Condos hors-plan en Thaïlande : Retards, défauts et vos droits à un remboursement

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 6 octobre 2026

Vous avez acheté un condo hors-plan en Thaïlande il y a deux ans. La brochure promettait une piscine sur le toit et la livraison en mars dernier. Aujourd’hui, le site est déjà un mur de béton, le bureau de vente ne répond plus aux appels, et votre argent se trouve dans le compte du promoteur immobilier. Non plus compte séquestre. Pas protégé. Il n'est plus là, à moins que vous agissiez.

Nous nous occupons de ces cas depuis 20 ans, et voici la bonne nouvelle que la plupart des acheteurs n’entend jamais : la législation thaïlandaise est exceptionnellement favorable aux acquéreurs de condos. Votre contrat est garanti par un formulaire officiel obligatoire. Les pénalités de retard s’accumulent quotidiennement. Vous pouvez agir en tant que consommateur, sans frais de justice, et réclamer votre argent avec intérêt.

Ce guide couvre ce que la plupart des articles passent sous silence. Les textes de loi exacts. Les décisions de la Cour suprême . Le processus judiciaire étape par étape, les délais réalistes et ce qui se passe lorsque le promoteur fait faillite.

Pourquoi les achats de condos sur plans en Thaïlande tournent mal

Le prêt hors-plan signifie que vous payez en fonction d’une promesse. Une caution de réservation réserve l’appartement. S’ensuit un dépôt contractuel, généralement de 10% à 20% du prix. Puis, les mensualités s’appliquent pendant la construction, le solde devant être payé lors du transfert.

Vos fonds financent la construction

Comprendre votre condo hors du plan d’investissement en Thaïlande

Voici le problème structurel. Les promoteurs thaïlandais utilisent généralement les paiements des acheteurs pour construire le projet. Vos mensualités sont directement versées sur le compte bancaire du promoteur. Si les ventes ralentissent ou si le financement s’effondre, la construction s’arrête. Votre argent est déjà dépensé.

Nous constatons cette tendance à Pattaya, à Phuket et à Bangkok depuis vingt ans. Le projet qui “ s'arrête pour être repensé ” ne reprend rarement d'elle-même. Les acheteurs qui quittent le projet tôt récupèrent bien plus que ceux qui attendent patiemment.

L'escrow existe, mais presque personne ne l'utilise.

La Thaïlande dispose d’une loi sur les escroqueries : la loi Escrow Act B.E. 2551 (2008). Elle permet à un agent d’escrow agréé, généralement une banque, de recevoir vos paiements jusqu’à ce que le promoteur mette en œuvre les travaux. Les fonds ainsi détenus restent hors de portée du promoteur. faillite succession.

Le problème ? L’escrow est volontaire. Les promoteurs préfèrent le paiement direct car ils ont besoin de votre argent pour construire. Selon notre expérience, les arrangements d’escrow authentiques ne se rencontrent que dans une petite fraction des ventes immobilières pré-développées. Si un promoteur accepte l’escrow, cela indique déjà quelque chose quant à sa santé financière.

Votre contrat est plus solide que vous ne le pensez : article 6/2 de la loi sur les copropriétés

La plupart des acheteurs supposent qu’ils sont contraints de respecter le contrat que leurs avocats ont rédigé. Pas en Thaïlande. Depuis l’amendement de 2008, l’article 6/2 de la Loi sur les condominiums B.E. 2522 (1979) exige que chaque contrat de vente soit conforme à un formulaire standard que le ministre de l’Intérieur prescrit par notification (formulaire Or.Chor. 22, obligatoire depuis le 4 juillet 2008).

Toute clause qui dérive de la formule standard et privilégie le promoteur est sans effet juridique. Le tribunal la rejette simplement. Pensez à cela comme une liste de droits des consommateurs incorporée dans votre contrat, que le promoteur l’ait ou non rédigée.

