Un bail de 30+30+30 payé d'avance : la promesse de renouvellement est nulle, les 30 premières années restent valables สัญญาเช่า 30+30+30 ปีชำระค่าเช่าล่วงหน้า คำมั่นต่อสัญญาเป็นโมฆะ การเช่า 30 ปีแรกสมบูรณ์
⚖️ Points clés à retenir ⚖️ ประเด็นสำคัญ
Article 540 paragraphe premier du Code civil et commercial interdit un bail de biens immobiliers pour plus de trente ans et réduit une durée plus longue à trente ans ; le paragraphe deux autorise un renouvellement une fois ce terme expiré, là encore pour une durée maximale de trente ans à compter du renouvellement. La promesse d’un bailleur, inscrite dans un bail de trente ans le jour de sa conclusion, de louer le même bien pour deux périodes supplémentaires de trente ans chacune, avec le loyer de ces soixante années payé d’avance au même moment et aux mêmes conditions que les trente premières, montre que les deux parties entendent contourner l’article 540. Cette partie de l’accord est nulle car son objet est expressément interdit par la loi, et elle ne peut pas être réinterprétée comme une obligation personnelle ne liant que les parties, car l’article 540 resterait alors sans effet. Les trente premières années restent valables. Une fois celles-ci expirées, le locataire occupe sans droit et est responsable en matière de délit civil pour l’utilisation du bien, et le loyer déjà payé pour les périodes nulles est pris en compte dans la fixation de ces dommages-intérêts.
ป.พ.พ. มาตรา 540 วรรคหนึ่ง ห้ามเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามสิบปี หากทำสัญญานานกว่านั้นให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี และวรรคสองให้ต่อสัญญาได้เมื่อกำหนดเวลาเช่าสิ้นลงแล้ว แต่ต้องไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา การที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้ในสัญญาเช่า 30 ปีในวันเดียวกันว่าจะให้เช่าต่ออีก 2 คราว คราวละ 30 ปี โดยผู้เช่าชำระค่าเช่าของ 60 ปีที่ต่อออกไปพร้อมกับค่าเช่า 30 ปีแรกครบถ้วน และไม่มีการกำหนดค่าเช่าหรือเงื่อนไขการเช่าใหม่ แสดงเจตนาชัดเจนว่าคู่สัญญาต่างประสงค์หลีกเลี่ยงมาตรา 540 สัญญาส่วนที่เป็นคำมั่นจะต่อสัญญาเช่าจึงตกเป็นโมฆะเพราะมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย และไม่อาจตีความให้เป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญาเพื่อบังคับต่อไปได้ มิฉะนั้นมาตรา 540 ย่อมไร้ผล การเช่า 30 ปีแรกสมบูรณ์ เมื่อครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ออกเป็นการอยู่โดยไม่มีสิทธิและเป็นละเมิด ศาลกำหนดค่าเสียหายโดยคำนึงถึงค่าเช่าที่ผู้เช่าชำระไว้แล้วด้วย
Résumé exécutif บทสรุปผู้บริหาร
Le 10 mai 1990 (B.E. 2533), la demanderesse a donné à bail au défendeur un terrain à Phuket avec une maison pour trente ans, moyennant un loyer de 1 500 000 bahts pour toute la durée, enregistré pour trente ans à compter du 22 mai 1990. La clause 3 du même bail contenait la promesse de la bailleresse qu’à l’expiration des trente ans le locataire pourrait prendre le terrain pour deux périodes supplémentaires de trente ans chacune, et dans un second document signé le même jour, le locataire s’engageait à payer 600 000 bahts pour chaque période supplémentaire. La Cour suprême a constaté en fait que la demanderesse avait reçu la totalité des 2 700 000 bahts, soit le loyer de quatre-vingt-dix ans, en 1990, versés sous la forme de 170 887 marks allemands sur le compte suisse de son mari de l’époque, bien qu’elle l’ait nié au procès. À l’expiration du terme enregistré en mai 2020, elle a intenté une action en expulsion. Le tribunal provincial de Phuket a rejeté sa demande et lui a ordonné d’enregistrer un nouveau bail de trente ans à compter du 22 mai 2020 ; la Cour d’appel de la région 8 a infirmé ce jugement, ordonné l’expulsion et accordé des dommages-intérêts de 50 000 bahts par mois. La Cour suprême a confirmé que la promesse de deux périodes supplémentaires était nulle : faite le jour du bail, avec le loyer de soixante années supplémentaires payé d’avance et sans nouveau loyer ni nouvelles conditions pour des périodes commençant trente et soixante ans plus tard, elle montrait que les deux parties entendaient contourner la limite de trente ans de l’article 540, de sorte que son objet était expressément interdit par la loi et qu’elle ne pouvait être sauvée en tant qu’obligation personnelle entre les parties. L’expulsion a été maintenue. Tenant compte du loyer déjà payé par le défendeur, la Cour a réduit les dommages-intérêts à 30 000 bahts par mois à compter du lendemain du dépôt de la demande (12 juin 2020) jusqu’à ce qu’il enlève ses bâtiments et libère les lieux, et a rejeté sa demande reconventionnelle.
วันที่ 10 พฤษภาคม 2533 โจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดินพร้อมบ้านที่จังหวัดภูเก็ตมีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าตลอดสัญญา 1,500,000 บาท จดทะเบียนการเช่า 30 ปีนับแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2533 สัญญาข้อ 3 เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าเมื่อครบ 30 ปีจะให้เช่าต่ออีก 2 คราว คราวละ 30 ปี และในวันเดียวกันจำเลยทำเอกสารตกลงชำระค่าเช่าของระยะเวลาที่ต่อออกไปคราวละ 600,000 บาท ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้รับเงินครบ 2,700,000 บาท คือค่าเช่า 90 ปี ตั้งแต่ปี 2533 โดยจำเลยโอน 170,887 มาร์คเยอรมันเข้าบัญชีสามีโจทก์ในขณะนั้นที่ประเทศสวิตเซอร์แลนด์ แม้โจทก์ปฏิเสธ เมื่อครบกำหนดการเช่าในเดือนพฤษภาคม 2563 โจทก์ฟ้องขับไล่ ศาลจังหวัดภูเก็ตยกฟ้องและให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าต่ออีก 30 ปี ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับให้ขับไล่และให้ชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท ศาลฎีกาเห็นว่าคำมั่นที่จะให้เช่าต่ออีก 2 คราวเป็นโมฆะ เพราะทำในวันเดียวกับสัญญาเช่า ชำระค่าเช่าของอีก 60 ปีล่วงหน้าครบถ้วน และไม่มีการกำหนดค่าเช่าหรือเงื่อนไขใหม่สำหรับระยะเวลาที่จะเริ่มในอีก 30 และ 60 ปีข้างหน้า แสดงว่าคู่สัญญาต่างประสงค์หลีกเลี่ยงมาตรา 540 วัตถุประสงค์จึงต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย และตีความเป็นบุคคลสิทธิเพื่อบังคับต่อไปไม่ได้ การขับไล่ชอบแล้ว ศาลฎีกาลดค่าเสียหายเป็นเดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (12 มิถุนายน 2563) โดยคำนึงถึงค่าเช่าที่จำเลยชำระไว้แล้ว และยกฟ้องแย้ง
Les faits de l'affaire ข้อเท็จจริง
La demanderesse possédait deux parcelles de terrain à Phuket détenues sous les certificats d’utilisation (Nor Sor 3 Gor) nos 1691 et 1692 ainsi qu’une maison, renumérotée par la suite 159/3. Le 10 mai 1990, elle les a données à bail au défendeur pour trente ans moyennant 1 500 000 bahts pour toute la durée, et le bail a été enregistré pour trente ans à compter du 22 mai 1990. La clause 3 du bail contenait la promesse de la bailleresse que, à l’expiration des trente ans, le locataire pourrait prendre les deux parcelles pour deux périodes supplémentaires de trente ans chacune s’il le souhaitait. Un second document signé le même jour constatait l’engagement du locataire de payer 600 000 bahts pour chacune des deux périodes supplémentaires, et le 21 mai 1990, le défendeur a transféré 170 887 marks allemands, valant alors 2 700 000 bahts, de son compte en Allemagne vers le compte suisse du mari de l’époque de la demanderesse, compensant la perte de change en juin. Au procès, la demanderesse a nié avoir reçu l’argent du renouvellement ; la Cour suprême a jugé qu’elle l’avait reçu, puisqu’elle ne contestait pas sa signature sur le reçu ni la preuve du transfert. Le défendeur a construit un garage et une seconde maison, n° 159/8, sur la parcelle 1692. À l’expiration du terme enregistré en mai 2020, la demanderesse l’a mis en demeure de partir et, le 12 juin 2020, a intenté une action en expulsion, en enlèvement des constructions et en dommages-intérêts de 120 000 bahts par mois. Le défendeur a formé une demande reconventionnelle tendant à ce qu’il lui soit ordonné d’enregistrer un nouveau bail de trente ans à compter du 22 mai 2020, les 600 000 bahts correspondants ayant été payés. Le tribunal provincial de Phuket a rejeté la demande et accueilli la demande reconventionnelle ; la Cour d’appel de la région 8 a infirmé ce jugement, ordonné l’expulsion avec des dommages-intérêts de 50 000 bahts par mois et rejeté la demande reconventionnelle. Le défendeur s’est pourvu avec l’autorisation de la Cour suprême.
