Usufruit vs Superficie en Thaïlande : quel droit de propriété vous protège réellement

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 15 octobre 2026

Un étranger paie une maison sur le terrain de sa femme thaïlandaise. Il fait enregistrer un droit auprès du bureau foncier, dort bien pendant quinze ans, et meurt. Que ses enfants reçoivent cette maison dépend d'un seul mot dans le registre. Enregistrez un droit de superficie et ils en héritent. Enregistrez un usufruit ou un droit d'habitation et ils n'obtiennent rien, car les deux droits s'éteignent avec lui.

La plupart des guides en anglais sur ce sujet inversent cette réponse. La page qui se classe actuellement en première position pour la comparaison à trois indique aux lecteurs que les trois droits s'éteignent au décès du titulaire. L'article 1411 du Code civil et commercial dit exactement le contraire à propos de la superficie, en une seule phrase, sans la moindre ambiguïté.

Cette page compare cinq droits enregistrables, et non trois, et cite l'article sur lequel repose chaque affirmation. ThaiLawOnline rédige et enregistre ces instruments pour des clients étrangers depuis 2006.

Les cinq droits, côte à côte

La loi thaïlandaise vous offre cinq façons de détenir un droit enregistré sur un terrain que vous ne pouvez pas posséder. Lisez le tableau sur les deux colonnes qui décident de la plupart des cas réels : cessible et transmissible par héritage.

Droit	Terme thaïlandais	Articles	Durée maximale	Transférable	Héréditaire	Droits aux revenus
Bail enregistré	สัญญาเช่า	CC art. 537-571	30 ans	Seulement si le bail le prévoit	Non, sauf stipulation contraire	Oui, la sous-location si elle est autorisée
Usufruit	สิทธิเก็บกิน	CC art. 1417-1428	30 ans, renouvelable ou à vie	Exercice uniquement, art. 1422	Non, prend fin au décès, art. 1418	Oui, gestion complète, art. 1417
Droit de superficie	สิทธิเหนือพื้นดิน	CC art. 1410-1416	30 ans, renouvelable, ou durée de vie de l’une ou l’autre partie	Oui par défaut, art. 1411	Oui par défaut, art. 1411	Il est propriétaire du bâtiment, donc oui
Habitation	สิทธิอาศัย	CC art. 1402-1409	30 ans, renouvelable ou à vie	Non, art. 1404	Non, art. 1404	Non, habitation seulement, art. 1402
Sap Ing Sith	ทรัพย์อิงสิทธิ	Loi B.E. 2562 (2019)	30 ans	Oui	Oui	Oui, et susceptible d'hypothèque

Les quatre droits réels (usufruit, superficie, habitation et Sap Ing Sith) ne sont complets que lorsqu’ils sont constitués par écrit et enregistrés auprès du bureau foncier (article 1299 du Code civil et commercial ; articles 4 et 12 de la loi sur le Sap Ing Sith). Un bail de plus de trois ans doit également être fait par écrit et enregistré, faute de quoi il n’est exécutoire que pour trois ans (article 538). Signez un accord d’usufruit et laissez-le dans un tiroir : il lie la personne qui l’a signé et personne d’autre. L’acheteur du terrain l’acquiert libre de ce droit. L’enregistrement est tout l’enjeu.

Usufruit : possession, gestion et revenus, votre vie durant

Article 1417 confère à l’usufruitier la possession, l’usage et la jouissance du bien, ainsi que le droit de gestion. C’est l’ensemble le plus large des trois droits du code. Vous y vivez, vous percevez les loyers, vous décidez qui entretient le toit.

L'article 1418 fixe la durée. Vous l'obtenez pour une période déterminée ou pour votre vie, et si l'acte ne fixe aucune période, la loi thaïlandaise présume un usufruit viager. Une durée déterminée ne peut excéder 30 ans. L'article se termine par la phrase qui importe le plus : dans tous les cas, l'usufruit prend fin au décès de l'usufruitier. Vos héritiers ne reçoivent rien. Aucune astuce de rédaction n'y changera rien.

Vous supportez également les frais de fonctionnement. L'article 1426 met à votre charge les frais de gestion, les impôts, les taxes et les intérêts grevant le bien. L'article 1424 met à votre charge l'entretien ordinaire et les petites réparations, tandis que l'article 1425 laisse les dépenses extraordinaires à la charge du propriétaire. L'article 1421 vous impose la diligence qu'une personne d'une prudence ordinaire apporte à la gestion de ses propres biens, et l'article 1420 vous rend responsable de la destruction ou de la dépréciation à moins que vous ne prouviez l'absence de faute.

