Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
Dernière mise à jour :
Les dispositions citées tout au long de cette page, soit le Code foncier articles 86 à 96, sont reproduites intégralement dans Chapitre 8 du Code foncier thaïlandais : limitation des droits des étrangers sur les terres. Pour savoir comment l’héritage s’articule avec les autres voies qu’un étranger pourrait utiliser, consultez notre analyse de la question de savoir si un étranger peut acheter des terres en Thaïlande.
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L'héritage de terres est un cas particulier de la position générale expliquée dans notre guide sur le droit des successions en Thaïlande.
Dernière révision : 27 septembre 2026. Les arrêts de la Cour suprême 5825/2539, 2752/2543, 6089/2558, 8195/2561, 301/2538 et 1180/2563 ont été lus dans le texte thaï, ainsi que les articles 4, 11 et 12 de la loi sur les droits réels immobiliers B.E. 2562. Le 30 septembre 2026, les conditions de l’article 96 bis ont été relues dans le texte thaï du Code foncier (article 96 bis) : la durée de détention est d’au moins trois ans, et non de cinq, et les zones autorisées sont celles que l’article énumère. Le 12 octobre 2026, les conditions IEAT et EEC ont été relues en thaï (article 44 de la loi IEAT, articles 49 et 50 de la loi EEC) : les terrains des zones industrielles sont détenus en vertu d’une autorisation, leur obligation de cession naît de la cessation ou du transfert de l’activité, et la règle EEC est différente.
En résumé : un étranger peut recevoir des terres en Thaïlande par héritage. Dans la plupart des cas, il ne peut pas les conserver.
En droit thaïlandais, il est généralement obligatoire pour l'héritier étranger de vendre le terrain dans le délai fixé par le Département foncier. Le produit de la vente lui revient, mais pas le terrain lui-même.
Il existe des exceptions. Cinq voies légales permettent aux étrangers de détenir des terres ou des droits comparables à ceux d’un propriétaire en Thaïlande. La plupart des expatriés ne remplissent les conditions d’aucune d’entre elles. Mais une analyse complète exige de savoir qu’elles existent.
Ce guide explique la règle de base, énumère chaque exception avec son fondement légal, cite les décisions pertinentes de la Cour suprême , et vous indique ce qu’il faut faire si vous êtes un héritier étranger confronté à cette situation en ce moment.
La règle de base : pourquoi les étrangers ne peuvent pas posséder de terres en Thaïlande
Le point de départ est l'article 86 de la Loi sur le Code foncier, BE 2497 (1954) :
La seule voie d'accès à la propriété foncière pour les étrangers en vertu de l'article 86 est un traité bilatéral. La Thaïlande n'a plus de traité de ce type en vigueur depuis 1970. Le dernier a été dénoncé il y a plus de 55 ans et n'a pas été remplacé.
Le Traité d'amitié et de relations économiques entre la Thaïlande et les États-Unis est parfois invoqué par des clients américains. Il accorde de larges droits commerciaux aux ressortissants américains en Thaïlande. Il ne confère pas le droit de posséder des terres.
La règle de base est donc bien réelle. La plupart des étrangers ne peuvent pas posséder de terres en Thaïlande. Cette règle ne change pas au moment où vous héritez. Lorsqu’un héritier étranger apparaît dans une succession thaïlandaise comprenant des terres, l’article 86 est la première question.
Mais la règle de base comporte des exceptions. Elles sont limitées. Elles sont soumises à des conditions strictes. Il est important de les connaître.
Exceptions : Cas où un étranger peut détenir des droits fonciers en Thaïlande
Cinq voies légales permettent aux étrangers de posséder des terres ou des droits connexes à la terre en Thaïlande. La première est la plus importante pour les résidents étrangers et leurs héritiers. Les autres sont liées à des activités d'investissement ou à des structures d'entreprise spécifiques.
ทรัพย์อิงสิทธิ (Sap Ing Sith), loi sur les droits immobiliers B.E. 2562 (2019)
C’est le développement le plus important en matière de droit immobilier pour les étrangers depuis des décennies. La loi sur les droits immobiliers (พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562) a été publiée dans le Journal officiel le 30 avril 2019 (vol. 136, partie 56 Kor, p. 97) et est entrée en vigueur 180 jours après sa publication. Elle crée une catégorie entièrement nouvelle de droit immobilier, distincte de la propriété.
Un Sap Ing Sith droit confère au titulaire des pouvoirs comparables à ceux d’un propriétaire sur un terrain déterminé pendant une durée maximale de 30 ans. Ce droit est enregistré auprès du Département foncier sur un titre chanote acte de propriété foncière (nor sor 4 jor). Pour les terrains, seules les terres en chanote sont admissibles ; une Sap Ing Sith peut également être créée sur une unité de copropriété (article 4). L’article 11 de la loi confère au titulaire les droits et devoirs d’un propriétaire, à l’exception du droit de récupérer le bien et de faire cesser toute ingérence illicite, lesquels restent à la charge du propriétaire ; l’article 12 permet la cession et hypothéqué.
