Vérification préalable d'un bien immobilier en Thaïlande : protégez votre investissement

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 17 septembre 2026

Investing in property in Thailand offers attractive opportunities, but navigating the unique Thai legal landscape requires careful attention to vérifications nécessaires also. Due diligence in Thailand’s real estate market is not merely advisable, It’s essential for protecting your investment. This guide covers the important steps and processes for property due diligence in Thailand. It helps you avoid costly mistakes and secure your investment in this lively Southeast Asian market.

Qu’est-ce que la vérification préalable immobilière en Thaïlande et pourquoi est-elle essentielle pour les investisseurs étrangers ?

Due diligence is the careful process of checking and confirming all details about a property before buying it. In Thailand, this process takes on special significance due to the unique legal framework governing real estate. Property due diligence in Thailand involves a comprehensive examination of legal documents, ownership history, potential encumbrances, and compliance with Thai law. For foreign investors who do not know Thailand’s rules, careful research is very important. This helps avoid serious legal and financial problems that could threaten their investment. When doing due diligence in Thailand, investors must check the validity of ownership claims. They also need to ensure compliance with foreign ownership rules in Thailand’s real estate market.

En quoi le droit immobilier thaïlandais diffère-t-il des systèmes juridiques occidentaux ?

Thai legal frameworks governing property rights differ substantially from Western systems, creating potential pitfalls for unprepared foreign investors. Unlike many Western countries, Thailand has rules about property ownership. Foreigners cannot own land, but there are exceptions. They can own units in a condominium, and section 19 bis of the Loi sur les condominiums caps what all foreign owners together may hold at 49% of the combined area of all the units in that building, measured as registered under section 6. Common property is outside that calculation, so a quota worked out on the whole building overstates what is actually available. Thai law also categorizes land titles differently, with varying degrees of ownership rights and restrictions. The Code civil et commercial Le droit thaïlandais régit les transactions immobilières, mais son interprétation peut différer des traditions juridiques occidentales.

Also, Thailand’s Code foncier does not allow foreigners to own land directly. This leads to complicated structures that must be registered to follow Thai law, contrats de location ou la création d'entreprises. Ces différences majeures soulignent l'importance de collaborer avec des experts juridiques thaïlandais spécialisés dans les transactions immobilières lorsque vous souhaitez investir en Thaïlande. Un cabinet d'avocats réputé, spécialisé dans l'immobilier thaïlandais, peut vous apporter une aide précieuse en matière de droit immobilier thaïlandais.

Quels sont les principaux risques liés au fait de négliger les vérifications préalables lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande ?

Ignorer les vérifications minutieuses lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande peut entraîner de graves problèmes. Cela peut également accroître les risques de votre investissement. Sans vérifications appropriées, les investisseurs risquent d'acheter des biens aux titres de propriété incertains, comportant des privilèges cachés ou des bâtiments dépourvus des permis nécessaires. Les problèmes d'empiètement sur les terres sont particulièrement fréquents dans les zones rurales, où les limites peuvent ne pas être clairement définies. Sur le marché immobilier thaïlandais en plein essor, certains promoteurs vendent des biens sans avoir obtenu toutes les autorisations requises.

De plus, les propriétés peuvent être soumises à des restrictions de zonage susceptibles de limiter leur utilisation prévue ou leurs projets d'aménagement futurs. Des litiges juridiques liés à la propriété peuvent n'apparaître qu'après l'achat, engendrant potentiellement des procédures judiciaires coûteuses. Des problèmes environnementaux ou des infrastructures insuffisantes peuvent également exister. À Bangkok et dans d'autres centres urbains, les infractions au code du bâtiment peuvent entraîner des modifications forcées ou des démolitions. Sans recherches approfondies, les investisseurs qui achètent un bien immobilier peuvent ignorer l'existence de dettes fiscales y afférentes. Ces risques soulignent l'importance cruciale d'une vérification préalable rigoureuse lors d'un investissement immobilier en Thaïlande.

Pourquoi un service de vérification préalable professionnel est-il nécessaire sur le marché immobilier thaïlandais ?

Les services de vérification préalable sont indispensables pour s'orienter dans le marché immobilier complexe de la Thaïlande. Les cabinets d'experts spécialisés dans ce domaine possèdent une connaissance approfondie des réglementations, des pratiques et des irrégularités potentielles que les investisseurs étrangers pourraient négliger. Un service de vérification préalable professionnel comprend généralement des recherches de titres de propriété détaillées. Il vérifie également si le vendeur a le droit légal de vendre le bien. Enfin, il examine attentivement tous les documents. Ces experts connaissent parfaitement le système foncier thaïlandais. Ils peuvent déceler les problèmes ou les signaux d'alerte qui pourraient échapper à d'autres. Ils entretiennent des relations avec les principaux services gouvernementaux et savent naviguer efficacement dans les méandres de l'administration.

Les services professionnels peuvent rédiger un rapport d'audit préalable détaillé. Ce rapport consigne les constatations et fournit un plan pour remédier à tout problème. Ce rapport s'avère particulièrement précieux en cas de litiges futurs. Sur le marché immobilier thaïlandais, les barrières linguistiques et les nouveaux concepts juridiques peuvent compliquer les choses. Les services d'audit préalable professionnels peuvent transformer un investissement risqué en un investissement sûr.

Quels sont les documents essentiels à vérifier lors du processus de vérification préalable d'un bien immobilier en Thaïlande ?

