Condos sur plan en Thaïlande : retards, défauts et vos droits au remboursement

Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.

Vous avez acheté un condo sur plan en Thaïlande il y a deux ans. La brochure promettait une piscine sur le toit et une livraison en mars dernier. Aujourd’hui, le chantier n’est qu’une carcasse de béton, le bureau de vente ne rappelle plus, et votre argent se trouve sur le compte du promoteur immobilier. Pas en séquestre. Pas protégé. Il n'est plus là, à moins que vous agissiez.

Nous nous occupons de ces cas depuis 20 ans, et voici la bonne nouvelle que la plupart des acheteurs n’entendent jamais : la législation thaïlandaise est exceptionnellement favorable aux acquéreurs de condos. Votre contrat est garanti par un formulaire officiel obligatoire. Les pénalités de retard s’accumulent quotidiennement. Vous pouvez agir en tant que consommateur, sans frais de justice, et réclamer votre argent avec intérêts.

Ce guide couvre ce que la plupart des articles passent sous silence. Les textes de loi exacts. Les décisions de la Cour suprême . Le processus judiciaire étape par étape, les délais réalistes et ce qui se passe lorsque le promoteur fait faillite.

Pourquoi les achats de condos sur plans en Thaïlande tournent mal

Acheter sur plan, c’est payer pour une promesse. Des frais de réservation bloquent l’appartement. S’ensuit un dépôt contractuel, généralement de 10% à 20% du prix. Puis des mensualités sont versées pendant toute la construction, le solde étant dû lors du transfert.

Vos fonds financent la construction

Comprendre votre condo sur plan en Thaïlande

Voici le problème structurel. Les promoteurs thaïlandais utilisent généralement les paiements des acheteurs pour construire le projet. Vos mensualités sont directement versées sur le compte bancaire du promoteur. Si les ventes ralentissent ou si le financement s’effondre, la construction s’arrête. Votre argent est déjà dépensé.

Nous constatons ce schéma à Pattaya, à Phuket et à Bangkok depuis vingt ans. Le projet qui “ fait une pause pour être repensé ” reprend rarement de lui-même. Les acheteurs qui agissent tôt récupèrent bien plus que ceux qui attendent poliment.

Le séquestre existe, mais presque personne ne l’utilise

La Thaïlande dispose d’une loi sur les escroqueries : la loi Escrow Act B.E. 2551 (2008). Elle permet à un agent d’escrow agréé, généralement une banque, de recevoir vos paiements jusqu’à ce que le promoteur mette en œuvre les travaux. Les fonds ainsi détenus restent sur un compte détenu par l’agent d’escrow pour les deux parties, de sorte qu’ils ne sont pas entre les mains du promoteur, et l’article 25 de la loi les protège même en cas de poursuites contre l’agent d’escrow lui-même ou de sa faillite. faillite.

Le problème ? Le séquestre est facultatif. Les promoteurs préfèrent le paiement direct car ils ont besoin de votre argent pour construire. Selon notre expérience, de véritables dispositifs de séquestre n’apparaissent que dans une petite fraction des ventes sur plan. Si un promoteur accepte le séquestre, cela en dit déjà long sur sa santé financière.

Votre contrat est plus solide que vous ne le pensez : article 6/2 de la loi sur les copropriétés

La plupart des acheteurs supposent qu’ils sont liés par tout ce que les avocats du promoteur ont rédigé. Pas en Thaïlande. Depuis l’amendement de 2008, l’article 6/2 de la Loi sur les condominiums B.E. 2522 (1979) exige que tout contrat de vente d’un promoteur suive un formulaire standard que le ministre de l’Intérieur prescrit par notification (formulaire Or.Chor. 22, obligatoire depuis le 4 juillet 2008).

Toute clause qui s’écarte de la formule standard et favorise le promoteur est sans effet juridique. Le tribunal la rejette simplement. Pensez à cela comme une liste de droits des consommateurs incorporée dans votre contrat, que le promoteur l’ait ou non rédigée.

Ce que la formule standard vous garantit

Les conditions prescrites ont un vrai mordant. Le promoteur doit achever l’unité et la transférer à la date prévue au contrat. Si l’unité n’est pas transférée à cette date, la clause 7.3 du formulaire vous laisse le choix : résilier immédiatement et récupérer tout ce que vous avez payé, avec des intérêts au même taux que celui fixé par le promoteur pour vous facturer les retards de paiement (clause 7.3.1, un taux que le formulaire plafonne à 15% par an), ou conserver le contrat et percevoir une pénalité journalière d’au moins 0,01% du prix, plafonnée à 10% (clause 7.3.2). Une fois que la pénalité atteint 10% et que le promoteur ne peut toujours pas s’exécuter, vous pouvez alors résilier le contrat.

La formule rend également le promoteur responsable de son propre impôt sur le revenu, taxe professionnelle spécifique et du droit de timbre lors du transfert, tandis que les frais d’enregistrement sont partagés à parts égales (clause 6). Et vous pouvez céder vos droits à un autre acheteur sans payer de frais de cession au promoteur.

La brochure fait partie du contrat

L’article 6/1 de la loi sur les copropriétés va plus loin. Les documents publicitaires, les brochures et les promesses de prestations dans le showroom font partie du contrat de vente. Dans le cas où la brochure et le contrat sont en conflit, la version la plus favorable à votre égard prévaut. Ce “ bassin à débordement et un jardin de 2 000 m² ” présent dans la brochure n’est pas de la pure rhétorique marketing. C’est une clause contraignante. La Cour suprême l’a appliquée exactement de la même manière dans l’ arrêt n° 5352/2553: un promoteur avait annoncé un grand centre commercial à côté du bâtiment et une grande piscine sur le toit du parking, n’avait construit ni l’un ni l’autre, et soutenait que rien de tout cela ne figurait dans le contrat. La Cour a jugé que le dépliant publicitaire et la maquette faisaient partie du contrat de vente et que le promoteur était lié par eux. Voir six décisions de la Cour suprême que tout acheteur de condo devrait connaître.

