Dernière mise à jour : 18 juillet 2026
En résumé : un étranger peut recevoir des terres en Thaïlande par héritage. Dans la plupart des cas, il ne peut pas les conserver.
En droit thaïlandais, il est généralement obligatoire pour l'héritier étranger de vendre le terrain dans le délai fixé par le Département foncier. Le produit de la vente lui revient, mais pas le terrain lui-même.
Il existe des exceptions. Six voies légales permettent aux étrangers de posséder des terres ou des droits assimilables à ceux d'un propriétaire en Thaïlande. La plupart des expatriés ne remplissent pas les conditions requises. Toutefois, une analyse complète nécessite de connaître leur existence.
Ce guide explique la règle de base, énumère chaque exception avec son fondement légal, cite les décisions pertinentes de la Cour suprême et vous indique ce qu'il faut faire si vous êtes un héritier étranger confronté à cette situation actuellement.
La règle de base : pourquoi les étrangers ne peuvent pas posséder de terres en Thaïlande
Le point de départ est l'article 86 du Land Code Act, BE 2497 (1954) :
La seule voie d'acquisition de terres étrangères en vertu de l'article 86 est un traité bilatéral. La Thaïlande n'a plus de traité de ce type en vigueur depuis 1970. Le dernier a été dénoncé il y a plus de 55 ans et n'a pas été remplacé.
Le traité d'amitié et de relations économiques thaï-américain est parfois évoqué par les clients américains. Il accorde de larges droits commerciaux aux ressortissants américains en Thaïlande, mais ne leur confère pas le droit de propriété foncière.
La règle de base est donc bien réelle : la plupart des étrangers ne peuvent pas posséder de terres en Thaïlande. Cette règle demeure inchangée même en cas d’héritage. Lorsqu’un héritier étranger apparaît dans une succession thaïlandaise comprenant des terres, l’article 86 est la première question à se poser.
Mais la règle de base comporte des exceptions. Elles sont limitées. Elles sont soumises à des conditions strictes. Il est important de les connaître.
Exceptions : Cas où un étranger peut détenir des droits fonciers en Thaïlande
Six voies légales permettent aux étrangers de détenir des terres ou des droits fonciers adjacents en Thaïlande. La première est la plus importante pour les résidents étrangers et leurs héritiers. Les autres sont liées à des activités d'investissement ou à des structures d'entreprise spécifiques.
ทรัพย์อิงสิทธิ (Sap Ing Sith) — Loi sur les droits fondés sur la propriété BE 2562 (2019)
Il s’agit de l’évolution la plus importante du droit thaïlandais de la propriété pour les étrangers depuis des décennies. La Loi sur les droits fondés sur la propriété (พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562) a été promulguée dans la Gazette royale le 30 mai 2019. Il crée une toute nouvelle catégorie de droit de propriété, distincte de la propriété.
Le droit Sap Ing Sith confère à son titulaire des pouvoirs similaires à ceux d'un propriétaire sur une parcelle de terrain spécifique pour une durée maximale de 30 ans. Ce droit est enregistré auprès du Département du cadastre et associé à un titre de propriété chanote (nor sor 4 jor). Seuls les terrains faisant l'objet d'un titre chanote sont éligibles. Le titulaire peut utiliser le terrain, le gérer, le louer, l'hypothéquer et le transférer à un tiers, exactement comme le ferait un propriétaire. L'article 11 de la loi établit explicitement ces pouvoirs.
Point crucial en matière d'héritage : l'article 12 de la loi stipule qu'un droit Sap Ing Sith peut être transmis par la succession du titulaire décédé. Un étranger titulaire d'un droit Sap Ing Sith peut le léguer à ses héritiers. L'héritier, y compris un héritier étranger, reçoit alors le droit. L'obligation de disposition prévue à l'article 94 ne s'applique pas.
Il ne s'agit pas d'une pleine propriété. Ce droit est limité à une durée maximale de 30 ans. Toutefois, pendant cette période, un héritier étranger possède des droits réels, enregistrés et transmissibles par héritage sur les terres thaïlandaises. C'est ce qui se rapproche le plus d'un droit de propriété foncière pour un étranger en vertu de la législation thaïlandaise actuelle.
