Section 1299 — Registration of real rights in immovables
Statutory text (Thai original)
ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State
คำแปลภาษาอังกฤษ
Subject to a provision of this Code or other laws, no acquisition by juristic act of immovable or of real right appertaining thereto is complete unless the juristic act is made in writing an the acquisition is registered by the competent official. Where immovable property or real right appertaining thereto is acquired otherwise than by juristic act, the acquirer's right cannot be dealt with through the register unless it has been registered, nor can it, without registration, be set against a third person who has, for value and in good faith, acquired it and registered his right.
This English translation is provided for reference only and has not yet been firm-verified — always rely on the Thai original.
Firm annotation
Section 1299 is the registration-binding principle for Thai land law — without registration, a real right binds only the parties who made the agreement, not third-party purchasers. This is why Thai-spouse "nominee" ownership of foreigner-funded land is precarious: the foreigner's contractual rights are unregistered and disappear the moment the spouse sells. The cure for the foreigner is to register a real right such as a usufruct (§1417) or superficies (§1410) on the title — a registered usufruct survives sale of the land.
Supreme Court decisions interpreting this section
- 3127/2553 (2010) ★ Unregistered Property Transfer Creates No Ownership
- 8015/2551 (2008) ★ An Unregistered Right of Habitation Still Binds the Parties Who Signed It — Just Not Third Parties
Showing decisions in our database that cite this section. The list updates automatically when new decisions are added.