seulement)	Ministère de l'Intérieur / Collectivités locales
Titre de propriété	Registre du Département du Trésor	Chanote (NS4), NS3G, NS3	Aucun titre privé délivré
Niveau de loyer	En dessous du prix du marché (selon la valeur estimée)	Prix du marché (négocié entre les parties)	N/A
Accès des étrangers	Limité, par l’intermédiaire d’entités thaïlandaises, du BOI ou de l’EEC	Location uniquement (pas de propriété pour les étrangers, sauf pour les appartements en copropriété)	Aucun
Législation clé	Loi sur les biens fonciers de Ratchaphatsadu B.E. 2562 (qui a abrogé la loi de 1975)	Code foncier B.E. 2497 ; articles 537-571 du CCC	Code foncier ; article 1304 du Code civil et commercial

10. Obligations fiscales sur les terrains Ratchaphatsadu

En vertu de la Taxe foncière et immobilière loi B.E. 2562 (2019), les terres de Ratchaphatsadu louées à des parties privées peuvent être soumises à la taxe foncière et immobilière annuelle. La taxe est basée sur la valeur des terrains et des bâtiments. Elle est calculée selon des taux qui varient selon la catégorie d’utilisation. Celles-ci comprennent les usages résidentiel, commercial, agricole et les terrains vacants. Les taux d’imposition vont de 0,01% à 0,7% de la valeur estimée, selon la classification d’utilisation et la tranche de valeur.

Les terres de Ratchaphatsadu utilisées directement par les organismes gouvernementaux à des fins gouvernementales sont généralement exemptées de la taxe foncière et immobilière. Cette exemption s’applique aux biens de l’État utilisés à des fins étatiques ou publiques sans but lucratif (article 8(1)). Une fois que ces terres sont louées à un particulier, elles sont utilisées à des fins lucratives, et la loi fait directement du locataire le contribuable : l’article 5 inclut dans la définition du contribuable la personne qui occupe ou utilise des terrains ou des bâtiments appartenant à l’État. Aucune clause du bail n’est nécessaire à cette fin. La valeur des terrains estimée par le Département du Trésor, qui est généralement inférieure à la valeur marchande, sert de base imposable.

Les locataires doivent également prendre en compte les conséquences en matière d'impôt sur le revenu des constructions ou améliorations réalisées sur les terrains de Ratchaphatsadu. À l'expiration du bail, toute construction présente sur le terrain peut revenir à l'État, selon les termes du bail. Le locataire peut percevoir ou non une indemnisation pour ces améliorations. Il s'agit d'un aspect commercial crucial qui doit être clairement abordé lors des négociations du bail.

Référence : Loi sur l'impôt foncier et immobilier BE 2562 (2019) ; Code des impôts.

11. Transfert, révocation et aliénation des terres du Trésor

Les terres de Ratchaphatsadu ne peuvent pas être librement transférées ou vendues selon les règles habituelles pour les terres privées. Les règles figurent désormais au Chapitre 5 de la loi de l’année 2562, qui a repris le régime de 1975 avec un ajout important. En vertu de l’ Article 30, le transfert de propriété des terres de Ratchaphatsadu qui relèvent du domaine public et sont réservées à l’usage spécifique de l’État exige toujours une loi du Parlement, une carte de délimitation étant annexée. En vertu de l’ Article 31, le transfert de toute autre terre de Ratchaphatsadu suit les critères fixés par règlement ministériel et doit être approuvé par le Cabinet, ce qui n’était pas exigé par la loi de 1975. Des procédures distinctes s’appliquent lorsque le transfert concerne la réforme agraire, l’expropriation ou un projet gouvernemental déjà approuvé par le Cabinet. Lorsqu’un bien réservé à des usages officiels n’est plus nécessaire, un décret royal révoque le statut réservé, accompagné à nouveau d’une carte de délimitation.

La loi B.E. 2562 a bien ajouté un mécanisme véritablement nouveau, et il joue dans l’autre sens. En vertu de l’ Article 32, lorsque des terres de Ratchaphatsadu ont été acquises par donation et ne sont pas utilisées dans le délai fixé par le donateur ou dans les cinq ans suivant la donation, le donateur ou ses héritiers peuvent demander la restitution du terrain. Il n'y avait rien de comparable en 1975.

