Vérification préalable d'un bien immobilier en Thaïlande : protégez votre investissement

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 27 octobre 2026

Avant de signer un contrat de réservation ou de verser un acompte pour un bien immobilier en Thaïlande, renseignez-vous sur ce que vous achetez, qui a le droit de vendre et quelles vérifications restent à faire. ThaiLawOnline examine le titre foncier, les droits enregistrés et les documents d’achat selon un périmètre convenu par écrit. Nous expliquons les conclusions ainsi que les points à prendre en considération avant de vous engager.

Notre package juridique pour les copropriétés est 19 900 THB; le 34 900 THB forfait comprend la présence au transfert au bureau foncier. Un service distinct de vérification du titre de propriété coûte 4 900 THB: copie certifiée par le bureau foncier, recto verso, traduction et rapport d’un avocat en 3 jours ouvrables. La due diligence pour un terrain et une maison commence à 19 900 THB, le périmètre faisant l'objet d'un devis avant de commencer. Consultez nos honoraires publiés, inclusions et exclusions.

Demandez un devis de due diligence pour un bien immobilier. Commencez par la localisation de la propriété, si vous achetez un condominium, une maison ou un droit sur un terrain, la date prévue de signature, et si vous avez déjà signé ou versé un dépôt. Préparez le titre de propriété, l’accord de réservation ainsi que le projet de contrat de vente ou de bail pour examen.

Qu’est-ce que la vérification préalable immobilière en Thaïlande et pourquoi est-elle essentielle pour les investisseurs étrangers ?

La diligence raisonnable est le processus minutieux de vérification et de confirmation de tous les détails relatifs à un bien immobilier avant son achat. En Thaïlande, ce processus revêt une importance particulière en raison du cadre juridique unique régissant les biens immobiliers. La diligence raisonnable en matière immobilière en Thaïlande implique une étude approfondie des documents juridiques, de l’historique de propriété, des éventuelles charges, et le respect de la législation thaïlandaise. Pour les investisseurs étrangers qui ne connaissent pas les règles thaïlandaises, une recherche approfondie est très importante. Cela permet d’éviter de graves problèmes juridiques et financiers qui pourraient compromettre leur investissement. Lors de la due diligence en Thaïlande, les investisseurs doivent vérifier la validité des titres de propriété. Ils doivent également s’assurer de l’adéquation avec les règles de propriété étrangères sur le marché immobilier thaïlandais.

En quoi le droit immobilier thaïlandais diffère-t-il des systèmes juridiques occidentaux ?

Les cadres juridiques thaïlandais régissant les droits de propriété diffèrent considérablement des systèmes occidentaux, ce qui peut entraîner des pièges pour les investisseurs étrangers peu préparés. À la différence de nombreux pays occidentaux, la Thaïlande dispose de règles relatives à la propriété immobilière. Les étrangers ne peuvent pas posséder des terrains, mais il existe des exceptions. Ils peuvent posséder des parts dans un condominium, et l’article 19 bis de la Loi sur les copropriétés plafonne à 49 % de la superficie totale de l’ensemble des lots de ce bâtiment, mesurée telle qu’enregistrée en vertu de l’article 6, ce que l’ensemble des propriétaires étrangers peuvent détenir. Les parties communes sont exclues de ce calcul, de sorte qu’un quota calculé sur l’ensemble du bâtiment surestime ce qui est réellement disponible. Le droit thaïlandais classe également les titres fonciers de manière différente, avec des degrés variables de droits de propriété et de restrictions. Le Code civil et commercial de Thaïlande régit les transactions immobilières, mais son interprétation peut différer des traditions juridiques occidentales.

De plus, en Thaïlande, le Code foncier ne permet pas aux étrangers d’acquérir directement des terres ; cela conduit à des structures complexes qui doivent être enregistrées conformément à la loi thaïlandaise, contrats de bail ou la création d'entreprises. Ces différences majeures soulignent l'importance de collaborer avec des experts juridiques thaïlandais spécialisés dans les transactions immobilières lorsque vous souhaitez investir en Thaïlande. Un cabinet d'avocats réputé, spécialisé dans l'immobilier thaïlandais, peut vous apporter une aide précieuse en matière de droit immobilier thaïlandais.

Quels sont les principaux risques liés au fait de négliger les vérifications préalables lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande ?

Ignorer les vérifications minutieuses lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande peut entraîner de graves problèmes. Cela peut également accroître les risques de votre investissement. Sans vérifications appropriées, les investisseurs risquent d'acheter des biens aux titres de propriété incertains, comportant des privilèges cachés ou des bâtiments dépourvus des permis nécessaires. Les problèmes d'empiètement sur les terres sont particulièrement fréquents dans les zones rurales, où les limites peuvent ne pas être clairement définies. Sur le marché immobilier thaïlandais en plein essor, certains promoteurs vendent des biens sans avoir obtenu toutes les autorisations requises.

De plus, les propriétés peuvent être soumises à des restrictions de zonage susceptibles de limiter leur utilisation prévue ou leurs projets d'aménagement futurs. Des litiges juridiques liés à la propriété peuvent n'apparaître qu'après l'achat, engendrant potentiellement des procédures judiciaires coûteuses. Des problèmes environnementaux ou des infrastructures insuffisantes peuvent également exister. À Bangkok et dans d'autres centres urbains, les infractions au code du bâtiment peuvent entraîner des modifications forcées ou des démolitions. Sans recherches approfondies, les investisseurs qui achètent un bien immobilier peuvent ignorer l'existence de dettes fiscales y afférentes. Ces risques soulignent l'importance cruciale d'une vérification préalable rigoureuse lors d'un investissement immobilier en Thaïlande.

Pourquoi un service de vérification préalable professionnel est-il nécessaire sur le marché immobilier thaïlandais ?

Les services de vérification préalable sont indispensables pour s'orienter dans le marché immobilier complexe de la Thaïlande. Les cabinets d'experts spécialisés dans ce domaine possèdent une connaissance approfondie des réglementations, des pratiques et des irrégularités potentielles que les investisseurs étrangers pourraient négliger. Un service de vérification préalable professionnel comprend généralement des recherches de titres de propriété détaillées. Il vérifie également si le vendeur a le droit légal de vendre le bien. Enfin, il examine attentivement tous les documents. Ces experts connaissent parfaitement le système foncier thaïlandais. Ils peuvent déceler les problèmes ou les signaux d'alerte qui pourraient échapper à d'autres. Ils entretiennent des relations avec les principaux services gouvernementaux et savent naviguer efficacement dans les méandres de l'administration.

