Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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Vivre le rêve en Thaïlande, c’est une chose. Avoir les papiers qui vont avec, c’en est une autre. Cette vérification juridique vous pose une poignée de questions sur votre mariage, votre logement, vos enfants, votre visa et votre testament, puis vous indique exactement quelles lacunes vous avez, ce que chacune vous coûterait réellement et ce qu’il en coûte de la combler.
Cela prend environ dix minutes, c’est gratuit et vous recevez à la fin un rapport écrit plutôt qu’une simple tape sur l’épaule. Nous ne demandons que ce qui vous concerne : répondez aux trois premières questions et le reste du contrôle s’ajustera.
Table des matières
La réalisation de cette vérification juridique peut vous aider à vous assurer que tous vos documents juridiques sont en ordre.
Avertissement: Cette vérification est une information générale, et non un conseil juridique. Elle ne crée pas de relation avocat-client. Elle se base sur les réponses que vous avez fournies et ne peut pas examiner les documents eux-mêmes. La législation thaïlandaise est en constante évolution, et les règles qui vous concernent peuvent dépendre des éléments que cette vérification n’a pas abordés. Pour obtenir des conseils concernant votre situation, vous devez contacter un avocat thaïlandais agréé.
La liste de contrôle juridique pour expatriés que cette vérification parcourt
Ci-dessous figurent tous les manques que le contrôle peut relever, pourquoi ils sont importants selon la législation thaïlandaise et ce qu’implique leur correction. Vous n’avez pas besoin d’effectuer le contrôle pour lire cette partie. Si vous savez déjà lequel vous concerne, allez-y directement.
Les bases
Est-il légal de détenir des biens immobiliers en Thaïlande par l'intermédiaire d'une société que je contrôle ?
Une société constituée principalement pour détenir votre maison, avec des actionnaires thaïlandais qui n'ont jamais payé leurs propres actions, constitue un montage de prête-noms. L'acquisition de terrains en tant que mandataire d'un étranger constitue une infraction en vertu de l'article 113 du Code foncier (jusqu'à deux ans d'emprisonnement, une amende allant jusqu'à 20 000 bahts, ou les deux). Lorsque la société exerce en outre une activité restreinte par la loi sur les activités commerciales des étrangers, l'article 36 de cette loi s'applique à tout Thaïlandais qui prête son nom comme à l'étranger qui y consent, avec une peine allant jusqu'à trois ans d'emprisonnement et une amende de 100 000 à 1 000 000 bahts, et le tribunal ordonne qu'il soit mis fin à la détention d'actions par prête-noms. Cela a cessé d'être un risque théorique en 2026 : le Département du développement des entreprises vérifie désormais activement le financement des actionnaires dans les provinces touristiques.
La solution: Faites examiner la structure avant que quelqu’un d’autre ne l’examine à votre place. Selon ce que révèle cet examen, la solution consiste généralement soit à faire en sorte que la société exerce réellement une activité et soit réellement financée, soit à la dissoudre et à faire inscrire à votre propre nom un bail enregistré ou un usufruit.
Nos honoraires: Due diligence immobilière (terrain ou maison), à partir de 19,900 THB , devis avant de commencer, rapport sous 7 à 14 jours ouvrés
Votre maison
Un accord foncier écrit est-il suffisant s'il n'est pas enregistré au bureau foncier ?
Un accord non enregistré n’engage que la personne qui l’a signé. Un bail de plus de trois ans qui n’est pas enregistré n’est opposable que pendant trois ans, et pas au-delà, en vertu de l’article 538 du Code civil et commercial. Si le terrain est vendu, hypothéqué, transmis par succession ou saisi par un créancier, le nouveau propriétaire n’est pas lié par votre document et peut vous obliger à partir.
La solution: Faites inscrire le droit dont vous avez déjà convenu. Un usufruit ou un bail est inscrit sur le chanote au bureau foncier, généralement en une seule visite, et à partir de ce moment il s’impose à tous les futurs propriétaires, et non seulement à votre partenaire.
