Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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Vivre le rêve en Thaïlande, c’est une chose. Avoir les papiers nécessaires pour le concrétiser, c’est une autre. Cette vérification juridique vous pose une poignée de questions concernant votre mariage, votre domicile, vos enfants, votre visa et votre testament, puis vous indique exactement les lacunes que vous présentez, ainsi que le coût effectif de chacune d’entre elles et celui de leur clôture.
Cela prend environ dix minutes, c’est gratuit et vous recevez à la fin un rapport écrit plutôt qu’une accolade sur la tête. Nous ne demandons que ce qui vous concerne : répondez aux trois premières questions et le reste du contrôle s’ajustera.
Table des matières
La réalisation de cette vérification juridique peut vous aider à vous assurer que tous vos documents juridiques sont en ordre.
Avertissement: Cette vérification est une information générale, et non un conseil juridique. Elle n’engage pas la création d’une relation juridique entre vous et notre cabinet. Elle se base sur les réponses que vous avez fournies et ne peut pas examiner les documents eux-mêmes. La législation thaïlandaise est en constante évolution, et les règles qui vous concernent peuvent dépendre des éléments que cette vérification n’a pas abordés. Pour obtenir des conseils concernant votre situation, vous devez contacter un avocat thaïlandais agréé.
La liste de contrôle juridique pour expatriés que cette vérification parcourt
Ci-dessous sont énumérés tous les écarts relevés par le contrôle, pourquoi ils sont importants selon la législation thaïlandaise et comment les corriger. Vous n’avez pas besoin de lire cette partie pour prendre connaissance de ces informations. Si vous connaissez déjà lequel vous concerne, passez directement à la partie suivante.
Les bases
Est-il légal de détenir des biens immobiliers en Thaïlande par l'intermédiaire d'une société que je contrôle ?
Une société constituée principalement pour gérer votre maison, avec des actionnaires thaïlandais qui n’ont jamais payé leurs propres actions, est une structure de nomination. C’est une infraction aux articles 36 et 37 de la loi sur les entreprises étrangères, pour l’étranger et pour toute personne thaïlandaise qui s’est fait représenter, passible d’une peine d’emprisonnement allant jusqu’à trois ans et d’une amende de 100 000 à 1 000 000 bahts. Le tribunal peut ordonner la dissolution de la société. Elle a cessé d’être un risque théorique en 2026 : le Département du développement des entreprises vérifie désormais activement le financement des actionnaires dans les provinces touristiques.
La solution: Consultez la structure avant que quelqu’un d’autre ne l’examine à votre place. En fonction de ce que révèlera cette évaluation, la solution est généralement soit de faire en sorte que l’entreprise puisse réellement opérer et soit de la résilier et de mettre un bail enregistré ou un usufruit en votre nom propre.
Nos honoraires: Due diligence immobilière (terrain ou maison), à partir de 30,000 THB , cité à titre indicatif
Votre maison
Un accord foncier écrit est-il suffisant s'il n'est pas enregistré au bureau foncier ?
Un accord non enregistré n’est valable que pour la personne qui l’a signé. Un bail de plus de trois ans qui n’est pas enregistré est exécutoire pendant trois ans et ne l’est plus en vertu de l’article 538 du Code civil et commercial. Si le bien immobilier est vendu, hypothéqué, hérité ou confisqué par un créancier, le nouveau propriétaire n’est pas lié par votre document et peut vous obliger à y renoncer.
La solution: Inscrivez le droit que vous avez déjà accepté. Une usufruit ou un bail sont enregistrés sur le chanote au bureau foncier, généralement en une seule visite, et à partir de ce moment-là ils s’appliquent à tous les futurs propriétaires, et non seulement à votre partenaire.
Nos honoraires: Accord d’usufruit, 3 900 THB, 5 à 7 jours ouvrables
Que se passe-t-il de mon logement si celui-ci se trouve sur la propriété de mon partenaire et que rien n'est enregistré ?
