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Réponse courte : Un avocat immobilier à Hua Hin coûte 4 900 THB pour un contrôle de la Titre de Propriété ou 19 900 THB pour le forfait complet de l’immeuble, et l’ensemble du dossier est traité à distance depuis notre bureau de Bangkok. La chose la plus importante à Hua Hin est que la plupart des acheteurs étrangers ont plus de 60 ans et achètent un bien en second main : l’unité doit être contrôlée pour les impayés. Frais courants et une validité quota d'étrangers avant tout dépôt, l’achat doit être associé à un Le testament thaïlandais.
Table des matières
Quel bureau foncier enregistre les condominiums à Hua Hin
Une unité de copropriété située dans la ville de Hua Hin, à Khao Takiab, Hin Lek Fai, Nong Phlap ou Thap Tai est enregistrée auprès du bureau provincial des terres de Prachuap Khiri Khan, à Hua Hin, qui est situé dans le sous-district de Nong Kae, le même sous-district que celui de Khao Takiab. Ce bureau tient le registre des titres fonciers de l’unité, recense le ratio de propriété étrangère pour chaque bâtiment du district et est le lieu où le transfert est signé.
Cha-Am est une province différente. Une unité de Cha-Am est enregistrée auprès du Bureau provincial des terres de Phetchaburi, branche Cha-Am, sur la route Phetkasem. Pranburi et Pak Nam Pran ont leur propre branche du bureau de Prachuap Khiri Khan. Les agents commercialisent toute la côte sous le nom de “ Hua Hin ”, donc la première chose que nous vérifions est laquelle des bureaux détient le registre, car la copie certifiée, le nombre de quotas et la date de transfert dépendent de cela.
Qu’est-ce qui est différent à l’achat d’un condo à Hua Hin ?
Les retraités d’Europe et d’Australie constituent le groupe le plus important de clients étrangers à Hua Hin. Les projets immobiliers se concentrent principalement sur les plages et les zones proches des plages, répartis le long de la côte, de Cha-Am à Hua Hin, en passant par Khao Takiab, l’enclave balnéaire située au sud du centre. Cha-Am et Pranburi sont les marchés satellite les moins chers.
Il en résulte trois conséquences. Premièrement, une grande partie des ventes sont des reventes d’un même étranger à un autre, souvent d’un propriétaire décédé ou ayant quitté la Thaïlande ; par conséquent, l’unité peut contenir des frais courants impayés depuis des années ainsi que des quotas obsolètes. Deuxièmement, de nombreux acheteurs paient avec des économies déjà déposées sur un compte bancaire thaïlandais, ce qui crée un problème avec les preuves de virements de fonds étrangers que le bureau foncier exige en vertu de l’article 19 ter de la loi sur les biens immobiliers. Loi sur les copropriétés. Troisièmement, un acheteur âgé de plus de 60 ans qui enregistre un bien immobilier à Hua Hin au nom propre doit signer un Le testament thaïlandais en même temps, de sorte que l'unité passe à la personne qu'il choisit plutôt que selon les règles de succession par défaut dans une langue étrangère.
Les erreurs que commettent les acheteurs à Hua Hin
- Payer depuis un compte bancaire thaïlandais. L’article 19 ter exige la preuve que le prix d’achat a été viré en devises étrangères vers la Thaïlande. Les fonds qui se trouvent depuis des années sur un compte en baht thaïlandais ordinaire ou qui ont été transférés localement par un ami ne donnent pas lieu à une demande d’enregistrement de la FET au nom du bénéficiaire, et le responsable de la succursale de Hua Hin refusera l’enregistrement. Voir La forme FET expliquée.
- Payer le dépôt de garantie avant de recevoir le certificat sans dette. L’article 18 rend l’acheteur responsable des frais communs, tandis que l’article 29 empêche l’agent d’enregistrer une cession à moins que la personne morale ne certifie que l’unité est exemptée de ces frais. Les dépôts versés aux agents à Hua Hin sont rarement remboursables si le vendeur se révèle avoir dû trois années de frais.
- Confier à un agent une simple “ déclaration de quota ” verbale. La quote-part étrangère est de 49 % de la superficie totale de toutes les unités relevant de l’article 19 bis. Le seul document permettant de vérifier cette proportion est la lettre de la personne morale indiquant cette proportion après ce transfert, vérifiée par rapport au relevé effectué au registre foncier. Dans les bâtiments plus anciens de Khao Takiab, les deux chiffres ne concordent pas toujours.