Point crucial en matière d'héritage : l'article 12 de la loi stipule qu'un droit Sap Ing Sith peut être transmis par la succession du titulaire décédé. Un étranger titulaire d’un droit Sap Ing Sith peut le transmettre à ses héritiers. L’héritier, y compris l’héritier étranger, reçoit le droit. L’obligation de disposition prévue à l’article 94 n’est pas applicable.
Il ne s'agit pas d'une pleine propriété. Ce droit est limité à une durée maximale de 30 ans. Toutefois, pendant cette période, un héritier étranger possède des droits réels, enregistrés et transmissibles par héritage sur les terres thaïlandaises. C'est ce qui se rapproche le plus d'un droit de propriété foncière pour un étranger en vertu de la législation thaïlandaise actuelle.
Source: Royal Gazette, 30 avril 2019.
La voie des 40 millions de bahts, article 96 bis du Code foncier
L’article 96bis a été ajouté au Code foncier pour permettre aux étrangers éligibles de détenir jusqu’à 1 rai d’un terrain à des fins résidentielles. Les conditions sont strictes et cumulatives :
L’étranger doit investir au moins 40 millions de bahts dans des instruments agréés. Ceux-ci comprennent les obligations du gouvernement thaïlandais, les obligations de la Banque de Thaïlande, les obligations émises par des institutions financières publiques, ou un investissement dans une entreprise bénéficiant de la promotion du BOI. L’article 96 bis lui-même exige que l’investissement soit maintenu pendant au moins trois ans ; le règlement ministériel en fixe les détails. Le terrain doit être utilisé exclusivement à des fins résidentielles. Il doit se trouver à Bangkok, à Pattaya City, dans une municipalité ou dans une zone classée résidentielle en vertu de la loi sur l’urbanisme. L’approbation du ministre de l’Intérieur est requise.
Il s’agit d’un droit d’acquisition, et non d’un droit successoral autonome. L’article 96 bis est conçu pour un investisseur vivant qui remplit les conditions et en fait la demande. Ce qui se passe au décès de cet investisseur, et si le droit de l’article 96 bis se transmet à ses héritiers, n’est pas clairement établi. Une source juridique publiée que nous avons examinée indique que ce droit ne se transmet pas automatiquement par la succession. Un avocat thaïlandais en droit immobilier devrait confirmer la position actuelle avant que vous ne comptiez sur la survie du droit de l’article 96 bis après le décès.
Entreprises bénéficiant de la promotion du BOI, loi sur la promotion des investissements B.E. 2520 (1977), article 27
Un étranger ou une société étrangère possédant un certificat de promotion de l’investissement peut posséder des terrains en Thaïlande. L’article 27 de la Loi sur la promotion de l’investissement (Royal Decree no 2520) permet au Conseil de la promotion de l’investissement de délivrer un certificat à une personne promue pour lui permettre d’acquérir des terrains pour l’activité promue, dans la limite des sommes que le Conseil estime appropriées ; si une personne étrangère promue cesse ou transfère son activité, les terrains doivent être vendus dans un délai d’un an, faute de quoi le Directeur général des Terres les vend. Les terrains industriels et les bureaux d’une entreprise promue peuvent être possédés par un étranger possédant un certificat de promotion de l’investissement valide.
Il s’agit d’un droit lié à l’entreprise, et non d’un droit de propriété personnel. Le droit de posséder des terrains en vertu de l’article 27 est lié à la promotion BOI et à l’activité promue. Si l’investisseur étranger décède, l’actif de l’entreprise ne devient pas automatiquement un bien successoral personnel comme les autres biens. La structure juridique de l’entité promue, société, société de personnes ou personne physique, détermine ce qui se passe. Pour la planification successorale avec des actifs BOI, un conseil spécialisé est indispensable.
Parcs industriels, Loi IEAT B.E. 2522 (1979), article 44
Les opérateurs étrangers dans les zones administrées par l’Office des zones industrielles de Thaïlande (IEAT) peuvent être autorisés à posséder des terrains dans ces zones industrielles, dans la zone jugée appropriée par le Conseil de l’IEAT. L’article 44 de la loi sur l’Office des zones industrielles de Thaïlande (พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522) constitue la source de cette autorisation.
Il existe une condition : si un exploitant étranger cesse ou transfère son activité, les terres doivent être cédées à l’IEAT ou au cessionnaire de l’entreprise dans les trois ans suivant la cessation ou le transfert, faute de quoi le directeur général du Département des terres en dispose. Il s’agit d’un droit de propriété subordonné à l’usage. C’est une véritable propriété foncière tant que l’entreprise fonctionne, mais ce n’est pas une propriété permanente dissociée de l’activité.
En matière de succession : si un exploitant étranger décède et que son activité cesse, le délai de trois ans pour céder le terrain commence à courir. Les héritiers reçoivent le produit de la vente, et non le terrain lui-même. Si l’activité se poursuit (par exemple, via une structure sociétaire qui survit à la personne physique), la question successorale est plus complexe et requiert un conseil spécifique.
Source: Loi sur l'Autorité des zones industrielles de Thaïlande.
Corridor économique de l’Est, loi de l’EEC B.E. 2561 (2018), article 49
La loi sur le corridor économique oriental (พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561) crée une zone spéciale couvrant des parties de Chonburi, Rayong et Chachoengsao. L'article 49 contient une exception légale confirmée.
