รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
บันทึกการปรับปรุง
- 4 พฤศจิกายน 2569: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
สารบัญ
คำตอบสั้นๆ คือไม่. มาตรา 86 แห่ง ประมวลกฎหมายที่ดิน อนุญาตให้ชาวต่างชาติได้มาซึ่งที่ดินได้เฉพาะภายใต้สนธิสัญญาที่ให้สิทธิ์ดังกล่าว ด้วยการอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย และไม่มีสนธิสัญญาดังกล่าวที่มีผลบังคับใช้ ดังนั้นในทางปฏิบัติชาวต่างชาติจึงไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ ช่องทางตามกฎหมายช่องทางเดียวที่ไม่ขึ้นอยู่กับสนธิสัญญาคือมาตรา 96 ทวิ และในทางปฏิบัติเกือบจะไม่เคยได้รับอนุญาตเลย สิ่งอื่น ๆ ทั้งหมดที่คุณจะได้อ่านเกี่ยวกับ คู่สมรสชาวไทยซื้อในนามของตนเอง การจดทะเบียนการเช่า สิทธิเก็บกิน หรือ สิทธิเหนือพื้นดิน, ทรัพยอิงสิทธิ, บริษัท ไม่ใช่การถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ แต่เป็นวิธีการถือครองสิทธิเหนือที่ดินที่ผู้อื่นเป็นเจ้าของ.
ก่อนอื่นเลย ให้อ่านกฎหมายที่เรื่องนี้ใช้ตัดสิน: หมวด 8 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินของไทย มาตรา 86 ถึง 96 ว่าด้วยสิทธิของคนต่างด้าวในที่ดิน.
ที่ดินคือกรณีที่ยากที่สุดในคู่มือของเราสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ.
ข้อยกเว้นตามกฎหมายประการเดียว: มาตรา 96 ทวิ
มาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน allows a foreigner to acquire up to หนึ่งไร่ (1,600 ตารางเมตร) ของที่ดินสำหรับใช้เป็นที่อยู่อาศัย ด้วยเงินลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาท ในประเภทธุรกิจที่กำหนดโดยกฎกระทรวง ซึ่งดำเนินการมาเป็นเวลาอย่างน้อยสามปี และได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ที่ดินดังกล่าวต้องอยู่ในกรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา เทศบาล หรือเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายผังเมือง ภายใต้มาตรา 96 ตรี หากมีการฝ่าฝืนเงื่อนไข หรือไม่ใช้ที่ดินดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัยภายในสองปีนับแต่วันจดทะเบียน อธิบดีสามารถสั่งบังคับขายได้.
นี่คือบทบัญญัติที่มีอยู่จริง ซึ่งถูกเพิ่มเข้ามาในประมวลกฎหมายที่ดินโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542 และจากประสบการณ์ของเราในการเป็นตัวแทนลูกค้าชาวต่างชาติในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2006 เราก็ไม่เคยเห็นการนำบทบัญญัตินี้มาใช้กับผู้ซื้อทั่วไปเลยแม้แต่ครั้งเดียว จงมองว่านี่เป็นเพียงแนวทางที่เป็นไปได้ในทางทฤษฎี มากกว่าที่จะเป็นแผนการจริง.