- Pas de testament. Une propriété enregistrée au nom du propriétaire est un bien immobilier en Thaïlande ; les héritiers à l’étranger devront donc suivre la procédure d’héritage thaïlandaise, auprès du bureau foncier ou par une décision judiciaire, pour la recevoir. Un bref document d’enregistrement de la propriété, signé lors de l’achat, est une formalité peu coûteuse.
Le droit applicable à cette page
English
Section 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Full text
On a transfer of ownership of a condominium unit to an alien or juristic person specified in section 19, the applicant for the transfer shall notify the competent official of the names of the aliens or juristic persons specified in section 19, together with the proportion of unit area that those aliens or juristic persons already hold in ownership, and the alien or juristic person applying to receive the transfer shall also produce the following evidence to the competent official: (1) an alien specified in section 19 (1) must produce evidence of having been permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien specified in section 19 (2) must produce evidence of having been permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in section 19 (3) must produce evidence of registration as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person specified in section 19 (4) must produce evidence of having received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien or juristic person under section 19 (5) must produce evidence of bringing foreign currency into the Kingdom, or evidence of withdrawing money from a baht account of a person residing outside the country or from a foreign currency deposit account, in an amount not less than the price of the unit to be purchased.
ThaiLawOnline translation
Section 29 Condominium Act B.E. 2522
Full text
A person wishing to register rights and juristic acts concerning a condominium unit under this Act shall bring the condominium unit title deed for registration with the competent official. Where registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit is applied for, the competent official may accept the registration only when the unit is free of debts arising from the expenses under section 18, and a most recent certificate of debt clearance from the condominium juristic person must be produced. The manager must issue the certificate of debt clearance under paragraph 2 to the co-owner within 15 days from the date of receiving the request and the co-owner having paid the debts arising from the expenses under section 18 in full. Paragraph 2 does not apply to registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit before the condominium juristic person is registered.
ThaiLawOnline translation
Section 18 Condominium Act B.E. 2522
Full text
The co-owners shall jointly bear taxes and duties in proportion to each co-owner's share of ownership in the common property under section 14. The co-owners shall jointly bear the expenses arising from the provision of common services and from the tools, appliances and facilities provided for common use or benefit, and the expenses arising from the maintenance and operation of the common property, in proportion to each co-owner's share of ownership in the common property under section 14 or in proportion to the benefit attaching to the condominium unit, as prescribed in the regulations. The owner of the land and building under section 6 shall be a co-owner in respect of condominium units whose ownership has not yet been transferred to any person, and shall also bear the expenses under paragraph one and paragraph two for such condominium units.
ThaiLawOnline translation
Section 18/1 Condominium Act B.E. 2522
Full text
Where a co-owner fails to pay the money under section 18 within the prescribed time, the co-owner shall pay a surcharge at a rate not exceeding twelve per cent per annum of the amount in arrears, without compounding, as prescribed in the by-laws. A co-owner who is in arrears with the money under section 18 for six months or more shall pay a surcharge at a rate not exceeding twenty per cent per annum and may be suspended from the common services or from the use of the common property as prescribed in the by-laws, and shall have no right to vote at the general meeting. The surcharge under paragraph one shall be deemed an expense under section 18.
ThaiLawOnline translation
Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Full text
In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.
ThaiLawOnline translation
Section 41 Condominium Act B.E. 2522
Full text
For the purpose of enforcing payment of debts arising from the expenses under section 18, the condominium juristic person shall have preferential rights as follows: (1) the preferential right in respect of the expenses under section 18 paragraph one shall be deemed a preferential right of the same order as the preferential right under section 259 (1) of the Civil and Commercial Code, and shall exist over the movable property which the unit owner has brought into his or her unit; (2) the preferential right in respect of the expenses under section 18 paragraph two shall be deemed a preferential right of the same order as the preferential right under section 273 (1) of the Civil and Commercial Code, and shall exist over the individually owned property of each unit owner. The preferential right under (2) shall, if the manager has submitted the statement of debts to the competent official, be deemed to rank before a mortgage.