Les services professionnels peuvent rédiger un rapport d'audit préalable détaillé. Ce rapport consigne les constatations et fournit un plan pour remédier à tout problème. Ce rapport s'avère particulièrement précieux en cas de litiges futurs. Sur le marché immobilier thaïlandais, les barrières linguistiques et les nouveaux concepts juridiques peuvent compliquer les choses. Les services d'audit préalable professionnels peuvent transformer un investissement risqué en un investissement sûr.

Quels sont les documents essentiels à vérifier lors du processus de vérification préalable d'un bien immobilier en Thaïlande ?

Le processus de diligence raisonnable concernant les biens immobiliers thaïlandais nécessite la vérification de plusieurs documents essentiels. Premièrement et surtout, il s’agit du titre de propriété (Chanote), qui représente la forme la plus élevée de propriété foncière en Thaïlande. D'autres documents importants comprennent les documents d'immatriculation de la société si celle-ci possède un bien immobilier en Thaïlande. Il vous faut également les relevés de paiement des impôts pour prouver qu'aucun impôt n'est impayé. Enfin, les permis de construire sont nécessaires pour confirmer que la construction est légale. Livrets d'enregistrement des maisons (Tabien Baan) indiquent qui habite le logement. Il convient également de vérifier les contrats et les accords afin d'y déceler d'éventuelles clauses ou restrictions cachées.

Si le bien se situe dans un projet de développement géré, veuillez vérifier les états financiers de la personne morale. Cela vous permettra de vérifier sa situation financière et ses éventuelles dettes. Des études d’impact environnemental peuvent être nécessaires pour certains projets immobiliers. De plus, pour les condominiums, le règlement de copropriété et les procès-verbaux des assemblées peuvent révéler des problèmes potentiels ou des appels de fonds exceptionnels prévus. Lorsqu’il s’agit de biens détenus à bail, contrats de bail nécessitent une attention particulière afin de vérifier leur validité, leur transférabilité et les dispositions relatives à leur prolongation en vertu du droit thaïlandais.

Étapes clés de la vérification préalable d'un bien immobilier en Thaïlande

Étape	Description	But	Considérations
Vérification du titre de propriété	Examinez le titre de propriété pour confirmer le propriétaire et identifier toute charge grevant le bien.	Assurez-vous que le vendeur possède les droits légaux pour transférer la propriété et que celle-ci est libre de toute charge ou litige.	Vérifiez le type de titre de propriété (par exemple, Chanote, Nor Sor 3 Gor) et vérifiez s'il existe des hypothèques ou des baux enregistrés.
Inspection des terres	Effectuez une inspection physique de la propriété et de ses limites.	Vérifiez que le terrain correspond à la description figurant dans le titre de propriété et évaluez son adéquation à l'usage prévu.	Garantir l'accès aux voies publiques et le respect des règlements de zonage.
Examen des permis de construire	Examinez tous les permis de construire et autorisations nécessaires.	Vérifiez que toutes les constructions présentes sur la propriété sont légales et conformes à la réglementation locale.	Vérifiez que vous disposez des autorisations nécessaires auprès des autorités locales et que les normes de construction sont respectées.
Vérification de la conformité légale	Évaluer la conformité aux réglementations environnementales et autres réglementations légales.	Identifier tout problème juridique susceptible d'affecter l'utilisation ou la valeur du bien.	Examinez les évaluations d'impact environnemental et les autres exigences légales.

Comment vérifier correctement l'authenticité d'un titre de propriété thaïlandais (Chanote) ?

La vérification de l’authenticité d’un titre foncier thaïlandais (Chanote) est peut-être la phase la plus critique de votre processus de due diligence. Pour mener correctement cette vérification, vous devez d’abord obtenir le Chanote original. Ne vous contentez pas de copies, car il existe des faux très élaborés sur le marché immobilier thaïlandais. Pour vérifier, rendez-vous à l’antenne locale du bureau foncier. Présentez le titre de propriété original de la propriété. Au bureau foncier, les agents peuvent vérifier que le document est authentique. Ils peuvent également fournir un historique complète du titre foncier. Cela inclut les transferts passés et tous les droits et charges inscrits sur celui-ci.

Un véritable Chanote possède des caractéristiques de sécurité spéciales. Celles-ci comprennent des filigranes et des numéros de série. Ces numéros doivent correspondre aux registres du bureau foncier. Cela garantit que le terrain est enregistré. Il est important de vérifier que les limites figurant sur le titre de propriété correspondent à la propriété réelle. Des divergences pourraient indiquer des problèmes d'empiétement sur les terres ou affecter l'emplacement du terrain. Le titre de propriété doit également identifier clairement le propriétaire légal actuel, en correspondance exacte avec la pièce d'identité du vendeur.

Il est essentiel de vérifier l’existence d’éventuelles hypothèques enregistrées, servitudes, ou des réclamations juridiques susceptibles d’affecter vos droits de propriété. Des traducteurs professionnels sont souvent nécessaires, car les documents juridiques thaïlandais peuvent être difficiles à interpréter correctement. Certains cabinets d’avocats spécialisés dans les biens immobiliers thaïlandais proposent des services de diligence raisonnable spécifiques. Ces services comprennent des contrôles approfondis des titres dans un rapport de diligence raisonnable plus détaillé.

Quels permis de construire et autorisations de bâtiment faut-il vérifier avant l'achat ?

Lors de la recherche d'un bien immobilier en Thaïlande comportant des bâtiments, vous devez vérifier les permis de construction. Il est également important de consulter les approbations de construction. Cela permet d'éviter des problèmes juridiques à l'avenir. La loi sur le contrôle des bâtiments (Building Control Act B.E. 2522) exige un permis délivré par l'agent local avant le début de la construction, de la modification ou du déplacement, ou une notification en vertu de l'article 39 bis. Le principal document à vérifier est le permis de construction (formulaire Or.1), qui autorise les travaux initiaux. Le certificat délivré à l'achèvement (formulaire Or.6) montre que le bâtiment terminé correspond au permis et peut alors être utilisé, mais l'article 32 l'exige uniquement pour les bâtiments dont l'utilisation est contrôlée : entrepôts, hôtels, copropriétés et hôpitaux, ainsi que les bâtiments utilisés pour le commerce, l'industrie, l'éducation, la santé publique ou un autre objectif prescrit par un règlement ministériel. Une maison ordinaire n'en fait pas partie, il n'y a donc pas de formulaire Or.6 à demander et son absence ne constitue pas un vice. Lorsqu'il est requis, le propriétaire en fait la demande sur le formulaire Khor.6 et l'agent local dispose de trente jours pour procéder à l'inspection ; l'article 32 autorise l'utilisation du bâtiment même si ce délai expire sans qu'une inspection ait eu lieu.

