ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่? กฎหมายและช่องทางที่ใช้ได้ผล

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 6 ตุลาคม 2569

คำตอบสั้นๆ คือไม่. มาตรา 86 แห่ง ประมวลกฎหมายที่ดิน อนุญาตให้ชาวต่างชาติได้มาซึ่งที่ดินได้เฉพาะภายใต้สนธิสัญญาที่ให้สิทธิ์ดังกล่าว ด้วยการอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย และไม่มีสนธิสัญญาดังกล่าวที่มีผลบังคับใช้ ดังนั้นในทางปฏิบัติชาวต่างชาติจึงไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ ช่องทางตามกฎหมายช่องทางเดียวที่ไม่ขึ้นอยู่กับสนธิสัญญาคือมาตรา 96 ทวิ และในทางปฏิบัติเกือบจะไม่เคยได้รับอนุญาตเลย สิ่งอื่น ๆ ทั้งหมดที่คุณจะได้อ่านเกี่ยวกับ คู่สมรสชาวไทยซื้อในนามของตนเอง การจดทะเบียนการเช่า สิทธิเก็บกิน หรือ สิทธิเหนือพื้นดิน, ทรัพยอิงสิทธิ, a company, ไม่ใช่การถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ แต่มันคือวิธีการถือครองสิทธิเหนือที่ดินที่ผู้อื่นเป็นเจ้าของ.

ก่อนอื่นเลย ให้อ่านกฎหมายที่เรื่องนี้ใช้ตัดสิน: หมวด 8 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินของไทย มาตรา 86 ถึง 96 ว่าด้วยสิทธิของคนต่างด้าวในที่ดิน.

ที่ดินคือกรณีที่ยากที่สุดในคู่มือของเราสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ.

ข้อยกเว้นตามกฎหมายประการเดียว: มาตรา 96 ทวิ

มาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินอนุญาตให้คนต่างด้าวสามารถได้มาซึ่ง หนึ่งไร่ (1,600 ตารางเมตร) ของที่ดินสำหรับใช้เป็นที่อยู่อาศัย ด้วยเงินลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาท ในประเภทธุรกิจที่กำหนดโดยกฎกระทรวง ซึ่งดำเนินการมาเป็นเวลาอย่างน้อยสามปี และได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ที่ดินดังกล่าวต้องอยู่ในกรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา เทศบาล หรือเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายผังเมือง ภายใต้มาตรา 96 ตรี หากมีการฝ่าฝืนเงื่อนไข หรือไม่ใช้ที่ดินดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัยภายในสองปีนับแต่วันจดทะเบียน อธิบดีสามารถสั่งบังคับขายได้.

นี่คือบทบัญญัติที่มีอยู่จริง ซึ่งถูกเพิ่มเข้ามาในประมวลกฎหมายที่ดินโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542 และจากประสบการณ์ของเราในการเป็นตัวแทนลูกค้าชาวต่างชาติในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2006 เราก็ไม่เคยเห็นการนำบทบัญญัตินี้มาใช้กับผู้ซื้อทั่วไปเลยแม้แต่ครั้งเดียว จงมองว่านี่เป็นเพียงแนวทางที่เป็นไปได้ในทางทฤษฎี มากกว่าที่จะเป็นแผนการจริง.

ประกาศ LTR ปี 2022 และเหตุผลที่มันไม่ช่วยอะไรคุณ

ในเดือนตุลาคม 2022 คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติ ฉบับร่าง กฎกระทรวงที่จะอนุญาตให้ผู้ถือ วีซ่าผู้พำนักระยะยาว ซื้อที่ดินได้สูงสุดไม่เกินหนึ่งไร่ ด้วยเงินลงทุน 40 ล้านบาท ในกรุงเทพมหานคร พัทยา และเขตเทศบาลรวมถึงเขตที่อยู่อาศัยอื่น ๆ ที่กำหนด เป็นระยะเวลา 5 ปี ซึ่งในขณะนั้นมีการรายงานข่าวอย่างกว้างขวางว่าเป็นการเปิดให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดินได้ในประเทศไทย.