The due diligence process for Thai property necessitates verification of several critical documents. First and foremost is the title deed (Chanote), which represents the highest form of La propriété foncière en Thaïlande. Other important documents include the company registration papers if a company owns the property in Thailand. You also need tax payment records to show there are no unpaid taxes. Finally, permis de construire are needed to confirm that the construction is legal. Livrets d'enregistrement des maisons (Tabien Baan) Indiquez qui habite le logement. Il convient également de vérifier les contrats et les accords afin d'y déceler d'éventuelles clauses ou restrictions cachées.

If the property is in a managed development, check the financial statements of the personne morale. This will help you see their financial health and any debts they owe. Environmental impact assessments may be required for certain developments. Additionally, for condominiums, the condominium regulation rules and meeting minutes can reveal potential issues or planned special assessments. When dealing with leasehold properties, contrats de location Il convient d'accorder une attention particulière à la vérification de leur validité, de leur transférabilité et des dispositions relatives à leur prolongation en vertu du droit thaïlandais.

Étapes clés de la vérification préalable d'un bien immobilier en Thaïlande

Étape	Description	But	Considérations
Vérification du titre de propriété	Examinez le titre de propriété pour confirmer le propriétaire et identifier toute charge grevant le bien.	Assurez-vous que le vendeur possède les droits légaux pour transférer la propriété et que celle-ci est libre de toute charge ou litige.	Vérifiez le type de titre de propriété (par exemple, Chanote, Nor Sor 3 Gor) et vérifiez s'il existe des hypothèques ou des baux enregistrés.
Inspection des terres	Effectuez une inspection physique de la propriété et de ses limites.	Vérifiez que le terrain correspond à la description figurant dans le titre de propriété et évaluez son adéquation à l'usage prévu.	Garantir l'accès aux voies publiques et le respect des règlements de zonage.
Examen des permis de construire	Examinez tous les permis de construire et autorisations nécessaires.	Vérifiez que toutes les constructions présentes sur la propriété sont légales et conformes à la réglementation locale.	Vérifiez que vous disposez des autorisations nécessaires auprès des autorités locales et que les normes de construction sont respectées.
Vérification de la conformité légale	Évaluer la conformité aux réglementations environnementales et autres réglementations légales.	Identifier tout problème juridique susceptible d'affecter l'utilisation ou la valeur du bien.	Examinez les évaluations d'impact environnemental et les autres exigences légales.

Comment vérifier correctement l'authenticité d'un titre de propriété thaïlandais (Chanote) ?

Verifying the authenticity of a Thai title deed (Chanote) is perhaps the most critical step in your due diligence process. To do due diligence correctly, you should first get the original Chanote. Don’t settle for copies, as there are advanced forgeries in Thailand’s real estate market. To verify, go to the local Bureau foncier. Bring the original title deed for the property. At the Land Office, officials can check if the document is real. They can also give a full history of the land title. This includes past transfers and any registered claims against it.

Un véritable Chanote possède des caractéristiques de sécurité spéciales. Celles-ci comprennent des filigranes et des numéros de série. Ces numéros doivent correspondre aux registres du bureau foncier. Cela garantit que le terrain est enregistré. Il est important de vérifier que les limites figurant sur le titre de propriété correspondent à la propriété réelle. Des divergences pourraient indiquer des problèmes d'empiétement sur les terres ou affecter l'emplacement du terrain. Le titre de propriété doit également identifier clairement le propriétaire légal actuel, en correspondance exacte avec la pièce d'identité du vendeur.

Critically, you must check for any registered mortgages, servitudes, or legal claims that might affect your ownership rights. Professional translators are often necessary, as Thai legal documents can be difficult to interpret correctly. Some law firms that focus on Thai real estate provide special due diligence services. These services include thorough title checks in a larger due diligence report.

Quels permis de construire et autorisations de bâtiment faut-il vérifier avant l'achat ?

Lors de la recherche d'un bien immobilier en Thaïlande comportant des bâtiments, vous devez vérifier les permis de construction. Il est également important de consulter les approbations de construction. Cela permet d'éviter des problèmes juridiques à l'avenir. La loi sur le contrôle des bâtiments (Building Control Act B.E. 2522) exige un permis délivré par l'agent local avant le début de la construction, de la modification ou du déplacement, ou une notification en vertu de l'article 39 bis. Le principal document à vérifier est le permis de construction (formulaire Or.1), qui autorise les travaux initiaux. Le certificat délivré à l'achèvement (formulaire Or.6) montre que le bâtiment terminé correspond au permis et peut alors être utilisé, mais l'article 32 l'exige uniquement pour les bâtiments dont l'utilisation est contrôlée : entrepôts, hôtels, copropriétés et hôpitaux, ainsi que les bâtiments utilisés pour le commerce, l'industrie, l'éducation, la santé publique ou un autre objectif prescrit par un règlement ministériel. Une maison ordinaire n'en fait pas partie, il n'y a donc pas de formulaire Or.6 à demander et son absence ne constitue pas un vice. Lorsqu'il est requis, le propriétaire en fait la demande sur le formulaire Khor.6 et l'agent local dispose de trente jours pour procéder à l'inspection ; l'article 32 autorise l'utilisation du bâtiment même si ce délai expire sans qu'une inspection ait eu lieu.

Pour les biens immobiliers à Bangkok, des autorisations supplémentaires délivrées par la municipalité peuvent être nécessaires pour une location légale. Si des modifications sont apportées à la structure d'origine, les permis de rénovation doivent également être vérifiés. Des autorisations environnementales peuvent être requises, notamment pour les projets de grande envergure ou les propriétés situées dans des zones écologiquement sensibles. Concernant les copropriétés, le permis de copropriété délivré par le Bureau du cadastre atteste de la constitution légale de la copropriété conformément à la loi et doit être enregistré en conséquence.