Source: Document krisdika_832117 dans la base de données juridiques Vortex ; annonce de la Gazette royale du 30 mai 2019.
La voie des 40 millions de bahts — Article 96bis, Code foncier
L'article 96bis a été ajouté au Code foncier afin de permettre aux étrangers éligibles de détenir jusqu'à 1 rai de terrain à des fins résidentielles. Les conditions sont strictes et cumulatives :
L'étranger doit investir au moins 40 millions de bahts dans des placements agréés. Il peut s'agir d'obligations d'État thaïlandaises, d'obligations de la Banque de Thaïlande, d'obligations émises par des institutions financières publiques ou d'un investissement dans une entreprise promue par le BOI (Board of Investment). Cet investissement doit être maintenu pendant au moins cinq ans. Le terrain doit être exclusivement destiné à un usage résidentiel et se situer dans une zone désignée par le ministère de l'Intérieur. L'approbation du ministre de l'Intérieur est requise.
Il s'agit d'un droit d'acquisition, et non d'un droit successoral autonome. L'article 96bis est conçu pour un investisseur vivant qui remplit les conditions requises et en fait la demande. Le sort de ce droit en cas de décès de l'investisseur – et notamment sa transmission à ses héritiers – n'est pas clairement établi. Une source juridique publiée que nous avons consultée suggère que ce droit n'est pas automatiquement transmissible par succession. Il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier thaïlandais afin de confirmer la situation actuelle avant de se fier à la transmission des droits prévus par l'article 96bis après le décès.
Entreprises promues par le BOI — Loi sur la promotion des investissements BE 2520 (1977), article 27
Un étranger ou une société étrangère titulaire d’un certificat de promotion des investissements du Board of Investment peut posséder un terrain en Thaïlande. L'article 27 de la loi sur la promotion des investissements (พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520) accorde ce droit aux terrain nécessaire à l'activité promue. Terrains d’usine, terrains de bureaux pour une entreprise promue – ceux-ci peuvent appartenir à un étranger disposant d’un certificat de promotion BOI valide.
Il s'agit d'un droit commercial, et non d'un droit de propriété personnelle. Le droit de propriété foncière conféré par l'article 27 est lié à la promotion du BOI et à l'activité promue. En cas de décès de l'investisseur étranger, l'actif commercial ne devient pas automatiquement un bien successoral, contrairement aux autres biens. La structure juridique de l'entité promue (société, partenariat, personne physique) détermine la transmission de cet actif. Pour la planification successorale des actifs acquis grâce au BOI, il est indispensable de consulter un spécialiste.
Zones industrielles — Loi IEAT BE 2522 (1979), article 44
Les opérateurs étrangers dans les zones administrées par l'Autorité des zones industrielles de Thaïlande (IEAT) peuvent posséder des terrains dans ces zones industrielles. Article 44 de la loi sur l'Autorité thaïlandaise des zones industrielles (พระราชบัญญัติการนิคมอ Demander § 2522) accorde ce droit.
Une condition s'applique : si l'exploitant étranger cesse son activité sur le domaine, le terrain doit être cédé dans les trois ans suivant la cessation d'activité. Il s'agit d'un droit de propriété conditionnel à l'usage. Le droit confère la propriété du terrain tant que l'entreprise est en activité, mais il ne s'agit pas d'une propriété permanente et indépendante de cette activité.
En matière de succession : si un exploitant étranger décède et que son activité cesse, un délai de trois ans court avant le début de la transmission. Les héritiers reçoivent le produit de la vente, et non le bien immobilier lui-même. Si l’activité se poursuit (par exemple, via une structure juridique qui survit à la personne physique), la question successorale est plus complexe et requiert un conseil spécifique.
Source: Loi sur l'Autorité des zones industrielles de Thaïlande, confirmée dans la base de données juridiques Vortex.