Qu'offre la formule standard

Les conditions prévues comprennent des dents réelles. Le promoteur doit finaliser et remettre l’unité au moment prévu dans le contrat. Si l’unité n’est pas remise avant cette date, l’article 7.3 du formulaire vous donne le choix : résilier immédiatement et récupérer tout ce que vous avez payé, avec des intérêts au taux fixé par le promoteur pour les paiements tardifs (article 7.3.1, un taux plafonné à 15% par an), ou conserver le contrat et recouvrer une pénalité journalière d’au moins 0,01% de la valeur du prix, plafonnée à 10% (article 7.3.2). Une fois que cette pénalité atteint 10% et que le promoteur n’est toujours pas en mesure de mener à bien le projet, vous pouvez alors résilier le contrat.

Cette formule rend également le développeur responsable de ses propres impôts sur le revenu., taxe professionnelle spécifique et la taxe d’enregistrement lors du transfert, tandis que les frais d’enregistrement sont partagés à parts égales (clause 6). Et vous pouvez céder vos droits à un autre acheteur sans payer de frais de cession au promoteur.

La brochure fait partie du contrat

L’article 6/1 de la loi sur les copropriétés va plus loin. Les documents publicitaires, les brochures et les promesses de prestations dans le showroom font partie du contrat de vente. Dans le cas où la brochure et le contrat sont en conflit, la version la plus favorable à votre égard prévaut. Ce “ bassin à débordement et un jardin de 2 000 m² ” présent dans la brochure n’est pas de la pure rhétorique marketing. C’est une clause contraignante. La Cour suprême l’a appliquée exactement de la même manière dans l’affaire Dika 5352/2553: un promoteur immobilier a annoncé l’ouverture d’un grand centre commercial à côté du bâtiment et l’ouverture d’une grande piscine sur le toit du parking, mais aucun de ces projets n’a été réalisé et a soutenu que rien de tout cela n’apparaissait dans le contrat. Le tribunal a considéré que le dépliant publicitaire et le modèle réduit faisaient partie de l’accord de vente et d’achat et que le promoteur était lié par ces clauses. Voir six décisions de la Cour suprême que tout acheteur de condo devrait connaître.

Conseil pratique : Conservez toutes les brochures, toutes les captures d’écran, toutes les conversations sur LINE et tous les courriers électroniques du service commercial. Dans notre pratique, les preuves publicitaires ont souvent transformé une situation de retard mineur en une situation de retard majeur, surtout lorsque les installations étaient déclassées ou jamais construites.

Passage tardif de la propriété : sanctions, résiliation et intérêts

Le retard est la plainte la plus courante concernant les projets immobiliers que nous recevons. La législation thaïlandaise prévoit deux solutions possibles, et choisir celle qui convient est crucial.

Première voie : attendre et collecter la pénalité quotidienne

Si vous souhaitez conserver l’unité, maintenez le contrat en vigueur. La pénalité de retard s’applique à hauteur d’au moins 0,01% du prix d’achat par jour. Sur un condo de 5 000 000 de bahts, cela représente 500 bahts par jour, soit environ 15 000 bahts par mois. Le plafond est de 10% du prix, soit 500 000 bahts dans cet exemple.

Envoyez une notification écrite réservant votre droit à la pénalité. Le silence peut être interprété comme une renonciation. Lorsque les deux parties laissent simplement passer la date d’achèvement sans réagir, cette date cesse d’être essentielle, et le raccourci de l’article 388 du CCC, qui permet de résoudre le contrat sans mise en demeure lorsque le délai est essentiel, n’est plus disponible. Vous revenez alors à l’article 387 : fixez un nouveau délai raisonnable, mettez le promoteur en demeure par écrit de s’exécuter dans ce délai, et ne résolvez le contrat que s’il ne le fait pas.

Option 2 : résilier le contrat et réclamer votre remboursement

Si le projet est manifestement en échec, résiliez. Conformément aux articles 386 à 391 du Code civil et commercial (CCC), la résiliation pour faute du promoteur rétablit les positions initiales des deux parties. Le promoteur doit rembourser tous les baht que vous avez payés, avec des intérêts à compter de la date de réception de chaque paiement.