Références : Loi sur les biens fonciers de Ratchaphatsadu B.E. 2562, Chapitre 5, Articles 30 à 32.

11. Arrêts de la Cour suprême sur les terrains Ratchaphatsadu (คำพิพากษาศาลฎีกา)

Les arrêts de la Cour suprême thaïlandaise (San Dika, ศาลฎีกา) interprètent la loi foncière Ratchaphatsadu et les lois connexes relatives à la propriété de l'État. Ces arrêts fournissent des indications essentielles sur l'application pratique de ces lois. Contrairement aux pays de common law, les décisions des tribunaux thaïlandais ne créent pas formellement de précédent contraignant. Toutefois, les arrêts de la Cour suprême jouissent d'une forte influence persuasive. Les juridictions inférieures, les avocats et le Trésor public s'y réfèrent fréquemment. Pour les locataires, les investisseurs et les conseillers juridiques, la connaissance de ces décisions de référence est cruciale pour l'évaluation des risques. Elle leur permet également de gérer les litiges relatifs aux terrains domaniaux.

11.1 Classification : ce qui est considéré comme propriété de l'État (สาธารณสมบัติของแผ่นดิน)

L'une des questions les plus fréquentes en droit foncier thaïlandais est de savoir si une parcelle est un terrain Ratchaphatsadu (terrain domanial utilisé à des fins gouvernementales) ou un terrain privé que les particuliers peuvent posséder et vendre librement. La Cour suprême a développé une jurisprudence abondante sur cette question de classification.

Arrêt n° 5200/2566 (2023) de la Cour suprême

Dans cette affaire historique, la Cour suprême s'est penchée sur la valeur probante d'un jugement définitif antérieur déclarant un terrain propriété de l'État. Le terrain litigieux provenait de la division d'une parcelle qu'un tribunal avait déjà jugée relever du domaine public. Ce bien était utilisé au profit spécifique de l'État, conformément à l'article 1304(3) du Code civil et commercial. Les défendeurs ont fait valoir que les parcelles issues de cette division ne devaient pas être soumises à la même classification.

La Cour suprême a jugé qu'un jugement attribuant la propriété d'un bien à une partie peut être opposable aux tiers, sauf si ces derniers prouvent avoir des droits supérieurs. Cette décision repose sur l'article 145, paragraphe 2(2), du Code de procédure civile. Les défendeurs s'étant contentés de réinterpréter des documents existants, ils n'ont pas démontré l'existence de droits supérieurs. La Cour a donc confirmé le statut de propriété de l'État.

Principe clé : Lorsque la Cour suprême classe un bien foncier comme propriété de l’État (สาธารณสมบัติของแผ่นดิน), ce statut s’applique à tous les lots subdivisés. Les tiers revendiquant des droits doivent démontrer expressément leur titre supérieur ; proposer des interprétations alternatives des documents existants n’est pas suffisant.

Référence : arrêt de la Cour suprême n° 5200/2566 ; article 1304(3) du CCC ; article 145 du CPC.

Arrêt de la Cour suprême n° 3169/2564 (2021)

Cette décision tranchait un litige. Le ministère des Finances fit inscrire son nom sur un certificat d’utilisation du sol (NS3, Nor Sor 3). Il le fit après avoir acheté le terrain à un particulier. Cependant, le véritable occupant, une autre personne (“ S. ”), possédait et cultivait le terrain depuis des années. Plus tard, S. vendit le terrain au demandeur.

La Cour suprême a statué que le nom figurant sur le NS3 ne crée qu’une présomption de droits de possession en vertu de l’article 1373 du CCC. Lorsque le possesseur (“S.”) avait le contrôle physique de la terre, “S.” avait des droits de possession valables en vertu de l’article 1367. “S.” pouvait également transférer ces droits. Le ministère des Finances a fait inscrire son nom après avoir acheté le terrain à quelqu’un qui n’en avait pas la propriété. Cela n’a pas primé sur les droits de la personne qui possédait réellement la terre.

