Usufruit, bail, superficie ou sap-ing-sith : quel droit un étranger doit-il faire enregistrer ? (2026)

Last updated on août 7, 2026

Lorsqu'ils s'assurent des droits de propriété en Thaïlande, les investisseurs étrangers et les retraités ont le choix entre trois principales options juridiques : usufruit (สิทธิเก็บกิน), location (สัญญาเช่า), et superficie (สิทธิเหนือพื้นดิน). Chacun offre des avantages et des limites distincts. Beaucoup de gens font de mauvais choix parce qu’ils ne comprennent pas les différences cruciales. Ce qui se passe lorsque le titulaire décède est le facteur le plus important.

Choosing between these rights depends on what you are trying to hold, which is covered in our guide to l'immobilier en Thaïlande.

Ce guide propose une comparaison détaillée, étayée par le Code civil et commercial thaïlandais (CCC), la jurisprudence et des exemples concrets. Que vous soyez un étranger en quête d'une sécurité résidentielle à vie, un promoteur immobilier ou une entreprise souhaitant signer un bail commercial de 15 ans, vous trouverez ici les réponses à vos questions.

Écrit par Sébastien H. Brousseau ET Wichuda Atthamethakon / ThaiLawOnline.com . Pratique du droit de l'usufruit depuis 2006

Guide de décision rapide. Quel droit est le meilleur ?

Utilisez ce tableau pour identifier le droit de propriété qui correspond à votre situation :

Votre scénario	Recommandé à droite	Pourquoi?
Un retraité étranger acquiert une maison pour la vie	usufruit	Aucune date d'expiration. Aucun loyer. Sécurité à vie. Gestion complète.
Espace commercial de vente au détail pendant 15 ans	Location	Durée déterminée. Option de renouvellement. Cadre juridique connu.
Construction d'une usine sur un terrain loué	Superficie	Droits de construire indépendants du terrain. Protection héréditaire.
Un couple thaï-étranger marié protège son domicile	usufruit	Contourne les restrictions relatives à la propriété étrangère. Protège l'un des conjoints.
Je souhaite des droits transmissibles aux héritiers	Bail ou superficies	Les biens de surface sont transmissibles par héritage. Un bail n'est transmissible aux héritiers que si le contrat le prévoit expressément. L'usufruit s'éteint avec le titulaire.
Utilisation agricole des terres agricoles	Usufruit ou bail	Les deux permettent l'agriculture. Superficies est uniquement destiné à la construction.

Comparaison côte à côte

Vous trouverez ci-dessous une comparaison en 14 points de l'usufruit, du bail et de la superficie selon toutes les dimensions matérielles :

Critère	usufruit	Location	Superficie
Base juridique	CCC 1417. 1428	CCC 537. 574	CCC 1410. 1416
Nature du droit	Droit réel (en rem)	Contrat (si enregistré depuis plus de 3 ans, devient un droit réel)	Droit réel (en rem)
Durée	Durée de vie ou maximum 30 ans	Durée de vie maximale : 30 ans. Renouvelable indéfiniment.	30 ans maximum ou à vie
Loyer requis ?	Non	Oui. Toujours.	Non (mais considération typique)
Pouvoir de gestion	Full (Article 1417)	Limité aux conditions de location	Limité aux droits de construire
Peut percevoir un loyer. Revenu ?	Oui. En sous-location.	Oui. En sous-location.	Non. Impossible de percevoir le loyer foncier.
Héréditaire ?	NON . .S'achève au décès	OUI	OUI
Survit-il à la mort du propriétaire ?	Oui. Un usufruit enregistré est un droit réel et lie les ayants droit ; le décès du propriétaire n’éteint pas l’usufruit.	Le bail se poursuit et lie le nouveau propriétaire. Toutefois, une clause de succession doit être insérée dans le bail.	Les droits sont transmis aux héritiers.
Survit à la vente immobilière ?	Oui. Si vous êtes inscrit.	Oui. Si vous êtes inscrit.	Oui. Si vous êtes inscrit.
Inscription requise ?	Oui (pour un effet vraiment correct)	Oui (depuis plus de 3 ans)	Oui (pour un effet vraiment correct)
Frais d'inscription	1% + 0,5% de contrepartie déclarée (généralement nulle, donc environ environ 100 bahts)	1% du loyer total	1% + 0,5% de contrepartie déclarée (généralement nulle, donc environ environ 100 bahts)
Responsabilité en matière de taxe foncière	Usufructuary (Article 1426)	Bailleur (sauf convention contraire)	Superficiel
Peut être modifié ?	Uniquement par accord mutuel	Conformément aux termes du bail. Renouvelable selon de nouvelles conditions.	Uniquement par accord mutuel
Idéal pour	Usage personnel à vie, sans héritage	Commercial. Entreprises à durée déterminée.	Développement immobilier avec protection successorale