Sans aucun titre de propriété ni aucun document écrit, vous vivez là par autorisation qui peut être retirée à tout moment. Si la relation prend fin, si votre partenaire meurt et que le bien immobilier passe à ses héritiers, ou si un créancier le saisit, vous n’avez aucun droit de rester et aucune possibilité de récupérer ce que vous avez dépensé pour construire ou rénover la maison. L’argent que vous avez investi dans la maison est devenu partie intégrante du bien immobilier au moment de sa construction.
La solution: Inscrivez un usufruit ou un bail de 30 ans au registre foncier. Ces documents figurent dans le titre de propriété et survivent à une vente du bien, au décès du propriétaire ou à un divorce, ce qui est l'objectif même de l'inscription. Ces documents expirent à votre décès, ce qui vous protège, et non vos héritiers.
Nos honoraires: Accord d’usufruit, 3 900 THB, 5 à 7 jours ouvrables
Qu'est-ce que le quota de 49 % de propriété étrangère et que se passe-t-il si mon appartement en copropriété le dépasse ?
Les étrangers peuvent posséder des unités de copropriété en propriété exclusive, mais uniquement dans le cadre des 49 % de la surface totale du bâtiment qui peuvent être détenues par des étrangers, conformément à l’article 19 bis de la loi sur les copropriétés. L’Office foncier est tenu de refuser toute cession contraire à cette disposition, et les transferts échappent souvent à ses contrôles. Si cela vous arrive, la procédure d’enregistrement peut être contestée et, plus directement, vous ne pouvez pas vendre l’unité à un autre acheteur étranger.
La solution: Demandez à la personne morale la lettre de quota étranger en vigueur et vérifiez-la avec l'enregistrement de votre unité. C'est une tâche simple et elle règle la question ou vous informe dès maintenant, alors que vous avez encore des options, plutôt que lors de la vente.
Nos honoraires: Consultation initiale : 2 000 THB par heure ; réservation dans les 1 à 2 jours ouvrables
Famille
Un contrat de mariage signé à l'étranger est-il valable en Thaïlande ?
Selon l’article 1466 du Code civil et commercial, un accord pré-nupcial est nul si celui-ci n’est pas inscrit dans le registre des mariages au moment de l’enregistrement du mariage. Un accord étranger n’est pas automatiquement valide en matière immobilière, et un tribunal thaïlandais qui souhaite l’appliquer aux biens thaïlandais devra d’abord vérifier si cette formalité a été remplie.
La solution: Consultez l’accord étranger au regard de la législation thaïlandaise pour savoir exactement ce qu’il protège ici et ce qu’il ne protège pas. Dans les cas où il laisse un vide, des mesures spécifiques peuvent être prises pour combler cette lacune, mais pas pour la remplir complètement.
Nos honoraires: Revision du contrat, 9 000 THB, 3 à 5 jours ouvrables
Puis-je encore établir un contrat de mariage si je suis déjà marié en Thaïlande ?
Sans un, tout ce que l’un ou l’autre acquiert pendant le mariage devient Sin Somros et est partagé à parts égales lors du divorce, indépendamment de qui l’a acquis ou l’a payé. Les biens que vous possédiez avant le mariage restent en principe à votre nom, mais ils perdent cette qualité une fois vendus, réinvestis ou mélangés avec de l’argent marital, ce qui se produit généralement au cours d’un mariage long.
La solution: Une convention pré-mariage ne peut être enregistrée que lors du mariage, donc si vous êtes déjà mariés, cette possibilité est fermée. Toute personne qui vous propose une convention pré-mariage thaïlandaise aujourd’hui vous vendra quelque chose qui n’aura aucune valeur contractuelle. Les conjoints peuvent encore convenir de la propriété pendant le mariage, mais l’article 1469 permet à chacun d’annuler cette convention à tout moment pendant le mariage ou dans l’année qui suit la dissolution du mariage, donc il ne s’agit pas d’un substitut. Ce qui vaut la peine de faire est d’établir dès maintenant ce qui constitue Sin Suan Tua et ce qui est déjà devenu Sin Somros, tout en conservant les documents nécessaires pour le prouver.