Conseil pratique : Conservez toutes les brochures, toutes les captures d’écran, toutes les conversations sur LINE et tous les courriers électroniques du service commercial. Dans notre pratique, les preuves publicitaires ont à maintes reprises transformé un dossier de retard fragile en un dossier solide, surtout lorsque les équipements ont été revus à la baisse ou jamais construits.

Le droit applicable à cette page

English

Section 6/2 Condominium Act B.E. 2522

Full text

A contract to sell or a contract of sale of a condominium unit between the owner of the land and building under section 6 and the prospective buyer or buyer of the condominium unit shall be made in the form of contract prescribed by the Minister by notification. Any part of a contract to sell or contract of sale of a condominium unit under paragraph one that is not made in the form of contract prescribed by the Minister by notification and is not favourable to the prospective buyer or buyer of the condominium unit shall have no effect.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 6/1 Condominium Act B.E. 2522

Full text

Where the owner of the land and building under section 6 advertises the sale of condominium units in a condominium, the owner shall keep copies of the text or images advertised, or of the prospectus distributed to the general public, in whatever form, at its place of business until all the condominium units have been sold, and shall send at least one set of copies of such documents to the juristic person of the condominium for safekeeping. In advertising the sale of condominium units in a condominium, as regards the evidence and particulars prescribed in section 6, the text or images advertised shall correspond to the evidence and particulars submitted with the application for registration, and shall clearly specify the particulars of the common property other than that provided in section 15. The text or images advertised, or the prospectus, shall be deemed to form part of the contract to sell or the contract of sale of the condominium unit, as the case may be. If any text or image has a meaning that conflicts or is inconsistent with the text of the contract to sell or the contract of sale of the condominium unit, it shall be interpreted in favour of the prospective buyer or buyer of the condominium unit.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 391

Where a party exercises a right of rescission, each party must restore the other to their former position, but the rights of third persons cannot be impaired. Money to be repaid carries interest from the day it was received. Where what was received was services rendered, or the use of a thing, restitution is made by paying its value, or the counter-payment in money if the contract fixed one. Rescission does not affect a claim for damages.

Full text

When one party has exercised his right of rescission, each party is bound to restore the other to his former position; but the rights of third persons may not be impaired. Money to be repaid in the case mentioned in the first paragraph shall bear interest from the time it was received. Services rendered and the use of property permitted shall be compensated by payment of their reasonable value, or, where the contract provides for payment in return, by payment as so provided. The exercise of the right of rescission does not affect a claim for damages.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 387

Where one party fails to perform, the other may fix a reasonable period for performance and give notice. If performance is not made within that period, the non-defaulting party may rescind the contract.

Full text

Where one party to a contract fails to perform, the other party may set a reasonable time and give notice requiring that party to perform within it. If that party does not perform within the time so set, the other party may rescind the contract.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 378

Full text

Unless otherwise agreed, earnest shall be dealt with as follows: (1) it shall be returned, or applied as part payment, upon performance; (2) it shall be forfeited if the party who gave the earnest fails to perform, or if performance becomes impossible owing to a circumstance for which that party is responsible, or if the contract is rescinded through the fault of that party; (3) it shall be returned if the party who received the earnest fails to perform, or if performance becomes impossible owing to a circumstance for which that party is responsible.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 466

Full text

In a sale of immovable property, if the total area has been specified and the seller delivers less or more than was agreed, the buyer may, at his option, reject it or accept it and pay for it proportionately. If the shortage or excess does not exceed five per cent of the total area specified, the buyer is bound to accept it and pay proportionately; but the buyer may rescind the contract if the shortage or excess is so great that, had he known of it beforehand, he would not have entered into the contract.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 474

Full text

No action for liability in respect of a defect may be brought after one year from the time the defect was discovered.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 42 Consumer Case Procedure Act B.E. 2551

Full text

If the act complained of was committed by the business operator with intent to take unfair advantage of the consumer, or with intent to cause damage to the consumer, or with gross negligence disregarding the damage that would be caused to the consumer, or in breach of the responsibility of a person in a profession or business which is ordinarily trusted by the public, then when the court gives judgment ordering the business operator to compensate the consumer, the court shall have power to order the business operator to pay punitive damages in addition to the amount of actual damages determined by the court, as it considers appropriate, having regard to the circumstances, such as the damage suffered by the consumer, the benefits obtained by the business operator, the financial status of the business operator, the business operator's mitigation of the damage caused, and the consumer's contribution to causing the damage. In determining punitive damages under paragraph one, the court shall have power to award not more than twice the actual damages determined by the court; but if the actual damages determined by the court do not exceed fifty thousand baht, the court shall have power to award punitive damages of not more than five times the actual damages determined by the court.