Si le bien comporte des modifications de la structure d’origine, les permis de rénovation doivent également être vérifiés. Des autorisations environnementales peuvent être nécessaires, notamment pour des projets immobiliers plus importants ou des propriétés situées dans des zones écologiquement sensibles. Pour les condominiums, vérifiez que le bâtiment a été enregistré comme condominium auprès du bureau foncier en vertu de l’article 6 de la loi sur les condominiums ; tant que ce n’est pas le cas, aucun titre de propriété de lot ne peut être délivré.

Il est judicieux de s'assurer que la construction est conforme aux plans approuvés. Toute modification effectuée sans autorisation peut entraîner des amendes ou des ordres de démolition. Une construction non conforme aux spécifications approuvées ou ne respectant pas les restrictions de zonage peut engendrer d'importants problèmes juridiques après l'achat. Des ingénieurs agréés peuvent vous aider à vérifier la conformité des bâtiments aux normes et leur sécurité structurelle. Cette vérification fait partie intégrante de votre processus de diligence raisonnable.

Quels documents légaux le vendeur doit-il fournir en Thaïlande ?

Lors de la recherche du marché immobilier thaïlandais, il est important d’obtenir des documents juridiques du vendeur. Assurez-vous de vérifier ces documents attentivement. Cela vous aide à comprendre les risques inhérents. Pour les vendeurs individuels, cela inclut leur carte d’identité thaïlandaise ou leur passeport. Ils doivent également présenter leur livret d’enregistrement de la maison (Tabien Baan) et un certificat de mariage si nécessaire. Ceci est dû au fait que, en vertu de la loi thaïlandaise, une consentement du conjoint peut être requise pour la vente de la propriété. Enfin, ils doivent fournir des documents fiscaux indiquant le paiement des taxes foncières. Si le vendeur est une société en Thaïlande, des documents supplémentaires devront être fournis : documents d’immatriculation de la société, certificat d’immatriculation de la société (company affidavit, délivré au cours des 30 derniers jours), liste des actionnaires, résolution du conseil d’administration autorisant la vente et certification du sceau de la société.

Le vendeur doit prouver qu'il est légalement autorisé à vendre la propriété. Cela peut inclure des documents si la propriété a été obtenue par héritage. Cette démarche est obligatoire pour se conformer aux lois en Thaïlande. Le vendeur doit fournir l'historique des paiements des taxes foncières. Il doit également prouver que les factures de services publics et les frais de copropriété sont à jour. De plus, si le bien fait partie d'un lotissement ou d'une copropriété, il est primordial d'obtenir une confirmation de la personne morale (l'association de gestion) indiquant qu'elle n'a aucune réclamation en cours concernant la propriété. Tous les contrats existants affectant le bien, tels que les baux ou les contrats de services, doivent être divulgués et examinés. Ensemble, ces documents établissent l'autorité légale du vendeur pour transférer la propriété conformément aux exigences juridiques thaïlandaises.

Comment identifier et éviter les pièges potentiels lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande ?

Identifier et éviter les pièges lors d'un investissement immobilier en Thaïlande exige une vérification préalable systématique, combinée à une expertise locale. Une stratégie clé consiste à faire appel à un cabinet d'avocats thaïlandais réputé, spécialisé en droit immobilier. Ce cabinet effectuera une analyse complète et veillera à ce que les modalités soient clairement définies. Ces experts juridiques vous aideront à comprendre la législation immobilière thaïlandaise et à déceler les problèmes que les acheteurs étrangers pourraient négliger.

Effectuer des vérifications approfondies des antécédents des promoteurs ou des vendeurs est crucial, en particulier lorsqu'il s'agit de biens sur plans. Sur le marché immobilier en Thaïlande, vous pouvez évaluer la santé financière d'une entreprise en examinant ses états financiers audités. Cela peut révéler des risques potentiels liés à l'investissement. L'inspection physique de la propriété par des géomètres qualifiés aide à identifier les problèmes structurels, les divergences de limites ou les constructions non autorisées qui enfreignent les règlements de construction thaïlandais.

Il est important de vérifier les droits d'accès, notamment pour les propriétés non desservies par la voie publique. Les litiges relatifs aux servitudes sont fréquents en Thaïlande. Comprendre les réglementations d'urbanisme et les restrictions d'utilisation des sols avant l'achat permet d'éviter les limitations imprévues concernant l'aménagement ou l'usage de la propriété. La réglementation environnementale thaïlandaise est de plus en plus stricte, ce qui rend l'évaluation environnementale particulièrement importante pour les propriétés situées à proximité de zones protégées ou de cours d'eau. Enfin, l'examen des plans d'aménagement du quartier peut révéler des projets futurs susceptibles d'affecter la valeur de la propriété ou la qualité de vie.

Quels sont les problèmes courants d'empiètement foncier dans les propriétés rurales thaïlandaises ?

L'empiétement foncier représente un risque important lors de l'achat de biens ruraux en Thaïlande, ce qui rend une due diligence spécialisée essentielle. Dans les zones rurales, les limites de propriété peuvent être floues ou contestées. Cela peut entraîner des problèmes d'empiétement difficiles à résoudre en vertu de la loi thaïlandaise. Les problèmes d'empiétement courants incluent des voisins qui cultivent des portions de la propriété. Ils peuvent également construire au-delà des limites de propriété. Des routes d'accès peuvent traverser des terrains privés. Ces problèmes peuvent provoquer des litiges concernant les droits du propriétaire. L'empiétement agricole est particulièrement fréquent, les agriculteurs voisins étendant progressivement leurs cultures sur les propriétés adjacentes.

Dans les campagnes thaïlandaises, les anciennes pratiques d’utilisation des terres peuvent entrer en conflit avec les titres de propriété officiels. Cela crée des litiges complexes. Les propriétaires doivent composer avec les différences entre les droits légaux et les revendications d’usage traditionnel. Les voies d’accès public qui traversent des terrains privés peuvent s’être transformées en droits légaux plutôt qu’informels. L’article 1401 du Code civil et commercial permet l’acquisition d’une servitude par prescription, en appliquant les mêmes règles de prescription acquisitive que l’article 1382, de sorte qu’un passage utilisé ouvertement et de manière continue pendant dix ans peut grever le terrain entre les mains de l’acheteur, et un nouveau propriétaire ne peut pas simplement le fermer. La même protection de l’article 1299 en faveur de l’acheteur de bonne foi qui fait enregistrer son acquisition s’applique à une servitude non enregistrée, et il est difficile de prétendre ne pas avoir vu une route manifestement en usage.

Les propriétés rurales peuvent également être confrontées à des empiètements liés à des projets d'infrastructures publiques ou à des équipements collectifs qui s'étendent au-delà de leurs limites territoriales. Les zones de réserves forestières peuvent parfois chevaucher des revendications foncières privées, engendrant des conflits de juridiction entre la propriété privée et la réglementation du Département royal des forêts de Thaïlande. Afin de réduire ces risques, des vérifications approfondies doivent être effectuées, notamment la vérification des limites par des géomètres agréés. Ces derniers peuvent comparer l'utilisation réelle des terres avec les limites figurant sur le titre de propriété.

