Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Journal des mises à jour
- 4 novembre 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Réponse courte : Le contrôle de la Titre de Propriété coûte 4 900 THB et prend 3 jours ouvrables ; le forfait complet pour un condominium coûte 19 900 THB. Lorsqu’on achète un condo en second main en Thaïlande, la chose la plus importante est que personne ne se mette entre vous et le vendeur : ni le promoteur, ni un contrat standard, ni même un contrôle de la Titre de Propriété, à moins que vous ne le fassiez vous-même.
Table des matières
Pourquoi un condo en vente-revente n'est pas un achat en phase de construction
Lorsque vous achetez Hors-commande, article 6/2 du Loi sur les condominiums B.E. 2522 exige que le développeur utilise le contrat de vente au format standard, et toute clause qui s’y oppose en faveur du développeur est sans effet. Rien de tout cela ne s’applique au cas d’une revente. Le vendeur est une personne privée, thaïlandaise ou étrangère, le contrat est ce que vous deux signez, et il n’existe aucun développeur à contacter si l’unité se révèle être hypothèqued, attachée par un tribunal ou enregistrée au nom d’une autre personne. bureau foncier Le registre enregistre la cession si les documents sont en règle le jour de la transaction ; il ne vous indique pas si vous avez payé pour un problème. L’achat d’un condo en second main en Thaïlande est avant tout une question de documents et une négociation ultérieure.
Le statut de quota du vendeur détermine si vous pouvez posséder l’unité.
L’article 19 de la loi énumère les personnes pouvant être propriétaires d’un bien immobilier en tant qu’étrangers ; l’article 19 bis limite la propriété étrangère à 49% de la superficie totale de tous les biens immobiliers. Dans un cas de revente, la réponse dépend de qui détient actuellement le bien immobilier.
- Le vendeur est un étranger. L’unité est déjà comptabilisée auprès de l’étranger 49% et reste là si elle est réenregistrée auprès d’un autre étranger. L’office foncier demandera toujours la lettre de quota de la personne morale lors du transfert.
- Le vendeur est Thaïlandais. L’unité se trouve dans le bâtiment 51% de Thaïlande, et son transfert vers vous nécessite de disposer de place libre dans la quota étrangère. Si le bâtiment est déjà à 49%, le transfert ne peut pas être enregistré, quelle que soit la clause contractuelle. Obtenez le pourcentage de la personne morale par écrit et faites-le vérifier auprès du registre du cadastre ; les deux ne concordent pas toujours. Voir Que se passe-t-il lorsque la quota étrangère est atteint ?.
Dans les deux cas, vous apportez votre propre preuve de transfert de fonds à l’étranger en vertu de l’article 19 ter ; le vendeur doit fournir une copie de la preuve de paiement. Justificatif de transfert de devises (FET) ne vous est pas transféré.
Le droit applicable à cette page
English
Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Full text
In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.
ThaiLawOnline translation
Section 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Full text
On a transfer of ownership of a condominium unit to an alien or juristic person specified in section 19, the applicant for the transfer shall notify the competent official of the names of the aliens or juristic persons specified in section 19, together with the proportion of unit area that those aliens or juristic persons already hold in ownership, and the alien or juristic person applying to receive the transfer shall also produce the following evidence to the competent official: (1) an alien specified in section 19 (1) must produce evidence of having been permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien specified in section 19 (2) must produce evidence of having been permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in section 19 (3) must produce evidence of registration as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person specified in section 19 (4) must produce evidence of having received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien or juristic person under section 19 (5) must produce evidence of bringing foreign currency into the Kingdom, or evidence of withdrawing money from a baht account of a person residing outside the country or from a foreign currency deposit account, in an amount not less than the price of the unit to be purchased.
ThaiLawOnline translation
Section 19 Condominium Act B.E. 2522
Full text
Aliens and juristic persons deemed by law to be aliens may hold ownership of condominium units if they are the following aliens and juristic persons: (1) an alien permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in sections 97 and 98 of the Land Code that is registered as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person that is an alien under Announcement of the Revolutionary Council No. 281 dated 24 November B.E. 2515 and has received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien, or a juristic person deemed by law to be an alien, who brings foreign currency into the Kingdom, or withdraws money from a baht account of a person residing outside the country, or withdraws money from a foreign currency deposit account.