ThaiLawOnline translation

Official text

ไทย

มาตรา 6/2 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ กับผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุดต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดตามวรรคหนึ่งส่วนใด มิได้ทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 6/1 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

ในกรณีที่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ ทำการโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด ต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไม่ว่าจะทำในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดในส่วนที่เกี่ยวกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในมาตรา ๖ ข้อความหรือภาพที่โฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางนอกจากที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๑๕ ให้ชัดเจน ให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด แล้วแต่กรณี หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 391

ข้อความเต็ม

เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม แต่ทั้งนี้จะให้เป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของบุคคลภายนอกหาได้ไม่ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนในกรณีดังกล่าวมาในวรรคต้นนั้น ท่านให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วย คิดตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น การที่จะชดใช้คืน ท่านให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้น ๆ หรือถ้าในสัญญามีกำหนดว่าให้ใช้เงินตอบแทน ก็ให้ใช้ตามนั้นการใช้สิทธิเลิกสัญญานั้นหากระทบกระทั่งถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายไม่

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 387

ข้อความเต็ม

ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายหนึ่งจะกำหนดระยะเวลาพอสมควร แล้วบอกกล่าวให้ฝ่ายนั้นชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้นก็ได้ ถ้าและฝ่ายนั้นไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดให้ไซร้ อีกฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาเสียก็ได้

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 378

ข้อความเต็ม

มัดจำนั้น ถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ท่านให้เป็นไปดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ(๑) ให้ส่งคืน หรือจัดเอาเป็นการใช้เงินบางส่วนในเมื่อชำระหนี้(๒) ให้ริบ ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ หรือถ้ามีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายนั้น(๓) ให้ส่งคืน ถ้าฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนี้ต้องรับผิดชอบ

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 466

ข้อความเต็ม

ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือกอนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 474

ข้อความเต็ม

ในข้อรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่องนั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นเวลาปีหนึ่งนับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 42 พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551

ข้อความเต็ม

ถ้าการกระทำที่ถูกฟ้องร้องเกิดจากการที่ผู้ประกอบธุรกิจกระทำโดยเจตนาเอาเปรียบผู้บริโภคโดยไม่เป็นธรรมหรือจงใจให้ผู้บริโภคได้รับความเสียหายหรือประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงไม่นำพาต่อความเสียหายที่จะเกิดแก่ผู้บริโภคหรือกระทำการอันเป็นการฝ่าฝืนต่อความรับผิดชอบในฐานะผู้มีอาชีพหรือธุรกิจอันย่อมเป็นที่ไว้วางใจของประชาชน เมื่อศาลมีคำพิพากษาให้ผู้ประกอบธุรกิจชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้บริโภค ให้ศาลมีอำนาจสั่งให้ผู้ประกอบธุรกิจจ่ายค่าเสียหายเพื่อการลงโทษเพิ่มขึ้นจากจำนวนค่าเสียหายที่แท้จริงที่ศาลกำหนดได้ตามที่เห็นสมควร ทั้งนี้ โดยคำนึงถึงพฤติการณ์ต่าง ๆ เช่น ความเสียหายที่ผู้บริโภคได้รับ ผลประโยชน์ที่ผู้ประกอบธุรกิจได้รับ สถานะทางการเงินของผู้ประกอบธุรกิจ การที่ผู้ประกอบธุรกิจได้บรรเทาความเสียหายที่เกิดขึ้น ตลอดจนการที่ผู้บริโภคมีส่วนในการก่อให้เกิดความเสียหายด้วย การกำหนดค่าเสียหายเพื่อการลงโทษตามวรรคหนึ่ง ให้ศาลมีอำนาจกำหนดได้ไม่เกินสองเท่าของค่าเสียหายที่แท้จริงที่ศาลกำหนด แต่ถ้าค่าเสียหายที่แท้จริงที่ศาลกำหนดมีจำนวนเงินไม่เกินห้าหมื่นบาท ให้ศาลมีอำนาจกำหนดค่าเสียหายเพื่อการลงโทษได้ไม่เกินห้าเท่าของค่าเสียหายที่แท้จริงที่ศาลกำหนด

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

Français

Article 6/2 Condominium Act B.E. 2522

La promesse de vente ou le contrat de vente d'un lot de copropriété conclu entre le propriétaire du terrain et de l'immeuble visé à l'article 6 et le promettant acquéreur ou l'acquéreur doit suivre le modèle de contrat fixé par arrêté du ministre. Toute partie du contrat qui ne suit pas ce modèle et n'est pas favorable au promettant acquéreur ou à l'acquéreur est sans effet.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 6/1 Condominium Act B.E. 2522

Le propriétaire visé à l'article 6 qui annonce la vente de lots conserve dans ses locaux, jusqu'à la vente du dernier lot, copie des textes, images ou prospectus diffusés, sous toute forme, et en remet au moins un exemplaire à la personne morale de la copropriété. Pour les éléments de l'article 6, la publicité doit concorder avec le dossier d'enregistrement et préciser les parties communes autres que celles de l'article 15. Elle est réputée faire partie de la promesse de vente ou du contrat de vente; en cas de contradiction, elle s'interprète en faveur du promettant acquéreur ou de l'acquéreur.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 391

Lorsqu'une partie a exercé son droit de résolution, chaque partie doit remettre l'autre dans son état antérieur, sans préjudice des droits des tiers. Les sommes à restituer portent intérêt à compter de leur réception. Les services fournis et l'usage d'une chose sont restitués par le paiement de leur juste valeur ou, si le contrat prévoit une contrepartie en argent, selon ce montant. L'exercice du droit de résolution n'affecte pas le droit de réclamer des dommages-intérêts.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 387

Si une partie n'exécute pas son obligation, l'autre peut lui fixer un délai raisonnable et la mettre en demeure d'exécuter dans ce délai; si l'exécution n'intervient pas dans le délai fixé, elle peut résoudre le contrat.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 378

