Loi Sap-Ing-Sith BE 2562 (2019)

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Dernière mise à jour : 24 octobre 2026

(Traduction anglaise non officielle de la loi Sap Ing Sith en Thaïlande)

Sa Majesté le Roi Maha Vajiralongkorn Bodindradebayavarangkun a gracieusement émis un ordre royal proclamant que :

Considérant qu'il est jugé approprié d'avoir une loi concernant Sap-Ing-Sith,

Sa Majesté le Roi a gracieusement accordé la promulgation de la présente loi, avec l'avis et le consentement de l'Assemblée législative nationale siégeant en qualité de Parlement, comme suit :

Donnée le 26 avril B.E. 2562 (2019). Publiée au Journal officiel du Royaume (Royal Gazette), vol. 136, partie 56 Kor, page 97, le 30 avril 2019.

Article 1, Nom de la loi

La présente loi sera appelée “ Loi Sap-Ing-Sith BE 2562 (2019) ”.

Article 2, Date d’entrée en vigueur de la loi

La présente loi entrera en vigueur 180 jours après sa publication au Journal officiel.

Article 3 : Définitions des termes clés

Dans la présente loi :

• “ Sap-Ing-Sith ” désigne un droit réel découlant du droit d’utiliser un bien immobilier tel que prescrit dans la présente loi.
• « Bien immobilier » désigne les terrains titrés, les terrains comportant des bâtiments sur un terrain titré, et les lots de copropriété conformément à la Loi sur les copropriétés.
• “ Fonctionnaire compétent ” désigne le fonctionnaire au sens du Code foncier et le fonctionnaire au sens de la Loi sur les condominiums.

Article 4 : Demande d’établissement du droit Sap-Ing-Sith

Tout propriétaire d'un bien immobilier qui souhaite établir un droit Sap-Ing-Sith doit soumettre une demande au fonctionnaire compétent accompagnée du titre foncier ou du certificat de propriété de copropriété, selon le cas.

• Le droit Sap-Ing-Sith peut être accordé pour une période ne dépassant pas trente (30) ans.
• Il n'est pas permis d'établir un droit Sap-Ing-Sith sur seulement une partie du bien immobilier tel qu'il figure dans l'acte de propriété foncière ou le certificat de propriété de copropriété.
• Si le bien immobilier est soumis à une hypothèque, utilisé comme sûreté en vertu de la loi sur les sûretés commerciales, ou grevé de tout autre droit enregistré, le Sap-Ing-Sith ne peut être constitué qu’avec le consentement écrit du créancier hypothécaire, du titulaire de la sûreté ou de l’autre titulaire de droit, selon le cas.

Article 5 : Registre et délivrance du certificat Sap-Ing-Sith

Dès réception de la demande d'établissement du droit Sap-Ing-Sith en vertu de l'article 4, le fonctionnaire compétent enregistre l'établissement du droit dans l'acte de propriété foncière ou le certificat de propriété de copropriété, selon le cas, et délivre un certificat de Sap-Ing-Sith.

Le certificat de Sap-Ing-Sith sera établi en double exemplaire. Un exemplaire sera remis au propriétaire du bien immobilier, et l'autre sera conservé au bureau du fonctionnaire compétent.

Article 6, Règlement régissant les procédures Sap-Ing-Sith

La demande d'établissement du Sap-Ing-Sith en vertu de l'article 4, l'enregistrement et la délivrance du certificat en vertu de l'article 5, l'annulation du droit du Sap-Ing-Sith en vertu de l'article 14 et la révocation du certificat doivent être conformes aux critères prescrits dans les règlements ministériels.

Article 7 : Remplacement des certificats de Sap-Ing-Sith perdus ou endommagés

Dans le cas où le certificat de Sap-Ing-Sith est perdu ou gravement endommagé, le titulaire du droit peut demander un certificat de remplacement conformément aux critères prescrits dans les règlements ministériels.

Dès la délivrance du certificat de remplacement, le certificat original sera considéré comme révoqué.

Article 8 : Indivisibilité des droits de Sap-Ing-Sith et des parcelles de terrain

Le droit Sap-Ing-Sith est indivisible. Le terrain sur lequel un droit Sap-Ing-Sith a été établi ne peut être divisé en plusieurs parcelles ni fusionné avec d'autres parcelles.

Article 9 : Restrictions concernant l’octroi de droits supplémentaires sur le bien immobilier

Lorsqu'un droit Sap-Ing-Sith a été établi sur un bien immobilier, le propriétaire de ce bien immobilier ne peut établir aucun autre droit réel sur ce bien à moins d'obtenir le consentement écrit du titulaire du droit Sap-Ing-Sith.

Les dispositions du premier paragraphe ne portent pas atteinte au droit du propriétaire du bien immobilier de transférer la propriété de ce bien à une autre personne, ni de l’utiliser comme garantie pour une dette par hypothèque ou en vertu de la loi régissant les sûretés commerciales.

Article 10 : Droits et utilisation des biens immobiliers par le titulaire de Sap-Ing-Sith

Le titulaire du droit Sap-Ing-Sith a le droit d'utiliser et de bénéficier du bien immobilier sur lequel le Sap-Ing-Sith est établi conformément à la présente loi et comme spécifié dans le certificat Sap-Ing-Sith.

Cette utilisation doit être conforme aux autres lois applicables.

Article 11 : Obligations et limites du titulaire du Sap-Ing-Sith

Le titulaire du droit Sap-Ing-Sith possède les mêmes droits, devoirs et obligations sur le bien immobilier que s'il en était le propriétaire, à l'exception de :

• Le droit de revendication (le droit de récupérer un bien détenu illégalement), et
• Le droit d'empêcher toute ingérence illicite d'autrui.