Comment vérifier qu'il n'existe pas de privilèges ou d'hypothèques non divulgués sur la propriété ?

Vérifier qu'un bien immobilier en Thaïlande n'est grevé d'aucune hypothèque ou charge cachée est une étape essentielle de la procédure de vérification préalable. La principale méthode consiste à effectuer une recherche approfondie auprès du bureau foncier local où le bien est enregistré. Ce service gouvernemental conserve des registres complets de toutes les charges grevant les propriétés.

En effectuant correctement les vérifications nécessaires, vous demanderez une recherche officielle du titre de propriété. Cette recherche révélera toute hypothèque, tout privilège, toute servitude ou toute autre charge légale enregistrée, conformément à la loi thaïlandaise. Il est important de vérifier que le vendeur a bien le droit de vendre le bien en vertu de la loi thaïlandaise. Cela permet d'éviter tout problème juridique. Si une hypothèque existe, vous devez confirmer si elle sera levée avant ou au moment du transfert.

En Thaïlande, les banques qui accordent des prêts hypothécaires conservent généralement le titre de propriété original. Si le vendeur ne peut pas présenter ce document, cela signifie souvent qu'une hypothèque est en vigueur. Outre les charges enregistrées, il est prudent de vérifier l'existence d'éventuelles créances non enregistrées ; il peut s'agir de factures de services publics impayées, de frais d'entretien ou d'arriérés d'impôts liés au bien. Pour les biens appartenant à une société en Thaïlande, la vérification préalable doit inclure des recherches sur la société. Cela permet de déceler tout privilège de l'entreprise susceptible d'affecter le bien. Les services professionnels de vérification préalable comprennent souvent l'examen de la situation financière du bien. Ils consacrent une section détaillée dans le rapport concernant tout problème constaté.

Quelles restrictions d'utilisation des sols pourraient affecter votre investissement immobilier en Thaïlande ?

En Thaïlande, la réglementation de l'urbanisme a un impact considérable sur la valeur des biens immobiliers et leur potentiel de développement. Elle revêt donc une importance capitale lors des vérifications préalables. La réglementation thaïlandaise en matière de zonage varie selon les régions et est appliquée par plusieurs organismes gouvernementaux, créant ainsi un environnement réglementaire complexe.

En Thaïlande, la hauteur des bâtiments peut être limitée. C'est notamment le cas à proximité des temples, des palais, des sites historiques ou des aéroports. À Bangkok, la hauteur des constructions est strictement réglementée dans certains quartiers. Les propriétés côtières sont soumises à des règles supplémentaires en matière d'environnement, notamment des distances minimales à respecter par rapport à la laisse de haute mer et des restrictions concernant la construction près du rivage. Les terres agricoles sont souvent soumises à des restrictions interdisant tout développement résidentiel ou commercial sans une conversion officielle de leur destination, qui requiert l'approbation des autorités compétentes. Les propriétés situées à proximité de réserves forestières ou de parcs nationaux peuvent être soumises à des limitations de développement spécifiques ou à des exigences en matière de zone tampon.

Dans les grandes villes comme Bangkok, les règles d'urbanisme définissent des zones spécifiques pour les habitations, les commerces et les usines. Chaque zone impose des limites différentes en matière de taille et de densité des bâtiments. Certaines zones sont classées zones inondables et sont soumises à des règles de construction particulières, qui doivent être enregistrées auprès des autorités locales. Les propriétés situées dans des zones économiques spéciales ou des zones de promotion touristique peuvent présenter des avantages et des contraintes en matière d'aménagement. Les zones de conservation du patrimoine, notamment dans les quartiers historiques, imposent des contrôles stricts sur les modifications apportées aux structures existantes ou sur les nouvelles constructions. Un service complet de vérification préalable examinera toutes les restrictions applicables et intégrera ces conclusions dans le rapport de vérification.

Quels sont les organismes gouvernementaux thaïlandais impliqués dans le processus de vérification préalable des biens immobiliers ?

Le processus de vérification diligente d'une propriété en Thaïlande nécessite des interactions avec de multiples agences gouvernementales, chacune étant responsable de différents aspects de la réglementation immobilière. Le Département des terres fonctionne par l'intermédiaire des bureaux fonciers provinciaux et de district en Thaïlande. Il tient le registre officiel de la propriété foncière. Il délivre également des titres de propriété qui doivent être enregistrés. Le Département des travaux publics et de l'aménagement du territoire gère les règles de zonage et les codes du bâtiment. Ceux-ci sont importants pour comprendre les limites de développement.

Pour les propriétés à Bangkok, l'Administration métropolitaine de Bangkok (BMA) dispose d'un pouvoir de réglementation supplémentaire concernant les permis de construire et l'urbanisme. Le Département des parcs nationaux, de la faune et de la conservation des plantes est important pour les zones proches des terres protégées. Le Département de la marine gère les zones côtières. L'impôt foncier annuel est l'impôt sur les terrains et les bâtiments en vertu de la loi sur l'impôt sur les terrains et les bâtiments B.E. 2562, et il est évalué et perçu par l'organisation administrative locale, que la loi définit comme la municipalité, l'organisation administrative du tambon , l'Administration métropolitaine de Bangkok ou la ville de Pattaya, et non par le Département des recettes. L'article 44 prévoit que cet organisme envoie l'évaluation d'ici février et l'article 46 prévoit que l'impôt soit payé d'ici avril, de sorte qu'un acheteur vérifie l'historique des paiements au bureau local plutôt qu'au bureau des recettes. L'article 10 oblige également le bureau foncier à notifier cet organisme local chaque fois qu'un transfert de propriété ou un enregistrement de bail a lieu.

Lors d'une vérification préalable en Thaïlande, il est essentiel de connaître la réglementation locale et le processus d'achat. Cette vérification doit inclure des recherches approfondies, le recours à une assistance juridique et des inspections minutieuses afin d'anticiper et de gérer efficacement les éventuelles difficultés.

Pour les terres agricoles, le Bureau de la réforme agraire peut devoir être consulté concernant les restrictions d'utilisation. Si la propriété implique une société en Thaïlande, le Département du développement des entreprises fournit des informations sur l'enregistrement des sociétés. Lorsqu'une étude d'impact sur l'environnement est requise, les dispositions applicables sont les articles 46 à 50 de la loi sur l'amélioration et la conservation de la qualité de l'environnement national B.E. 2535, tels que remplacés par la loi modificative (n° 2) B.E. 2561. Elles imposent l'obligation de préparer le rapport à la personne qui réalise le projet ou demande le permis, et les rapports sont traités par le Bureau de la politique et de la planification des ressources naturelles et de l'environnement, le bureau provincial des ressources naturelles et de l'environnement les recevant en dehors de Bangkok. Naviguer entre ces organismes nécessite des connaissances particulières des procédures thaïlandaises. Cela montre pourquoi des services professionnels de due diligence sont importants pour les investisseurs étrangers achetant des biens immobiliers en Thaïlande.