Sauf convention contraire, les arrhes sont (1) restituées ou imputées sur le paiement à l'exécution, (2) perdues en cas d'inexécution du versant, d'impossibilité due à une circonstance dont il répond, ou de résolution par sa faute, (3) restituées en cas d'inexécution du bénéficiaire ou de pareille impossibilité dont il répond.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 466

Dans la vente d'un immeuble dont la superficie totale est indiquée, si le vendeur livre une superficie inférieure ou supérieure, l'acheteur peut, à son choix, refuser ou accepter en payant au prorata. Si le déficit ou l'excédent ne dépasse pas cinq pour cent de la superficie indiquée, l'acheteur doit accepter et payer au prorata, mais il peut résoudre le contrat lorsque l'écart est tel qu'il n'aurait pas contracté s'il l'avait connu.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 474

L'action en garantie des vices est irrecevable après l'expiration d'un délai d'un an à compter de la découverte du vice.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 42 Consumer Case Procedure Act B.E. 2551

Le tribunal condamnant le professionnel peut ajouter des dommages punitifs en cas d'exploitation déloyale, intention de nuire, négligence grave ou manquement à la confiance professionnelle, selon préjudice, profit, situation financière, atténuation et faute du consommateur. Plafond: deux fois les dommages réels, cinq fois s'ils n'excèdent pas 50 000 bahts.

résumé non officiel

Texte officiel

Arrêts de la Cour suprême

• 2588/2564 (2021): Default Interest Steps Down to 5% from 11 April 2564

Sources

• Condominium Act B.E. 2522, consulté le 4 novembre 2026
• Code civil et commercial, Office of the Council of State, consulté le 31 octobre 2026
• Consumer Case Procedure Act B.E. 2551, consulté le 3 novembre 2026
• deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), consulté le 19 février 2026

Remise tardive : pénalités, résiliation et intérêts

Le retard est la plainte la plus courante concernant les achats sur plan que nous recevons. La législation thaïlandaise prévoit deux solutions possibles, et choisir celle qui convient est crucial.

Première voie : attendre et collecter la pénalité quotidienne

Si vous souhaitez conserver l’unité, maintenez le contrat en vigueur. La pénalité de retard s’applique à hauteur d’au moins 0,01% du prix d’achat par jour. Sur un condo de 5 000 000 de bahts, cela représente 500 bahts par jour, soit environ 15 000 bahts par mois. Le plafond est de 10% du prix, soit 500 000 bahts dans cet exemple.

Envoyez une notification écrite réservant votre droit à la pénalité. Le silence peut être interprété comme une renonciation. Lorsque les deux parties laissent simplement passer la date d’achèvement sans réagir, cette date cesse d’être essentielle, et le raccourci de l’article 388 du CCC, qui permet de résoudre le contrat sans mise en demeure lorsque le délai est essentiel, n’est plus disponible. Vous revenez alors à l’article 387 : fixez un nouveau délai raisonnable, mettez le promoteur en demeure par écrit de s’exécuter dans ce délai, et ne résolvez le contrat que s’il ne le fait pas.

Deuxième voie : résilier le contrat et réclamer votre remboursement

Si le projet est manifestement en échec, résiliez. Conformément aux articles 386 à 391 du Code civil et commercial (CCC), la résiliation pour faute du promoteur rétablit les positions initiales des deux parties. Le promoteur doit rembourser tous les baht que vous avez payés, avec des intérêts à compter de la date de réception de chaque paiement.

Les tribunaux thaïlandais confirment systématiquement cette conclusion. Dans la décision n° 6474/2541 (1998) de la Cour suprême, le promoteur a suspendu les travaux pendant plus d’un an alors que l’acheteur a continué de payer les mensualités. La Cour a considéré que le promoteur avait violé le contrat réciproque, de sorte que l’acheteur pouvait résilier le contrat, et l’ordre de remboursement des 755 056 bahts payés, avec intérêts, a été maintenu. Dans la décision n° 1188/2549 (2006), la date d’achèvement était dépassée et le bâtiment toujours inachevé lorsque l’acheteur a résilié le contrat ; la Cour a considéré que l’acheteur n’avait pas à accorder d’abord au promoteur un délai supplémentaire pour s’exécuter, car celui-ci n’aurait de toute façon pas pu s’exécuter.

Pas de date d’achèvement dans le contrat ? Vous êtes toujours protégé

Certaines contrats plus anciens ou non conformes omis une date d’achèvement. Les développeurs affirment qu’ils peuvent terminer le travail “ quand il sera prêt ”. La Cour suprême s’y oppose. La décision n° 277/2553 (2010) stipule que le développeur doit commencer et terminer les travaux dans un délai raisonnable, en appliquant les Principes de bonne foi du chapitre 203 et du chapitre 368 du CCC.

Et si le promoteur a pris du retard, vous pouvez légalement suspendre vos propres versements. La décision n° 6746/2547 (2004) le confirme en vertu de l’article 369 du Code civil et commercial (CCC), la règle des contrats synallagmatiques. Un promoteur défaillant ne peut pas vous déclarer en défaut pour avoir retenu vos paiements tant qu’il n’est pas lui-même prêt à s’exécuter.