L'article 49 accorde à une personne morale (société) exerçant dans une zone de promotion spéciale de l’EEC et considérée comme étrangère au sens du Code foncier, le droit de posséder des terrains dans cette zone pour ses activités autorisées, sans avoir besoin d’une autorisation au titre du Code foncier. Le même article exonère les personnes morales étrangères bénéficiant de la promotion de l’EEC du quota de propriété étrangère prévu par la loi sur les condominiums pour les lots utilisés dans le cadre de l’activité.
La condition de cession diffère de celle de la loi IEAT : selon l’article 50, si l’exploitant détient un terrain mais ne l’exploite pas dans un délai de trois ans, ou cesse ses activités, le terrain doit être vendu dans un délai d’un an à compter de la notification du Bureau de l’EEC, faute de quoi le Bureau le vend et restitue le produit net. Les limites de superficie et les critères d’admissibilité sont fixés par le Comité de politique de l’EEC avec l’approbation du Conseil des ministres, dans la limite de ce que permettent la loi BOI ou la loi IEAT.
Limite critique : L’article 49 s’applique aux personnes morales, c’est-à-dire aux sociétés, et non aux personnes physiques. Un étranger à titre individuel, quelle que soit sa fortune ou l’importance de son investissement dans l’EEC, n’obtient pas de droit personnel de propriété foncière en vertu de l’article 49. Le droit appartient à la personne morale. En matière de succession, ce qui compte est la structure sociétaire qui détient l’entreprise promue par l’EEC, et non le patrimoine personnel de l’investisseur.
Source: Loi EEC BE 2561, article 49.
Article 93 du Code foncier : Dispositions relatives à l’héritage
Le Code foncier comporte une section spécifique relative à l'héritage des étrangers. L'article 93 stipule :
À première vue, cela ressemble à une voie permettant à des étrangers de s'approprier des terres héritées. En pratique, c'est une lettre morte.
L'article 93 a été rédigé pour un cas de figure précis : un étranger ayant hérité d'un terrain d'un autre étranger qui en était légalement propriétaire en vertu d'un traité (article 86). En l'absence de traité en vigueur, aucun étranger ne possède aujourd'hui légalement de terrain au titre de l'article 86. La chaîne de transmission requise par l'article 93 n'existe donc plus.
Même si un héritier étranger sollicitait l'autorisation du ministre de l'Intérieur, aucun ministre ne peut légalement l'accorder. Aucun traité ne l'autorise. La pratique du ministère des Affaires foncières et de nombreux juristes confirment cette position.
Un étranger marié à un ressortissant thaïlandais qui décède en laissant des terres est un héritier légal au sens de l' article 1629 du Code civil et commercial. C’est clair. Être héritier légal ne rend pas l’article 93 applicable. Le mariage crée le droit successoral, il ne crée pas de traité.
Article 94 : Qu'advient-il du terrain ?
L’article 94 du Code foncier régit le sort des terres détenues par un étranger sans autorisation légale :
Voici les dispositions applicables aux héritiers étrangers. L'héritier étranger dispose d'un délai de 180 jours à un an pour vendre le terrain. Le directeur général du Département foncier fixe le délai précis. L'héritier conserve le produit de la vente.
Si l'héritier ne vend pas dans les délais impartis, le directeur général peut procéder à la vente du terrain. L'héritier perçoit néanmoins le produit de la vente, mais perd la maîtrise du processus et le prix obtenu risque d'être inférieur à celui d'une vente à l'amiable.
Ce qu'a dit la Cour suprême
Il existe plusieurs arrêts de la Cour suprême (Dika) sur ce point précis. Trois décennies de jurisprudence révèlent une tendance constante.
Faits : Un étranger (นายซงเล้ง) ne pouvait pas être propriétaire du terrain. Il l'a donc mis au nom de son enfant (le défendeur). À son décès, son autre enfant (le demandeur) a intenté une action en justice pour obtenir une part de l'héritage.
Question en litige : La Cour d'appel avait jugé que l'acquisition était nulle en vertu de l'article 86. Le demandeur n'avait donc aucun droit d'intenter une action en justice.
La Cour suprême a statué : Bien que l'acquisition fût illégale au regard de l'article 86, elle n'était pas pour autant entièrement nulle. L'étranger conservait le droit, en vertu de l'article 94, de disposer du terrain. Tant qu'il ne l'avait pas vendu, le terrain restait sa propriété. À son décès, il est devenu partie intégrante de sa succession. L'héritier légal pouvait alors réclamer sa part successorale.
Lois pertinentes : Articles 86 et 94 du Code foncier ; article 150 du Code civil et commercial ; article 55 du Code de procédure civile.
Faits : Un ressortissant chinois (นายอุดม) a acheté un terrain et l'a enregistré au nom de son enfant mineur (le défendeur). Il a ensuite rédigé un testament léguant le terrain à parts égales à ses trois enfants. Le défendeur, en sa qualité d’administrateur de la succession, a refusé de le partager.
La Cour suprême a statué : L'étranger a acquis le terrain illégalement au regard de l'article 86. Toutefois, cette acquisition n'était pas sans effet légal. Il conservait le droit, en vertu de l'article 94, d'en disposer. Tant qu'il n'en avait pas disposé, le terrain lui appartenait. Il pouvait donc rédiger un testament pour le léguer. Ce testament était valable et la succession était partageable entre les héritiers.