Ces droits demeurent la propriété du propriétaire du bien immobilier. Le titulaire du Sap-Ing-Sith doit informer sans délai le propriétaire de tels incidents.

Tous les bâtiments ou structures que le titulaire du Sap-Ing-Sith modifie, agrandit ou construit sur la propriété immobilière deviendront la propriété du propriétaire foncier lorsque le droit Sap-Ing-Sith prendra fin, sauf accord contraire entre les parties.

La disposition du paragraphe précédent ne s’applique pas aux unités de copropriété régies par la Loi sur la copropriété.

Article 12 : Transférabilité, hypothèque et héritage des droits Sap-Ing-Sith

Le droit de Sap-Ing-Sith peut être cédé à des tiers ou donné en garantie d’une dette par voie d’hypothèque, conformément au Code civil et commercial.

Le droit Sap-Ing-Sith est héréditaire.

Tout acte juridique relatif au Sap-Ing-Sith doit être établi par écrit et enregistré auprès de l'autorité compétente. Dès l'enregistrement, cette dernière en informe sans délai le propriétaire du bien immobilier, conformément aux modalités et procédures prévues par règlement ministériel.

Article 13 : Protection des tiers agissant de bonne foi

Dans le cas où le droit Sap-Ing-Sith serait transféré et qu'une rupture de contrat surviendrait entre le cédant et le cessionnaire, entraînant la résiliation du contrat par l'une des parties, cette résiliation n'affecterait pas les droits des tiers qui :

• Ont agi de bonne foi,
• Ont fourni une contrepartie, et
• Ont dûment enregistré ce droit de bonne foi.

Article 14 : Annulation du Sap-Ing-Sith par le propriétaire

Le propriétaire du bien immobilier qui est également titulaire du droit Sap-Ing-Sith peut annuler ce droit avant son expiration, sauf si cette annulation porte atteinte aux droits de tiers qui :

• Ont agi de bonne foi,
• Ont fourni une contrepartie, et
• Ont dûment enregistré ce droit de bonne foi.

Article 15 : Restitution du bien à l’extinction du droit Sap-Ing-Sith

À l'expiration du droit Sap-Ing-Sith, le titulaire doit restituer le bien immobilier au propriétaire dans son état actuel, sauf accord contraire entre le propriétaire et le titulaire.

Article 16 : Frais, dépenses et répartition des recettes

La délivrance du certificat Sap-Ing-Sith, l'enregistrement des actes juridiques et toute autre démarche relative au Sap-Ing-Sith sont soumis aux droits et frais fixés par règlement ministériel. Ces droits ne peuvent toutefois excéder les montants indiqués dans le barème annexé à la présente loi.

Article 16 (suite)

Le Département des Terres retiendra 5% des frais perçus à titre de frais administratifs.
Les frais restants, après déduction de ces dépenses administratives, seront affectés en tant que recettes aux organisations administratives locales, notamment la municipalité, l’organisation administrative de sous-préfecture, l’Administration métropolitaine de Bangkok, la ville de Pattaya ou d’autres organes administratifs locaux créés par la loi, pour les transactions immobilières ayant une valeur de capital situées sur leur territoire.

Article 17 – Autorité du ministre de l’Intérieur et publication de règlements

Le ministre de l'Intérieur est chargé de l'application de la présente loi et est habilité à prendre des règlements ministériels fixant les droits et redevances n'excédant pas les taux annexés à la présente loi. Ces règlements ministériels peuvent également prévoir :

• Exonération des frais, et
• Autres questions nécessaires à la mise en œuvre de la présente loi.

Ces règlements ministériels entreront en vigueur dès leur publication dans la Gazette royale.

Promulgué par ordre royal :
Général Prayut Chan-o-cha
Premier ministre

Barème des droits et frais (taux maximaux)

Il s’agit des plafonds annexés à la loi. L’article 16 permet à un règlement ministériel de fixer les droits effectivement perçus à ces niveaux ou en dessous ; vérifiez donc le règlement en vigueur auprès du bureau foncier.

• Inscription de la constitution d’un Sap-Ing-Sith : 20 000 bahts par opération
• Émission d’un certificat Sap-Ing-Sith ou de son remplacement : 10 000 bahts par certificat
• Inscription d’un transfert : 2 % de la valeur déclarée par le demandeur, ou 1 000 bahts par opération en l’absence de valeur
• Inscription d’une hypothèque : 1 % du montant garanti
• Inscription de l’annulation : 20 000 bahts à chaque fois
• Divers : demande 200 bahts ; copies 200 bahts par page ; certification de copies, consultation du registre, saisie et recherche de documents 200 bahts chacune ; procuration 500 bahts par affaire ; copies à partir de supports électroniques 500 bahts par feuille ; annonce 200 bahts
• Dépenses : 200 bahts par personne à celui qui affiche un avis, et 200 bahts par témoin

Dernière révision : 27 septembre 2026. Cette traduction a été vérifiée article par article, et le barème des droits ajouté, par rapport au texte thaïlandais de la loi Sap-Ing-Sith B.E. 2562 tel que publié par le Bureau du Conseil d’État. Elle reste une traduction non officielle ; le texte thaïlandais prévaut.

Liens supplémentaires :

• Notre article sur Sap Ing Sith en Thaïlande
• Différences entre Bail, usufruit et Sap Ing Sith

Foire aux questions