Les étrangers peuvent-ils acheter des terres en Thaïlande ? La loi et les voies qui fonctionnent

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 6 octobre 2026

La réponse courte est non. Section 86 of the Code foncier lets a foreigner acquire land only under a treaty that grants that right, with the permission of the Minister of Interior, and no such treaty is in operation. So in practice a foreigner cannot own land in Thailand. The one statutory route that does not depend on a treaty is section 96 bis, and in practice it is almost never granted. Everything else you will read about, a Thai spouse buying in her own name, a registered lease, a usufruct, a droit de superficie, Sap Ing Sith, a company, is not foreign land ownership. It is a way of holding a right over land that someone else owns.

Avant toute chose, lisez la loi sur laquelle elle repose : Chapitre 8 du Code foncier thaïlandais, articles 86 à 96, sur les droits des étrangers en matière foncière.

La terre est le cas le plus difficile de notre guide pour l'immobilier en Thaïlande pour les acheteurs étrangers.

La seule exception légale : l'article 96 bis

Section 96 bis of the Land Code allows a foreigner to acquire up to un rai (1,600 square metres) of land for use as a residence, on an investment of at least 40 millions de bahts in a type of business set by ministerial regulation, maintained for at least three years, and with the permission of the Minister of Interior. The land must be in Bangkok, Pattaya City, a municipality, or an area zoned residential under the town planning law. Under section 96 ter, if the conditions are breached, or the land is not used as a residence within two years of registration, the Director-General can force a sale.

It is a real provision, added to the Code by the Land Code Amendment Act (No. 8) of 1999. It is also, in our experience acting for foreign clients in Thailand since 2006, one we have never seen applied to an ordinary buyer. Treat it as a theoretical route rather than a plan.

L'annonce du LTR 2022 et pourquoi elle ne vous aide pas

En octobre 2022, le Cabinet a approuvé un projet de ministerial regulation that would have let holders of a Visa de résident de longue durée buy up to one rai on a 40 million baht investment, in Bangkok, Pattaya and other designated municipal and residential zones, for a five year window. It was widely reported at the time as Thailand opening land to foreigners.

C'était un projet, et l'approbation du Cabinet n'a pas force de loi. Le règlement devait être publié dans la Gazette royale pour entrer en vigueur. Nous n'avons trouvé aucune publication dans la Gazette royale ni aucune preuve qu'il ait jamais été mis en vigueur ; selon les rapports de l'époque, il était toujours en cours d'examen par le Conseil d'État. Être titulaire d'un visa LTR est précieux pour d'autres raisons, mais en soi, il ne confère aucun droit de posséder des terres.

Si vous avez lu qu'un visa LTR permet d'acheter des terres, c'est ce projet de règlement de 2022 qui est décrit comme s'il avait été adopté. Prévoyez de vous baser sur l'article 86 et l'article 96 bis, qui constituent la loi en vigueur aujourd'hui.

Ce que les étrangers font réellement à la place

Chacun d'eux est un itinéraire authentique et enregistrable. Chacun fait l'objet d'une description détaillée sur sa propre page.

• Acheter un appartement en copropriété en pleine propriété. This is the one thing a foreigner can own freehold, subject to the 49 per cent quota d'étrangers in the building. See comment fonctionne la voie de la copropriété et combien cela coûte.
• Acheter par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais. The land is registered in her name and you both sign a declaration at the Bureau foncier about the source of the money. What that declaration does, and the much larger question of what it does pas , est exposé dans acheter un terrain en Thaïlande par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais. The related question of what counts as biens matrimoniaux is covered under biens communs en droit thaïlandais.
• Inscrire un droit réel sur le terrain au lieu d'en être propriétaire. A Usufruit vous donne l'usage de la terre à vie, un droit de superficie vous permet de posséder le bâtiment sur le terrain de quelqu'un d'autre, et Sap Ing Sith est un droit susceptible d'enregistrement plus récent d'une durée maximale de 30 ans.
• Hériter d'une terre. Un héritier étranger peut hériter mais ne peut généralement pas conserver les terres. Voir si un étranger peut hériter d'un terrain en Thaïlande, qui explique l'obligation de cession en vertu de l'article 94.
• Mettre un terrain au nom d'un enfant thaïlandais. Légitime lorsque l'enfant est véritablement le propriétaire, et non lorsqu'il s'agit d'un stratagème. Voir transfert de terres à un enfant thaïlandais.
• La voie de l'entreprise thaïlandaise, avec un avertissement. A 51/49 company holding land for a foreigner is a prête-nom arrangement. It is illegal, it carries imprisonment and fines under the Loi sur les activités commerciales des étrangers, and it is being actively enforced. Read la répression des prête-noms de 2026 avant que quiconque ne vous propose cette structure. Si vous possédez déjà des terres par ce biais, les voies légales pour en sortir sont exposées dans restructuration d'une société immobilière 51/49.

Other exceptions exist for promoted investment under the Board of Investment and under the Petroleum Act. Those attach to a promoted or concession-holding business, not to an individual buyer.

Ce que le bureau foncier vérifie maintenant

La voie de la société n'est pas seulement illégal sur le papier. Depuis mai 2026, il fait l'objet de contrôles au guichet.

