Les étrangers peuvent-ils acheter des terres en Thaïlande ? La loi et les voies qui fonctionnent

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 6 octobre 2026

La réponse courte est non. L’article 86 du Code foncier ne permet à un étranger d’acquérir des terres que dans le cadre d’un traité qui accorde ce droit, avec l’autorisation du ministre de l’Intérieur, et aucun traité de ce type n’est en vigueur. En pratique, un étranger ne peut donc pas posséder de terres en Thaïlande. La seule voie légale qui ne dépend pas d’un traité est l’article 96 bis, et en pratique elle n’est presque jamais accordée. Tout le reste dont vous entendrez parler, une épouse thaïlandaise achetant en son nom propre, un bail enregistré, un usufruit, un droit de superficie, Sap Ing Sith, une société, ne constitue pas une propriété foncière étrangère. Il s’agit d’un moyen de détenir un droit sur un terrain appartenant à autrui.

Avant toute chose, lisez la loi sur laquelle elle repose : Chapitre 8 du Code foncier thaïlandais, articles 86 à 96, sur les droits des étrangers en matière foncière.

La terre est le cas le plus difficile de notre guide pour l'immobilier en Thaïlande pour les acheteurs étrangers.

La seule exception légale : l'article 96 bis

L’article 96 bis du Code foncier permet à un étranger d’acquérir jusqu’à un rai (1 600 mètres carrés) de terrain à usage résidentiel, moyennant un investissement d’au moins 40 millions de bahts dans un type d’activité fixé par règlement ministériel, maintenu pendant au moins trois ans, et avec l’autorisation du ministre de l’Intérieur. Le terrain doit se trouver à Bangkok, dans la ville de Pattaya, dans une municipalité ou dans une zone classée résidentielle en vertu de la loi sur l’urbanisme. En vertu de l’article 96 ter, si les conditions ne sont pas respectées, ou si le terrain n’est pas utilisé comme résidence dans les deux ans suivant l’enregistrement, le directeur général peut imposer une vente.

Il s’agit d’une disposition bien réelle, ajoutée au Code par la loi portant modification du Code foncier (n° 8) de 1999. C’est également, d’après notre expérience auprès de clients étrangers en Thaïlande depuis 2006, une disposition que nous n’avons jamais vue appliquée à un acheteur ordinaire. Considérez-la comme une voie théorique plutôt que comme un plan.

L'annonce du LTR 2022 et pourquoi elle ne vous aide pas

En octobre 2022, le Cabinet a approuvé un projet de règlement ministériel qui aurait permis aux titulaires d’un Visa de résident de longue durée d’acheter jusqu’à un rai moyennant un investissement de 40 millions de bahts, à Bangkok, Pattaya et dans d’autres zones municipales et résidentielles désignées, pour une période de cinq ans. Ce projet a été largement présenté à l’époque comme l’ouverture des terres thaïlandaises aux étrangers.

C'était un projet, et l'approbation du Cabinet n'a pas force de loi. Le règlement devait être publié dans la Gazette royale pour entrer en vigueur. Nous n'avons trouvé aucune publication dans la Gazette royale ni aucune preuve qu'il ait jamais été mis en vigueur ; selon les rapports de l'époque, il était toujours en cours d'examen par le Conseil d'État. Être titulaire d'un visa LTR est précieux pour d'autres raisons, mais en soi, il ne confère aucun droit de posséder des terres.

Si vous avez lu qu'un visa LTR permet d'acheter des terres, c'est ce projet de règlement de 2022 qui est décrit comme s'il avait été adopté. Prévoyez de vous baser sur l'article 86 et l'article 96 bis, qui constituent la loi en vigueur aujourd'hui.

Ce que les étrangers font réellement à la place

Chacun d'eux est une voie authentique et enregistrable. Chacun fait l'objet d'une description détaillée sur sa propre page.