Nos honoraires: Accord d’usufruit, 3 900 THB, 5 à 7 jours ouvrables
Qu’advient-il de ma maison si elle se trouve sur le terrain de mon partenaire et que rien n’est enregistré ?
Si rien n’est enregistré ni écrit, vous y vivez en vertu d’une simple autorisation qui peut être retirée à tout moment. Si la relation prend fin, si votre partenaire meurt et que le terrain passe à ses héritiers, ou si un créancier le saisit, vous n’avez aucun droit de rester et aucun moyen de récupérer ce que vous avez dépensé pour construire ou rénover. L’argent que vous avez investi dans la maison est devenu partie intégrante du terrain le jour de sa construction.
La solution: Faites inscrire un usufruit ou un bail de 30 ans au bureau foncier. Tous deux figurent sur le titre de propriété et survivent à une vente du terrain, au décès du propriétaire foncier et à un divorce, ce qui est tout l’intérêt de l’inscription. Tous deux prennent fin à votre propre décès : ils vous protègent donc vous, et non vos héritiers.
Nos honoraires: Accord d’usufruit, 3 900 THB, 5 à 7 jours ouvrables
Qu'est-ce que le quota de 49 % de propriété étrangère et que se passe-t-il si mon appartement en copropriété le dépasse ?
Les étrangers peuvent posséder des lots de copropriété en pleine propriété, mais uniquement dans la limite des 49 % de la superficie totale de l’ensemble des lots de l’immeuble pouvant être détenus par des étrangers, conformément à l’article 19 bis de la loi sur les copropriétés. Le bureau foncier est censé refuser toute cession contraire à cette règle, et certaines cessions passent pourtant. Si c’est le cas de la vôtre, l’enregistrement peut être contesté et, plus immédiatement, vous ne pourrez pas revendre le lot à un autre acheteur étranger.
La solution: Demandez à la personne morale la lettre de quota étranger en vigueur et vérifiez-la avec l'enregistrement de votre unité. C'est une tâche simple et elle règle la question ou vous informe dès maintenant, alors que vous avez encore des options, plutôt que lors de la vente.
Nos honoraires: Consultation initiale : 2 000 THB par heure ; réservation dans les 1 à 2 jours ouvrables
Famille
Un contrat de mariage signé à l'étranger est-il valable en Thaïlande ?
Selon l’article 1466 du Code civil et commercial, un contrat prénuptial est nul s’il n’est pas inscrit dans le registre des mariages au moment de l’enregistrement du mariage. Un contrat étranger ne produit pas automatiquement d’effet sur les biens situés ici, et un tribunal thaïlandais saisi pour l’appliquer à des biens thaïlandais vérifiera d’abord si cette formalité a été remplie.
La solution: Faites examiner l’accord étranger au regard du droit thaïlandais pour savoir exactement ce qu’il protège ici et ce qu’il ne protège pas. Là où il laisse un vide, des démarches distinctes permettent d’en combler une partie, mais pas la totalité.
Nos honoraires: Révision du contrat, 9 000 THB, 3 à 5 jours ouvrables
Puis-je encore établir un contrat de mariage si je suis déjà marié en Thaïlande ?
Sans contrat de mariage, tout ce que l’un ou l’autre acquiert pendant le mariage est Sin Somros et est partagé à parts égales lors du divorce, quel que soit celui qui l’a gagné ou payé. Les biens que vous possédiez avant le mariage vous restent propres en principe, mais ils perdent cette qualité une fois vendus, réinvestis ou mélangés avec de l’argent commun, ce qui se produit généralement au cours d’un long mariage.
La solution: Un contrat prénuptial ne peut être enregistré qu’au moment du mariage ; si vous êtes déjà mariés, cette porte est donc fermée, et quiconque vous propose aujourd’hui un contrat prénuptial thaïlandais vous vend quelque chose qui ne vous liera pas. Les époux peuvent encore conclure des conventions sur leurs biens pendant le mariage, mais l’article 1469 permet à chacun d’eux d’annuler cette convention à tout moment pendant le mariage, ou dans l’année qui suit sa dissolution ; ce n’est donc pas un substitut. Ce qui vaut la peine, c’est d’établir dès maintenant ce qui est Sin Suan Tua et ce qui est déjà devenu Sin Somros, tant que les documents permettant de le prouver existent encore.
