บันทึกการปรับปรุง
- 4 พฤศจิกายน 2569: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
คำตอบโดยย่อ: ค่าบริการของทนายความด้านคอนโดมิเนียมในหัวหินอยู่ที่ 4,900 บาทสำหรับเช็คเอกสารสิทธิ์หรือ 19,900 บาทสำหรับแพ็คเกจคอนโดมิเนียมทั้งหมด และเอกสารทั้งหมดจะถูกจัดการจากสำนักงานในกรุงเทพฯ โดยตรง สิ่งที่สำคัญที่สุดในหัวหินคือผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่มีอายุเกิน 60 ปีและซื้อคอนโดมิเนียมมือสอง โดยต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีหนี้อยู่ ค่าธรรมเนียมทั่วไป และมีสิทธิ์ถูกต้อง โควตาชาวต่างชาติ ก่อนที่จะทำการฝากเงินใดๆ และการซื้อสินค้าควรมาพร้อมกับ พินัยกรรมไทย.
สารบัญ
สำนักงานที่ดินใดที่จดทะเบียนคอนโดมิเนียมในหัวหิน
ห้องชุดในตัวเมืองหัวหิน เขาตะเกียบ หินเหล็กไฟ หนองพลับ หรือทับใต้ จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ สาขาหัวหิน ซึ่งตั้งอยู่ในตำบลหนองแก ตำบลเดียวกับเขาตะเกียบ สำนักงานดังกล่าวเก็บทะเบียนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด นับสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวของทุกอาคารในอำเภอ และเป็นที่ลงนามโอนกรรมสิทธิ์.
ชะอำอยู่ในอีกจังหวัดหนึ่ง ห้องชุดในชะอำจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจังหวัดเพชรบุรี สาขาชะอำ บนถนนเพชรเกษม ส่วนปราณบุรีและปากน้ำปราณมีสาขาของสำนักงานที่ดินจังหวัดประจวบคีรีขันธ์เป็นของตนเอง ตัวแทนขายทำการตลาดทั้งชายฝั่งว่าเป็น “หัวหิน” ดังนั้นสิ่งแรกที่เรายืนยันคือสำนักงานใดเก็บทะเบียน เพราะสำเนาที่มีการรับรอง การนับโควตา และการนัดหมายโอนกรรมสิทธิ์ล้วนขึ้นอยู่กับสำนักงานนั้น.
สิ่งที่แตกต่างระหว่างการซื้อคอนโดในหัวหินคืออะไร
ผู้เกษียณอายุจากยุโรปและออสเตรเลียเป็นกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ใหญ่ที่สุดในหัวหิน ห้องชุดที่มีขายส่วนใหญ่เป็นโครงการริมหาดและใกล้หาดที่กระจายอยู่ตามแนวชายฝั่งจากชะอำ ผ่านตัวเมืองหัวหิน ไปจนถึงเขาตะเกียบ ซึ่งเป็นย่านริมชายหาดทางใต้ของตัวเมือง ชะอำและปราณบุรีเป็นตลาดรองที่ราคาถูกกว่า.
มีผลตามมาสามประการ ประการแรก อัตราส่วนการขายที่สูงเป็นส่วนหนึ่งของการขายต่อจากคนต่างชาติไปยังคนต่างชาติอีกครั้ง โดยมักจะเป็นการขายต่อจากเจ้าของที่เสียชีวิตหรือจากต่างประเทศ ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์อาจมีค่าธรรมเนียมส่วนกลางที่ยังไม่ได้ชำระและสถานะโควตาที่ล้าสมัยมานานหลายปี ประการที่สอง ผู้ซื้อจำนวนมากชำระเงินจากเงินออมที่อยู่ในบัญชีธนาคารในประเทศไทย ซึ่งสร้างปัญหาในการแสดงหลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศตามที่สำนักงานที่ดินกำหนดไว้ในมาตรา 19 ตรี ของพระราชบัญญัติ พระราชบัญญัติอาคารชุด. สาม. ผู้ซื้อที่มีอายุ 60 ปีขึ้นไปที่จองที่อยู่อาศัยในหัวหินด้วยชื่อของตนเองควรลงนามในสัญญา พินัยกรรมไทย ในเวลาเดียวกัน เพื่อให้ห้องชุดตกทอดไปยังบุคคลที่เขาเลือก แทนที่จะตกทอดตามหลักเกณฑ์การรับมรดกโดยปริยายในภาษาต่างประเทศ.