ThaiLawOnline translation
Section 19 quinquies Condominium Act B.E. 2522
Full text
An alien or juristic person specified in section 19 must dispose of a condominium unit in the following cases: (1) when an alien or juristic person specified in section 19 acquires a unit by inheritance as a statutory heir or legatee, or otherwise, as the case may be, and, when combined with the units already owned by aliens or juristic persons specified in section 19 in that condominium, the ratio prescribed in section 19 bis is exceeded; (2) when the permission of an alien specified in section 19 (1) to reside in the Kingdom is revoked or the alien's residence certificate becomes invalid; (3) when an alien specified in section 19 (1), (2) and (5) is ordered to be deported from the Kingdom and is not granted a reprieve, or is sent to engage in an occupation at any place in lieu of deportation; (4) when an alien specified in section 19 (2) is not permitted by the Board of Investment to stay in the Kingdom; (5) when a juristic person specified in section 19 (4) has its investment promotion certificate revoked. An alien or juristic person required to dispose of a unit under paragraph one must notify the competent official in writing within sixty days from the date on which the cause for disposal under paragraph one arises. In case (1), only the units exceeding the prescribed ratio shall be disposed of; in cases (2), (3), (4) and (5), all units owned shall be disposed of. The disposal of units under paragraph three shall be made within a period not exceeding one year from the date of acquiring ownership of the unit, or the date on which the permission to reside in the Kingdom is revoked or the residence certificate becomes invalid, or the date of the deportation order, or the date on which the Board of Investment revokes the permission to stay in the Kingdom, or the date on which the investment promotion certificate is revoked, as the case may be. If the disposal is not made within that period, the Director-General of the Department of Lands shall have the power to dispose of the unit, and the provisions on compulsory disposal of land in Chapter 3 of the Land Code, and the Ministerial Regulations issued under those provisions, shall apply mutatis mutandis to the disposal of that unit.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 19 ตรี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ให้ผู้ขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแจ้งรายชื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อมทั้งอัตราส่วนเนื้อที่ของห้องชุดที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย (๑) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๓) ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) สำหรับคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ (๕) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 29 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้นำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ครบถ้วนแล้ว ความในวรรคสองมิให้ใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดก่อนจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 18 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 18/1 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 41 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (๑) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา ๒๕๙ (๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน (๒) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา ๒๗๓ (๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด บุริมสิทธิตาม (๒) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 เบญจ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ต้องจำหน่ายห้องชุดในกรณีดังต่อไปนี้ (๑) เมื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ได้มาซึ่งห้องชุดโดยได้รับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม หรือผู้รับพินัยกรรม หรือโดยประการอื่น แล้วแต่กรณี เมื่อรวมกับห้องชุดที่มีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วในอาคารชุดนั้นเกินอัตราที่กำหนดตามมาตรา ๑๙ ทวิ (๒) เมื่อคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ถูกเพิกถอนการอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรหรือใบสำคัญถิ่นที่อยู่ของคนต่างด้าวใช้ไม่ได้ (๓) เมื่อคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) (๒) และ (๕) ถูกสั่งเนรเทศออกไปนอกราชอาณาจักรและไม่ได้รับการผ่อนผันหรือถูกส่งไปประกอบอาชีพ ณ ที่ใดแทนการเนรเทศ (๔) เมื่อคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนให้อยู่ในราชอาณาจักร (๕) เมื่อนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ถูกเพิกถอนบัตรส่งเสริมการลงทุน คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งต้องจำหน่ายห้องชุดตามวรรคหนึ่ง ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายในกำหนดเวลาหกสิบวันนับแต่วันที่มีเหตุต้องจำหน่ายตามวรรคหนึ่ง ทั้งนี้ สำหรับกรณี (๑) ให้จำหน่ายเฉพาะห้องชุดที่เกินอัตราที่กำหนด สำหรับกรณี (๒) (๓) (๔) และ (๕) ให้จำหน่ายห้องชุดที่มีกรรมสิทธิ์อยู่ทั้งหมด การจำหน่ายห้องชุดตามวรรคสาม ให้จำหน่ายภายในกำหนดเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา ซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด หรือวันที่ถูกเพิกถอนการอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักร หรือใบสำคัญถิ่นที่อยู่ใช้ไม่ได้ หรือวันที่ถูกสั่งเนรเทศ หรือวันที่ถูกคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนเพิกถอนการอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักร หรือวันที่ถูกเพิกถอนบัตรส่งเสริมการลงทุน แล้วแต่กรณี ถ้าไม่จำหน่ายภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายห้องชุดนั้น และให้นำบทบัญญัติเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด ๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวงที่ออกตามบทบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับแก่การจำหน่ายห้องชุดดังกล่าวด้วยโดยอนุโลม
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Lors du transfert à un étranger ou une personne morale visés à l'article 19, le demandeur déclare à l'agent compétent la liste des détenteurs visés et leur quote-part de superficie; l'acquéreur prouve sa qualité ou, pour l'article 19 (5), l'origine de fonds au moins égaux au prix du lot.