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้
English
Section 86 Limitation of Aliens Right in Land
Full text
An alien may acquire land only by virtue of the provisions of a treaty which provides that ownership of immovable property may be held, and subject also to the provisions of this Code. Subject to section 84, such an alien may acquire land for residential, commercial, industrial, agricultural, cemetery, public charity or religious purposes only in accordance with the conditions and procedure prescribed by ministerial regulation, and permission must be obtained from the Minister.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 96 bis Limitation of Aliens Right in Land
Full text
The provisions on acquisition of land by an alien by virtue of a treaty under section 86 paragraph one shall not apply to an alien who has brought in money for investment in the amount prescribed by ministerial regulation, which shall be not less than forty million baht; such an alien may acquire land for residential use of not more than one rai, and permission must be obtained from the Minister. The acquisition of land by an alien under paragraph one shall be in accordance with the rules, procedure and conditions prescribed by ministerial regulation, which shall contain at least the following essential provisions: (1) the types of business in which the alien invests, which must benefit the economy and society of the country or be activities which the Board of Investment has announced as eligible for investment promotion under the law on investment promotion; (2) the period for which the investment is maintained, which must be not less than three years; (3) the land which an alien is permitted to acquire must be located within Bangkok Metropolis, Pattaya City or a municipality, or within an area designated as a residential zone under the law on town planning.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 94 Limitation of Aliens Right in Land
Full text
Land acquired by an alien unlawfully or without permission shall be disposed of by that alien within the period prescribed by the Director-General, which shall be not less than one hundred and eighty days and not more than one year. If the land is not disposed of within the prescribed period, the Director-General shall have power to dispose of the land, and the provisions on forced disposal of land in Chapter 3 shall apply mutatis mutandis.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 113 Penalties
Full text
Any person who acquires land as an agent of an alien or of a juristic person under section 97 or section 98 shall be liable to a fine not exceeding twenty thousand baht or to imprisonment for a term not exceeding two years, or to both.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 97 Limitation of Rights in Land of Some Categories of Juristic Persons
Full text
The following juristic persons shall have right to land as if they were an alien: (1)67 A limited company or public limited company whose shares constituting its registered capital are held by aliens by more than forty-nine per cent of its registered capital, or whose alien shareholders are more than one-half of the total number of its shareholders, as the case may be; For the purposes of this Chapter, if any limited company issues bearer share certificates, such a share certificate shall be deemed to be held by an alien. (2)68 A limited partnership or registered ordinary partnership whose contributions by aliens are more than forty-nine per cent of its total capital or whose alien partners are more than one-half of the total number of its partners, as the case may be. (3) An association including co-operative whose alien members are more than one-half of its total number of members or which operates exclusively or substantially for the benefit of aliens; (4) A foundation whose objectives are exclusively or substantially for the benefit of aliens. (5)69 (Repealed)
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 74 Recording of Rights and Legal Acts
Full text
In proceeding with right and juristic act registration by the competent officer under Section 71, the competent officer shall have the power to inquire the parties and require persons involved to make a statement or submit relevant documents and evidence as necessary, and the competent officer shall then proceed as appropriate in the circumstances. If it is believable that an application for right and juristic act registration will be an avoidance of law or that any person will purchase land for the benefit of an alien, an order of the Minister shall be obtained. The Minister’s order shall be final.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 36 Foreign Business Act B.E. 2542
Full text
A person of Thai nationality or a juristic person that is not an alien under this Act who assists or supports, or joins in operating, a business of an alien that is a business specified in the Lists annexed to this Act, where that alien has not been permitted to operate that business, or who joins in operating a business of an alien while representing it as being their business alone, or who holds shares on behalf of an alien in a partnership, limited company or any juristic person so that the alien may operate a business by evading or violating the provisions of this Act, and likewise an alien who consents to a person of Thai nationality or a juristic person that is not an alien under this Act doing such an act, shall be liable to imprisonment not exceeding 3 years, or a fine from 100,000 baht to 1,000,000 baht, or both, and the court shall order the assistance or support to cease, or the joint operation of the business to cease, or the shareholding or partnership to cease, as the case may be. A person who fails to comply with the court's order shall be liable to a fine of 10,000 baht to 50,000 baht per day for as long as the violation continues.