ข้อผิดพลาดที่ผู้ซื้อมักทำในหัวหิน
- ชำระเงินจากบัญชีธนาคารในประเทศไทย. มาตรา 19 เทอร์กำหนดให้ต้องมีหลักฐานว่าราคาซื้อเงินได้ถูกโอนเข้าสู่ประเทศไทยในสกุลเงินต่างประเทศ เงินที่อยู่ในบัญชีบาทปกติของไทยมาเป็นเวลาหลายปี หรือเงินที่เพื่อนส่งมาเองในประเทศจะไม่ก่อให้เกิดแบบฟอร์ม FET ในชื่อของผู้ซื้อ และเจ้าหน้าที่สาขาหัวหินจะปฏิเสธการลงทะเบียน คำอธิบายเกี่ยวกับแบบฟอร์ม FET.
- ชำระเงินมัดจำการจองก่อนรับใบรับรองปลอดหนี้. มาตรา 18 กำหนดให้เจ้าของห้องชุดต้องรับผิดในค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และมาตรา 29 ห้ามเจ้าหน้าที่จดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ เว้นแต่นิติบุคคลอาคารชุดจะรับรองว่าห้องชุดนั้นไม่มีหนี้ค่าใช้จ่ายดังกล่าว เงินมัดจำที่จ่ายให้กับตัวแทนในหัวหินแทบจะไม่ได้รับคืน เมื่อปรากฏว่าผู้ขายค้างค่าส่วนกลางอยู่สามปี.
- การเชื่อคำพูดของตัวแทนว่า “มีโควตา”. โควตาชาวต่างชาติคือ 49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่รวมของห้องชุดทั้งหมดตามมาตรา 19 ทวิ หลักฐานเดียวคือจดหมายของนิติบุคคลอาคารชุดที่ระบุสัดส่วนหลังการโอนครั้งนี้ ซึ่งตรวจสอบกับการนับที่สำนักงานที่ดิน ในอาคารเก่าที่เขาตะเกียบ ตัวเลขทั้งสองมักไม่ตรงกัน.
- ไม่ทำพินัยกรรม. ทรัพย์สินที่จดทะเบียนในชื่อของผู้อาศัยนั้นถือเป็นสินทรัพย์ในประเทศไทย และผู้สืบทอดมรดกที่อยู่ต่างประเทศจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนการรับมรดกในประเทศไทยที่สำนักงานที่ดิน หรือผ่านการแต่งตั้งของศาล เพื่อรับมรดกดังกล่าว เอกสารสั้นที่ระบุถึงทรัพย์สินดังกล่าว ซึ่งมีลายเซ็นรับรองการซื้อขายนั้นเป็นเอกสารที่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพียงเล็กน้อย.
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้
English
Section 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Full text
On a transfer of ownership of a condominium unit to an alien or juristic person specified in section 19, the applicant for the transfer shall notify the competent official of the names of the aliens or juristic persons specified in section 19, together with the proportion of unit area that those aliens or juristic persons already hold in ownership, and the alien or juristic person applying to receive the transfer shall also produce the following evidence to the competent official: (1) an alien specified in section 19 (1) must produce evidence of having been permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien specified in section 19 (2) must produce evidence of having been permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in section 19 (3) must produce evidence of registration as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person specified in section 19 (4) must produce evidence of having received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien or juristic person under section 19 (5) must produce evidence of bringing foreign currency into the Kingdom, or evidence of withdrawing money from a baht account of a person residing outside the country or from a foreign currency deposit account, in an amount not less than the price of the unit to be purchased.
ThaiLawOnline translation
Section 29 Condominium Act B.E. 2522
Full text
A person wishing to register rights and juristic acts concerning a condominium unit under this Act shall bring the condominium unit title deed for registration with the competent official. Where registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit is applied for, the competent official may accept the registration only when the unit is free of debts arising from the expenses under section 18, and a most recent certificate of debt clearance from the condominium juristic person must be produced. The manager must issue the certificate of debt clearance under paragraph 2 to the co-owner within 15 days from the date of receiving the request and the co-owner having paid the debts arising from the expenses under section 18 in full. Paragraph 2 does not apply to registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit before the condominium juristic person is registered.
