Vérification préalable d'un bien immobilier en Thaïlande : protégez votre investissement

Dernière mise à jour : 12 avril 2026

Investir dans l'immobilier en Thaïlande offre des opportunités intéressantes, mais la complexité du système juridique thaïlandais exige une grande vigilance et une analyse approfondie. Sur le marché immobilier thaïlandais, cette analyse n'est pas seulement conseillée, elle est essentielle pour protéger votre investissement. Ce guide détaille les étapes et les procédures importantes à suivre pour une analyse immobilière en Thaïlande. Il vous aidera à éviter des erreurs coûteuses et à sécuriser votre investissement sur ce marché dynamique d'Asie du Sud-Est.

Qu’est-ce que la vérification préalable immobilière en Thaïlande et pourquoi est-elle essentielle pour les investisseurs étrangers ?

La vérification préalable (due diligence) est un processus rigoureux qui consiste à examiner et confirmer tous les détails relatifs à un bien immobilier avant son acquisition. En Thaïlande, ce processus revêt une importance particulière en raison du cadre juridique spécifique qui régit l'immobilier. La vérification préalable d'un bien immobilier en Thaïlande implique un examen approfondi des documents juridiques, de l'historique de propriété, des éventuelles charges et de la conformité avec la législation thaïlandaise. Pour les investisseurs étrangers qui ne connaissent pas la réglementation thaïlandaise, une recherche approfondie est essentielle. Cela permet d'éviter de graves problèmes juridiques et financiers susceptibles de compromettre leur investissement. Lors de la vérification préalable d'un bien immobilier en Thaïlande, les investisseurs doivent vérifier la validité des titres de propriété. Ils doivent également s'assurer du respect des règles relatives à la propriété étrangère sur le marché immobilier thaïlandais.

En quoi le droit immobilier thaïlandais diffère-t-il des systèmes juridiques occidentaux ?

Le cadre juridique thaïlandais régissant les droits de propriété diffère sensiblement des systèmes occidentaux, ce qui peut engendrer des pièges pour les investisseurs étrangers non préparés. Contrairement à de nombreux pays occidentaux, la Thaïlande possède des règles en matière de propriété immobilière. Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrains, à quelques exceptions près. Ils peuvent posséder jusqu'à 491 TP3 TP de la superficie totale d'un immeuble en copropriété. Le droit thaïlandais catégorise également les titres fonciers différemment, avec des degrés variables de droits de propriété et de restrictions. Code civil et commercial Le droit thaïlandais régit les transactions immobilières, mais son interprétation peut différer des traditions juridiques occidentales.

De plus, le code foncier thaïlandais n'autorise pas les étrangers à posséder directement des terres. Cela engendre des structures complexes qui doivent être enregistrées pour être conformes à la loi thaïlandaise., contrats de location ou la création d'entreprises. Ces différences majeures soulignent l'importance de collaborer avec des experts juridiques thaïlandais spécialisés dans les transactions immobilières lorsque vous souhaitez investir en Thaïlande. Un cabinet d'avocats réputé, spécialisé dans l'immobilier thaïlandais, peut vous apporter une aide précieuse en matière de droit immobilier thaïlandais.

Quels sont les principaux risques liés au fait de négliger les vérifications préalables lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande ?

Négliger les vérifications minutieuses lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande peut engendrer de graves problèmes et accroître les risques liés à votre investissement. Sans vérifications adéquates, les investisseurs risquent d'acquérir des propriétés aux titres de propriété incertains, grevées de charges cachées ou construites sans les permis requis. Les problèmes d'empiètement foncier sont particulièrement fréquents dans les zones rurales, où les limites des propriétés sont souvent mal définies. Sur le marché immobilier thaïlandais, en pleine expansion, certains promoteurs vendent des biens sans avoir obtenu toutes les autorisations nécessaires.

De plus, les propriétés peuvent être soumises à des restrictions de zonage susceptibles de limiter leur utilisation prévue ou leurs projets d'aménagement futurs. Des litiges juridiques liés à la propriété peuvent n'apparaître qu'après l'achat, engendrant potentiellement des procédures judiciaires coûteuses. Des problèmes environnementaux ou des infrastructures insuffisantes peuvent également exister. À Bangkok et dans d'autres centres urbains, les infractions au code du bâtiment peuvent entraîner des modifications forcées ou des démolitions. Sans recherches approfondies, les investisseurs qui achètent un bien immobilier peuvent ignorer l'existence de dettes fiscales y afférentes. Ces risques soulignent l'importance cruciale d'une vérification préalable rigoureuse lors d'un investissement immobilier en Thaïlande.