ThaiLawOnline translation
Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Full text
In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 86
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ด้วย ภายใต้บังคับมาตรา ๘๔ คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบกิจการในทางพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม การสุสาน การกุศลสาธารณะ หรือการศาสนา ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 96 ทวิ
ข้อความเต็ม
บทบัญญัติว่าด้วยคนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินโดยอาศัยบทสนธิสัญญาตามมาตรา ๘๖ วรรคหนึ่ง มิให้ใช้บังคับกับคนต่างด้าวซึ่งได้นำเงินมาลงทุนตามจำนวนที่กำหนดในกฎกระทรวง ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาท โดยให้ได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกินหนึ่งไร่ และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี การได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวตามวรรคหนึ่ง ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง โดยในกฎกระทรวงอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญ ดังต่อไปนี้ (๑) ประเภทของธุรกิจที่คนต่างด้าวลงทุนซึ่งต้องเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ หรือเป็นกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุนได้ (๒) ระยะเวลาการดำรงการลงทุนต้องไม่น้อยกว่าสามปี (๓) บริเวณที่ดินที่อนุญาตให้คนต่างด้าวได้มาต้องอยู่ภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 94
ข้อความเต็ม
บรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือไม่ได้รับอนุญาต ให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด ๓ มาใช้บังคับโดยอนุโลม
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 113
ข้อความเต็ม
ผู้ใดได้มาซึ่งที่ดินในฐานะเป็นตัวแทนของคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลตามความในมาตรา ๙๗ หรือมาตรา ๙๘ มีความผิดต้องระวางโทษปรับไม่เกินสองหมื่นบาท หรือจำคุกไม่เกินสองปี หรือทั้งปรับทั้งจำ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 97
ข้อความเต็ม
นิติบุคคลดังต่อไปนี้ให้มีสิทธิในที่ดินได้เสมือนกับคนต่างด้าว (๑) ๑ บริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนจำกัดที่มีหุ้นอันเป็นทุนจดทะเบียน ถือโดยคนต่างด้าวเกินกว่าร้อยละสี่สิบเก้าของทุนจดทะเบียน หรือผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวนผู้ถือหุ้น แล้วแต่กรณี เพื่อประโยชน์แห่งหมวดนี้บริษัทจำกัดใดออกใบหุ้นชนิดออกให้แก่ผู้ถือ ให้ถือว่าใบหุ้นนั้นคนต่างด้าวเป็นผู้ถือ (๒) ๒ ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว ที่มีคนต่างด้าวลงหุ้นมีมูลค่าเกินกว่าร้อยละสี่สิบเก้าของทุนทั้งหมด หรือผู้เป็นหุ้นส่วนเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวนของผู้เป็นหุ้นส่วน แล้วแต่กรณี (๓) สมาคมรวมทั้งสหกรณ์ที่มีสมาชิกเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวน หรือดำเนินกิจการเพื่อประโยชน์คนต่างด้าวโดยเฉพาะ หรือเป็นส่วนใหญ่ (๔) มูลนิธิที่มีวัตถุประสงค์เพื่อประโยชน์คนต่างด้าวโดยเฉพาะ หรือเป็นส่วนใหญ่ (๕) ๓ (ยกเลิก)
ข้อความจากฐานข้อมูลประมวลกฎหมายของเรา โปรดตรวจสอบกับข้อความทางการ (Thai text from our annotated code. Check it against the official text.)
มาตรา 74
ข้อความเต็ม
ในการดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนคู่กรณี และเรียกบุคคลที่เกี่ยวข้องมาให้ถ้อยคำ หรือส่งเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องได้ตามความจำเป็น แล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการไปตามควรแก่กรณี ถ้ามีกรณีเป็นที่ควรเชื่อได้ว่า การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น จะเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย หรือเป็นที่ควรเชื่อได้ว่าบุคคลใดจะซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์แก่คนต่างด้าว ให้ขอคำสั่งต่อรัฐมนตรี คำสั่งรัฐมนตรีเป็นที่สุด
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 36 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
ผู้มีสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลที่มิใช่คนต่างด้าวตามพระราชบัญญัตินี้ ให้ความช่วยเหลือหรือสนับสนุนหรือร่วมประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว อันเป็นธุรกิจที่กำหนดไว้ในบัญชีท้ายพระราชบัญญัตินี้ โดยคนต่างด้าวนั้นมิได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจดังกล่าว หรือร่วมประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวโดยแสดงออกว่าเป็นธุรกิจของตนแต่ผู้เดียวหรือถือหุ้นแทนคนต่างด้าวในห้างหุ้นส่วนหรือบริษัทจำกัด หรือนิติบุคคลใด ๆ เพื่อให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจโดยหลีกเลี่ยงหรือฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้ รวมทั้งคนต่างด้าวซึ่งยินยอมให้ผู้มีสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลที่มิใช่คนต่างด้าวตามพระราชบัญญัตินี้กระทำการดังกล่าว ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับตั้งแต่หนึ่งแสนบาทถึงหนึ่งล้านบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และให้ศาลสั่งให้เลิกการให้ความช่วยเหลือหรือสนับสนุน หรือสั่งให้เลิกการร่วมประกอบธุรกิจ หรือสั่งให้เลิกการถือหุ้น หรือการเป็นหุ้นส่วนนั้นเสีย แล้วแต่กรณี หากฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามคำสั่งศาลต้องระวางโทษปรับวันละหนึ่งหมื่นบาทถึงห้าหมื่นบาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนอยู่
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 86
Un étranger ne peut acquérir un terrain qu'en vertu des dispositions d'un traité qui permet d'avoir la propriété d'un bien immobilier, et sous réserve également des dispositions du présent Code. Sous réserve de l'article 84, cet étranger ne peut acquérir un terrain à usage d'habitation, d'activité commerciale, industrielle ou agricole, de cimetière, de bienfaisance publique ou de culte que conformément aux conditions et à la procédure fixées par règlement ministériel, et il doit obtenir l'autorisation du Ministre.