Vos droits en cas de retard, de défaut et de remboursement en un coup d’œil

Problème	Votre droit	Base juridique	Chiffres clés
Livraison après la date prévue dans le contrat	Pénalité journalière pendant que vous attendez, ou résiliation et remboursement	Forme standard selon l’article 6/2 de la Loi sur les condominiums; article 391 du Code civil et commercial	Pénalité d’au moins 0,01% par jour, plafonnée à 10% du prix
La construction abandonnée ou sans espoir	Résiliation immédiate, remboursement intégral plus intérêts	CCC, articles 386 à 391 ; arrêts de la Cour suprême n° 6474/2541, 1188/2549	Intérêt sur le remboursement 3% par an depuis le 11 avril 2021 (7,5% dans les cas les plus anciens)
Désordres structurels après le transfert	Réparation ou dommages-intérêts à la charge du promoteur	Garantie du contrat type ; CCC art. 472	5 ans de garantie à compter de l’enregistrement du condominium
Désordres dans d’autres composants	Réparation ou dommages-intérêts à la charge du promoteur	Garantie du contrat type ; CCC art. 472	2 ans de garantie ; action en justice dans un délai d’un an à compter de la découverte (CCC art. 474)
La superficie de l'unité diffère de celle du contrat	Refuser l'unité ou l'accepter moyennant un ajustement de prix	CCC art. 466	Différence de plus de 5% : droit de refuser
Projet interrompu pour cause de force majeure	Remboursement de tous les paiements avec intérêt	Formule standard aux termes de l’article 6/2	Intérêts au taux de dépôt à terme le plus élevé de la Krung Thai Bank

Défauts de construction et insuffisance de surface

Tous les déboires d’un achat sur plan ne sont pas des retards. De nombreux projets se terminent dans les délais et livrent des unités mal construites. Des murs fissurés, des salles de bains qui fuient, des équipements manquants, un plan qui a rétréci entre la brochure et le transfert.

Deux périodes de garantie, calculées à partir de l’enregistrement du condominium

Le formulaire contractuel standard oblige le promoteur à prendre en charge les défauts de la structure et de l’équipement fixe de l’immeuble pendant au moins 5 ans, et pour les autres éléments constitutifs pendant au moins 2 ans (clause 8.1). Les deux périodes commencent à la date d’enregistrement du condominium lui-même, et non à la date du transfert de votre logement, de sorte que le retard dans le transfert compromet ces délais. Le promoteur doit procéder aux réparations dans un délai de 30 jours à compter de la notification écrite de votre part ou de celle de la personne morale (clause 8.2).

Ne confondez pas la période de garantie avec le délai pour intenter une action en justice. Conformément à l’article 474 du CCC, une réclamation concernant un défaut prescrit pour une durée d'un an à compter de la date où vous avez découvert le défaut. Vous avez découvert une infiltration d’eau au bout de trois mois ? L’horloge tourne déjà. Informez immédiatement le développeur par écrit et conservez des preuves photographiques avec les dates.

Le condo qui rétrécit : écarts de surface

Les promoteurs mesurent les surfaces finales des unités après la construction, et la surface enregistrée diffère souvent de celle prévue dans le contrat. L’article 466 du Code civil et commercial (CCC) fixe la limite à 5%. En deçà de 5%, vous devez prendre l’unité et le prix s’ajuste proportionnellement, en hausse également si l’unité est plus grande, sauf si la différence est telle qu’elle vous aurait empêché de signer le contrat si vous l’aviez connue. Au-delà de 5%, vous pouvez refuser l’unité entièrement ou la prendre à un prix ajusté proportionnellement.

Attention aux clauses contractuelles contraignant à accepter toute différence de taille au prix d’origine. Aux termes de l’article 6/2, les conditions moins favorables que la loi sont sans effet. Agissez rapidement lorsque vous constatez une divergence. Dans l’arrêt de la Cour suprême n° 2493/2553 (2010), le contrat décrivait le bâtiment comme situé sur un terrain de 380 wah carrés, et le terrain en faisait 200. La Cour a estimé qu’il s’agissait d’une erreur sur une qualité du condominium, ce qui rend le contrat annulable en vertu de l’article 157, et non nul ; l’annulation devait intervenir dans un délai d’un an à compter de la connaissance de cette situation par l’acheteur (article 181), et parce que l’acheteur a agi après cette date, la demande a été rejetée.

Recouvrer votre dépôt et vos mensualités

Les cas de remboursement dépendent de deux éléments : la preuve d’une violation par le promoteur et le calcul de la somme à vous être remboursée. La législation thaïlandaise divise vos paiements en différentes catégories, et cette différence est importante si le promoteur tente de vous garder les fonds.

La résiliation signifie une restitution intégrale

Une fois que vous avez valablement résilié le contrat pour défaillance du promoteur, l’article 391 du CCC s’applique. Chaque partie doit remettre l’autre dans son état initial. Le promoteur vous restitue les frais de réservation, le dépôt contractuel et chaque mensualité. Les intérêts courent à compter de la date à laquelle le promoteur a reçu chaque paiement, et non à compter de la date à laquelle vous avez intenté une action en justice.

Quel taux d’intérêt s’applique ?

C’est là que de nombreux articles anciens induisent les lecteurs en erreur. Avant 2021, l’intérêt moratoire légal était de 7,5% par an, et vous verrez ce taux dans les jugements antérieurs. Une modification du Code civil et commercial en 2021 a changé ces chiffres. À compter du 11 avril 2021, le taux légal prévu à l’article 7 est de 3%, et l’intérêt moratoire prévu à l’article 224 est de 5% par an. Les sommes restituées lors d’une résiliation portent intérêt au taux de l’article 7, et non au taux moratoire de l’article 224, car l’article 391 ne fixe aucun taux propre : dans la décision de la Cour suprême 129/2566, la Cour a ordonné la restitution d’un acompte avec intérêts à 7,5% par an jusqu’au 10 avril 2021 et à 3% à partir du 11 avril 2021, tandis que les dommages-intérêts accordés séparément portaient intérêt à 5%. Le contrat peut prévoir un taux plus favorable et, lorsqu’il suit le formulaire standard, le remboursement en cas de résiliation pour transfert tardif porte intérêt au même taux que celui fixé par le promoteur pour les intérêts sur vos retards de paiement (clause 7.3.1). Pour les remboursements en cas de force majeure, le formulaire standard applique le taux de dépôt à terme le plus élevé de la Krung Thai Bank.