Pourquoi un service de vérification préalable professionnel est-il nécessaire sur le marché immobilier thaïlandais ?

Les services de vérification préalable sont indispensables pour s'orienter dans le marché immobilier complexe de la Thaïlande. Les cabinets d'experts spécialisés dans ce domaine possèdent une connaissance approfondie des réglementations, des pratiques et des irrégularités potentielles que les investisseurs étrangers pourraient négliger. Un service de vérification préalable professionnel comprend généralement des recherches de titres de propriété détaillées. Il vérifie également si le vendeur a le droit légal de vendre le bien. Enfin, il examine attentivement tous les documents. Ces experts connaissent parfaitement le système foncier thaïlandais. Ils peuvent déceler les problèmes ou les signaux d'alerte qui pourraient échapper à d'autres. Ils entretiennent des relations avec les principaux services gouvernementaux et savent naviguer efficacement dans les méandres de l'administration.

Les services professionnels peuvent élaborer un rapport de vérification préalable détaillé. Ce rapport documente les constatations et propose un plan pour résoudre les problèmes éventuels. Il s'avère particulièrement précieux en cas de litiges ultérieurs. Sur le marché immobilier thaïlandais, les barrières linguistiques et l'évolution du droit peuvent complexifier les choses. Un service de vérification préalable professionnel peut transformer un investissement risqué en un investissement sûr.

Quels sont les documents essentiels à vérifier lors du processus de vérification préalable d'un bien immobilier en Thaïlande ?

Le processus de vérification préalable d'un bien immobilier en Thaïlande nécessite la vérification de plusieurs documents essentiels. Le premier et le plus important est le titre de propriété (Chanote), qui représente la forme la plus élevée de propriété. La propriété foncière en Thaïlande. Parmi les autres documents importants figurent les papiers d'immatriculation de la société si celle-ci est propriétaire du bien en Thaïlande. Il vous faut également les justificatifs de paiement des impôts afin de prouver qu'il n'y a pas d'arriérés. Enfin, les permis de construire sont nécessaires pour confirmer la légalité de la construction. Livrets d'enregistrement des maisons (Tabien Baan) Indiquez qui habite le logement. Il convient également de vérifier les contrats et les accords afin d'y déceler d'éventuelles clauses ou restrictions cachées.

Si le bien se trouve dans un ensemble immobilier géré, consultez les états financiers de la personne morale. Cela vous permettra d'évaluer sa santé financière et de connaître ses éventuelles dettes. Des études d'impact environnemental peuvent être exigées pour certains projets. De plus, pour les copropriétés, le règlement de copropriété et les procès-verbaux des assemblées générales peuvent révéler des problèmes potentiels ou des appels de fonds exceptionnels prévus. Concernant les biens en location, contrats de location Il convient d'accorder une attention particulière à la vérification de leur validité, de leur transférabilité et des dispositions relatives à leur prolongation en vertu du droit thaïlandais.

Étapes clés de la vérification préalable d'un bien immobilier en Thaïlande

Comment vérifier correctement l'authenticité d'un titre de propriété thaïlandais (Chanote) ?

Vérifier l'authenticité d'un titre de propriété thaïlandais (Chanote) est sans doute l'étape la plus cruciale de votre processus de vérification préalable. Pour mener à bien cette vérification, il est indispensable d'obtenir le Chanote original. N'acceptez aucune copie, car les contrefaçons sont très répandues sur le marché immobilier thaïlandais. Pour ce faire, rendez-vous au bureau du cadastre local muni du titre de propriété original. Les fonctionnaires du bureau pourront vérifier l'authenticité du document et vous fournir l'historique complet du titre de propriété, y compris les transferts antérieurs et les éventuelles revendications enregistrées.