Corridor économique oriental — Loi BE 2561 (2018), article 49
La loi sur le corridor économique oriental ( พ.ศ.2561) crée une zone spéciale couvrant des parties de Chonburi, Rayong et Chachoengsao. L'article 49 contient une exception légale confirmée, vérifiée directement dans la base de données juridique Vortex.
L'article 49 accorde un personne morale Une société exerçant ses activités dans une zone de promotion spéciale de la CEE et dont les membres sont considérés comme étrangers au sens du Code foncier a le droit de posséder des terrains dans cette zone pour ses opérations commerciales autorisées, sans avoir besoin d'une autorisation au titre du Code foncier. Le même article exempte les personnes morales étrangères promues par la CEE du quota de propriété étrangère prévu par la loi sur la copropriété pour les unités de copropriété utilisées dans le cadre de l'activité.
Les conditions de cession sont similaires à celles de la loi IEAT : si l’exploitant détient un terrain mais ne l’exploite pas dans un délai de trois ans, ou cesse son exploitation, le terrain doit être vendu dans l’année suivant la notification. Les limites de superficie et les critères d’admissibilité sont fixés par le Comité des politiques de la CEE, avec l’approbation du Cabinet, et plafonnés dans les limites autorisées par la loi BOI ou la loi IEAT.
Limite critique : L'article 49 s'applique aux personnes morales (sociétés) et non aux personnes physiques. Un étranger, aussi fortuné soit-il et quel que soit l'importance de son investissement dans la CEE, n'acquiert aucun droit de propriété foncière en vertu de l'article 49. Ce droit appartient à la personne morale. En matière de succession, c'est la structure juridique de l'entreprise qui détient l'activité promue par la CEE qui importe, et non le patrimoine personnel de l'investisseur.
Source: Loi CEE BE 2561, article 49 — confirmée dans la base de données juridiques Vortex.
Article 93 du Code foncier : Dispositions relatives à l’héritage
Le Code foncier comporte une section spécifique relative à l'héritage des étrangers. L'article 93 stipule :
À première vue, cela ressemble à une voie permettant à des étrangers de s'approprier des terres héritées. En pratique, c'est une lettre morte.
L'article 93 a été rédigé pour un cas de figure précis : un étranger ayant hérité d'un terrain d'un autre étranger qui en était légalement propriétaire en vertu d'un traité (article 86). En l'absence de traité en vigueur, aucun étranger ne possède aujourd'hui légalement de terrain au titre de l'article 86. La chaîne de transmission requise par l'article 93 n'existe donc plus.
Même si un héritier étranger sollicitait l'autorisation du ministre de l'Intérieur, aucun ministre ne peut légalement l'accorder. Aucun traité ne l'autorise. La pratique du ministère des Affaires foncières et de nombreux juristes confirment cette position.
Un étranger mariée à un ressortissant thaïlandais Celui qui décède en laissant des terres est un héritier légal en vertu de Article 1629 du Code civil et commercial. C’est clair. Être héritier légal ne rend pas l’article 93 applicable. Le mariage crée le droit successoral, il ne crée pas de traité.
Article 94 : Qu'advient-il du terrain ?
L’article 94 du Code foncier régit le sort des terres détenues par un étranger sans autorisation légale :
Voici les dispositions applicables aux héritiers étrangers. L'héritier étranger dispose d'un délai de 180 jours à un an pour vendre le terrain. Le directeur général du Département foncier fixe le délai précis. L'héritier conserve le produit de la vente.
Si l'héritier ne vend pas dans les délais impartis, le directeur général peut procéder à la vente du terrain. L'héritier perçoit néanmoins le produit de la vente, mais perd la maîtrise du processus et le prix obtenu risque d'être inférieur à celui d'une vente à l'amiable.
Ce qu'a dit la Cour suprême
La base de données juridiques Vortex contient plusieurs Décisions de la Cour suprême (Dika) Sur ce point précis, ces décisions ont été extraites directement de la base de données et vérifiées. Trois décennies de jurisprudence révèlent une tendance constante.
Faits: Un étranger ne pouvait pas être propriétaire du terrain. Il l'a donc mis au nom de son enfant (le défendeur). À son décès, son autre enfant (le demandeur) a intenté une action en justice pour obtenir une part de l'héritage.