ThaiLawOnline translation
Section 29 Condominium Act B.E. 2522
Full text
A person wishing to register rights and juristic acts concerning a condominium unit under this Act shall bring the condominium unit title deed for registration with the competent official. Where registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit is applied for, the competent official may accept the registration only when the unit is free of debts arising from the expenses under section 18, and a most recent certificate of debt clearance from the condominium juristic person must be produced. The manager must issue the certificate of debt clearance under paragraph 2 to the co-owner within 15 days from the date of receiving the request and the co-owner having paid the debts arising from the expenses under section 18 in full. Paragraph 2 does not apply to registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit before the condominium juristic person is registered.
ThaiLawOnline translation
Section 18 Condominium Act B.E. 2522
Full text
The co-owners shall jointly bear taxes and duties in proportion to each co-owner's share of ownership in the common property under section 14. The co-owners shall jointly bear the expenses arising from the provision of common services and from the tools, appliances and facilities provided for common use or benefit, and the expenses arising from the maintenance and operation of the common property, in proportion to each co-owner's share of ownership in the common property under section 14 or in proportion to the benefit attaching to the condominium unit, as prescribed in the regulations. The owner of the land and building under section 6 shall be a co-owner in respect of condominium units whose ownership has not yet been transferred to any person, and shall also bear the expenses under paragraph one and paragraph two for such condominium units.
ThaiLawOnline translation
Section 456
A sale of immovable property is void unless made in writing and registered with the competent official (for land, the Land Office). The same applies to vessels of five tons and over, to floating houses and to beasts of burden.
Full text
A sale of immovable property is void unless it is made in writing and registered with the competent official. This rule also applies to the sale of vessels of five tons or more, and to the sale of floating houses and beasts of burden. An agreement to sell or to buy, or a promise in respect of a sale or purchase, of any property mentioned in paragraph one cannot be enforced by action unless there is written evidence of some kind signed by the party liable, or earnest has been given, or there has been part performance. The provisions of the preceding paragraph also apply to a contract of sale of movable property where the agreed price is twenty thousand baht or more.
ThaiLawOnline translation
Section 377
Earnest money, function and forfeiture.
Full text
If, on entering into a contract, something is given as earnest, the giving of earnest is deemed to be evidence that the contract has been concluded. The earnest also serves as security for the performance of the contract.
ThaiLawOnline translation
Section 378
Full text
Unless otherwise agreed, earnest shall be dealt with as follows: (1) it shall be returned, or applied as part payment, upon performance; (2) it shall be forfeited if the party who gave the earnest fails to perform, or if performance becomes impossible owing to a circumstance for which that party is responsible, or if the contract is rescinded through the fault of that party; (3) it shall be returned if the party who received the earnest fails to perform, or if performance becomes impossible owing to a circumstance for which that party is responsible.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 ตรี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ให้ผู้ขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแจ้งรายชื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อมทั้งอัตราส่วนเนื้อที่ของห้องชุดที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย (๑) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๓) ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) สำหรับคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ (๕) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวและนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว อาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ ถ้าเป็นคนต่างด้าวและนิติบุคคลดังต่อไปนี้ (๑) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) นิติบุคคลตามที่กำหนดไว้ในมาตรา ๙๗ และมาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) นิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๑ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๑๕ และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 29 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้นำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ครบถ้วนแล้ว ความในวรรคสองมิให้ใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดก่อนจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 18 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 456
ข้อความเต็ม
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 377
ข้อความเต็ม
เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ท่านให้ถือว่าการที่ให้มัดจำนั้นย่อมเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว อนึ่ง มัดจำนี้ย่อมเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 378
ข้อความเต็ม
มัดจำนั้น ถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ท่านให้เป็นไปดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ(๑) ให้ส่งคืน หรือจัดเอาเป็นการใช้เงินบางส่วนในเมื่อชำระหนี้(๒) ให้ริบ ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ หรือถ้ามีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายนั้น(๓) ให้ส่งคืน ถ้าฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนี้ต้องรับผิดชอบ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.
résumé non officiel
Article 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Lors du transfert à un étranger ou une personne morale visés à l'article 19, le demandeur déclare à l'agent compétent la liste des détenteurs visés et leur quote-part de superficie; l'acquéreur prouve sa qualité ou, pour l'article 19 (5), l'origine de fonds au moins égaux au prix du lot.