Les tribunaux thaïlandais confirment systématiquement cette conclusion. Dans la décision n° 6474/2541 (1998) de la Cour suprême, le promoteur a suspendu les travaux pendant plus d’un an alors que l’acheteur a continué de payer les mensualités. La Cour a considéré que le promoteur avait violé le contrat réciproque, de sorte que l’acheteur pouvait résilier le contrat et l’ordre de remboursement des 755 056 bahts payés, avec intérêts, est resté en vigueur. Dans la décision n° 1188/2549 (2006), le chantier était achevé et le bâtiment était encore en cours d’exécution lorsque l’acheteur a résilié le contrat ; la Cour a considéré que l’acheteur n’avait pas dû initialement accorder au promoteur un délai supplémentaire pour mener à bien les travaux, car il n’aurait tout de même pas pu les mener à bien.

Pas de date d’achèvement dans le contrat ? Vous êtes toujours protégé

Certaines contrats plus anciens ou non conformes omis une date de fin de construction. Les promoteurs affirment qu’ils peuvent terminer les travaux “ quand ils seront prêts ”. La Cour suprême n’est pas d’accord. La décision n° 277/2553 (2010) stipule que le promoteur doit commencer et terminer les travaux dans un délai raisonnable, en appliquant les principes de bonne foi des articles 203 et 368 de la loi sur les contrats de construction (CCC).

Et si le promoteur a fait des tracas, vous pouvez légalement suspendre vos propres versements. La décision n° 6746/2547 (2004) le confirme en vertu de l’article 369 du Code du commerce et de la consommation (CCC), la règle des contrats réciproques. Un promoteur en défaut ne peut pas vous déclarer en défaut de paiement tant qu’il n’est pas prêt à s’acquitter de ses obligations.

Les droits de retard, de défaut et de remboursement d'un coup d'œil

Problème	Votre droit	Base juridique	Nombres clés
Livraison après la date prévue dans le contrat	Payer une pénalité quotidienne pendant que vous attendez, ou résilier et vous faire rembourser	Forme standard selon l’article 6/2 de la Loi sur les condominiums; article 391 du Code civil et commercial	Payer au moins 0,01% € par jour, plafonné à 10% € par jour
La construction abandonnée ou sans espoir	Résiliation immédiate, remboursement intégral plus intérêts	CCC, articles 386 à 391 ; Dika, n° 6474/2541, 1188/2549	Intérêt sur le remboursement 3% par an depuis le 11 avril 2021 (7,5% dans les cas les plus anciens)
Désordres structurels après le transfert	Réparation ou dommages causés par le développeur	Forme standard de garantie ; CCC s.472	5 ans de garantie à compter de l’enregistrement du condominium
Désordres dans d’autres composants	Réparation ou dommages causés par le développeur	Forme standard de garantie ; CCC s.472	2 ans de garantie ; action en justice dans un délai d’un an à compter de la découverte (CCC s.474)
La superficie de l'unité diffère de celle du contrat	Rejeter l'offre ou l'accepter moyennant un ajustement de prix	CCC s.466	Plus de 5% différences : droit de refuser
Le projet a été interrompu en raison de circonstances indépendantes de la volonté de l'entreprise	Remboursement de tous les paiements avec intérêt	Formule standard aux termes de l’article 6/2	Les intérêts sur les dépôts à terme les plus élevés de Krung Thai Bank

Défauts de construction et insuffisance de surface

Non tous les désagréments liés à l’aménagement d’un terrain sont des retards. De nombreux projets se terminent dans les délais et les unités livrées sont mal construites. Des murs fissurés, des salles de bains qui fuient, des équipements manquants, un plan de construction qui a rétréci entre la brochure et la livraison.

Deux périodes de garantie, calculées à partir de l’enregistrement du condominium

Le formulaire contractuel standard oblige le promoteur à prendre en charge les défauts de la structure et de l’équipement fixe de l’immeuble pendant au moins 5 ans, et pour les autres éléments constitutifs pendant au moins 2 ans (clause 8.1). Les deux périodes commencent à la date d’enregistrement du condominium lui-même, et non à la date du transfert de votre logement, de sorte que le retard dans le transfert compromet ces délais. Le promoteur doit procéder aux réparations dans un délai de 30 jours à compter de la notification écrite de votre part ou de celle de la personne morale (clause 8.2).