Un véritable titre de propriété (Chanote) comporte des éléments de sécurité spécifiques, tels que des filigranes et un numéro de série. Ces numéros doivent correspondre aux registres du cadastre, garantissant ainsi l'enregistrement du terrain. Il est essentiel de vérifier que les limites de la propriété figurant sur le titre correspondent bien à celles du terrain lui-même. Toute différence pourrait indiquer des empiètements ou affecter la localisation du terrain. Le titre de propriété doit également identifier clairement le propriétaire légal actuel, en veillant à ce que cette identification corresponde exactement à celle du vendeur.

Il est essentiel de vérifier l'existence d'hypothèques, de servitudes ou de droits légaux enregistrés susceptibles d'affecter vos droits de propriété. Le recours à des traducteurs professionnels est souvent nécessaire, car les documents juridiques thaïlandais peuvent être difficiles à interpréter. Certains cabinets d'avocats spécialisés en immobilier thaïlandais proposent des services de vérification préalable approfondis. Ces services comprennent notamment des vérifications complètes des titres de propriété, intégrées à un rapport de vérification préalable détaillé.

Quels permis de construire et autorisations de bâtiment faut-il vérifier avant l'achat ?

Lors de vos recherches immobilières en Thaïlande, notamment pour les bâtiments, vérifiez les permis de construire. Il est également important de consulter les autorisations de construire. Cela permet d'éviter d'éventuels problèmes juridiques. La loi thaïlandaise sur le contrôle de la construction exige que tous les travaux soient dûment autorisés avant leur début. Le document principal à vérifier est le permis de construire (ou formulaire Or.1), qui autorise le démarrage des travaux. Le certificat d'achèvement des travaux (ou formulaire Or.6) est également essentiel. Il atteste que le bâtiment achevé est conforme aux plans approuvés et à la réglementation thaïlandaise en matière de construction.

Pour les biens immobiliers à Bangkok, des autorisations supplémentaires délivrées par la municipalité peuvent être nécessaires pour une location légale. Si des modifications sont apportées à la structure d'origine, les permis de rénovation doivent également être vérifiés. Des autorisations environnementales peuvent être requises, notamment pour les projets de grande envergure ou les propriétés situées dans des zones écologiquement sensibles. Concernant les copropriétés, le permis de copropriété délivré par le Bureau du cadastre atteste de la constitution légale de la copropriété conformément à la loi et doit être enregistré en conséquence.

Il est judicieux de s'assurer que la construction est conforme aux plans approuvés. Toute modification effectuée sans autorisation peut entraîner des amendes ou des ordres de démolition. Une construction non conforme aux spécifications approuvées ou ne respectant pas les restrictions de zonage peut engendrer d'importants problèmes juridiques après l'achat. Des ingénieurs agréés peuvent vous aider à vérifier la conformité des bâtiments aux normes et leur sécurité structurelle. Cette vérification fait partie intégrante de votre processus de diligence raisonnable.

Quels documents légaux le vendeur doit-il fournir en Thaïlande ?

Lors de vos recherches sur le marché immobilier thaïlandais, il est essentiel d'obtenir les documents légaux du vendeur. Vérifiez-les attentivement afin de bien comprendre les risques encourus. Pour les vendeurs particuliers, il s'agit notamment de leur carte d'identité thaïlandaise ou de leur passeport. Ils doivent également fournir l'acte de propriété (Tabien Baan) et, le cas échéant, un certificat de mariage. En effet, le consentement du conjoint peut être requis pour la vente du bien immobilier en vertu de la loi thaïlandaise. Enfin, ils doivent fournir les documents fiscaux attestant du paiement des taxes foncières. Si le vendeur est une société en Thaïlande, des documents supplémentaires sont nécessaires : les documents d'immatriculation de la société, une déclaration sous serment de la société (datant de moins de 30 jours), la liste des actionnaires, la résolution du conseil d'administration autorisant la vente et une certification du sceau de la société.

Le vendeur doit prouver qu'il est légalement autorisé à vendre le bien. Cela peut inclure des documents si le bien a été hérité. Cette exigence est obligatoire en Thaïlande. Le vendeur doit fournir l'historique des paiements d'impôts fonciers. Il doit également démontrer que les charges (eau, électricité, gaz, etc.) et les frais d'entretien sont à jour. De plus, si le bien fait partie d'un ensemble immobilier ou d'une copropriété, il est essentiel de confirmer que le syndic (ou l'association de copropriétaires) ne détient aucune créance sur le bien. Tous les contrats existants relatifs au bien, tels que les baux ou les contrats de service, doivent être divulgués et examinés. L'ensemble de ces documents établit le droit légal du vendeur à transférer la propriété conformément à la législation thaïlandaise.