résumé non officiel
Article 96 bis
Les dispositions relatives à l'acquisition d'un terrain par un étranger en vertu d'un traité prévues à l'article 86, alinéa premier, ne s'appliquent pas à l'étranger qui a apporté des fonds pour investir à hauteur du montant fixé par règlement ministériel, lequel ne peut être inférieur à quarante millions de bahts ; cet étranger peut acquérir un terrain à usage d'habitation d'une superficie n'excédant pas un rai, et il doit obtenir l'autorisation du Ministre. L'acquisition d'un terrain par un étranger visée à l'alinéa premier s'effectue selon les règles, la procédure et les conditions fixées par règlement ministériel, lequel doit comporter au moins les dispositions essentielles suivantes : (1) les catégories d'activités dans lesquelles l'étranger investit, qui doivent être utiles à l'économie et à la société du pays, ou être des activités que le Bureau de la promotion des investissements a déclarées éligibles à la promotion des investissements en vertu de la loi sur la promotion des investissements ; (2) la durée de maintien de l'investissement, qui ne peut être inférieure à trois ans ; (3) le terrain dont l'acquisition est autorisée doit être situé dans le territoire de la Métropole de Bangkok, de la Ville de Pattaya ou d'une municipalité, ou dans une zone désignée comme zone résidentielle en vertu de la loi sur l'urbanisme.
résumé non officiel
Article 94
Tout terrain acquis par un étranger de manière illicite ou sans autorisation doit être aliéné par cet étranger dans le délai fixé par le Directeur général, qui ne peut être inférieur à cent quatre-vingts jours ni supérieur à un an. Si le terrain n'est pas aliéné dans le délai fixé, le Directeur général a le pouvoir d'aliéner ce terrain, et les dispositions relatives à l'aliénation forcée de terrains prévues au chapitre 3 s'appliquent mutatis mutandis.
résumé non officiel
Article 113
Quiconque acquiert un terrain en qualité de mandataire d'un étranger ou d'une personne morale visée à l'article 97 ou à l'article 98 est passible d'une amende n'excédant pas vingt mille bahts ou d'un emprisonnement n'excédant pas deux ans, ou de ces deux peines.
résumé non officiel
Article 97
Ont les droits fonciers d'un étranger: sociétés dont plus de 49 % du capital ou plus de la moitié des associés sont étrangers (actions au porteur réputées étrangères), sociétés de personnes équivalentes, associations et coopératives majoritairement étrangères ou œuvrant surtout à leur profit, fondations œuvrant surtout à leur profit.
résumé non officiel
Article 74
Pour l'enregistrement, le fonctionnaire compétent peut interroger les parties et exiger déclarations ou documents. S'il y a lieu de croire à un contournement de la loi ou à un achat de terrain au profit d'un étranger, il sollicite l'ordre du ministre, qui est définitif.
résumé non officiel
Article 36 Foreign Business Act B.E. 2542
Le Thaïlandais ou la personne morale non étrangère, prête-nom ou aidant un étranger non autorisé pour une activité des listes, et l'étranger consentant, encourent jusqu'à 3 ans de prison et/ou 100 000 à 1 000 000 bahts. Cessation ordonnée, sous peine de 10 000 à 50 000 bahts par jour.
résumé non officiel
Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.
résumé non officiel
คำพิพากษาศาลฎีกา
- 2690/2538 (1995): ที่ดินที่คนไทยถือแทนคนต่างด้าว ไม่เสียเปล่าทั้งหมด แต่ผู้รับโอนโดยสุจริตย่อมได้รับความคุ้มครอง
- 17923/2557 (2014): สัญญาเช่าที่แท้จริงเป็นสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อชาวต่างชาติบังคับให้โอนที่ดินแก่บริษัทผู้ถือแทนไม่ได้
แหล่งที่มา
- ประมวลกฎหมายที่ดิน, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- Foreign Business Act B.E. 2542, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- Condominium Act B.E. 2522, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), เรียกดูเมื่อ 19 กุมภาพันธ์ 2569
ประกาศ LTR ปี 2022 และเหตุผลที่มันไม่ช่วยอะไรคุณ
ในเดือนตุลาคม 2022 คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติ ฉบับร่าง กฎกระทรวงที่จะอนุญาตให้ผู้ถือ วีซ่าผู้พำนักระยะยาว ซื้อที่ดินได้สูงสุดไม่เกินหนึ่งไร่ ด้วยเงินลงทุน 40 ล้านบาท ในกรุงเทพมหานคร พัทยา และเขตเทศบาลรวมถึงเขตที่อยู่อาศัยอื่น ๆ ที่กำหนด เป็นระยะเวลา 5 ปี ซึ่งในขณะนั้นมีการรายงานข่าวอย่างกว้างขวางว่าเป็นการเปิดให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดินได้ในประเทศไทย.
