วิธีจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่สำนักงานที่ดิน: ขั้นตอนและค่าธรรมเนียม

อัปเดตล่าสุดเมื่อ 5 กันยายน 2569

Registering usufruct at Thailand’s สำนักงานที่ดิน changes your right from a private agreement into an enforceable real property right. This guide walks you through every step, from document prep to final registration.

If you have a usufruct agreement but haven’t registered it yet, you are not protected. An unregistered right fails when the property is sold. This article explains why registration matters, who can register, which documents you need, what each step involves, and how much it costs.

บทความนี้เขียนโดย เซบาสเตียน เอช. บรูสโซ (Managing ผู้กำกับ of ThaiLawOnline) and วิชูดา อัตเธเมธาคอน (ทนายความ/พนักงานรับรองเอกสารชาวไทย)

ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 3 กันยายน 2026. What this page said about ฎีกา 2380/2542 and ฎีกา 679/2514 was rewritten in this review, after both judgments were read in full in Thai. The page had told readers that the right to compel a landowner to register an agreed usufruct expires ten years after the agreement, and that after ten years the agreement can no longer be registered. Neither judgment says so. In 2380/2542 the court ordered registration twenty-three years after the agreement, and in 679/2514 the ten-year plea was rejected because the owner had gone on letting the holder use the land, which interrupts prescription. The Thai Name column in the title-deed table was also corrected in the same pass: it gave ชนายหนังสือ สำหรับ ชาโนท, which is not a Thai word, and mixed Latin letters into the others. What this review did not re-check, said rather than implied: the Land Office fees, timings and document lists, the steps of the registration procedure, and the other decisions cited on this page.

เหตุใดการลงทะเบียนจึงมีความสำคัญ

Understanding the difference between registered and unregistered usufruct is foundational. Thai law and ศาลฎีกา decisions make this distinction clear.

สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้ว สิทธิที่แท้จริงสำหรับทุกคน

เมื่อคุณจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่สำนักงานที่ดิน ข้อมูลดังกล่าวจะปรากฏในโฉนดที่ดิน ซึ่งก่อให้เกิดสิทธิในทรัพย์สินภายใต้กรรมสิทธิ์นั้น มาตรา 1299 วรรค 1 ของ CCCสิทธิจะกลายเป็นสิทธิที่แท้จริงได้ก็ต่อเมื่อได้รับการจดทะเบียนแล้วเท่านั้น

สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วมีผลผูกพันดังนี้:

• เจ้าของที่ดินเดิม
• ผู้ซื้อที่ดินรายต่อๆ ไป
• เจ้าหนี้รายใดก็ตามที่พยายามยึดทรัพย์
• โดยพื้นฐานแล้ว ทุกคน

นี่คือเหตุผลว่าทำไมการจดทะเบียนจึงเป็นสิ่งที่ไม่สามารถต่อรองได้ หากไม่มีการจดทะเบียน คุณจะสูญเสียการคุ้มครองเมื่อกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเปลี่ยนมือ

สิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียน สิทธิส่วนบุคคลเท่านั้น

ตามคำพิพากษาศาลฎีกา เลขที่ 4446/2543 (2000) สัญญาสิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นเพียงสิทธิส่วนบุคคลระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น เจ้าของที่ดินมีพันธะผูกพัน แต่ผู้ซื้อซึ่งไม่ได้เป็นคู่สัญญาไม่มีพันธะผูกพัน

หมายความว่า:

• คุณสามารถใช้และเพลิดเพลินกับที่พักนี้ได้ตลอดระยะเวลาที่กำหนด
• เจ้าของที่ดินเดิมไม่สามารถปฏิเสธสิทธิ์ของคุณได้
• แต่เมื่อขายให้แก่บุคคลที่สามแล้ว เจ้าของใหม่สามารถปฏิเสธสิทธิในการใช้ประโยชน์ของคุณได้
• คุณจะมีสิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหายได้เฉพาะจากเจ้าของเดิมเท่านั้น

ในทางปฏิบัติ สิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียนแทบจะไม่มีค่าอะไรเลย หากเจ้าของที่ดินถูกกดดันและขายที่ดิน สิทธิของคุณก็จะหายไป

ใครสามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้บ้าง?

ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ รวมถึงบริษัทที่จดทะเบียนแล้ว สามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้ กฎระเบียบการจดทะเบียนไม่เลือกปฏิบัติเรื่องสัญชาติ สิ่งสำคัญคือคุณมีสัญญาสิทธิเก็บกินที่ถูกต้องและเอกสารครบถ้วนหรือไม่

คนไทย

คนไทยจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินได้เหมือนกันทุกราย เพียงใช้บัตรประชาชนที่ยังไม่หมดอายุ โฉนดที่ดิน และสัญญาที่ลงนามแล้ว ไม่มีขั้นตอนพิเศษใดๆ เพิ่มเติม

ชาวต่างชาติ

ชาวต่างชาติจะต้องแสดงหนังสือเดินทางที่ยังไม่หมดอายุแทนบัตรประจำตัวประชาชน สำนักงานที่ดินบางแห่งอาจขอเอกสารยืนยันเพิ่มเติม สำหรับคำแนะนำโดยละเอียด โปรดดูบทความของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย.

บริษัท

A company registered as a นิติบุคคล can hold and register usufruct. The company must sign through an authorized representative. At the Land Office, bring proof of authorization, the company registration certificate, and the company seal.

เอกสารสิทธิ์ประเภทใดบ้างที่เข้าเกณฑ์?

สำนักงานที่ดินรับจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะในโฉนดที่ดินบางประเภทเท่านั้น ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ในทรัพย์สินทุกประเภทที่จะมีสิทธิเก็บกินได้

If your property has นอร์ซอร์ 3 หรือ ซอร์ กอร์ 1, you must apply for title upgrade first. This adds 30 to 60 days to your timeline. Your lawyer or the Land Office can guide you through the upgrade application.

รายการเอกสารที่ต้องใช้

สำนักงานที่ดินต้องการเอกสารชุดเฉพาะ การมาโดยไม่มีเอกสารครบถ้วนจะทำให้เสียเวลา นี่คือรายการเอกสารที่ต้องเตรียมทั้งหมด:

เคล็ดลับสำหรับมืออาชีพ: โปรดถ่ายเอกสารและจัดเรียงเอกสารทั้งหมดให้เรียบร้อยในแฟ้มที่ชัดเจนก่อนเดินทางมาถึง นำเอกสารต้นฉบับและสำเนามาด้วยกัน สำนักงานที่ดินจะตรวจสอบเอกสารต้นฉบับและเก็บสำเนาไว้

ขั้นตอนการลงทะเบียนทีละขั้นตอน

การจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเป็นไปตามลำดับขั้นตอนที่คาดเดาได้ แต่ละขั้นตอนไม่ซับซ้อนหากคุณเตรียมตัวอย่างเหมาะสม

ขั้นตอนที่ 1. ระบุสำนักงานที่ดินที่ถูกต้อง

การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจเหนือที่ดินนั้น โดยปกติจะเป็นสำนักงานที่ดินอำเภอหรือตำบลที่ที่ดินตั้งอยู่ ติดต่อเว็บไซต์ของสำนักงานที่ดิน (www.dol.go.thหรือโทรติดต่อสำนักงานใหญ่เพื่อหาสาขาที่ถูกต้อง

ขั้นตอนที่ 2. เตรียมเอกสารทั้งหมดให้พร้อม

ก่อนที่คุณและเจ้าของที่ดินจะไปพบกันที่สำนักงานที่ดิน โปรดเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน และให้ทนายความไทยตรวจสอบสัญญาสิทธิเก็บกิน โดยสัญญาจะต้องระบุรายละเอียดอย่างชัดเจนดังนี้:

• ระบุรายละเอียดที่ดินอย่างแม่นยำ ทั้งหมายเลขโฉนดและที่ตั้ง
• ระยะเวลาการใช้ประโยชน์เป็นปีหรือวันสิ้นสุดที่ระบุ
• ขอบเขตการใช้งาน: ที่อยู่อาศัย การเกษตร หรือเชิงพาณิชย์
• เงื่อนไขต่างๆ เช่น ค่าเช่าหรือภาระผูกพันในการบำรุงรักษา

ขั้นตอนที่ 3. ไปที่สำนักงานที่ดินด้วยกัน

Both you and the landowner must appear in person. You may use a หนังสือมอบอำนาจ if one of you cannot attend. Bring all original documents and photocopies. Report to the Land Office usufruct registration counter. Staff will direct you to the appropriate officer.