Il est judicieux de s'assurer que la construction est conforme aux plans approuvés. Toute modification effectuée sans autorisation peut entraîner des amendes ou des ordres de démolition. Une construction non conforme aux spécifications approuvées ou ne respectant pas les restrictions de zonage peut engendrer d'importants problèmes juridiques après l'achat. Des ingénieurs agréés peuvent vous aider à vérifier la conformité des bâtiments aux normes et leur sécurité structurelle. Cette vérification fait partie intégrante de votre processus de diligence raisonnable.

Quels documents légaux le vendeur doit-il fournir en Thaïlande ?

When researching Thailand’s property market, it’s important to obtain legal documents from the seller. Make sure to check these documents carefully. This helps you understand the risks involved. For individual sellers, this includes their Thai ID card or passport. They also need house registration (Tabien Baan) and a marriage certificate if needed. This is because spousal consent may be required to sell the property under Thai law. Lastly, they must provide tax documents that show payment of property taxes. If the seller is a company in Thailand, additional documentation becomes necessary: company registration documents, company affidavit (issued within the last 30 days), shareholder list, Board of Directors’ resolution authorizing the sale, and company seal certification.

Le vendeur doit prouver qu'il est légalement autorisé à vendre la propriété. Cela peut inclure des documents si la propriété a été obtenue par héritage. Cette démarche est obligatoire pour se conformer aux lois en Thaïlande. Le vendeur doit fournir l'historique des paiements des taxes foncières. Il doit également prouver que les factures de services publics et les frais de copropriété sont à jour. De plus, si le bien fait partie d'un lotissement ou d'une copropriété, il est primordial d'obtenir une confirmation de la personne morale (l'association de gestion) indiquant qu'elle n'a aucune réclamation en cours concernant la propriété. Tous les contrats existants affectant le bien, tels que les baux ou les contrats de services, doivent être divulgués et examinés. Ensemble, ces documents établissent l'autorité légale du vendeur pour transférer la propriété conformément aux exigences juridiques thaïlandaises.

Comment identifier et éviter les pièges potentiels lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande ?

Investir dans l'immobilier en Thaïlande exige une analyse approfondie et systématique, combinée à une expertise locale. Une stratégie clé consiste à faire appel à un cabinet d'avocats thaïlandais réputé, spécialisé en droit immobilier. Ce cabinet effectuera une analyse complète et veillera à ce que les modalités soient clairement définies. Ces experts juridiques vous aideront à comprendre la législation immobilière thaïlandaise et à déceler les problèmes que les acheteurs étrangers pourraient négliger.

Effectuer des vérifications approfondies des antécédents des promoteurs ou des vendeurs est crucial, en particulier lorsqu'il s'agit de biens sur plans. Sur le marché immobilier en Thaïlande, vous pouvez évaluer la santé financière d'une entreprise en examinant ses états financiers audités. Cela peut révéler des risques potentiels liés à l'investissement. L'inspection physique de la propriété par des géomètres qualifiés aide à identifier les problèmes structurels, les divergences de limites ou les constructions non autorisées qui enfreignent les règlements de construction thaïlandais.

Il est important de vérifier les droits d'accès, notamment pour les propriétés non desservies par la voie publique. Les litiges relatifs aux servitudes sont fréquents en Thaïlande. Comprendre les réglementations d'urbanisme et les restrictions d'utilisation des sols avant l'achat permet d'éviter les limitations imprévues concernant l'aménagement ou l'usage de la propriété. La réglementation environnementale thaïlandaise est de plus en plus stricte, ce qui rend l'évaluation environnementale particulièrement importante pour les propriétés situées à proximité de zones protégées ou de cours d'eau. Enfin, l'examen des plans d'aménagement du quartier peut révéler des projets futurs susceptibles d'affecter la valeur de la propriété ou la qualité de vie.

Quels sont les problèmes courants d'empiètement foncier dans les propriétés rurales thaïlandaises ?

L'empiétement foncier représente un risque important lors de l'achat de biens ruraux en Thaïlande, ce qui rend une due diligence spécialisée essentielle. Dans les zones rurales, les limites de propriété peuvent être floues ou contestées. Cela peut entraîner des problèmes d'empiétement difficiles à résoudre en vertu de la loi thaïlandaise. Les problèmes d'empiétement courants incluent des voisins qui cultivent des portions de la propriété. Ils peuvent également construire au-delà des limites de propriété. Des routes d'accès peuvent traverser des terrains privés. Ces problèmes peuvent provoquer des litiges concernant les droits du propriétaire. L'empiétement agricole est particulièrement fréquent, les agriculteurs voisins étendant progressivement leurs cultures sur les propriétés adjacentes.

Dans la campagne thaïlandaise, les anciens modes d'utilisation des terres peuvent entrer en conflit avec les titres de propriété officiels, ce qui engendre des litiges complexes. Les propriétaires doivent composer avec les divergences entre droits légaux et revendications d'usage traditionnel. Les voies de passage publiques traversant des terrains privés peuvent s'être transformées en droits reconnus par la loi plutôt qu'en simples usages informels. L'article 1401 du Code civil et commercial permet d'acquérir une servitude par prescription, en appliquant les mêmes règles de prescription acquisitive que l'article 1382. Par conséquent, un chemin utilisé de manière publique et continue pendant dix ans peut grever le terrain à l'égard de l'acquéreur et ne peut pas être simplement fermé par un nouveau propriétaire.