Nos honoraires: Consultation initiale : 2 000 THB par heure ; réservation dans les 1 à 2 jours ouvrables
Suis-je le père légal si je suis sur l'acte de naissance mais que je n'étais pas marié à la mère ?
En vertu de l’article 1546 du Code civil et commercial, un enfant né d’une femme non mariée est le fils légitime de la mère seule. Le fait d’être inscrit sur le certificat de naissance ne change rien à cela. Jusqu’à ce que vous deveniez légalement un parent en vertu de l’article 1547, vous n’avez aucun pouvoir parental : aucun droit de décision quant à l’éducation ou aux soins médicaux de l’enfant, aucun droit de consentement ou de refus de son départ du pays, aucun droit de demande de garde si vous vous séparez, et bien que l’enfant que vous avez reconnu comme votre propre soit hérité de vous comme un enfant légitime (article 1627), l’existence de l’enfant devient une question de preuve après votre décès.
La solution: La légitimité, par l’enregistrement au bureau du district ou par ordonnance de justice. L’article 1548 exige le consentement de la mère et de l’enfant. Si ceux-ci ne se présentent pas, le greffier les avise et un silence de soixante jours est considéré comme une renonciation, et la légitimité doit alors être établie par ordonnance de justice. La procédure judiciaire est plus lente, mais elle est disponible même lorsque la mère n’est pas d’accord.
Nos honoraires: La garde des enfants et les droits parentaux, Devis après consultation , Selon la route empruntée : bureau du district ou tribunal des mineurs et de la famille
Ai-je besoin d'un accord de garde écrit si nous ne nous séparons pas ?
Sans accord, une dispute est portée devant le Tribunal familial, qui décide d’emblée, en tenant compte de l’intérêt supérieur de l’enfant, sans aucune présomption préférentielle en votre faveur. Cela prend des mois, et c’est un délai que vous n’avez pas si l’enfant a déjà quitté le pays. La Thaïlande est partie à la Convention de La Haye sur l’enlèvement d’enfants, de sorte que le retrait sans le consentement de tous les parents peut être considéré comme un abus, dans les deux sens.
La solution: Un accord écrit sur la garde et les contacts, et lorsque l’un des deux parents a de solides liens avec un autre pays, celui-ci doit être agréé par le tribunal pour être contraignant plutôt que simplement contraignant par contrainte.
Nos honoraires: La garde des enfants et les droits parentaux, Devis après consultation , Selon la route empruntée : bureau du district ou tribunal des mineurs et de la famille
Si quelque chose arrive
Mon pays d'origine couvrira-t-il mes biens en Thaïlande ?
Un testament étranger peut être reconnu ici, mais il n’est pas exécutoire automatiquement. Il doit être traduit, légalisé et certifié conforme aux lois thaïlandaises par un tribunal thaïlandais avant que quelqu’un puisse toucher un compte bancaire thaïlandais ou transférer un titre de propriété. Cela transforme une procédure de succession courante en une procédure lente, et chaque mois qui passe est un mois où votre famille n’a pas accès à l’argent qu’elle héritera.
La solution: Un bref contrat séparé en thaïlandais couvrant uniquement vos actifs thaïlandais, rédigé de manière à ne pas annuler votre testament dans votre pays d’origine. Les deux contrats sont rédigés côte à côte, chacun traitant de sa propre compétence.
Nos honoraires: Testament et testament, 3 900 THB, 3 à 5 jours ouvrables
Que deviennent mes avoirs thaïlandais si je décède sans testament thaïlandais ?
Les biens thaïlandais de votre époux ou de votre épouse sont régis par l’article 1629 du Code civil et commercial : les enfants et les parents en premier (les parents prennent la part de leurs enfants en sus de celle de leurs enfants, article 1630), puis les frères et sœurs, avec un conjoint survivant qui prend la part de la classe qui lui revient. Un partenaire avec lequel vous n’êtes pas marié n’apparaît nulle part sur cette liste et ne reçoit rien, peu importe la durée de votre union. Quiconque a droit à une part doit néanmoins ouvrir une procédure successorale et nommer un administrateur avant que rien ne puisse être fait.