Principe clé confirmé : Un étranger peut faire un Le testament thaïlandais Cela couvre les terres détenues en Thaïlande, même si cette possession n’était pas légale en vertu de l’article 86. Jusqu’à ce que cette possession soit cédée, les terres détenues illégalement par un étranger restent sa propriété et il peut les céder par testament ; le tribunal a confirmé la division des terres entre les héritiers du testament.
Faits : Un ressortissant chinois (นายคี้ แซ่ล้อ) a acquis 22 parcelles de terrain et les a enregistrées au nom du défendeur. Il a ensuite épousé la demanderesse (sa seconde épouse) et a eu des enfants. Après avoir obtenu la nationalité thaïlandaise en 1988 et être décédé en 2003, sa veuve (en qualité d'administratrice de la succession) a intenté une action contre le défendeur (son enfant issu d'une première union) afin de récupérer les 22 parcelles.
Cour d'appel : La demande a été rejetée.
La Cour suprême a statué : Au moment du décès, le terrain restait la propriété de l'étranger. La désignation d'un prête-nom était illégale au regard de l'article 86. Toutefois, elle n'était pas nulle au sens de la privation de tous droits. L'article 94 préservait le droit de disposer du terrain, droit qui a été transféré à la succession. L'administrateur successoral était donc habilité à intenter une action et à faire transférer le terrain à la succession en vue de sa vente, conformément à l'article 94. Le produit de la vente serait ensuite partagé entre les héritiers.
Formation de jugement : วีระวัฒน์ ปวราจารย์, เมทินี ชโลธร, ณัฏฐชัย ไวยภาษจีรกุล.
Lois pertinentes : Articles 86 et 94 du Code foncier.
Faits : Un terrain a été acquis par un étranger alors qu'il avait encore la qualité d'étranger. Une décision antérieure avait déjà ordonné la vente de ce terrain en vertu des articles 94 et 96 du Code foncier. L'étranger (ou sa succession) recevrait le produit de la vente en lieu et place de la propriété.
La Cour suprême a confirmé : Lorsqu'une vente de terrain est ordonnée en vertu de l'article 94, l'étranger (ou ses ayants droit) perçoit le produit de la vente. Il ne reçoit pas la propriété du terrain. Le jugement dispense l'étranger de sa signature sur les documents de transfert.
Jugé : Les restrictions du Code foncier s'appliquent aux terrains en tant que biens géographiques. Elles ne s'appliquent pas aux bâtiments qui y sont construits. Un étranger peut être propriétaire d'un bâtiment érigé sur un terrain qui ne lui appartient pas. Ce principe est pertinent en matière de succession : un héritier étranger peut hériter de la maison et la conserver, mais doit vendre le terrain sur lequel elle est construite.
Les propres termes de la décision : la vente forcée en vertu de l’article 94 ne concerne que le terrain, et non les bâtiments, car les étrangers ne sont pas interdits d’acquérir des bâtiments (Décision de la Cour suprême 301/2538, telle que lue en langue thaï).
Faits : Un ressortissant chinois (นาย ล.) vivait en Thaïlande avec une compagne thaïlandaise non mariée (นางเตียง) et avait dix enfants reconnus. Il est décédé le 2 octobre 1999. L’un des enfants a été nommé administrateur de la succession et a engagé une action pour faire entrer dans la succession un terrain détenu par un frère ou une sœur, afin qu’il soit cédé en vertu de l’article 94 et que le produit soit partagé.
La Cour suprême a statué : Le terrain faisait partie du patrimoine et devait être vendu en vertu de l'article 94. La Cour a apporté une précision importante : le fait que les terres soient transmises aux héritiers par succession est pas en soi une cession au sens de l'article 94. La réception du terrain par succession ne satisfait pas à l'obligation de vente et ne l'éteint pas. L'obligation de cession existant du vivant de l'étranger est transférée à la succession et incombe à l'administrateur successoral et aux héritiers.
Solution clé (texte thaï) : “กรณีที่ดินพิพาทตกทอดแก่ทายาทโดยทางมรดกนั้นถือไม่ได้ว่าเป็นการจำหน่ายที่ดินตามเจตนารมณ์ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 94”
Formation de jugement : วัฒนา วิทยกุล, สราวุธ ศิริภาณุรักษ์, สุรพล เอี่ยมอธิคม.
Lois pertinentes : Articles 86 et 94 du Code foncier ; articles 1336, 1360, 1600 et 1754 du Code civil et commercial.
Ces décisions couvrent quatre décennies et vont dans le même sens. L’acquisition illicite de terres par un étranger, ou leur transmission par succession, n’est pas réputée sans effet. Le droit de céder les terres et d’en percevoir le produit est un droit réel et exécutoire qui se transmet par la succession aux héritiers. L’arrêt 1180/2563 ajoute un point pratique important : recevoir les terres par succession ne satisfait pas à l’obligation de cession de l’article 94. Cette obligation passe à l’administrateur de la succession.
Le cas particulier d'un conjoint étranger
Le cas le plus fréquent dans notre pratique est celui d'un couple thaï-étranger. Le conjoint thaïlandais est propriétaire d'un terrain. Ce conjoint décède. Le conjoint étranger souhaite alors connaître les suites successorales.