มันเป็นเพียงร่าง และมติคณะรัฐมนตรียังไม่ใช่กฎหมาย. กฎกระทรวงดังกล่าวจะต้องได้รับการประกาศในราชกิจจานุเบกษาจึงจะมีผลใช้บังคับ เราไม่พบการประกาศในราชกิจจานุเบกษาและไม่มีหลักฐานว่าเคยมีการนำมาใช้บังคับแต่อย่างใด รายงานในขณะนั้นระบุว่ายังอยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการกฤษฎีกา การถือครอง วีซ่า LTR มีคุณค่าด้วยเหตุผลอื่น แต่ในตัวของมันเองนั้นมอบ ไม่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่ดิน.

ถ้าคุณเคยอ่านเจอว่าวีซ่า LTR อนุญาตให้คุณซื้อที่ดินได้ นั่นคือร่างกฎหมายปี 2022 ที่ถูกบรรยายราวกับว่ามันผ่านแล้ว ให้วางแผนตามมาตรา 86 และมาตรา 96 ทวิ ซึ่งเป็นกฎหมายในปัจจุบัน.

สิ่งที่ชาวต่างชาติทำจริงๆ แทนที่จะเป็นเช่นนั้น

แต่ละเส้นทางเหล่านี้เป็นเส้นทางจริงและสามารถจดทะเบียนได้ แต่ละเส้นทางมีข้อมูลเชิงลึกในหน้าของตัวเอง.

• ซื้อห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเอง. นี่คือสิ่งเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ได้ ภายใต้เงื่อนไขร้อยละ 49 โควตาชาวต่างชาติ ในอาคาร ดู วิธีการทำงานของเส้นทางคอนโดและมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่.
• ซื้อผ่านคู่สมรสชาวไทย. ที่ดินผืนนี้จดทะเบียนในชื่อของเธอและพวกคุณทั้งสองคนลงนามในคำประกาศที่ สำนักงานที่ดิน เกี่ยวกับที่มาของเงิน สิ่งที่คำประกาศนั้นทำ และคำถามที่ใหญ่กว่ามากว่ามันทำอะไร ไม่ การกระทำดังกล่าว ได้ระบุไว้ใน การซื้อที่ดินในประเทศไทยผ่านคู่สมรสชาวไทย. คำถามที่เกี่ยวข้องว่าอะไรนับเป็น ทรัพย์สินของคู่สมรส มีอธิบายไว้ใน ทรัพย์สินระหว่างสามีภรรยาตามกฎหมายไทย.
• จดทะเบียนสิทธิในที่ดินแทนการเป็นเจ้าของ. เอ สิทธิเก็บกิน ให้คุณใช้ประโยชน์ในที่ดินตลอดชีวิต, สิทธิเหนือพื้นดิน ให้คุณเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น และ ทรัพยอิงสิทธิ เป็นสิทธิที่จดทะเบียนได้ซึ่งเพิ่งมีขึ้นใหม่ มีระยะเวลาสูงสุด 30 ปี.
• รับมรดกที่ดิน. ทายาทชาวต่างชาติสามารถรับมรดกได้ แต่โดยทั่วไปแล้วไม่สามารถถือครองที่ดินนั้นไว้ได้ ดู ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่, ซึ่งอธิบายถึงหน้าที่ต้องจำหน่ายที่ดินตามมาตรา 94.
• ใส่ชื่อเด็กไทยในโฉนดที่ดิน. ชอบด้วยกฎหมายในกรณีที่เด็กเป็นเจ้าของจริงๆ และไม่ใช่ในฐานะเครื่องมือ ดู การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่เด็กไทย.
• เส้นทางบริษัทไทย พร้อมกับคำเตือน. บริษัทถือหุ้นแบบ 51/49 ที่ถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติคือ นอมินี รูปแบบหนึ่ง ซึ่งเป็นสิ่งผิดกฎหมาย มีโทษจำคุกและปรับภายใต้ พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว, และกำลังมีการบังคับใช้อย่างจริงจัง อ่าน การกวาดล้างนอมินีในปี 2026 ก่อนที่ใครจะเสนอโครงสร้างนี้ให้คุณ หากคุณถือครองที่ดินผ่านโครงสร้างดังกล่าวอยู่แล้ว วิธีการออกที่ถูกต้องตามกฎหมายได้ระบุไว้ใน การปรับโครงสร้างบริษัทอสังหาริมทรัพย์สัดส่วน 51/49.