Problème: La Cour d'appel avait jugé que l'acquisition était nulle en vertu de l'article 86. Le demandeur n'avait donc aucun droit d'intenter une action en justice.
La Cour suprême a statué : Bien que l'acquisition fût illégale au regard de l'article 86, elle n'était pas pour autant nulle. L'étranger conservait le droit, en vertu de l'article 94, de disposer du terrain. Tant qu'il ne l'avait pas vendu, le terrain restait sa propriété. À son décès, il est devenu partie intégrante de sa succession. L'héritier légal pouvait alors réclamer sa part successorale.
Lois pertinentes : Articles 86 et 94 du Code foncier ; article 150 du Code civil et commercial ; article 55 du Code de procédure civile.
Faits: Un ressortissant chinois (นายอุดม) a acheté un terrain et l'a enregistré au nom de son enfant mineur (le défendeur). Il a ensuite fait une demande de transfert de propriété. volonté Il a légué la terre à parts égales à ses trois enfants. Le défendeur, en sa qualité d'administrateur de la succession, a refusé de la diviser.
La Cour suprême a statué : L'étranger a acquis le terrain illégalement, conformément à l'article 86. Toutefois, cette acquisition n'était pas sans effet légal. Il conservait le droit, en vertu de l'article 94, d'en disposer. Tant qu'il n'en avait pas disposé, le terrain lui appartenait. Il pouvait donc rédiger un testament pour le léguer. Ce testament était valable et le patrimoine était divisible entre les héritiers.
Principe clé confirmé : Un étranger peut faire un La volonté thaïlandaise qui couvre les terres détenues en Thaïlande, même si cette détention n'était pas légale en vertu de l'article 86. L'administrateur de la succession doit se conformer à l'article 94 et distribuer le produit.
Faits: Un ressortissant chinois a acquis 22 parcelles de terrain et les a enregistrées au nom de la défenderesse. Il a ensuite épousé la plaignante (sa seconde épouse) et a eu des enfants. Après avoir obtenu la nationalité thaïlandaise en 1988 et être décédé en 2003, sa veuve (en qualité d'administratrice de la succession) a intenté une action en justice contre la défenderesse (son enfant issu d'une première union) afin de récupérer les 22 parcelles.
Cour d'appel : La demande a été rejetée.
La Cour suprême a statué : Au moment du décès, le terrain restait la propriété de l'étranger. La désignation d'un prête-nom était illégale au regard de l'article 86. Toutefois, elle n'était pas nulle au sens de la privation de tous droits. L'article 94 préservait le droit de disposer du terrain, droit qui a été transféré à la succession. L'administrateur successoral était donc habilité à intenter une action et à faire transférer le terrain à la succession en vue de sa vente, conformément à l'article 94. Le produit de la vente serait ensuite partagé entre les héritiers.
Comité judiciaire : วีระวัฒน์ ปวราจารย์, เมทินี ชโลธร, ณัฏฐชัย C'est vrai.
Lois pertinentes : Articles 86 et 94 du Code foncier.
Faits: Un terrain a été acquis par un étranger alors qu'il était encore en situation irrégulière. Une décision antérieure avait déjà ordonné la vente de ce terrain en vertu des articles 94 et 96 du Code foncier. L'étranger (ou sa succession) recevrait le produit de la vente en lieu et place de la propriété.
La Cour suprême a confirmé : Lorsqu'une vente de terrain est ordonnée en vertu de l'article 94, l'étranger (ou ses ayants droit) perçoit le produit de la vente. Il ne reçoit pas la propriété du terrain. Le jugement dispense l'étranger de sa signature sur les documents de transfert.
Source: Vérifié directement à partir de la base de données juridiques Vortex.
Détenu: Les restrictions du Code foncier s'appliquent aux terrains en tant que biens géographiques. Elles ne s'appliquent pas aux bâtiments qui y sont construits. Un étranger peut être propriétaire d'un bâtiment érigé sur un terrain qui ne lui appartient pas. Ce principe est pertinent en matière de succession : un héritier étranger peut hériter de la maison et la conserver, mais doit vendre le terrain sur lequel elle est construite.