Les propriétés rurales peuvent également être confrontées à des empiètements liés à des projets d'infrastructures publiques ou à des équipements collectifs qui s'étendent au-delà de leurs limites territoriales. Les zones de réserves forestières peuvent parfois chevaucher des concessions foncières privées, engendrant des conflits de juridiction entre la propriété privée et la réglementation du Département royal des forêts de Thaïlande. Afin de réduire ces risques, des vérifications approfondies doivent être effectuées, notamment la vérification des limites par des géomètres agréés. Ces derniers peuvent comparer l'utilisation réelle des terres avec les limites figurant sur le titre de propriété.

Comment vérifier qu'il n'existe pas de privilèges ou d'hypothèques non divulgués sur la propriété ?

Vérifier qu'un bien immobilier en Thaïlande n'est grevé d'aucune hypothèque ou charge cachée est une étape essentielle de la procédure de vérification préalable. La principale méthode consiste à effectuer une recherche approfondie auprès du bureau du cadastre local où le bien est enregistré. Ce service gouvernemental conserve des registres complets de toutes les charges grevant les propriétés.

En effectuant correctement les vérifications nécessaires, vous demanderez une recherche officielle du titre de propriété. Cette recherche révélera toute hypothèque, tout privilège, toute servitude ou toute autre charge légale enregistrée, conformément à la loi thaïlandaise. Il est important de vérifier que le vendeur a bien le droit de vendre le bien en vertu de la loi thaïlandaise. Cela permet d'éviter tout problème juridique. hypothèque Si le dossier existe, vous devez confirmer s'il sera transféré avant ou au moment du transfert.

En Thaïlande, les banques qui accordent des prêts hypothécaires conservent généralement le titre de propriété original. Si le vendeur ne peut pas présenter ce document, cela signifie souvent qu'une hypothèque est en vigueur. Outre les charges enregistrées, il est prudent de vérifier l'existence d'éventuelles créances non enregistrées ; il peut s'agir de factures de services publics impayées, de frais d'entretien ou d'arriérés d'impôts liés au bien. Pour les biens appartenant à une société en Thaïlande, la vérification préalable doit inclure des recherches sur la société. Cela permet de déceler tout privilège de l'entreprise susceptible d'affecter le bien. Les services professionnels de vérification préalable comprennent souvent l'examen de la situation financière du bien. Ils consacrent une section détaillée au rapport concernant tout problème constaté.

Quelles restrictions d'utilisation des sols pourraient affecter votre investissement immobilier en Thaïlande ?

En Thaïlande, la réglementation de l'urbanisme a un impact considérable sur la valeur des biens immobiliers et leur potentiel de développement. Elle revêt donc une importance capitale lors des vérifications préalables. La réglementation thaïlandaise en matière de zonage varie selon les régions et est appliquée par plusieurs organismes gouvernementaux, créant ainsi un environnement réglementaire complexe.

En Thaïlande, la hauteur des bâtiments peut être limitée. C'est notamment le cas à proximité des temples, des palais, des sites historiques ou des aéroports. À Bangkok, la hauteur des constructions est strictement réglementée dans certains quartiers. Les propriétés côtières sont soumises à des règles supplémentaires en matière d'environnement, notamment des distances minimales à respecter par rapport à la laisse de haute mer et des restrictions concernant la construction près du rivage. Les terres agricoles sont souvent soumises à des restrictions interdisant tout développement résidentiel ou commercial sans une conversion officielle de leur destination, qui requiert l'approbation des autorités compétentes. Les propriétés situées à proximité de réserves forestières ou de parcs nationaux peuvent être soumises à des limitations de développement spécifiques ou à des exigences en matière de zone tampon.

Dans les grandes villes comme Bangkok, les règles d'urbanisme définissent des zones spécifiques pour les habitations, les commerces et les usines. Chaque zone impose des limites différentes en matière de taille et de densité des bâtiments. Certaines zones sont classées zones inondables et sont soumises à des règles de construction particulières, qui doivent être enregistrées auprès des autorités locales. Les propriétés situées dans des zones économiques spéciales ou des zones de promotion touristique peuvent présenter des avantages et des contraintes en matière d'aménagement. Les zones de conservation du patrimoine, notamment dans les quartiers historiques, imposent des contrôles stricts sur les modifications apportées aux structures existantes ou sur les nouvelles constructions. Un service complet de vérification préalable examinera toutes les restrictions applicables et intégrera ces conclusions dans le rapport de vérification.

Quels sont les organismes gouvernementaux thaïlandais impliqués dans le processus de vérification préalable des biens immobiliers ?

Le processus de vérification diligente d'une propriété en Thaïlande nécessite des interactions avec de multiples agences gouvernementales, chacune étant responsable de différents aspects de la réglementation immobilière. Le Département des terres fonctionne par l'intermédiaire des bureaux fonciers provinciaux et de district en Thaïlande. Il tient le registre officiel de la propriété foncière. Il délivre également des titres de propriété qui doivent être enregistrés. Le Département des travaux publics et de l'aménagement du territoire gère les règles de zonage et les codes du bâtiment. Ceux-ci sont importants pour comprendre les limites de développement.