Quel rôle joue le bureau foncier dans la vérification des propriétés en Thaïlande ?

Le bureau foncier joue un rôle essentiel dans la vérification des biens immobiliers lors des vérifications préalables en Thaïlande. En tant qu'organisme officiel d'enregistrement de la propriété foncière, il conserve des données détaillées sur tous les biens enregistrés. De ce fait, il constitue l'autorité principale pour la vérification des titres de propriété. Lors d'une vérification préalable en Thaïlande, les enquêteurs se rendent au bureau foncier local. Ils consultent le Chanote (titre de propriété) du bien et examinent son historique de propriété.

Le bureau foncier fournit la documentation officielle relative à toutes les charges enregistrées, notamment les hypothèques, les servitudes, les baux et les droits légaux grevant la propriété. Ce service gouvernemental conserve des cartes détaillées indiquant les limites des propriétés. Ces cartes peuvent être comparées à la situation sur le terrain afin de déceler d'éventuels empiètements. Le bureau foncier enregistre tous les transferts de propriété, ce qui permet de retracer l'historique des propriétaires et de vérifier la validité des transactions antérieures.

Pour les achats de condominiums, le bureau foncier enregistre les condominiums en vertu de l’article 6 de la loi thaïlandaise sur les condominiums et délivre les titres de propriété des lots. De plus, ce bureau enregistre les contrats de bail de plus de trois ans. Cet enregistrement est ce qui confère sa durée au bail : l'article 538 du Code civil et commercial dispose qu'un louage de biens immeubles pour plus de trois ans n'est opposable que pour trois ans à moins d'être rédigé par écrit et enregistré auprès du fonctionnaire compétent, de sorte qu'un bail non enregistré de trente ans n'engage l'acheteur que pour trois. Lorsqu'un service professionnel effectue une due diligence approfondie, son personnel connaît généralement les fonctionnaires du Bureau foncier. Cela l'aide à effectuer des recherches plus efficacement et à recueillir des informations exactes.

Comment s'y retrouver auprès du bureau de district pour le zonage et les restrictions d'aménagement ?

La vérification auprès du bureau du district concernant les règles de zonage et d’aménagement est une étape importante lors de la recherche immobilière en Thaïlande. Chaque district de la Thaïlande possède des règles de zonage. Ces règles déterminent la manière dont les propriétés peuvent être aménagées et utilisées dans cette zone. Pour mener à bien cette vérification, rendez-vous au bureau du district. Apportez les détails exacts de l’emplacement de la propriété, tels que le numéro du titre de propriété et les coordonnées sur la carte. Les autorités peuvent vous fournir la classification officielle de zonage, qui répartit généralement les terrains en zones résidentielles, commerciales, industrielles, agricoles ou de conservation de l’environnement. Chaque zone impose des règles de construction spécifiques, notamment les limites de hauteur, les marges de recul et les utilisations autorisées sur le terrain.

14 choses à savoir sur la diligence raisonnable en Thaïlande

1. Obtenez une traduction assermentée du titre de propriété et de tout autre document en langue thaïlandaise avant de vous y fier. Le thaï est la langue qui fait foi pour l'acte et du dossier du Bureau foncier, de sorte qu'une traduction inexacte représente un risque réel plutôt qu'une simple formalité.
2. Vérifiez le titre de propriété foncière et déterminez de quel document il s'agit réellement, car ils ne sont pas interchangeables. Le Chanote et le Nor Sor 4 Jor sont deux noms pour le même document, le titre de pleine propriété, et non deux options sur une liste. Le Nor Sor 3 Gor et le Nor Sor 3 confèrent un droit de possession plutôt qu'un droit de propriété. Le Por Bor Tor 5 est un reçu de taxe locale et non un titre foncier : le Département des terres n'y enregistrera ni vente, ni bail, ni hypothèque. Notre guide des titres de propriété expose chacun d'eux. Regardez ensuite l'historique au dos de l'acte, qui montre la chaîne de possession.
3. Existe-t-il des hypothèques ou autres créances, baux, charges ou droits enregistrés sur le terrain ?
4. Une inspection physique pour vérifier l'accès au terrain (par exemple, certaines parties du terrain peuvent être inaccessibles pendant la saison des pluies).
5. Une recherche sur les faillites et/ou les tribunaux civils concernant le propriétaire est-elle incluse dans le rapport de diligence raisonnable ? Dans un cas, nous avons appris que le fils du propriétaire était en procès contre sa mère. Il se disputait pour savoir à qui appartenait l'héritage de son père.
6. L’utilisation antérieure du terrain et son utilisation possible (par exemple, que prévoyez-vous de faire, existe-t-il des restrictions de construction liées au zonage ? etc.).
7. Quelqu’un utilise-t-il ou occupe-t-il le terrain ? Cela importe, car l’article 1382 du Code civil et commercial confère la propriété à une personne qui possède le terrain d’autrui de manière paisible et publique, avec l’intention d’en être propriétaire, une fois que cette possession a duré dix années consécutives. L’occupant devient propriétaire par l’effet de la loi une fois les dix ans écoulés, même sur un terrain sous Chanote, et n’apparaît sur le titre qu’une fois que le tribunal a déclaré sa propriété et que la décision a été enregistrée. Jusque-là, l’article 1299, alinéa deux, empêche d’opposer cette propriété non enregistrée à un acheteur qui a payé le terrain et fait enregistrer son acquisition de bonne foi ; mais un acheteur qui a vu, ou aurait vu lors d’une visite, quelqu’un d’autre vivre sur le terrain ou le cultiver peut ne pas être de bonne foi.
8. Le terrain présente-t-il des problèmes de drainage ou d'affaissement ?
9. Le terrain est-il raccordé aux principaux services publics tels que l'eau et l'électricité ? Payez-vous directement ou à un tiers ?
10. Existe-t-il un accès public ou privé enregistré au terrain pour les personnes intéressées par l'achat ? Qu'en est-il des servitudes ?
11. Existe-t-il des problèmes avec les riverains, des nuisances sonores ou autres provenant des terrains voisins ? L’accès au terrain est-il difficile ?
12. Y a-t-il un service d'évacuation des ordures, d'égouts, de téléphone et de câbles ?
13. Une enquête menée auprès du service foncier peut vous fournir des informations sur :
    • Impôts fonciers
    • Valeur enregistrée ou valeur payée lors du dernier transfert
    • Si des procurations sont enregistrées
    • S'il y a des baux, droit de superficie, usufruit ou d'autres droits sont enregistrés sur le terrain
    • Dates de transfert précédentes
14. Une enquête plus approfondie sur l'histoire familiale du propriétaire peut être menée (si possible). Depuis combien de temps le ou les propriétaires actuels détiennent-ils le titre de propriété du terrain ?