résumé non officiel
Article 19 Condominium Act B.E. 2522
Peuvent posséder un lot: étrangers autorisés à résider; étrangers admis via la promotion des investissements; personnes morales des articles 97 et 98 du Code foncier enregistrées en Thaïlande; personnes morales étrangères promues; étrangers ou personnes morales étrangères finançant par devises importées, compte en bahts de non-résident ou compte en devises.
résumé non officiel
Article 29 Condominium Act B.E. 2522
L'enregistrement se fait sur présentation du titre du lot. Tout transfert exige la plus récente attestation d'absence de dettes de charges (article 18), délivrée par le gérant sous 15 jours après demande et paiement intégral, sauf transfert antérieur à l'enregistrement de la personne morale de copropriété.
résumé non officiel
Article 18 Condominium Act B.E. 2522
Les copropriétaires supportent ensemble les impôts et taxes au prorata de leur quote-part de propriété dans les parties communes selon l'article 14. Ils supportent de même les charges des services communs, des équipements et installations à usage ou au profit communs, ainsi que de l'entretien et de la gestion des parties communes, au prorata de cette quote-part ou de l'utilité pour chaque lot, selon le règlement de copropriété. Le propriétaire du terrain et de l'immeuble visé à l'article 6 est copropriétaire des lots non encore transférés et supporte pour ces lots les impôts, taxes et charges visés aux deux alinéas précédents.
résumé non officiel
Article 456
La vente d'un immeuble est nulle si elle n'est pas faite par écrit et enregistrée auprès du fonctionnaire compétent. La même règle s'applique à la vente des navires d'une jauge de cinq tonneaux ou plus, ainsi qu'à la vente des maisons flottantes et des bêtes de somme. La promesse de vente ou d'achat, ou l'engagement relatif à la vente ou à l'achat d'un bien visé au premier alinéa, ne peut faire l'objet d'une action en exécution que s'il en existe une preuve écrite quelconque signée par la partie obligée, ou si des arrhes ont été versées, ou s'il y a eu exécution partielle. Les dispositions de l'alinéa précédent s'appliquent également au contrat de vente d'un bien meuble dont le prix convenu est de vingt mille bahts ou plus.
résumé non officiel
Article 377
Lorsque, à la conclusion d'un contrat, une chose est remise à titre d'arrhes, cette remise est considérée comme la preuve que le contrat a été conclu. Les arrhes servent en outre de garantie de l'exécution de ce contrat.
résumé non officiel
Article 378
Sauf convention contraire, les arrhes sont (1) restituées ou imputées sur le paiement à l'exécution, (2) perdues en cas d'inexécution du versant, d'impossibilité due à une circonstance dont il répond, ou de résolution par sa faute, (3) restituées en cas d'inexécution du bénéficiaire ou de pareille impossibilité dont il répond.
résumé non officiel
Sources
- Condominium Act B.E. 2522, consulté le 31 octobre 2026
- Code civil et commercial, Office of the Council of State, consulté le 31 octobre 2026
Cinq documents à demander avant tout dépôt
Un vendeur qui hésite à répondre à l’une de ces questions vous dit quelque chose.
- Une copie certifiée conforme du titre foncier de l’immeuble auprès du bureau foncier, recto et verso, avec le cachet officiel et la date d’émission. Pas une photocopie tirée de la boîte à outils du vendeur. Le recto indique le propriétaire enregistré et la superficie de l’unité ; le verso indique toutes les hypothèques, usufruit, bail, saisie judiciaire ou transaction en cours (voir comment lire un titre de propriété en Thaïlande).
- Le document d’identité du vendeur, son passeport et la carte d’identité de la maison. Le nom doit correspondre exactement au titre de propriété. Un vendeur thaïlandais marié peut avoir besoin du consentement de son conjoint.
- Le certificat de non-débiteurs de la personne morale et la lettre de quota. Aux articles 18 et 29, les frais de copropriété sont imputés au titre de l’unité, et l’office foncier ne procédera pas à un transfert sans le certificat. L’article 29 le stipule expressément. Son quatrième paragraphe prévoit une exception : un transfert enregistré avant l’inscription même de la personne morale elle-même. Dans l’affaire Dika 4457/2565, la Cour suprême a réaffirmé cette règle et a considéré une vente aux enchères comme échappant à cette réglementation.