Nos honoraires: Consultation initiale : 2 000 THB par heure ; réservation dans les 1 à 2 jours ouvrables
Suis-je le père légal si je suis sur l'acte de naissance mais que je n'étais pas marié à la mère ?
En vertu de l’article 1546 du Code civil et commercial, un enfant né d’une femme non mariée est l’enfant légitime de la mère seule. Le fait d’être inscrit sur l’acte de naissance n’y change rien. Tant que vous n’avez pas procédé à la légitimation en vertu de l’article 1547, vous n’avez aucune autorité parentale : aucun mot à dire sur la scolarité ou les soins médicaux, aucune qualité pour consentir au départ de l’enfant de la Thaïlande ou s’y opposer, aucun droit de demander la garde en cas de séparation et, bien qu’un enfant que vous avez reconnu comme le vôtre hérite de vous comme un enfant légitime (article 1627), la question de savoir si vous l’avez reconnu devient une question de preuve après votre décès.
La solution: La légitimation, par enregistrement au bureau de district ou par décision de justice. L’article 1548 exige le consentement de la mère et de l’enfant. S’ils ne se présentent pas, l’officier de l’état civil les avise, et un silence de soixante jours (180 jours si la mère ou l’enfant se trouve hors de Thaïlande) vaut refus ; l’enregistrement doit alors être effectué sur décision de justice. La voie judiciaire est plus lente, mais elle reste ouverte même lorsque la mère n’est pas d’accord.
Nos honoraires: La garde des enfants et les droits parentaux, Devis après consultation , Selon la voie choisie : bureau du district ou tribunal des mineurs et de la famille
Ai-je besoin d'un accord de garde écrit si nous ne nous séparons pas ?
Sans accord, un litige est porté devant le tribunal de la famille, qui statue en partant de zéro, en tenant compte de l’intérêt supérieur de l’enfant, sans aucune présomption de départ en votre faveur. Cela prend des mois, et c’est un délai dont vous ne disposez pas si l’enfant a déjà quitté le pays. La Thaïlande est partie à la Convention de La Haye sur l’enlèvement d’enfants, de sorte qu’un déplacement sans le consentement de toutes les personnes titulaires de l’autorité parentale peut être considéré comme illicite, dans les deux sens.
La solution: Un accord écrit de garde et de droit de visite et, lorsque l’un des parents a des liens forts avec un autre pays, un accord homologué par le tribunal afin qu’il soit exécutoire et non simplement persuasif.
Nos honoraires: La garde des enfants et les droits parentaux, Devis après consultation , Selon la voie choisie : bureau du district ou tribunal des mineurs et de la famille
Si quelque chose arrive
Le testament fait dans mon pays d'origine couvre-t-il mes biens en Thaïlande ?
Un testament étranger peut être reconnu ici, mais il ne s’exécute pas de lui-même. Il doit être traduit, légalisé et prouvé à la satisfaction du tribunal thaïlandais avant que quiconque puisse toucher à un compte bancaire thaïlandais ou transférer un titre de propriété. Cela transforme une procédure successorale courante en une procédure lente, et chaque mois qui passe est un mois où votre famille n’a pas accès à l’argent dont elle hérite.
La solution: Un court testament thaïlandais distinct, couvrant uniquement vos biens thaïlandais, rédigé de manière à ne pas révoquer le testament de votre pays d’origine. Les deux coexistent, chacun régissant sa propre juridiction.
Nos honoraires: Testament, 3 900 THB, 3 à 5 jours ouvrables
Que deviennent mes avoirs thaïlandais si je décède sans testament thaïlandais ?
Vos biens thaïlandais sont dévolus selon l’ordre légal prévu à l’article 1629 du Code civil et commercial : les enfants et les parents d’abord (vos parents reçoivent une part égale à celle d’un enfant, aux côtés de vos enfants, article 1630), puis les frères et sœurs, le conjoint survivant recevant une part aux côtés de la classe qui hérite. Un partenaire avec lequel vous n’êtes pas marié ne figure nulle part sur cette liste et ne reçoit rien, quelle que soit la durée de votre vie commune. Celui qui a droit à la succession doit encore ouvrir une procédure successorale et faire nommer un administrateur avant que quoi que ce soit puisse bouger.