ข้อยกเว้นอื่นยังมีอยู่สำหรับการลงทุนที่ได้รับการส่งเสริมภายใต้คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนและภายใต้พระราชบัญญัติปิโตรเลียม ซึ่งข้อยกเว้นเหล่านั้นผูกติดอยู่กับธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริมหรือถือสัมปทาน ไม่ใช่กับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดา.

สิ่งที่สำนักงานที่ดินตรวจสอบในปัจจุบัน

เส้นทางของบริษัทไม่ได้เป็นเพียงแค่ผิดกฎหมายบนกระดาษเท่านั้น ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2026 เป็นต้นมา มีการคัดกรองที่เคาน์เตอร์ด้วย.

เมื่อวันที่ 15 พฤษภาคม 2026 กรมที่ดินได้ส่งจดหมายเวียน MT 0515.2/W 10722 ไปยังสำนักงานที่ดินทุกแห่ง โดยมีจดหมายเวียนอีกสองฉบับที่ระบุว่า "เร่งด่วนที่สุด" เมื่อวันที่ 21 และ 25 พฤษภาคม โดยทั้งสองฉบับนี้ไม่ได้สร้างกฎหมายใหม่ขึ้นมาเลย ทั้งสองฉบับนี้บอกให้เจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องนำกฎหมายที่อยู่แล้วมาใช้ และฉบับที่สอง (MT 0515.2/W 11266) บอกให้มองไปไกลกว่ารายชื่อผู้ถือหุ้น: ผู้บริหารและผู้มีอำนาจลงนาม, การเพิ่มทุนและเปลี่ยนแปลงการถือหุ้น โดยระบุว่าเงินนั้นมาจากที่ใด, ผู้ที่ใช้ประโยชน์จากที่ดินจริงและผู้ที่ได้ประโยชน์จากที่ดินนั้นจริง โดยระบุถึงการถือหุ้นโดยอ้อมและการเปลี่ยนมือของหุ้นหลายครั้งว่าเป็นปัจจัยเสี่ยง ส่วนมาตรา 97 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินเป็นเรื่องของตัวเลข คือคนต่างด้าวถือหุ้นเกินร้อยละ 49 ของทุนจดทะเบียน หรือมีจำนวนผู้ถือหุ้นมากกว่าผู้ถือหุ้นไทย หนังสือเวียนสั่งให้เจ้าหน้าที่ตรวจหาการควบคุมที่แท้จริงนอกเหนือจากตัวเลขดังกล่าว การแบ่งสัดส่วน 51/49 ผ่านเกณฑ์ตัวเลขได้ แต่ไม่ได้ยุติปัญหาใดๆ เลย.

หนังสือเวียนฉบับแรกยังได้กำหนดเงื่อนไขกระตุ้นสองประการสำหรับการตรวจสอบที่ละเอียดยิ่งขึ้นตามมาตรา 74 ของประมวลกฎหมายที่ดิน ได้แก่ การซื้อที่ชำระด้วยเงินสดของ 2 ล้านบาทขึ้นไป, หรือที่ดินซึ่งมีราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม 5 ล้านบาทขึ้นไป. การโอนทางมรดกให้แก่ทายาทโดยธรรมได้รับการยกเว้น เจ้าพนักงานที่ดินอาจสอบสวนคู่กรณีเกี่ยวกับที่มาของเงิน รายได้ ฐานะทางการเงิน และอาชีพ กรณีที่ปรากฏว่าเป็นการซื้อเพื่อประโยชน์ของคนต่างด้าว เรื่องจะถูกส่งไปยังรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย และตามมาตรา 74 คำสั่งของรัฐมนตรีถือเป็นที่สุด.

