รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
สิทธิการเช่า (สิทธิการเช่า, สิทธิชัย คาโช, หรือที่เรียกว่า สัญญาเช่าที่จดทะเบียน หรือ สัญญาเช่าระยะยาว) คือสิทธิในการครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดิน บ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์ในคอนโดมิเนียมภายใต้สัญญาเช่าซึ่งเป็นไปตามมาตรา 537 และนับต่อมาของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, ลงทะเบียนไว้ที่ สำนักงานที่ดิน มีระยะเวลาการเช่าสูงสุด 30 ปี เป็นโครงสร้างทางกฎหมายหลักที่ชาวต่างชาติที่ไม่มีสิทธิ์ครอบครองที่ดินสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ในระยะยาว การเช่าที่ลงทะเบียนจะผูกพันบุคคลที่ซื้อที่ดินในภายหลัง แต่การเช่าดังกล่าวยังคงเป็นสัญญามากกว่าการเป็นเจ้าของ และข้อจำกัดของสัญญาดังกล่าว โดยเฉพาะข้อจำกัดสูงสุด 30 ปี เป็นสาเหตุของข้อพิพาทส่วนใหญ่.
สารบัญ
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ระบุว่าอย่างไรเกี่ยวกับสัญญาเช่า
มาตรา 538 กำหนดว่าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลามากกว่าสามปี หรือตลอดอายุขัยของเจ้าของหรือผู้เช่า จะมีผลบังคับใช้ได้เพียงสามปี เว้นแต่จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนโดยเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง มาตรา 540 กำหนดระยะเวลาไว้ที่ 30 ปี หากเกินกว่านั้นจะถูกลดเหลือ 30 ปี แต่ทั้งสองฝ่ายสามารถต่อสัญญาได้อีกระยะหนึ่งไม่เกิน 30 ปี เมื่อระยะแรกหมดอายุลง โฉนด หรือ น.ส. 3 ก., และผู้เช่าจะได้รับสำเนาที่ลงทะเบียน.
สัญญาเช่าที่จดทะเบียนยังคงมีผลบังคับใช้แม้มีการขายที่ดินก็ตาม. ตามมาตรา 569 การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าจะไม่ยุติสัญญาเช่า; ผู้ซื้อจะรับผิดชอบต่อสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของเดิมจนครบกำหนดสัญญาอีกครั้ง ดังนั้นการจดทะเบียนจึงมีความสำคัญ: สัญญาเช่าสิบปีที่ยังไม่ได้จดทะเบียนจะกลายเป็นสัญญาเช่าสามปีสำหรับเจ้าของใหม่ โดยการเช่าแบบแบ่งจ่ายหรือโอนกรรมสิทธิ์จะต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของเดิมเว้นแต่สัญญาจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น (มาตรา 544).
ประเด็นปฏิบัติการสำหรับผู้เช่าต่างชาติ
ทั้งสองฝ่าย หรือทนายความของทั้งสองฝ่ายภายใต้ ท.ด.21 หนังสือมอบอำนาจ พร้อมเอกสารสิทธิ์ที่ดิน หนังสือเดินทาง หรือบัตรประจำตัวประชาชน และสัญญาเช่าภาษาไทย ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจะคิดเป็น 1% ในค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาการเช่า บวกค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์ 0.1% และที่ทำการจะถามว่าใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนสัญญาเช่าสามารถทำได้ทั้งกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมและที่ดิน ซึ่งเป็นทางเลือกหนึ่งเมื่อมีจำนวนสิทธิ์เช่าของชาวต่างชาติเต็มแล้ว.
ข้อผิดพลาดทั่วไป ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าเต็มจำนวน 30 ปีล่วงหน้าให้กับนายหน้าที่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินจริง โดยไม่ได้แจ้งการเช่าไว้เพื่อประหยัดค่าธรรมเนียม และอ้างอิงข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่า นายทะเบียนที่ดินยังตรวจสอบเนื้อหาของสัญญาเช่าด้วยว่า หากเป็นสัญญาเช่าที่ค่าเช่าต่ำกว่าราคาตลาด โดยเจ้าของที่ดินเป็นชาวต่างชาติแต่มีชื่อเป็นเจ้าของเพียงชื่อเดียว ก็ถือว่าเป็นการ นอมินี เป็นสัญญาเช่า ไม่ใช่สัญญาเช่าระยะยาว.