résumé non officiel
Article 29 Condominium Act B.E. 2522
L'enregistrement se fait sur présentation du titre du lot. Tout transfert exige la plus récente attestation d'absence de dettes de charges (article 18), délivrée par le gérant sous 15 jours après demande et paiement intégral, sauf transfert antérieur à l'enregistrement de la personne morale de copropriété.
résumé non officiel
Article 18 Condominium Act B.E. 2522
Les copropriétaires supportent ensemble les impôts et taxes au prorata de leur quote-part de propriété dans les parties communes selon l'article 14. Ils supportent de même les charges des services communs, des équipements et installations à usage ou au profit communs, ainsi que de l'entretien et de la gestion des parties communes, au prorata de cette quote-part ou de l'utilité pour chaque lot, selon le règlement de copropriété. Le propriétaire du terrain et de l'immeuble visé à l'article 6 est copropriétaire des lots non encore transférés et supporte pour ces lots les impôts, taxes et charges visés aux deux alinéas précédents.
résumé non officiel
Article 18/1 Condominium Act B.E. 2522
Le copropriétaire qui ne paie pas dans le délai prescrit les sommes dues au titre de l'article 18 doit une majoration d'au plus douze pour cent par an du montant impayé, sans capitalisation des intérêts, selon le règlement de copropriété. En cas d'arriéré de six mois ou plus, la majoration peut atteindre vingt pour cent par an ; il peut en outre être privé des services communs ou de l'usage des parties communes selon le règlement, et n'a pas le droit de vote à l'assemblée générale. La majoration du premier alinéa est réputée être une charge au sens de l'article 18.
résumé non officiel
Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.
résumé non officiel
Article 41 Condominium Act B.E. 2522
Pour le recouvrement des charges prévues à l'article 18, la personne morale de la copropriété bénéficie de privilèges: (1) pour les charges de l'article 18, alinéa 1, un privilège de même rang que celui de l'article 259 (1) du Code civil et commercial, portant sur les meubles que le copropriétaire a apportés dans son lot; (2) pour les charges de l'article 18, alinéa 2, un privilège de même rang que celui de l'article 273 (1) du même Code, portant sur les biens privatifs de chaque copropriétaire. Le privilège visé au (2) prime l'hypothèque si le gérant a transmis le relevé des dettes au fonctionnaire compétent.
résumé non officiel
Article 19 quinquies Condominium Act B.E. 2522
Vente obligatoire: l'excédent de quota acquis par héritage ou autrement; tous les lots si résidence révoquée, expulsion sans dispense ni affectation de remplacement, refus ou révocation BOI. Avis écrit sous soixante jours; vente sous un an, sinon le Directeur général des Terres vend selon le Code foncier.
résumé non officiel
Sources
- Condominium Act B.E. 2522, consulté le 31 octobre 2026
Ce que la Cour suprême a déclaré : les honoraires courants non payés bloquent le transfert
Dans les affaires Dika 4457/2565 et Dika 4457/2566, deux unités immobilières ont été vendues lors d’une vente aux enchères publique et les personne morale Et la banque prêteuse a contesté qui avait reçu le paiement le premier des revenus. La Cour suprême a estimé que les frais courants annoncés au bureau foncier avaient priorité sur la garantie hypothécaire de la banque.
À appliquer à une vente de Khao Takiab. Le vendeur vit à l’étranger depuis 2022, les frais n’ont pas été payés et l’agent affirme que le vendeur “ s’en occupera au bureau ”. En vertu de l’article 29, l’agent ne va pas enregistrer votre transfert sans le certificat de paiement de la dette, et la personne morale ne le délivrera pas tant que tous les paiements de retard et les pénalités n’auront pas été effectués. Si votre dépôt était déjà sur le compte du vendeur, vous financez sa dette sans aucun titre en retour. Nous demandons le certificat et la lettre de quota avant tout transfert de fonds, et nous rédigeons le contrat de manière à ce que le dépôt soit remboursable si l’un ou l’autre n’est pas accepté.
Comment nous gérons un achat à Hua Hin depuis Bangkok
ThaiLawOnline dispose d'un bureau à Bangkok, ouvert sur rendez-vous. Nous n'avons pas de bureau, de personnel ou de réunions à Hua Hin ou Cha-Am, et nous n'en avons pas besoin. Les documents sont transmis par courrier électronique et via le portail client. Nous obtenons la copie certifiée du titre foncier de l'immeuble, recto et verso, avec le cachet officiel et la date, via le réseau des offices fonciers.