มันเป็นเพียงร่าง และมติคณะรัฐมนตรียังไม่ใช่กฎหมาย. กฎกระทรวงดังกล่าวจะต้องได้รับการประกาศในราชกิจจานุเบกษาจึงจะมีผลใช้บังคับ เราไม่พบการประกาศในราชกิจจานุเบกษาและไม่มีหลักฐานว่าเคยมีการนำมาใช้บังคับแต่อย่างใด รายงานในขณะนั้นระบุว่ายังอยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการกฤษฎีกา การถือครอง วีซ่า LTR มีคุณค่าด้วยเหตุผลอื่น แต่ในตัวของมันเองนั้น ไม่ได้ให้สิทธิเป็นเจ้าของที่ดิน.
ถ้าคุณเคยอ่านเจอว่าวีซ่า LTR อนุญาตให้คุณซื้อที่ดินได้ นั่นคือร่างกฎหมายปี 2022 ที่ถูกบรรยายราวกับว่ามันผ่านแล้ว ให้วางแผนตามมาตรา 86 และมาตรา 96 ทวิ ซึ่งเป็นกฎหมายในปัจจุบัน.
สิ่งที่ชาวต่างชาติทำจริงๆ แทนที่จะเป็นเช่นนั้น
แต่ละเส้นทางเหล่านี้เป็นเส้นทางจริงและสามารถจดทะเบียนได้ แต่ละเส้นทางมีข้อมูลเชิงลึกในหน้าของตัวเอง.
- ซื้อห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเอง. นี่คือสิ่งเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ได้ ภายใต้เงื่อนไขร้อยละ 49 โควตาชาวต่างชาติ ในอาคาร ดู วิธีการทำงานของเส้นทางคอนโดและมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่.
- ซื้อผ่านคู่สมรสชาวไทย. ที่ดินผืนนี้จดทะเบียนในชื่อของเธอและพวกคุณทั้งสองคนลงนามในบันทึกถ้อยคำที่ สำนักงานที่ดิน เกี่ยวกับที่มาของเงิน สิ่งที่บันทึกถ้อยคำนั้นทำ และคำถามที่ใหญ่กว่ามากว่าบันทึกถ้อยคำนั้น ไม่ ได้ทำอะไร มีอธิบายไว้ใน การซื้อที่ดินในประเทศไทยผ่านคู่สมรสชาวไทย. คำถามที่เกี่ยวข้องว่าอะไรนับเป็น สินสมรส มีอธิบายไว้ใน ทรัพย์สินระหว่างสามีภรรยาตามกฎหมายไทย.
- จดทะเบียนสิทธิในที่ดินแทนการเป็นเจ้าของ. เอ สิทธิเก็บกิน ให้คุณใช้ประโยชน์ในที่ดินตลอดชีวิต, สิทธิเหนือพื้นดิน ให้คุณเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น และ ทรัพยอิงสิทธิ เป็นสิทธิที่จดทะเบียนได้ซึ่งเพิ่งมีขึ้นใหม่ มีระยะเวลาสูงสุด 30 ปี.
- รับมรดกที่ดิน. ทายาทชาวต่างชาติสามารถรับมรดกได้ แต่โดยทั่วไปแล้วไม่สามารถถือครองที่ดินนั้นไว้ได้ ดู ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่, ซึ่งอธิบายถึงหน้าที่ต้องจำหน่ายที่ดินตามมาตรา 94.
- ใส่ชื่อเด็กไทยในโฉนดที่ดิน. ชอบด้วยกฎหมายในกรณีที่เด็กเป็นเจ้าของจริงๆ แต่ไม่ชอบด้วยกฎหมายหากเป็นเพียงการใช้ชื่อบังหน้า ดู การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่เด็กไทย.
- เส้นทางบริษัทไทย พร้อมกับคำเตือน. บริษัทถือหุ้นแบบ 51/49 ที่ถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติคือ นอมินี รูปแบบหนึ่ง ซึ่งเป็นสิ่งผิดกฎหมาย มีโทษจำคุกและปรับภายใต้ พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว, และกำลังมีการบังคับใช้อย่างจริงจัง อ่าน การกวาดล้างนอมินีในปี 2026 ก่อนที่ใครจะเสนอโครงสร้างนี้ให้คุณ หากคุณถือครองที่ดินผ่านโครงสร้างดังกล่าวอยู่แล้ว วิธีการออกที่ถูกต้องตามกฎหมายได้ระบุไว้ใน การปรับโครงสร้างบริษัทอสังหาริมทรัพย์สัดส่วน 51/49.