Comment identifier et éviter les pièges potentiels lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande ?

Investir dans l'immobilier en Thaïlande exige une analyse approfondie et systématique, combinée à une expertise locale. Une stratégie clé consiste à faire appel à un cabinet d'avocats thaïlandais réputé, spécialisé en droit immobilier. Ce cabinet effectuera une analyse complète et veillera à ce que les modalités soient clairement définies. Ces experts juridiques vous aideront à comprendre la législation immobilière thaïlandaise et à déceler les problèmes que les acheteurs étrangers pourraient négliger.

Il est crucial de procéder à des vérifications approfondies des antécédents des promoteurs ou des vendeurs, notamment pour les biens immobiliers sur plan. Sur le marché immobilier thaïlandais, la santé financière d'une entreprise peut être évaluée en consultant ses états financiers audités. Cela peut révéler les risques potentiels liés à l'investissement. Une inspection physique du bien par des géomètres-experts qualifiés permet d'identifier les problèmes structurels, les irrégularités de limites de propriété ou les constructions non autorisées qui contreviennent à la réglementation thaïlandaise en matière de construction.

Il est important de vérifier les droits d'accès, notamment pour les propriétés non desservies par la voie publique. Les litiges relatifs aux servitudes sont fréquents en Thaïlande. Comprendre les réglementations d'urbanisme et les restrictions d'utilisation des sols avant l'achat permet d'éviter les limitations imprévues concernant l'aménagement ou l'usage de la propriété. La réglementation environnementale thaïlandaise est de plus en plus stricte, ce qui rend l'évaluation environnementale particulièrement importante pour les propriétés situées à proximité de zones protégées ou de cours d'eau. Enfin, l'examen des plans d'aménagement du quartier peut révéler des projets futurs susceptibles d'affecter la valeur de la propriété ou la qualité de vie.

Quels sont les problèmes courants d'empiètement foncier dans les propriétés rurales thaïlandaises ?

L'empiètement foncier représente un risque important lors de l'acquisition de propriétés rurales en Thaïlande, rendant indispensable une vérification préalable approfondie. En zone rurale, les limites de propriété peuvent être floues ou contestées. Ceci peut engendrer des problèmes d'empiètement difficiles à résoudre au regard du droit thaïlandais. Parmi les problèmes d'empiètement courants, on peut citer l'exploitation par les voisins de parcelles empiétant sur la propriété. Ils peuvent également construire au-delà des limites de celle-ci. Les voies d'accès peuvent traverser des terrains privés. Ces problèmes peuvent donner lieu à des litiges concernant les droits du propriétaire. L'empiètement agricole est particulièrement fréquent, les agriculteurs voisins étendant progressivement leurs cultures sur les propriétés adjacentes.

Dans les campagnes thaïlandaises, les pratiques d'utilisation des terres ancestrales peuvent entrer en conflit avec les titres fonciers officiels, engendrant des litiges complexes. Les propriétaires fonciers doivent concilier droits légaux et droits d'usage traditionnels. Les voies d'accès publiques traversant des propriétés privées peuvent s'être établies au fil des années, créant ainsi des servitudes de passage de facto difficiles à modifier.

Les propriétés rurales peuvent également être confrontées à des empiètements liés à des projets d'infrastructures publiques ou à des équipements collectifs qui s'étendent au-delà de leurs limites territoriales. Les zones de réserves forestières peuvent parfois chevaucher des concessions foncières privées, engendrant des conflits de juridiction entre la propriété privée et la réglementation du Département royal des forêts de Thaïlande. Afin de réduire ces risques, des vérifications approfondies doivent être effectuées, notamment la vérification des limites par des géomètres agréés. Ces derniers peuvent comparer l'utilisation réelle des terres avec les limites figurant sur le titre de propriété.

Comment vérifier qu'il n'existe pas de privilèges ou d'hypothèques non divulgués sur la propriété ?