โจทก์เป็นเจ้าของที่ดิน น.ส.3 ก. เลขที่ 1691 และ 1692 ที่จังหวัดภูเก็ต พร้อมบ้าน (ต่อมาเปลี่ยนเป็นเลขที่ 159/3) วันที่ 10 พฤษภาคม 2533 โจทก์ให้จำเลยเช่ามีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าตลอดสัญญา 1,500,000 บาท และจดทะเบียนการเช่า 30 ปีนับแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2533 สัญญาข้อ 3 เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าเมื่อครบ 30 ปีแล้ว หากผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อ ผู้ให้เช่าจะให้เช่าต่อไป และในวันเดียวกันทำเอกสารอีกฉบับให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าของระยะเวลาที่ต่อออกไป 2 คราว คราวละ 30 ปี คราวละ 600,000 บาท จำเลยโอนเงิน 170,887 มาร์คเยอรมัน เทียบเท่า 2,700,000 บาท จากบัญชีในประเทศเยอรมันเข้าบัญชีของสามีโจทก์ในขณะนั้นที่ประเทศสวิตเซอร์แลนด์ โจทก์ปฏิเสธว่าไม่ได้รับเงินส่วนต่อสัญญา แต่ศาลฎีกาฟังว่าโจทก์ได้รับเงินครบ 2,700,000 บาท จำเลยปลูกสร้างอาคารจอดรถและบ้านเลขที่ 159/8 บนที่ดินเลขที่ 1692 เมื่อครบกำหนดการเช่าในเดือนพฤษภาคม 2563 โจทก์บอกกล่าวให้ออกและฟ้องขับไล่เมื่อวันที่ 12 มิถุนายน 2563 เรียกค่าเสียหายเดือนละ 120,000 บาท จำเลยฟ้องแย้งขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าต่ออีก 30 ปี ศาลจังหวัดภูเก็ตยกฟ้องโจทก์และบังคับตามฟ้องแย้ง ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับให้ขับไล่ ให้ชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท และยกฟ้องแย้ง จำเลยฎีกาโดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
Décision de la Cour (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
L’article 540, paragraphe premier, du Code civil et commercial interdit le bail d’un bien immobilier pour une durée supérieure à trente ans et réduit une durée plus longue à trente ans ; le paragraphe deux autorise un renouvellement une fois ce terme expiré, là encore pour une durée maximale de trente ans à compter du renouvellement. La promesse d’un bailleur, inscrite dans un bail de trente ans le jour de sa conclusion, de louer le même bien pour deux périodes supplémentaires de trente ans chacune, avec le loyer de ces soixante années payé d’avance au même moment et aux mêmes conditions que les trente premières, montre que les deux parties entendent contourner l’article 540. Cette partie de l’accord est nulle car son objet est expressément interdit par la loi, et elle ne peut pas être réinterprétée comme une obligation personnelle ne liant que les parties, car l’article 540 resterait alors sans effet. Les trente premières années restent valables. Une fois celles-ci expirées, le locataire occupe sans droit et engage sa responsabilité délictuelle pour l’utilisation du bien, et le loyer déjà payé pour les périodes nulles est pris en compte dans la fixation de ces dommages-intérêts.
ป.พ.พ. มาตรา 540 วรรคหนึ่ง ห้ามเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามสิบปี หากทำสัญญานานกว่านั้นให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี และวรรคสองให้ต่อสัญญาได้เมื่อกำหนดเวลาเช่าสิ้นลงแล้ว แต่ต้องไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา การที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้ในสัญญาเช่า 30 ปีในวันเดียวกันว่าจะให้เช่าต่ออีก 2 คราว คราวละ 30 ปี โดยผู้เช่าชำระค่าเช่าของ 60 ปีที่ต่อออกไปพร้อมกับค่าเช่า 30 ปีแรกครบถ้วน และไม่มีการกำหนดค่าเช่าหรือเงื่อนไขการเช่าใหม่ แสดงเจตนาชัดเจนว่าคู่สัญญาต่างประสงค์หลีกเลี่ยงมาตรา 540 สัญญาส่วนที่เป็นคำมั่นจะต่อสัญญาเช่าจึงตกเป็นโมฆะเพราะมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย และไม่อาจตีความให้เป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญาเพื่อบังคับต่อไปได้ มิฉะนั้นมาตรา 540 ย่อมไร้ผล การเช่า 30 ปีแรกสมบูรณ์ เมื่อครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ออกเป็นการอยู่โดยไม่มีสิทธิและเป็นละเมิด ศาลกำหนดค่าเสียหายโดยคำนึงถึงค่าเช่าที่ผู้เช่าชำระไว้แล้วด้วย
Analyse juridique การวิเคราะห์ทางกฎหมาย
L’argument du défendeur était celui dont dépend toute structure 30+30+30 : même si un bail de quatre-vingt-dix ans ne peut pas être enregistré, la promesse de renouvellement de la bailleresse est une obligation personnelle qui la lie et dont l’exécution peut être ordonnée par une injonction d’enregistrer les trente années suivantes, ce que le tribunal de première instance avait accordé. La Cour suprême a lu l’article 540 comme une règle relative au temps. Le paragraphe premier limite le bail d’un bien immobilier à trente ans et le paragraphe deux n’autorise un renouvellement qu’une fois cette période expirée, car sur trente ans l’état du bien et l’économie changent au-delà de ce que les parties peuvent prévoir, et l’ancien loyer et les anciennes conditions ne peuvent servir à évaluer le bien pour la période suivante. La Cour a ensuite examiné ce que les parties avaient réellement fait. La promesse a été inscrite dans le bail le jour de sa conclusion ; le loyer des deux périodes suivantes a été fixé d’emblée et payé intégralement en même temps que celui des trente premières années ; et rien n’a été laissé à convenir pour des périodes commençant trente et soixante ans plus tard. Cela, selon la Cour, montrait clairement que les deux parties entendaient contourner l’article 540, de sorte que la promesse avait un objet expressément interdit par la loi et était nulle. L’interpréter comme une obligation personnelle entre les parties, comme le demandait le défendeur, priverait l’article 540 de toute force ; la Cour a donc refusé. Quant aux conséquences, l’occupation du défendeur après le 22 mai 2020 était sans droit et constituait un délit civil, mais la Cour a fixé les dommages-intérêts à 30 000 bahts par mois au lieu des 50 000 ordonnés par la Cour d’appel, en tenant compte de la valeur du terrain et de la conjoncture économique actuelle ainsi que du loyer déjà payé par le défendeur. Le raisonnement repose sur le paiement anticipé et les conditions figées comme preuves de l’intention de contourner la loi ; la Cour n’était pas saisie, et ne s’est pas prononcée, d’une promesse de renouvellement dont le loyer et les conditions seraient fixés à l’expiration du premier terme.
