Acheter une maison en Thaïlande : 6 astuces pour la protéger

Dernière mise à jour : 16 septembre 2026

Les maisons sont généralement détenues par le biais d'une structure plutôt que possédées en propre, comme l'explique notre guide sur achat immobilier en Thaïlande.

Que faire maintenant : Si vous êtes un acquéreur étranger, prévoyez la totalité du montant de 2%. Cette réduction reste importante pour vous en cas de revente, car un acquéreur thaïlandais qui vous rachèterait le bien avant le 30 juin 2027 pourrait en bénéficier.

Dernière vérification : 1er août 2026 contre les deux annonces du ministère de l'Intérieur publiées dans la Gazette royale le 1er juillet 2026.

Dernière révision : 16 septembre 2026. Les mentions légales de cette page ont été lues en thaï contre Loi Sap Ing Sith BE 2562 (les sections 3, 4, 11 et 12), le Code civil et commercial (article 146 sur la construction sur le terrain d'autrui, article 540 sur le bail de 30 ans et son renouvellement, article 1097 sur le minimum de deux personnes pour une société à responsabilité limitée, articles 1410 et 1411 sur la superficie, article 1418 sur l'usufruit), le Loi sur les entreprises étrangères BE 2542 (sections 4 et 36) et Arrêté du Registraire central 2/2569. La réduction des frais indiquée dans l'encadré ci-dessus a été vérifiée séparément le 1er août 2026. Non vérifié, car il s'agit de chiffres du marché ou d'usages plutôt que de lois : les prix de l'immobilier, qui datent de 2021 ; la date à laquelle la règle des deux personnes est entrée en vigueur ; la pratique du Bureau foncier concernant les superficies sur les bâtiments existants ; et la question de savoir si une clause de bail transmettant le bail à vos héritiers sera appliquée.

L'achat d'une maison en Thaïlande peut constituer un bon investissement, mais il convient de prendre en compte certains risques. La Thaïlande est une destination prisée des touristes et des expatriés. Nombreux sont ceux qui souhaitent y acquérir un bien immobilier, notamment dans des lieux touristiques comme Bangkok, Phuket et Chiang Mai.

L'un des avantages d'investir dans l'immobilier en Thaïlande est que le gouvernement thaïlandais soutient les investissements étrangers. En tant qu'étranger, vous êtes autorisé à Posséder un appartement en Thaïlande. Le processus pour l'achat d'un condominium La procédure est relativement simple. Cependant, si vous souhaitez acheter une maison en Thaïlande, et notamment un terrain, vous devrez peut-être créer une société thaïlandaise. Vous pourriez également conclure un accord de partenariat. contrat de location à long terme en Thaïlande. Les droits d'usufruit sont également populaires en Thaïlanded et il existe d'autres protections juridiques. Un nouveau droit depuis 2019 s'appelle Droits de Sap Ing Sith. Nous vous conseillons de consulter un cabinet d'avocats spécialisé en droit immobilier avant de signer tout accord.

Un autre avantage d'acheter une maison en Thaïlande est la modicité relative des prix par rapport à d'autres pays. Vous pouvez trouver de nombreux types de biens immobiliers. Il y a des copropriétés économiques et des villas de luxe. Tout dépend de votre budget et de vos préférences. Il est important de faire vos recherches et de travailler avec un agent immobilier réputé pour trouver le bien qui vous convient.

Prix de l'immobilier en Thaïlande

En Thaïlande, les prix de l'immobilier varient selon la localisation et le type de bien. En 2021, à Bangkok, le prix des appartements en périphérie s'élevait à environ 80 000 THB le mètre carré. Dans les quartiers huppés comme Sathorn et Sukhumvit, les appartements de luxe coûtaient plus de 300 000 THB le mètre carré. Dans les destinations touristiques prisées comme Phuket et Chiang Mai, le prix des appartements était d'environ 50 000 THB le mètre carré. Les villas de luxe, quant à elles, pouvaient coûter plusieurs millions de dollars.

Il est important de savoir que les prix des biens immobiliers en Thaïlande peuvent changer. Assurez-vous donc de faire des recherches et d'investir judicieusement. Travailler avec un bon agent immobilier peut vous aider à comprendre le marché. Il peut vous aider à trouver un bien qui correspond à votre budget et à vos besoins. L'achat d'une maison en Thaïlande représente généralement un investissement important. Soyez prudent et faites appel à des entreprises, des agents et des avocats réputés.