ขั้นตอนที่ 4. การตรวจสอบและบันทึกของเจ้าหน้าที่

เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะดำเนินการดังต่อไปนี้:

• Verify your identification and the landowner’s identification
• ตรวจสอบโฉนดที่ดินเพื่อหาข้อขัดแย้งใดๆ
• ตรวจสอบรายละเอียดข้อตกลงสิทธิเก็บกินที่ดินกับโฉนดที่ดินอีกครั้ง
• ยืนยันระยะเวลาและขอบเขตของสิทธิในการใช้ประโยชน์
• คำนวณและเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน

เจ้าหน้าที่อาจถามคำถามเพิ่มเติมเพื่อความกระจ่าง โปรดตอบอย่างตรงไปตรงมาและครบถ้วน หากมีรายละเอียดใดไม่ชัดเจน โปรดชี้แจงทันที

ขั้นตอนที่ 5. การบันทึกในโฉนดที่ดิน

เมื่อเจ้าหน้าที่ตรวจสอบจนพอใจแล้ว การจดทะเบียนจะถูกบันทึกในระบบของสำนักงานที่ดิน โดยจะมีการจดบันทึกเพิ่มเติมลงในโฉนดที่ดิน ซึ่งโดยปกติจะอยู่ด้านหลัง บันทึกนี้จะระบุว่า:

• ชื่อของผู้ถือสิทธิเก็บกิน
• ระยะเวลาของการใช้ประโยชน์
• วันที่ลงทะเบียน
• หมายเลขอ้างอิงในทะเบียนสำนักงานที่ดิน

ข้อความนี้เป็นข้อความถาวรและจะติดไปกับโฉนดที่ดินตลอดอายุของสิทธิเก็บกิน

ขั้นตอนที่ 6. รับใบรับรอง

สำนักงานที่ดินจะออกใบรับรองการจดทะเบียนเพื่อยืนยันการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน ใบรับรองนี้เป็นหลักฐานอย่างเป็นทางการของคุณเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งคุณและเจ้าของที่ดินจะได้รับสำเนา เก็บสำเนาของคุณไว้ในที่ปลอดภัย โฉนดที่ดินจะถูกส่งคืนให้เจ้าของที่ดินโดยมีข้อความกำกับไว้อย่างชัดเจน นี่คือขั้นตอนสุดท้าย

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการลงทะเบียน

การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้นเกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมหลายรายการ ค่าธรรมเนียมที่สูงที่สุดคือค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ซึ่งคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าประเมินของทรัพย์สิน ไม่ใช่ราคาตลาด

ตัวอย่างการคำนวณ: คุณกำลังลงทะเบียนสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าประเมิน 5,000,000 บาท

• ค่าตอบแทนที่ระบุไว้ในข้อตกลง: ไม่มี ซึ่งเป็นวิธีการที่มักใช้ในการให้สิทธิเก็บกินเกือบทุกกรณี
• ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน: 1% ของศูนย์ = 0 บาท
• อากรแสตมป์: 0.5% of nil = 0 baht
• สิ่งที่คุณต้องจ่ายจริง: ค่าธรรมเนียมคงที่ของสำนักงานที่ดิน ซึ่งโดยปกติอยู่ที่ ประมาณ 100 บาท

Withholding tax and legal fees are additional. Withholding tax depends on your status and the property’s nature. Ask the Land Office or a tax professional for a precise calculation in your case. The assessed value is typically lower than market value, which is an advantage. Land Office assessments are conservative and based on long-term property data.