Ne confondez pas la période de garantie avec le délai pour intenter une action en justice. Conformément à l’article 474 du CCC, une réclamation de défaut doit être déposée dans un délai d’un an à compter de la découverte du défaut. Si vous découvrez une infiltration d’eau au troisième mois, l’horloge tourne déjà. Informez immédiatement le constructeur par écrit et conservez des preuves photographiques avec les dates.

Le condo en baisse de prix : disparités régionales

Les promoteurs mesurent les surfaces finales des unités après la construction, et la surface enregistrée diffère souvent de celle prévue dans le contrat. L’article 466 de la loi sur les contrats de construction et de travaux publics (CCC) établit une limite de 5 mètres carrés%. Au-delà de cette limite%, vous devez prendre l’unité et le prix s’ajuste proportionnellement, en hausse également si l’unité est plus grande, sauf si la différence est telle qu’elle vous aurait empêché de signer le contrat si vous en saviez. Au-delà de cette limite%, vous pouvez refuser de prendre l’unité entièrement ou de la prendre à un prix ajusté proportionnellement.

Attention aux clauses contractuelles contraignant à accepter toute différence de taille au prix d’origine. Aux termes de l’article 6/2, les conditions moins favorables que la loi sont sans effet. Agissez rapidement lorsque vous constatez une divergence. Dans l’arrêt de la Cour suprême n° 2493/2553 (2010), le contrat décrit le bâtiment situé sur un terrain de 380 m² et le terrain était de 200 m². La Cour a estimé que ce n’était pas correct en ce qui concerne la qualité du condominium, ce qui rend le contrat annulable en vertu de l’article 157, la nullité n’est pas admise ; l’annulation devait intervenir dans un délai d’un an à compter de la connaissance de cette situation par le vendeur (article 181), et parce que le vendeur a agi après cette date, la demande a été rejetée.

Recouvrer votre dépôt et vos mensualités

Les cas de remboursement dépendent de deux éléments : la preuve d’une violation par le développeur et le calcul de la somme à vous être remboursée. La législation thaïlandaise divise vos paiements en différentes catégories, et cette différence est importante si le développeur tente de vous garder les fonds.

La cessation signifie une restitution totale

Une fois que vous avez résilié le contrat conformément aux modalités prévues par le développeur, l’article 391 de la loi sur les contrats prévoit que chaque partie doit restituer à l’autre son état initial. Le développeur vous rembourse les frais de réservation, le dépôt contractuel et toutes les mensualités dues. Les intérêts s’accumulent à compter de la date de réception de chaque paiement, et non à compter de la date à laquelle vous avez intenté une action en justice.

Quel taux d’intérêt s’applique ?

C’est là que de nombreux articles anciens induisent les lecteurs en erreur. Avant 2021, les intérêts légaux par défaut étaient de 7,5% par an, et vous verrez cette taux dans les jugements antérieurs. Une modification de 2021 au Code civil et commercial a modifié ces chiffres. À compter du 11 avril 2021, le taux légal prévu à l’article 7 est de 3%, et l’intérêt légal par défaut prévu à l’article 224 est de 5% par an. Les remboursements lors de résiliation sont soumis au taux de la Section 7, et non au taux de la Section 224 en cas de défaut de paiement, car l’article 391 ne fixe pas de taux propre : dans la décision du Tribunal suprême 129/2566, le tribunal a ordonné le remboursement du acompte remboursé à raison de 7,5% par an jusqu’au 10 avril 2021 et de 3% à partir du 11 avril 2021, tandis que la décision séparée relative aux dommages-intérêts portait sur 5%. Le contrat peut prévoir un taux plus favorable, et, si celui-ci suit le formulaire standard, le remboursement lors de résiliation pour un transfert tardif porte sur le même taux que le taux fixé par le promoteur pour les intérêts sur les paiements tardifs (clause 7.3.1). Pour les remboursements en cas de force majeure, le formulaire standard s’applique au taux d’épargne à terme le plus élevé de Krung Thai Bank.