• Acheter un appartement en copropriété en pleine propriété. C’est la seule chose qu’un étranger peut posséder en pleine propriété, sous réserve des 49 pour cent du quota d'étrangers dans le bâtiment. Voir comment fonctionne la voie de la copropriété et combien cela coûte.
• Acheter par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais. Le terrain est enregistré sur son nom et vous signez tous les deux une déclaration au bureau foncier sur la source de l'argent. Ce que cette déclaration fait, et la question beaucoup plus vaste de ce qu'elle ne fait pas , est exposé dans acheter un terrain en Thaïlande par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais. La question connexe de savoir ce qui relève des biens matrimoniaux est traitée dans biens communs en droit thaïlandais.
• Inscrire un droit réel sur le terrain au lieu d'en être propriétaire. Un usufruit vous donne l'usage de la terre à vie, un droit de superficie vous permet de posséder le bâtiment sur le terrain de quelqu'un d'autre, et Sap Ing Sith est un droit susceptible d'enregistrement plus récent d'une durée maximale de 30 ans.
• Hériter d'une terre. Un héritier étranger peut hériter mais ne peut généralement pas conserver les terres. Voir si un étranger peut hériter d'un terrain en Thaïlande, qui explique l'obligation de cession en vertu de l'article 94.
• Mettre un terrain au nom d'un enfant thaïlandais. Légitime lorsque l'enfant est véritablement le propriétaire, et non lorsqu'il s'agit d'un stratagème. Voir transfert de terres à un enfant thaïlandais.
• La voie de l'entreprise thaïlandaise, avec un avertissement. Une société 51/49 détenant des terres pour le compte d’un étranger constitue un montage de prête-nom Arrangement. Il est illégal et peut entraîner une peine d’emprisonnement et des amendes selon la Loi sur les activités commerciales des étrangers, et cela fait l’objet d’une application active. Lisez la répression des prête-noms de 2026 avant que quiconque ne vous propose cette structure. Si vous possédez déjà des terres par ce biais, les voies légales pour en sortir sont exposées dans restructuration d'une société immobilière 51/49.

Des exceptions supplémentaires existent pour les investissements promus en vertu du Conseil de l’investissement et de la Loi sur le pétrole. Ces exceptions s’appliquent à une entreprise promue ou qui détient une concession, et non à un acheteur individuel.

Ce que le bureau foncier vérifie maintenant

La voie de la société n'est pas seulement illégal sur le papier. Depuis mai 2026, il fait l'objet de contrôles au guichet.

Le 15 mai 2026, le Département des terres a envoyé la circulaire MT 0515.2/W 10722 à tous les bureaux fonciers provinciaux, suivie de deux autres circulaires marquées très urgentes les 21 et 25 mai. Elles ne créent aucune nouvelle loi. Elles indiquent aux agents fonciers comment appliquer la loi qui existe déjà, et la deuxième d’entre elles (MT 0515.2/W 11266) leur demande de regarder au-delà de la liste des actionnaires : les administrateurs et les signataires autorisés, les augmentations de capital et les changements de participation, l’origine de l’argent, qui utilise réellement le terrain et qui en tire réellement profit, les participations indirectes et les actions ayant changé de mains à plusieurs reprises étant signalées comme facteurs de risque. L’article 97 du Code foncier relève de l’arithmétique : des étrangers détenant plus de 49 % du capital social ou plus nombreux que les actionnaires thaïlandais. Les circulaires demandent aux agents de rechercher un contrôle réel en plus de l’arithmétique. Une répartition 51/49 satisfait l’arithmétique et ne résout rien.

La première circulaire prévoit également deux déclencheurs d’un examen plus approfondi en vertu de l’article 74 du Code foncier : un achat payé en espèces de 2 millions de bahts ou plus, ou des terrains dont la valeur évaluée par le gouvernement pour les frais d’enregistrement est 5 millions de baht ou plus. Les transferts par héritage aux héritiers légaux sont exclus. L’agent foncier peut alors interroger les parties sur la provenance de l’argent, leur revenu, leur situation financière et leur profession. Si l’achat semble être à l’avantage d’un étranger, l’affaire est renvoyée au ministre de l’Intérieur, et en vertu de l’article 74, l’ordonnance du ministre est définitive.

Le 25 août 2026, le ministère de l’Intérieur lui-même, dans une lettre signée par le secrétaire permanent (MT 0515.2/W 19097), est allé plus loin. La commission d’enquête de chaque province comprend désormais des services d’enquête, à commencer par le commissaire de police local, et ses missions comprennent des contrôles fiscaux. Lorsqu’une société est jugée étrangère au sens de la loi, le gouverneur de la province fixe le délai de cession du terrain. Lorsqu’elle a été constituée pour détenir des terres pour le compte d’un étranger, l’agent foncier dépose une plainte pénale et suit l’affaire jusqu’au jugement définitif.