Vérifications supplémentaires lors de l'achat d'un bien immobilier auprès d'un promoteur

Acheter un bien immobilier à un promoteur dans un complexe peut sembler un peu plus sûr. Mais rappelez-vous que ces entreprises ont plus ou moins un seul objectif : faire du profit. Et pour y parvenir, certaines risquent de ne pas vous accorder toute la qualité et les garanties dont vous avez besoin.

Un expert immobilier en Thaïlande devrait procéder comme suit : tout d’abord, vérifier si le propriétaire du terrain est un promoteur immobilier. Ensuite, prendre en compte différents facteurs. Il est également possible de réaliser une analyse ESG pour les projets d’envergure.

1. La date d'immatriculation de la société
2. Capital social enregistré
3. Modifications apportées à la dénomination sociale de l'entreprise au cours des 3 dernières années ;
4. Un permis de construire a-t-il été délivré ?
5. Existe-t-il un permis d'attribution de terrain ?
6. Le type de titre de propriété est une information cruciale pour toute personne intéressée par l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande.
7. Combien de parcelles sont allouées sur le terrain à Bangkok ?

Deuxième exemple concernant la diligence raisonnable en matière d'arpentage foncier

Vous devriez probablement faire réaliser un arpentage par un géomètre-expert qualifié dans le cadre de votre processus de vérification diligente. Cela permettra de confirmer la superficie du terrain et son emplacement.

Vous devrez également vérifier :

• Conformité avec la loi sur l’attribution foncière B.E. 2543, telle que modifiée en 2558 et 2568, si le projet est un lotissement : voir acheter dans un lotissement ci-dessous.
• Veuillez fournir le rapport d'approbation de l'évaluation d'impact environnemental, le cas échéant.
• Des permis de construire ont-ils été délivrés ? Si oui, veuillez indiquer le nom utilisé lors de l’étude préalable d’un autre bien immobilier.
• Qui est le propriétaire du terrain et avec qui le contrat est-il établi ? Les entreprises peuvent recourir à des montages complexes pour se soustraire à leurs responsabilités. Par exemple, elles peuvent faire établir le permis de construire au nom d'un employé. L'entreprise qui vend le terrain peut être différente de celle qui construit la maison. Vous n'avez peut-être pas de contrat avec l'entreprise de construction. C'est pourquoi il est important de bien se renseigner.
• Quelles structures de vente sont utilisées pour ce projet en ce qui concerne les biens immobiliers en Thaïlande ?
• Depuis combien de temps le promoteur est-il actif dans le développement immobilier en Thaïlande, et quel est son capital social enregistré ?
• Quel cabinet d'architectes a été désigné pour concevoir les maisons, et seront-elles construites selon des normes élevées ?
• Les voisins sont-ils satisfaits des maisons terminées ? Cela peut indiquer la fiabilité du constructeur.
• Quelle entreprise de construction réalise les maisons ? Peut-on faire appel à un expert indépendant pour inspecter les travaux une fois terminés ?
• Combien de maisons sont en construction dans le cadre de ce projet ?
• Un nouveau chantier dans le quartier pourrait-il affecter la valeur de votre propriété ? Par exemple, si vous avez acheté un appartement en copropriété pour sa vue sur la mer et qu’un projet futur la masque.
• Le promoteur raccordera-t-il le terrain aux services publics ? Devrez-vous payer des compteurs séparés ou effectuer vous-même tous les raccordements ?
• Le promoteur s'occupera-t-il d'enregistrer la maison au nom de l'étranger ? S'occupera-t-il également du livret d'enregistrement de la maison (Tabian baan) ?
• Un contrat de bail, un usufruit, une servitude ou un droit de superficie seront-ils ajoutés lors du transfert de propriété ?
• Si le bien est vendu dans le cadre d'une structure de bail , qui sera responsable du paiement des taxes foncières et immobilières ?
• Le terrain sera-t-il livré libre de toute charge, hypothèque ou autre privilèges?

Acheter dans un lotissement : la loi sur l’attribution des terrains et ce qui a changé le 1er mars 2026

Si vous achetez un terrain ou une maison dans un lotissement thaïlandais, la recherche du titre de propriété n’est qu’une partie de la vérification. Les routes, les parcs et les autres équipements communs sont régis par la loi sur l’attribution foncière B.E. 2543, modifiée par la loi sur l’attribution foncière (n° 2) B.E. 2558 et une nouvelle fois par la loi sur l’attribution foncière (n° 3) B.E. 2568. Le troisième amendement a été publié dans la Gazette royale le 31 décembre 2025, et le Département des terres indique le 1er mars 2026 comme date d’entrée en vigueur.

Quand s’applique la loi sur l’attribution des terres ?

En vertu de l’article 4, un lotissement s’entend de la vente de terrains divisés en dix parcelles ou plus, qu’ils proviennent d’une seule parcelle ou de plusieurs parcelles contiguës, contre de l’argent ou tout autre avantage. Cela vise également les terrains d’abord divisés en moins de dix parcelles lorsqu’une nouvelle division du même terrain dans un délai de trois ans porte le total à dix ou plus. En vertu de l’article 21, nul ne peut procéder à un lotissement sans l’autorisation du Comité d’attribution foncière. Demander la licence de lotissement du promoteur et le plan approuvé constitue donc la première vérification : elle indique si le lotissement relève ou non de la loi.

Le promoteur ne peut pas vendre les routes et les espaces communs

L’article 43 place les équipements communs fournis par le promoteur dans le cadre du plan et du projet approuvés, tels que les routes, les parcs et les terrains de jeux, sous le régime d’une servitude au profit du terrain attribué. Le promoteur doit les maintenir en état normal de fonctionnement et ne doit rien faire qui réduise l’utilité de la servitude ou la rende moins commode.

Deux règles supplémentaires protègent ces terrains. En vertu de l’article 33, une fois la licence délivrée, le promoteur ne peut conclure aucune transaction qui crée une charge sur les terrains des équipements communs sans l’autorisation écrite du comité. En vertu de l’article 43/1, ajouté par l’amendement de 2558, les terrains des équipements communs ne peuvent être transférés en aucun cas, sauf en application de la loi sur l’attribution foncière elle-même ou de la loi sur l’expropriation. Une parcelle qu’on vous propose et qui se révèle faire partie des routes, du parc ou d’autres espaces communs du lotissement sur le plan approuvé constitue un signal d’alerte grave, et c’est le plan approuvé, et pas seulement le titre de propriété, qui vous permet de le découvrir.