Un malentendu traverse presque toutes les pages concurrentes : l'affirmation selon laquelle un usufruitier ne peut rien céder. L'article 1422 dispose que, sauf disposition contraire de l'acte constitutif, l'usufruitier peut céder l'exercice de son droit à un tiers, et le propriétaire peut alors intenter une action directement contre cette personne. Le droit lui-même ne se déplace pas. Son exercice, si. Si vous êtes le propriétaire foncier qui accorde l'usufruit, vous pouvez désactiver cette règle par défaut lors de la rédaction. Presque personne ne le dit aux constituants.

Un plafond pratique vient s'ajouter à la loi. Au vu du Code, un usufruitier détenant le droit de gestion peut accorder un bail enregistré de plus de trois ans. Les bureaux fonciers refusent d'enregistrer un ressortissant étranger en qualité de bailleur, au motif qu'un étranger ne peut pas contrôler ou gérer des terres. Ainsi, en pratique, un usufruitier étranger loue le bien pour une durée de trois ans ou moins, sans enregistrement, en vertu de l'article 538. Cette restriction découle d'une pratique administrative et non du Code. Les concurrents la présentent comme une règle absolue sans citer aucune référence.

Surveillez bien l'horloge à la fin. L'article 1428 interdit toute action entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, ou son ayant cause, plus d'un an après la fin de l'usufruit. Le propriétaire qui n'a pas pu avoir connaissance de cette fin dispose d'un an à compter du jour où il a su ou aurait dû savoir. Ratez l'échéance et la créance disparaît.

En savoir plus sur les accords d'usufruit en Thaïlande et sur l'usufruit pour les étrangers.

Superficie : vous êtes propriétaire du bâtiment

L'article 1410 permet au propriétaire foncier de créer un droit pour une autre personne d'être propriétaire de bâtiments, des structures ou des plantations sur ou sous le terrain. Le terrain reste le sien. La maison devient la vôtre, en tant que propriété, enregistrée séparément par le biais des propres registres du bâtiment plutôt que sur son propre titre de propriété.

L'article 1411 fait alors le travail : sauf disposition contraire de l'acte qui l'institue, le droit de superficie est cessible et transmissible par voie de succession. Vos enfants héritent de la maison. Vous pouvez vendre le droit. La règle supplétive joue en votre faveur, et les parties peuvent y déroger par contrat, ce qui signifie que vous devez lire cette clause avant de signer quoi que ce soit qu'un promoteur vous tend.

L'article 1412 offre trois formes et pas d'autres. Une période fixe plafonnée à 30 ans, la vie du propriétaire terrien, ou la vie du superficiaire. Les guides qui qualifient de techniquement possible une superficie “ à perpétuité ” n'ont aucun article à invoquer. En l'absence de terme fixé, l'article 1413 permet à l'une ou l'autre des parties de résilier moyennant un préavis raisonnable et, lorsqu'un loyer est payable, moyennant un préavis d'un an ou le paiement d'un loyer d'un an.

L'article 1416 régit la fin du droit, et les acheteurs doivent le négocier dès le début. Vous pouvez enlever vos bâtiments et remettre le terrain dans son état initial. Si le propriétaire terrien notifie plutôt son intention de les acheter à leur valeur marchande, vous ne pouvez pas refuser sauf pour un motif raisonnable. Cela transforme la question “ est-ce que je perds ma maison ? ” en une question d'évaluation. Fixez la méthode d'évaluation dans l'acte et vous aurez éliminé le pire conflit avant qu'il ne commence.

Plus de détails sur le droit de superficie en Thaïlande.

Habitation : un lieu pour vivre, rien de plus

L'article 1402 donne au bénéficiaire le droit d'occuper un bâtiment comme lieu d'habitation sans payer de loyer. Facturez un loyer et vous avez créé un bail, quoi que dise le document. L'article 1404 supprime toute issue : le droit d'habitation n'est pas transférable, pas même par voie de succession.

L'article 1405 permet à votre famille et à votre foyer de vivre avec vous, à moins que la concession ne limite ce droit à vous personnellement. L'article 1406 vous permet de prélever les fruits naturels ou les produits de la terre, mais uniquement dans la limite des besoins de votre foyer. Vous ne pouvez pas exploiter la propriété comme une entreprise.

L’habitation illustre aussi le plus clairement la règle du renouvellement. L’article 1403 limite une durée déterminée à 30 ans et permet ensuite de la renouveler pour une durée supplémentaire ne dépassant pas 30 ans à compter de la date du renouvellement, et les articles 1412 et 1418 appliquent le même alinéa à une superficie et à un usufruit de durée déterminée. Comparez cela au problème du renouvellement des baux, où la Cour suprême Dans la décision 4655/2566, les clauses de renouvellement automatique prépayé allant au-delà de la limite de 30 ans ont été annulées. Le renouvellement d’un droit réel en vertu de l’article 1403 est plus clair du point de vue textuel. L’habitation demeure inutile pour toute personne ayant besoin d’un revenu ou d’héritiers.