Dépôts versus paiements échelonnés : pourquoi l’étiquette importe

Si le litige tourne au désavantage et que le promoteur vous accuse de défaut de paiement, il tentera de garder tout le bien. Il ne peut pas le faire. La Cour suprême distingue le acompte de l’échéance. L’acompte est un véritable dépôt accordé lors de la signature : l’article 377 est ce qui le fait un dépôt, et l’article 378(2) est ce qui permet au vendeur de le garder en cas de défaut de paiement par l’acheteur. Les échéances sont simplement des paiements partiels du prix.

La décision n° 3301/2547 (2004) montre à quel prix cela vaut en argent. L’acheteur avait payé 30 000 bahts lors de la réservation et 120 000 lors de la signature, puis douze versements d’un total de 840 000 bahts. Le tribunal a estimé que les 150 000 bahts étaient un acompte que le vendeur pouvait garder, mais que les 840 000 bahts représentaient une partie du prix et non un acompte ; une clause de résiliation de tout ce qui avait été payé constitue une pénalité en vertu de l’article 379, que le tribunal peut réduire. Il a réduit la rétention du vendeur à 440 000 bahts et ordonné le retour des 400 000 bahts au bénéficiaire, qui était la partie en défaut. Même un acompte véritable peut être réduit si il est disproportionné, en vertu de l’article 7 de la loi sur les conditions contractuelles abusives B.E. 2540 (1997).

Dernière révision : 17 septembre 2026. Il s’agissait plutôt d’une analyse ciblée des références à ces décisions sur cette page que de l’analyse de la page dans son ensemble. Les décisions de la Cour suprême citées ci-dessus ont été lues en thaïlandais contre les jugements publiés. Les décisions 277/2553 (un contrat qui ne mentionne pas les dates exige toujours que le promoteur commence immédiatement et achève les travaux dans un délai raisonnable, aux termes des articles 203 et 368, et l’acheteur peut suspendre le paiement des mensualités en attendant) et 6746/2547 (un promoteur qui n’est pas prêt à procéder au transfert ne peut pas mettre l’acheteur en défaut et, en cas de résiliation, les sommes versées doivent être remboursées avec intérêts) figurent telles qu’elles ont été publiées. Le compte rendu de l’affaire 3301/2547 a été corrigé : la confiscation d’un dépôt est régie par l’article 378(2), et les chiffres de cette décision figurent désormais dans le tableau. Les autres décisions citées sur cette page, les taux d’amende et les directives pratiques n’ont pas été réexaminés dans le cadre de cette analyse.

Dernière mise à jour : 30 septembre 2026 (intérêt uniquement). Le taux d’intérêt de remboursement a été corrigé de 5% à 3% après avoir lu les articles 7, 224 et 391 du Code civil et commercial en thaïlandais et la décision du Tribunal suprême 129/2566 à son disposition (le paiement initial a été ramené de 11 avril 2021 à 3% ; les dommages-intérêts à 5%). Revoir le 6 octobre 2026 ce qui reste non réglementé par l’examen du 17 septembre : les articles 6/1 et 6/2 de la loi sur les condominiums, la notification du ministère de l’Intérieur du 1er juillet 2008 qui prescrit la forme Or.Chor. 22 (lue en thaïlandais à partir d’une transcription publiée), les articles 466 et 474 du Code civil et commercial, et les décisions 5352/2553, 6474/2541, 1188/2549 et 2493/2553 en thaïlandais. Réditée : le formulaire permet au vendeur de résilier dès que la date de transfert est dépassée, avec des intérêts de remboursement au taux fixé par le promoteur pour les paiements tardifs du vendeur, et non seulement après que la pénalité atteint 10% ; les garanties de défauts s’appliquent à compter de l’enregistrement du condominium, et non du transfert de l’unité ; la décision 2493/2553 était une perte pour le vendeur en ce qui concerne le délai d’un an pour éviter un contrat résiliable, et concernait le terrain, et non l’unité ; les faits de 6474/2541 et 1188/2549 sont désormais indiqués comme tels par le tribunal ; l’article 466 oblige un acheteur à accepter La différence est inférieure à 5%, sauf si cela aurait empêché l’achat. Les chiffres 5352/2553 sont publiés.