Vérifier qu'un bien immobilier en Thaïlande n'est grevé d'aucune hypothèque ou charge cachée est une étape essentielle de la procédure de vérification préalable. La principale méthode consiste à effectuer une recherche approfondie auprès du bureau du cadastre local où le bien est enregistré. Ce service gouvernemental conserve des registres complets de toutes les charges grevant les propriétés.

En effectuant correctement les vérifications nécessaires, vous demanderez une recherche officielle du titre de propriété. Cette recherche révélera toute hypothèque, tout privilège, toute servitude ou toute autre charge légale enregistrée, conformément à la loi thaïlandaise. Il est important de vérifier que le vendeur a bien le droit de vendre le bien en vertu de la loi thaïlandaise. Cela permet d'éviter tout problème juridique. hypothèque Si le dossier existe, vous devez confirmer s'il sera transféré avant ou au moment du transfert.

En Thaïlande, les banques qui accordent des prêts hypothécaires conservent généralement le titre de propriété original. Si le vendeur ne peut pas présenter ce document, cela signifie souvent qu'une hypothèque est en vigueur. Outre les charges enregistrées, il est prudent de vérifier l'existence d'éventuelles créances non enregistrées ; il peut s'agir de factures de services publics impayées, de frais d'entretien ou d'arriérés d'impôts liés au bien. Pour les biens appartenant à une société en Thaïlande, la vérification préalable doit inclure des recherches sur la société. Cela permet de déceler tout privilège de l'entreprise susceptible d'affecter le bien. Les services professionnels de vérification préalable comprennent souvent l'examen de la situation financière du bien. Ils consacrent une section détaillée au rapport concernant tout problème constaté.

Quelles restrictions d'utilisation des sols pourraient affecter votre investissement immobilier en Thaïlande ?

En Thaïlande, la réglementation de l'urbanisme a un impact considérable sur la valeur des biens immobiliers et leur potentiel de développement. Elle revêt donc une importance capitale lors des vérifications préalables. La réglementation thaïlandaise en matière de zonage varie selon les régions et est appliquée par plusieurs organismes gouvernementaux, créant ainsi un environnement réglementaire complexe.

En Thaïlande, la hauteur des bâtiments peut être limitée. C'est notamment le cas à proximité des temples, des palais, des sites historiques ou des aéroports. À Bangkok, la hauteur des constructions est strictement réglementée dans certains quartiers. Les propriétés côtières sont soumises à des règles supplémentaires en matière d'environnement, notamment des distances minimales à respecter par rapport à la laisse de haute mer et des restrictions concernant la construction près du rivage. Les terres agricoles sont souvent soumises à des restrictions interdisant tout développement résidentiel ou commercial sans une conversion officielle de leur destination, qui requiert l'approbation des autorités compétentes. Les propriétés situées à proximité de réserves forestières ou de parcs nationaux peuvent être soumises à des limitations de développement spécifiques ou à des exigences en matière de zone tampon.

Dans les grandes villes comme Bangkok, les règles d'urbanisme définissent des zones spécifiques pour les habitations, les commerces et les usines. Chaque zone impose des limites différentes en matière de taille et de densité des bâtiments. Certaines zones sont classées zones inondables et sont soumises à des règles de construction particulières, qui doivent être enregistrées auprès des autorités locales. Les propriétés situées dans des zones économiques spéciales ou des zones de promotion touristique peuvent présenter des avantages et des contraintes en matière d'aménagement. Les zones de conservation du patrimoine, notamment dans les quartiers historiques, imposent des contrôles stricts sur les modifications apportées aux structures existantes ou sur les nouvelles constructions. Un service complet de vérification préalable examinera toutes les restrictions applicables et intégrera ces conclusions dans le rapport de vérification.

Quels sont les organismes gouvernementaux thaïlandais impliqués dans le processus de vérification préalable des biens immobiliers ?

En Thaïlande, la procédure de vérification préalable d'un bien immobilier implique l'intervention de plusieurs organismes gouvernementaux, chacun responsable de différents aspects de la réglementation foncière. Le Département du cadastre, par le biais des bureaux fonciers provinciaux et de district, tient le registre officiel de la propriété foncière et délivre les titres de propriété qui doivent être enregistrés. Le Département des travaux publics et de l'aménagement du territoire gère les règles de zonage et les codes du bâtiment, essentiels pour comprendre les limites du développement.