Usufruit (สิทธิเก็บกิน). Analyse complète

Base juridique (CCC 1417. 1428)

L'usufruit est codifié aux articles 1417 à 1428 du Code civil et commercial thaïlandais. Il s'agit d'un droit réel conférant à l'usufruitier la pleine jouissance et la gestion du bien d'autrui. Le propriétaire foncier conserve la propriété du bien. Pour consulter le texte intégral du cadre juridique de l'accord d'usufruit, veuillez vous référer à notre guide : Contrat d'usufruit en Thaïlande.

Points forts pour les étrangers

• Durée de vie : Aucune date d'expiration. Vous ne perdrez jamais votre maison à cause de l'expiration du bail.
• Aucune obligation de loyer : Contrairement à un bail, l'usufruit n'exige aucun paiement périodique au propriétaire foncier.
• Pleins pouvoirs de gestion : L'article 1417 accorde tous les droits d'un propriétaire, sauf la vente et le transfert définitif.
• Survit à la vente immobilière : Si l'usufruit est enregistré, il reste intact même si le terrain sous-jacent change de mains.
• Contourne les restrictions relatives à la propriété étrangère : Les étrangers ne peuvent pas posséder de terres thaïlandaises. L'usufruit est toutefois illimité.

Limites

• Ne peut être hérité : Usufruct terminates absolutely at the holder’s death (Article 1418). Heirs receive nothing.
• Frais d'inscription 1% : Le montant est calculé en fonction de la valeur foncière. Il se situe généralement entre 500 000 et 2 000 000 de bahts pour un bien immobilier résidentiel.
• Charge fiscale foncière : Vous payez la taxe foncière annuellement (article 1426).
• Accès limité aux prêts hypothécaires : Certaines banques thaïlandaises refusent d'accorder des prêts garantis par l'usufruit. La situation s'améliore.

Bail (สัญญาเช่า). Analyse complète

Base juridique (CCC 537. 574)

Le bail est un droit contractuel liant le bailleur et le locataire. Il est régi par les articles 537 à 574 du Code civil. Lorsqu'un bail excède trois ans, il doit être enregistré pour acquérir la personnalité morale. À défaut, il n'engage que les parties.

The 30-Year Maximum Rule. Article 540

L'article 540 du Code civil chinois limite strictement la durée des baux immobiliers à 30 ans maximum. Cependant, le bail est renouvelable. À son expiration, les parties peuvent convenir d'une nouvelle période de 30 ans. Le renouvellement est juridiquement possible, mais non garanti. Comme l'a souligné la Cour suprême, toute rédaction ou tout comportement révélant une intention préméditée de dépasser 30 ans expose à un risque de litige.voir notre article sur l'affaire 4655/2566.

Point clé : La durée d'un bail ne peut excéder 30 ans. Il est cependant renouvelable indéfiniment. De ce fait, un bail renouvelable sur 30 ans s'apparente, en pratique, à un usufruit. La principale différence réside dans sa transmission par héritage et le versement d'un loyer.

Points forts et points faibles

Points forts :

• Transmissible, mais seulement par convention : Un bail est un droit personnel qui prend généralement fin au décès du preneur. Il n'est transmis aux héritiers que si le contrat le prévoit expressément, ou dans les cas exceptionnels où le preneur a réalisé un investissement substantiel convenu. Consultez notre décisions de la Cour suprême en matière de baux.
• Cadre juridique familier : Le bail est un concept courant. Les tribunaux et les administrations publiques le maîtrisent bien.
• Renouvelable: À l'échéance du bail, vous pouvez négocier un nouveau bail de 30 ans. Une perpétuité effective est possible.
• Coût initial réduit : Les frais d'enregistrement sont calculés sur le loyer total, et non sur la valeur du terrain. Ils sont souvent inférieurs à l'usufruit pour les baux de courte durée.

