ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่? กฎหมายและช่องทางที่ใช้ได้ผล

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

อัปเดตล่าสุดเมื่อ 5 กันยายน 2569

คำตอบสั้นๆ คือไม่. Section 86 of the กฎหมายที่ดิน prohibits a foreigner from owning land in Thailand. There is one statutory exception, section 96 bis, and in practice it is almost never granted. Everything else you will read about, a Thai spouse buying in her own name, a registered lease, a usufruct, a พื้นผิว, sap ing sith, a company, is not foreign land ownership. It is a way of holding a right over land that someone else owns.

ก่อนอื่นเลย ให้อ่านกฎหมายที่เรื่องนี้ใช้ตัดสิน: หมวด 8 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินของไทย มาตรา 86 ถึง 96 ว่าด้วยสิทธิของคนต่างด้าวในที่ดิน.

ที่ดินคือกรณีที่ยากที่สุดในคู่มือของเราสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ.

ข้อยกเว้นตามกฎหมายประการเดียว: มาตรา 96 ทวิ

มาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน อนุญาตให้คนต่างด้าวสามารถถือครองได้ถึง หนึ่งไร่ (1,600 ตารางเมตร) ของที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ด้วยมูลค่าการลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาท ในทรัพย์สินไทยที่เข้าเกณฑ์ ถือครองไว้อย่างน้อยสามปี และได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ที่ดินต้องอยู่ในโซนที่ได้รับอนุญาต และสิทธิ์ดังกล่าวอาจถูกเพิกถอนได้หากไม่รักษากำหนดการลงทุนไว้.

นี่คือบทบัญญัติที่มีอยู่จริงและมีผลบังคับใช้มาตั้งแต่กฎกระทรวงเมื่อปี พ.ศ. 2545 และจากประสบการณ์ของเราในการเป็นตัวแทนให้กับลูกค้าชาวต่างชาติในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 นี่ก็เป็นข้อกำหนดหนึ่งที่เราไม่เคยเห็นว่ามีการนำมาใช้กับผู้ซื้อทั่วไปเลย ให้มองว่านี่เป็นแนวทางที่เป็นไปได้ในทางทฤษฎีมากกว่าที่จะเป็นแผนการปฏิบัติจริง.

ประกาศ LTR ปี 2022 และเหตุผลที่มันไม่ช่วยอะไรคุณ

ในเดือนตุลาคม 2022 คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติ ฉบับร่าง ministerial regulation that would have let holders of a วีซ่าผู้พำนักระยะยาว buy up to one rai on a 40 million baht investment, in Bangkok, Pattaya and other designated municipal and residential zones, for a five year window. It was widely reported at the time as Thailand opening land to foreigners.

มันเป็นเพียงร่าง และมติคณะรัฐมนตรียังไม่ใช่กฎหมาย. ระเบียบดังกล่าวจะต้องได้รับการประกาศในราชกิจจานุเบกษาจึงจะมีผลใช้บังคับ เราไม่พบการประกาศในราชกิจจานุเบกษาและไม่มีหลักฐานว่าเคยมีการนำมาใช้บังคับแต่อย่างใด รายงานในขณะนั้นระบุว่ายังอยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการกฤษฎีกา การถือครอง วีซ่า LTR มีคุณค่าด้วยเหตุผลอื่น แต่ในตัวของมันเองนั้นมอบ ไม่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่ดิน.

ถ้าคุณเคยอ่านเจอว่าวีซ่า LTR อนุญาตให้คุณซื้อที่ดินได้ นั่นคือร่างกฎหมายปี 2022 ที่ถูกบรรยายราวกับว่ามันผ่านแล้ว ให้วางแผนตามมาตรา 86 และมาตรา 96 ทวิ ซึ่งเป็นกฎหมายในปัจจุบัน.

สิ่งที่ชาวต่างชาติทำจริงๆ แทนที่จะเป็นเช่นนั้น

แต่ละเส้นทางเหล่านี้เป็นเส้นทางจริงและสามารถจดทะเบียนได้ แต่ละเส้นทางมีข้อมูลเชิงลึกในหน้าของตัวเอง.