À Bangkok, l'Administration métropolitaine de Bangkok (BMA) est compétente en matière de permis de construire et d'urbanisme. Le Département des parcs nationaux, de la faune et de la flore sauvages est essentiel pour les zones proches des aires protégées. Le Département maritime gère les zones côtières. Le Département des recettes traite les informations relatives à la taxe foncière, indispensables pour vérifier l'historique des paiements et les éventuelles dettes fiscales.

Lors d'une vérification préalable en Thaïlande, il est essentiel de connaître la réglementation locale et le processus d'achat. Cette vérification doit inclure des recherches approfondies, le recours à une assistance juridique et des inspections minutieuses afin d'anticiper et de gérer efficacement les éventuelles difficultés.

Pour les terres agricoles, il peut être nécessaire de consulter le Bureau de la réforme agraire concernant les restrictions d'utilisation. Si la propriété est détenue par une société en Thaïlande, le Département du développement des entreprises fournit les informations relatives à son immatriculation. Le Département de la promotion de la qualité environnementale peut intervenir si des études d'impact environnemental sont requises. La maîtrise des procédures thaïlandaises est essentielle pour s'orienter parmi ces organismes. C'est pourquoi les services de vérification préalable professionnels sont importants pour les investisseurs étrangers qui acquièrent un bien immobilier en Thaïlande.

Quel rôle joue le Bureau foncier dans la vérification des propriétés en Thaïlande ?

Le Bureau du cadastre joue un rôle essentiel dans la vérification des biens immobiliers lors des vérifications préalables en Thaïlande. En tant qu'organisme officiel d'enregistrement de la propriété foncière, il conserve des données détaillées sur tous les biens enregistrés. De ce fait, il constitue l'autorité principale pour la vérification des titres de propriété. Lors d'une vérification préalable en Thaïlande, les enquêteurs se rendent au Bureau du cadastre local. Ils consultent le Chanote (titre de propriété) du bien et examinent son historique de propriété.

Le Bureau du cadastre fournit la documentation officielle relative à toutes les charges enregistrées, notamment les hypothèques, les servitudes, les baux et les droits légaux grevant la propriété. Ce service gouvernemental conserve des cartes détaillées indiquant les limites des propriétés. Ces cartes peuvent être comparées à la situation sur le terrain afin de déceler d'éventuels empiètements. Le Bureau du cadastre enregistre tous les transferts de propriété, ce qui permet de retracer l'historique des propriétaires et de vérifier la validité des transactions antérieures.

Pour les achats de condominiums, le Bureau du cadastre délivre et tient à jour les permis de copropriété, confirmant ainsi que le projet immobilier est conforme à la loi thaïlandaise sur les condominiums. De plus, ce bureau enregistre… contrats de location de plus de trois ans, Cela rend la vérification indispensable pour les baux emphytéotiques de longue durée. Lorsqu'un service professionnel effectue une vérification approfondie, son personnel connaît généralement les responsables du cadastre. Cela lui permet de rechercher plus efficacement et de recueillir des informations précises.

Comment s'y retrouver dans les services de planification urbaine et les restrictions d'aménagement du territoire ?

Consulter le bureau de district pour connaître les règles de zonage et d'aménagement est une étape importante de la recherche immobilière en Thaïlande. Chaque district thaïlandais possède ses propres règles de zonage, qui déterminent comment les propriétés peuvent être aménagées et utilisées dans cette zone. Pour une vérification approfondie, rendez-vous au bureau de district. Munissez-vous des informations précises concernant l'emplacement de la propriété, telles que le numéro de titre de propriété et les coordonnées GPS. Les agents pourront vous fournir la désignation officielle du zonage, qui classe généralement les terrains en zones résidentielles, commerciales, industrielles, agricoles ou de conservation de l'environnement. Chaque zone est soumise à des réglementations de construction spécifiques, notamment des limitations de hauteur.