ในวันที่ 25 สิงหาคม 2569 กระทรวงมหาดไทยเอง โดยหนังสือที่ลงนามโดยปลัดกระทรวงมหาดไทย (มท 0515.2/ว 19097) ได้ดำเนินการไปอีกขั้น คณะกรรมการตรวจสอบข้อเท็จจริงของแต่ละจังหวัดในปัจจุบันประกอบด้วยหน่วยงานสืบสวนสอบสวน เริ่มจากผู้กำกับการสถานีตำรวจภูธรท้องที่ และมีภารกิจรวมถึงการตรวจสอบภาษีด้วย ในกรณีที่พบว่าบริษัทใดเป็นคนต่างด้าวตามกฎหมาย ผู้ว่าราชการจังหวัดจะเป็นผู้กำหนดระยะเวลาในการจำหน่ายที่ดิน ในกรณีที่บริษัทดังกล่าวจัดตั้งขึ้นเพื่อถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว เจ้าพนักงานที่ดินจะยื่นคำร้องทุกข์กล่าวโทษทางอาญาและติดตามคดีจนถึงที่สุด.

การคัดกรองนี้มีการแบ่งปันข้อมูลสนับสนุน สำนักงานที่ดินต้องตรวจสอบนิติบุคคลในพื้นที่ของตนที่มีผู้ถือหุ้นหรือกรรมการเป็นชาวต่างชาติทุกเดือน และรายงานต่อกรมที่ดินทุกไตรมาส (W 10722 และย้ำอีกครั้งใน W 11266) และกรมที่ดินได้ส่งข้อมูลนิติบุคคลที่ถือครองที่ดินให้แก่กรมพัฒนาธุรกิจการค้าแล้ว เมื่อวันที่ 29 เมษายน 2026 หน่วยงานยี่สิบเอ็ดแห่ง รวมถึงกรมทั้งสอง กรมสรรพากร สำนักงานตำรวจแห่งชาติ AMLO และ DSI ได้ลงนามบันทึกข้อตกลงการแบ่งปันข้อมูล ณ ทำเนียบรัฐบาล จากข้อมูลของกรมที่ดินซึ่งครอบคลุมนิติบุคคลที่ถือครองที่ดิน 144,706 ราย กรมพัฒนาธุรกิจการค้าพบว่ามี 36,277 รายที่มีผู้ถือหุ้นต่างชาติ ในจำนวนนี้ 31,516 รายถือหุ้นต่างชาติร้อยละ 49 หรือต่ำกว่า และ 35,154 รายกระจุกตัวอยู่ในสิบหกจังหวัด.

หากมีการจัดตั้งการถือครองโดยนอมินี ผลลัพธ์ก็คือการซื้อขายไม่ได้ถูกยกเลิกไปเงียบๆ การจดทะเบียนสามารถเพิกถอนได้ตามมาตรา 61 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หลังจากผ่านคณะกรรมการสอบสวนและระยะเวลาคัดค้านสามสิบวัน แยกต่างหาก และพบได้บ่อยกว่านั้น อธิบดีจะสั่งให้จำหน่ายที่ดินภายใน 180 วันถึงหนึ่งปีตามมาตรา 94 และจะขายเสียเองหากท่านไม่ดำเนินการ มาตรา 96 นำกระบวนการดังกล่าวมาใช้ในกรณีที่ถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว และมาตรา 100 ใช้บังคับกับบริษัทที่ได้มาซึ่งที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายและต่อมาเข้าข่ายมาตรา 97 หรือ 98 ความรับผิดทางอาญาตามประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวมีผลควบคู่กันไป และการดำเนินการดังกล่าวตกเป็นโมฆะตามมาตรา 150 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้นจึงไม่มีสิ่งใดที่จะบังคับชำระหนี้กับนอมินีได้.