Le conjoint étranger est un héritier légal. En vertu de l' article 1629 du Code civil et commercial, Dans le cas d’un décès, le conjoint survivant hérite aux côtés des autres héritiers légaux du défunt (les enfants et les parents, qui partagent ensemble, puis les classes ultérieures). La part dépend de la classe d’héritiers présente. L’article 1635 réglemente la part du conjoint dans chaque cas.
Le conjoint étranger possède donc un droit successoral valable. Il hérite du droit de percevoir le produit de la vente du terrain, et non du terrain lui-même.
Voici comment cela se déroule en pratique :
- Le conjoint thaïlandais décède. La succession est ouverte par le biais d'une procédure successorale devant les tribunaux thaïlandais.
- Un administrateur successoral est désigné (souvent le conjoint étranger ou un autre héritier).
- Le terrain est identifié comme faisant partie de la succession. Le service du cadastre en est informé.
- Le directeur général fixe un délai de cession (de 180 jours à un an).
- Le terrain est vendu. L'héritier étranger reçoit sa part du produit de la vente.
Un problème pratique : le terrain que possédait le conjoint thaïlandais peut avoir été acheté en vertu de l’instrument du ministère de l’Intérieur de 1999. En vertu de cet instrument (lettre très urgente Mor.Thor 0710/Wor.792 du 23 mars 1999), un ressortissant thaïlandais marié à un étranger peut acheter un terrain. Nous le citons par son numéro de document et non d’après son texte : il ne figure dans aucune base de données que nous pouvons consulter, recherchez donc ce numéro sur dol.go.th pour en connaître le libellé. Mais les deux conjoints doivent signer au bureau foncier une déclaration confirmant que les fonds utilisés étaient des biens propres du conjoint thaïlandais (sin suan tua), et non des biens matrimoniaux (sin somros). Voir notre guide sur la lettre de confirmation en Thaïlande.
Cette déclaration est essentielle pour la succession. Elle établit que le terrain appartient exclusivement au conjoint thaïlandais. Le conjoint étranger ne dispose d'aucun droit de copropriété préexistant. Le droit successoral est le seul fondement de ses droits. Ces droits s'accompagnent de l'obligation de vente prévue par l'article 94.
Terrain, appartement ou maison : une comparaison
Les héritiers étrangers sont soumis à des règles différentes selon la nature du bien hérité. Ce tableau récapitule les principales catégories.
| Type de bien | Un héritier étranger peut-il enregistrer la propriété ? | Délai pour agir | Notification requise ? | Résultat en cas d'absence d'action |
|---|---|---|---|---|
| Terrain (chanote, NS3, NS3K) | Non (sauf exception) | 180 jours à 1 an (fixé par le directeur général) | Oui (aviser le bureau foncier) | Le directeur général vend le terrain |
| droit Sap Ing Sith (ทรัพย์อิงสิทธิ) | Oui, héréditaire en vertu de l’article 12 de la loi | Aucune cession forcée | Enregistrer l'héritage au bureau foncier | Le droit perdure pour la durée restante (30 ans maximum) |
| Appartement en copropriété (étranger qualifié) | Oui, dans la limite du quota étranger de 49 % | Pas de vente forcée si le quota est disponible | Avertir le bureau foncier dans les 60 jours | Vente obligatoire si le quota est atteint |
| Appartement en copropriété (étranger non qualifié) | Non | 1 an après l'acquisition | Avertir par écrit dans un délai de 60 jours | Le directeur général vend l'unité |
| Maison / bâtiment sur terrain | Oui (bâtiment uniquement, conformément à la décision SC 301/2538) | Aucune limite de temps pour le bâtiment | Non | L'étranger conserve le bâtiment ; il doit vendre le terrain |
| Bail (sans clause de succession) | S/O (le bail prend fin au décès du preneur) | N/A | Non | Le bail prend fin automatiquement |
| Usufruit | S/O (droit personnel, non transmissible par héritage) | N/A | Non | L'usufruit s'éteint au décès du titulaire |
Les règles applicables aux condominiums découlent de l’ Articles 19 quinquies et 19 septem Selon la loi sur les condominiums. Un héritier étranger qui relève de l’une des catégories prévues à l’article 19 conserve une unité héritée dans le cadre de la quota 49% et ne peut vendre que des unités supérieures à cette quota (article 19 quinquies). La loi ne exclut pas la catégorie de l’étranger, l’article 19(5), de cette règle, mais les offices fonciers interprètent l’article 19 ter(5) qui concerne les preuves en cas d’achat comme exigeant que l’héritier soit en mesure de prouver sa propriété, et en pratique la plupart des expatriés ne peuvent pas le faire. Un héritier étranger en dehors de l’article 19 tombe sous le coup de l’article 19 septem : il doit en informer l’office foncier par écrit dans un délai de 60 jours après l’acquisition et disposer de l’unité dans l’année qui suit.
Qu’en est-il des baux et des usufruits ?
Bail
En Thaïlande, un bail n'est pas un droit de propriété. Il s'agit d'un droit contractuel personnel régi par les dispositions relatives à la location de biens du Code civil et commercial. Le bail est attaché à la personne du preneur. À son décès, il prend fin.