Principe fondamental : L’inscription du ministère des Finances sur un titre foncier crée une présomption, et non une preuve définitive. La possession physique effective (การครอบครอง) prime sur l’enregistrement papier. Une personne n’ayant jamais pris possession physique d’un terrain ne peut valablement le vendre à l’État. L’enregistrement ultérieur par l’État ne corrige pas ce vice.

Un avertissement avant de vous fier à cette histoire comme à un cas de Ratchaphatsadu. L’acheteur était le Service de la réforme foncière agricole (ส.ป.ก.), et l’article 36 bis de la loi sur la réforme foncière agricole B.E. 2518 stipule que les terres qu’il acquiert ne sont pas à traiter comme des terres de Ratchaphatsadu. La règle de possession énoncée dans l’affaire est générale et s’applique dans les deux cas, mais les terres elles-mêmes ne faisaient pas partie du régime de Ratchaphatsadu.

Références : arrêt de la Cour suprême n° 3169/2564 ; articles 1367 et 1373 du CCC ; loi sur la réforme foncière agricole B.E. 2518, article 36 bis.

Ce que la loi elle-même définit comme des terres Ratchaphatsadu

Cette définition ne provient pas du tout de la jurisprudence. Elle est énoncée à l’ Article 6 de la loi sur les terres de Ratchaphatsadu B.E. 2562 (2019), qui, par son article 3, a abrogé la loi de 1975 que les sources plus anciennes citent encore. Les terres de Ratchaphatsadu sont (1) des biens immobiliers de l’État de toutes sortes, raison pour laquelle les bâtiments et autres structures situés sur des terres publiques sont inclus, (2) des terres réservées ou mises de côté à des fins spécifiques de l’État, et (3) des terres réservées ou mises de côté à des fins officielles en vertu de toute loi.

L’article 7 est tout aussi important, car il énumère ce qui n’est pas une terre de Ratchaphatsadu, notamment les terrains vacants et abandonnés au sens du Code foncier, les biens du domaine public destinés à l’usage commun de la population, et les biens immobiliers des entreprises d’État dotées de la personnalité morale et des organisations administratives locales. Si votre terrain relève de l’article 7, le Département du Trésor n’est pas votre cocontractant.

Références : Loi sur les biens fonciers de Ratchaphatsadu B.E. 2562, articles 3, 6 et 7.

11.2 Empiètement et expulsion des terres du Trésor

Les litiges concernant des occupants sans titre de terrains Ratchaphatsadu figurent parmi les affaires de propriété publique les plus fréquentes devant les tribunaux thaïlandais. La Cour suprême a confirmé le droit de l'État d'expulser les occupants illégaux. Elle a également reconnu les droits des occupants justifiant d'une prétention possessoire valable.

Arrêt de la Cour suprême n° 2103/2565 (2022)

Le demandeur vivait sur un terrain dans la province de Kanchanaburi, payait les taxes locales et avait installé des bornes de délimitation en béton. Le bureau provincial du Département du Trésor (สำนักงานธนารักษ์พื้นที่กาญจนบุรี) a par la suite procédé au relevé du terrain. Il a constaté que celui-ci était un bien Ratchaphatsadu. Le terrain présentait également les caractéristiques d’un droit de passage public. Lorsque des tiers se sont introduits sur le terrain pour poser des conduites d’évacuation, le demandeur a porté plainte pour violation de propriété et dégradation. La Cour suprême a jugé que le terrain était en définitive un bien de l’État. Toutefois, l’occupation matérielle continue du demandeur lui donnait qualité pour agir. Il pouvait engager des poursuites pour violation de propriété et dégradation de biens. Ses droits de possession, hérités de son auteur, suffisaient à soutenir l’action pénale. Cela restait vrai même si l’État était propriétaire du bien.

Principe clé : Une personne occupant physiquement les terres de Ratchaphatsadu, même sans autorisation officielle, conserve les droits de propriété que les tribunaux protégeront contre toute ingérence de tierces parties. Cependant, cela ne crée pas de droits de propriété. L’occupant reste soumis à l’autorité du ministère des Finances de récupérer les terres.

Référence : arrêt de la Cour suprême n° 2103/2565 ; articles 362, 365 et 358 du Code pénal.