Pour les propriétés à Bangkok, l'Administration métropolitaine de Bangkok (BMA) dispose d'un pouvoir de réglementation supplémentaire concernant les permis de construire et l'urbanisme. Le Département des parcs nationaux, de la faune et de la conservation des plantes est important pour les zones proches des terres protégées. Le Département de la marine gère les zones côtières. L'impôt foncier annuel est l'impôt sur les terrains et les bâtiments en vertu de la loi sur l'impôt sur les terrains et les bâtiments de 2562 BE, et il est évalué et perçu par l'organisation administrative locale, que la loi définit comme la municipalité, la tambon organisation administrative, l'administration métropolitaine de Bangkok ou la ville de Pattaya, et non par le département des Revenus. L'article 44 prévoit que cet organisme envoie l'évaluation d'ici février et l'article 46 prévoit que l'impôt soit payé d'ici avril, de sorte qu'un acheteur vérifie l'historique des paiements au bureau local plutôt qu'au bureau des Revenus. L'article 10 oblige également le bureau foncier à notifier cet organisme local chaque fois qu'un transfert de propriété ou un enregistrement de bail a lieu.

Lors d'une vérification préalable en Thaïlande, il est essentiel de connaître la réglementation locale et le processus d'achat. Cette vérification doit inclure des recherches approfondies, le recours à une assistance juridique et des inspections minutieuses afin d'anticiper et de gérer efficacement les éventuelles difficultés.

Pour les terres agricoles, le Bureau de la réforme agraire peut devoir être consulté concernant les restrictions d'utilisation. Si la propriété implique une société en Thaïlande, le Département du développement des entreprises fournit des informations sur l'enregistrement des sociétés. Lorsqu'une étude d'impact sur l'environnement est requise, les dispositions applicables sont les articles 46 à 50 de la loi sur l'amélioration et la conservation de la qualité de l'environnement national B.E. 2535, tels que remplacés par la loi modificative (n° 2) B.E. 2561. Elles imposent l'obligation de préparer le rapport à la personne qui réalise le projet ou demande le permis, et les rapports sont traités par le Bureau de la politique et de la planification des ressources naturelles et de l'environnement, le bureau provincial des ressources naturelles et de l'environnement les recevant en dehors de Bangkok. Naviguer entre ces organismes nécessite des connaissances particulières des procédures thaïlandaises. Cela montre pourquoi des services professionnels de due diligence sont importants pour les investisseurs étrangers achetant des biens immobiliers en Thaïlande.

Quel rôle joue le Bureau foncier dans la vérification des propriétés en Thaïlande ?

Le Bureau du cadastre joue un rôle essentiel dans la vérification des biens immobiliers lors des vérifications préalables en Thaïlande. En tant qu'organisme officiel d'enregistrement de la propriété foncière, il conserve des données détaillées sur tous les biens enregistrés. De ce fait, il constitue l'autorité principale pour la vérification des titres de propriété. Lors d'une vérification préalable en Thaïlande, les enquêteurs se rendent au Bureau du cadastre local. Ils consultent le Chanote (titre de propriété) du bien et examinent son historique de propriété.

Le Bureau du cadastre fournit la documentation officielle relative à toutes les charges enregistrées, notamment les hypothèques, les servitudes, les baux et les droits légaux grevant la propriété. Ce service gouvernemental conserve des cartes détaillées indiquant les limites des propriétés. Ces cartes peuvent être comparées à la situation sur le terrain afin de déceler d'éventuels empiètements. Le Bureau du cadastre enregistre tous les transferts de propriété, ce qui permet de retracer l'historique des propriétaires et de vérifier la validité des transactions antérieures.

Pour les achats de condominiums, le Bureau du cadastre délivre et tient à jour les permis de copropriété, confirmant ainsi que le projet immobilier est conforme à la loi thaïlandaise sur les condominiums. De plus, ce bureau enregistre… contrats de location de plus de trois ans. Cet enregistrement est ce qui confère sa durée au bail : l'article 538 du Code civil et commercial dispose qu'un louage de biens immeubles pour plus de trois ans n'est opposable que pour trois ans à moins d'être rédigé par écrit et enregistré auprès du fonctionnaire compétent, de sorte qu'un bail non enregistré de trente ans n'engage l'acheteur que pour trois. Lorsqu'un service professionnel effectue une due diligence approfondie, son personnel connaît généralement les fonctionnaires du Bureau foncier. Cela l'aide à effectuer des recherches plus efficacement et à recueillir des informations exactes.

Comment s'y retrouver dans les services de planification urbaine et les restrictions d'aménagement du territoire ?

Checking the District Office for zoning and development rules is an important part of property research in Thailand. Each district in Thailand has zoning rules. These rules decide how property can be developed and used in that area. To do due diligence well, visit the District Office. Bring the property’s exact location details, like the title deed number and map coordinates. Officials can provide the official zoning designation, which typically categorizes land into residential, commercial, industrial, agricultural, or environmental conservation zones. Each zone carries specific building regulations, including height limitations, setbacks and the uses permitted on the plot.