Dépôts versus paiements échelonnés : pourquoi l’étiquette importe

Si le différend se retourne et le développeur vous accuse de défaut de paiement, il tentera de garder tout ce qui lui appartient. Il ne peut pas le faire. La Cour suprême le rejette Prime d'entrée en versements. Le dépôt de garantie est un versement réel effectué lors de la signature du contrat : l’article 377 est ce qui en fait un versement, tandis que l’article 378(2) permet au vendeur de conserver le paiement lorsque l’acheteur ne paie pas. Les versements sont simplement des paiements fractionnés du prix.

La décision n° 3301/2547 (2004) montre à quel prix cela vaut en argent. L’acheteur avait payé 30 000 bahts lors de la réservation et 120 000 lors de la signature, puis douze paiements d’un total de 840 000 bahts. Le tribunal a estimé que les 150 000 premiers étaient un acompte que le vendeur pouvait garder, mais que les 840 000 représentaient une partie du prix et non un acompte ; une clause de résiliation de tout ce qui avait été payé est prévue. une sanction en vertu de l’article 379, que le tribunal peut réduire. Il a réduit la retenue du vendeur à 440 000 bahts et ordonné le retour de 400 000 bahts au client, qui était partie en défaut. Même un dépôt véritable peut être réduit si il est disproportionné, en vertu de l’article 7 de la loi sur les conditions contractuelles abusives de l’année 2540 (1997).

Dernière révision : 17 septembre 2026. Il s’agissait plutôt d’une analyse ciblée des références à ces décisions sur cette page que de l’analyse de la page dans son ensemble. Les décisions de la Cour suprême citées ci-dessus ont été lues en thaïlandais et comparées aux jugements publiés. Les décisions 277/2553 (un contrat qui ne mentionne pas les dates exige toujours que le promoteur commence immédiatement et achève les travaux dans un délai raisonnable, aux termes des articles 203 et 368, et l’acheteur peut suspendre le paiement des mensualités en attendant) et 6746/2547 (un promoteur qui n’est pas prêt à procéder au transfert ne peut pas mettre l’acheteur en défaut et, en cas de résiliation, les sommes versées doivent être remboursées avec intérêts) figurent telles qu’elles ont été publiées. Le compte rendu de l’affaire 3301/2547 a été corrigé : la confiscation d’un dépôt est régie par l’article 378(2), et les chiffres de cette décision figurent désormais. Les autres décisions citées sur cette page, les taux de pénalité et les directives pratiques n’ont pas été réexaminés dans le cadre de cette analyse.

Dernière révision : 30 septembre 2026 (intérêts uniquement). Le taux d’intérêt de remboursement a été corrigé de 5% à 3% après lecture en thaïlandais des articles 7, 224 et 391 du Code civil et commercial et de la décision de la Cour suprême 129/2566 jusqu’à son dispositif (acompte restitué à 3% à partir du 11 avril 2021 ; dommages-intérêts à 5%). Relu le 6 octobre 2026 sur ce que la révision du 17 septembre avait laissé non vérifié : le texte comparé aux articles 6/1 et 6/2 de la loi sur les condominiums, la notification du ministère de l’Intérieur du 1er juillet 2008 qui prescrit le formulaire Or.Chor. 22 (lue en thaïlandais à partir d’une transcription publiée), les articles 466 et 474 du Code civil et commercial, et les décisions 5352/2553, 6474/2541, 1188/2549 et 2493/2553 en thaïlandais. Corrigé : le formulaire permet à l’acheteur de résilier dès que la date de transfert est manquée, avec des intérêts de remboursement au taux fixé par le promoteur pour les retards de paiement de l’acheteur, et pas seulement après que la pénalité atteint 10% ; les garanties des défauts courent à compter de l’enregistrement du condominium, et non du transfert de l’unité ; la décision 2493/2553 a été perdue par l’acheteur en raison du délai d’un an pour annuler un contrat annulable, et elle concernait le terrain, et non l’unité ; les faits des décisions 6474/2541 et 1188/2549 sont désormais exposés tels que la Cour les a constatés ; l’article 466 oblige l’acheteur à accepter une différence n’excédant pas 5%, sauf si elle l’aurait dissuadé d’acheter. La décision 5352/2553 est maintenue telle que publiée.

Pas à pas : comment poursuivre un promoteur thaïlandais en justice

Voici le processus que nous appliquons pour nos clients, de la première lettre jusqu’à l’argent reçu.