ปัญหาและวิธีแก้ไขที่พบได้ทั่วไป

แม้จะเตรียมตัวมาอย่างดีแล้ว การลงทะเบียนก็อาจพบอุปสรรคได้ ต่อไปนี้คือปัญหาที่พบบ่อยที่สุดและวิธีแก้ไข

สำนักงานที่ดินปฏิเสธการจดทะเบียน

เหตุผลที่พบบ่อยที่สุดในการปฏิเสธ ได้แก่:

• โฉนดที่ดินไม่ใช่โฉนดที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิที่ดิน: คุณต้องทำการปรับปรุงเอกสารสิทธิ์ก่อน โปรดติดต่อสำนักงานที่ดินเพื่อสอบถามขั้นตอนการปรับปรุงเอกสารสิทธิ์
• เอกสารสิทธิ์แสดงภาระผูกพันที่ขัดแย้งกัน: หากที่ดินมีภาระจำนองสูงหรือมีสิทธิเก็บกินอยู่แล้ว การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินใหม่ก็อาจเป็นไปไม่ได้ การตรวจสอบโดยสำนักงานที่ดินจะเปิดเผยข้อขัดแย้งดังกล่าว
• เอกสารสูญหายหรือไม่ครบถ้วน: โปรดนำเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดกลับมาด้วย ดูรายการเอกสารที่จำเป็นด้านบน
• สัญญาสิทธิเก็บกินมีปัญหาด้านภาษาไทย: สัญญาจะต้องเขียนเป็นภาษาไทยที่ถูกต้อง ควรให้ผู้แปลหรือทนายความตรวจสอบและแก้ไข

เอกสารหาย

หากเอกสารใดขาดหายไปในระหว่างดำเนินการ สำนักงานที่ดินจะขอให้คุณกลับมาพร้อมเอกสารครบชุด เตรียมตัวให้พร้อมอย่างละเอียดล่วงหน้าเพื่อประหยัดเวลาในการเดินทาง ใช้รายการตรวจสอบที่ให้ไว้และตรวจสอบแต่ละรายการอีกครั้งก่อนไปที่สำนักงานที่ดิน

เจ้าของที่ดินไม่ให้ความร่วมมือ

Sometimes a landowner agrees verbally or in writing to grant usufruct but later refuses. Supreme Court decision ฎีกา 2380/2542 (1999) addresses this scenario. A mother had given land and buildings to her daughter, who agreed orally that the mother would keep a usufruct over them for life in return. The Court held that this was a special agreement in the nature of a reciprocal contract, that it created a personal right to demand registration of the usufruct, and that the mother could enforce it for as long as the daughter had not transferred the property to anyone else. The gift was made in 1976 and the order to register was upheld in 1999, twenty-three years later. The limit the case actually imposes is not a deadline: it is that the right is good against the owner alone, so a transfer to a third party is what puts registration out of reach.

หากเจ้าของที่ดินปฏิเสธที่จะให้ความร่วมมือ:

1. ส่งหนังสือทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษรถึงเจ้าของที่ดิน โดยอ้างอิงถึงข้อตกลงดังกล่าว และขอความร่วมมือภายใน 30 วัน
2. If the landowner still refuses, file a civil lawsuit in the Provincial Court demanding specific performance. Do not delay: prescription and a sale of the land can both defeat the claim, and both are dealt with below.
3. เมื่อศาลมีคำสั่งให้เจ้าของที่ดินจดทะเบียนสิทธิเก็บกินแล้ว ให้กลับไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมกับคำพิพากษาของศาล

This process is expensive, time-consuming, and adversarial. It is far better to secure the landowner’s full cooperation in advance.

Another relevant decision is ฎีกา 679/2514 (1971), decided by the Grand Chamber. A father sued his son to register a usufruct promised in a compromise agreement signed in 1955, and the son pleaded that more than ten years had passed. The Court accepted that a claim founded on a compromise carries a ten-year prescription period and that time runs from the moment the claim can be enforced, but held that time had not begun to run: the son had let his father exercise the usufruct throughout, which is an unequivocal act amounting to acknowledgment of the claim, and while that continues prescription is interrupted. The suit, filed thirteen years after the agreement, was in time, and the case went back to the trial court to be heard. So the ten-year period is real, but it does not simply run from the date of the agreement, and an owner who has been letting you use the property will usually have interrupted it.