• ซื้อห้องชุดแบบจ่ายเงินสดเต็มจำนวน. This is the one thing a foreigner can own freehold, subject to the 49 per cent foreign quota in the building. See วิธีการทำงานของเส้นทางคอนโดและมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่.
• ซื้อผ่านคู่สมรสชาวไทย. The land is registered in her name and you both sign a declaration at the สำนักงานที่ดิน about the source of the money. What that declaration does, and the much larger question of what it does ไม่ การกระทำดังกล่าว ได้ระบุไว้ใน การซื้อที่ดินในประเทศไทยผ่านคู่สมรสชาวไทย. The related question of what counts as ทรัพย์สินของคู่สมรส is covered under ทรัพย์สินระหว่างสามีภรรยาตามกฎหมายไทย.
• จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินแทนการเป็นเจ้าของ. เอ สิทธิเก็บกิน ให้คุณใช้ประโยชน์ในที่ดินตลอดชีวิต, พื้นผิว ให้คุณเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น และ sap ing sith สิทธิที่มีการจดทะเบียนขึ้นใหม่ได้สูงสุดถึง 30 ปี.
• รับมรดกที่ดิน. ทายาทชาวต่างชาติสามารถรับมรดกได้ แต่โดยทั่วไปแล้วไม่สามารถถือครองที่ดินนั้นไว้ได้ ดู ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่, ซึ่งอธิบายถึงภาระผูกพันในการกำจัดตามมาตรา 94.
• ใส่ชื่อเด็กไทยในโฉนดที่ดิน. Legitimate where the child is genuinely the owner, and not where it is a device. See การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่เด็กไทย.
• เส้นทางบริษัทไทย พร้อมกับคำเตือน. A 51/49 company holding land for a foreigner is a ผู้ได้รับการเสนอชื่อ arrangement. It is illegal, it carries imprisonment and fines under the พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ, and it is being actively enforced. Read การกวาดล้างผู้ได้รับการเสนอชื่อในปี 2026 ก่อนที่ใครจะเสนอโครงสร้างนี้ให้คุณ หากคุณถือครองที่ดินผ่านโครงสร้างดังกล่าวอยู่แล้ว วิธีการออกที่ถูกต้องตามกฎหมายได้ระบุไว้ใน การปรับโครงสร้างบริษัทอสังหาริมทรัพย์สัดส่วน 51/49.

ข้อยกเว้นอื่นๆ มีอยู่สำหรับการลงทุนที่ได้รับการส่งเสริมภายใต้คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนและภายใต้พระราชบัญญัติปิโตรเลียม สิ่งเหล่านั้นผูกติดอยู่กับบริษัทและบัตรส่งเสริม ไม่ใช่กับผู้ซื้อรายบุคคล.

สิ่งที่สำนักงานที่ดินตรวจสอบในปัจจุบัน

เส้นทางของบริษัทไม่ได้เป็นเพียงแค่ผิดกฎหมายบนกระดาษเท่านั้น ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2026 เป็นต้นมา มีการคัดกรองที่เคาน์เตอร์ด้วย.

วันที่ 15 พฤษภาคม 2026 กรมที่ดินได้ส่งหนังสือเวียน มท 0515.2/ว 10722 ไปยังสำนักงานที่ดินจังหวัดทุกแห่ง ตามด้วยหนังสือเวียนด่วนที่สุดอีกสองฉบับในวันที่ 21 และ 25 พฤษภาคม หนังสือเวียนเหล่านี้ไม่ได้สร้างกฎหมายใหม่ แต่บอกเจ้าหน้าที่ที่ดินถึงวิธีบังคับใช้กฎหมายที่มีอยู่แล้ว และสั่งให้ตรวจสอบให้ลึกกว่ารายชื่อผู้ถือหุ้น ได้แก่ สายโซ่การถือหุ้นรวมถึงชั้นทางอ้อม การที่ผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยแต่ละรายมีเงินค่าหุ้นที่จองซื้อหรือไม่และเงินนั้นมาจากไหน การเพิ่มทุนและการโอนหุ้น ผู้ที่ใช้ประโยชน์ในที่ดินจริงๆ และผู้รับประโยชน์ที่แท้จริง มาตรา 97 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินเป็นเรื่องทางคณิตศาสตร์ คือ ชาวต่างชาติถือหุ้นเกินร้อยละ 49 ของทุนจดทะเบียน หรือมีจำนวนมากกว่าผู้ถือหุ้นสัญชาติไทย หนังสือเวียนดังกล่าวสั่งให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบการควบคุมที่แท้จริงเพิ่มเติมจากหลักคณิตศาสตร์ การแบ่งสัดส่วน 51/49 นั้นถูกต้องตามหลักคณิตศาสตร์แต่ไม่ได้ช่วยให้อะไรชัดเจนขึ้น.