จำเลยฎีกาว่า แม้จะจดทะเบียนการเช่า 90 ปีไม่ได้ แต่คำมั่นของผู้ให้เช่าที่จะให้เช่าต่อเป็นบุคคลสิทธิที่ผูกพันโจทก์ และบังคับได้โดยให้จดทะเบียนการเช่าอีก 30 ปีตามที่ศาลชั้นต้นพิพากษา ศาลฎีกาเห็นว่ามาตรา 540 เป็นบทบัญญัติเรื่องระยะเวลา วรรคหนึ่งจำกัดการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ที่สามสิบปี วรรคสองให้ต่อสัญญาได้เมื่อครบกำหนดแล้วเท่านั้น เพราะในเวลาสามสิบปีสภาพทรัพย์และสภาวะเศรษฐกิจย่อมเปลี่ยนแปลงจนคู่สัญญาไม่อาจคาดหมายได้ และไม่อาจใช้เงื่อนไขตามสัญญาเช่าเดิมกำหนดมูลค่าของทรัพย์ในระยะเวลาต่อไปได้ เมื่อพิจารณาการกระทำของคู่สัญญา คำมั่นทำไว้ในสัญญาเช่าในวันเดียวกัน ค่าเช่าของอีก 2 คราวกำหนดไว้แต่ต้นและชำระครบพร้อมค่าเช่า 30 ปีแรก และไม่มีสิ่งใดเหลือให้ตกลงกันใหม่สำหรับระยะเวลาที่จะเริ่มในอีก 30 และ 60 ปีข้างหน้า จึงแสดงชัดว่าคู่สัญญาต่างประสงค์หลีกเลี่ยงมาตรา 540 คำมั่นส่วนนั้นมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและเป็นโมฆะ หากตีความเป็นบุคคลสิทธิตามที่จำเลยขอ มาตรา 540 ย่อมไร้ผล ส่วนผลของการอยู่ต่อหลังวันที่ 22 พฤษภาคม 2563 เป็นการอยู่โดยไม่มีสิทธิและเป็นละเมิด แต่ศาลฎีกากำหนดค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท แทน 50,000 บาทตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 8 โดยคำนึงถึงราคาที่ดิน สภาวะเศรษฐกิจ และค่าเช่าที่จำเลยชำระให้โจทก์แล้ว เหตุผลของคำพิพากษาอยู่ที่การชำระค่าเช่าล่วงหน้าและเงื่อนไขที่ตายตัวอันเป็นพยานหลักฐานของเจตนาหลีกเลี่ยงกฎหมาย ศาลฎีกาไม่ได้วินิจฉัยถึงคำมั่นจะให้เช่าต่อที่ค่าเช่าและเงื่อนไขจะตกลงกันเมื่อครบกำหนดการเช่าคราวแรก
Résumé en anglais คำพิพากษาฉบับเต็ม
Ci-dessous un résumé en anglais de l’arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566, qui n’est pas une traduction de l’arrêt complet. Le texte officiel est le jugement thaïlandais, qui est reproduit en intégralité sur cette page : changez cette page en thaï pour la lire. Source : deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
ARRÊT DE LA COUR SUPRÊME N° 4655/2566
Année : 2023 (B.E. 2566)
Articles du Code applicables : CCC, article(s) 540
RÉSUMÉ
Le 10 mai 1990 (B.E. 2533), la demanderesse a donné à bail au défendeur un terrain à Phuket avec une maison pour trente ans, moyennant un loyer de 1 500 000 bahts pour toute la durée, enregistré pour trente ans à compter du 22 mai 1990. La clause 3 du même bail contenait la promesse de la bailleresse qu’à l’expiration des trente ans le locataire pourrait prendre le terrain pour deux périodes supplémentaires de trente ans chacune, et dans un second document signé le même jour, le locataire s’engageait à payer 600 000 bahts pour chaque période supplémentaire. La Cour suprême a constaté en fait que la demanderesse avait reçu la totalité des 2 700 000 bahts, soit le loyer de quatre-vingt-dix ans, en 1990, versés sous la forme de 170 887 marks allemands sur le compte suisse de son mari de l’époque, bien qu’elle l’ait nié au procès. À l’expiration du terme enregistré en mai 2020, elle a intenté une action en expulsion. Le tribunal provincial de Phuket a rejeté sa demande et lui a ordonné d’enregistrer un nouveau bail de trente ans à compter du 22 mai 2020 ; la Cour d’appel de la région 8 a infirmé ce jugement, ordonné l’expulsion et accordé des dommages-intérêts de 50 000 bahts par mois. La Cour suprême a confirmé que la promesse de deux périodes supplémentaires était nulle : faite le jour du bail, avec le loyer de soixante années supplémentaires payé d’avance et sans nouveau loyer ni nouvelles conditions pour des périodes commençant trente et soixante ans plus tard, elle montrait que les deux parties entendaient contourner la limite de trente ans de l’article 540, de sorte que son objet était expressément interdit par la loi et qu’elle ne pouvait être sauvée en tant qu’obligation personnelle entre les parties. L’expulsion a été maintenue. Tenant compte du loyer déjà payé par le défendeur, la Cour a réduit les dommages-intérêts à 30 000 bahts par mois à compter du lendemain du dépôt de la demande (12 juin 2020) jusqu’à ce qu’il enlève ses bâtiments et libère les lieux, et a rejeté sa demande reconventionnelle.
FAITS DE L'AFFAIRE
La demanderesse possédait deux parcelles de terrain à Phuket détenues sous les certificats d’utilisation (Nor Sor 3 Gor) nos 1691 et 1692 ainsi qu’une maison, renumérotée par la suite 159/3. Le 10 mai 1990, elle les a données à bail au défendeur pour trente ans moyennant 1 500 000 bahts pour toute la durée, et le bail a été enregistré pour trente ans à compter du 22 mai 1990. La clause 3 du bail contenait la promesse de la bailleresse que, à l’expiration des trente ans, le locataire pourrait prendre les deux parcelles pour deux périodes supplémentaires de trente ans chacune s’il le souhaitait. Un second document signé le même jour constatait l’engagement du locataire de payer 600 000 bahts pour chacune des deux périodes supplémentaires, et le 21 mai 1990, le défendeur a transféré 170 887 marks allemands, valant alors 2 700 000 bahts, de son compte en Allemagne vers le compte suisse du mari de l’époque de la demanderesse, compensant la perte de change en juin. Au procès, la demanderesse a nié avoir reçu l’argent du renouvellement ; la Cour suprême a jugé qu’elle l’avait reçu, puisqu’elle ne contestait pas sa signature sur le reçu ni la preuve du transfert. Le défendeur a construit un garage et une seconde maison, n° 159/8, sur la parcelle 1692. À l’expiration du terme enregistré en mai 2020, la demanderesse l’a mis en demeure de partir et, le 12 juin 2020, a intenté une action en expulsion, en enlèvement des constructions et en dommages-intérêts de 120 000 bahts par mois. Le défendeur a formé une demande reconventionnelle tendant à ce qu’il lui soit ordonné d’enregistrer un nouveau bail de trente ans à compter du 22 mai 2020, les 600 000 bahts correspondants ayant été payés. Le tribunal provincial de Phuket a rejeté la demande et accueilli la demande reconventionnelle ; la Cour d’appel de la région 8 a infirmé ce jugement, ordonné l’expulsion avec des dommages-intérêts de 50 000 bahts par mois et rejeté la demande reconventionnelle. Le défendeur s’est pourvu avec l’autorisation de la Cour suprême.
DÉCISION DU TRIBUNAL
L’article 540, paragraphe premier, du Code civil et commercial interdit le bail d’un bien immobilier pour une durée supérieure à trente ans et réduit une durée plus longue à trente ans ; le paragraphe deux autorise un renouvellement une fois ce terme expiré, là encore pour une durée maximale de trente ans à compter du renouvellement. La promesse d’un bailleur, inscrite dans un bail de trente ans le jour de sa conclusion, de louer le même bien pour deux périodes supplémentaires de trente ans chacune, avec le loyer de ces soixante années payé d’avance au même moment et aux mêmes conditions que les trente premières, montre que les deux parties entendent contourner l’article 540. Cette partie de l’accord est nulle car son objet est expressément interdit par la loi, et elle ne peut pas être réinterprétée comme une obligation personnelle ne liant que les parties, car l’article 540 resterait alors sans effet. Les trente premières années restent valables. Une fois celles-ci expirées, le locataire occupe sans droit et engage sa responsabilité délictuelle pour l’utilisation du bien, et le loyer déjà payé pour les périodes nulles est pris en compte dans la fixation de ces dommages-intérêts.
ANALYSE JURIDIQUE
L’argument du défendeur était celui dont dépend toute structure 30+30+30 : même si un bail de quatre-vingt-dix ans ne peut pas être enregistré, la promesse de renouvellement de la bailleresse est une obligation personnelle qui la lie et dont l’exécution peut être ordonnée par une injonction d’enregistrer les trente années suivantes, ce que le tribunal de première instance avait accordé. La Cour suprême a lu l’article 540 comme une règle relative au temps. Le paragraphe premier limite le bail d’un bien immobilier à trente ans et le paragraphe deux n’autorise un renouvellement qu’une fois cette période expirée, car sur trente ans l’état du bien et l’économie changent au-delà de ce que les parties peuvent prévoir, et l’ancien loyer et les anciennes conditions ne peuvent servir à évaluer le bien pour la période suivante. La Cour a ensuite examiné ce que les parties avaient réellement fait. La promesse a été inscrite dans le bail le jour de sa conclusion ; le loyer des deux périodes suivantes a été fixé d’emblée et payé intégralement en même temps que celui des trente premières années ; et rien n’a été laissé à convenir pour des périodes commençant trente et soixante ans plus tard. Cela, selon la Cour, montrait clairement que les deux parties entendaient contourner l’article 540, de sorte que la promesse avait un objet expressément interdit par la loi et était nulle. L’interpréter comme une obligation personnelle entre les parties, comme le demandait le défendeur, priverait l’article 540 de toute force ; la Cour a donc refusé. Quant aux conséquences, l’occupation du défendeur après le 22 mai 2020 était sans droit et constituait un délit civil, mais la Cour a fixé les dommages-intérêts à 30 000 bahts par mois au lieu des 50 000 ordonnés par la Cour d’appel, en tenant compte de la valeur du terrain et de la conjoncture économique actuelle ainsi que du loyer déjà payé par le défendeur. Le raisonnement repose sur le paiement anticipé et les conditions figées comme preuves de l’intention de contourner la loi ; la Cour n’était pas saisie, et ne s’est pas prononcée, d’une promesse de renouvellement dont le loyer et les conditions seraient fixés à l’expiration du premier terme.