Arrêt n° 8649/2560 (2017) de la Cour suprême

Le prévenu a plaidé coupable d’avoir occupé un terrain Ratchaphatsadu, les poursuites étant fondées à la fois sur le Code foncier et sur la loi sur les forêts, et le parquet a également demandé l’expulsion du prévenu, des ouvriers, des entrepreneurs, des mandataires et des personnes à sa charge. Le tribunal de première instance a traité cette conduite comme un seul acte constituant une infraction à plusieurs lois et condamné en vertu de la disposition la plus sévère, c’est ainsi que fonctionne l’article 90 du Code pénal. Il ne s’agit pas d’une combinaison de peines prévues par chaque loi.

Ce que la Cour suprême a réellement décidé est plus restreint, et il vaut la peine de le connaître si vous êtes poursuivi. Elle a jugé que L’article 74 bis de la loi sur la foresterie n’est pas du tout une disposition créant une infraction. Il autorise seulement le tribunal à confisquer les outils, animaux, véhicules et machines ayant servi à commettre certaines infractions ; condamner le prévenu en vertu de cet article était donc une erreur. Et comme le ministère public n’avait pas allégué que quoi que ce soit avait été saisi, le tribunal n’avait rien à confisquer, même si la demande figurait à la fin de l’acte d’accusation.

Référence : arrêt de la Cour suprême n° 8649/2560 ; Code foncier, articles 9 et 108 ; loi sur les forêts, articles 54 et 55.

11.3 Litiges relatifs aux baux et droits de sous-location

Arrêt de la Cour suprême n° 8901/2563 (2020)

Cette importante décision a porté sur la situation juridique des sous-locataires sur le terrain de Ratchaphatsadu. Le défendeur, l’organisme qui détient le terrain de Ratchaphatsadu et qui agit en tant que bailleur principal, a signé un bail avec le demandeur n° 1. Le demandeur n° 1 a ensuite sous-loué le bien au demandeur n° 2. Le demandeur n° 2 a ensuite sous-loué le bien au demandeur n° 3. Lorsqu’un litige est survenu, le demandeur n° 3 a tenté de faire valoir des droits directement contre le Département du Trésor.

La Cour suprême a statué en vertu de l’article 545 du CCC. Un sous-locataire est directement responsable envers le locateur initial. C’est une obligation à sens unique. C’est une exception légale à la règle générale. Les contrats ne sont généralement contraignants que pour les parties qui les ont signés. La Cour a estimé que cette exception ne peut pas être interprétée à rebours. Elle n’autorise pas un sous-locataire à intenter des actions contre le locateur initial. Étant donné qu’aucune loi ne confère aux sous-locataires des droits contre le locateur initial, le demandeur n° 3 n’avait pas qualité et sa demande a également été rejetée.

Principe clé (essentiel pour les locataires) : L'article 545 s'applique uniquement dans un sens. Un sous-locataire est directement responsable envers le bailleur principal, mais n’acquiert aucun droit contre lui, et l’exception ne peut pas être interprétée à rebours. Sur les terres de Ratchaphatsadu, le bailleur principal est l’organisme public qui détient le terrain, qui n’est pas nécessairement le Département du Trésor lui-même ; identifiez-le donc à partir du bail principal avant de présumer qui est votre cocontractant. Dans tous les cas, le sous-locataire doit faire valoir ses droits contre son propre bailleur immédiat : si le bail principal prend fin, le sous-locataire ne peut pas contester cette décision et peut seulement réclamer des dommages-intérêts au locataire principal.

Référence : arrêt de la Cour suprême n° 8901/2563 ; article 545 du CCC.

Arrêt de la Cour suprême n° 13387/2555 (2012)

Deux propriétaires terriens ont intenté une action en justice contre quatre défendeurs pour déterminer si les terres occupées par un collège agricole étaient des biens Ratchaphatsadu. Deux de ces défendeurs étaient le collège et le bureau provincial du Trésor de Singburi (ธนารักษ์พื้นที่สิงห์บุรี).

La Cour suprême a mis ces deux défendeurs hors de cause, et c’est là le point pratique pour toute personne qui envisage d’agir en justice. Elle a lu le corps de la requête plutôt que les noms figurant dans l’intitulé, et a constaté que les deux avaient été assignés comme des sous-unités du gouvernement et non en la personne de ceux qui les dirigent, et a jugé qu’une sous-unité qui n’est pas une personne morale ne peut pas du tout être poursuivie. Les demandeurs n’avaient aucun droit de les poursuivre. Un bureau provincial du Trésor est une branche du Département du Trésor, et non une personne morale à part entière.