Pas à pas : comment porter plainte contre un développeur thaïlandais

Voici le processus que nous appliquons pour nos clients, de la première lettre jusqu’à l’argent reçu.

1. Créer le fichier. Contrat, reçus, brochures, publicités, enregistrements de conversations, photos du site et calendrier de paiement. Obtenez une déclaration d’entreprise du département du développement économique concernant le développeur afin de confirmer qui vous êtes en cause et si celui-ci est toujours actif.
2. Envoyez une lettre de demande formelle. Un avis en thaïlandais envoyé par courrier recommandé, indiquant la violation, le montant réclamé, les intérêts et une date limite (généralement 15 ou 30 jours). Si vous souhaitez résilier le contrat, incluez un avis clair de résiliation. Cette lettre fixe le montant de la pénalité de résiliation et met en place la pression sur le développeur.
3. Plaintes auprès de l'OCPB (facultatif mais utile). Le Bureau de la Protection des consommateurs reçoit les plaintes contre les promoteurs, enquête et y intervient. Il est gratuit. Certains promoteurs s’y réfugient pour éviter toute attention réglementaire. N’allez pas laisser la médiation vous faire perdre votre délai de prescription.
4. Intéressez-vous à un litige en matière de consommation. Un acheteur d’un condo qui intente une action contre un promoteur immobilier est un consommateur au sens de la Loi sur la procédure en matière de consommateurs B.E. 2551 (2008). Vous pouvez déposer votre demande d’indemnisation soit dans le lieu de domicile du promoteur, soit dans le lieu où se situe le projet. Les demandes d’indemnisation allant jusqu’à 300 000 THB sont présentées devant le tribunal de la province de Kwaeng ; les demandes plus importantes sont présentées devant le tribunal civil ou le tribunal provincial.
5. Profitez des avantages liés aux cas d’utilisation des consommateurs. Aucune taxe de justice pour le demandeur consommateur. Procédure simplifiée, menée par un juge, avec l’aide d’agents chargés de rédiger la plainte. Le fardeau de la preuve des faits incombe au promoteur, qui est seul en possession des connaissances nécessaires pour formuler la plainte. Le statut de la construction, le financement, les permis, les changements de propriétaire. Les tribunaux visent à recueillir les preuves lors de séances continues et concises.
6. Demandez des dommages-intérêts punitifs lorsque cela est approprié. L’article 42 de la loi s’applique aux promoteurs qui ont agi avec méchanceté intentionnelle ou un mépris flagrant de vos droits. Le tribunal peut accorder des dommages-intérêts punitifs pouvant atteindre le double des dommages réels. Dans le cas où les dommages réels ne dépassent pas 50 000 THB, le multiplicateur augmente à cinq. Vendre des unités dans un projet dont le promoteur savait qu’il était voué à l’échec est exactement le scénario auquel cette section s’adresse.
7. Jugement et appel. Les affaires de consommation en première instance prennent généralement entre 6 et 12 mois, plus longtemps si les recours sont très nombreux. Les recours sont soumis à la Cour d’appel ; une nouvelle procédure devant la Cour suprême nécessite l’autorisation.
8. Exécutez le jugement. Un jugement n’est pas un transfert bancaire. Si le promoteur ne paie pas, le Service d’exécution judiciaire saisit et expose à la vente ses actifs : les unités non vendues, les terrains, les comptes bancaires. Agissez vite. Les autres créanciers vous rattrapent généralement.

Intenter une action en justice depuis l'étranger

Vous n’avez pas besoin de vivre en Thaïlande pour y déposer une demande de justice. Une procuration notariée permet à avocat immobilier thaïlandais enregistrer le dossier et lancer l’affaire. Planifiez une audience pour le témoin si le tribunal souhaite votre témoignage ; certains tribunaux permettent désormais la déposition vidéo. Les fonds issus de la condamnation peuvent être remboursés par votre banque à condition que le jugement et les preuves de la transaction initiale soient disponibles.