ThaiLawOnline translation
Section 18 Condominium Act B.E. 2522
Full text
The co-owners shall jointly bear taxes and duties in proportion to each co-owner's share of ownership in the common property under section 14. The co-owners shall jointly bear the expenses arising from the provision of common services and from the tools, appliances and facilities provided for common use or benefit, and the expenses arising from the maintenance and operation of the common property, in proportion to each co-owner's share of ownership in the common property under section 14 or in proportion to the benefit attaching to the condominium unit, as prescribed in the regulations. The owner of the land and building under section 6 shall be a co-owner in respect of condominium units whose ownership has not yet been transferred to any person, and shall also bear the expenses under paragraph one and paragraph two for such condominium units.
ThaiLawOnline translation
Section 18/1 Condominium Act B.E. 2522
Full text
Where a co-owner fails to pay the money under section 18 within the prescribed time, the co-owner shall pay a surcharge at a rate not exceeding twelve per cent per annum of the amount in arrears, without compounding, as prescribed in the by-laws. A co-owner who is in arrears with the money under section 18 for six months or more shall pay a surcharge at a rate not exceeding twenty per cent per annum and may be suspended from the common services or from the use of the common property as prescribed in the by-laws, and shall have no right to vote at the general meeting. The surcharge under paragraph one shall be deemed an expense under section 18.
ThaiLawOnline translation
Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Full text
In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.
ThaiLawOnline translation
Section 41 Condominium Act B.E. 2522
Full text
For the purpose of enforcing payment of debts arising from the expenses under section 18, the condominium juristic person shall have preferential rights as follows: (1) the preferential right in respect of the expenses under section 18 paragraph one shall be deemed a preferential right of the same order as the preferential right under section 259 (1) of the Civil and Commercial Code, and shall exist over the movable property which the unit owner has brought into his or her unit; (2) the preferential right in respect of the expenses under section 18 paragraph two shall be deemed a preferential right of the same order as the preferential right under section 273 (1) of the Civil and Commercial Code, and shall exist over the individually owned property of each unit owner. The preferential right under (2) shall, if the manager has submitted the statement of debts to the competent official, be deemed to rank before a mortgage.
ThaiLawOnline translation
Section 19 quinquies Condominium Act B.E. 2522
Full text
An alien or juristic person specified in section 19 must dispose of a condominium unit in the following cases: (1) when an alien or juristic person specified in section 19 acquires a unit by inheritance as a statutory heir or legatee, or otherwise, as the case may be, and, when combined with the units already owned by aliens or juristic persons specified in section 19 in that condominium, the ratio prescribed in section 19 bis is exceeded; (2) when the permission of an alien specified in section 19 (1) to reside in the Kingdom is revoked or the alien's residence certificate becomes invalid; (3) when an alien specified in section 19 (1), (2) and (5) is ordered to be deported from the Kingdom and is not granted a reprieve, or is sent to engage in an occupation at any place in lieu of deportation; (4) when an alien specified in section 19 (2) is not permitted by the Board of Investment to stay in the Kingdom; (5) when a juristic person specified in section 19 (4) has its investment promotion certificate revoked. An alien or juristic person required to dispose of a unit under paragraph one must notify the competent official in writing within sixty days from the date on which the cause for disposal under paragraph one arises. In case (1), only the units exceeding the prescribed ratio shall be disposed of; in cases (2), (3), (4) and (5), all units owned shall be disposed of. The disposal of units under paragraph three shall be made within a period not exceeding one year from the date of acquiring ownership of the unit, or the date on which the permission to reside in the Kingdom is revoked or the residence certificate becomes invalid, or the date of the deportation order, or the date on which the Board of Investment revokes the permission to stay in the Kingdom, or the date on which the investment promotion certificate is revoked, as the case may be. If the disposal is not made within that period, the Director-General of the Department of Lands shall have the power to dispose of the unit, and the provisions on compulsory disposal of land in Chapter 3 of the Land Code, and the Ministerial Regulations issued under those provisions, shall apply mutatis mutandis to the disposal of that unit.