La seule exception concerne les baux comportant une clause de succession spécifique. Grâce à une telle clause, l'héritier peut se substituer au preneur. Toutefois, ce droit n'est pas automatiquement opposable à tout successeur du bailleur. Même en présence d'une clause de succession, les droits de l'héritier sont contractuels et non des droits de propriété enregistrés.
Si vous associez un bail foncier à un droit de superficie enregistré (le droit d'être propriétaire des constructions sur un terrain), ce droit de superficie peut survivre au décès du preneur et être transmissible par héritage. Cette combinaison offre une meilleure sécurité à long terme qu'un bail seul. Consultez notre guide sur le droit immobilier thaïlandais pour plus de détails sur les superficies et les structures de location.
Usufruit
Un usufruit confère à son titulaire le droit d'utiliser et de jouir du terrain d'autrui pour une durée déterminée ou à vie. Il est enregistré au bureau foncier et opposable aux futurs propriétaires du terrain.
Mais il s'agit d'un droit personnel. Il n'est pas transmissible par héritage. Au décès de l'usufruitier, ce droit s'éteint. La propriété revient alors au nu-propriétaire, libre de tout usufruit. Ceci est confirmé par les articles 1417 à 1428 du Code civil et commercial.
De nombreux étrangers détiennent usufruits sur un terrain enregistré au nom de leur conjoint thaïlandais. Au décès de l'étranger, l'usufruit prend fin. Au décès du conjoint thaïlandais, le terrain (libre d'usufruit) entre dans la succession. L'héritier étranger est alors soumis aux obligations prévues par l'article 94.
Qu'en est-il d'un testament thaïlandais ?
Un étranger qui détient des terres en Thaïlande, même illégalement, au moyen d’un montage de prête-nom, peut faire un testament thaïlandais qui couvre ce terrain. L’arrêt de la Cour suprême n° 2752/2543 le confirme directement.
Le testament ne change pas la règle. Le terrain doit toujours être vendu en vertu de l’article 94. Mais le testament détermine qui reçoit le produit de la vente. Sans testament thaïlandais valide, le produit est réparti selon les règles du Code civil et commercial relatives aux héritiers légaux. Avec un testament, le défunt peut attribuer le produit à des bénéficiaires de son choix, y compris des bénéficiaires étrangers qui n’appartiennent à aucune classe d’héritiers légaux.
Un testament thaïlandais portant sur des biens immobiliers doit être rédigé en Thaïlande par un avocat thaïlandais. Les tribunaux thaïlandais appliquent le droit thaïlandais à la succession des biens immobiliers situés en Thaïlande. Consultez notre guide sur le testament thaïlandais pour les exigences formelles prévues par le Code civil et commercial.
Dispositions relatives aux prête-noms : un avertissement
Les affaires de la Cour suprême mentionnées ci-dessus (notamment 5825/2539, 2752/2543 et 6089/2558) concernaient toutes des étrangers détenant des terres par l'intermédiaire de prête-noms thaïlandais. L'étranger avait payé le terrain, tandis qu'un Thaïlandais en détenait le titre de propriété. Il s'agit d'un montage de prête-nom.
Ces affaires ont confirmé que ce montage produit certains effets juridiques en matière de succession. La succession de l’étranger conserve le droit au produit prévu par l’article 94. Mais il ne faut pas y voir une approbation des structures de prête-nom. Elles sont illégales, et le Code foncier répartit la responsabilité entre trois articles. L’article 113 vise le prête-nom : toute personne qui acquiert des terres en tant que mandataire (ตัวแทน) d’un étranger, ou d’une personne morale assimilée à un étranger en vertu de l’article 97 ou de l’article 98, est passible d’une amende de 20 000 bahts au plus ou d’un emprisonnement de deux ans au plus, ou des deux. L’article 111 vise l’étranger, avec la même peine, pour une violation de l’article 86. Et l’article 112 vise la société, avec une amende pouvant atteindre 50 000 bahts lorsqu’une personne morale acquiert des terres en violation du Code.
Ces affaires ont réglé des litiges successoraux nés de montages déjà en place. Elles n’ont pas légalisé le montage initial. Des solutions légales existent, notamment le Sap Ing Sith, l’achat d’un condominium et le droit de superficie. Utilisez-les.
Liste de contrôle pratique pour les héritiers étrangers
Si vous êtes un héritier étranger et que vous gérez une succession portant sur des terres thaïlandaises, voici la procédure à suivre :
- Demande d'administration successorale. Obtenez une ordonnance d'un tribunal thaïlandais désignant un administrateur successoral. Cette ordonnance est obligatoire avant que le bureau foncier puisse procéder à tout transfert de propriété.
- Vérifiez si une exception s'applique. Le défunt détenait-il un droit Sap Ing Sith ? Une promotion BOI ? Un droit foncier sur une zone industrielle IEAT ? Si oui, des règles différentes s’appliquent et vous pourriez ne pas être soumis à l’obligation de cession prévue à l’article 94.
- Identifier tous les biens fonciers. Obtenez les titres de propriété (titre foncier, NS3, etc.) et consultez les registres du cadastre. Vérifiez quelles parcelles font partie de la succession et quel type de titre de propriété elles possèdent.