De nombreux acheteurs, pour le même projet ? Pensez à une action collective

Depuis l’ajout du chapitre des actions collectives au Code de procédure civile en 2015, des groupes d’acheteurs ayant des réclamations communes contre un même promoteur peuvent agir ensemble. Les projets bloqués génèrent des dizaines de réclamations quasi identiques, ce qui est précisément la raison d’être du mécanisme. Un groupe partage également les coûts et attire l’attention du promoteur plus rapidement que si chacun des membres du groupe agissait seul.

Coûts, délais et ce que vous pouvez récupérer

Élément	Positionnement typique dans une affaire de consommation
Honoraires d'enregistrement des tribunaux	Exemption pour le demandeur en justice en vertu de la loi sur la procédure en matière de litiges consommateurs
Honoraires d’avocat	Conclu à titre privé ; les arrangements forfaitaires et progressifs sont courants pour les demandes de remboursement.
Phase de la lettre de demande	1 à 4 semaines, y compris le délai de réponse
Médiation OCPB	Environ 1 à 3 mois, selon le volume de travail et l’attitude du développeur
Jugement de première instance	Souvent entre 6 et 12 mois ; les cas contestés peuvent prendre plus de temps.
Récupération principale	Tous les paiements effectués : réservation, dépôt, mensualités
Intérêts	3% par an (article 7) sur les paiements remboursés depuis le 11 avril 2021, à compter de la date à laquelle le promoteur a reçu chaque paiement ; les dommages portent la pénalité de 5% par défaut
Paiement de retard (si le contrat n’est pas résilié)	Au moins 0,01% du prix par jour, plafonné à 10%
Dommages-intérêts punitifs	Jusqu’à 2 fois le montant des dommages réels en vertu de l’article 42, en cas de mauvaise foi
Exécution du jugement	De quelques semaines à plusieurs mois, selon les actifs que le promoteur possède encore

Un avertissement honnête après vingt ans de cette pratique : obtenir le jugement est la partie la plus prévisible. Le recouvrement dépend des actifs restants du promoteur. C’est pourquoi nous vérifions les propriétés immobilières du promoteur et son historique judiciaire avant de déposer une demande, et pourquoi agir avant que les autres acheteurs n’en fassent eux aussi une première demande améliore véritablement les chances de recouvrement.

Quand le développeur tombe en panne

Le scénario cauchemardesque : le projet est abandonné et l’entreprise est insolvable. Vos options se réduisent, mais elles ne disparaissent pas complètement.

Demandes de faillite et de redressement

Si les créanciers poussent le promoteur vers la faillite, vous devez déposer une preuve de dette auprès du liquidateur officiel. La période légale commence à courir dès la publication de l’ordonnance de saisie, alors n’attendez pas. Vous serez considéré comme un créancier sans garantie financière derrière les banques qui détiennent des hypothèques sur le terrain. Les taux de recouvrement sont modestes, nous ne prétendrons pas le contraire, mais les acheteurs qui déposent une demande de recouvrement obtiennent quelque chose ; ceux qui ne le font pas, n’obtiennent rien.

Parfois, un chevalier blanc achète le projet bloqué et offre aux acheteurs existants de nouveaux contrats. Ces derniers doivent être vérifiés avant de renoncer à vos droits originaux. Les conditions de remplacement sont souvent pires que la formule standard prévue par l’article 6/2 que vous détenez déjà.

Protégez-vous avant votre prochain achat

Si vous achetez un bien hors du projet, considérez le risque lié au promoteur comme le principal risque. Vérifiez le capital social de l’entreprise, son historique de constructions achevées, le permis de construire et l’autorisation environnementale avant de payer plus que le prix d’une réservation. Notre guide vérification préalable des biens immobiliers en Thaïlande passe en revue la liste complète. Notre vue d'ensemble acheter un condo en Thaïlande Il couvre le quota de propriété étrangère et le processus de transfert. Il faut faire pression pour que l’escrow soit instauré en vertu de la loi sur l’escrow. La plupart des promoteurs refusent. Ceux qui acceptent sont généralement ceux que vous pouvez faire confiance.