Source: Cité sur thaisolicitor.com et conforme à la pratique du Département foncier. Veuillez vérifier dans les registres officiels du tribunal avant de l'utiliser dans le cadre d'un litige.
Faits: Un ressortissant chinois vivait en Thaïlande avec une conjointe de fait thaïlandaise et avait dix enfants reconnus. Il est décédé le 2 octobre 1999. L'un de ses enfants a été nommé administrateur de la succession et a entamé une procédure de transfert de propriété d'un terrain appartenant à un frère ou une sœur, afin de le répartir en vertu de l'article 94 et de partager le produit de la vente.
La Cour suprême a statué : Le terrain faisait partie du patrimoine et devait être vendu en vertu de l'article 94. La Cour a apporté une précision importante : le fait que les terres soient transmises aux héritiers par succession est pas en soi une élimination Au sens de l'article 94, la réception du bien par succession n'éteint pas l'obligation de vente. L'obligation de disposition existant du vivant de l'étranger est transférée à la succession et incombe à l'administrateur successoral et aux héritiers.
Détention de clés (thaï) : “" Comptes rendus Conseils d'administration Notes d'auteur 94 ”
Comité judiciaire : วัฒนา วิทยกุล, สราวุธ ศิริภาณุรักษ์, สุรพล C'est vrai.
Lois pertinentes : Articles 86 et 94 du Code foncier ; articles 1336, 1360, 1600 et 1754 du Code civil et commercial.
Source: Vérifié directement dans la base de données juridiques Vortex.
Ces décisions, rendues sur quatre décennies, convergent vers une même conclusion : l’acquisition illégale de terres par un étranger – ou son héritage – n’est pas sans conséquence. Le droit de disposer de ces terres et d’en percevoir le produit est un droit réel et exécutoire, transmissible par succession aux héritiers. La décision 1180/2563 apporte un éclairage pratique important : la réception de terres par succession ne dispense pas de l’obligation de disposition prévue à l’article 94. Cette obligation est transférée à l’administrateur successoral.
Le cas particulier d'un conjoint étranger
Le cas le plus fréquent dans notre pratique est celui d'un couple thaï-étranger. Le conjoint thaïlandais est propriétaire d'un terrain. Ce conjoint décède. Le conjoint étranger souhaite alors connaître les suites successorales.
Le conjoint étranger est un héritier légal. En vertu de Article 1629 du Code civil et commercial, En cas de décès, le conjoint survivant hérite avec les autres héritiers légaux du défunt (les enfants en premier, puis les parents). Sa part dépend de la catégorie d'héritiers concernée. L'article 1635 régit la part du conjoint survivant dans chaque cas.
Le conjoint étranger possède donc un droit successoral valable. Il hérite du droit de percevoir le produit de la vente du terrain, et non du terrain lui-même.
Voici comment cela se déroule en pratique :
- Le conjoint thaïlandais décède. La succession est ouverte par le biais d'une procédure d'homologation de testament devant les tribunaux thaïlandais.
- Un administrateur successoral est désigné (souvent le conjoint étranger ou un autre héritier).
- Le terrain est identifié comme faisant partie du domaine. Le service du cadastre en a été informé.
- Le directeur général fixe un délai d’élimination (de 180 jours à un an).
- Le terrain est vendu. L'héritier étranger reçoit sa part du produit de la vente.
Un point pratique à considérer : le terrain appartenant au conjoint thaïlandais a peut-être été acquis en vertu du règlement ministériel de 1999. Selon ce règlement (lettre du ministère de l’Intérieur Mor.Thor 0710/Wor.792 du 23 mars 1999), un ressortissant thaïlandais marié à un étranger peut acheter un terrain. Toutefois, les deux conjoints doivent signer une déclaration au bureau du cadastre confirmant que les fonds utilisés constituaient la propriété personnelle du conjoint thaïlandais (sin suan tua) et non un bien commun (sin somros). Consultez notre guide. sur la lettre de confirmation en Thaïlande.