- Avertir le service foncier. L'administrateur de la succession doit informer le bureau foncier que l'héritier est un étranger et que le terrain doit être aliéné en vertu de l'article 94.
- Faites appel à un agent immobilier agréé ou à un avocat. La vente doit être finalisée dans le délai fixé par le directeur général. Agissez sans tarder. Un an, compte tenu des formalités successorales et administratives, le délai est plus court qu'il n'y paraît.
- Transférer le produit de la vente. Une fois le terrain vendu, le produit de la vente est distribué aux héritiers conformément au testament ou les règles légales. L'héritier étranger reçoit sa part en espèces.
- Gérez le bâtiment séparément. S'il y a une maison sur le terrain, il est conseillé de consulter un avocat afin de dissocier le titre de propriété de la maison de celui du terrain. L'héritier étranger peut conserver la maison même après la vente du terrain (conformément à l'arrêt n° 301/2538 de la Cour suprême).
Foire aux questions
Un étranger peut-il hériter de terres en Thaïlande ?
Dans la plupart des cas, un étranger peut recevoir un terrain en héritage, mais ne peut pas en faire enregistrer le titre à son nom. Il doit vendre le terrain dans le délai fixé par le directeur général du Département des terres (entre 180 jours et un an) et conserver le produit de la vente. Il existe des exceptions limitées, notamment les droits de Sap Ing Sith, les terrains BOI et les terrains situés dans des parcs industriels, auxquels s’appliquent des règles différentes.
Existe-t-il des exceptions permettant aux étrangers de posséder des terres en Thaïlande ?
Oui. Il existe cinq exceptions légales : la loi sur les droits immobiliers (Sap Ing Sith, 2019), l’article 96 bis du Code foncier (voie d’investissement de 40 millions de bahts), l’article 27 de la loi sur la promotion des investissements (terrains BOI), l’article 44 de la loi IEAT (terrains des parcs industriels) et la loi sur le Corridor économique de l’Est pour les investisseurs promus par l’EEC. Chacune est étroite. La plupart des expatriés ne remplissent les conditions d’aucune d’entre elles.
Qu'est-ce que le Sap Ing Sith et un étranger peut-il en hériter ?
Le Sap Ing Sith (ทรัพย์อิงสิทธิ) est un droit de propriété enregistré, créé par la loi sur les droits fondés sur la propriété BE 2562 (2019). Il confère à son titulaire des pouvoirs similaires à ceux d'un propriétaire sur une parcelle de terre chanote spécifique, pour une durée maximale de 30 ans. L'article 12 de la loi stipule explicitement que ce droit est transmissible par héritage. Un héritier étranger qui reçoit un Sap Ing Sith n'est pas soumis à l'obligation d'aliénation prévue à l'article 94. Il s'agit de ce qui se rapproche le plus de la propriété foncière actuellement accessible aux étrangers en Thaïlande.
Que se passe-t-il si un étranger ne vend pas les terres héritées dans les délais ?
En vertu de l’article 94 du Code foncier, le directeur général du Département foncier fixe un délai allant de 180 jours à un an pour que l’héritier vienne vendre le bien, et si l’héritier ne le fait pas dans ce délai, le directeur général a le pouvoir de vendre le bien au nom de l’héritier. L’héritier étranger reçoit néanmoins les sommes obtenues grâce à la vente. Toutefois, il perd le contrôle du processus de vente et du prix obtenu.
Un étranger marié à une personne thaïlandaise peut-il hériter des terres de son conjoint ?
Oui. Un conjoint étranger est un héritier légal en vertu de l' article 1629 du Code civil et commercial. Ils héritent, mais ne peuvent pas en faire enregistrer la propriété. Ils doivent vendre le terrain dans le délai prescrit et en conserver le produit.
Un étranger peut-il hériter d'un appartement en copropriété en Thaïlande ?
Cela dépend de leur statut. Seul un héritier étranger ayant le statut de résident permanent en vertu de l’article 19(1), ou admis en vertu de la loi sur la promotion des investissements en vertu de l’article 19(2), peut conserver un lot hérité, et seulement dans la limite du quota étranger de 49 %. Remplir les conditions de l’article 19(5) en faisant entrer des devises étrangères en Thaïlande permet d’acheter un lot mais pas d’en conserver un hérité. Tout autre héritier étranger doit informer par écrit le bureau foncier dans les 60 jours suivant l’acquisition et céder le lot dans un délai d’un an en vertu de l’article 19 septem, faute de quoi le directeur général du Département des terres peut le vendre.
Que dit l'article 93 du Code foncier à propos des héritiers étrangers ?
L'article 93 prévoit qu'un étranger peut hériter d'un bien foncier en tant qu'héritier légal, sous réserve de l'autorisation du ministre de l'Intérieur. En pratique, aucun ministre n'est aujourd'hui habilité à accorder cette autorisation. Celle-ci requiert un traité bilatéral, et le dernier traité de ce type a expiré en 1970. Aucun traité n'est actuellement en vigueur.
Un étranger peut-il posséder une maison ou un bâtiment sur un terrain hérité ?