IMPLICATIONS PRATIQUES
On propose toujours aux acheteurs étrangers des baux 30+30+30 avec la totalité de l’argent versée dès le premier jour. Cette décision montre ce qui leur arrive à la trentième année : les trente années enregistrées ont été respectées, la promesse de soixante années supplémentaires était nulle, et le locataire qui avait payé 2 700 000 bahts en 1990 pour quatre-vingt-dix ans est parti au bout de trente ans. Cette décision ne lui a rien rendu pour les soixante années, parce qu’il avait demandé au tribunal d’enregistrer le renouvellement plutôt que de lui rembourser l’argent, et son paiement anticipé n’a servi qu’à réduire les dommages-intérêts qu’il devait ensuite pour être resté dans les lieux. Avant de payer pour toute période au-delà de trente ans, considérez les années supplémentaires comme un pari non garanti sur le propriétaire. Un renouvellement négocié et enregistré à l’expiration du premier terme est ce que permet l’article 540, paragraphe deux. Lorsqu’un droit plus long est indispensable, envisagez un usufruit enregistré ou un droit de superficie, chacun ayant ses propres limites et nécessitant un conseil.
---
Note : Ceci est un résumé en anglais du jugement original thaïlandais.
Pour le texte thaï officiel, veuillez vous référer à la version thaï ci-dessus.
ou visitez deka.supremecourt.or.th.
Année : 2023 (B.E. 2566)
Articles du Code applicables : CCC, article(s) 540
RÉSUMÉ
Le 10 mai 1990 (B.E. 2533), la demanderesse a donné à bail au défendeur un terrain à Phuket avec une maison pour trente ans, moyennant un loyer de 1 500 000 bahts pour toute la durée, enregistré pour trente ans à compter du 22 mai 1990. La clause 3 du même bail contenait la promesse de la bailleresse qu’à l’expiration des trente ans le locataire pourrait prendre le terrain pour deux périodes supplémentaires de trente ans chacune, et dans un second document signé le même jour, le locataire s’engageait à payer 600 000 bahts pour chaque période supplémentaire. La Cour suprême a constaté en fait que la demanderesse avait reçu la totalité des 2 700 000 bahts, soit le loyer de quatre-vingt-dix ans, en 1990, versés sous la forme de 170 887 marks allemands sur le compte suisse de son mari de l’époque, bien qu’elle l’ait nié au procès. À l’expiration du terme enregistré en mai 2020, elle a intenté une action en expulsion. Le tribunal provincial de Phuket a rejeté sa demande et lui a ordonné d’enregistrer un nouveau bail de trente ans à compter du 22 mai 2020 ; la Cour d’appel de la région 8 a infirmé ce jugement, ordonné l’expulsion et accordé des dommages-intérêts de 50 000 bahts par mois. La Cour suprême a confirmé que la promesse de deux périodes supplémentaires était nulle : faite le jour du bail, avec le loyer de soixante années supplémentaires payé d’avance et sans nouveau loyer ni nouvelles conditions pour des périodes commençant trente et soixante ans plus tard, elle montrait que les deux parties entendaient contourner la limite de trente ans de l’article 540, de sorte que son objet était expressément interdit par la loi et qu’elle ne pouvait être sauvée en tant qu’obligation personnelle entre les parties. L’expulsion a été maintenue. Tenant compte du loyer déjà payé par le défendeur, la Cour a réduit les dommages-intérêts à 30 000 bahts par mois à compter du lendemain du dépôt de la demande (12 juin 2020) jusqu’à ce qu’il enlève ses bâtiments et libère les lieux, et a rejeté sa demande reconventionnelle.
FAITS DE L'AFFAIRE
La demanderesse possédait deux parcelles de terrain à Phuket détenues sous les certificats d’utilisation (Nor Sor 3 Gor) nos 1691 et 1692 ainsi qu’une maison, renumérotée par la suite 159/3. Le 10 mai 1990, elle les a données à bail au défendeur pour trente ans moyennant 1 500 000 bahts pour toute la durée, et le bail a été enregistré pour trente ans à compter du 22 mai 1990. La clause 3 du bail contenait la promesse de la bailleresse que, à l’expiration des trente ans, le locataire pourrait prendre les deux parcelles pour deux périodes supplémentaires de trente ans chacune s’il le souhaitait. Un second document signé le même jour constatait l’engagement du locataire de payer 600 000 bahts pour chacune des deux périodes supplémentaires, et le 21 mai 1990, le défendeur a transféré 170 887 marks allemands, valant alors 2 700 000 bahts, de son compte en Allemagne vers le compte suisse du mari de l’époque de la demanderesse, compensant la perte de change en juin. Au procès, la demanderesse a nié avoir reçu l’argent du renouvellement ; la Cour suprême a jugé qu’elle l’avait reçu, puisqu’elle ne contestait pas sa signature sur le reçu ni la preuve du transfert. Le défendeur a construit un garage et une seconde maison, n° 159/8, sur la parcelle 1692. À l’expiration du terme enregistré en mai 2020, la demanderesse l’a mis en demeure de partir et, le 12 juin 2020, a intenté une action en expulsion, en enlèvement des constructions et en dommages-intérêts de 120 000 bahts par mois. Le défendeur a formé une demande reconventionnelle tendant à ce qu’il lui soit ordonné d’enregistrer un nouveau bail de trente ans à compter du 22 mai 2020, les 600 000 bahts correspondants ayant été payés. Le tribunal provincial de Phuket a rejeté la demande et accueilli la demande reconventionnelle ; la Cour d’appel de la région 8 a infirmé ce jugement, ordonné l’expulsion avec des dommages-intérêts de 50 000 bahts par mois et rejeté la demande reconventionnelle. Le défendeur s’est pourvu avec l’autorisation de la Cour suprême.
DÉCISION DU TRIBUNAL
L’article 540, paragraphe premier, du Code civil et commercial interdit le bail d’un bien immobilier pour une durée supérieure à trente ans et réduit une durée plus longue à trente ans ; le paragraphe deux autorise un renouvellement une fois ce terme expiré, là encore pour une durée maximale de trente ans à compter du renouvellement. La promesse d’un bailleur, inscrite dans un bail de trente ans le jour de sa conclusion, de louer le même bien pour deux périodes supplémentaires de trente ans chacune, avec le loyer de ces soixante années payé d’avance au même moment et aux mêmes conditions que les trente premières, montre que les deux parties entendent contourner l’article 540. Cette partie de l’accord est nulle car son objet est expressément interdit par la loi, et elle ne peut pas être réinterprétée comme une obligation personnelle ne liant que les parties, car l’article 540 resterait alors sans effet. Les trente premières années restent valables. Une fois celles-ci expirées, le locataire occupe sans droit et engage sa responsabilité délictuelle pour l’utilisation du bien, et le loyer déjà payé pour les périodes nulles est pris en compte dans la fixation de ces dommages-intérêts.
ANALYSE JURIDIQUE
L’argument du défendeur était celui dont dépend toute structure 30+30+30 : même si un bail de quatre-vingt-dix ans ne peut pas être enregistré, la promesse de renouvellement de la bailleresse est une obligation personnelle qui la lie et dont l’exécution peut être ordonnée par une injonction d’enregistrer les trente années suivantes, ce que le tribunal de première instance avait accordé. La Cour suprême a lu l’article 540 comme une règle relative au temps. Le paragraphe premier limite le bail d’un bien immobilier à trente ans et le paragraphe deux n’autorise un renouvellement qu’une fois cette période expirée, car sur trente ans l’état du bien et l’économie changent au-delà de ce que les parties peuvent prévoir, et l’ancien loyer et les anciennes conditions ne peuvent servir à évaluer le bien pour la période suivante. La Cour a ensuite examiné ce que les parties avaient réellement fait. La promesse a été inscrite dans le bail le jour de sa conclusion ; le loyer des deux périodes suivantes a été fixé d’emblée et payé intégralement en même temps que celui des trente premières années ; et rien n’a été laissé à convenir pour des périodes commençant trente et soixante ans plus tard. Cela, selon la Cour, montrait clairement que les deux parties entendaient contourner l’article 540, de sorte que la promesse avait un objet expressément interdit par la loi et était nulle. L’interpréter comme une obligation personnelle entre les parties, comme le demandait le défendeur, priverait l’article 540 de toute force ; la Cour a donc refusé. Quant aux conséquences, l’occupation du défendeur après le 22 mai 2020 était sans droit et constituait un délit civil, mais la Cour a fixé les dommages-intérêts à 30 000 bahts par mois au lieu des 50 000 ordonnés par la Cour d’appel, en tenant compte de la valeur du terrain et de la conjoncture économique actuelle ainsi que du loyer déjà payé par le défendeur. Le raisonnement repose sur le paiement anticipé et les conditions figées comme preuves de l’intention de contourner la loi ; la Cour n’était pas saisie, et ne s’est pas prononcée, d’une promesse de renouvellement dont le loyer et les conditions seraient fixés à l’expiration du premier terme.