Effet pratique : assignez le Département du Trésor lui-même, ou le ministère dont relève l’organisme. Assigner le bureau provincial vous fera perdre ce défendeur, et la Cour examinera la manière dont vous avez formulé votre demande, et non l’intitulé.

Référence : arrêt de la Cour suprême n° 13387/2555.

11.4 Caractère définitif après un nouveau procès : lorsque la Cour d’appel a le dernier mot

Arrêt de la Cour suprême n° 5161/2566 (2023)

Il s’agit d’une décision procédurale, et non d’un jugement concernant un bien foncier, et nous l’incluons uniquement pour la règle d’appel qu’elle tranche. L’affaire judiciaire en cause n’avait rien à voir avec les actes de propriété : elle portait sur des accusations en vertu de l’article 112 du Code pénal, ainsi que sur une affaire distincte de fraude concernant un contrat de construction.

La règle est la partie utile, et elle s’applique à toute affaire pénale rejugée. Une fois qu’un tribunal de première instance a rouvert une affaire en vertu de la Loi sur la réouverture des affaires pénales B.E. 2526, a annulé l'ancien jugement et rendu un nouveau jugement en vertu de l'article 13(1), le droit d’appel est régi par l'article 15. Si ce nouveau jugement est porté devant la Cour d'appel, la décision de la Cour d'appel est définitive et il n'existe aucune voie de recours supplémentaire auprès de la Cour suprême. Un défendeur qui le fera néanmoins trouvera que cette demande n'a jamais été dûment admise.

Référence : arrêt de la Cour suprême n° 5161/2566 ; loi B.E. 2526 relative au nouveau procès des affaires pénales, articles 13 et 15.

11.5 Questions de compétence : tribunaux civils contre tribunaux administratifs

Arrêt de la Cour suprême n° 4818/2562 (2019)

Cette décision de procédure importante a clarifié la frontière entre la compétence des tribunaux civils et celle des tribunaux administratifs dans les litiges fonciers de Ratchaphatsadu. Les plaignants avaient intenté une action civile contestant la légalité d'un décret royal affectant des biens de l'État. Le Comité de règlement des différends en matière de compétence a statué que l'action contestait la légalité d'un décret royal.

Le décret a été émis ou approuvé par le Conseil des ministres. Le Comité a déclaré que cette question relève de la compétence exclusive de la Cour administrative suprême. La Cour suprême a confirmé le caractère définitif de la décision du Comité. Cette décision est fondée sur les articles 10 et 11 de la loi BE 2542 (1999) relative au règlement des différends en matière de compétence. Le tribunal civil doit soit transférer l'affaire, soit la rejeter afin que les parties puissent la saisir à nouveau devant la Cour administrative.

Principe fondamental : Les litiges contestant les décrets royaux relatifs aux terres de Ratchaphatsadu doivent être portés devant la Cour administrative suprême. Ils ne doivent pas être introduits devant les tribunaux civils. Saisir la juridiction incompétente entraînera le rejet ou le transfert de la requête, occasionnant des pertes de temps et des frais considérables pour le justiciable. Il est impératif que les avocats examinent attentivement les questions de compétence avant d’engager toute procédure.

Référence : arrêt de la Cour suprême n° 4818/2562 ; loi sur le règlement des conflits de compétence B.E. 2542, articles 10 et 11.

11.6 Conversion d’une réserve forestière en terres Ratchaphatsadu : ce qu’une affaire de diffamation tranche et ne tranche pas

Décision de la Cour suprême n° 321/2568 (2025)

Lisez attentivement cette décision, car il s’agit d’une affaire de diffamation pénale et non d’un jugement sur le droit foncier. Il est inclus ici uniquement parce que la conversion des terres de la réserve forestière nationale en terres de Ratchaphatsadu faisait l’objet de l’accusation. Dans cette affaire de la province de Phetchabun, le prévenu avait installé de grandes banderoles en vinyle. Ces banderoles étaient placées le long de la route Phitsanulok-Lom Sak. Elles accusaient le gouverneur de la province d’avoir cherché l’approbation du Cabinet. Cette approbation devait permettre de convertir les réserves forestières nationales en terres de Ratchaphatsadu. Le prévenu affirmait que cela profiterait aux capitalistes et aux politiciens. Ceux-ci seraient liés à l’empiètement illégal sur la forêt dans la région de Khao Kho. Les banderoles employaient des formules telles que “Prendre Khao Kho comme modèle pour aider les politiciens qui s’emparent des terres forestières à les conserver légalement”.