La solution: Un testament thaïlandais bilingue couvrant vos actifs en Thaïlande, établi selon les formalités de l’article 1656 afin qu’il ne puisse pas être contesté pour vice de forme. C’est, sur cette page, le problème le moins coûteux à résoudre et le plus coûteux à laisser en l’état.
Nos honoraires: Testament, 3 900 THB, 3 à 5 jours ouvrables
Qui peut agir pour moi en Thaïlande si je suis hospitalisé ?
Les banques thaïlandaises et le bureau foncier n’agissent que sur la base d’une procuration signée, en cours de validité et établie selon le formulaire prescrit, et sur rien d’autre. Il n’existe ici aucun raccourci pour les proches parents, ni aucune désignation judiciaire rapide sur laquelle se rabattre. Le loyer, les frais de scolarité et les primes d’assurance restent impayés, alors qu’ils devraient l’être depuis un compte dont votre famille voit le solde sans pouvoir y toucher.
La solution: Une procuration en thaï, établie pour les actes précis qu’elle doit couvrir, car une procuration générale est souvent refusée au guichet. Signée à l’étranger, elle nécessite généralement une légalisation par l’ambassade ; il est donc beaucoup plus simple de la signer pendant que vous êtes ici.
Nos honoraires: Procuration, 3 900 THB, 1 à 2 jours ouvrables
Un testament biologique est-il reconnu en Thaïlande ?
L’article 12 de la loi nationale sur la santé permet de refuser des soins qui ne servent qu’à prolonger l’agonie en fin de vie ou à mettre fin aux souffrances dues à la maladie, et un médecin qui suit une directive valide est exonéré de toute responsabilité à ce titre. Sans directive, la décision revient au proche que l’hôpital parvient à joindre, souvent dans un autre fuseau horaire à trois heures du matin, et la règle par défaut dans les hôpitaux thaïlandais est de poursuivre le traitement.
La solution: Un testament biologique conforme à l’article 12. Il est d’une seule page et représente le document le moins coûteux de cette liste. Associé à un testament thaïlandais, il est facturé en forfait plutôt que séparément.
Nos honoraires: Directives anticipées (déclaration médicale anticipée), 590 THB, téléchargement instantané, ou 3 à 5 jours ouvrables si nous les rédigeons
Rester en règle
Est-il sûr de laisser un agent des visas s'occuper de mes prolongations ?
Les agents s’occupent des formalités, pas des conséquences. Si une prolongation est refusée, ou a été obtenue sur la base de documents qui ne résistent pas à un contrôle ultérieur, c’est votre tampon, votre dossier et votre interdiction. Vous le découvrez à l’aéroport, et l’agent ne voyage pas avec vous.
La solution: Demandez à votre agent dans quelle catégorie de prolongation vous vous trouvez réellement et quelle est la condition financière requise, et conservez votre propre copie du dossier. Si la réponse est vague, c’est en soi le constat.
Que se passe-t-il si je dépasse la durée de mon visa thaïlandais ?
Le dépassement de séjour est compté par jour et sanctionné à votre départ. Au-delà de 90 jours, il entraîne une interdiction automatique de retour, d’un an au départ et croissante selon la durée du dépassement, et être arrêté pour dépassement de séjour, plutôt que de vous présenter spontanément, entraîne une interdiction plus longue qu’un départ volontaire. Il n’y a ni délai de grâce ni pouvoir d’appréciation au guichet.
La solution: Vérifiez aujourd’hui la date de votre dernier tampon d’entrée ou de prolongation, puis confirmez à quelle prolongation vous avez réellement droit avant son expiration, plutôt que dans la dernière semaine.
Mon permis de travail doit-il correspondre au travail que je fais réellement ?
