ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
สารบัญ
คำตอบสั้นๆ คือไม่. มาตรา 86 แห่ง กฎหมายที่ดิน อนุญาตให้ชาวต่างชาติ acquire land ได้เฉพาะภายใต้สนธิสัญญาที่ให้สิทธิ์ดังกล่าว ด้วยการอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย และไม่มีสนธิสัญญาดังกล่าวที่มีผลบังคับใช้ ดังนั้นในทางปฏิบัติชาวต่างชาติจึงไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ ช่องทางตามกฎหมายช่องทางเดียวที่ไม่ขึ้นอยู่กับสนธิสัญญาคือมาตรา 96 ทวิ และในทางปฏิบัติเกือบจะไม่เคยได้รับอนุญาตเลย สิ่งอื่น ๆ ทั้งหมดที่คุณจะได้อ่านเกี่ยวกับ คู่สมรสชาวไทยซื้อในนามของตนเอง การจดทะเบียนการเช่า สิทธิเก็บกิน หรือ พื้นผิว, sap ing sith, a company, ไม่ใช่การถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ แต่มันคือวิธีการถือครองสิทธิเหนือที่ดินที่ผู้อื่นเป็นเจ้าของ.
ก่อนอื่นเลย ให้อ่านกฎหมายที่เรื่องนี้ใช้ตัดสิน: หมวด 8 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินของไทย มาตรา 86 ถึง 96 ว่าด้วยสิทธิของคนต่างด้าวในที่ดิน.
ที่ดินคือกรณีที่ยากที่สุดในคู่มือของเราสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ.
ข้อยกเว้นตามกฎหมายประการเดียว: มาตรา 96 ทวิ
มาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินอนุญาตให้คนต่างด้าวสามารถได้มาซึ่ง หนึ่งไร่ (1,600 ตารางเมตร) ของที่ดินสำหรับใช้เป็นที่อยู่อาศัย ด้วยเงินลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาท ในประเภทธุรกิจที่กำหนดโดยกฎกระทรวง ซึ่งดำเนินการมาเป็นเวลาอย่างน้อยสามปี และได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ที่ดินดังกล่าวต้องอยู่ในกรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา เทศบาล หรือเขตพื้นที่สีเขียวสำหรับอยู่อาศัยตามกฎหมายผังเมือง ภายใต้มาตรา 96 ทวิ หากมีการฝ่าฝืนเงื่อนไข หรือไม่ใช้ที่ดินดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัยภายในสองปีนับแต่วันจดทะเบียน อธิบดีสามารถสั่งบังคับขายได้.
นี่คือบทบัญญัติที่มีอยู่จริง ซึ่งถูกเพิ่มเข้ามาในประมวลกฎหมายที่ดินโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542 และจากประสบการณ์ของเราในการเป็นตัวแทนลูกค้าชาวต่างชาติในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 เราก็ไม่เคยเห็นการนำบทบัญญัตินี้มาใช้กับผู้ซื้อทั่วไปเลยแม้แต่ครั้งเดียว จงมองว่านี่เป็นเพียงแนวทางที่เป็นไปได้ในทางทฤษฎี มากกว่าที่จะเป็นแผนการจริง.
ประกาศ LTR ปี 2022 และเหตุผลที่มันไม่ช่วยอะไรคุณ
ในเดือนตุลาคม 2022 คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติ ฉบับร่าง กฎกระทรวงที่จะอนุญาตให้ผู้ถือ วีซ่าผู้พำนักระยะยาว ซื้อที่ดินได้สูงสุดไม่เกินหนึ่งไร่ ด้วยเงินลงทุน 40 ล้านบาท ในกรุงเทพมหานคร พัทยา และเขตเทศบาลรวมถึงเขตที่อยู่อาศัยอื่น ๆ ที่กำหนด เป็นระยะเวลา 5 ปี ซึ่งในขณะนั้นมีการรายงานข่าวอย่างกว้างขวางว่าเป็นการเปิดให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดินได้ในประเทศไทย.
มันเป็นเพียงร่าง และมติคณะรัฐมนตรียังไม่ใช่กฎหมาย. ระเบียบดังกล่าวจะต้องได้รับการประกาศในราชกิจจานุเบกษาจึงจะมีผลใช้บังคับ เราไม่พบการประกาศในราชกิจจานุเบกษาและไม่มีหลักฐานว่าเคยมีการนำมาใช้บังคับแต่อย่างใด รายงานในขณะนั้นระบุว่ายังอยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการกฤษฎีกา การถือครอง วีซ่า LTR มีคุณค่าด้วยเหตุผลอื่น แต่ในตัวของมันเองนั้นมอบ ไม่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่ดิน.
ถ้าคุณเคยอ่านเจอว่าวีซ่า LTR อนุญาตให้คุณซื้อที่ดินได้ นั่นคือร่างกฎหมายปี 2022 ที่ถูกบรรยายราวกับว่ามันผ่านแล้ว ให้วางแผนตามมาตรา 86 และมาตรา 96 ทวิ ซึ่งเป็นกฎหมายในปัจจุบัน.
สิ่งที่ชาวต่างชาติทำจริงๆ แทนที่จะเป็นเช่นนั้น
แต่ละเส้นทางเหล่านี้เป็นเส้นทางจริงและสามารถจดทะเบียนได้ แต่ละเส้นทางมีข้อมูลเชิงลึกในหน้าของตัวเอง.
- ซื้อห้องชุดแบบจ่ายเงินสดเต็มจำนวน. นี่คือสิ่งเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮดได้ ภายใต้เงื่อนไขร้อยละ 49 โควตาชาวต่างชาติ อยู่ในตึก ดูสิ วิธีการทำงานของเส้นทางคอนโดและมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่.
- ซื้อผ่านคู่สมรสชาวไทย. ที่ดินผืนนี้จดทะเบียนในชื่อของเธอและพวกคุณทั้งสองคนลงนามในคำประกาศที่ สำนักงานที่ดิน เกี่ยวกับที่มาของเงิน สิ่งที่คำประกาศนั้นทำ และคำถามที่ใหญ่กว่ามากว่ามันทำอะไร ไม่ การกระทำดังกล่าว ได้ระบุไว้ใน การซื้อที่ดินในประเทศไทยผ่านคู่สมรสชาวไทย. คำถามที่เกี่ยวข้องว่าอะไรนับเป็น ทรัพย์สินของคู่สมรส อยู่ภายใต้ความคุ้มครอง ทรัพย์สินระหว่างสามีภรรยาตามกฎหมายไทย.
- จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินแทนการเป็นเจ้าของ. เอ สิทธิเก็บกิน ให้คุณใช้ประโยชน์ในที่ดินตลอดชีวิต, พื้นผิว ให้คุณเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น และ sap ing sith สิทธิที่มีการจดทะเบียนขึ้นใหม่ได้สูงสุดถึง 30 ปี.
- รับมรดกที่ดิน. ทายาทชาวต่างชาติสามารถรับมรดกได้ แต่โดยทั่วไปแล้วไม่สามารถถือครองที่ดินนั้นไว้ได้ ดู ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่, ซึ่งอธิบายถึงภาระผูกพันในการกำจัดตามมาตรา 94.
- ใส่ชื่อเด็กไทยในโฉนดที่ดิน. ชอบด้วยกฎหมายในกรณีที่เด็กเป็นเจ้าของจริงๆ และไม่ใช่ในฐานะเครื่องมือ ดู การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่เด็กไทย.
- เส้นทางบริษัทไทย พร้อมกับคำเตือน. บริษัทถือหุ้นแบบ 51/49 ที่ถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติคือ นอมินี การจัดเตรียม มันเป็นสิ่งผิดกฎหมาย มีโทษจำคุกและปรับภายใต้ พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว, และกำลังมีการบังคับใช้อย่างจริงจัง อ่าน การกวาดล้างนอมินีในปี 2026 ก่อนที่ใครจะเสนอโครงสร้างนี้ให้คุณ หากคุณถือครองที่ดินผ่านโครงสร้างดังกล่าวอยู่แล้ว วิธีการออกที่ถูกต้องตามกฎหมายได้ระบุไว้ใน การปรับโครงสร้างบริษัทอสังหาริมทรัพย์สัดส่วน 51/49.
ข้อยกเว้นอื่นยังมีอยู่สำหรับการลงทุนที่ได้รับการส่งเสริมภายใต้คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนและภายใต้พระราชบัญญัติปิโตรเลียม ซึ่งข้อยกเว้นเหล่านั้นผูกติดอยู่กับธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริมหรือถือสัมปทาน ไม่ใช่กับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดา.
สิ่งที่สำนักงานที่ดินตรวจสอบในปัจจุบัน
เส้นทางของบริษัทไม่ได้เป็นเพียงแค่ผิดกฎหมายบนกระดาษเท่านั้น ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2026 เป็นต้นมา มีการคัดกรองที่เคาน์เตอร์ด้วย.
On 15 May 2026 the Department of Lands sent circular MT 0515.2/W 10722 to every provincial land office, followed by two further circulars marked most urgent on 21 and 25 May. They create no new law. They tell land officers how to apply the law that already exists, and the second of them (MT 0515.2/W 11266) tells them to look past the shareholder list: directors and authorised signatories, capital increases and changes in shareholding, where the money came from, who actually uses the land and who actually benefits from it, with indirect shareholding and shares that have changed hands many times flagged as risk factors. Section 97 of the Land Code is arithmetic, foreigners holding more than 49 per cent of registered capital or outnumbering Thai shareholders by headcount. The circulars tell officers to look for real control on top of the arithmetic. A 51/49 split satisfies the arithmetic and settles nothing.
หนังสือเวียนฉบับแรกยังได้กำหนดเงื่อนไขกระตุ้นสองประการสำหรับการตรวจสอบที่ละเอียดยิ่งขึ้นตามมาตรา 74 ของประมวลกฎหมายที่ดิน ได้แก่ การซื้อที่ชำระด้วยเงินสดของ 2 ล้านบาทขึ้นไป, หรือที่ดินซึ่งมีราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม 5 ล้านบาทขึ้นไป. การโอนทางมรดกให้แก่ทายาทโดยธรรมได้รับการยกเว้น เจ้าพนักงานที่ดินอาจสอบสวนคู่กรณีเกี่ยวกับที่มาของเงิน รายได้ ฐานะทางการเงิน และอาชีพ กรณีที่ปรากฏว่าเป็นการซื้อเพื่อประโยชน์ของคนต่างด้าว เรื่องจะถูกส่งไปยังรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย และตามมาตรา 74 คำสั่งของรัฐมนตรีถือเป็นที่สุด.
ในวันที่ 25 สิงหาคม 2569 กระทรวงมหาดไทยเอง โดยหนังสือที่ลงนามโดยปลัดกระทรวงมหาดไทย (มท 0515.2/ว 19097) ได้ดำเนินการไปอีกขั้น คณะกรรมการตรวจสอบข้อเท็จจริงของแต่ละจังหวัดในปัจจุบันประกอบด้วยหน่วยงานสืบสวนสอบสวน เริ่มจากผู้กำกับการสถานีตำรวจภูธรท้องที่ และมีภารกิจรวมถึงการตรวจสอบภาษีด้วย ในกรณีที่พบว่าบริษัทใดเป็นคนต่างด้าวตามกฎหมาย ผู้ว่าราชการจังหวัดจะเป็นผู้กำหนดระยะเวลาในการจำหน่ายที่ดิน ในกรณีที่บริษัทดังกล่าวจัดตั้งขึ้นเพื่อถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว เจ้าพนักงานที่ดินจะยื่นคำร้องทุกข์กล่าวโทษทางอาญาและติดตามคดีจนถึงที่สุด.
The screening is backed by data sharing. Land offices must check the juristic persons in their area that have foreign shareholders or directors every month and report to the Department of Lands every quarter (W 10722, restated in W 11266), and the Department of Lands has passed its records of juristic persons holding land to the Department of Business Development. On 29 April 2026 twenty-one agencies, including both departments, the Revenue Department, the Royal Thai Police, AMLO and the DSI, signed a data-sharing memorandum at Government House. Against Department of Lands records covering 144,706 juristic persons holding land, the DBD has identified 36,277 with foreign shareholders, 31,516 of them at 49 per cent or below, and 35,154 of them concentrated in sixteen provinces.
หากมีการจัดตั้งการถือครองโดยนอมินี ผลลัพธ์ก็คือการซื้อขายไม่ได้ถูกยกเลิกไปเงียบๆ การจดทะเบียนสามารถเพิกถอนได้ตามมาตรา 61 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หลังจากผ่านคณะกรรมการสอบสวนและระยะเวลาคัดค้านสามสิบวัน แยกต่างหาก และพบได้บ่อยกว่านั้น อธิบดีจะสั่งให้จำหน่ายที่ดินภายใน 180 วันถึงหนึ่งปีตามมาตรา 94 และจะขายเสียเองหากท่านไม่ดำเนินการ มาตรา 96 นำกระบวนการดังกล่าวมาใช้ในกรณีที่ถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว และมาตรา 100 ใช้บังคับกับบริษัทที่ได้มาซึ่งที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายและต่อมาเข้าข่ายมาตรา 97 หรือ 98 ความรับผิดทางอาญาตามประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวมีผลควบคู่กันไป และการดำเนินการดังกล่าวตกเป็นโมฆะตามมาตรา 150 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้นจึงไม่มีสิ่งใดที่จะบังคับชำระหนี้กับนอมินีได้.
The Ombudsman has recommended amending the Land Code so that land a nominee holds for a foreigner is forfeited to the State, instead of being sold under section 94 with the proceeds going to the holder. The Cabinet noted that recommendation on 24 June 2025 and, on 24 February 2026, a Ministry of Commerce progress report that lists the Land Code among the laws under review. No amending bill has been published. It is not law. If it passes, the downside stops being a forced sale at market value and becomes a total loss.
การจดทะเบียนบริษัทก็เข้มงวดขึ้นเช่นกัน ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2569 คำสั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้าที่ 2/2569 กำหนดให้บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนที่มีผู้ถือหุ้นหรือหุ้นส่วนชาวต่างชาติต่ำกว่าร้อยละ 50 หรือมีกรรมการผู้มีอำนาจชาวต่างชาติ ต้องยื่นรายการเดินบัญชีธนาคารที่แสดงว่าผู้ถือหุ้นชาวไทยแต่ละรายชำระค่าหุ้นตามที่จดทะเบียนจากบัญชีของตนเอง พร้อมคำชี้แจงเกี่ยวกับการลงทุนที่มีลายมือชื่อกำกับ ดู การจดทะเบียนบริษัทในประเทศไทย และ การกวาดล้างนอมินีในปี 2026.
Last reviewed: 25 September 2026, in two passes (18 and 25 September). Land Code sections 61, 74, 86, 87, 93, 94, 96, 96 bis, 96 ter, 97, 98, 100, 111 and 113 were read in the consolidated Thai text on the government’s central law register; Department of Lands circulars MT 0515.2/W 10722, W 11266 and W 11493 and Ministry of Interior letter MT 0515.2/W 19097 in their signed copies; Department of Business Development Order 2/2569; and section 150 of the Civil and Commercial Code. The company figures are the Department of Business Development Director-General’s as reported in the Thai press, and the parties to the 29 April 2026 memorandum and the Cabinet items on the section 94 proposal were checked against Thai press and government news reports, not against the documents themselves.
จะไปไหนต่อดี
สำหรับข้อมูลเชิงลึกทั้งหมด รวมถึงประเภทของโฉนดที่ดิน การเปรียบเทียบระหว่างการเช่า สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และสิทธิอาศัย บทลงโทษสำหรับนอมินี และภาษีการโอน โปรดอ่านคู่มือโดยละเอียดของเราที่ ข้อจำกัดการถือครองที่ดินในประเทศไทย. ก่อนที่คุณจะผูกมัดกับสิ่งเหล่านี้ทั้งหมด, การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของกรรมสิทธิ์ คือขั้นตอนที่ป้องกันปัญหาค่อนข้างมากซึ่งภายหลังเรามักจะถูกขอให้แก้ไข.
โดยทั่วไปชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อที่ดินได้ แต่สามารถซื้อห้องชุด (คอนโดมิเนียม) เป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองได้. ดู วิธีการทำงานของเส้นทางคอนโดและมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.