La Cour suprême a confirmé la condamnation pour diffamation. Elle a jugé les accusations du prévenu infondées. Le gouverneur n'avait fait qu'appliquer la politique gouvernementale en vigueur, une mesure parmi d'autres pour lutter contre l'empiètement illégal sur les forêts. La Cour a également statué que l'affichage de banderoles publiques ne constituait pas une critique de bonne foi, au sens de l'article 329 du Code pénal. Enfin, elle a confirmé des dommages et intérêts d'un montant de 500 000 bahts pour atteinte à la réputation.

Portée pour le droit des terres Ratchaphatsadu, énoncée avec précision. La Cour n’a pas statué sur la légalité de la conversion des terres de réserve forestière nationale (ป่าสงวนแห่งชาติ) en terres Ratchaphatsadu ; cette affaire ne constitue pas une autorité en ce sens. Ce que la Cour a constaté, en jugeant l’accusation fausse, est plus restreint : le gouverneur était un fonctionnaire ayant le devoir de protéger la forêt et avait “simplement agi conformément à la politique gouvernementale de l’époque, qui n’était qu’une approche pour résoudre le problème de l’empiètement sur les réserves forestières nationales”. Cela établit que cette voie de conversion était poursuivie comme politique gouvernementale au cours de la période concernée. Cela n’établit pas que cette voie soit légalement valide, et rien dans le jugement ne traite de cette question. Traitez le mécanisme de conversion comme une question de politique à vérifier auprès du Département du Trésor et au regard de la loi applicable, et non comme une question tranchée par cette décision.

Référence : arrêt de la Cour suprême n° 321/2568 ; Code pénal, articles 136, 328 et 329.

11.7 Tableau récapitulatif : principes clés de la Cour suprême concernant les terrains Ratchaphatsadu

Question juridique	N° de l'affaire	Année	Décision clé / principe
La classification en bien de l'État s'étend aux parcelles issues d'une division	5200/2566	2023	Une fois qu'un terrain est classé comme propriété de l'État, toutes les parcelles subdivisées sont soumises à la même classification. Les tiers doivent prouver des droits supérieurs.
La possession effective prévaut sur l'enregistrement papier	3169/2564	2021	La possession matérielle prime sur le nom du ministère des Finances inscrit sur les certificats fonciers. L’enregistrement par l’État sans possession réelle n’est qu’une simple formalité.
Les occupants conservent des droits de possession à l'égard des tiers	2103/2565	2022	Même les occupants sans titre de terres appartenant au Trésor peuvent poursuivre en justice les tiers qui s'y introduisent sans autorisation. Les droits de possession existent indépendamment de la propriété.
Les sous-locataires n’ont aucun droit direct contre le locateur principal	8901/2563	2020	L’article 545 du CCC ne joue que dans un sens : le sous-locataire est directement responsable envers le locateur principal, mais n’acquiert aucun droit contre lui. Agissez contre votre locateur immédiat.
Les contestations de décrets royaux relèvent de la juridiction administrative	4818/2562	2019	Les litiges relatifs aux décrets royaux affectant les biens de l'État relèvent de la compétence exclusive de la Cour administrative suprême.
L’article 74 bis de la loi sur la forêt est une faculté de confiscation, et non une infraction.	8649/2560	2017	L’occupation de terres publiques peut être poursuivie à la fois en vertu du Code foncier et de la loi sur la foresterie, mais comme un acte unique puni selon la disposition la plus sévère. Condamner en vertu de l’article 74 bis, qui ne permet que la confiscation, était une erreur.
Les bureaux du Trésor provincial NE PEUVENT pas être poursuivis en justice	13387/2555	2012	Un bureau du Trésor provincial est une unité gouvernementale subsidiaire, et non une personne morale, donc il ne peut pas être poursuivi en justice. Assignez le Département du Trésor lui-même.
Pas une décision de droit foncier (affaire de diffamation)	321/2568	2025	Un jugement pénal pour diffamation. Il indique que la conversion de forêt en Ratchaphatsadu était alors une politique gouvernementale, mais ne décide rien quant à la légalité de cette conversion.
Caractère définitif après un nouveau procès (une règle procédurale, et non une affaire foncière)	5161/2566	2023	Une fois qu’une affaire est rejugée en vertu de la loi sur la réouverture des affaires pénales, la décision de la Cour d’appel est définitive et il n’existe aucun recours supplémentaire devant la Cour suprême.