Exemple de 15 choses à savoir sur la diligence raisonnable en Thaïlande

1. Traduction de documents juridiques ((comme un titre de propriété foncière traduit en anglais) doit être enregistré auprès de l'autorité gouvernementale compétente.Il est fortement recommandé de consulter un professionnel afin de garantir la conformité avec la législation thaïlandaise et d'éviter tout malentendu. Cela vous permettra de mieux comprendre la nature du bien.
2. Vérifiez le titre de propriété. Il peut s'agir d'un Por Bor Tor, Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 4 Jor ou Chanotte. Consultez également son historique, notamment la chaîne de possession. Vous trouverez ces informations au verso de certains titres. titres de propriété. Cela fait partie du processus de vérification préalable.
3. Existe-t-il des hypothèques ou autres créances, baux, charges ou droits enregistrés sur le terrain ?
4. Une inspection physique est nécessaire pour vérifier l'accessibilité du terrain (par exemple, certaines parties peuvent être inaccessibles pendant la saison des pluies).
5. Une recherche concernant les faillites et/ou les affaires civiles du propriétaire est-elle effectuée dans le cadre du rapport de vérification préalable ? Dans un cas précis, nous avons appris que le fils du propriétaire était en procès contre sa mère au sujet de l’héritage de son père.
6. L’utilisation antérieure du terrain et son utilisation possible (par exemple, que prévoyez-vous de faire, existe-t-il des restrictions de construction liées au zonage ? etc.).
7. Y a-t-il quelqu'un qui utilise ou occupe le terrain ? C'est important car une personne qui utilise le terrain peut en acquérir la “ possession ” de droit, même si elle ne figure pas sur le titre de propriété.
8. Le terrain présente-t-il des problèmes de drainage ou d'affaissement ?
9. Le terrain est-il raccordé aux principaux services publics tels que l'eau et l'électricité ? Payez-vous directement ou à un tiers ?
10. Existe-t-il un accès public ou privé enregistré au terrain pour les personnes intéressées par l'achat ? Qu'en est-il des servitudes ?
11. Existe-t-il des problèmes avec les riverains, des nuisances sonores ou autres provenant des terrains voisins ? L’accès au terrain est-il difficile ?
12. Y a-t-il un service d'évacuation des ordures, d'égouts, de téléphone et de câbles ?
13. Une enquête menée auprès du service foncier peut vous fournir des informations sur :
    • Impôts fonciers
    • Valeur enregistrée ou valeur payée lors du dernier transfert
    • Si des procurations sont enregistrées
    • S'il y a des baux, superficie, usufruit ou d'autres droits sont enregistrés sur le terrain
    • Dates de transfert précédentes
14. Une enquête plus approfondie sur l'histoire familiale du propriétaire peut être menée (si possible). Depuis combien de temps le ou les propriétaires actuels détiennent-ils le titre de propriété du terrain ?

Vérifications supplémentaires lors de l'achat d'un bien immobilier auprès d'un promoteur

Acheter un bien immobilier auprès d'un promoteur dans un complexe résidentiel peut sembler plus sûr. Mais n'oubliez pas que ces entreprises ont un objectif principal : faire du profit. Et pour y parvenir, certaines pourraient ne pas vous offrir la qualité et les garanties dont vous avez besoin.

Un expert immobilier en Thaïlande devrait procéder comme suit : tout d’abord, vérifier si le propriétaire du terrain est un promoteur immobilier. Ensuite, prendre en compte différents facteurs. Il est également possible de réaliser une analyse ESG pour les projets d’envergure.

1. La date d'immatriculation de la société
2. Capital social enregistré
3. Modifications apportées à la dénomination sociale de l'entreprise au cours des 3 dernières années ;
4. Un permis de construire a-t-il été délivré ?
5. Existe-t-il un permis d'attribution de terrain ?
6. Types de titres de propriété Ces informations sont cruciales pour toute personne intéressée par l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande.
7. Combien de parcelles sont allouées sur le terrain à Bangkok ?

Deuxième exemple concernant la diligence raisonnable en matière d'arpentage foncier

Dans le cadre de vos vérifications préalables, il est conseillé de faire réaliser un levé topographique par un géomètre expert agréé. Ce levé permettra de confirmer la superficie et l'emplacement du terrain.