- Le formulaire FET original du vendeur ou la preuve bancaire, si le vendeur est étranger. Cela montre que l’unité a franchi la limite de la quote-part étrangère légalement et permet au vendeur de rapatrier les fonds.
- La dernière déclaration des recettes et des dépôts du fonds de réserve. Ces informations confirment le montant mensuel de la taxe, si une cotisation spéciale est due et si le vendeur est en règle.
L’accord de dépôt : là où la plupart des sommes sont perdues
Les agents préfèrent encaisser rapidement un acompte, généralement de 5 à 10% du prix, contre un formulaire de réservation d’une page. Les pièges habituels sont une clause de rétorsion sans conditions, pas de délai pour que le vendeur fournisse les documents susmentionnés, pas d’annulation si le quota est atteint ou si le titre de propriété indique une hypothèque, et une date d’achèvement que la banque du vendeur ne peut pas respecter.
La Cour suprême n'applique pas toujours ces dispositions telles qu'elles sont rédigées. Décision de la Cour suprême 1511/2569 Un tribunal arbitral avait permis à un promoteur de conserver à la fois les frais de réservation de 100 000 THB et le paiement de 2 810 780 THB effectué après la signature du contrat. La Cour suprême a rejeté l’intégralité de l’arrêt : une somme aussi importante, versée après la signature, n’est pas Prime d'entrée Selon le article 377 du Code civil et commercial, Et l’exécution d’une sentence qui permettait au vendeur de conserver le bien était contraire à l’ordre public. La règle pratique : le dépôt doit être remboursable intégralement si le vendeur ne peut pas livrer un titre de propriété propre, un quota disponible et un certificat sans dette à une date fixée. Écrivez-le par écrit, en thaï et en anglais.
Lorsque le vendeur dispose encore d'un prêt bancaire
De nombreuses propriétés en vente sur le marché secondaire comportent une hypothèque sur le titre de propriété. La vente peut se faire, mais la remise en propriété et la cession doivent avoir lieu le même jour, au même guichet. La banque du vendeur envoie un agent avec le titre original, que la banque détient ; vous payez le montant de la remise à la banque par chèque et le solde au vendeur ; l’agent signe la libération ; l’Office foncier enregistre la libération et ensuite la cession à vous, dans cet ordre. N’épargnez jamais le vendeur d’avance afin qu’il puisse “ payer le prêt d’abord ” : une fois que l’argent a quitté vos mains, vous n’avez aucun contrôle sur la remise en propriété. Demandez la lettre de libération de la banque une semaine avant le transfert afin que le montant soit fixé.
Qui paie quelles taxes au bureau des finances du Land
Les frais gouvernementaux sont payés au bureau foncier le jour même et ne font jamais partie de notre honoraires. La répartition habituelle lors d’une revente, sauf si le contrat stipule autrement :
- Frais de transfert, 2% fois la valeur estimée : souvent partagé de manière égale, mais c’est une question d’accord. Écrivez-le dans le contrat.
- Impôts spécifiques sur les entreprises, 3.3% : le coût du vendeur si l’unité a été détenue pendant moins de 5 ans, avec certaines exceptions. Sinon, une taxe d’enregistrement de 0,5% s’applique.
- Retenue à la source : le coût du vendeur, calculé par l’office foncier en fonction de la valeur d’évaluation et des années de possession, ou 1% pour un vendeur en tant qu’entreprise.
Les vendeurs demandent parfois à l’acheteur de payer “ tous les frais de transfert ”. Sachez d’abord le montant : sur une propriété de 5 000 000 THB détenue pendant trois ans, les frais de la part du vendeur peuvent atteindre 200 000 THB ou plus.