Faiblesses :

• Obligation de loyer : Vous devez payer le loyer pendant toute la durée du bail. Le propriétaire perçoit les revenus.
• Durée déterminée : Si vos droits ne sont pas renouvelés, ils prennent fin. Vous devez prévoir leur renouvellement bien à l'avance.
• Pouvoir de gestion limité : Vos droits se limitent au contrat de location. Toute dérogation nécessite l'accord du propriétaire.
• Approbation du propriétaire requise : Toute modification apportée au bien ou toute sous-location peut nécessiter l'autorisation du propriétaire.

Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน). Analyse complète

Base juridique (CCC 1410. 1416)

Le droit de surface (littéralement “ droit sur le terrain ”) est un droit réel. Il confère des droits exclusifs de construction sur le terrain d'autrui. Il est régi par les articles 1410 à 1416 du Code civil catholique. Il est souvent utilisé par les promoteurs immobiliers qui possèdent des bâtiments mais pas le terrain sur lequel ils sont bâtis.

Quand les apparences valent mieux que l'usage

• Développement immobilier : Si vous envisagez de construire une usine, un immeuble d'appartements ou un bâtiment à plusieurs étages, le droit de superficie dissocie la propriété du bâtiment de celle du terrain. Il protège ainsi votre investissement.
• Sécurité successorale : Les biens de consommation sont transmis aux héritiers au décès. L'usufruit, lui, ne l'est pas. Cela protège l'investissement de votre famille.
• Protection du capital à long terme : Le bâtiment que vous construisez vous appartient, à vous et à vos héritiers, même si le terrain sur lequel il repose appartient à une autre entité.

L'association des apparences et de l'usage

En pratique, ces droits sont souvent cumulatifs. Un promoteur peut détenir le droit de superficie (droit de construire sur un terrain nu) tout en bénéficiant de l'usufruit (droit d'habiter l'édifice une fois achevé). Ce système de double droit est courant dans les grands projets résidentiels. Une entité détient les droits de construction tandis que les occupants bénéficient des droits d'usage personnel.

Le sap-ing-sith (ทรัพย์อิงสิทธิ). La quatrième option

La plupart des comparaisons s'arrêtent à trois droits. Il en existe un quatrième, le plus récent : le sap-ing-sith, créé par la Loi Sap-Ing-Sith BE 2562 (2019). Il s'enregistre au bureau foncier sur un terrain détenu sous chanote, sur les constructions qui s'y trouvent, ainsi que sur les lots de copropriété au sens de la loi sur la copropriété. Sa durée peut atteindre 30 ans.

Ce qui le distingue en pratique, c'est ce que son titulaire peut faire sans repasser par le propriétaire. Le titulaire d'un sap-ing-sith peut céder son droit, l'hypothéquer et le transmettre à ses héritiers. Un preneur à bail ne peut normalement rien faire de tout cela sans l'accord du bailleur. En contrepartie, le titulaire assume sur le bien des obligations proches de celles d'un propriétaire pendant toute la durée. Une réserve mérite d'être dite clairement : la loi ne prévoit pas de renouvellement, de sorte que poursuivre au-delà des 30 premières années suppose une nouvelle convention avec le propriétaire et un nouvel enregistrement.