L’obligation prévue à l’article 43 incombe au promoteur immobilier, et non au lotissement qui prend ensuite en charge les installations communes. Dans l’arrêt de la Cour suprême (Dika) n° 5465/2564, trois demandeurs ont demandé à la cour de révoquer une résolution de l’assemblée générale qui avait modifié les statuts d’une personne morale de lotissement, arguant que cette modification violait l’article 43, paragraphe 1. La Cour suprême a considéré que l’article 43, paragraphe 1, est applicable au promoteur immobilier, qui, selon l’article 4, est le titulaire de la licence d’attribution ou le cessionnaire de cette licence. Une personne morale de lotissement n’est pas un promoteur, même si elle prend en charge les installations communes en vertu de l’article 44, paragraphe 1, mais peut donc, avec l’approbation de l’assemblée générale de ses membres, fixer des règles relatives aux installations communes, y compris des règles qui réduisent leur utilisation. La cause a été tranchée selon le texte de l’article 43 avant l’amendement de 2025, et l’article modifié fait encore référence uniquement au promoteur immobilier. Avant de vous engager dans un lotissement qui possède déjà une personne morale, lisez ses statuts et les procès-verbaux des dernières assemblées générales, et non seulement le plan approuvé.

Ce que l’amendement de 2568 a réellement changé

Une partie de ce qui est aujourd’hui présenté comme nouveau relevait déjà de la loi. La garantie d’entretien est exigée depuis 2543, et le délai minimal de 180 jours pour que les acheteurs constituent une personne morale date de l’amendement de 2558. À la lecture de son texte publié dans la Gazette royale, voici ce que la loi sur l’attribution foncière (n° 3) B.E. 2568 a modifié :

• Le niveau de maintenance (articles 43 et 52). Le promoteur doit maintenir les équipements communs en état de fonctionnement normal, à un niveau qui ne soit pas inférieur à leur niveau d’origine ou à un niveau équivalent. Le texte précédent exigeait qu’ils soient maintenus tels qu’ils avaient été construits.
• Autres sûretés (article 43). Le promoteur doit toujours déposer auprès du Comité d’attribution foncière une garantie bancaire ou financière pour la maintenance. Si aucune banque ou institution ne consent à cette garantie, le Comité peut désormais accepter d’autres garanties conformément à une réglementation du Comité central d’attribution foncière.
• Les fonds de garantie suivent le lotissement (article 44). Lorsque le promoteur est libéré de ses obligations d’entretien, il doit remettre la somme garantie à la personne morale du lotissement, à une personne morale constituée en vertu d’une autre loi, ou à la collectivité locale, selon le cas.
• Les acheteurs peuvent agir lorsque le promoteur ne le fait pas (article 44). Si le promoteur ne fait pas le nécessaire pour que les acheteurs constituent une personne morale du lotissement, ou n’entretient pas les équipements communs, les acheteurs d’au moins la moitié des sous-parcelles déjà vendues peuvent demander au responsable foncier provincial ou de l’antenne d’en constituer une. Si ce nombre ne peut être atteint, les acheteurs peuvent la constituer à la majorité des acheteurs présents lors d’une réunion. Une fois la personne morale ainsi constituée, le promoteur doit payer les frais d’entretien selon le montant fixé par le Comité central d’attribution foncière.
• Délai de 30 jours (article 44). Lorsque la personne morale est enregistrée, les biens des équipements communs lui sont dévolus, et l’agent foncier doit en faire mention sur le titre de propriété ou sur le Nor Sor 3 dans un délai de 30 jours après l’enregistrement.
• Charges (article 49). Les frais d’entretien sont perçus mensuellement, ou selon le règlement propre de la personne morale, et peuvent varier en fonction du type d’utilisation du terrain ou de la taille de la parcelle. Les acheteurs paient pour les parcelles qu’ils ont achetées et le promoteur paie pour les parcelles non vendues, une règle que l’amendement n’a pas modifiée.
• Avis d’annulation en ligne (article 55). Une demande d’annulation d’un lotissement doit désormais être publiée sur le système informatique du Département des terres, en plus des avis affichés au bureau foncier, sur le site et dans les bureaux des collectivités locales, pendant soixante jours. Cela remplace l’ancien avis publié dans les journaux. Les acheteurs doivent toujours être informés par écrit.
• Des sanctions réelles (article 65). Un promoteur qui ignore un ordre du comité pris en vertu de l’article 52 risque désormais une amende de 50 000 à 500 000 bahts, plus 1 000 à 10 000 bahts pour chaque jour où l’infraction se poursuit. Avant l’amendement, la sanction était une amende de 1 000 bahts par jour.

Les règlements pris en vertu des articles 43, 44 et 49 antérieurs restent en vigueur dans la mesure où ils sont conformes à l’amendement, jusqu’à ce que de nouveaux règlements soient publiés (article 10).

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter dans un lotissement

• La licence de lotissement du promoteur ainsi que le plan et le projet approuvés, et le fait que la parcelle que vous achetez est une sous-parcelle figurant sur ce plan, et non un terrain des équipements communs.
• La garantie d’entretien déposée auprès du Comité d’attribution foncière en vertu de l’article 43, ou toute autre sûreté acceptée par ce comité à sa place.
• La période de maintenance prévue dans le projet approuvé en vertu de l’article 23(5) et si elle a pris fin.
• Si une personne morale du lotissement a été enregistrée et, dans l’affirmative, si les titres de propriété des équipements communs ont été inscrits à son nom.
• Les charges fixées par le règlement de la personne morale, et si le promoteur paie sa part pour les parcelles non vendues.
• Si une demande d’annulation du lotissement a été affichée.