1. Constituez le dossier. Contrat, reçus, brochures, publicités, historiques de conversations, photos du chantier et échéancier des paiements. Obtenez auprès du Département du développement des entreprises un certificat d’immatriculation du promoteur afin de confirmer qui vous poursuivez et si la société est toujours active.
2. Envoyez une lettre de demande formelle. Un avis en thaïlandais envoyé par courrier recommandé, indiquant la violation, le montant réclamé, les intérêts et une date limite (généralement 15 ou 30 jours). Si vous résiliez le contrat, incluez un avis clair de résiliation. Cette lettre constitue le promoteur en demeure et lance la pression.
3. Portez plainte auprès de l'OCPB (facultatif mais utile). Le Bureau de la Protection des consommateurs reçoit les plaintes contre les promoteurs, enquête et assure une médiation. C’est gratuit. Certains promoteurs transigent à ce stade pour éviter l’attention des autorités. Ne laissez pas la médiation se prolonger au-delà de vos délais de prescription.
4. Introduisez une action en matière de consommation. Un acheteur de condo qui poursuit un promoteur immobilier est un consommateur au sens de la Loi sur la procédure en matière de consommateurs B.E. 2551 (2008). Vous déposez votre demande soit au lieu du domicile du promoteur, soit au lieu où se situe le projet. Les demandes allant jusqu’à 300 000 THB relèvent du tribunal Kwaeng (tribunal de district) ; les demandes plus importantes relèvent du tribunal civil ou du tribunal provincial.
5. Tirez parti des avantages de la procédure de consommation. Aucuns frais de justice pour le consommateur demandeur. Procédure simplifiée, dirigée par le juge, avec des agents du tribunal qui aident à formuler la demande. La charge de prouver les faits que seul le promoteur connaît, l’état d’avancement de la construction, le financement, les permis, est transférée au promoteur. Les tribunaux s’efforcent de recueillir les preuves lors d’audiences continues et rapprochées.
6. Demandez des dommages-intérêts punitifs lorsque cela est approprié. L’article 42 de la loi s’applique aux promoteurs qui ont agi avec une malhonnêteté délibérée ou un mépris flagrant de vos droits. Le tribunal peut accorder des dommages-intérêts punitifs pouvant atteindre le double des dommages réels. Dans le cas où les dommages réels ne dépassent pas 50 000 THB, le multiplicateur passe à cinq. Vendre des unités dans un projet dont le promoteur savait qu’il était voué à l’échec est exactement le scénario que vise cet article.
7. Jugement et appel. Selon notre expérience, les affaires de consommation en première instance durent généralement de 6 à 12 mois, davantage si elles sont âprement contestées. Les appels sont portés devant la Cour d’appel ; un nouvel examen par la Cour suprême nécessite une autorisation.
8. Exécutez le jugement. Un jugement n’est pas un virement bancaire. Si le promoteur ne paie pas, le Service d’exécution judiciaire saisit et vend aux enchères ses actifs : les unités non vendues, les terrains, les comptes bancaires. Agissez vite. Les autres créanciers font généralement la course avec vous.

Intenter une action en justice depuis l'étranger

Vous n’avez pas besoin de vivre en Thaïlande pour plaider ici. Une procuration notariée permet à un avocat immobilier thaïlandais d’introduire et de conduire l’affaire. Prévoyez un voyage pour l’audience d’audition des témoins si le tribunal souhaite votre témoignage ; certains tribunaux autorisent désormais le témoignage par vidéo. Les sommes obtenues par jugement peuvent être rapatriées par votre banque sur présentation du jugement et de la preuve du transfert initial.

De nombreux acheteurs, pour le même projet ? Pensez à une action collective

Depuis l’ajout du chapitre des actions collectives au Code de procédure civile en 2015, des groupes d’acheteurs ayant des réclamations communes contre un même promoteur peuvent agir ensemble. Les projets bloqués génèrent des dizaines de réclamations quasi identiques, ce qui est précisément la raison d’être du mécanisme. Un groupe partage également les coûts et attire l’attention du promoteur plus rapidement que si chacun des membres du groupe agissait seul.

Coûts, délais et ce que vous pouvez récupérer

Élément	Positionnement typique dans une affaire de consommation
Frais de dépôt au tribunal	Exonération pour le consommateur demandeur en vertu de la loi sur la procédure en matière de litiges de consommation
Honoraires d’avocat	Conclu à titre privé ; les arrangements forfaitaires et progressifs sont courants pour les demandes de remboursement.
Phase de la mise en demeure	1 à 4 semaines, y compris le délai de réponse
Médiation OCPB	Environ 1 à 3 mois, selon le volume de travail et l’attitude du promoteur
Jugement de première instance	Souvent entre 6 et 12 mois ; les cas contestés peuvent prendre plus de temps.
Recouvrement du capital	Tous les paiements effectués : réservation, acompte, mensualités
Intérêts	3% par an (article 7) sur les paiements remboursés depuis le 11 avril 2021, à compter de la date à laquelle le promoteur a reçu chaque paiement ; les dommages-intérêts portent l’intérêt moratoire de 5%
Pénalité de retard (si le contrat n’est pas résilié)	Au moins 0,01% du prix par jour, plafonné à 10%
Dommages-intérêts punitifs	Jusqu’à 2 fois le montant des dommages réels en vertu de l’article 42, en cas de mauvaise foi
Exécution du jugement	De quelques semaines à plusieurs mois, selon les actifs que le promoteur possède encore

Un avertissement honnête après vingt ans de cette pratique : obtenir le jugement est la partie la plus prévisible. Le recouvrement dépend des actifs restants du promoteur. C’est pourquoi nous vérifions les propriétés immobilières du promoteur et son historique judiciaire avant de déposer une demande, et pourquoi agir avant que les autres acheteurs n’en fassent eux aussi une première demande améliore véritablement les chances de recouvrement.

Quand le promoteur fait faillite

Le scénario cauchemardesque : le projet est abandonné et l’entreprise est insolvable. Vos options se réduisent, mais elles ne disparaissent pas complètement.