Acheter une maison en Thaïlande

L'achat d'un bien immobilier en Thaïlande en tant qu'étranger n'est pas simple et vous aurez besoin de conseils. Comme mentionné précédemment, les étrangers peuvent posséder un condominium, voire une maison, mais ils ne peuvent normalement pas posséder de terrain. Depuis 2019, il est possible d'acquérir un Sap Ing Sith, un droit d'usage de terrain enregistré ou un lot de copropriété, pour une durée maximale de 30 ans (articles 3 et 4 de la loi Sap Ing Sith B.E. 2562). Le titulaire a les droits, devoirs et responsabilités d'un propriétaire, mais il ne s'agit pas d'une pleine propriété : le recouvrement du bien et la cessation des ingérences demeurent les prérogatives du propriétaire, et les bâtiments reviennent à ce dernier à l'expiration du terme, sauf accord contraire (article 11). La loi ne prévoyant aucun mécanisme de renouvellement, le dépassement de la période de 30 ans nécessite une nouvelle attribution et un nouveau registro.

Avant d'acheter un bien immobilier, il est important de faire vos vérifications nécessaires. Faites appel à une agence immobilière et à des avocats de confiance et jouissant d'une bonne réputation. Faites examiner tout document juridique par un avocat avant de le signer.

Taxes et autres frais

Il existe également divers impôts et frais liés à l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande, notamment les frais de transfert, les droits de timbre et l'impôt sur le revenu. Les frais de transfert s'élèvent normalement à 2% du valeur estimée, soit une réduction à 0,01 % jusqu'au 30 juin 2027 pour les biens résidentiels éligibles d'une valeur maximale de 7 millions de bahts, lorsque l'acheteur est une personne physique de nationalité thaïlandaise. Les acheteurs étrangers ne sont pas éligibles et doivent prévoir la totalité des 2 %. Ces frais peuvent varier en fonction de la valeur du bien et d'autres facteurs. Collaborer avec un agent immobilier et un avocat peut vous aider à budgétiser ces frais et à éviter toute surprise.

Il est également important de prendre en compte les risques potentiels associés à l'investissement immobilier en Thaïlande. Par exemple, la valeur des biens immobiliers peut varier. Rien ne garantit que vous revendrez votre bien avec un bénéfice par la suite. Il y a des risques juridiques et réglementaires à prendre en compte. Ceux-ci incluent des modifications des lois thaïlandaises sur la propriété et des limites à la propriété étrangère.

En conclusion, l'achat d'une maison en Thaïlande peut constituer un investissement judicieux pour les expatriés et les touristes. Toutefois, il est essentiel de bien se renseigner et de collaborer avec des professionnels de confiance afin de minimiser les risques. La Thaïlande est un excellent pays pour investir dans l'immobilier. Le choix de biens y est vaste et les politiques gouvernementales favorisent les investissements étrangers.

La Thaïlande est une destination de choix pour une retraite paisible. Elle est idéale pour ceux qui recherchent une vie sereine. Il est possible d'y trouver des propriétés. Cependant, avant d'en acquérir une, il est essentiel de connaître la réglementation en vigueur. En principe, il est interdit aux étrangers de posséder des terres en Thaïlande, mais il existe des solutions pour protéger votre patrimoine si vous souhaitez y vivre. L'achat d'une maison en Thaïlande est tout à fait envisageable.

En Thaïlande, les opportunités d'investissement sont nombreuses, notamment dans l'immobilier, un secteur très prisé. Cependant, pour acquérir un bien immobilier en Thaïlande, certaines règles doivent être respectées.

6 astuces pour protéger votre investissement

1) Société à responsabilité limitée thaïlandaise pour l'achat d'une maison en Thaïlande

Depuis février 2023, seulement deux actionnaires sont tenus de créer un Thaï société à responsabilité limitée (C'était 3 minimum auparavant). Selon la loi sur les sociétés, si votre entreprise compte 50% ou plus d'actions étrangères, elle est considérée comme une entité étrangère. En pratique, cela signifie que votre entreprise aura besoin de plus de licences et de permis pour exercer ses activités, ce qui pourrait s'avérer coûteux.

Vous devez également savoir qu'il est interdit en Thaïlande d'utiliser des Thaïlandais comme “nommés” dans votre entreprise. Cependant, de nombreux cabinets d'avocats en Thaïlande vous proposeront de vous trouver des Thaïlandais pour votre entreprise.