Vérification préalable en Thaïlande : comprendre le contrat

Et lorsque le moment sera venu de conclure ou de signer un contrat, d'autres aspects devront faire l'objet d'un accord. Par exemple, la diligence raisonnable en Thaïlande peut signifier se renseigner sur :

1. Quand la construction du bien sera-t-elle achevée ?
2. Qui prendra en charge les frais de transfert ou d'immatriculation ? Il peut s'agir de l'acheteur, du vendeur, d'un partage 50-50% ou d'une autre répartition.
3. N'attendez pas que tous les frais d'un projet soient fixés. S'il y en a, quels services seront fournis ? Quel est le montant des frais mensuels ou annuels de maintenance / de service pour le projet ? Comment seront-ils calculés ? Cette décision relève-t-elle des propriétaires de maisons/terrains selon la loi thaïlandaise, en particulier pour ceux qui cherchent à acheter un bien immobilier ? N'oubliez pas que cela peut avoir un impact pendant de nombreuses années.
4. Que se passera-t-il si la livraison du bien immobilier est retardée ? Des pénalités sont-elles prévues dans le cadre du processus de vérification préalable ?
5. Existe-t-il une garantie sur la propriété en Thaïlande ? Le Code civil et commercial fournit une réponse par défaut qu'il est utile de connaître avant de négocier. Lorsque vous achetez, l'article 472 rend le vendeur responsable de tout vice qui diminue la valeur ou l'utilité de la chose vendue, que le vendeur en ait eu connaissance ou non. Lorsque vous avez engagé un constructeur, l'article 600 rend l'entrepreneur responsable des vices qui se révèlent dans l'année suivant la livraison, ou dans les cinq ans pour un ouvrage sur un terrain qui n'est pas un bâtiment en bois, et cela ne s'applique que dans la mesure où le contrat n'en dispose pas autrement, ce qui explique précisément pourquoi la formulation a son importance. L'article 601 interdit ensuite toute action intentée plus d'un an après l'apparition du vice.
6. Est-il possible d'annuler le contrat en vertu du droit thaïlandais ? Si oui, l'acompte sera-t-il remboursé ?
7. Le type de matériaux est-il mentionné dans le contrat ou dans son avenant ?
8. Etc.

Commencez petit si vous préférez : la Vérification du titre de propriété à 4 900 THB vous donne la copie certifiée par le bureau foncier, recto verso, avec une traduction et l’avis d’un avocat en 3 jours ouvrables, et son prix est déduit du forfait Condominium.

FAQ sur la diligence raisonnable en Thaïlande

Témoignages sur les vérifications préalables et le travail immobilier par ThaiLawOnline

Pour la plupart des gens, l'acquisition d'un bien immobilier représente généralement un investissement important. Elle exige donc prudence et rigueur.

• Département foncier de Thaïlande

De plus, le rôle de la diligence raisonnable en Thaïlande ne peut être sous-estimé, car elle pose les bases d'un investissement immobilier sûr. Veiller à être bien informé sur la diligence raisonnable en Thaïlande peut influencer considérablement la valeur future et l'utilisabilité de votre bien.

Prêt à protéger votre investissement en Thaïlande ?

Que vous achetiez un terrain, un appartement en copropriété ou que vous investissiez dans une entreprise, une vérification diligente adéquate n'est pas optionnelle, elle est essentielle. Chez ThaiLawOnline, nous avons aidé des centaines d'étrangers à éviter des erreurs coûteuses en fournissant des services de vérification diligente clairs, approfondis et abordables dans toute la Thaïlande.

Ne prenez pas de risques avec votre avenir. Laissez-nous vérifier la propriété, contrôler le titre de propriété, déceler les risques cachés et vous offrir la tranquillité d'esprit avant que vous ne signiez quoi que ce soit.

📩 Contactez-nous dès aujourd'hui pour une consultation ou envoyez-nous les détails de votre propriété pour commencer.
✅ Délais rapides. Rapports clairs. Avocats thaïlandais professionnels.

Et vous pouvez communiquer avec nous sur 💬 Messenger📱 WhatsApp📸 Instagram📧 Courriel

Nos frais de due diligence

Ces frais proviennent d'une seule source et sont les mêmes partout sur ce site. Voir tous nos frais.

Essayez d'abord par vous-même, gratuitement

Vous n'avez rien à réserver pour commencer. Ces outils fonctionnent dans votre navigateur, et vous ne nous payez que si vous décidez de faire appel à un avocat.

Dernière révision : 5 septembre 2026. Le droit applicable exposé sur cette page a été vérifié au regard des textes primaires plutôt que de résumés : la loi sur les condominiums B.E. 2522, articles 19, 19 bis et 19 ter, pour les personnes autorisées à posséder un lot et le mode de calcul du plafond de 49 % ; la loi sur le contrôle des constructions B.E. 2522, articles 1, 21 et 32, avec le règlement ministériel n° 10 (B.E. 2528) pour les formulaires Or.1, Khor.6 et Or.6 ; le Code civil et commercial, articles 472, 538, 600, 601, 1382 et 1401, pour la garantie des vices, l’enregistrement des baux, la prescription acquisitive et la servitude par prescription ; l’article 36 de la loi sur les entreprises étrangères B.E. 2542 pour la détention d’actions par prête-nom ; la loi sur l’impôt foncier et bâti B.E. 2562, articles 5, 10, 44 et 46, pour l’autorité qui établit et recouvre l’impôt foncier annuel ; et les articles 46 à 50 de la loi sur l’amélioration et la conservation de la qualité de l’environnement national B.E. 2535, tels que remplacés par la loi modificative (n° 2) B.E. 2561, pour les études d’impact environnemental. Des affirmations erronées ont été corrigées, notamment un plafond de propriété étrangère calculé sur le mauvais dénominateur, un certificat d’achèvement présenté comme applicable à tous les bâtiments, une liste de titres fonciers qui traitait un reçu d’impôt local comme une forme de titre, et une demande de renseignements sur l’impôt foncier adressée à la mauvaise autorité. Le 6 octobre 2026, les articles 1299, 1382 et 1401 du Code civil et commercial ont été relus en thaï, et les lignes relatives à l’occupant et à la servitude indiquent désormais la protection que l’article 1299 accorde à l’acheteur qui fait enregistrer son acquisition de bonne foi ; les références à une « licence » de condominium décrivent désormais l’enregistrement au titre de l’article 6, et un permis de bail à Bangkok non sourcé ainsi qu’une « licence de projet immobilier » inexistante ont été supprimés. Non vérifiés à partir d’une source primaire et laissés tels quels : l’exigence d’une attestation de société délivrée dans les trente derniers jours, qui relève de la pratique du bureau foncier plutôt que d’une règle légale ; et les fourchettes de coûts et de délais, qui sont nos propres estimations de service et non du droit. La section consacrée aux lotissements et les trois questions connexes ont été ajoutées le 17 septembre 2026 et vérifiées au regard du texte publié dans la Gazette royale de la loi sur l’attribution foncière (n° 3) B.E. 2568, volume 142, partie 92 Kor, du 31 décembre 2025, et de la loi sur l’attribution foncière B.E. 2543 telle que modifiée par la loi sur l’attribution foncière (n° 2) B.E. 2558, articles 4, 10, 21, 23, 33, 43, 43/1, 44, 49, 52, 55 et 65. La date d’entrée en vigueur du 1er mars 2026 est celle indiquée par le Département des terres. L’arrêt de la Cour suprême n° 5465/2564 a été lu en entier, jusqu’à son dispositif.