การคัดกรองดังกล่าวได้รับการสนับสนุนจากการแลกเปลี่ยนข้อมูล โดยกรมที่ดินและกรมพัฒนาธุรกิจการค้าแลกเปลี่ยนข้อมูลกันภายใต้บันทึกข้อความและประสานงานกันทุกวันในส่วนของแฟ้มเอกสารที่สำนักงานที่ดินสงสัย และบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นชาวต่างชาติจะได้รับการตรวจสอบเป็นรายไตรมาส เมื่อวันที่ 29 เมษายน 2569 หน่วยงานยี่สิบเอ็ดแห่ง ซึ่งรวมถึงทั้งสองกรม, กรมสรรพากร, สำนักงานตำรวจแห่งชาติ, ปปง. และ DSI ได้ลงนามบันทึกความเข้าใจว่าด้วยการแลกเปลี่ยนข้อมูล ณ ทำเนียบรัฐบาล จากบันทึกของกรมที่ดินซึ่งครอบคลุมนิติบุคคลผู้ถือครองที่ดิน 144,706 ราย กรมพัฒนาธุรกิจการค้าได้ระบุว่ามีนิติบุคคล 36,277 รายที่มีผู้ถือหุ้นเป็นชาวต่างชาติ โดย 31,516 รายมีสัดส่วนร้อยละ 49 หรือน้อยกว่า และ 35,154 รายกระจุกตัวอยู่ในสิบหกจังหวัด.

หากมีการจัดตั้งการถือครองโดยนอมินี ผลลัพธ์ก็คือการซื้อขายไม่ได้ถูกยกเลิกไปเงียบๆ การจดทะเบียนสามารถเพิกถอนได้ตามมาตรา 61 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หลังจากผ่านคณะกรรมการสอบสวนและระยะเวลาคัดค้านสามสิบวัน แยกต่างหาก และพบได้บ่อยกว่านั้น อธิบดีจะสั่งให้จำหน่ายที่ดินภายใน 180 วันถึงหนึ่งปีตามมาตรา 94 และจะขายเสียเองหากท่านไม่ดำเนินการ มาตรา 94 นำกระบวนการดังกล่าวมาใช้ในกรณีที่ถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว และมาตรา 100 ใช้บังคับกับบริษัทที่ได้มาซึ่งที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายและต่อมาเข้าข่ายมาตรา 97 หรือ 98 ความรับผิดทางอาญาตามประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวมีผลควบคู่กันไป และการดำเนินการดังกล่าวตกเป็นโมฆะตามมาตรา 150 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้นจึงไม่มีสิ่งใดที่จะบังคับชำระหนี้กับนอมินีได้.

กรมธนารักษ์กำลังศึกษาการแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 94 แยกต่างหาก ซึ่งจะริบที่ดินที่ถือครองอย่างผิดกฎหมายตกเป็นของรัฐโดยไม่มีการจ่ายเงินชดเชยใดๆ ให้แก่ผู้ถือครอง คณะรัฐมนตรีได้รับทราบข้อเสนอดังกล่าวเมื่อวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2026 เรื่องนี้ยังไม่มีผลทางกฎหมาย หากผ่านการเห็นชอบ ผลเสียจะไม่ใช่การบังคับขายตามราคาตลาดอีกต่อไป แต่จะกลายเป็นการสูญเสียทั้งหมด.

การจดทะเบียนบริษัทก็มีความเข้มงวดมากขึ้นเช่นกัน นับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2569 คำสั่งที่ 2/2569 กำหนดให้ผู้ถือหุ้นชาวไทยทุกคนต้องพิสูจน์ว่าทุนที่จดทะเบียนไว้เป็นเงินของตนเองจริงๆ ดู การจดทะเบียนบริษัทในประเทศไทย และ การกวาดล้างผู้ได้รับการเสนอชื่อในปี 2026.

จะไปไหนต่อดี

สำหรับข้อมูลเชิงลึกทั้งหมด รวมถึงประเภทของโฉนดที่ดิน การเปรียบเทียบระหว่างการเช่า สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และสิทธิอาศัย บทลงโทษสำหรับนอมินี และภาษีการโอน โปรดอ่านคู่มือโดยละเอียดของเราที่ ข้อจำกัดการถือครองที่ดินในประเทศไทย. ก่อนที่คุณจะผูกมัดกับสิ่งเหล่านี้ทั้งหมด, การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของกรรมสิทธิ์ คือขั้นตอนที่ป้องกันปัญหาค่อนข้างมากซึ่งภายหลังเรามักจะถูกขอให้แก้ไข.