Leçons pratiques pour les locataires et les investisseurs

Les arrêts de la Cour suprême concernant les terres de Ratchaphatsadu offrent des enseignements pratiques essentiels pour toute personne louant ou effectuant des transactions sur des biens appartenant à l'État :

1. Procéder à une vérification préalable approfondie de la classification des terrains. La décision 5200/2566 démontre qu'une fois établie, la classification des biens de l'État est extrêmement difficile à remettre en cause. Avant toute transaction foncière susceptible d'avoir des liens avec l'État, vérifiez l'historique de classification du bien. Consultez les registres du Département du Trésor et du Département des terres.

2. Vérifiez la possession réelle, et pas seulement les titres de propriété. L'arrêt 3169/2564 démontre que les tribunaux thaïlandais s'attachent à déterminer qui utilise et occupe le terrain. Ils ne se basent pas uniquement sur le nom figurant sur le certificat. Ce point est crucial lors de l'acquisition de terrains auprès d'entités revendiquant un titre de propriété d'origine gouvernementale.

3. Structurez soigneusement les accords de sous-location. La décision 8901/2563 précise que les sous-locataires ne disposent d'aucun recours direct contre le Trésor public. Tout contrat de sous-location portant sur des terres de Ratchaphatsadu doit inclure des garanties contractuelles à l'encontre du locataire principal. En effet, en cas de résiliation du bail principal, le sous-locataire ne peut exercer de recours que contre le locataire principal et non contre l'État.

4. Déposez votre dossier auprès du tribunal compétent. La décision 4818/2562 confirme cette règle. Vous devez contester les décisions gouvernementales, y compris les décrets royaux et les arrêtés ministériels, devant le Tribunal administratif. Cette règle s'applique lorsque les décisions concernent des terres Ratchaphatsadu. Ne portez pas ces affaires devant les tribunaux civils. Saisir la mauvaise juridiction entraîne une perte de temps et de ressources.

5. L’occupation non autorisée entraîne une responsabilité pénale, mais vérifiez les articles visés dans l’accusation. L’empiètement sur des terres publiques est une affaire pénale, et non pas simplement un litige civil. L’article 45 de la loi de 2562 punit l’occupation sans droit des terres Ratchaphatsadu, la perturbation de leur utilisation ou leur endommagement d’une peine allant jusqu’à cinq ans d’emprisonnement, d’une amende allant jusqu’à 100 000 bahts, ou des deux ; le tribunal peut ordonner l’expulsion de l’auteur de l’infraction, des travailleurs, des entrepreneurs, des agents et des personnes à charge, et les outils et machines utilisés sont confisqués. La décision 8649/2560 appelle à la prudence dans l’autre sens : les juridictions inférieures ont condamné en vertu d’une disposition de la loi sur les forêts qui ne crée aucune infraction, et la Cour suprême a annulé cette partie. Lisez chaque article de l’accusation avant de conseiller sur le risque encouru.

12. Considérations pratiques et risques

La location de terres Ratchaphatsadu offre des avantages commerciaux, notamment des loyers moins élevés et l'accès à des emplacements de choix appartenant à l'État. Cependant, elle comporte également des risques spécifiques que les transactions foncières privées n'impliquent pas.

Aucun droit de propriété : Le preneur de bail acquiert uniquement un droit de bail, et non un droit de propriété. Le terrain ne peut pas être utilisé comme garantie pour une hypothèque. Cependant, le droit de bail peut avoir une certaine valeur lors des négociations de financement. Cela limite la capacité du preneur de bail à utiliser la propriété pour obtenir des financements externes.