Le rapport est rédigé en anglais et examiné par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence du Barreau thaïlandais 3149/2556, notre avocat thaïlandais. Sebastien Brousseau, LL.B., B.Sc., directeur général, qui gère des cabinets d’avocats en Thaïlande depuis 2006, supervise chaque dossier. Le jour du transfert, vous recevez des instructions écrites concernant le transfert : ce que vous devez apporter, ce que l’agent demandera, ce que signifie chaque ligne de frais et ce que doit indiquer la lettre de quota. L’assistance au bureau foncier à Hua Hin ou Cha-Am est hors de la zone du forfait Premium, donc si vous souhaitez que l’un de nos collaborateurs soit présent à votre écoute avant votre engagement, nous vous en précisons le coût avant votre confirmation, et non après.
Comment cela se déroule, étape par étape
| Étape | Ce que nous faisons | Ce que vous faites | Calendrier |
|---|---|---|---|
| 1. Commande | Ouvrez le fichier, confirmez le bureau d’enregistrement qui détient le registre (le bureau de Hua Hin ou le bureau de Cha-Am). | Envoyez le numéro d’unité, le nom du projet, le nom du vendeur et la description de l’agent. | Jour 1 |
| 2. Vérification du titre de propriété | Obtenir la copie certifiée, la traduire, faire un rapport sur le propriétaire, les charges, la superficie et le bâtiment | Rien tant que le rapport n’est pas arrivé | 3 jours ouvrables |
| 3. Due diligence de 25 points | Letter of quota, situation sans dette, comptes de personnes morales, permis de construire, capacité du vendeur, statut hypothécaire | Transmettez tout ce que le vendeur ou l'agent vous envoie | Les jours 4 à 10 |
| 4. Révision du contrat | Marquez les clauses de vente, rende la caution conditionnelle, définissez les clauses FET et fiscales. | Signez uniquement la version que nous avons validée. | Les jours 8 à 12 |
| 5. Guide du FET | Instructions pour votre banque à l'étranger et la banque thaïlandaise destinataire afin que le formulaire FET soit sous votre nom. | Transférer les fonds depuis l’étranger en devises étrangères | Avant le transfert |
| 6. Instructions de transfert | Fiche de contrôle écrite pour le guichet de la succursale de Hua Hin ou de Cha-Am, avec mention de l’heure d’arrivée si cela est demandé | Accédez au bureau foncier ou nommez un représentant en vertu d’une procuration du bureau foncier | Jour du transfert |
| 7. Après le transfert | Verifiez le nouveau titre de propriété de l’unité, fermez le dossier, préparez le testament si tel est requis. | Envoyez une copie scannée du titre enregistré | Dans les 7 jours |
Ce que ça coûte
Les frais sont fixes et indiqués en baht thaïlandais. Les frais gouvernementaux auprès du bureau foncier (2 % de frais de transfert, 3,3 % d’impôt spécifique sur les activités commerciales ou 0,5 % de droits de timbre et impôt sur les revenus) sont payés en caisse et ne sont jamais inclus dans nos frais.
- Contrôle du titre de propriété : 4 900 THB. Copie certifiée du titre de propriété de l’unité immobilière, recto et verso, timbre officiel et date, traduction anglaise et rapport juridique de deux pages, dans un délai de 3 jours ouvrables. Crédité sur le forfait condominium si commandé dans les 30 jours.
- Forfait Copropriété : 19 900 THB. L’audit préalable en 25 points, l’examen du contrat, les conseils sur le FET et les instructions écrites de transfert, en 7 à 14 jours ouvrables.
- Pachet Premium pour un condo : 34 900 THB. Inclut la présence de l’agent immobilier et la traduction le jour du transfert à Bangkok, Pattaya, Nakhon Ratchasima, Khon Kaen, Surin, Buriram ou dans les environs. Pour Hua Hin ou Cha-Am, la présence est facturée séparément avant votre engagement.
- Consultation : 2 000 THB par heure, crédité sur un forfait.
Commandez le forfait « Condominium » (19 900 THB)
Commandez un contrôle du titre de propriété (4 900 THB)
Téléchargez la liste de contrôle gratuite pour l’achat d’un condo, réserver une consultation, ou consultez tous les articles forfaits immobiliers à tarif fixe.