IMPLICATIONS PRATIQUES
On propose toujours aux acheteurs étrangers des baux 30+30+30 avec la totalité de l’argent versée dès le premier jour. Cette décision montre ce qui leur arrive à la trentième année : les trente années enregistrées ont été respectées, la promesse de soixante années supplémentaires était nulle, et le locataire qui avait payé 2 700 000 bahts en 1990 pour quatre-vingt-dix ans est parti au bout de trente ans. Cette décision ne lui a rien rendu pour les soixante années, parce qu’il avait demandé au tribunal d’enregistrer le renouvellement plutôt que de lui rembourser l’argent, et son paiement anticipé n’a servi qu’à réduire les dommages-intérêts qu’il devait ensuite pour être resté dans les lieux. Avant de payer pour toute période au-delà de trente ans, considérez les années supplémentaires comme un pari non garanti sur le propriétaire. Un renouvellement négocié et enregistré à l’expiration du premier terme est ce que permet l’article 540, paragraphe deux. Lorsqu’un droit plus long est indispensable, envisagez un usufruit enregistré ou un droit de superficie, chacun ayant ses propres limites et nécessitant un conseil.
---
Note : Ceci est un résumé en anglais du jugement original thaïlandais.
Pour le texte thaï officiel, veuillez vous référer à la version thaï ci-dessus.
ou visitez deka.supremecourt.or.th.
การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาลักษณะที่รวมการเช่าระยะแรก 30 ปี แต่กำหนดมีคำมั่นที่โจทก์จะให้เช่าอีกสองคราว คราวละ 30 ปี ในวันเดียวกัน ทั้งจำเลยยังชำระเงินการเช่าสองคราว คราวละ 30 ปี เช่นที่กล่าวข้างต้น ไม่มีรายละเอียดกำหนดค่าเช่าใหม่ เงื่อนไขการเช่าใหม่ ทั้ง ๆ ที่กำหนดระยะเวลายาวนานล่วงเลยไปแล้วถึง 30 ปี จะให้ต่อระยะเวลาเช่าไปอีก 2 คราว คราวละ 30 ปี รวมเป็น 90 ปี ซึ่งปกติสภาพความเจริญของที่ดิน สภาวะเศรษฐกิจ ย่อมเปลี่ยนแปลงไปตามกาลเวลา แต่การทำคำมั่นของโจทก์จำเลยเท่ากับถือตามอัตราค่าเช่าเดิม เงื่อนไขการเช่าเดิม ทุกประการ แสดงให้เห็นได้ชัดเจนว่าโจทก์จำเลยต่างประสงค์หลีกเลี่ยง ป.พ.พ. มาตรา 540 ที่ห้ามเช่าเกิน 30 ปี ฉะนั้นสัญญาส่วนที่เป็นคำมั่นที่จะต่อสัญญาเช่าอีก 2 คราว ๆ ละ 30 ปี จึงตกเป็นโมฆะ เนื่องจากวัตถุประสงค์ขัดต่อกฎหมายชัดแจ้ง และกรณีไม่อาจจะให้ตีความเป็นสัญญาบุคคลสิทธิระหว่างโจทก์กับจำเลยเพื่อให้มีผลบังคับต่อไปตามที่จำเลยฎีกา เพราะมิฉะนั้นวัตถุประสงค์ของ ป.พ.พ. มาตรา 540 ดังกล่าวย่อมจะไร้ผลบังคับ
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 และบ้านเลขที่ 159/3 ห้ามมิให้จำเลยและบริวารเข้าไปยุ่งเกี่ยวกับที่ดินและบ้านของโจทก์ กับให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านเลขที่ 159/8 อาคารที่จอดรถและสิ่งปลูกสร้างอื่นใดของจำเลยออกไปจากที่ดินดังกล่าว หากจำเลยไม่ดำเนินการรื้อถอน ให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สิน และให้ส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 120,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินของจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านดังกล่าวแก่โจทก์
จำเลยให้การ แก้ไขคำให้การ และฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 พร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นเวลา 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2563 เป็นต้นไป ในอัตราค่าเช่าปีละ 20,000 บาท รวมค่าเช่าการต่ออายุการเช่า 30 ปี เป็นเงิน 600,000 บาท ซึ่งโจทก์ได้รับค่าเช่าล่วงหน้าครบถ้วนแล้ว หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานให้จำเลยเช่าที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 เลขที่ดิน 633 และ 1692 เลขที่ดิน 634 พร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นเวลา 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2563 เป็นต้นไป หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับเป็นว่า ให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 และบ้านเลขที่ 159/3 โดยให้จำเลยส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวในสภาพเรียบร้อยแก่โจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารยุ่งเกี่ยวกับที่ดินและบ้านดังกล่าวอีกต่อไป กับให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านเลขที่ 159/8 อาคารที่จอดรถและสิ่งปลูกสร้างอื่นใดของจำเลยออกไปจากที่ดินดังกล่าว กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 12 มิถุนายน 2563) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอน ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและบ้านของโจทก์ คำขออื่นให้ยก ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งทั้งสองศาลให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 และบ้านเลขที่ 75/25 เมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม 2533 โจทก์ทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินและบ้านดังกล่าวข้างต้นมีกำหนดระยะเวลาเช่า 30 ปี ค่าเช่าตลอดสัญญา 1,500,000 บาท กำหนดจดทะเบียนการเช่าภายในเดือนธันวาคม 2533 ต่อมาวันที่ 21 พฤษภาคม 2533 โจทก์และจำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินและบ้านดังกล่าวข้างต้นมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี นับแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2533 เป็นต้นไป โจทก์ได้รับค่าเช่าเป็นเงิน 1,500,000 บาท จากจำเลยแล้ว ต่อมาทางราชการเปลี่ยนเลขที่บ้านดังกล่าวเป็นเลขที่ 159/3 จำเลยก่อสร้างอาคารจอดรถและบ้านเลขที่ 159/8 บนที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1692 โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านดังกล่าวกับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างแล้ว แต่จำเลยยังครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินและบ้านดังกล่าวตลอดมา
คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้หรือไม่ เพียงใด โดยจำเลยฎีกาว่า ข้อตกลงการต่อสัญญาเช่าอีกสองคราว คราวละ 30 ปี มีผลใช้บังคับได้ในฐานะที่เป็นคำมั่นซึ่งผูกพันคู่สัญญาในลักษณะบุคคลสิทธิ เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 วรรคแรก บัญญัติว่า "อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี" ส่วนวรรคสองบัญญัติว่า "อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา" ดังนี้จะเห็นได้ว่ากฎหมายห้ามมิให้มีการเช่าเกินสามสิบปี หากมีกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปีก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี เมื่อครบกำหนดเวลาสามสิบปีแล้วถึงจะต่อสัญญาได้อีก ทั้งนี้เพราะเห็นว่ากำหนดระยะเวลาดังกล่าวเป็นระยะเวลาที่ยาวนาน สภาพของทรัพย์ที่เช่าและสภาวะเศรษฐกิจย่อมเปลี่ยนแปลงไปจนคู่สัญญาไม่อาจคาดหมายได้ว่าทรัพย์ที่เช่าจะมีมูลค่าทางเศรษฐกิจอันอาจให้เช่าได้เท่าใด ซึ่งอาจเพิ่มขึ้นหรือลดลง ทั้งไม่อาจใช้เงื่อนไขตามสัญญาเช่าเดิมมากำหนดมูลค่าทางเศรษฐกิจของทรัพย์ที่เช่าได้ จึงกำหนดเงื่อนไขระยะเวลาให้มีการเช่าได้เพียงสามสิบปี อันเป็นการคุ้มครองคู่สัญญามิให้มีการได้เปรียบหรือเสียเปรียบจากการทำสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาที่ยาวนานจนไม่อาจคาดหมายถึงการเปลี่ยนแปลงความคุ้มค่าของการเช่า การที่โจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าลงวันที่ 10 พฤษภาคม 2533 ในช่วงสามสิบปีแรกตามหนังสือสัญญาเช่าพร้อมบ้าน ข้อ 2 และข้อ 4 ขณะเดียวกันก็เขียนในสัญญาข้อ 3 ว่า "ผู้ให้เช่าขอให้คำมั่นว่าเมื่อครบกำหนดอายุการเช่าสามสิบปีตามข้อ 2 แล้ว หากผู้เช่ามีความประสงค์จะเช่าที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวนี้ต่อไป ผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าเช่าที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวต่อไป" ทั้งในวันเดียวกันกับที่ทำสัญญา โจทก์และจำเลยยังทำเอกสาร โดยในสัญญาข้อ 3 ระบุว่า จำเลยผู้เช่าให้สัญญาว่าจะจ่ายค่าเช่าที่ดินตามข้อ 1 ทั้งสองแปลงพร้อมบ้านให้แก่โจทก์ ซึ่งเป็นค่าเช่าของระยะเวลาที่ต่อออกไป 2 คราว คราวละ 30 ปี เป็นเงิน 600,000 