14 Things to Know About Due Diligence in Thailand

1. Obtenez une traduction assermentée de titre de propriété et de tout autre document en langue thaïlandaise avant de vous y fier. Le thaï est la langue officielle de l'acte et du dossier du Bureau foncier, de sorte qu'une traduction inexacte représente un risque réel plutôt qu'une simple formalité.
2. Vérifiez le titre de propriété foncière et déterminez de quel document il s'agit réellement, car ils ne sont pas interchangeables. Le Chanote et le Nor Sor 4 Jor sont deux noms pour le même document, le titre de pleine propriété, et non deux options sur une liste. Le Nor Sor 3 Gor et le Nor Sor 3 confèrent un droit de possession plutôt qu'un droit de propriété. Le Por Bor Tor 5 est un reçu de taxe locale et non un titre foncier : le Département des terres n'y enregistrera ni vente, ni bail, ni hypothèque. Notre guide des titres de propriété expose chacun d'eux. Regardez ensuite l'historique au dos de l'acte, qui montre la chaîne de possession.
3. Existe-t-il des hypothèques ou autres créances, baux, charges ou droits enregistrés sur le terrain ?
4. Une inspection physique pour vérifier l'accès au terrain (par exemple, certaines parties du terrain peuvent être inaccessibles pendant la saison des pluies).
5. Une recherche sur les faillites et/ou les tribunaux civils concernant le propriétaire est-elle incluse dans le rapport de diligence raisonnable ? Dans un cas, nous avons appris que le fils du propriétaire était en procès contre sa mère. Il se disputait pour savoir à qui appartenait l'héritage de son père.
6. L’utilisation antérieure du terrain et son utilisation possible (par exemple, que prévoyez-vous de faire, existe-t-il des restrictions de construction liées au zonage ? etc.).
7. Y a-t-il quelqu'un qui utilise ou occupe le terrain ? C'est important car l'article 1382 du Code civil et commercial confère la propriété à une personne qui possède pacifiquement et publiquement le terrain d'autrui, avec l'intention d'en être propriétaire, une fois que cette possession s'est prolongée pendant dix ans sans interruption. Elle est accordée par décision de justice, elle s'applique même aux terrains dotés d'un Chanote, et l'occupant n'apparaît jamais sur le titre de propriété.
8. Le terrain présente-t-il des problèmes de drainage ou d'affaissement ?
9. Le terrain est-il raccordé aux principaux services publics tels que l'eau et l'électricité ? Payez-vous directement ou à un tiers ?
10. Existe-t-il un accès public ou privé enregistré au terrain pour les personnes intéressées par l'achat ? Qu'en est-il des servitudes ?
11. Existe-t-il des problèmes avec les riverains, des nuisances sonores ou autres provenant des terrains voisins ? L’accès au terrain est-il difficile ?
12. Y a-t-il un service d'évacuation des ordures, d'égouts, de téléphone et de câbles ?
13. Une enquête menée auprès du service foncier peut vous fournir des informations sur :
    • Impôts fonciers
    • Valeur enregistrée ou valeur payée lors du dernier transfert
    • Si des procurations sont enregistrées
    • S'il y a des baux, superficie, Usufruit ou d'autres droits sont enregistrés sur le terrain
    • Dates de transfert précédentes
14. Une enquête plus approfondie sur l'histoire familiale du propriétaire peut être menée (si possible). Depuis combien de temps le ou les propriétaires actuels détiennent-ils le titre de propriété du terrain ?

Vérifications supplémentaires lors de l'achat d'un bien immobilier auprès d'un promoteur

Acheter un bien immobilier à un promoteur dans un complexe peut sembler un peu plus sûr. Mais rappelez-vous que ces entreprises ont plus ou moins un seul objectif : faire du profit. Et pour y parvenir, certaines risquent de ne pas vous accorder toute la qualité et les garanties dont vous avez besoin.

Un expert immobilier en Thaïlande devrait procéder comme suit : tout d’abord, vérifier si le propriétaire du terrain est un promoteur immobilier. Ensuite, prendre en compte différents facteurs. Il est également possible de réaliser une analyse ESG pour les projets d’envergure.

1. La date d'immatriculation de la société
2. Capital social enregistré
3. Modifications apportées à la dénomination sociale de l'entreprise au cours des 3 dernières années ;
4. Un permis de construire a-t-il été délivré ?
5. Existe-t-il un permis d'attribution de terrain ?
6. Types de titres de propriété Ces informations sont cruciales pour toute personne intéressée par l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande.
7. Combien de parcelles sont allouées sur le terrain à Bangkok ?

Deuxième exemple concernant la diligence raisonnable en matière d'arpentage foncier

Vous devriez probablement faire réaliser un arpentage par un géomètre-expert qualifié dans le cadre de votre processus de vérification diligente. Cela permettra de confirmer la superficie du terrain et son emplacement.

Vous devrez également vérifier :

• Compliance with the Land Allocation Act B.E. 2543, as amended in 2558 and 2568, if the project is a housing estate: see buying inside a housing estate ci-dessous.
• Veuillez fournir le rapport d'approbation de l'évaluation d'impact environnemental, le cas échéant.
• Des permis de construire ont-ils été délivrés ? Si oui, veuillez indiquer le nom utilisé lors de l’étude préalable d’un autre bien immobilier.
• Qui est le propriétaire du terrain et avec qui le contrat est-il établi ? Les entreprises peuvent recourir à des montages complexes pour se soustraire à leurs responsabilités. Par exemple, elles peuvent faire établir le permis de construire au nom d'un employé. L'entreprise qui vend le terrain peut être différente de celle qui construit la maison. Vous n'avez peut-être pas de contrat avec l'entreprise de construction. C'est pourquoi il est important de bien se renseigner.
• Le promoteur possède-t-il une licence de développement immobilier ?
• Quelles structures de vente sont utilisées pour ce projet en ce qui concerne les biens immobiliers en Thaïlande ?
• Depuis combien de temps le promoteur est-il actif dans le développement immobilier en Thaïlande, et quel est son capital social enregistré ?
• Quel cabinet d'architectes a été désigné pour concevoir les maisons, et seront-elles construites selon des normes élevées ?
• Les voisins sont-ils satisfaits des maisons terminées ? Cela peut indiquer la fiabilité du constructeur.
• Quelle entreprise de construction réalise les maisons ? Peut-on faire appel à un expert indépendant pour inspecter les travaux une fois terminés ?
• Combien de maisons sont en construction dans le cadre de ce projet ?
• Un nouveau chantier dans le quartier pourrait-il affecter la valeur de votre propriété ? Par exemple, si vous avez acheté un appartement en copropriété pour sa vue sur la mer et qu’un projet futur la masque.
• Le promoteur raccordera-t-il le terrain aux services publics ? Devrez-vous payer des compteurs séparés ou effectuer vous-même tous les raccordements ?
• Le promoteur s'occupera-t-il d'enregistrer la maison au nom de l'étranger ? S'occupera-t-il également du livret d'enregistrement de la maison (Tabian baan) ?
• Un contrat de bail, un usufruit, une servitude ou une superficie seront-ils ajoutés lors du transfert de propriété ?
• Si le bien est vendu dans le cadre d'une bail Concernant la structure, qui sera responsable du paiement des taxes foncières et immobilières ?
• Le terrain sera-t-il livré libre de toute charge, hypothèque ou autre servitude ? liens?