Foire aux questions
Avez-vous un bureau à Hua Hin ?
Non. Notre seul bureau est à Bangkok, sur rendez-vous. Tous les dossiers concernant Hua Hin et Cha-Am sont traités à distance : les documents par courrier électronique et sur le portail client, la copie certifiée par le réseau des bureaux fonciers, le rapport et la signature du contrat en anglais. Si vous souhaitez que quelqu’un soit présent au guichet des bureaux fonciers le jour du transfert, nous vous en précisons le montant avant votre engagement.
Quel bureau foncier prend en charge mon bien immobilier si le projet se situe à Cha-Am ?
Le Bureau provincial des terres de Phetchaburi, branche Cha-Am, car le district de Cha-Am se situe dans la province de Phetchaburi, et non dans celle de Prachuap Khiri Khan. Les bureaux situés dans les villes de Hua Hin, Khao Takiab et dans le reste du district de Hua Hin sont rattachés au Bureau provincial des terres de Prachuap Khiri Khan de Hua Hin. Nous confirmons l’existence de ce bureau dès le premier jour, car la copie certifiée et le relevé de quotas proviennent de lui.
Puis-je payer pour le condo depuis mon compte bancaire thaïlandais ?
Pas si vous achetez en vertu de l’article 19 (5), la route qui dépend des fonds provenant de l’étranger. Un étranger ayant la résidence permanente thaïlandaise ou admis en vertu de la loi sur la promotion de l’investissement est éligible aux conditions de l’article 19 (1) ou (2) et prouve cette situation. L’article 19 ter de la loi sur les condominiums exige la preuve que le prix a été importé en Thaïlande en devises étrangères, généralement la forme FET délivrée par la banque thaïlandaise recevant. Les fonds déposés sur un compte ordinaire en baht thaïlandais ne fournissent pas cette preuve ; la loi ne prend en considération que les fonds déposés en devises étrangères ou les retraits effectués sur un compte en devises étrangères ou un compte baht non résidentiel, pour une somme minimale égale au prix. Nous vous fournissons des instructions de transfert pour les deux banques avant que vous envoyiez quoi que ce soit.
Le vendeur est un étranger vivant à l’étranger. Est-ce un problème ?
C’est courant à Hua Hin et c’est facile à gérer, mais cela ajoute des formalités. Le vendeur signe un pouvoir d’avocat auprès du bureau foncier, généralement certifié auprès d’une ambassade thaïlandaise, et quelqu’un doit régler ses frais courants et l’impôt sur le revenu à la caisse. Nous vérifions le pouvoir d’avocat, le certificat de non-débite et l’identité du vendeur contre la copie certifiée avant que votre dépôt ne soit libéré.
Pourquoi recommandez-vous un Thai lors de l'achat ?
Comme un bien immobilier enregistré au nom de votre propre personne est un bien situé en Thaïlande, et que vos héritiers à l’étranger devront suivre une procédure d’héritage thaïlandaise, auprès du bureau foncier ou par une décision judiciaire, pour le recevoir, bref Le testament thaïlandais « Limité à vos biens en Thaïlande » désigne la personne que vous choisissez et l’administrateur qui agira en leur nom. La plupart des acheteurs de Hua Hin ont plus de 60 ans ; c’est le bon moment pour signer un tel contrat.
Qu’inclut la diligence raisonnable de 25 points que la vérification de la titulaire de propriété ne couvre-t-elle pas ?
Le document de vérification du titre de propriété indique la copie certifiée : propriétaire, superficie, charges, numéro de l’immeuble et de l’unité. Due diligence de 25 points Il s’agit de la lettre d’attribution de la personne morale, des comptes, de la situation sans dette, de l’autorisation de construire, de la capacité du vendeur et de toute hypothèque, ainsi que du contrat de vente lui-même. Dans le cas d’une vente à titre de récidive d’un propriétaire absent, la deuxième couche est celle où se trouvent les problèmes.
Comment est calculée la quote-part étrangère dans un projet résidentiel à Hua Hin ?
Selon la superficie, et non le nombre d’unités. L’article 19 bis limite la propriété étrangère à 49 % de la superficie totale de toutes les unités du bâtiment, telle que déclarée au registre foncier. Dans un petit projet de construction de plages, la vente anticipée de quelques grandes unités à des étrangers peut permettre de remplir cette limite. Nous avons lu quota du courrier de la personne morale et du chiffre du bureau foncier, et non de la brochure.
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