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 19 ตรี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ให้ผู้ขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแจ้งรายชื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อมทั้งอัตราส่วนเนื้อที่ของห้องชุดที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย (๑) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๓) ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) สำหรับคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ (๕) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 29 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้นำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ครบถ้วนแล้ว ความในวรรคสองมิให้ใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดก่อนจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 18 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 18/1 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 41 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (๑) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา ๒๕๙ (๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน (๒) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา ๒๗๓ (๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด บุริมสิทธิตาม (๒) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 เบญจ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ต้องจำหน่ายห้องชุดในกรณีดังต่อไปนี้ (๑) เมื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ได้มาซึ่งห้องชุดโดยได้รับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม หรือผู้รับพินัยกรรม หรือโดยประการอื่น แล้วแต่กรณี เมื่อรวมกับห้องชุดที่มีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วในอาคารชุดนั้นเกินอัตราที่กำหนดตามมาตรา ๑๙ ทวิ (๒) เมื่อคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ถูกเพิกถอนการอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรหรือใบสำคัญถิ่นที่อยู่ของคนต่างด้าวใช้ไม่ได้ (๓) เมื่อคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) (๒) และ (๕) ถูกสั่งเนรเทศออกไปนอกราชอาณาจักรและไม่ได้รับการผ่อนผันหรือถูกส่งไปประกอบอาชีพ ณ ที่ใดแทนการเนรเทศ (๔) เมื่อคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนให้อยู่ในราชอาณาจักร (๕) เมื่อนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ถูกเพิกถอนบัตรส่งเสริมการลงทุน คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งต้องจำหน่ายห้องชุดตามวรรคหนึ่ง ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายในกำหนดเวลาหกสิบวันนับแต่วันที่มีเหตุต้องจำหน่ายตามวรรคหนึ่ง ทั้งนี้ สำหรับกรณี (๑) ให้จำหน่ายเฉพาะห้องชุดที่เกินอัตราที่กำหนด สำหรับกรณี (๒) (๓) (๔) และ (๕) ให้จำหน่ายห้องชุดที่มีกรรมสิทธิ์อยู่ทั้งหมด การจำหน่ายห้องชุดตามวรรคสาม ให้จำหน่ายภายในกำหนดเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา ซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด หรือวันที่ถูกเพิกถอนการอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักร หรือใบสำคัญถิ่นที่อยู่ใช้ไม่ได้ หรือวันที่ถูกสั่งเนรเทศ หรือวันที่ถูกคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนเพิกถอนการอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักร หรือวันที่ถูกเพิกถอนบัตรส่งเสริมการลงทุน แล้วแต่กรณี ถ้าไม่จำหน่ายภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายห้องชุดนั้น และให้นำบทบัญญัติเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด ๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวงที่ออกตามบทบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับแก่การจำหน่ายห้องชุดดังกล่าวด้วยโดยอนุโลม
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Lors du transfert à un étranger ou une personne morale visés à l'article 19, le demandeur déclare à l'agent compétent la liste des détenteurs visés et leur quote-part de superficie; l'acquéreur prouve sa qualité ou, pour l'article 19 (5), l'origine de fonds au moins égaux au prix du lot.
résumé non officiel
Article 29 Condominium Act B.E. 2522
L'enregistrement se fait sur présentation du titre du lot. Tout transfert exige la plus récente attestation d'absence de dettes de charges (article 18), délivrée par le gérant sous 15 jours après demande et paiement intégral, sauf transfert antérieur à l'enregistrement de la personne morale de copropriété.
résumé non officiel
Article 18 Condominium Act B.E. 2522
Les copropriétaires supportent ensemble les impôts et taxes au prorata de leur quote-part de propriété dans les parties communes selon l'article 14. Ils supportent de même les charges des services communs, des équipements et installations à usage ou au profit communs, ainsi que de l'entretien et de la gestion des parties communes, au prorata de cette quote-part ou de l'utilité pour chaque lot, selon le règlement de copropriété. Le propriétaire du terrain et de l'immeuble visé à l'article 6 est copropriétaire des lots non encore transférés et supporte pour ces lots les impôts, taxes et charges visés aux deux alinéas précédents.