Vous devrez également vérifier :

• Il est crucial de veiller au respect de la loi sur l'attribution des terres.
• Veuillez fournir le rapport d'approbation de l'évaluation d'impact environnemental, le cas échéant.
• Des permis de construire ont-ils été délivrés ? Si oui, veuillez indiquer le nom utilisé lors de l’étude préalable d’un autre bien immobilier.
• Qui est le propriétaire du terrain et avec qui le contrat est-il établi ? Les entreprises peuvent recourir à des montages complexes pour se soustraire à leurs responsabilités. Par exemple, elles peuvent faire établir le permis de construire au nom d'un employé. L'entreprise qui vend le terrain peut être différente de celle qui construit la maison. Vous n'avez peut-être pas de contrat avec l'entreprise de construction. C'est pourquoi il est important de bien se renseigner.
• Le promoteur possède-t-il une licence de développement immobilier ?
• Quelles structures de vente sont utilisées pour ce projet en ce qui concerne les biens immobiliers en Thaïlande ?
• Depuis combien de temps le promoteur est-il actif dans le développement immobilier en Thaïlande, et quel est son capital social enregistré ?
• Quel cabinet d'architectes a été désigné pour concevoir les maisons, et seront-elles construites selon des normes élevées ?
• Les voisins sont-ils satisfaits des maisons terminées ? Cela peut indiquer la fiabilité du constructeur.
• Quelle entreprise de construction réalise les maisons ? Peut-on faire appel à un expert indépendant pour inspecter les travaux une fois terminés ?
• Combien de maisons sont en construction dans le cadre de ce projet ?
• Un nouveau chantier dans le quartier pourrait-il affecter la valeur de votre propriété ? Par exemple, si vous avez acheté un appartement en copropriété pour sa vue sur la mer et qu’un projet futur la masque.
• Le promoteur raccordera-t-il le terrain aux services publics ? Devrez-vous payer des compteurs séparés ou effectuer vous-même tous les raccordements ?
• Le promoteur se chargera-t-il d'enregistrer la maison au nom de l'étranger ? S'occupera-t-il également du livret d'enregistrement de la maison (Tabian baan) ?
• Un contrat de bail, un usufruit, une servitude ou une superficie seront-ils ajoutés lors du transfert de propriété ?
• Si le bien est vendu dans le cadre d'une bail Concernant la structure, qui sera responsable du paiement des taxes foncières et immobilières ?
• Le terrain sera-t-il livré libre de toute charge, hypothèque ou autre servitude ? liens?

Vérification préalable en Thaïlande : comprendre le contrat

Et au moment de conclure ou de signer un contrat, d'autres aspects devront être convenus. Par exemple, en Thaïlande, la vérification préalable peut impliquer de se renseigner sur :

1. Quand la construction du bien sera-t-elle achevée ?
2. Qui prendra en charge les frais de transfert ou d'immatriculation ? Il peut s'agir de l'acheteur, du vendeur, de 50-50% ou d'une autre personne.
3. N'attendez pas que tous les frais d'un projet soient fixés. S'il y en a, quels services seront fournis ? Quel est le montant des frais d'entretien/de service mensuels ou annuels ? Comment seront-ils calculés ? Cette décision revient-elle aux propriétaires de la maison/du terrain en vertu de la loi thaïlandaise, notamment pour ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier ? N'oubliez pas que cela peut avoir des conséquences pendant de nombreuses années.
4. Que se passera-t-il si la livraison du bien immobilier est retardée ? Des pénalités sont-elles prévues dans le cadre du processus de vérification préalable ?
5. Existe-t-il une garantie sur la propriété en Thaïlande ?
6. Est-il possible d'annuler le contrat en vertu du droit thaïlandais ? Si oui, l'acompte sera-t-il remboursé ?
7. Le type de matériel est-il mentionné dans le contrat ou dans son avenant ?
8. Etc.

FAQ sur la diligence raisonnable en Thaïlande

Témoignages sur les vérifications préalables et le travail immobilier par ThaiLawOnline

Pour la plupart des gens, l'acquisition d'un bien immobilier représente généralement un investissement important. Elle exige donc prudence et rigueur.

• Département des terres en Thaïlande

De plus, l'importance de la vérification préalable en Thaïlande est capitale, car elle constitue le fondement d'un investissement immobilier sécurisé. Bien s'informer sur la vérification préalable en Thaïlande peut avoir un impact significatif sur la valeur et l'utilisation futures de votre bien.

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