Oui. Les restrictions du Code foncier s'appliquent au terrain lui-même, et non aux constructions qui s'y trouvent. La Cour suprême thaïlandaise a confirmé, dans sa décision n° 301/2538 (1995), que les étrangers peuvent être propriétaires d'un bâtiment sur un terrain. Un héritier étranger peut donc conserver la maison tout en vendant le terrain sur lequel elle est construite.
L'usufruit est-il transmissible aux héritiers au décès du titulaire ?
Non. Un usufruit est un droit personnel en droit thaïlandais. Il s'éteint automatiquement au décès de son titulaire. Il ne peut être transmis à personne par succession. Ceci est confirmé par les articles 1417 à 1428 du Code civil et commercial.
Est-ce que la rédaction d’un testament au bureau du district aide un héritier étranger ?
Pas en ce qui concerne le problème foncier, non. Le règlement ministériel relatif à l’établissement des testaments B.E. 2569 est en vigueur depuis le 24 mars 2026 et a remplacé les règles de 1960 : un testament public peut désormais être établi dans n’importe quel amphur ou Bangkok khet bureau plutôt qu'uniquement auprès de celui dont relève votre enregistrement de domicile, les frais sont de 250 baht (auparavant 50) et un double du testament coûte 50 baht (auparavant 10), en présence de deux témoins qui signent devant l’agent.
Cette réforme est d’ordre procédural. Enregistrer un testament auprès d’un bureau public ne confère pas à un héritier étranger un droit que le Code foncier lui refuse, et l’agent qui enregistre votre testament n’accorde aucune autorisation de détenir des terres. L’article 93 et la règle de cession de l’article 94, exposés ci-dessus, s’appliquent exactement comme avant. Un testament thaïlandais vaut toujours la peine d’être établi, car il désigne clairement vos héritiers et votre administrateur et raccourcit la procédure judiciaire, mais il règle qui reçoit la succession, et non si un étranger peut conserver les terres qui en font partie.
Points clés à retenir
- La règle de base est que les étrangers ne peuvent pas posséder de terres en Thaïlande. Mais il existe cinq exceptions légales, et la plupart des étrangers ne remplissent les conditions d’aucune d’entre elles.
- L'exception la plus importante pour les étrangers individuels est la loi BE 2562 (2019) sur les droits fondés sur la propriété, qui crée des droits Sap Ing Sith : enregistrés, transférables et explicitement héréditaires jusqu'à 30 ans sur les terres chanote.
- L'article 93 du Code foncier autorise en théorie l'héritage étranger. En pratique, il est inopérant. Aucun traité ne permet de l'activer.
- L'article 94 est la disposition applicable à la plupart des héritiers étrangers. Ils doivent vendre le terrain dans le délai fixé par le directeur général (de 180 jours à 1 an) et conserver le produit de la vente.
- La Cour suprême a confirmé dans plusieurs décisions (5825/2539, 2752/2543, 6089/2558) que les biens immobiliers détenus par un étranger, même illégalement, font partie de l’héritage à la mort et peuvent être mis en vente au profit des héritiers.
- Les étrangers peuvent être propriétaires de bâtiments, mais pas du terrain sur lequel ils sont construits. Un héritier étranger peut conserver une maison tout en étant tenu de vendre le terrain.
- Les unités de copropriété sont soumises à des règles différentes. Les héritiers étrangers admissibles peuvent enregistrer la propriété dans le cadre du quota de 49 %. Les héritiers étrangers non admissibles doivent vendre dans un délai d'un an.
- Un usufruit s'éteint avec son titulaire et ne peut être transmis par héritage. Un droit Sap Ing Sith, en revanche, est transmissible par héritage. Prévoyez en conséquence.
- En cours de validité, un Le testament thaïlandais détermine qui recevra le produit de la vente. En l'absence de testament, les règles successorales légales s'appliquent.
- Les structures de prête-nom sont illégales. Utilisez des solutions légales. Agissez rapidement pour les terres héritées : le délai de cession est plus court qu’il n’y paraît une fois la procédure successorale prise en compte.
Comment ThaiLawOnline peut vous aider
Nous exerçons le droit immobilier thaïlandais et droit de la famille thaïlandais depuis 2006. Les affaires de succession impliquant des héritiers étrangers et des terres thaïlandaises font régulièrement partie de notre travail.
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Liens : Département foncier de Thaïlande
La terre est l'actif le plus difficile à recevoir pour un héritier étranger, c'est précisément pourquoi les instructions doivent être non équivoques. Lisez notre guide pour rédiger un testament en Thaïlande avant de décider comment léguer un bien immobilier en Thaïlande à qui que ce soit.
Un héritier étranger ne conserve un condominium que si le quota de l'immeuble le lui permet. Les vérifications des quotas font partie de notre service d'achat et de transfert de copropriété, et un testament thaïlandais règle la succession beaucoup plus rapidement.
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À propos de l'auteur
Rédigé et révisé par Sébastien Brousseau, LL.B., B.Sc., fondateur de ThaiLawOnline, travaillant dans le domaine du droit thaïlandais depuis 2006 et vivant en Thaïlande depuis 2004. Il écrit également sur la vie en Thaïlande sur sebastienbrousseau.com. Retrouvez-le sur LinkedIn ou contacter le cabinet.