Un permis de travail autorise la description de poste et l’employeur qui y figurent, et rien d’autre. Travailler en dehors de ce cadre est traité de la même manière que travailler sans permis pour cette activité. C’est ainsi qu’un expatrié installé de longue date, par ailleurs parfaitement en règle, se fait le plus souvent prendre : le permis était correct le jour de sa délivrance et le poste a discrètement changé ensuite.
La solution: Modifiez le permis pour qu’il corresponde à ce que vous faites réellement. Il s’agit d’une déclaration de modification et non d’une nouvelle demande, et cela coûte beaucoup moins cher que l’alternative.
Nos honoraires: Permis de travail, 15 000 THB, 10 à 15 jours ouvrables pour une première demande, 5 à 7 pour un renouvellement
Le travail à distance pour une entreprise située à l’étranger est-il légal en Thaïlande sans permis de travail ?
Travailler sans permis est passible d’une amende de 5 000 à 50 000 bahts, de l’expulsion et d’une interdiction de demander à nouveau un permis pendant deux ans. La définition du travail n’exige ni employeur thaïlandais, ni client thaïlandais, ni revenus thaïlandais : le travail à distance pour une entreprise étrangère reste donc un travail, à moins que vous ne déteniez un visa qui l’autorise expressément. Le visa Destination Thaïlande (DTV) autorise le travail à distance pour un employeur étranger. Une entrée touristique, non.
La solution: Soit vous faites couvrir l’activité par un permis, soit vous passez à une catégorie de visa qui couvre ce que vous faites réellement. Le bon choix dépend de qui vous paie et depuis où ; cela mérite donc une heure de consultation avant de mériter un avocat.
Nos honoraires: Permis de travail, 15 000 THB, 10 à 15 jours ouvrables pour une première demande, 5 à 7 pour un renouvellement
Suis-je juridiquement protégé en Thaïlande ?
C’est la question qui sous-tend toutes les autres, et la réponse honnête est que la plupart des résidents étrangers sont protégés dans certains domaines et complètement exposés dans d’autres, généralement sans savoir lesquels. Le droit thaïlandais ne fonctionne pas comme celui de votre pays d’origine, et les différences qui piègent les expatriés sont rarement celles qui les inquiètent.
Les gens s'inquiètent des visas, qui sont au moins visibles et datés. Ce qui tourne mal sans bruit, c'est la maison construite sur un terrain sur lequel personne n'a enregistré de droit, l'enfant dont le père ne l'a jamais légitimé , le succession qui n’a pas de testament thaïlandais et exige un an de procédure d’homologation successorale à débloquer. Aucun de ces problèmes n’est difficile à régler à l’avance. Tous sont coûteux, lents ou tout simplement impossibles à régler après coup.
Les exigences légales pour vivre en Thaïlande, en un seul endroit
Il n’existe pas de registre unique qui vous indique ce que vous manquez. L’immigration connaît votre visa et rien d’autre. Le bureau foncier connaît ce qui figure sur votre titre de propriété et rien d’autre. Le bureau du district sait si vous avez enregistré un mariage ou une légitimation, et ne vous dira pas que vous auriez dû le faire. Personne ne fait le lien, c’est pourquoi les lacunes sont généralement découvertes par la famille de la personne plutôt que par la personne elle-même.
Cette vérification est notre tentative de tout relier : un seul passage en revue de votre situation immobilière, familiale, successorale, de visa et de travail, par le cabinet qui s’en chargerait si quelque chose tournait mal. Les lois et les pratiques changent ; il vaut donc la peine de la refaire une fois par an, et immédiatement si vous vous mariez, vous séparez, achetez ou vendez un bien immobilier, avez un enfant ou changez de catégorie de visa.
Dernière révision : 27 septembre 2026. Lire en thaïlandais : articles 538, 1418, 1466, 1469, 1546 à 1548, 1627, 1629, 1630 et 1656 du Code civil et commercial ; décret d’urgence sur la gestion des travailleurs étrangers B.E. 2560, articles 8, 64/1 et 101. Les points relatifs à la loi sur les entreprises étrangères, à la loi sur les condominiums et à la loi nationale sur la santé, les interdictions liées au dépassement de séjour et tous les honoraires sont issus de révisions antérieures ou de la pratique.
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