La solution: Un avocat bilingue en thaïlandais qui couvre vos actifs thaïlandais, établi selon les formalités de l’article 1656 afin qu’il ne puisse pas être contesté lors de l’exécution. C’est le problème le moins coûteux à résoudre et le plus coûteux à laisser.
Nos honoraires: Testament et testament, 3 900 THB, 3 à 5 jours ouvrables
Qui peut agir pour moi en Thaïlande si je suis hospitalisé ?
Les banques thaïlandaises et l’Office foncier agissent sur la base d’une procuration signée et actuelle, dans le formulaire prescrit, et rien d’autre. Il n’existe aucune procédure de rattachement immédiat à un proche ni aucune procédure accélérée auprès de la justice. Les loyers, les frais de scolarité et les primes d’assurance ne sont pas payés sur un compte dont votre famille peut consulter le solde et qui ne peut être touché.
La solution: Un pouvoir de procuration en thaïlandais, établi pour couvrir les besoins spécifiques, car un pouvoir général est souvent refusé au guichet. Si le document est signé à l’étranger, il nécessite généralement une légalisation par l’ambassade, de sorte que c’est beaucoup plus simple de le signer pendant votre séjour.
Nos honoraires: Mandat d'exécution, 3 900 THB, 1 à 2 jours ouvrables
Un testament biologique est-il reconnu en Thaïlande ?
L’article 12 de la loi nationale sur la santé permet de refuser un traitement qui ne sert qu’à prolonger la mort, et une directive valide oblige le médecin traitant. Sans cette directive, la décision revient au proche de la personne décédée que le service peut contacter, souvent à une autre heure, à trois heures du matin, et dans les hôpitaux thaïlandais, la règle générale est de poursuivre le traitement.
La solution: Un testament conforme à l’article 12. Il est d’une seule page et représente le document le moins coûteux de cette liste. Lorsqu’il est complété avec un testament en thaïlandais, il est facturé en forfait plutôt que séparément.
Nos honoraires: Testament vitaliste (directive médicale anticipée), 590 THB, téléchargement instantané, ou 3 à 5 jours ouvrables si nous le rédigeons
Restez légalement
Est-il sûr de laisser un agent des visas s'occuper de mes prolongations ?
Les agents s’occupent de la procédure administrative, pas des conséquences. Si une prolongation est refusée ou obtenue sur des documents qui ne survivent pas à un contrôle ultérieur, c’est votre empreinte, votre dossier et votre interdiction qui sont concernés. Vous le découvrirez à l’aéroport, et l’agent ne vous accompagne pas.
La solution: Demandez à votre agent de vous indiquer dans quelle catégorie financière vous vous trouvez réellement et quelle est la condition financière requise pour y accéder ; conservez votre propre copie du dossier. Si la réponse est vague, c’est la conclusion à tirer.
Que se passe-t-il si je dépasse la durée de mon visa thaïlandais ?
Le séjour hors de portée est compté au jour pour jour et appliqué lorsque vous quittez le pays. Au-delà de 90 jours, il entraîne l’interdiction automatique de retour, d’un an pour un premier séjour et en augmentant avec la durée du séjour hors de portée, et l’arrestation pour séjour hors de portée plutôt que la présentation volontaire entraîne une interdiction plus longue que le départ volontaire. Il n’y a pas de période de grâce ni de discrétion au guichet.
La solution: Vérifiez la date de votre dernière vignette d’entrée ou de prolongation aujourd’hui, puis confirmez pour quelle prolongation vous êtes réellement éligible avant que celle-ci ne expire plutôt que la semaine dernière.
Mon permis de travail doit-il correspondre au travail que je fais réellement ?
Un permis de travail autorise la description du poste de travail et les indications de l’employeur, et rien d’autre. Le travail en dehors de cette limite est traité comme un travail sans permis pour cette activité. C’est ainsi que la plupart des expatriés établis depuis longtemps, qui sont d’ailleurs parfaitement légitimes, finissent souvent en difficulté, car le permis était valide au moment de sa délivrance et le travail a été simplement modifié par la suite.