Voir le droit d'habitation en Thaïlande.

Les deux droits que les pages comparatives omettent

Le bail enregistré fait toujours l'essentiel du travail sur le marché. Il court sur 30 ans, l'article 538 exige un enregistrement au-delà de trois ans, et après l'arrêt n° 4655/2566, vous devez considérer les structures prépayées 30+30+30 comme non sûres. Notre page sur options de renouvellement de bail de 30 ans et les décisions de la Cour suprême en matière de baux indiquent où se situe désormais la limite.

Sap Ing Sith se trouve en dehors du Code civil et commercial, dans sa propre loi de 2562 (2019). Elle crée un droit enregistrable d'utiliser et de tirer profit de biens immobiliers pour une durée maximale de 30 ans, sur des terrains dotés d'un titre de propriété complet, des bâtiments situés sur des terrains titrés et des unités de copropriété sous le régime de Loi sur les copropriétés. Le droit est cessible, transmissible par héritage et susceptible d'hypothèque. La loi ne contient aucune clause de renouvellement, de sorte que la poursuite au-delà de la 30e année nécessite un nouvel accord et un nouvel enregistrement auprès du propriétaire du terrain à ce moment-là. Lire Sap Ing Sith en Thaïlande et les loi sur le Sap Ing Sith elle-même.

Un droit auquel les gens arrivent par erreur : un servitude grève un terrain voisin au profit du vôtre, en vertu des articles 1387 et suivants. Elle confère des voies d'accès et de desserte, non un lieu de résidence. Si vous avez acheté un terrain enclavé, vous voulez servitudes, et non un usufruit.

Si votre conjoint thaïlandais est propriétaire du terrain, lisez d'abord l'article 1469

Le modèle le plus courant sur le marché est celui d'une épouse thaïlandaise accordant à son mari étranger un usufruit viager sur le terrain qu'elle détient. Les guides le recommandent sans cesse. Presque aucun d'entre eux ne mentionne l'article 1469.

L’article 1469 permet à l’un ou l’autre des époux d’annuler toute convention relative aux biens conclue entre eux pendant le mariage, à tout moment pendant le mariage ou dans un délai d’un an à compter du jour de la dissolution, sans rien prouver. Les droits des tiers de bonne foi subsistent. Un usufruit consenti par une épouse à son mari pendant leur mariage est précisément un tel accord.

La version exacte comporte cinq parties, et elle est plus rassurante que la version panique :

1. Votre femme ne peut pas se rendre au Bureau foncier pour annuler un usufruit enregistré. C'est un droit réel inscrit sur le titre.
2. Elle peut faire annuler l'accord sous-jacent en vertu de l'article 1469 et demander à un tribunal d'ordonner le retrait de l'inscription. Cela demande des procédures judiciaires, du temps et un jugement.
3. Les tiers agissant de bonne foi conservent leurs droits, c'est pourquoi un usufruit enregistré l'emporte toujours largement sur une promesse non enregistrée.
4. La fenêtre d'exposition se ferme un an après la dissolution du mariage.
5. Un droit accordé avant le mariage, ou accordé par une personne qui n'est pas votre conjoint, échappe entièrement à l'article 1469.

Le point cinq est la solution pratique, et aucun concurrent ne l'énonce. Enregistrez l'usufruit ou la superficie avant le mariage, ou obtenez l'attribution directement du vendeur au moment de l'achat plutôt que de votre conjoint par la suite. Même protection, aucune exposition à l'article 1469. Voir aussi biens matrimoniaux en droit thaïlandais.

Ce que cela coûte, et qui paie après

Lorsque aucune contrepartie n’est versée entre les parties, la taxe d’enregistrement est de 50 bahts par parcelle (Règlement ministériel n° 47, clause 2(7)(ฑ)). Lorsqu’un usufruit, une superficie ou une habitation est accordé contre rémunération, la taxe est de 1 % (clause 2(7)(ฏ)), et celle d’un bail est également de 1 % (clause 2(7)(ฐ)). La création d’un droit sur un terrain contre rémunération entraîne également un droit de timbre au titre de quittance selon la rubrique 28(b) du tableau des droits de timbre, à raison de 1 baht pour chaque tranche de 200 bahts (0,5 %), selon le manuel des frais du Département des terres lui-même. Un bail est soumis à la place au droit de timbre sur les baux de 0,1 %.

Chaque droit fait l'objet de sa propre formalité et de ses propres frais. L'enregistrement d'un bail, d'une superficie et d'un usufruit sur la même villa nécessite trois demandes, et non une.