La solution de la société coûte plus cher. Vous dépenserez de l'argent pour créer une entreprise. Vous devez également faire de la comptabilité chaque année. De nombreux documents doivent être déposés. Mais c'est l'un des seuls moyens de vraiment posséder un bien immobilier et de pouvoir le vendre si vous le souhaitez. Si vous voulez faire des affaires en Thaïlande et acheter un bien immobilier, trouvez un partenaire thaïlandais de confiance. Cela peut être une bonne option pour vous.

Si vous n'avez pas de partenaire thaïlandais, la plupart des cabinets d'avocats demanderont aux actionnaires thaïlandais de signer des documents. Ils devront peut-être signer procuration ou des accords de cession d'actions. Cela vous permet, en tant qu'entreprise directeur, pour transférer des actions comme vous le souhaitez. Mais comme nous l'avons déjà déclaré, c'est une pratique illégale, même si elle est couramment utilisée en Thaïlande.

Consultez notre section sur les sociétés à responsabilité limitée thaïlandaises. Attention : il est illégal de recourir à un prête-nom pour constituer une société. Est-il légal de créer une société avec votre partenaire thaïlandais ? Vous pourriez lui accorder un prêt. Vous pouvez également créer des actions préférentielles. Ainsi, même si vous ne détenez pas la majorité des actions, vous disposerez de la plupart des droits de vote. Un bon cabinet d’avocats peut vous protéger.

Deux règles s'appliquent à l'une ou l'autre de ces structures. Détenir des actions pour le compte d'un étranger afin que celui-ci puisse faire des affaires en contournant ou en violant la loi sur les entreprises étrangères constitue une infraction en vertu de son article 36, tant pour le Thaïlandais qui les détient que pour l'étranger qui le permet. Et depuis le 1er août 2026, l'ordre du registraire central 2/2569 exige que chaque actionnaire thaïlandais d'une nouvelle société dont la participation étrangère est inférieure à 50 pour cent, ou qui a un administrateur étranger, soumette ses propres relevés bancaires sur trois mois prouvant qu'il a payé ses actions, et fournir de fausses informations au registraire constitue une infraction en vertu des articles 137 et 267 du Code pénal. Voir notre guide sur la répression des candidats de 2026.

2) Bail emphytéotique (ou contrat de location appelé “ louage de chose ”)

Parce que de nombreux étrangers ont peur d'utiliser des prête-noms, ils peuvent acheter une maison en Thaïlande sous un bail structure. Un En Thaïlande, un contrat de location a une durée maximale de 30 ans.. Vous pouvez également le renouveler. Un bail correctement rédigé est transmissible à vos héritiers. Vous aurez donc la possibilité de transmettre votre propriété à votre successeur.

Comprenez bien : vous n'achetez PAS une maison en Thaïlande. Vous louez une maison.
Puisque les investissements immobiliers impliquent généralement des sommes importantes, il est sage de trouver un cabinet d'avocats réputé. Pensez à ce que votre contrat soit bilingue afin de pouvoir comprendre ce que vous signez (en anglais et en thaï) et qu'il vous soit expliqué. Si votre bail est uniquement en thaï, vous ne saurez pas ce que vous signez et vous pourriez avoir des surprises un jour.

Des options relatives aux héritiers, aux renouvellements et aux modifications futures des droits de propriété peuvent facilement être intégrées à votre bail. Il est judicieux d'y inclure les droits de superficie, notamment pour un terrain non bâti.

Permis de construire au nom d'un étranger

Une autre façon pour un étranger de posséder une maison est de louer le terrain. Il peut alors obtenir un permis de construire à son nom. Une maison construite par quelqu'un exerçant un droit sur le terrain d'autrui, tel qu'un bail enregistré ou un droit de superficie, ne devient pas une partie intégrante du terrain (article 146 du Code civil et commercial). Le permis de construire à votre nom prouve que vous l'avez construite, ce qui importe lors de la revente. Ce n'est pas un titre de propriété. N'oubliez pas que certaines règles matrimoniales s'appliquent si vous êtes légalement marié.

3) Droits de surface en Thaïlande

Avec ces droits, le ‘ superficiaire ’ est propriétaire du dessus du terrain. Certains départements fonciers refuseront d'enregistrer ce droit si des constructions existent déjà sur le terrain. Les droits de superficie sont également transmissibles à vos héritiers, tout comme un contrat de bail bien rédigé.