ผู้ตรวจการแผ่นดินได้เสนอแนะให้แก้ไขประมวลกฎหมายที่ดิน เพื่อให้ที่ดินที่นอมินีถือครองแทนชาวต่างชาติตกเป็นของรัฐ แทนที่จะถูกจำหน่ายตามมาตรา 94 โดยเงินที่ได้จากการจำหน่ายตกแก่ผู้ถือครอง คณะรัฐมนตรีรับทราบข้อเสนอแนะดังกล่าวเมื่อวันที่ 24 มิถุนายน 2025 และเมื่อวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2026 ได้รับทราบรายงานความคืบหน้าของกระทรวงพาณิชย์ ซึ่งระบุว่าประมวลกฎหมายที่ดินเป็นหนึ่งในกฎหมายที่อยู่ระหว่างการทบทวน ยังไม่มีการเผยแพร่ร่างกฎหมายแก้ไขใดๆ และข้อเสนอนี้ยังไม่ใช่กฎหมาย หากผ่านการพิจารณา ผลเสียจะไม่ใช่เพียงการถูกบังคับขายตามราคาตลาดอีกต่อไป แต่จะกลายเป็นการสูญเสียทั้งหมด.

การจดทะเบียนบริษัทก็เข้มงวดขึ้นเช่นกัน ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2026 คำสั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้าที่ 2/2569 กำหนดให้บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนที่มีผู้ถือหุ้นหรือหุ้นส่วนชาวต่างชาติต่ำกว่าร้อยละ 50 หรือมีกรรมการผู้มีอำนาจชาวต่างชาติ ต้องยื่นรายการเดินบัญชีธนาคารที่แสดงว่าผู้ถือหุ้นชาวไทยแต่ละรายชำระค่าหุ้นตามที่จดทะเบียนจากบัญชีของตนเอง พร้อมคำชี้แจงเกี่ยวกับการลงทุนที่มีลายมือชื่อกำกับ ดู การจดทะเบียนบริษัทในประเทศไทย และ การกวาดล้างนอมินีในปี 2026.

ตรวจทานครั้งล่าสุด: 25 กันยายน 2026, ในสองฉบับ (18 และ 25 กันยายน) มาตรา 61, 74, 86, 87, 93, 94, 96, 96 ทวิ, 96 ตรี, 97, 98, 100, 111 และ 113 ของประมวลกฎหมายที่ดินถูกนำมาอ่านในฉบับภาษาไทยที่รวบรวมไว้ในทะเบียนกฎหมายหลักของรัฐบาล; แผ่นกระดาษคำแนะนำของกรมที่ดิน MT 0515.2/W 10722, W 11266 และ W 11493 และจดหมายของกระทรวงมหาดไทย MT 0515.2/W 19097 ในสำเนากล่าวถึง; คำสั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้า 2/2569; และมาตรา 150 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การระบุตัวเลขบริษัทเป็นข้อมูลของนายกรัฐมนตรีตามที่รายงานในสื่อมวลชนไทย และการตรวจสอบกับรายงานข่าวของสื่อมวลชนและรายงานของรัฐบาล ไม่ใช่กับเอกสารนั้นๆ โดยการตรวจสอบอีกครั้งเมื่อวันที่ 6 ตุลาคม 2569 ส่วนมาตรา 61, 74, 86, 94, 96 ทวิ, 96 ตรี และ 100 ของประมวลกฎหมายที่ดินถูกนำมาอ่านในภาษาไทยอีกครั้ง ไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง; ข้อมูลบริษัทที่ระบุในสื่อมวลชนยังไม่ได้รับการยืนยันกับเอกสารต้นฉบับ.

จะไปไหนต่อดี

สำหรับข้อมูลเชิงลึกทั้งหมด รวมถึงประเภทของโฉนดที่ดิน การเปรียบเทียบระหว่างการเช่า สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และทรัพยอิงสิทธิ บทลงโทษสำหรับนอมินี และภาษีการโอน โปรดอ่านคู่มือโดยละเอียดของเราที่ ข้อจำกัดการถือครองที่ดินในประเทศไทย. ก่อนที่คุณจะผูกมัดกับสิ่งเหล่านี้ทั้งหมด, การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของกรรมสิทธิ์ คือขั้นตอนที่ป้องกันปัญหาค่อนข้างมากซึ่งภายหลังเรามักจะถูกขอให้แก้ไข.