On 15 May 2026 the Department of Lands sent circular MT 0515.2/W 10722 to every provincial land office, followed by two further circulars marked most urgent on 21 and 25 May. They create no new law. They tell land officers how to apply the law that already exists, and the second of them (MT 0515.2/W 11266) tells them to look past the shareholder list: directors and authorised signatories, capital increases and changes in shareholding, where the money came from, who actually uses the land and who actually benefits from it, with indirect shareholding and shares that have changed hands many times flagged as risk factors. Section 97 of the Land Code is arithmetic, foreigners holding more than 49 per cent of registered capital or outnumbering Thai shareholders by headcount. The circulars tell officers to look for real control on top of the arithmetic. A 51/49 split satisfies the arithmetic and settles nothing.

The first circular also sets two triggers for a closer look under section 74 of the Land Code: a purchase paid in cash of 2 million baht or more, or land whose government appraised value for registration fees is 5 millions de baht ou plus. Transfers by inheritance to statutory heirs are excepted. The land officer may then question the parties about the source of the money, their income, financial standing and occupation. Where it appears the purchase is for a foreigner’s benefit, the file goes to the Minister of Interior, and under section 74 the Minister’s order is final.

On 25 August 2026 the Ministry of Interior itself, in a letter signed by the Permanent Secretary (MT 0515.2/W 19097), went further. Each province’s fact-finding committee now includes investigating agencies, starting with the local police superintendent, and its tasks include tax checks. Where a company is found to be a foreigner in law, the provincial Governor fixes the period for disposing of the land. Where it was set up to hold land for a foreigner, the land officer files a criminal complaint and follows the case to final judgment.

The screening is backed by data sharing. Land offices must check the juristic persons in their area that have foreign shareholders or directors every month and report to the Department of Lands every quarter (W 10722, restated in W 11266), and the Department of Lands has passed its records of juristic persons holding land to the Department of Business Development. On 29 April 2026 twenty-one agencies, including both departments, the Revenue Department, the Royal Thai Police, AMLO and the DSI, signed a data-sharing memorandum at Government House. Against Department of Lands records covering 144,706 juristic persons holding land, the DBD has identified 36,277 with foreign shareholders, 31,516 of them at 49 per cent or below, and 35,154 of them concentrated in sixteen provinces.

Si une participation par prête-nom est établie, le résultat n'est pas l'annulation discrète de la vente. L'enregistrement peut être annulé en vertu de l'article 61 du Code foncier, après une commission d'enquête et un délai d'opposition de trente jours. Indépendamment de cela, et plus communément, le Directeur général ordonne la cession du terrain dans un délai de 180 jours à un an en vertu de l'article 94 et le vend lui-même si vous ne le faites pas. L'article 96 applique ce mécanisme lorsque le terrain était détenu pour le compte d'un étranger, et l'article 100 vise une société qui a acquis un terrain légalement et est ensuite tombée sous le coup des articles 97 ou 98. La responsabilité pénale en vertu du Code foncier et de la loi sur les activités commerciales des étrangers s'applique parallèlement, et l'arrangement est nul en vertu de l'article 150 du Code civil et commercial, de sorte qu'il n'y a rien à faire valoir contre le prête-nom.

The Ombudsman has recommended amending the Land Code so that land a nominee holds for a foreigner is forfeited to the State, instead of being sold under section 94 with the proceeds going to the holder. The Cabinet noted that recommendation on 24 June 2025 and, on 24 February 2026, a Ministry of Commerce progress report that lists the Land Code among the laws under review. No amending bill has been published. It is not law. If it passes, the downside stops being a forced sale at market value and becomes a total loss.

Incorporation tightened too. Since 1 August 2026, DBD Order 2/2569 requires a company or partnership with a foreign shareholder or partner below 50 per cent, or with a foreign authorised director, to file bank statements showing that each Thai shareholder paid their subscribed capital from their own account, with a signed explanation of the investment. See enregistrer une société en Thaïlande ET la répression des prête-noms de 2026.

Dernière mise à jour : 25 septembre 2026, in two passes (18 and 25 September). Land Code sections 61, 74, 86, 87, 93, 94, 96, 96 bis, 96 ter, 97, 98, 100, 111 and 113 were read in the consolidated Thai text on the government’s central law register; Department of Lands circulars MT 0515.2/W 10722, W 11266 and W 11493 and Ministry of Interior letter MT 0515.2/W 19097 in their signed copies; Department of Business Development Order 2/2569; and section 150 of the Civil and Commercial Code. The company figures are the Department of Business Development Director-General’s as reported in the Thai press, and the parties to the 29 April 2026 memorandum and the Cabinet items on the section 94 proposal were checked against Thai press and government news reports, not against the documents themselves. Re-checked on 6 October 2026: Land Code sections 61, 74, 86, 94, 96 bis, 96 ter and 100 re-read in Thai; nothing changed; the press-reported company figures remain unverified against the source documents.

Où aller ensuite

Pour le traitement complet, y compris les types de titres de propriété, la comparaison entre bail, usufruit, superficie et sap ing sith, les pénalités pour prête-nom et les taxes de transfert, lisez notre guide détaillé sur restrictions sur la propriété foncière en Thaïlande. Avant de vous engager dans l'une de ces voies, audit préalable du titre de propriété est l'étape qui prévient la plupart des problèmes qu'on nous demande de résoudre plus tard.