Buying Inside a Housing Estate: the Land Allocation Act and What Changed on 1 March 2026

If you buy a plot or a house in a Thai housing estate, the title deed search is only part of the check. The roads, parks and other common facilities are governed by the Land Allocation Act B.E. 2543, amended by the Land Allocation Act (No. 2) B.E. 2558 and again by the Land Allocation Act (No. 3) B.E. 2568. The third amendment was published in the Royal Gazette on 31 December 2025, and the Department of Lands gives 1 March 2026 as the date it came into force.

When does the Land Allocation Act apply?

Under section 4, a land allocation means selling land that has been divided into ten or more sub-plots, whether from one plot or from several adjoining plots, for money or other benefit. It also covers land first divided into fewer than ten plots where a further division of the same land within three years brings the total to ten or more. Under section 21, nobody may carry out a land allocation without permission from the Land Allocation Committee. Asking for the developer’s allocation licence and the approved plan is therefore the first check: it tells you whether the estate falls under the Act at all.

The roads and common areas are not the developer’s to sell

Section 43 places the common facilities the developer provided under the approved plan and project, such as roads, parks and playgrounds, under a servitude for the benefit of the allocated land. The developer must keep them in normal working order and must not do anything that reduces the benefit of the servitude or makes it less convenient.

Two further rules protect that land. Under section 33, once the licence is issued the developer may not enter into any transaction that creates an encumbrance over common-facility land without written permission from the committee. Under section 43/1, added by the 2558 amendment, common-facility land may not be transferred at all, except under the Land Allocation Act itself or under the law on expropriation. A plot you are offered that turns out to be part of the estate’s roads, park or other common area on the approved plan is a serious warning sign, and the approved plan, not only the title deed, is where you find that out.

The duty in section 43 falls on the developer, not on the estate that later takes the common facilities over. In Supreme Court Decision (Dika) No. 5465/2564, three plaintiffs asked the court to revoke a general-meeting resolution that had amended a housing-estate juristic person’s regulations, arguing that the amendment breached section 43 paragraph 1. The Supreme Court held that section 43 paragraph 1 binds the developer, which section 4 defines as the holder of the allocation licence or a transferee of that licence. A housing-estate juristic person is not a developer even though it takes over the common facilities under section 44(1), so, with the approval of its members’ general meeting, it may set rules on the common facilities, even rules that reduce their use. The case was decided under the text of section 43 before the 2568 amendment, and the amended section still refers only to the developer. Before you buy into an estate that already has a juristic person, read its regulations and the minutes of its recent general meetings, not only the approved plan.

What the 2568 amendment actually changed

Some of what is now described as new was already law. The maintenance guarantee has been required since 2543, and the minimum period of 180 days for buyers to form a juristic person dates from the 2558 amendment. Read against its text in the Royal Gazette, this is what the Land Allocation Act (No. 3) B.E. 2568 changed:

• The maintenance standard (sections 43 and 52). The developer must keep the common facilities in normal working order, no lower than their original standard or an equivalent one. The earlier text required them to be kept as they were built.
• Other security (section 43). The developer must still lodge a bank or financial institution guarantee for maintenance with the Land Allocation Committee. If no bank or institution will give one, the committee may now accept other security under a regulation of the Central Land Allocation Committee.
• The guarantee money follows the estate (section 44). When the developer is released from maintenance, it must hand the guaranteed sum to the housing-estate juristic person, a juristic person under another law, or the local government organisation, as the case may be.
• Buyers can act when the developer does not (section 44). If the developer does not arrange for buyers to form a housing-estate juristic person, or does not maintain the common facilities, buyers of at least half of the sub-plots already sold may apply to the provincial or branch land officer to form one. If that number cannot be reached, buyers may form one by a majority of the buyers attending a meeting. Once it is formed this way, the developer must pay the maintenance costs in the amount the Central Land Allocation Committee sets.
• A 30-day deadline (section 44). When the juristic person is registered, the common-facility property vests in it, and the land official must record this on the title deed or Nor Sor 3 within 30 days of registration.
• Fees (section 49). Maintenance fees are collected monthly, or as the juristic person’s own regulations provide, and may differ by type of land use or plot size. Buyers pay for the plots they bought and the developer pays for unsold plots, a rule the amendment did not change.
• Cancellation notices online (section 55). An application to cancel an allocation must now be published on the Department of Lands’ information technology system, alongside the notices posted at the land office, the site and local government offices, for sixty days. This replaces the earlier newspaper notice. Buyers must still be told in writing.
• Real penalties (section 65). A developer who ignores a committee order under section 52 now faces a fine of 50,000 to 500,000 baht plus 1,000 to 10,000 baht for each day the breach continues. Before the amendment the penalty was a fine of 1,000 baht a day.