มีข้อยกเว้นอื่นๆ สำหรับการลงทุนที่ได้รับการส่งเสริมภายใต้ คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน และตามพระราชบัญญัติปิโตรเลียม ผู้ที่ได้รับสิทธิดังกล่าวเป็นผู้ประกอบการที่ได้รับการส่งเสริมหรือได้รับสัมปทาน ไม่ใช่ผู้ซื้อรายบุคคล.
สิ่งที่สำนักงานที่ดินตรวจสอบในปัจจุบัน
เส้นทางของบริษัทไม่ได้เป็นเพียงแค่ผิดกฎหมายบนกระดาษเท่านั้น ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2026 เป็นต้นมา มีการคัดกรองที่เคาน์เตอร์ด้วย.
On 15 May 2026 the Department of Lands sent circular MT 0515.2/W 10722 to every provincial land office, followed by two further circulars marked most urgent on 21 and 25 May. They create no new law. They tell land officers how to apply the law that already exists, and the second of them (MT 0515.2/W 11266) tells them to look past the shareholder list: directors and authorised signatories, capital increases and changes in shareholding, where the money came from, who actually uses the land and who actually benefits from it, with indirect shareholding and shares that have changed hands many times flagged as risk factors. มาตรา 97 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน is arithmetic, foreigners holding more than 49 per cent of ทุนจดทะเบียน หรือมากกว่าผู้ถือหุ้นชาวไทยในจำนวนผู้ถือหุ้น โดยคำสั่งดังกล่าวบอกให้ผู้บริหารมองหาการควบคุมที่แท้จริงเหนือกว่าเพียงแค่การคำนวณเลขคณิต การแบ่งเป็น 51/49 จะทำให้คำนวณเลขคณิตถูกต้องและไม่ก่อให้เกิดปัญหาใดๆ.
The first circular also sets two triggers for a closer look under มาตรา 74 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน: a purchase paid in cash of 2 ล้านบาทขึ้นไป, หรือที่ดินของรัฐบาล ราคาประเมิน สำหรับค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนคือ 5 ล้านบาทขึ้นไป. การโอนกรรมสิทธิ์โดยการสืบทอด ทายาทโดยธรรม บุคคลที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้ไม่รวมอยู่ด้วย เจ้าหน้าที่ผู้รับผิดชอบเรื่องที่ดินอาจสอบถามฝ่ายต่างๆ เกี่ยวกับแหล่งที่มาของเงินรายได้ รายได้ และอาชีพของบุคคลนั้นๆ หากพบว่าการซื้อขายดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อประโยชน์ของชาวต่างชาติ ไฟล์จะส่งไปยังกระทรวงมหาดไทย และตามมาตรา 74 คำสั่งของกระทรวงดังกล่าวถือเป็นคำสั่งที่สิ้นสุดผล.
ในวันที่ 25 สิงหาคม 2569 กระทรวงมหาดไทยเอง โดยหนังสือที่ลงนามโดยปลัดกระทรวงมหาดไทย (มท 0515.2/ว 19097) ได้ดำเนินการไปอีกขั้น คณะกรรมการตรวจสอบข้อเท็จจริงของแต่ละจังหวัดในปัจจุบันประกอบด้วยหน่วยงานสืบสวนสอบสวน เริ่มจากผู้กำกับการสถานีตำรวจภูธรท้องที่ และมีภารกิจรวมถึงการตรวจสอบภาษีด้วย ในกรณีที่พบว่าบริษัทใดเป็นคนต่างด้าวตามกฎหมาย ผู้ว่าราชการจังหวัดจะเป็นผู้กำหนดระยะเวลาในการจำหน่ายที่ดิน ในกรณีที่บริษัทดังกล่าวจัดตั้งขึ้นเพื่อถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว เจ้าพนักงานที่ดินจะยื่นคำร้องทุกข์กล่าวโทษทางอาญาและติดตามคดีจนถึงที่สุด.