Question	usufruit	Location	Superficie	Sap-Ing-Sith
Legal basis	CCC art. 1417 à 1428	CCC art. 537 à 574	CCC art. 1410 à 1416	Loi B.E. 2562 (2019)
Durée maximale	Viager, ou 30 ans	30 ans	30 ans ou à vie	30 ans, sans renouvellement légal
Cession sans l'accord du propriétaire	Non	Non	Oui	Oui
Peut être hypothéqué	Non	Non	Limité	Oui
Se transmet aux héritiers	Non	Oui	Oui	Oui
Loyer exigé	Non	Oui	Non	Contrepartie habituelle

Le sap-ing-sith convient à l'investisseur qui veut que le droit lui-même soit un actif : finançable, cessible et transmissible. Il convient le moins bien au retraité qui souhaite simplement vivre sa vie durant dans la maison d'un conjoint thaïlandais sans payer de loyer, ce que l'usufruit fait mieux que tout autre instrument. Pour un traitement complet, avec nos propres études de cas, voir Comprendre le Sap-Ing-Sith en Thaïlande.

La différence cruciale. Que se passe-t-il à la mort ?

La principale distinction entre ces trois droits apparaît au décès du titulaire. Il s'agit du facteur le plus souvent négligé lors du choix d'un droit de propriété en Thaïlande.

L'usufruit s'éteint avec le titulaire. Article 1418 Absolu

L’article 1418 du Code civil est sans équivoque : “ L’usufruit s’éteint par le décès de l’usufruitier. ” Il n’y a pas d’exception. Quelle que soit la durée de l’usufruit, quel que soit le montant investi, quelles que soient les intentions de l’usufruitier, le droit s’éteint au décès. Les héritiers ne reçoivent rien. La propriété revient au propriétaire.

Important: Si vous avez un conjoint ou des enfants thaïlandais, ils n'héritent pas automatiquement de votre usufruit. À votre décès, l'usufruit prend fin et le propriétaire foncier reprend possession du bien.

Le bail survit

La jurisprudence thaïlandaise, et notamment l'arrêt n° 2297/2541 de la Cour suprême, établit qu'un bail conclu par un usufruitier ou tout autre locataire survit à son décès. Il lie le nouveau propriétaire. Ce principe s'applique plus largement : un bail ne prend pas fin automatiquement au décès du preneur. Il est transmis à ses héritiers, qui assument les droits et obligations de ce dernier.

Cela offre un avantage stratégique majeur. Si vous établissez un bail et décédez, vos héritiers peuvent le poursuivre, le renouveler et le transmettre à leurs propres héritiers. Plusieurs générations de votre famille peuvent ainsi bénéficier du même bail.

Les superficialités peuvent être héréditaires

À l'instar d'un bail, le droit de superficie est transmissible aux héritiers du titulaire au décès. Le bâtiment que vous construisez, ainsi que le droit de l'occuper (ou de le développer davantage), sont transmis à vos enfants, petits-enfants et aux générations futures. Le droit de superficie constitue ainsi une excellente option pour les projets familiaux de longue durée.

Droit de propriété	Au décès de Holder	Les héritiers héritent-ils ?	Implication pratique
usufruit	Résiliation immédiate (CCC 1418)	NON	La propriété revient au propriétaire foncier. Aucun avantage pour la famille.
Location	Survit. Lie le nouveau propriétaire.	OUI	Les héritiers peuvent renouveler le contrat. Un avantage multigénérationnel est possible.
Superficie	Les transferts aux héritiers, comme la propriété immobilière	OUI	L'immobilier devient un patrimoine familial. Une richesse à long terme.

Scénarios réels

Scénario 1. Un retraité acquiert un logement. L'usufruit l'emporte.

Un retraité britannique de 65 ans souhaite acquérir une maison à Chiang Mai pour y résider. Il n'envisage pas de transmettre ce bien à ses héritiers. Ses enfants sont financièrement indépendants et vivent au Royaume-Uni. Il souhaite une sécurité financière à vie, sans avoir à se soucier du renouvellement de son bail tous les 30 ans.

Recommandation. Usufruct

• Pas de loyer à payer. Il est propriétaire à vie.
• Pas d'inquiétude quant au renouvellement tous les 30 ans. L'usufruit est perpétuel, sa vie durant.
• Pleins pouvoirs de gestion. Il peut rénover, entretenir et sous-louer librement.
• L'enregistrement est simple. Le gouvernement thaïlandais accepte l'usufruit pour les étrangers.

Scénario 2. Promoteur immobilier. Les apparences l'emportent.