Regulations made under the earlier sections 43, 44 and 49 remain in force so far as they are consistent with the amendment, until new regulations are issued (section 10).

What to check before you buy in a housing estate

• The developer’s land allocation licence and the approved plan and project, and that the plot you are buying is a sub-plot on that plan, not common-facility land.
• The maintenance guarantee lodged with the Land Allocation Committee under section 43, or the other security the committee accepted in its place.
• The maintenance period set out in the approved project under section 23(5), and whether it has ended.
• Whether a housing-estate juristic person has been registered and, if so, whether the title deeds for the common facilities have been recorded in its name.
• The fees set under the juristic person’s regulations, and whether the developer is paying its share for unsold plots.
• Whether an application to cancel the allocation has been posted.

Vérification préalable en Thaïlande : comprendre le contrat

Et lorsque le moment sera venu de conclure ou de signer un contrat, d'autres aspects devront faire l'objet d'un accord. Par exemple, la diligence raisonnable en Thaïlande peut signifier se renseigner sur :

1. Quand la construction du bien sera-t-elle achevée ?
2. Qui prendra en charge les frais de transfert ou d'immatriculation ? Il peut s'agir de l'acheteur, du vendeur, de 50-50% ou d'une autre personne.
3. N'attendez pas que tous les frais d'un projet soient fixés. S'il y en a, quels services seront fournis ? Quel est le montant des frais mensuels ou annuels de maintenance / de service pour le projet ? Comment seront-ils calculés ? Cette décision relève-t-elle des propriétaires de maisons/terrains selon la loi thaïlandaise, en particulier pour ceux qui cherchent à acheter un bien immobilier ? N'oubliez pas que cela peut avoir un impact pendant de nombreuses années.
4. Que se passera-t-il si la livraison du bien immobilier est retardée ? Des pénalités sont-elles prévues dans le cadre du processus de vérification préalable ?
5. Existe-t-il une garantie sur la propriété en Thaïlande ? Le Code civil et commercial fournit une réponse par défaut qu'il est utile de connaître avant de négocier. Lorsque vous achetez, l'article 472 rend le vendeur responsable de tout vice qui diminue la valeur ou l'utilité de la chose vendue, que le vendeur en ait eu connaissance ou non. Lorsque vous avez engagé un constructeur, l'article 600 rend l'entrepreneur responsable des vices apparents dans l'année suivant la livraison, ou cinq ans pour un ouvrage sur un terrain qui n'est pas un bâtiment en bois, et cela ne s'applique que dans la mesure où le contrat n'en dispose pas autrement, ce qui explique précisément pourquoi la formulation a son importance. L'article 601 interdit ensuite toute action intentée plus d'un an après l'apparition du vice.
6. Est-il possible d'annuler le contrat en vertu du droit thaïlandais ? Si oui, l'acompte sera-t-il remboursé ?
7. Le type de matériel est-il mentionné dans le contrat ou dans son avenant ?
8. Etc.

FAQ sur la diligence raisonnable en Thaïlande

Témoignages sur les vérifications préalables et le travail immobilier par ThaiLawOnline

Pour la plupart des gens, l'acquisition d'un bien immobilier représente généralement un investissement important. Elle exige donc prudence et rigueur.

• Département des terres en Thaïlande

De plus, le rôle de la diligence raisonnable en Thaïlande ne peut être sous-estimé, car elle pose les bases d'un investissement immobilier sûr. Veiller à être bien informé sur la diligence raisonnable en Thaïlande peut influencer considérablement la valeur future et l'utilisabilité de votre bien.

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Last reviewed: 5 September 2026. The operative law on this page was read against primary instruments rather than summaries: the Condominium Act B.E. 2522, sections 19, 19 bis and 19 ter, for who may own a unit and how the 49 per cent ceiling is measured; the Building Control Act B.E. 2522, sections 1, 21 and 32, with Ministerial Regulation No. 10 (B.E. 2528) for the Or.1, Khor.6 and Or.6 forms; the Civil and Commercial Code, sections 472, 538, 600, 601, 1382 and 1401, for defect liability, lease registration, adverse possession and servitude by prescription; section 36 of the Foreign Business Act B.E. 2542 for nominee shareholding; the Land and Building Tax Act B.E. 2562, sections 5, 10, 44 and 46, for who assesses and collects the annual property tax; and sections 46 to 50 of the Enhancement and Conservation of National Environmental Quality Act B.E. 2535, as substituted by the amending Act (No. 2) B.E. 2561, for environmental impact assessments. Statements that were wrong have been corrected, including a foreign ownership ceiling measured against the wrong denominator, a completion certificate presented as applying to every building, a title deed list that treated a local tax receipt as a form of title, and a property tax enquiry directed at the wrong authority. Not verified from a primary source and left as written: the requirement that a company affidavit be issued within the last thirty days, which is Land Office practice rather than a statutory rule; and the cost and timeframe ranges, which are our own service estimates and not law. The housing-estate section and the three related questions were added on 17 September 2026 and were read against the Royal Gazette text of the Land Allocation Act (No. 3) B.E. 2568, Volume 142, Part 92 Kor, of 31 December 2025, and against the Land Allocation Act B.E. 2543 as amended by the Land Allocation Act (No. 2) B.E. 2558, sections 4, 10, 21, 23, 33, 43, 43/1, 44, 49, 52, 55 and 65. The commencement date of 1 March 2026 is the one given by the Department of Lands. Supreme Court Decision No. 5465/2564 was read in full, to its disposition.