การตรวจสอบข้อมูลนั้นได้รับการสนับสนุนโดยการแบ่งปันข้อมูล โดยสำนักงานที่ดินต้องตรวจสอบบุคคลธรรมดาในพื้นที่ของตนที่มีผู้ถือหุ้นหรือกรรมการเป็นชาวต่างชาติทุกเดือน และรายงานต่อกรมที่ดินทุกไตรมาส (W 10722, ย่อมาจาก W 11266) และกรมที่ดินได้ส่งบันทึกข้อมูลของบุคคลธรรมดาที่ถือครองที่ดินไปยัง กรมพัฒนาธุรกิจการค้า. เมื่อวันที่ 29 เมษายน 2569 หน่วยงานจำนวน 21 แห่ง ได้แก่ หน่วยงานทั้งสองแห่ง คือ กรมสรรพากร กรมตำรวจแห่งราชอาณาจักร กรมสอบสวนคดีพิเศษ และ DSI ได้ลงนามในบันทึกข้อตกลงการแบ่งปันข้อมูล ณ ศาลาว่าการรัฐบาล โดยข้อมูลที่ DDBD ได้ระบุจากทะเบียนที่ดินของกรมที่ครอบคลุมบุคคลทางกฎหมายจำนวน 144,706 รายที่ถือครองที่ดิน พบว่ามีผู้ถือหุ้นต่างชาติจำนวน 36,277 ราย โดย 31,516 รายมีสัดส่วนร้อยละ 49 หรือต่ำกว่านั้น และอีก 35,154 รายกระจุกตัวอยู่ใน 16 จังหวัด.
If a nominee holding is established, the outcome is not that the sale is quietly unwound. The registration can be annulled under section 61 of the Land Code, after a committee of enquiry and a thirty day objection period. Separately, and more commonly, the Director-General orders the land disposed of within 180 days to one year under section 94 and sells it himself if you do not. Section 96 applies that machinery where the land was held in place of a foreigner, and section 100 catches a company that acquired land lawfully and later fell within sections 97 or 98. Criminal liability under the Land Code and the Foreign Business Act runs alongside, and the arrangement is void under มาตรา 150 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, so there is nothing to enforce against the nominee.
ผู้ตรวจการแผ่นดินได้เสนอแนะให้แก้ไขประมวลกฎหมายที่ดิน เพื่อให้ที่ดินที่นอมินีถือครองแทนชาวต่างชาติตกเป็นของรัฐ แทนที่จะถูกจำหน่ายตามมาตรา 94 โดยเงินที่ได้จากการจำหน่ายตกแก่ผู้ถือครอง คณะรัฐมนตรีรับทราบข้อเสนอแนะดังกล่าวเมื่อวันที่ 24 มิถุนายน 2025 และเมื่อวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2026 ได้รับทราบรายงานความคืบหน้าของกระทรวงพาณิชย์ ซึ่งระบุว่าประมวลกฎหมายที่ดินเป็นหนึ่งในกฎหมายที่อยู่ระหว่างการทบทวน ยังไม่มีการเผยแพร่ร่างกฎหมายแก้ไขใดๆ และข้อเสนอนี้ยังไม่ใช่กฎหมาย หากผ่านการพิจารณา ผลเสียจะไม่ใช่เพียงการถูกบังคับขายตามราคาตลาดอีกต่อไป แต่จะกลายเป็นการสูญเสียทั้งหมด.
การจดทะเบียนบริษัทก็เข้มงวดขึ้นเช่นกัน ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2026 คำสั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้าที่ 2/2569 กำหนดให้บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนที่มีผู้ถือหุ้นหรือหุ้นส่วนชาวต่างชาติต่ำกว่าร้อยละ 50 หรือมีกรรมการผู้มีอำนาจชาวต่างชาติ ต้องยื่นรายการเดินบัญชีธนาคารที่แสดงว่าผู้ถือหุ้นชาวไทยแต่ละรายชำระค่าหุ้นตามที่จดทะเบียนจากบัญชีของตนเอง พร้อมคำชี้แจงเกี่ยวกับการลงทุนที่มีลายมือชื่อกำกับ ดู การจดทะเบียนบริษัทในประเทศไทย และ การกวาดล้างนอมินีในปี 2026.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 25 กันยายน 2026, โดยตรวจสอบสองรอบ (18 และ 25 กันยายน) มาตรา 61, 74, 86, 87, 93, 94, 96, 96 ทวิ, 96 ตรี, 97, 98, 100, 111 และ 113 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ได้อ่านจากตัวบทภาษาไทยฉบับรวมแก้ไขในระบบกลางทางกฎหมายของรัฐบาล; หนังสือเวียนกรมที่ดิน มท 0515.2/ว 10722, ว 11266 และ ว 11493 และหนังสือกระทรวงมหาดไทย มท 0515.2/ว 19097 ได้อ่านจากฉบับที่ลงนามแล้ว; คำสั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ที่ 2/2569; และมาตรา 150 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตัวเลขเกี่ยวกับบริษัทเป็นตัวเลขของอธิบดีกรมพัฒนาธุรกิจการค้าตามที่สื่อมวลชนไทยรายงาน ส่วนคู่ภาคีในบันทึกข้อตกลงวันที่ 29 เมษายน 2569 และวาระคณะรัฐมนตรีเกี่ยวกับข้อเสนอแก้ไขมาตรา 94 ได้ตรวจสอบกับรายงานข่าวของสื่อมวลชนไทยและข่าวของรัฐบาล ไม่ใช่กับตัวเอกสารเอง ตรวจสอบซ้ำเมื่อวันที่ 6 ตุลาคม 2569: ได้อ่านมาตรา 61, 74, 86, 94, 96 ทวิ, 96 ตรี และ 100 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินเป็นภาษาไทยอีกครั้ง; ไม่มีการเปลี่ยนแปลง; ตัวเลขเกี่ยวกับบริษัทที่สื่อมวลชนรายงานยังไม่ได้รับการยืนยันกับเอกสารต้นฉบับ.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่?