Un promoteur immobilier thaïlandais prévoit de construire une usine agroalimentaire sur un terrain de 5 rai appartenant à un riziculteur. La construction de l'usine coûtera 50 millions de bahts et devrait générer des revenus pendant plus de 20 ans. Le promoteur souhaite préserver le bâtiment comme un patrimoine familial et le transmettre à son fils.

Recommandation. Superficies

• Dissocie la propriété du bâtiment de la propriété du terrain. L'usine constitue un actif distinct.
• Les héritiers du promoteur héritent de l'usine et peuvent poursuivre son exploitation.
• Si le promoteur décède, le bâtiment ne revient pas à l'agriculteur. Son fils en prend la relève.
• L'agriculteur conserve la propriété du terrain. Il peut en prendre possession à l'expiration du droit de superficie. La propriété est entièrement aménagée.

Scénario 3. Espaces commerciaux de vente au détail. Obtention de baux

Un entrepreneur de Bangkok souhaite louer un espace commercial de 2 000 m² dans le centre commercial Emporium pour une durée de 15 ans. Cet espace est destiné à un restaurant haut de gamme. Le propriétaire du centre commercial est ouvert à la location. L'entrepreneur prévoit de développer une entreprise prospère, puis de revendre les droits de location à un autre exploitant ou de les céder à un associé.

Recommandation. Location

• Le contrat à 15 ans est conforme au plan d'affaires. Engagement confirmé.
• En cas de succès, l'entrepreneur peut céder le bail à un acheteur.
• Au bout de 15 ans, le bail peut être renouvelé à de nouvelles conditions. Ou bien il peut expirer.
• Coût initial inférieur à celui de l'usufruit. 1% du loyer total, et non de la valeur du terrain.
• Le bail est cessible et transmissible par héritage. Il offre une grande flexibilité en cas de sortie.

Scénario 4. Succession familiale thaïlandaise. Stratégie combinée

Une famille recomposée – une mère thaïlandaise, son mari étranger (décédé) et leurs enfants thaïlandais adultes – souhaite conserver la maison familiale. Ils aspirent à un cadre sécurisant qui protège la mère et qui, à terme, revienne à leurs enfants.

Recommandation. Stratégie combinant location et transfert

• Enregistrez la propriété de la maison au nom des enfants (citoyens thaïlandais, aucune restriction).
• Accorder à la mère un bail emphytéotique de 30 ans, renouvelable, pour la maison, moyennant un loyer minimal.
• Au décès de la mère, le bail reste en vigueur. Les enfants (en tant que propriétaires) perçoivent le loyer sur sa succession.
• Autre possibilité : établir un usufruit viager pour la mère. Les enfants hériteront alors du bien immobilier issu de la succession du père.

Foire aux questions

1. L'usufruit est-il préférable à un bail de 30 ans en Thaïlande ?

Cela dépend de vos objectifs. Pour un usage personnel à vie, sans planification successorale, l'usufruit est préférable : pas de loyer, pas de stress lié au renouvellement, et une maîtrise totale. Pour la sécurité successorale, un bail renouvelable de 30 ans est plus avantageux, car il est transmissible aux héritiers. L'usufruit, lui, s'éteint avec vous. Pour les projets commerciaux, un bail s'adapte à l'échéancier de votre entreprise.

2. L’usufruit et la superficie peuvent-ils être combinés ?

Oui, c'est courant. Un promoteur peut détenir un droit de superficie sur un terrain nu (à construire) tout en conservant l'usufruit du bâtiment achevé (pour son usage personnel). Cela dissocie les droits de construire de l'usage résidentiel. Ce système est utilisé dans les grands projets résidentiels.

3. Quels droits de propriété peuvent être hérités en Thaïlande ?

Le bail et le droit de superficie sont tous deux transmissibles par héritage. L'usufruit, en revanche, ne l'est pas. Il s'éteint définitivement au décès du titulaire. Si la succession familiale est importante pour vous, évitez l'usufruit et privilégiez le bail ou le droit de superficie.

4. Que devient un bail lorsque l'usufruitier décède ?

Le bail subsiste. La jurisprudence de la Cour suprême thaïlandaise (ฎีกา 2297/2541) établit qu'un bail conclu par un usufruitier lie le propriétaire même après le décès de ce dernier. Les locataires bénéficient d'une sécurité contractuelle. Le bail continue de lier le nouveau propriétaire.