Vente de résidences secondaires versus vente hors projet : les risques comparés
| Risque | Immobilier hors-concession d'un promoteur | Vente de revente auprès d'un particulier |
|---|---|---|
| Conditions du contrat | Forme standard aux termes de l’article 6/2 ; dérogations non valables en cas de circonstances défavorables | Contrat gratuit ; vous êtes lié par ce que vous signez |
| Quota étrangère | Le développeur vend ses parts détenues à l’étranger | Cela dépend du statut du vendeur et du pourcentage actuel de l’immeuble. |
| Titre et charges | Acte de succession émis à votre nom | Le titre de propriété a une histoire ; l’inverse peut indiquer des hypothèques, des baux, des saisies immobilières. |
| Dépôts de frais courants | Aucun avant la remise | Suivez les instructions (s.18, s.29) ; certificat sans dette requis |
| Dépôt | Calendrier des versements dans le formulaire standard | Formulaire de réservation privé ; un paiement important effectué après la signature n’est pas remboursable (Décision 1511/2569) |
| Identité du vendeur | Société enregistrée, projet agréé | Personne privée ; la carte d’identité doit correspondre à l’acte (Dika 4096/2557) |
| Prêt bancaire sur l’unité | Les prêts de projets sont délivrés un par un | La hypothèque du vendeur a été remboursée au comptoir lors du jour du transfert |
| Impôts | Le prix de transfert est généralement partagé | Le vendeur paie une taxe professionnelle spécifique ou une taxe sur les actes notariels et un prélèvement à la source ; les frais de transfert sont convenus. |
| État des bâtiments | Indéterminé jusqu’à sa construction ; période de défauts | Visible, pas de garantie ; le fonds de réserve et les taxes sont importants |
La journée de l'Office foncier
Le transfert prend une demi-journée au bureau foncier compétent pour l’immeuble. Les deux parties sont présentes, ou des représentants sont envoyés par l’une d’elles. procuration, certifiée par un notaire et légalisée si signée à l’étranger. Amenez la copie originale de l’acte, le certificat de non-débite et la lettre de quota datée peu de temps avant le transfert, votre passeport et les preuves de la FET, le document d’identité du vendeur et l’inscription de la propriété immobilière, ainsi que les chèques de caisse. L’agent vérifie la quota, collecte les taxes et enregistre le transfert sur le document d’acte. Vous sortez avec le document en votre nom, ou sans rien. L’assistance de notre avocat à Bangkok, Pattaya, Nakhon Ratchasima, Khon Kaen, Surin, Buriram et dans les autres provinces est incluse dans le forfait Premium ; ailleurs, elle est indiquée avant votre engagement. La diligence raisonnable et les travaux contractuels sont effectués à distance pour toutes les provinces.
Qu’est-ce que le Title Deed Check répond dans 3 jours
Avant de signer le formulaire de réservation, un Vérification du titre de propriété Au tarif de 4 900 THB, vous obtenez une copie certifiée du registre foncier, la traduisez et vous fournissez un rapport juridique de 2 pages dans un délai de 3 jours ouvrables. Il vous indique si le propriétaire enregistré est votre vendeur, la superficie exacte de l’unité, ce qui est inscrit sur le revers et si la transaction est toujours en vigueur et n’est pas soumise à une déclaration de perte de titre.
Ce que ça coûte
- Contrôle du titre de propriété, 4 900 THB : copie certifiée du registre foncier (face et dos, timbre officiel et date), traduction anglaise et rapport juridique de 2 pages, 3 jours ouvrables. Crédité sur le forfait copropriété si commandé dans les 30 jours.
- Paket de condo, 19 900 THB : Due diligence de 25 points, examen des accords de vente et de dépôt, conseils de l’FET et instructions écrites de transfert, en 7 à 14 jours ouvrables.
- Pachet Premium pour un condo : 34 900 THB Ajoute l'inscription au registre foncier et la traduction le jour du transfert dans les provinces énumérées ci-dessus.
- Consultation, 2 000 THB par heure, crédité sur un forfait.
- Les frais gouvernementaux (2% frais de transfert, 3,3% taxes spécifiques sur les entreprises ou 0,5% droits de timbre, impôts à la source) sont payés auprès du bureau foncier et ne sont jamais inclus.
Commandez le forfait « Condominium » (19 900 THB)
Commandez un contrôle du titre de propriété (4 900 THB)
Ou commencez par le gratuit Liste de contrôle pour l’achat de condos pour les étrangers. Les dossiers sont gérés par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats de Thaïlande n° 3149/2556, sous la direction de Sébastien Brousseau, LL.B., B.Sc., directeur général.
Foire aux questions
Un étranger peut-il acheter un condo en second main auprès d’un vendeur thaïlandais ?
Oui, si le bâtiment dispose de place dans sa quote-part étrangère. Un bien appartenant à un Thaïlandais se situe dans la catégorie Thaï 51% ; le transfert de ce bien à vous le place dans la catégorie étrangère 49%, conformément à l’article 19 bis de la loi sur les condominiums. Si le bâtiment est déjà classé dans la catégorie 49%, l’Office foncier refusera l’enregistrement. Confirmez le pourcentage actuel par écrit auprès de la personne morale et vérifiez-le auprès du registre de l’Office foncier avant de payer un dépôt.