La solution: Améliorez le permis pour qu’il corresponde à ce que vous faites réellement. C’est une modification de demande plutôt que la création d’une nouvelle demande, et cela coûte beaucoup moins cher que l’alternative.
Nos honoraires: Permis de travail, 15 000 THB, 10 à 15 jours ouvrables pour la nouvelle demande, 5 à 7 jours pour la renouvellement
Le travail à distance pour une entreprise située à l’étranger est-il légal en Thaïlande sans permis de travail ?
Le travail sans permis entraîne une amende de 5 000 à 50 000 bahts, la déportation et un interdiction de deux ans d’obtention d’un permis à l’avenir. La définition du travail ne nécessite pas d’employeur thaïlandais, d’acheteur thaïlandais ou d’intérêts thaïlandais, donc le travail à distance pour une entreprise étrangère reste un travail, à moins que vous ne possédiez un visa qui le permette expressément. Le visa Destination Thaïlande permet néanmoins le travail à distance pour un employeur étranger. L’entrée touristique n’en permet pas.
La solution: Soit vous transférez l’activité sur un permis, soit vous intégrez une catégorie de visa qui couvre ce que vous faites réellement. La question de savoir laquelle des deux est la bonne dépend de qui vous paie et d’où, donc il vaut mieux prendre une heure avant de consulter un avocat.
Nos honoraires: Permis de travail, 15 000 THB, 10 à 15 jours ouvrables pour la nouvelle demande, 5 à 7 jours pour la renouvellement
Suis-je juridiquement protégé en Thaïlande ?
C’est la question qui sous-tend toutes ces choses, et la réponse honnête est que la plupart des résidents étrangers sont protégés dans certains domaines et complètement exposés dans d’autres, généralement sans savoir ce qui est ce et ce qui est cela. La loi thaïlandaise ne fonctionne pas comme la loi de votre pays d’origine, et les différences qui dérangent les expatriés sont rarement celles qui les inquiètent vraiment.
Les gens s'inquiètent des visas, qui sont au moins visibles et datés. Ce qui tourne mal sans bruit, c'est la maison construite sur un terrain sur lequel personne n'a enregistré de droit, l'enfant dont le père ne l'a jamais légitimé , le succession ce qui n’a aucun sens dans la langue thaïlandaise et prend un an à comprendre procédure d’homologation successorale Pour débloquer. Aucun d’entre eux n’est difficile à réparer à l’avance. Tous sont coûteux, lents ou tout simplement impossibles à réparer après.
Les exigences légales pour vivre en Thaïlande, en un seul endroit
Il n’existe pas de registre unique qui vous indique ce que vous manquez. L’immigration connaît votre visa et rien d’autre. Le Bureau foncier Il sait tout ce qui se trouve sur votre acte notarial et rien d’autre. Le bureau du district sait si vous avez enregistré un mariage ou une légitimation et ne vous dira pas que vous devriez le faire. Personne ne vérifie cela, c’est pourquoi les lacunes sont généralement découvertes par la famille de la personne plutôt que par celle-ci.
Cette vérification est notre tentative de mettre tout cela en cohérence : une vérification de la part de l’entreprise qui serait chargée de tout cela si quelque chose tournait mal. Les lois et les pratiques changent, il vaut donc la peine de la faire à nouveau une fois par an, et immédiatement si vous vous mariez, vous vous séparez, vous achetez ou vendez un bien immobilier, vous accédez à un nouveau statut de visa, ou que vous ayiez un enfant.
Dernière révision : 27 septembre 2026. Lire en thaïlandais : Articles 538, 1418, 1466, 1469, 1546 à 1548, 1627, 1629, 1630 et 1656 du Code civil et commercial ; décret d’urgence sur la gestion des travailleurs étrangers B.E. 2560, articles 8, 64/1 et 101. Les points relatifs à la loi sur les entreprises étrangères, à la loi sur les condominiums et à la loi sur la santé nationale, les interdictions de dépassement de la durée du visa et toutes les taxes sont issus de révisions ou de pratiques antérieures.
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