4) Usufruit

A usufruit en Thaïlande L'usufruit est différent d'un bail, mais présente des similitudes. Il n'est pas limité à 30 ans et peut être accordé à vie. C'est souvent une excellente option pour les couples mixtes souhaitant prendre leur retraite en Thaïlande. L'étranger sera protégé par l'usufruit et les frais liés à cette démarche sont relativement abordables. Il est conseillé de faire appel à un cabinet d'avocats pour rédiger un contrat d'usufruit en bonne et due forme. Les formulaires du service foncier ne sont pas optimaux. Les droits d'usufruit sont issus du droit romain. Ce sont des droits réels, parmi les plus importants que l'on puisse avoir sur un bien immobilier.

5) Prêt et hypothèque

Certains clients choisissent de conclure un contrat de prêt avec un Thaïlandais afin de protéger leur investissement. Ils enregistrent une hypothèque en garantie, à l'instar des banques, pour assurer le remboursement du prêt. Il est important de comprendre qu'il n'existe pas de solution idéale pour protéger ses droits. Certes, posséder un appartement en copropriété est un avantage. Cependant, certaines personnes préfèrent acheter une maison individuelle, avec un terrain, plutôt que de se limiter à un appartement.

6) Droits de Sap Ing Sith

Nous vous recommandons de cet article vous permettra de comprendre ce que sont les Sap Ing Sith.. C'est peut-être la bonne façon pour vous de protéger votre investissement. Vous n'achetez toujours pas le terrain. Vous achetez un droit d'utiliser le terrain et la maison pour une durée maximale de 30 ans, que vous pouvez vendre, hypothéquer et léguer à vos héritiers pendant cette période (article 12 de la loi). Il n'y a pas de prolongation légale : continuer au-delà du terme nécessite une nouvelle concession de la part du propriétaire. C'est, selon nous, la meilleure façon d'acheter une villa ou une propriété dans ce pays. Plus vous investissez, plus vous voulez de solides protections juridiques. C'est du solide. Rien, et je ne plaisante pas, rien ne vaut un sap ing sith pour acheter une maison en Thaïlande.

Autres éléments à prendre en compte lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande

Avant de prendre toute décision concernant votre maison, la première étape consiste à définir un budget précis. Sinon, vous risquez d'engager des dépenses inutiles. Le coût des matériaux nécessaires à la construction de votre maison peut varier quotidiennement.

Établir un budget vous sera certainement utile. En général, les coûts sont plus élevés que prévu. Si votre budget ne vous convient pas, vous pouvez réduire certaines dépenses. Le budget ne doit pas vous empêcher d'accéder au confort de votre nouvelle maison en Thaïlande. Prenez une décision éclairée, adaptée à vos besoins, avant d'acheter une maison en Thaïlande.

Ne signez aucun contrat avant d'avoir consulté un avocat réputé qui parle votre langue.

Il arrive souvent que des personnes achètent une maison, signent un contrat, puis consultent un avocat après coup pour protéger leur acquisition. C'est une erreur, car le contrat de vente est déjà signé. Les cabinets d'avocats spécialisés en droit immobilier peuvent facilement vérifier votre contrat. Ils peuvent même négocier avec le constructeur, le promoteur ou le propriétaire. Mais cette démarche doit être effectuée avant toute signature.

Les contrats établis par les professionnels préciseront la qualité des matériaux et les délais de construction. Ils incluront les garanties, les permis et autorisations, ainsi que les obligations de chaque partie. N'oubliez pas qu'il est essentiel de s'entendre sur de nombreux points, et pas seulement sur le prix. Qui prendra en charge les taxes et les frais de mutation ? Qu'en est-il des raccordements aux réseaux ? Ces aspects doivent également être réglés avant toute signature.

Si vous devez verser un acompte pour réserver un terrain ou un bien immobilier, assurez-vous qu'il soit remboursable. Ainsi, si vous ne parvenez pas à vous mettre d'accord sur les conditions finales de vente plus tard, vous pourrez récupérer votre argent. Les conditions de paiement varieront beaucoup d'un promoteur à l'autre. N'ayez pas peur de “ prospecter ” pour votre bien et de visiter différents programmes immobiliers. Dans les cas où des sommes importantes sont en jeu, une vérification préalable (due diligence) doit être effectuée.

Vérifications nécessaires est une sorte d'enquête sur la propriété. Vous voulez vous assurer que tous les documents, les exigences et les personnes impliquées ne poseront aucun problème. Un contrat de construction peut être dissocié d'un contrat de vente. Certains promoteurs dans les zones touristiques utilisent souvent cette méthode pour réduire les impôts.

• Propriété DD est probablement l'un des meilleurs sites web consacrés à l'immobilier en Thaïlande.
• FazWaz (un autre site web populaire)
  
  

Foire aux questions