résumé non officiel
Article 18/1 Condominium Act B.E. 2522
Le copropriétaire qui ne paie pas dans le délai prescrit les sommes dues au titre de l'article 18 doit une majoration d'au plus douze pour cent par an du montant impayé, sans capitalisation des intérêts, selon le règlement de copropriété. En cas d'arriéré de six mois ou plus, la majoration peut atteindre vingt pour cent par an ; il peut en outre être privé des services communs ou de l'usage des parties communes selon le règlement, et n'a pas le droit de vote à l'assemblée générale. La majoration du premier alinéa est réputée être une charge au sens de l'article 18.
résumé non officiel
Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.
résumé non officiel
Article 41 Condominium Act B.E. 2522
Pour le recouvrement des charges prévues à l'article 18, la personne morale de la copropriété bénéficie de privilèges: (1) pour les charges de l'article 18, alinéa 1, un privilège de même rang que celui de l'article 259 (1) du Code civil et commercial, portant sur les meubles que le copropriétaire a apportés dans son lot; (2) pour les charges de l'article 18, alinéa 2, un privilège de même rang que celui de l'article 273 (1) du même Code, portant sur les biens privatifs de chaque copropriétaire. Le privilège visé au (2) prime l'hypothèque si le gérant a transmis le relevé des dettes au fonctionnaire compétent.
résumé non officiel
Article 19 quinquies Condominium Act B.E. 2522
Vente obligatoire: l'excédent de quota acquis par héritage ou autrement; tous les lots si résidence révoquée, expulsion sans dispense ni affectation de remplacement, refus ou révocation BOI. Avis écrit sous soixante jours; vente sous un an, sinon le Directeur général des Terres vend selon le Code foncier.
résumé non officiel
แหล่งที่มา
- Condominium Act B.E. 2522, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
สิ่งที่ศาลฎีกาวินิจฉัยไว้: ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระทำให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้
ใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4457/2565 คอนโดมิเนียมสองแห่งถูกขายในงานประมูลและการประมูล นิติบุคคล และธนาคารที่เป็นเจ้าหนี้จำนองได้โต้แย้งว่าใครได้รับเงินชำระก่อนจากผลประโยชน์ดังกล่าว ศาลฎีกาได้ตัดสินว่าค่าธรรมเนียมทั่วไปที่แจ้งไปยังสำนักงานที่ดินมีผลเหนือกว่าเงินกู้จำนองของธนาคาร.
นำหลักนี้มาใช้กับการซื้อห้องชุดมือสองที่เขาตะเกียบ ผู้ขายอาศัยอยู่ต่างประเทศตั้งแต่ปี 2022 ค่าส่วนกลางยังไม่ได้ชำระ และตัวแทนบอกว่าผู้ขายจะ “ไปจัดการที่สำนักงาน” ตามมาตรา 29 เจ้าหน้าที่จะไม่จดทะเบียนการโอนของคุณหากไม่มีใบรับรองปลอดหนี้ และนิติบุคคลอาคารชุดจะไม่ออกใบรับรองดังกล่าวจนกว่าจะชำระหนี้ค้างชำระและค่าปรับครบทุกบาท หากเงินมัดจำของคุณเข้าบัญชีของผู้ขายไปแล้ว คุณกำลังออกเงินชำระหนี้ของเขาโดยไม่ได้กรรมสิทธิ์ใดๆ เป็นการตอบแทน เราขอใบรับรองและจดหมายรับรองโควตาก่อนที่จะมีการโอนเงินใดๆ และเราร่างสัญญาให้เงินมัดจำได้รับคืนหากมีการปฏิเสธการออกเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่ง.
วิธีจัดการการซื้อที่หัวหินจากกรุงเทพฯ
ThaiLawOnline มีสำนักงานเพียงแห่งเดียวที่กรุงเทพฯ เปิดให้บริการตามนัดหมาย เราไม่มีสำนักงาน พนักงาน หรือการประชุมในหัวหินหรือชะอำ และเราไม่จำเป็นต้องมี เอกสารจะถูกส่งทางอีเมลและผ่านพอร์ทัลลูกค้า เราขอสำเนาที่มีการรับรองของหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ทั้งด้านหน้าและด้านหลัง พร้อมตราประทับและวันที่ของทางราชการ ผ่านเครือข่ายสำนักงานที่ดิน.