Déclarations de créances en faillite et en redressement

Si les créanciers poussent le promoteur à la faillite, vous devez déclarer votre créance auprès du séquestre officiel. Le délai légal commence à courir dès la publication de l’ordonnance de mise sous séquestre, alors n’attendez pas. Vous serez un créancier chirographaire, derrière les banques qui détiennent des hypothèques sur le terrain. Les taux de recouvrement sont modestes, nous ne prétendrons pas le contraire, mais les acheteurs qui déclarent leurs créances récupèrent quelque chose ; ceux qui ne le font pas ne récupèrent rien.

Parfois, un chevalier blanc achète le projet bloqué et offre aux acheteurs existants de nouveaux contrats. Ces derniers doivent être vérifiés avant de renoncer à vos droits originaux. Les conditions de remplacement sont souvent pires que la formule standard prévue par l’article 6/2 que vous détenez déjà.

Protégez-vous avant votre prochain achat

Si vous achetez un bien hors du plan d’aménagement initial, considérez le risque lié au promoteur comme le principal risque. Vérifiez auprès de l’entreprise capital social, son historique de projets achevés, son permis de construire et sa déclaration d’environnement avant de payer plus que la somme demandée en réservation. Notre guide vérification préalable des biens immobiliers en Thaïlande passe en revue la liste de contrôle complète. Notre vue d'ensemble de l’ acheter un condo en Thaïlande couvre le quota de propriété étrangère et la procédure de transfert. Exigez un séquestre en vertu de la loi sur le séquestre. La plupart des promoteurs refuseront. Ceux qui acceptent sont généralement ceux auxquels vous pouvez faire confiance.

Avant de signer : les vérifications d’un achat sur plan qui évitent tout cela

Tout ce qui précède est un recours. Les recours sont lents, et un remboursement avec intérêts, ce sont encore des années pendant lesquelles votre argent reste bloqué dans le projet d’un autre. Voici les vérifications qui vous évitent d’aller au tribunal, et elles ont toutes lieu avant le paiement des frais de réservation.

• Le promoteur, et non l’immeuble. Capital social, actionnaires et administrateurs auprès du Département du développement des entreprises, ainsi qu’une recherche des contentieux visant la société et ses administrateurs. Un promoteur qui a déjà dû se défendre contre des actions pour retard en connaîtra une autre.
• Le permis de construction, et l’Évaluation d’Impact Environnemental (EIE) si la taille du projet l’exige. Un projet qui vend des unités avant de disposer de ces autorisations vous vend une simple demande de permis.
• L’hypothèque du projet. La plupart des projets sont construits sur des terrains hypothéqués auprès d’un prêteur. Demandez par écrit comment et quand votre logement particulier sera libéré de cette hypothèque et ce qu’il adviendra de votre logement si le promoteur fait défaut sur le prêt.
• Le contrat comparé au formulaire standard. Comparez-le clause par clause avec le formulaire de l’article 6/2. Chaque écart qui réduit vos droits est une clause que le promoteur sait inapplicable et qu’il espère que vous respecterez quand même.
• La date d’achèvement et la clause de pénalité. Un contrat sans date d’achèvement, ou un contrat qui permet au promoteur de prolonger le projet à volonté, constitue le signe d’alerte le plus fort sur ce marché.
• Le séquestre, en vertu de la loi sur le séquestre B.E. 2551. Demandez-le. La plupart des promoteurs refusent, et le refus en lui-même constitue une information. Voir comment fonctionne le séquestre en Thaïlande.
• Le quota étranger applicable à votre unité, confirmé par écrit par la personne morale de la copropriété, en mètres carrés. Les acheteurs sur plan découvrent souvent lors du transfert que le quota a été atteint pendant la construction de leur immeuble.

Pages spécifiques à une ville : Pattaya, Phuket, Hua Hin, Chiang Mai et Koh Samui.

Foire aux questions

Comment ThaiLawOnline peut vous aider

Nous plaidons contre les promoteurs thaïlandais depuis bien avant que la plupart des projets actuels ne soient lancés. Notre équipe compare votre contrat au formulaire standard de l’article 6/2 et rédige la mise en demeure en thaïlandais. Nous introduisons l’action en matière de consommation et poursuivons l’exécution jusqu’à ce que vous soyez payé. Nous agissons pour des clients du monde entier par procuration.

Face à un projet bloqué ou à un promoteur silencieux ? Contactez un avocat thaïlandais pour une évaluation du cas. Vous pouvez également consulter notre base de données bilingue des décisions de la Cour suprême thaïlandaise et notre guide sur le droit de la consommation en Thaïlande. Vous envisagez un nouvel achat ? Commencez par acheter un bien immobilier en Thaïlande en tant qu'étranger.

Points clés à retenir

• Votre contrat d’achat sur plan doit respecter le formulaire standard du gouvernement conformément à l’article 6/2 de la Loi sur les condominiums. Les dérogations favorables aux promoteurs sont inapplicables.
• Une remise tardive vous donne droit à une pénalité journalière d'au moins 0,01% du prix, plafonnée à 10%. Si vous résiliez plutôt le contrat, vous obtenez un remboursement intégral avec intérêts.
• Les garanties concernant les défauts s’appliquent pendant 5 ans pour la structure et 2 ans pour les autres composants, mais vous devez intenter une action en justice dans l’année qui suit la découverte du défaut.
• Vous agissez en justice en tant que consommateur : pas de frais de justice, procédure simplifiée, charge de la preuve transférée et d’éventuels dommages-intérêts punitifs en vertu de l’article 42.
• Les intérêts sur les remboursements sont actuellement de 3% par an (article 7), calculés à partir de la date à laquelle le promoteur a reçu votre argent.
• La rapidité compte. Les premiers demandeurs se font payer par des promoteurs qui ont encore des actifs ; les retardataires font la queue dans la faillite.