โฉนดที่ดินต้องได้รับการปรับปรุงก่อน

If the property’s title is Nor Sor 3 or Sor Kor 1, you cannot register usufruct immediately. You must first apply for title deed upgrade to Chanote or Nor Sor 3 Gor. The Land Office has a streamlined upgrade process:

1. ยื่นคำขอปรับปรุงที่ดินที่สำนักงานที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมเล็กน้อย
2. สำนักงานที่ดินอาจทำการสำรวจภาคสนามเพื่อตรวจสอบการครอบครองและขอบเขตที่ดิน
3. เมื่อได้รับการอนุมัติแล้ว จะมีการออกเอกสารสิทธิ์ใหม่ให้เป็นเอกสารสิทธิ์ที่มีระดับสูงกว่าเดิม
4. จากนั้นคุณสามารถดำเนินการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินโดยใช้เอกสารสิทธิ์ใหม่ได้

หากที่ดินของคุณต้องการการปรับปรุงเอกสารสิทธิ์ ควรวางแผนเผื่อเวลาไว้ประมาณ 2-3 เดือนตั้งแต่เริ่มต้นจนเสร็จสิ้น

คำถามที่พบบ่อย

คู่มือที่เกี่ยวข้อง

เติมเต็มความรู้เกี่ยวกับสิทธิเก็บกินของคุณให้สมบูรณ์

• สัญญาสิทธิเก็บกินในประเทศไทยคู่มือการร่างข้อตกลงและข้อความฉบับเต็มของ CCC
• สิทธิเก็บกินสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทยขั้นตอนการลงทะเบียนและข้อจำกัดเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติ
• วิธีการยกเลิกสิทธิเก็บกินในประเทศไทยกระบวนการยุติและโอนกรรมสิทธิ์
• ภาษีสิทธิเก็บกินในประเทศไทยรายละเอียดเกี่ยวกับการเสียภาษีและภาระผูกพันในการหักภาษี ณ ที่จ่าย
• คำตัดสินของศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิในการใช้ประโยชน์ (64 คดี)รวมคำพิพากษาของศาลไทยทั้งหมด

ต้องการความช่วยเหลือเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินของคุณหรือไม่?

ThaiLawOnline ได้จดทะเบียนสัญญาสิทธิเก็บกินที่ดินหลายร้อยฉบับตั้งแต่ปี 2549 เรามีความรู้ความเข้าใจในกฎหมาย กระบวนการของกรมที่ดิน และคำตัดสินของศาลฎีกาที่คุ้มครองสิทธิของคุณ

โทรหาเราวันนี้: +66 (0) 87 225 1340 หรืออีเมล info.thailaw@gmail.com

จองคิวปรึกษา

การจัดทำสัญญาเก็บกินของคุณ: สามเส้นทาง

ทั้งสามแบบสร้างเอกสารพื้นฐานตัวเดียวกัน ซึ่งก็คือสัญญาเก็บกินสองภาษาที่สำนักงานกฎหมายแห่งนี้ใช้สำหรับลูกค้าของตนเอง ดาวน์โหลด เทมเพลตที่แก้ไขได้ ในราคา 890 บาทและทำด้วยตัวเอง ให้ ผู้สร้างเอกสาร สร้างเวอร์ชันส่วนบุคคลที่เสร็จสมบูรณ์หากคุณเป็นสมาชิกระดับโกลด์ พร้อมบริการแปลภาษา หรือส่งรายละเอียดของคุณมาให้เรา แล้วเราจะร่างเนื้อหาตามข้อเท็จจริงของคุณเป็นภาษาอังกฤษและภาษาไทยในราคาเดียว 3,900 บาท, แนะนำคุณตลอดขั้นตอนการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน พวกเขาคือ เปรียบเทียบแบบเคียงข้างกันในคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเรา, พร้อมกับค่าธรรมเนียมที่เราได้เผยแพร่ไว้.

ค่าธรรมเนียมสำหรับสัญญาเก็บกินของเรา

ค่าธรรมเนียมเหล่านี้มาจากแหล่งเดียวและเท่ากันทุกที่บนเว็บไซต์นี้ ดู ค่าธรรมเนียมทั้งหมดของเรา.

ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี

คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.