รายงานนี้เขียนเป็นภาษาอังกฤษ และได้รับการตรวจสอบโดย Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar License 3149/2556 ซึ่งเป็นทนายความชาวไทยของเรา Sebastien Brousseau, LL.B., B.Sc., Managing Director ซึ่งบริหารงานในสำนักงานกฎหมายในประเทศไทยมาตั้งแต่ปี 2006 ดูแลทุกเอกสาร โดยในวันโอนกรรมสิทธิ์ คุณจะได้รับคำแนะนำการโอนที่เขียนเป็นลายลักษณ์อักษร: สิ่งที่ต้องเตรียมตัวไป อะไรที่เจ้าหน้าที่จะถาม อะไรที่แต่ละค่าธรรมเนียมหมายถึง และสิ่งที่จดหมายคำรับรองต้องระบุไว้ หากคุณต้องการให้ทีมงานของเราอยู่ประจำที่เคาน์เตอร์ คุณจะแจ้งราคาให้ทราบก่อนการตัดสินใจ ไม่ใช่หลังจากนั้น.
ขั้นตอนการดำเนินงานทีละขั้น
| ขั้นตอน | สิ่งที่เราทำ | สิ่งที่คุณทำ | จังหวะเวลา |
|---|---|---|---|
| 1. การสั่งซื้อ | เปิดไฟล์ และยืนยันว่าสำนักงานที่ดินใดเป็นเจ้าของทะเบียน (สาขาหัวหิน หรือ สาขาชะอำ) | ส่งหมายเลขห้องชุด ชื่อโครงการ ชื่อผู้ขาย และประกาศขายของตัวแทน | วันที่ 1 |
| 2. การตรวจสอบโฉนดที่ดิน | ขอสำเนาที่มีการรับรอง แปลสำเนาดังกล่าว และรายงานเรื่องเจ้าของ ภาระผูกพัน เนื้อที่ และอาคาร | ไม่ต้องทำอะไรจนกว่าจะได้รับรายงาน | 3 วันทำการ |
| 3. การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย 25 จุด | จดหมายรับรองโควตา, สถานะปลอดหนี้, บัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด, ใบอนุญาตก่อสร้าง, ความสามารถของผู้ขาย, สถานะการจำนอง | ส่งต่อสิ่งใดๆก็ตามที่ผู้ขายหรือตัวแทนส่งให้คุณ | วันที่ 4 ถึง 10 |
| 4. การตรวจสอบสัญญา | แก้ไขร่างสัญญาซื้อขาย กำหนดให้เงินมัดจำมีเงื่อนไข และกำหนดข้อสัญญาเกี่ยวกับ FET และภาษี | ลงชื่อเฉพาะกับเวอร์ชันที่เราได้อนุมัติแล้วเท่านั้น | วันที่ 8 ถึง 12 |
| 5. คำแนะนำเรื่อง FET | คำแนะนำสำหรับธนาคารในต่างประเทศของคุณและธนาคารไทยที่รับเงิน เพื่อให้ฟอร์ม FET เป็นชื่อของคุณ | การโอนเงินจากต่างประเทศในสกุลเงินต่างประเทศ | ก่อนวันโอน |
| 6. คำแนะนำการโอนกรรมสิทธิ์ | รายการตรวจสอบเป็นลายลักษณ์อักษรสำหรับเคาน์เตอร์สาขาหัวหินหรือสาขาชะอำ พร้อมเสนอราคาการไปร่วมที่สำนักงานที่ดินหากมีการร้องขอ | ไปที่สำนักงานที่ดินด้วยตนเอง หรือแต่งตั้งตัวแทนโดยใช้หนังสือมอบอำนาจของสำนักงานที่ดิน | วันโอน |
| 7. หลังการโอน | ตรวจสอบหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับใหม่ ปิดแฟ้มงาน และจัดทำพินัยกรรมไทยหากมีการสั่ง | ส่งสแกนเอกสารโฉนดที่ดินที่ลงทะเบียนไว้ | ภายใน 7 วัน |
ค่าใช้จ่าย
ค่าบริการเป็นอัตราคงที่และคิดเป็นเงินบาท ค่าธรรมเนียมของทางราชการที่สำนักงานที่ดิน (ค่าธรรมเนียมการโอน 2 เปอร์เซ็นต์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3 เปอร์เซ็นต์ หรืออากรแสตมป์ 0.5 เปอร์เซ็นต์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย) ชำระที่เคาน์เตอร์ และไม่รวมอยู่ในค่าบริการของเราไม่ว่ากรณีใด.