Le formulaire FET du vendeur me transfère-t-il les droits ?
Non. Le FET du vendeur prouve la propre remise du vendeur et aide le vendeur à rapatrier les fonds. Vous devez apporter vos propres preuves conformément à l’article 19 ter : un formulaire de transaction en devises étrangères ou une lettre bancaire indiquant que les fonds de votre achat sont arrivés en Thaïlande en devises étrangères, au nom de votre compte, pour l’achat de cette propriété. Vérifiez bien la rédaction avant le transfert, car la banque ne pourra pas facilement le réimprimer par la suite.
Puis-je acheter un bien en second main qui est encore hypothéqué ?
Oui, et c’est courant. La banque du vendeur détient le titre de propriété original et envoie un agent au bureau foncier le jour du transfert. Vous payez le montant de la rachat à la banque au guichet, la banque libère la hypothèque et le transfert vous est enregistré immédiatement après. N’oubliez jamais de payer d’avance au vendeur pour débloquer le prêt ; la libération doit se faire devant l’agent du bureau foncier, le même jour que le transfert.
Que se passe-t-il de mon dépôt si la quota étrangère se révèle être complet ?
Cela dépend entièrement de l’accord de réservation que vous avez signé. Si celui-ci stipule que le dépôt est perdu en cas de non-exécution par l’acheteur et ne mentionne rien concernant la quota, vous pourriez le perdre. La Cour suprême n’autorisera pas un vendeur à conserver un paiement important effectué après la signature comme s’il s’agissait d’un acompte, comme le montre la décision 1511/2569, mais une clause de confiscation sur un dépôt modeste reste un risque réel. Insistez sur une clause rendant le dépôt remboursable intégralement si le vendeur ne peut pas livrer un quota disponible, un acte authentique et un certificat sans dette d’ici une date fixée.
Qui paie les frais de transfert sur un condo cédé à titre de revente ?
Le prix de transfert de 2% millions de livres sterling est une question d’accord et est généralement réparti à parts égales entre l’acheteur et le vendeur. L’impôt sur les entreprises spécifique de 3,3% millions de livres sterling (lorsque le vendeur a détenu l’unité pendant moins de 5 ans) ou la taxe d’enregistrement de 0,5% millions de livres sterling, ainsi que l’impôt sur le revenu, sont les frais du vendeur. Tous ces éléments sont calculés par l’Office foncier et payés au comptoir lors du transfert. Écrivez le partage dans l’accord de vente afin de ne pas avoir de litige au comptoir.
Est-ce qu'une photocopie de la facture du vendeur suffit pour commencer ?
Non. Une photocopie montre la forme du titre au jour de sa copie. Une hypothèque, une saisie judiciaire ou un usufruit enregistrés depuis lors ne seront pas visibles. Une copie certifiée par l’Office foncier, avec le cachet officiel et la date de délivrance, indique l’état actuel des deux parties du titre. C’est ce que vérifie la Vérification du titre foncier à 4 900 THB, accompagnée d’une traduction anglaise et d’un rapport d’avocat.
Dois-je me rendre au bureau foncier personnellement ?
Non. Vous pouvez signer un pouvoir notarié et légalisé si vous le signez à l’étranger et faire assister un représentant. Notre forfait Condominium Premium à 34 900 THB comprend la présence au bureau foncier et la traduction le jour du transfert à Bangkok, Pattaya, Nakhon Ratchasima, Khon Kaen, Surin, Buriram et dans les districts voisins. Pour les autres provinces, nous vous fournirons un devis avant que vous ne souscriviez au forfait.
Combien de temps faut-il pour acheter un condo en second main ?
De la réservation signée à la cession enregistrée, le délai typique est de quatre à six semaines. Le contrôle de la titulaire de propriété prend 3 jours ouvrables. Le forfait condo prend entre 7 et 14 jours ouvrables et s’accompagne de votre transfert bancaire et de la préparation du certificat sans dette par le vendeur. Le transfert proprement dit prend une demi-journée au registre foncier. Un vendeur ayant un hypothèque ajoute environ une semaine pour la lettre de rachat de la banque.
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