บาท ภายในไม่เกินเดือนพฤศจิกายน 2533 ในส่วนนี้โจทก์นำสืบว่าไม่ได้รับเงินค่าเช่าส่วนที่ต่อจากสัญญาเช่าครบกำหนด 30 ปี จำเลยนำสืบว่า ได้ชำระเงินค่าเช่าทั้งส่วนแรก 1,500,000 บาท และส่วนต่ออีก 2 คราว คราวละ 600,000 บาท รวมเป็น 2,700,000 บาท ตามใบรับเงินซึ่งมีลายมือชื่อโจทก์เป็นผู้รับเงิน จำเลยเป็นผู้จ่ายเงิน และลายมือชื่อพยาน ส่วนโจทก์ตอบคำถามค้านของทนายจำเลยว่า ไม่รับรองใบรับเงินดังกล่าวเพราะบุตรโจทก์ชื่อนางสาวยมนาไม่ได้ลงชื่อเป็นพยาน แต่ก็ไม่ได้ปฏิเสธว่าลายมือชื่อในใบรับเงินมิใช่ลายมือชื่อของโจทก์ หรือเป็นลายมือชื่อปลอม ประกอบกับจำเลยเบิกความเกี่ยวกับรายละเอียดการโอนเงินว่า ก่อนจะมีการลงลายมือชื่อในเอกสารจำเลยได้ติดต่อทางโทรศัพท์กับผู้จัดการธนาคารที่จำเลยมีบัญชีอยู่ และให้ผู้จัดการคุยกับโจทก์ถึงเรื่องการโอนเงิน โจทก์จึงยอมเซ็นสัญญา จำเลยสั่งโอนเงินจากบัญชีของจำเลยในประเทศเยอรมันเข้าบัญชีของนายฮอสท์ ซึ่งขณะนั้นเป็นสามีโจทก์ ที่ประเทศสวิตเซอร์แลนด์ จำนวน 170,887 มาร์คเยอรมัน ขณะนั้นเทียบเท่า 2,700,000 บาท ไทย โดยธนาคารที่จำเลยมีบัญชี โอนเงินเข้าบัญชีของนายฮอสท์เมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2533 ระบุว่าเป็นการสั่งจ่ายเนื่องจากจำเลยซื้อที่ดินในประเทศไทย เมื่อธนาคารในประเทศเยอรมันส่งโทรสารการโอนเงินให้จำเลยแล้ว จำเลยนำไปให้โจทก์ดู โจทก์จึงตกลงไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 22 พฤษภาคม 2533 เมื่อจำเลยกลับประเทศเยอรมันเพราะวีซ่าหมดอายุ นายฮอสท์โทรสารแจ้งจำเลยว่าได้รับเงินโอนแล้ว ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมและผลขาดทุนอัตราแลกเปลี่ยน จำเลยโทรสารแจ้งว่าจะชดเชยส่วนต่างดังกล่าว ต่อมาวันที่ 8 มิถุนายน 2533 จำเลยชดเชยส่วนต่างดังกล่าวให้นายฮอสท์อีก 5,795.70 ฟรังก์สวิส โดยโอนเข้าบัญชีของนายฮอสท์ที่ธนาคาร ย. โจทก์เองก็ลงทุนในบริษัท D. จดทะเบียนในประเทศสวิตเซอร์แลนด์ โดยโจทก์เป็นกรรมการและผู้ถือหุ้น ซึ่งตั้งอยู่เมืองเดียวกับที่จำเลยโอนเงินดังกล่าวข้างต้น โจทก์ไม่สามารถถามค้านทำลายน้ำหนักรายละเอียดการโอนเงินดังกล่าวของจำเลยได้ ประกอบกับหนังสือรับรองบริษัทมีชื่อโจทก์เป็นกรรมการร่วมกับนายฮอสท์กับพวก ทั้งขณะนั้นโจทก์ยังใช้ชื่อสุวรรณา โจทก์ไม่ได้ถามค้าน ทั้งไม่ได้นำสืบโต้แย้งข้อเท็จจริงในส่วนนี้ถึงความสัมพันธ์กับนายฮอสท์ว่าไม่เป็นจริงอย่างไร เพราะเหตุใด พยานหลักฐานของจำเลยในส่วนนี้จึงมีน้ำหนักมากกว่าพยานหลักฐานของโจทก์ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์ได้รับเงินทั้งค่าเช่าส่วนแรก 30 ปี และส่วนต่ออีก 2 คราว คราวละ 30 ปี รวมเป็นเงิน 2,700,000 บาท จากจำเลยจริง ดังนี้ การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าที่ให้เช่าระยะแรก 30 ปี และมีคำมั่นที่โจทก์จะให้เช่าต่อไปโดยจำเลยให้สัญญาว่าจะจ่ายค่าเช่าให้อีก 2 คราว คราวละ 30 ปี ในวันเดียวกัน ทั้งจำเลยได้ชำระเงินค่าเช่าส่วนต่ออีก 60 ปี ไปพร้อมกับค่าเช่าส่วนแรก 30 ปี รวม 2,700,000 บาท ครบถ้วนแล้ว แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยชัดเจนว่า ต่างประสงค์หลีกเลี่ยงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ที่ห้ามมิให้เช่าเกิน 30 ปี ฉะนั้น สัญญาส่วนที่ต่อสัญญาเช่าอีก 2 คราว คราวละ 30 ปี จึงตกเป็นโมฆะ เนื่องจากมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย จึงเป็นกรณีไม่อาจจะให้ตีความเป็นสัญญาบุคคลสิทธิระหว่างโจทก์กับจำเลยเพื่อให้มีผลบังคับต่อไปตามที่จำเลยฎีกา เพราะมิฉะนั้นแล้ววัตถุประสงค์ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 540 ดังกล่าวย่อมจะไร้ผลบังคับ ด้วยเหตุนี้การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาให้ขับไล่จำเลยจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ส่วนในข้อที่ว่า จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์หรือไม่ เพียงใด นั้น เห็นว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านดังกล่าวแล้วจำเลยไม่ออกจึงเป็นการอยู่โดยไม่มีสิทธิ เป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ย่อมเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของโจทก์จำเลย ประกอบกับราคาที่ดินและสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน รวมถึงจำนวนเงินค่าเช่าที่จำเลยได้ชำระให้แก่โจทก์แล้ว เห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ 30,000 บาท
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 12 มิถุนายน 2563) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและบ้านของโจทก์ ยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมส่วนฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งจำเลยในชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 8
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 และบ้านเลขที่ 159/3 ห้ามมิให้จำเลยและบริวารเข้าไปยุ่งเกี่ยวกับที่ดินและบ้านของโจทก์ กับให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านเลขที่ 159/8 อาคารที่จอดรถและสิ่งปลูกสร้างอื่นใดของจำเลยออกไปจากที่ดินดังกล่าว หากจำเลยไม่ดำเนินการรื้อถอน ให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สิน และให้ส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 120,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินของจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านดังกล่าวแก่โจทก์
จำเลยให้การ แก้ไขคำให้การ และฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 พร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นเวลา 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2563 เป็นต้นไป ในอัตราค่าเช่าปีละ 20,000 บาท รวมค่าเช่าการต่ออายุการเช่า 30 ปี เป็นเงิน 600,000 บาท ซึ่งโจทก์ได้รับค่าเช่าล่วงหน้าครบถ้วนแล้ว หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานให้จำเลยเช่าที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 เลขที่ดิน 633 และ 1692 เลขที่ดิน 634 พร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นเวลา 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2563 เป็นต้นไป หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับเป็นว่า ให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 และบ้านเลขที่ 159/3 โดยให้จำเลยส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวในสภาพเรียบร้อยแก่โจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารยุ่งเกี่ยวกับที่ดินและบ้านดังกล่าวอีกต่อไป กับให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านเลขที่ 159/8 อาคารที่จอดรถและสิ่งปลูกสร้างอื่นใดของจำเลยออกไปจากที่ดินดังกล่าว กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 12 มิถุนายน 2563) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอน ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและบ้านของโจทก์ คำขออื่นให้ยก ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งทั้งสองศาลให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 และบ้านเลขที่ 75/25 เมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม 2533 โจทก์ทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินและบ้านดังกล่าวข้างต้นมีกำหนดระยะเวลาเช่า 30 ปี ค่าเช่าตลอดสัญญา 1,500,000 บาท กำหนดจดทะเบียนการเช่าภายในเดือนธันวาคม 2533 ต่อมาวันที่ 21 พฤษภาคม 2533 โจทก์และจำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินและบ้านดังกล่าวข้างต้นมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี นับแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2533 เป็นต้นไป โจทก์ได้รับค่าเช่าเป็นเงิน 1,500,000 บาท จากจำเลยแล้ว ต่อมาทางราชการเปลี่ยนเลขที่บ้านดังกล่าวเป็นเลขที่ 159/3 จำเลยก่อสร้างอาคารจอดรถและบ้านเลขที่ 159/8 บนที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1692 โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านดังกล่าวกับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างแล้ว แต่จำเลยยังครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินและบ้านดังกล่าวตลอดมา
คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้หรือไม่ เพียงใด โดยจำเลยฎีกาว่า ข้อตกลงการต่อสัญญาเช่าอีกสองคราว คราวละ 30 ปี มีผลใช้บังคับได้ในฐานะที่เป็นคำมั่นซึ่งผูกพันคู่สัญญาในลักษณะบุคคลสิทธิ เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 วรรคแรก บัญญัติว่า "อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี" ส่วนวรรคสองบัญญัติว่า "อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา" ดังนี้จะเห็นได้ว่ากฎหมายห้ามมิให้มีการเช่าเกินสามสิบปี หากมีกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปีก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี เมื่อครบกำหนดเวลาสามสิบปีแล้วถึงจะต่อสัญญาได้อีก ทั้งนี้เพราะเห็นว่ากำหนดระยะเวลาดังกล่าวเป็นระยะเวลาที่ยาวนาน สภาพของทรัพย์ที่เช่าและสภาวะเศรษฐกิจย่อมเปลี่ยนแปลงไปจนคู่สัญญาไม่อาจคาดหมายได้ว่าทรัพย์ที่เช่าจะมีมูลค่าทางเศรษฐกิจอันอาจให้เช่าได้เท่าใด ซึ่งอาจเพิ่มขึ้นหรือลดลง ทั้งไม่อาจใช้เงื่อนไขตามสัญญาเช่าเดิมมากำหนดมูลค่าทางเศรษฐกิจของทรัพย์ที่เช่าได้ จึงกำหนดเงื่อนไขระยะเวลาให้มีการเช่าได้เพียงสามสิบปี อันเป็นการคุ้มครองคู่สัญญามิให้มีการได้เปรียบหรือเสียเปรียบจากการทำสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาที่ยาวนานจนไม่อาจคาดหมายถึงการเปลี่ยนแปลงความคุ้มค่าของการเช่า การที่โจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าลงวันที่ 10 พฤษภาคม 2533 ในช่วงสามสิบปีแรกตามหนังสือสัญญาเช่าพร้อมบ้าน ข้อ 2 และข้อ 4 ขณะเดียวกันก็เขียนในสัญญาข้อ 3 ว่า "ผู้ให้เช่าขอให้คำมั่นว่าเมื่อครบกำหนดอายุการเช่าสามสิบปีตามข้อ 2 แล้ว หากผู้เช่ามีความประสงค์จะเช่าที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวนี้ต่อไป ผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าเช่าที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวต่อไป" ทั้งในวันเดียวกันกับที่ทำสัญญา โจทก์และจำเลยยังทำเอกสาร โดยในสัญญาข้อ 3 ระบุว่า จำเลยผู้เช่าให้สัญญาว่าจะจ่ายค่าเช่าที่ดินตามข้อ 1 ทั้งสองแปลงพร้อมบ้านให้แก่โจทก์ ซึ่งเป็นค่าเช่าของระยะเวลาที่ต่อออกไป 2 คราว คราวละ 30 ปี เป็นเงิน 600,000 บาท ภายในไม่เกินเดือนพฤศจิกายน 2533 ในส่วนนี้โจทก์นำสืบว่าไม่ได้รับเงินค่าเช่าส่วนที่ต่อจากสัญญาเช่าครบกำหนด 30 ปี จำเลยนำสืบว่า ได้ชำระเงินค่าเช่าทั้งส่วนแรก 1,500,000 บาท และส่วนต่ออีก 2 คราว คราวละ 600,000 บาท รวมเป็น 2,700,000 บาท ตามใบรับเงินซึ่งมีลายมือชื่อโจทก์เป็นผู้รับเงิน จำเลยเป็นผู้จ่ายเงิน และลายมือชื่อพยาน ส่วนโจทก์ตอบคำถามค้านของทนายจำเลยว่า ไม่รับรองใบรับเงินดังกล่าวเพราะบุตรโจทก์ชื่อนางสาวยมนาไม่ได้ลงชื่อเป็นพยาน แต่ก็ไม่ได้ปฏิเสธว่าลายมือชื่อในใบรับเงินมิใช่ลายมือชื่อของโจทก์ หรือเป็นลายมือชื่อปลอม ประกอบกับจำเลยเบิกความเกี่ยวกับรายละเอียดการโอนเงินว่า ก่อนจะมีการลงลายมือชื่อในเอกสารจำเลยได้ติดต่อทางโทรศัพท์กับผู้จัดการธนาคารที่จำเลยมีบัญชีอยู่ และให้ผู้จัดการคุยกับโจทก์ถึงเรื่องการโอนเงิน โจทก์จึงยอมเซ็นสัญญา จำเลยสั่งโอนเงินจากบัญชีของจำเลยในประเทศเยอรมันเข้าบัญชีของนายฮอสท์ ซึ่งขณะนั้นเป็นสามีโจทก์ ที่ประเทศสวิตเซอร์แลนด์ จำนวน 170,887 มาร์คเยอรมัน ขณะนั้นเทียบเท่า 2,700,000 บาท ไทย โดยธนาคารที่จำเลยมีบัญชี โอนเงินเข้าบัญชีของนายฮอสท์เมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2533 ระบุว่าเป็นการสั่งจ่ายเนื่องจากจำเลยซื้อที่ดินในประเทศไทย เมื่อธนาคารในประเทศเยอรมันส่งโทรสารการโอนเงินให้จำเลยแล้ว จำเลยนำไปให้โจทก์ดู โจทก์จึงตกลงไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 22 พฤษภาคม 2533 เมื่อจำเลยกลับประเทศเยอรมันเพราะวีซ่าหมดอายุ นายฮอสท์โทรสารแจ้งจำเลยว่าได้รับเงินโอนแล้ว ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมและผลขาดทุนอัตราแลกเปลี่ยน จำเลยโทรสารแจ้งว่าจะชดเชยส่วนต่างดังกล่าว ต่อมาวันที่ 8 มิถุนายน 2533 จำเลยชดเชยส่วนต่างดังกล่าวให้นายฮอสท์อีก 5,795.70 ฟรังก์สวิส โดยโอนเข้าบัญชีของนายฮอสท์ที่ธนาคาร ย. โจทก์เองก็ลงทุนในบริษัท D. จดทะเบียนในประเทศสวิตเซอร์แลนด์ โดยโจทก์เป็นกรรมการและผู้ถือหุ้น ซึ่งตั้งอยู่เมืองเดียวกับที่จำเลยโอนเงินดังกล่าวข้างต้น โจทก์ไม่สามารถถามค้านทำลายน้ำหนักรายละเอียดการโอนเงินดังกล่าวของจำเลยได้ ประกอบกับหนังสือรับรองบริษัทมีชื่อโจทก์เป็นกรรมการร่วมกับนายฮอสท์กับพวก ทั้งขณะนั้นโจทก์ยังใช้ชื่อสุวรรณา โจทก์ไม่ได้ถามค้าน ทั้งไม่ได้นำสืบโต้แย้งข้อเท็จจริงในส่วนนี้ถึงความสัมพันธ์กับนายฮอสท์ว่าไม่เป็นจริงอย่างไร เพราะเหตุใด พยานหลักฐานของจำเลยในส่วนนี้จึงมีน้ำหนักมากกว่าพยานหลักฐานของโจทก์ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์ได้รับเงินทั้งค่าเช่าส่วนแรก 30 ปี และส่วนต่ออีก 2 คราว คราวละ 30 ปี รวมเป็นเงิน 2,700,000 บาท จากจำเลยจริง ดังนี้ การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าที่ให้เช่าระยะแรก 30 ปี และมีคำมั่นที่โจทก์จะให้เช่าต่อไปโดยจำเลยให้สัญญาว่าจะจ่ายค่าเช่าให้อีก 2 คราว คราวละ 30 ปี ในวันเดียวกัน ทั้งจำเลยได้ชำระเงินค่าเช่าส่วนต่ออีก 60 ปี ไปพร้อมกับค่าเช่าส่วนแรก 30 ปี รวม 2,700,000 บาท ครบถ้วนแล้ว แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยชัดเจนว่า ต่างประสงค์หลีกเลี่ยงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ที่ห้ามมิให้เช่าเกิน 30 ปี ฉะนั้น สัญญาส่วนที่ต่อสัญญาเช่าอีก 2 คราว คราวละ 30 ปี จึงตกเป็นโมฆะ เนื่องจากมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย จึงเป็นกรณีไม่อาจจะให้ตีความเป็นสัญญาบุคคลสิทธิระหว่างโจทก์กับจำเลยเพื่อให้มีผลบังคับต่อไปตามที่จำเลยฎีกา เพราะมิฉะนั้นแล้ววัตถุประสงค์ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 540 ดังกล่าวย่อมจะไร้ผลบังคับ ด้วยเหตุนี้การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาให้ขับไล่จำเลยจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ส่วนในข้อที่ว่า จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์หรือไม่ เพียงใด นั้น เห็นว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านดังกล่าวแล้วจำเลยไม่ออกจึงเป็นการอยู่โดยไม่มีสิทธิ เป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ย่อมเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของโจทก์จำเลย ประกอบกับราคาที่ดินและสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน รวมถึงจำนวนเงินค่าเช่าที่จำเลยได้ชำระให้แก่โจทก์แล้ว เห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ 30,000 บาท
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 12 มิถุนายน 2563) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและบ้านของโจทก์ ยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมส่วนฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งจำเลยในชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 8
Articles de code cités มาตราที่อ้างอิง
💡 Ce que cela signifie pour vous 💡 สิ่งที่หมายถึงสำหรับคุณ
On propose toujours aux acheteurs étrangers des baux 30+30+30 avec la totalité de l’argent versée dès le premier jour. Cette décision montre ce qui leur arrive à la trentième année : les trente années enregistrées ont été respectées, la promesse de soixante années supplémentaires était nulle, et le locataire qui avait payé 2 700 000 bahts en 1990 pour quatre-vingt-dix ans est parti au bout de trente ans. Cette décision ne lui a rien rendu pour les soixante années, parce qu’il avait demandé au tribunal d’enregistrer le renouvellement plutôt que de lui rembourser l’argent, et son paiement anticipé n’a servi qu’à réduire les dommages-intérêts qu’il devait ensuite pour être resté dans les lieux. Avant de payer pour toute période au-delà de trente ans, considérez les années supplémentaires comme un pari non garanti sur le propriétaire. Un renouvellement négocié et enregistré à l’expiration du premier terme est ce que permet l’article 540, paragraphe deux. Lorsqu’un droit plus long est indispensable, envisagez un droit enregistré de type usufruit ou un droit de droit de superficie, chacun ayant ses propres limites et nécessitant un conseil.