ในทางปฏิบัติ ไม่ได้ มีเพียงในมาตรา 86 ของประมวลกฎหมายที่ดินเท่านั้นที่อนุญาตให้ทำได้ภายใต้สนธิสัญญาที่มอบสิทธิดังกล่าว โดยได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย และไม่มีสนธิสัญญาใดๆ ที่มีผลบังคับใช้ในเรื่องนี้ เส้นทางเดียวที่ไม่อาจขึ้นอยู่กับสนธิสัญญาได้คือมาตรา 96 ทวิ ซึ่งแทบจะไม่ได้รับอนุญาตให้ทำเลย.
มาตรา 96 บีร์ต้องกำหนดไว้ว่าอย่างไร
การลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาทในประเภทธุรกิจที่กำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องเก็บรักษาไว้เป็นเวลาอย่างน้อยสามปี สำหรับพื้นที่ไม่เกินหนึ่งไร่ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา หรือเขตที่อยู่อาศัย โดยได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย.
วีซ่า LTR ช่วยให้ฉันซื้อที่ดินได้หรือไม่
ไม่ ไม่ ในเดือนตุลาคม 2022 คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติร่างกฎกระทรวง และการอนุมัติของคณะรัฐมนตรีไม่ใช่กฎหมาย เราไม่พบการเผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษาใดๆ ที่ทำให้ระเบียบดังกล่าวมีผลบังคับใช้ ดังนั้น วีซ่า LTR เพียงอย่างเดียวจึงไม่ก่อให้เกิดสิทธิในการครอบครองที่ดิน.
ถ้ามีบุคคลภายนอกเป็นผู้ถือครองที่ดินผ่านบริษัทนอมินี จะเกิดอะไรขึ้น?
การจดทะเบียนอาจถูกเพิกถอนได้ตามมาตรา 61 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรือผู้ว่าราชการทั่วไปมีคำสั่งให้ขายที่ดินนั้นภายใน 180 วันถึงหนึ่งปีตามมาตรา 94 และขายให้หากคุณไม่ทำ การรับผิดทางอาญาจะตามมาด้วย และการทำข้อตกลงดังกล่าวจะไม่มีผลตามมาตรา 150 แห่งพระราชบัญญัติแพ่งและพาณิชย์.
จะไปไหนต่อดี
สำหรับข้อมูลเชิงลึกทั้งหมด รวมถึงประเภทของโฉนดที่ดิน การเปรียบเทียบระหว่างการเช่า สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และทรัพยอิงสิทธิ บทลงโทษสำหรับนอมินี และภาษีการโอน โปรดอ่านคู่มือโดยละเอียดของเราที่ ข้อจำกัดการถือครองที่ดินในประเทศไทย. ก่อนที่คุณจะผูกมัดกับทางเลือกใดๆ เหล่านี้, การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของกรรมสิทธิ์ คือขั้นตอนที่ป้องกันปัญหาส่วนใหญ่ที่ภายหลังเรามักถูกขอให้แก้ไข.
โดยทั่วไปชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อที่ดินได้ แต่สามารถซื้อห้องชุด (คอนโดมิเนียม) เป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองได้. ดู วิธีการทำงานของเส้นทางคอนโดและมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.