Pouvoir discrétionnaire de l'État sur le renouvellement : Le renouvellement d'un bail n'est pas un droit, mais une faveur. Le Trésor public peut refuser de le renouveler, en modifier les conditions ou réaffecter le terrain à un autre usage. Les locataires qui investissent considérablement dans des améliorations devraient négocier des conditions de renouvellement claires et une indemnisation adéquate dans le bail initial.

Transférabilité restreinte : Contrairement à un bail privé, un bail Ratchaphatsadu ne peut généralement pas être librement cédé ou sous-loué sans le consentement préalable écrit du Département du Trésor. Cela limite la capacité du preneur de bail à quitter l’accord ou à recruter des partenaires.

Retour des améliorations à l'État : Sauf stipulation contraire expresse dans le bail, les constructions et améliorations réalisées par le locataire sur les terres de Ratchaphatsadu peuvent revenir à l'État à l'expiration du bail. Cela représente un risque financier majeur, notamment pour les locataires qui investissent massivement dans le développement immobilier sur les propriétés de l'État.

Risques politiques et liés aux politiques publiques : La politique gouvernementale concernant les terres de Ratchaphatsadu pourrait évoluer en fonction des changements d'administration. De nouvelles politiques relatives aux loyers, aux usages autorisés ou à la durée des baux pourraient impacter les locataires actuels, notamment lors du renouvellement.

Dernière révision : 27 septembre 2026. Textes lus en thaï pour cette révision : la loi sur les terres Ratchaphatsadu B.E. 2562 (tous les articles) et la loi de 1975 qu’elle a abrogée ; le règlement ministériel sur l’exploitation de Ratchaphatsadu B.E. 2564 ; la loi sur la taxe foncière et immobilière B.E. 2562, articles 5 et 8 ; la loi EEC B.E. 2561, articles 52 et 53. Les dispositions du Code des impôts relatives aux droits de timbre (articles 107 et 121 et l’annexe) ont été lues dans le texte anglais du Département des recettes. Les décisions de la Cour suprême ont été vérifiées par rapport aux jugements lors d’une précédente révision et n’ont pas été relues pour celle-ci. Les chiffres relatifs à la superficie et à la valeur proviennent d’articles de presse reprenant des données du Département du Trésor, et la proposition de bail de 99 ans n’a pas été revérifiée.

13. Foire aux questions

Les terres Ratchaphatsadu représentent une catégorie importante et stratégique de biens immobiliers en Thaïlande. Avec plus de 12,5 millions de rai gérés par le Département du Trésor, elles soutiennent les opérations gouvernementales à l’échelle nationale. Elles soutiennent également les entreprises, les logements et les institutions publiques à travers le pays. Le cadre juridique est la Loi sur les terres Ratchaphatsadu B.E. 2562 (2019), qui, par son article 3, a abrogé purement et simplement la Loi sur les terres Ratchaphatsadu B.E. 2518 (1975), plutôt que de la modifier. Elle est complétée par les règlements ministériels B.E. 2563 (2020) et B.E. 2564 (2021), qui ont remplacé la réglementation de 2002. Elle prévoit un système clair pour l’administration, la location et la gestion des biens de l’État.

Pour les ressortissants thaïlandais et les entreprises immatriculées en Thaïlande, la location de terres Ratchaphatsadu peut s'avérer avantageuse. Elle offre des loyers plus bas, un accès à des propriétés publiques bien situées et une stabilité à long terme. Pour les investisseurs étrangers, les opportunités sont plus limitées, mais non inexistantes. Elles existent notamment via les projets promus par le BOI, les développements de la zone EEC et les entités à majorité thaïlandaise bien structurées.

Comme pour tous les aspects du droit immobilier thaïlandais, une vérification juridique approfondie et le recours à un expert sont indispensables. La loi foncière Ratchaphatsadu, le Code foncier, le Code civil et commercial, ainsi que d'autres lois spécifiques, instaurent des règles complexes. Ces règles valorisent une planification rigoureuse et sanctionnent les erreurs d'appréciation.