Le filtrage repose sur le partage des données. Les bureaux fonciers doivent vérifier chaque mois les personnes morales de leur ressort ayant des actionnaires ou des administrateurs étrangers et en rendre compte au Département des terres chaque trimestre (W 10722, repris dans W 11266), et le Département des terres a transmis ses registres des personnes morales propriétaires de terres au Département du développement des entreprises. Le 29 avril 2026, vingt et un organismes, dont les deux départements, le Département des recettes, la Police royale thaïlandaise, l’AMLO et le DSI, ont signé un protocole d’échange de données à la Maison du gouvernement. D’après les registres du Département des terres couvrant 144 706 personnes morales propriétaires de terres, le DBD en a recensé 36 277 ayant des actionnaires étrangers, dont 31 516 à 49 % ou moins, et 35 154 concentrées dans seize provinces.

Si une participation par prête-nom est établie, le résultat n'est pas l'annulation discrète de la vente. L'enregistrement peut être annulé en vertu de l'article 61 du Code foncier, après une commission d'enquête et un délai d'opposition de trente jours. Indépendamment de cela, et plus communément, le Directeur général ordonne la cession du terrain dans un délai de 180 jours à un an en vertu de l'article 94 et le vend lui-même si vous ne le faites pas. L'article 96 applique ce mécanisme lorsque le terrain était détenu pour le compte d'un étranger, et l'article 100 vise une société qui a acquis un terrain légalement et est ensuite tombée sous le coup des articles 97 ou 98. La responsabilité pénale en vertu du Code foncier et de la loi sur les activités commerciales des étrangers s'applique parallèlement, et l'arrangement est nul en vertu de l'article 150 du Code civil et commercial, de sorte qu'il n'y a rien à faire valoir contre le prête-nom.

Le Médiateur a recommandé de modifier le Code foncier afin que les terres détenues par un prête-nom pour le compte d’un étranger soient confisquées au profit de l’État, au lieu d’être vendues en vertu de l’article 94 avec un produit revenant au détenteur. Le Cabinet a pris acte de cette recommandation le 24 juin 2025 et, le 24 février 2026, d’un rapport d’avancement du ministère du Commerce qui range le Code foncier parmi les lois en cours d’examen. Aucun projet de loi de modification n’a été publié. Ce n’est pas une loi. S’il est adopté, le risque cesse d’être une vente forcée à la valeur du marché et devient une perte totale.

La constitution de sociétés a également été durcie. Depuis le 1er août 2026, l’ordonnance DBD 2/2569 exige que toute société ou société de personnes comptant un actionnaire ou associé étranger à moins de 50 %, ou un administrateur habilité étranger, dépose des relevés bancaires montrant que chaque actionnaire thaïlandais a libéré son capital souscrit depuis son propre compte, accompagnés d’une explication signée de l’investissement. Voir enregistrer une société en Thaïlande et la répression des prête-noms de 2026.

Dernière révision : 25 septembre 2026, en deux passes (18 et 25 septembre). Les articles 61, 74, 86, 87, 93, 94, 96, 96 bis, 96 ter, 97, 98, 100, 111 et 113 du Code foncier ont été lus dans la version thaïlandaise consolidée du registre central des lois du gouvernement ; les circulaires du Département des terres MT 0515.2/W 10722, W 11266 et W 11493 ainsi que la lettre du ministère de l’Intérieur MT 0515.2/W 19097, dans leurs copies signées ; l’ordre 2/2569 du Département du développement des entreprises ; et l’article 150 du Code civil et commercial. Les chiffres relatifs aux sociétés sont ceux du directeur général du Département du développement des entreprises, tels que rapportés par la presse thaïlandaise, et les parties au protocole d’accord du 29 avril 2026 ainsi que les points du Conseil des ministres relatifs à la proposition sur l’article 94 ont été vérifiés par rapport à la presse thaïlandaise et aux communiqués gouvernementaux, et non par rapport aux documents eux-mêmes. Vérification refaite le 6 octobre 2026 : les articles 61, 74, 86, 94, 96 bis, 96 ter et 100 du Code foncier ont été relus en thaï ; rien n’a changé ; les chiffres relatifs aux sociétés rapportés par la presse restent non vérifiés par rapport aux documents sources.

Où aller ensuite

Pour le traitement complet, y compris les types de titres de propriété, la comparaison entre bail, usufruit, superficie et sap ing sith, les pénalités pour prête-nom et les taxes de transfert, lisez notre guide détaillé sur restrictions sur la propriété foncière en Thaïlande. Avant de vous engager dans l'une de ces voies, audit préalable du titre de propriété est l'étape qui prévient la plupart des problèmes qu'on nous demande de résoudre plus tard.