5. Quel est le coût de chaque type d'inscription ?

Usufruit : 1% plus 0,5% de droits d’enregistrement sur la contrepartie stipulée dans le contrat. L’usufruit étant presque toujours accordé sans contrepartie, vous ne payez en pratique que les frais fixes du Bureau du cadastre, d’environ environ 100 bahts. Bail : 1% du loyer total (par exemple, 500 000 bahts pour un bail de 30 ans à 16 667 bahts par mois). Superficies : traitées de la même manière que l’usufruit, soit 1% plus 0,5% de droits d’enregistrement sur toute contrepartie stipulée. En l’absence de contrepartie, le Bureau du cadastre applique son tarif sans valeur foncière de 50 bahts par parcelle, soit environ environ 100 bahts une fois les faibles frais annexes ajoutés. Des frais juridiques s’appliquent dans les trois cas.

6. Un étranger peut-il utiliser les trois types de droits de propriété en Thaïlande ?

Oui. Les étrangers peuvent détenir l'usufruit, un bail (s'il est enregistré depuis plus de trois ans) et un droit de superficie. Cependant, ils ne peuvent pas être propriétaires fonciers thaïlandais directement. Ces trois droits constituent des alternatives à la propriété. Ils sont largement reconnus par les tribunaux et les autorités thaïlandaises. L'usufruit est l'option la plus courante pour les retraités étrangers.

Guides associés

Pour approfondir certains sujets, consultez ces ressources :

Ressources internes

• Contrat d'usufruit en Thaïlande . Texte intégral bilingue des contrats d'usufruit et exemples de clauses.
• Usufruit pour les étrangers en Thaïlande . Guide spécifique sur les restrictions et les avantages applicables aux étrangers.
• Comment enregistrer un usufruit en Thaïlande . Procédure d'inscription étape par étape et coûts.
• L'usufruit et l'héritage en Thaïlande . Pourquoi l'usufruit ne se transmet pas aux héritiers et aux ayants droit.
• Droits et taxes d'usufruit en Thaïlande . Détail complet des frais et des obligations fiscales en vigueur.
• Décisions de la Cour suprême en matière d'usufruit . Jurisprudence et précédents judiciaires clés.

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Conclusion

Choisir entre l'usufruit, le bail et la superficie en Thaïlande implique d'adapter la structure juridique à vos objectifs personnels, à votre calendrier et à vos projets familiaux. Voici une liste finale des points à vérifier :

• Choisissez Usufruit si : Vous souhaitez une sécurité à vie sans soucis successoraux. Pas de loyer à payer. Pleine autonomie. Vous êtes un retraité étranger recherchant un logement à usage personnel permanent.
• Choisissez Location si : Il vous faut une durée définie (par exemple, 15 ans pour une entreprise). Prévoyez un renouvellement indéfini. Vous souhaitez que vos héritiers héritent du droit de propriété. Vous pouvez assumer les loyers.
• Choisissez les surfaces si : Vous envisagez de construire sur le terrain d'autrui. Vous souhaitez que la propriété du bâtiment soit transmise aux héritiers. Il est nécessaire de dissocier les droits de construire de la propriété du terrain pour un projet d'envergure.

Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier thaïlandais afin d'examiner votre situation particulière, les exigences du propriétaire et les dispositions successorales de votre famille. Prendre la bonne décision vous coûtera bien moins cher qu'une erreur qui vous priverait de l'accès à votre maison ou à votre investissement à votre décès.

À propos des auteurs
Sébastien H. Brousseau Il est un chercheur juridique canado-thaïlandais spécialisé dans l'usufruit et les droits de propriété en Thaïlande. Il conseille des expatriés et des promoteurs immobiliers en droit immobilier depuis 2006.

Wichuda Atthamethakon Avocate thaïlandaise spécialisée en droit immobilier, elle possède plus de 15 ans d'expérience dans les transactions immobilières, l'enregistrement des biens et le règlement des litiges. Elle est titulaire d'un master en droit.

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