Les frais de fonctionnement suivent l’instrument. L’usufruitier paie les frais de gestion, les taxes et les droits selon l’article 1426 et s’occupe des réparations ordinaires selon l’article 1424, tandis que le propriétaire couvre les dépenses extraordinaires selon l’article 1425. L’habitation a sa propre répartition : le constituant n’est pas tenu de maintenir le bien en état (article 1407), et l’article 1409 applique à l’occupant les devoirs de diligence, de réparation et de restitution du locataire (articles 552 à 555, 558, 562 et 563). Les acheteurs qui calculent le coût d’une structure ne le voient presque jamais avant le premier avis d’imposition.

Une évolution de 2026 doit figurer dans votre planification. Le Département des terres a publié la circulaire urgente มท 0515.2/ว 10722 le 15 mai 2026, suivie d’autres instructions de la plus haute urgence, exigeant des conservateurs qu’ils enquêtent sur l’origine des fonds lorsqu’une personne thaïlandaise ou une société détenue par des Thaïlandais achète un terrain moyennant un paiement en espèces de 2 millions de bahts ou plus, ou à une valeur estimée de 5 millions de bahts ou plus (clause 1). Le déclencheur de la circulaire est l’achat d’un terrain, et non la constitution d’un usufruit ou d’une superficie. Le pouvoir général du conservateur d’interroger les parties et d’exiger des documents, prévu à l’article 74 du Code foncier, s’applique à tout enregistrement, de sorte qu’une demande d’usufruit ou de superficie peut toujours être examinée. Notre note sur les récentes répression contre les prête-noms couvre le contexte d'application.

Duquel avez-vous besoin ? Quatre questions

1. Avez-vous payé pour un bâtiment ? Si oui, constituez un droit de superficie sur celui-ci. Sans ce droit, le bâtiment appartient au propriétaire du terrain en vertu de la règle générale selon laquelle la construction suit le sol.
2. Vos héritiers doivent-ils le recevoir ? Si oui, superficie ou Sap Ing Sith. L'usufruit prend fin à votre décès en vertu de l'article 1418. L'habitation ne peut pas être transmise en vertu de l'article 1404.
3. Avez-vous besoin de revenus locatifs ? Si oui, un usufruit ou un bail enregistré. L'habitation vous donne un logement et rien de plus.
4. Le cédant est-il votre conjoint, et étiez-vous déjà mariés lorsqu'elle l'a consenti ? Si oui, intégrez le risque de l'article 1469 et examinez si une constitution avant le mariage ou une constitution par le vendeur remplit la même fonction avec moins de risques.

Cumul des droits et limites du cumul des droits

Les clients enregistrent souvent plus d'un droit sur la même propriété. Un bail de 30 ans garantit l'occupation et une créance fondée sur le loyer. Une superficie met le bâtiment à votre nom et le transmet à vos enfants. Un usufruit y ajoute la gestion et les revenus. Les trois coexistent parce qu'ils répondent à des questions différentes, et le droit thaïlandais les enregistre séparément.

Le cumul entraîne trois séries de frais et trois séries de rédaction. Il existe également un plafond. Aucun de ces droits n’est une propriété. L’article 86 du Code foncier permet à un étranger d’acquérir des terres uniquement lorsqu’un traité accorde ce droit, et l’article 94 donne à un étranger qui a acquis des terres illégalement ou sans autorisation un délai fixé par le directeur général, entre 180 jours et un an, pour en disposer avant que le directeur général ne les vende. Cumulez autant de droits que vous le souhaitez. Le terrain reste le sien.

Dernière révision : 26 septembre 2026. Les articles 538, 544, 1299, 1402 à 1413, 1416 à 1418, 1420 à 1422, 1424 à 1426, 1428 et 1469 du Code civil et commercial, les articles 3, 4 et 12 de la loi sur le Sap Ing Sith B.E. 2562, les articles 74, 86, 93 et 94 du Code foncier, la clause 1 de la circulaire du Département des terres มท 0515.2/ว 10722, ainsi que le manuel de service public du Département des terres sur les frais d’enregistrement (Règlement ministériel n° 47, clause 2(7)) et le droit de timbre (rubrique 28(b)) ont été lus en thaï. Revérifié le 5 octobre 2026 : les articles 4 et 12 de la loi sur le Sap Ing Sith ont été relus en thaï et la citation relative à l’enregistrement a été étendue à ces deux articles ; rien d’autre n’a changé.

Foire aux questions

Par où commencer

Apportez-nous le titre de propriété, l'identité du cédant et la réponse à la question deux ci-dessus. Nous vous indiquerons quel acte convient, le rédigerons de manière bilingue et assisterons à l'enregistrement au Bureau foncier avec vous. ThaiLawOnline gère les droits immobiliers thaïlandais pour des clients étrangers depuis 2006.