ชาวต่างชาติยังคงได้รับข้อเสนอสัญญาเช่า 30+30+30 ปีโดยชำระเงินทั้งหมดในวันแรก คดีนี้คือสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อครบปีที่สามสิบ การเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนได้รับการเคารพ คำมั่นให้เช่าต่ออีก 60 ปีเป็นโมฆะ และผู้เช่าที่ชำระเงิน 2,700,000 บาทในปี 2533 สำหรับ 90 ปี ต้องออกไปเมื่อครบ 30 ปี คำพิพากษานี้ไม่ได้คืนเงินส่วน 60 ปีให้ เพราะจำเลยขอให้ศาลบังคับจดทะเบียนการเช่าต่อ มิได้ขอคืนเงิน และเงินที่ชำระล่วงหน้ามีผลเพียงลดค่าเสียหายที่ต้องชดใช้จากการอยู่ต่อ ก่อนชำระเงินสำหรับระยะเวลาใดที่เกิน 30 ปี พึงถือว่าปีที่เกินนั้นเป็นการวางเงินไว้กับผู้ให้เช่าโดยไม่มีหลักประกัน การต่อสัญญาที่เจรจาและจดทะเบียนเมื่อครบกำหนดคราวแรกคือสิ่งที่มาตรา 540 วรรคสองอนุญาต หากต้องการสิทธิระยะยาวกว่านั้น ควรพิจารณาสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียน ซึ่งแต่ละอย่างมีข้อจำกัดของตนเองและควรขอคำแนะนำ
Foire aux questions คำถามที่พบบ่อย
Est-il possible d’obtenir un bail en Thaïlande pour une durée supérieure à 30 ans ? สัญญาเช่าในประเทศไทยมีกำหนดเกิน 30 ปีได้หรือไม่
Non. L’article 540, paragraphe 1, du Code civil et commercial limite le bail d’un bien immobilier à trente ans et réduit la durée plus longue à trente ans. Le paragraphe 2 permet un renouvellement une fois le bail terminé, toujours pour une durée maximale de trente ans à compter du renouvellement.
ไม่ได้ ป.พ.พ. มาตรา 540 วรรคหนึ่ง จำกัดการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ไม่เกินสามสิบปี หากทำสัญญานานกว่านั้นให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี วรรคสองให้ต่อสัญญาได้เมื่อกำหนดเวลาเช่าสิ้นลงแล้ว แต่ต้องไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา
Un bail de 30+30+30 avec tout le loyer payé d'avance est-il valide ? สัญญาเช่า 30+30+30 ปีที่ชำระค่าเช่าล่วงหน้าทั้งหมดใช้ได้หรือไม่
Les trente premières années le sont, une fois enregistrées. Dans la décision 4655/2566, la promesse de deux périodes supplémentaires de trente ans, faite le jour du bail avec le loyer de soixante années supplémentaires payé en une fois et sans nouvelles conditions pour ces périodes, était nulle en tant que contournement de l’article 540. Le locataire devait partir à la trentième année, et cette décision ne lui a rien rendu pour les soixante années qu’il avait payées.
การเช่า 30 ปีแรกที่จดทะเบียนใช้ได้ แต่ในฎีกาที่ 4655/2566 คำมั่นให้เช่าต่ออีก 2 คราว คราวละ 30 ปี ซึ่งทำในวันเดียวกับสัญญาเช่า ชำระค่าเช่าของอีก 60 ปีล่วงหน้าทั้งหมด และไม่มีเงื่อนไขใหม่สำหรับระยะเวลานั้น เป็นโมฆะเพราะหลีกเลี่ยงมาตรา 540 ผู้เช่าต้องออกเมื่อครบ 30 ปี และคำพิพากษานี้ไม่ได้คืนเงินส่วน 60 ปีที่ชำระไว้
Que se passe-t-il si le locataire reste après l’expiration des 30 ans ? หากผู้เช่าอยู่ต่อหลังครบกำหนด 30 ปีจะเป็นอย่างไร
L'occupation après le terme est illicite et constitue un tort. Ici, le tribunal a ordonné l'expulsion, la démolition des bâtiments du locataire et des dommages-intérêts de 30 000 bahts par mois à compter du jour suivant la présentation de la demande jusqu'à ce que celui-ci quitte le logement, montant fixé par le tribunal en fonction du loyer déjà payé par le locataire.
การอยู่ต่อหลังครบกำหนดเป็นการอยู่โดยไม่มีสิทธิและเป็นละเมิด คดีนี้ศาลให้ขับไล่ รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของผู้เช่า และให้ชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะออกไป โดยกำหนดจำนวนโดยคำนึงถึงค่าเช่าที่ผู้เช่าชำระไว้แล้ว
Est-ce que la promesse de renouvellement peut être imposée comme une obligation personnelle du propriétaire locatif ? คำมั่นจะให้เช่าต่อบังคับได้ในฐานะบุคคลสิทธิของผู้ให้เช่าหรือไม่
Pas un accord structuré comme celui-ci. Le défendeur a exactement soutenu cette thèse, et le tribunal de première instance avait ordonné au propriétaire de faire enregistrer les trente prochaines années. La Cour suprême a refusé, car interpréter la promesse comme une obligation personnelle ferait que l’article 540 ne produirait aucun effet.
คำมั่นที่มีลักษณะเช่นคดีนี้บังคับไม่ได้ จำเลยต่อสู้เช่นนั้นและศาลชั้นต้นเคยบังคับให้ผู้ให้เช่าจดทะเบียนการเช่าอีก 30 ปี แต่ศาลฎีกาไม่เห็นด้วย เพราะหากตีความคำมั่นเป็นบุคคลสิทธิ มาตรา 540 ย่อมไร้ผลบังคับ
📖 Pour en savoir plus, consultez ThaiLawOnline 📖 อ่านเพิ่มเติมที่ ThaiLawOnline
Avertissement : Les traductions anglaises fournies sur ce site Web sont non officielles et à titre informatif uniquement. Le texte faisant foi des lois thaïlandaises est en langue thaïe tel que publié dans la Gazette royale thaïlandaise (RatchakitchanubeksaCe contenu ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question juridique spécifique, veuillez consulter un avocat thaïlandais qualifié.
Droits d'auteur © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. Le texte statutaire thaïlandais (ตัวบทกฎหมาย) et les décisions originales de la Cour suprême (Dika) en langue thaïe sont dans le domaine public telles que publiées dans la Gazette du gouvernement royal thaïlandais (ราชกิจจานุเบกษา) conformément à l'article 7 de la loi sur le droit d'auteur de 2537 (1994). Tout le reste du contenu, y compris les traductions en anglais, les résumés des décisions de la Cour suprême (Dika), les annotations juridiques, les renvois, les commentaires et l'analyse éditoriale, constitue la propriété intellectuelle protégée par le droit d'auteur de ThaiLawOnline et ses rédacteurs, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) et Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Toute reproduction ou distribution non autorisée est interdite.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต