รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ทรัพยอิงสิทธิ (ทรัพยอิงสิทธิ, also written ทรัพยอิงสิทธิ, sub-ing-sith หรือ สิทธิที่ขึ้นอยู่กับทรัพย์สิน) เป็นทรัพยสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นตามพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (2019) ซึ่งให้ผู้ทรงสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน อาคาร หรือห้องชุดได้ตามระยะเวลาที่จดทะเบียนไว้สูงสุด 30 ปี พร้อมสิทธิในการขาย, จำนอง และทำพินัยกรรมยกสิทธิดังกล่าวได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ กฎหมายนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อดึงดูดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของไทย โดยเสนอสิ่งที่อยู่ระหว่างสัญญาเช่ากับกรรมสิทธิ์ สำหรับชาวต่างชาติซึ่งไม่อาจเป็นเจ้าของที่ดินได้ ทรัพยอิงสิทธิเป็นหนึ่งในสองสิทธิที่จดทะเบียนได้ ร่วมกับสิทธิเหนือพื้นดิน ที่โอนได้และตกทอดแก่ทายาทได้โดยหลักทั่วไป และต่างจากสิทธิเหนือพื้นดินตรงที่ให้สิทธิใช้ประโยชน์ในตัวที่ดินหรือห้องชุดนั้นเอง.
สารบัญ
สิ่งที่พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิจัดตั้งขึ้น
พระราชบัญญัตินี้ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาในเดือนเมษายน 2019 และมีผลใช้บังคับในเดือนตุลาคม 2019 เฉพาะเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้นที่สามารถก่อตั้งทรัพยอิงสิทธิได้ และทำได้เฉพาะบนที่ดินที่ถือครองภายใต้ โฉนด, ที่ดินดังกล่าวพร้อมอาคาร หรือห้องชุดตาม พระราชบัญญัติอาคารชุดสิทธิดังกล่าวจดทะเบียนที่ สำนักงานที่ดิน, ซึ่งจะจดทะเบียนสิทธินั้นไว้ในโฉนดและออกหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิซึ่งมีตราครุฑสีน้ำเงิน จำนวนสองฉบับ ฉบับหนึ่งสำหรับเจ้าของ และอีกฉบับเก็บไว้ที่สำนักงาน (มาตรา 5); การโอนในภายหลังจะบันทึกไว้ในหนังสือรับรองนั้น เจ้าของเป็นผู้ยื่นคำขอแต่เพียงผู้เดียว (มาตรา 4) ดังนั้น โดยปกตินักลงทุนจะได้สิทธินี้มาโดยการรับโอนจากเจ้าของ ซึ่งต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน หลังจากนั้นสำนักงานจะแจ้งให้เจ้าของทราบ (มาตรา 12) ทรัพยอิงสิทธิไม่สามารถก่อตั้งเหนือส่วนหนึ่งส่วนใดของหนังสือแสดงสิทธิได้ และทรัพย์สินที่จำนองไว้แล้วหรืออยู่ภายใต้สิทธิอื่นที่จดทะเบียนไว้ต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ทรงสิทธินั้น (มาตรา 4) เมื่อทรัพยอิงสิทธิเกิดขึ้นแล้ว เจ้าของจะก่อตั้งทรัพยสิทธิอื่นเหนือทรัพย์สินนั้นไม่ได้หากไม่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ทรงสิทธิ แม้ว่าเจ้าของยังคงขายหรือจำนองตัวทรัพย์สินนั้นได้ (มาตรา 9).
ผู้ทรงสิทธิมีฐานะเกือบเสมือนเป็นเจ้าของตลอดระยะเวลาที่กำหนด. ทรัพยอิงสิทธิสามารถขาย ให้โดยเสน่หา จำนองเป็นประกันการกู้ยืม และตกทอดแก่ทายาทโดยพินัยกรรมหรือ การไม่มีพินัยกรรม, โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดเช่นเดียวกับเจ้าของ เว้นแต่การฟ้องร้องเพื่อติดตามเอาคืนทรัพย์สินหรือเพื่อขจัดการรบกวนยังคงเป็นของเจ้าของ และผู้ทรงสิทธิต้องแจ้งให้เจ้าของทราบทันทีเมื่อเกิดกรณีดังกล่าว (มาตรา 11) ผู้ทรงสิทธิสามารถก่อสร้างและดัดแปลงได้ภายใต้เงื่อนไขที่จดทะเบียนไว้ สิ่งที่ผู้ทรงสิทธิทำไม่ได้คือการมีสิทธิเกิน 30 ปี: พระราชบัญญัติกำหนดเพดานดังกล่าวไว้และไม่มีการต่ออายุโดยอัตโนมัติ ดังนั้นการมีสิทธิต่อไปจึงต้องทำข้อตกลงใหม่และจดทะเบียนใหม่ก่อนสิ้นกำหนด.
การใช้ทรัพยอิงสิทธิในฐานะชาวต่างชาติ
ชาวต่างชาติสามารถถือทรัพยอิงสิทธิได้ พระราชบัญญัติไม่ได้จำกัดผู้ทรงสิทธิตามสัญชาติ และข้อห้ามคนต่างด้าวเป็นเจ้าของที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินไม่เกี่ยวข้อง เพราะที่ดินยังคงเป็นของเจ้าของชาวไทย การจดทะเบียนทำที่สำนักงานที่ดินที่ถือโฉนดนั้น โดยเจ้าของและผู้ทรงสิทธิต้องมาด้วยตนเองหรือมีผู้รับมอบอำนาจตามหนังสือมอบอำนาจ ท.ด. 21 พร้อมสัญญาภาษาไทย หนังสือเดินทางหรือบัตรประจำตัวประชาชน และโฉนดฉบับจริง ค่าธรรมเนียมกำหนดโดยกฎกระทรวงภายในเพดานตามบัญชีท้ายพระราชบัญญัติ: ไม่เกิน 20,000 บาทสำหรับการจดทะเบียนก่อตั้ง ไม่เกิน 10,000 บาทสำหรับหนังสือรับรอง ไม่เกินร้อยละ 2 ของมูลค่าที่แจ้งสำหรับการจดทะเบียนโอน และไม่เกินร้อยละ 1 สำหรับการจดทะเบียนจำนอง. คู่มือของ ThaiLawOnline ระบุจำนวนเงินที่ใช้ในปัจจุบัน.
อุปสรรคที่พบบ่อยที่สุดคือความไม่คุ้นเคย. หลายปีหลังจากที่กฎหมายนี้มีผลใช้บังคับ สำนักงานที่ดินในต่างจังหวัดหลายแห่งยังจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิไปไม่มากนัก และเจ้าหน้าที่บางคนจะชักนำคู่สัญญากลับไปทำสัญญาเช่า ผู้พัฒนาโครงการก็ยังช้าในการนำมาใช้เช่นกัน ผู้ซื้อที่ต้องการทรัพยอิงสิทธิควรตรวจสอบล่วงหน้าว่าสำนักงานที่ดินมีแบบฟอร์มที่จำเป็น และที่ดินนั้นเป็นที่ดินมีโฉนด ไม่ใช่ น.ส. 3 ก. ซึ่งพระราชบัญญัติไม่ครอบคลุม.
ทรัพยอิงสิทธิเปรียบเทียบกับสิทธิการเช่าและสิทธิเก็บกิน
| คุณสมบัติ | ทรัพยอิงสิทธิ | สัญญาเช่าที่จดทะเบียน | สิทธิเก็บกิน |
|---|---|---|---|
| ฐานทางกฎหมาย | พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 | มาตรา 537 เป็นต้นไปของ CCC | มาตรา 1417 ถึง 1428 ของ CCC |
| ระยะเวลาสูงสุด | 30 ปี | 30 ปี | 30 ปี หรือตลอดชีวิต |
| โอนได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ | ใช่ | ไม่ (มาตรา 544) | การใช้สิทธินั้น เว้นแต่นิติกรรมก่อตั้งสิทธิจะยกเว้นไว้ (มาตรา 1422) |
| ตกทอดแก่ทายาท | ใช่ | เฉพาะในกรณีที่สัญญาระบุไว้เท่านั้น | ไม่ สิ้นสุดเมื่อถึงแก่ความตาย |
| จำนองได้ | ใช่ | ไม่ | ไม่ |
| ทรัพย์สินที่ครอบคลุม | ที่ดินที่มีโฉนด, อาคาร, ห้องชุด | สิ่งใดก็ตามที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ | สิ่งใดก็ตามที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ |
| มีเอกสารสิทธิที่ออกให้เป็นของตนเอง | ใช่ หนังสือรับรองตราครุฑสีน้ำเงิน | ไม่, มีข้อความระบุไว้ในโฉนด | ไม่, มีข้อความระบุไว้ในโฉนด |
เอ เช่า เป็นสัญญาเฉพาะตัวที่สิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต เว้นแต่จะร่างไว้เป็นอย่างอื่น; สิทธิเก็บกินเป็นสิทธิเฉพาะตัวและสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิตเสมอ ทรัพยอิงสิทธิเป็นทรัพย์สินในตัวเอง จึงสามารถขายต่อหรือใช้เป็นหลักประกันกับธนาคารได้ จุดอ่อนของทรัพยอิงสิทธิคือเพดาน 30 ปีเช่นเดียวกับสัญญาเช่า ค่าธรรมเนียมที่สูงกว่า และเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา ทุกอย่างรวมถึงอาคารจะกลับคืนสู่เจ้าของ เว้นแต่ข้อตกลงจะกำหนดให้มีค่าทดแทน.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2026. พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 56 ก วันที่ 30 เมษายน 2019 มีผลใช้บังคับเมื่อพ้น 180 วัน) มาตรา 2 ถึง 16 และบัญชีอัตราค่าธรรมเนียม รวมทั้งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544, 1411 และ 1417 ถึง 1428 ได้อ่านเป็นภาษาไทยแล้ว ส่วนกฎกระทรวงที่กำหนดค่าธรรมเนียมจริงและแนวปฏิบัติของสำนักงานที่ดินไม่ได้ตรวจสอบซ้ำในที่นี้.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถถือทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยได้หรือไม่
ใช่ พระราชบัญญัติไม่ได้จำกัดว่าใครสามารถเป็นผู้ถือได้ และเนื่องจากที่ดินยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้สิทธิชาวไทย ข้อห้ามการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติจึงไม่มีผลบังคับใช้ ชาวต่างชาติมีชื่อระบุอยู่ในหนังสือสำคัญแสดงทรัพยอิงสิทธิ ที่ออกโดยสำนักงานที่ดิน และสามารถขาย จำนอง หรือ พินัยกรรมยกสิทธิให้ผู้อื่นได้ในระหว่างอายุของสิทธิ.
ทรัพยอิงสิทธิมีอายุนานแค่ไหน?
มีอายุสูงสุด 30 ปีนับจากวันที่จดทะเบียน ไม่มีการต่ออายุโดยอัตโนมัติ หากคู่สัญญาต้องการให้สิทธิดำเนินต่อไป จะต้องลงนามและจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิใหม่ก่อนที่ทรัพยอิงสิทธิเดิมจะสิ้นสุดลง เมื่อสิ้นสุดระยะเวลา ที่ดินและอาคารใดๆ จะกลับคืนสู่เจ้าของ.
ความแตกต่างระหว่างทรัพยอิงสิทธิกับสัญญาเช่า 30 ปีคืออะไร?
ทั้งสองประเภทมีอายุสูงสุด 30 ปีและต้องจดทะเบียนทั้งคู่ แต่สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าจึงจะโอนสิทธิการเช่าได้ และโดยปกติจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต ทรัพยอิงสิทธิเป็นทรัพยสิทธิที่สามารถขาย จำนอง และตกทอดทางมรดกได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ และมีหนังสือรับรองสิทธิเป็นของตนเอง ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนจะสูงกว่า.
ดูเพิ่มเติม: สิทธิการเช่า, สิทธิเก็บกิน, สิทธิเหนือพื้นดิน, ความเข้าใจเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทย, พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (2019) และ การเปรียบเทียบสิทธิเก็บกิน สัญญาเช่า และสิทธิเหนือพื้นดิน.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.