- การตรวจสอบโฉนดที่ดิน: 4,900 บาท สำเนาที่มีการรับรองของหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากสำนักงานที่ดิน ทั้งด้านหน้าและด้านหลัง พร้อมตราประทับและวันที่ของทางราชการ คำแปลภาษาอังกฤษ และรายงานของทนายความความยาว 2 หน้า ภายใน 3 วันทำการ สามารถนำค่าบริการไปหักกับแพ็คเกจคอนโดมิเนียมได้หากสั่งภายใน 30 วัน.
- แพ็คเกจคอนโดมิเนียม: 19,900 บาท การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย 25 จุด การตรวจสอบสัญญา คำแนะนำเรื่อง FET และคำแนะนำการโอนกรรมสิทธิ์เป็นลายลักษณ์อักษร ภายใน 7 ถึง 14 วันทำการ.
- แพ็คเกจคอนโดมิเนียมพรีเมียม: 34,900 บาท เพิ่มการไปร่วมที่สำนักงานที่ดินและการแปลในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรุงเทพฯ พัทยา นครราชสีมา ขอนแก่น สุรินทร์ บุรีรัมย์ หรือพื้นที่ใกล้เคียง สำหรับหัวหินหรือชะอำ การไปร่วมที่สำนักงานที่ดินจะเสนอราคาแยกต่างหากก่อนที่คุณจะตัดสินใจ.
- บริการปรึกษา: 2,000 บาทต่อชั่วโมง สามารถนำไปใช้กับแพ็คเกจได้.
สั่งแพ็คเกจคอนโดมิเนียม (19,900 บาท)
สั่งตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ (4,900 บาท)
ดาวน์โหลด รายการตรวจสอบก่อนซื้อคอนโดฟรี, จองคิวปรึกษา, หรือดูทั้งหมด แพ็กเกจอสังหาริมทรัพย์แบบค่าบริการคงที่.
คำถามที่พบบ่อย
คุณมีสำนักงานที่หัวหินหรือไม่?
ไม่ เรามีสำนักงานเพียงแห่งเดียวที่กรุงเทพฯ โดยต้องนัดหมายเท่านั้น งานทุกเรื่องในหัวหินและชะอำดำเนินการจากระยะไกล: เอกสารทางอีเมลและผ่านพอร์ทัลลูกค้า สำเนาที่มีการรับรองผ่านเครือข่ายสำนักงานที่ดิน รายงานและการแก้ไขสัญญาเป็นภาษาอังกฤษ หากคุณต้องการให้มีคนของเราไปอยู่ที่เคาน์เตอร์สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ เราจะเสนอราคาให้ทราบก่อนที่คุณจะตัดสินใจ.
สำนักงานที่ดินใดดูแลห้องชุดของฉัน หากโครงการตั้งอยู่ในชะอำ?
สำนักงานที่ดินจังหวัดเพชรบุรี สาขาชะอำ เนื่องจากอำเภอชะอำอยู่ในจังหวัดเพชรบุรี ไม่ใช่จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ ห้องชุดในตัวเมืองหัวหิน เขาตะเกียบ และพื้นที่อื่นของอำเภอหัวหินอยู่ในความรับผิดชอบของสำนักงานที่ดินจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ สาขาหัวหิน เรายืนยันสำนักงานดังกล่าวตั้งแต่วันแรก เนื่องจากสำเนาที่มีการรับรองและการนับโควตามาจากสำนักงานนั้น.
ฉันสามารถชำระเงินสำหรับคอนโดได้จากบัญชีธนาคารในประเทศไทยหรือไม่?
ไม่ถ้าคุณซื้อภายใต้มาตรา 19 (5) เส้นทางที่ขึ้นอยู่กับเงินที่ได้มาจากต่างประเทศ ชาวต่างชาติที่มีสัญชาติไทยหรือได้รับสัญชาติภายใต้กฎหมายส่งเสริมการลงทุนจะเข้าเกณฑ์ตามมาตรา 19 (1) หรือ (2) และแสดงให้เห็นถึงสถานะดังกล่าวแทน มาตรา 19 ทีเออร์ของพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้ต้องมีหลักฐานว่าเงินได้มายังไทยในสกุลเงินต่างประเทศ โดยปกติจะเป็นแบบ FET ที่ออกโดยธนาคารไทยที่รับเงิน โดยเงินในบัญชีบาทธรรมดาไม่สามารถแสดงหลักฐานดังกล่าวได้ พระราชบัญญัตินี้ยอมรับเฉพาะเงินสกุลต่างประเทศที่นำเข้ามายังไทย หรือการถอนเงินจากบัญชีสกุลเงินต่างประเทศหรือบัญชีบาทของบุคคลที่ไม่ได้เป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในไทยเท่านั้น โดยมีราคาขั้นต่ำที่กำหนดไว้ เราจะให้คำแนะนำการโอนเงินทั้งสองธนาคารก่อนที่คุณจะส่งอะไรไป.
ผู้ขายเป็นชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ เป็นปัญหาหรือไม่?
เป็นเรื่องปกติในหัวหินและจัดการได้ แต่ต้องมีการตรวจสอบเพิ่มเติม ผู้ขายจะลงนามในหนังสือมอบอำนาจของสำนักงานที่ดิน ซึ่งโดยปกติจะรับรองที่สถานทูตไทย และต้องมีผู้ไปชำระค่าส่วนกลางและภาษีหัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายที่เคาน์เตอร์ เราตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจ ใบรับรองปลอดหนี้ และตัวตนของผู้ขายกับสำเนาที่มีการรับรองก่อนที่จะปล่อยเงินมัดจำของคุณ.
ทำไมคุณจึงแนะนำให้ทำพินัยกรรมไทยไปพร้อมกับการซื้อ?
เนื่องจากทรัพย์สินที่จดทะเบียนในชื่อของคุณเป็นสินทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทย และผู้สืบทอดมรดกของคุณที่อยู่ต่างประเทศจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนการรับมรดกในประเทศไทยที่สำนักงานที่ดิน หรือผ่านการนัดหมายของศาล เพื่อรับมรดกนั้น พินัยกรรมไทย ฉบับสั้นที่จำกัดเฉพาะทรัพย์สินของคุณในประเทศไทยจะระบุบุคคลที่คุณเลือกและผู้จัดการมรดกที่จะดำเนินการแทนบุคคลนั้น ผู้ซื้อในหัวหินส่วนใหญ่มีอายุเกิน 60 ปี นี่จึงเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการลงนามทำพินัยกรรม.
การตรวจสอบอย่างรอบคอบ 25 ประเด็นครอบคลุมอะไรบ้างที่การตรวจสอบโฉนดที่ดินไม่ครอบคลุม?
การตรวจสอบโฉนดที่ดินเป็นการอ่านสำเนาที่มีการรับรอง ได้แก่ เจ้าของ เนื้อที่ ภาระผูกพัน หมายเลขอาคารและหมายเลขห้องชุด ส่วน การตรวจสอบอย่างรอบคอบ 25 ประเด็น ลงลึกไปถึงตัวอาคาร: จดหมายรับรองโควตาและบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด สถานะปลอดหนี้ ใบอนุญาตก่อสร้าง ความสามารถของผู้ขาย และการจำนองใดๆ รวมทั้งตัวสัญญาซื้อขายเอง สำหรับการขายต่อจากเจ้าของที่ไม่ได้อยู่ในประเทศ ชั้นที่สองนี้คือจุดที่พบปัญหา.
โควตาชาวต่างชาติในโครงการอาคารเตี้ยในหัวหินนับอย่างไร?
นับตามพื้นที่ ไม่ใช่ตามจำนวนห้องชุด มาตรา 19 ทวิ จำกัดการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวไว้ไม่เกิน 49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่รวมของห้องชุดทั้งหมดในอาคาร ตามที่จดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดิน ในโครงการริมชายหาดขนาดเล็ก ห้องชุดขนาดใหญ่เพียงไม่กี่ห้องที่ขายให้คนต่างด้าวอาจทำให้โควตาเต็มเร็ว เราอ่าน โควตา จากจดหมายของนิติบุคคลและข้อมูลจากสำนักงานที่ดิน ไม่ใช่จากโบรชัวร์.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.