Avant de signer : les contrôles hors-plan qui empêchent tout cela

Tout ce qui précède est un remède. Les remèdes sont lents, et un remboursement avec intérêts signifie que votre argent restera bloqué dans le projet d’un autre pendant des années. Ces frais sont ceux qui vous empêchent d’entrer en procès, et ils se produisent tous avant que la taxe de réservation n’ait été payée.

• Le développeur, et non l’immeuble. Capital social, actionnaires et administrateurs au sein du Département du développement des affaires, ainsi qu'une action en justice contre la société et ses dirigeants. Un promoteur ayant déjà fait l'objet de poursuites pour retard de paiement enverra une nouvelle fois un procès.
• Le permis de construction, et l’Évaluation d’Impact Environnemental (EIE) si la taille du projet l’exige. Un projet qui vend des unités avant de les posséder est en train de vous vendre une demande d’aménagement.
• Le prêt immobilier. La plupart des projets sont construits sur des terrains hypothéqués auprès d’un prêteur. Demandez par écrit comment et quand votre logement particulier sera libéré de cette hypothèque et ce qui se passera de votre logement si le promoteur ne remplit pas ses obligations envers le prêteur.
• Le contrat contre le formulaire standard. Comparez clause par clause le formulaire de l’article 6/2. Chaque clause qui réduit vos droits est une clause que le promoteur sait être sans effet et qui espère que vous l’honorerez néanmoins.
• La date d’achèvement et la clause de pénalité. Un contrat sans date d’achèvement, ou un contrat qui permet au promoteur de prolonger le projet à volonté, constitue le signe d’alerte le plus fort sur ce marché.
• Escrow, en vertu de la loi Escrow B.E. 2551. Demandez-le. La plupart des développeurs refusent, et le refus en lui-même constitue une information. Voir Comment fonctionne l’escrow en Thaïlande.
• La quota étrangère pour votre unité spécifique, confirmé par écrit par la personne morale, en mètres carrés. Les acheteurs en phase de construction découvrent souvent lors du transfert que le quota rempli lors de la construction de leur immeuble n’a pas été atteint.

Foire aux questions

Comment ThaiLawOnline peut vous aider

Nous nous battons contre les développeurs thaïlandais depuis bien avant que la plupart des projets actuels ne soient lancés. Notre équipe examine votre contrat en conformité avec le formulaire standard de la Section 6/2 et rédige la lettre de demande en thaïlandais. Nous déposons la plainte au nom de nos clients et poursuivons la procédure jusqu’à ce que vous soyez indemnisé. Nous agissons pour des clients à travers le monde par mandat.

Face à un projet bloqué ou à un développeur silencieux ? Contactez un avocat thaïlandais pour une évaluation du cas. Vous pouvez également consulter notre base de données bilingue des décisions de la Cour suprême thaïlandaise et notre guide sur Droit de la consommation en Thaïlande. Vous envisagez un nouvel achat ? Commencez par acheter un bien immobilier en Thaïlande en tant qu'étranger.

Points clés à retenir

• Votre contrat hors-plan doit respecter le formulaire standard du gouvernement conformément à l’article 6/2 de la Loi sur les condominiums. Les dérogations favorables aux promoteurs sont inapplicables.
• Une remise tardive vous inflige une pénalité quotidienne d'au moins 0,01% du prix, plafonnée à 10%. En revanche, si vous la résiliez, vous recevrez un remboursement complet avec intérêts.
• Les garanties concernant les défauts s’appliquent pendant 5 ans pour la structure et 2 ans pour les autres composants, mais vous devez intenter une action en justice dans l’année qui suit la découverte du défaut.
• Vous vous plaignez en tant que consommateur : pas de frais de justice, procédure simplifiée, charge de la preuve transférée et dommages-intérêts potentiels en vertu de l’article 42.
• Les intérêts sur les remboursements sont actuellement de 3% par an (article 7), calculés à partir de la date à laquelle le développeur a reçu votre argent.
• La rapidité compte. Les premiers demandeurs récupèrent auprès des promoteurs avec leurs actifs ; les derniers demandeurs font la queue en cas de faillite.