การต่ออายุ การเสียชีวิต และเพดานอายุ 30 ปี
| ข้อกำหนดที่เขียนไว้ในสัญญา | สิ่งที่สำนักงานที่ดินจดทะเบียนไว้ | สิ่งที่ผู้ซื้อที่ดินต้องปฏิบัติตาม |
|---|---|---|
| 30 ปี | 30 ปี | 30 ปี |
| 30 + 30 + 30 ปี | 30 ปี | 30 ปี; การต่ออายุที่จัดทำขึ้นตั้งแต่ต้นเพื่อข้าม 30 ปีจะไม่มีผลบังคับ (ศาลฎีกา 4655/2566) |
| 99 ปี | 30 ปี | 30 ปี |
| ระยะเวลาการเช่าของเจ้าของที่ | ได้รับอนุญาต (มาตรา 541) ต้องเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียน | สัญญาเช่าสำหรับระยะเวลาที่ผู้เช่าจะใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้น หากมีการจดทะเบียนไว้; มิฉะนั้น 3 ปี (มาตรา 538) |
สัญญาที่จะต่ออายุเป็นคำสัญญาโดยนัยของเจ้าของที่ดิน ไม่ใช่สิทธิที่จดทะเบียน ดังนั้นจึงไม่ผูกพันผู้ซื้อที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นกรณีใดก็ตาม การต่ออายุจะยังคงมีผลบังคับใช้หลังจากเจ้าของที่ดินเสียชีวิต และผูกพันผู้สืบทอดตามกฎหมาย ยกเว้นกรณีที่ผู้เช่าได้ทราบถึงการเสียชีวิตก่อนรับการต่ออายุ (มาตรา 360 และ 169 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์; คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1213/2517 ซึ่งผู้เช่าได้ทราบถึงการเสียชีวิตและเสียไปแล้ว และที่ 4872/2539 ซึ่งผู้เช่าไม่ได้ทราบถึงการเสียชีวิตและชนะคดี) และในกรณีที่การต่ออายุได้รับการตกลงกันตั้งแต่แรกว่าจะให้สัญญาเช่ามีอายุเกิน 30 ปี โดยมักจะมีการชำระค่าเช่าล่วงหน้าตามระยะเวลาที่เหลืออยู่ การตัดสินของศาลฎีกาได้ถือว่าการต่ออายุดังกล่าวเป็นโมฆะโดยสิ้นเชิง ไม่ว่าจะด้วยคำสัญญาใดก็ตาม (คำพิพากษาที่ 4655/2566) โครงสร้าง 30 + 30 + 30 ที่เป็นที่นิยมอย่างแพร่หลายมอบสิทธิที่มั่นคงเพียงระยะเวลาแรกเท่านั้น การต่ออายุต้องได้รับการจดทะเบียนเป็นสัญญาเช่าใหม่เมื่อหมดอายุ โดยต้องชำระค่าธรรมเนียมอีกครั้ง และสัญญาเช่าเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะของผู้เช่า: ยกเว้นกรณีที่สัญญาได้ระบุให้มีผู้สืบทอดตามกฎหมาย การต่ออายุจะสิ้นสุดลงเมื่อเจ้าของที่ดินเสียชีวิต และปีที่เหลือจะไม่มีสิทธิ์สืบทอด ชาวต่างชาติที่ต้องการสิ่งใดที่สามารถสืบทอดได้จะจับคู่สัญญาเช่ากับ สิทธิเหนือพื้นดิน เหนือบ้าน หรือดูที่ดินที่สร้างขึ้นในปี 2019 ซึ่งสามารถโอนกรรมสิทธิ์และสืบทอดได้ถึง 30 ปี.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 26 กันยายน ค.ศ. 2026. มาตรา 538, 540, 544, 569, 1418 และ 1422 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 (เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการพิจารณา) ได้รับการอ่านเป็นภาษาไทย และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเช่าตามคู่มือค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถขอเช่าที่ดินเป็นระยะเวลา 90 ปีในประเทศไทยได้หรือไม่
ไม่ ไม่ มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 30 ปี โดยสัญญาที่ระบุระยะเวลา 30 + 30 + 30 ปี จะระบุเพียงระยะเวลา 30 ปีแรกเท่านั้น การต่ออายุที่จัดทำขึ้นตั้งแต่แรกเพื่อข้ามระยะเวลา 30 ปีจะไม่มีผล (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566) และแม้แต่การสัญญาว่าจะต่ออายุจริงก็ไม่ผูกพันผู้ซื้อที่ดินได้ แม้ว่าอาจผูกพันผู้สืบสันดานของเจ้าของที่ดินก็ตาม.
ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดินเท่าไร?
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน 1% เป็นค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาการเช่า บวกกับภาษีอากร 0.1% ของจำนวนเงินดังกล่าว ค่าเช่า 30 ปี โดยมีค่าเช่ารวม 3,000,000 บาท ซึ่งจะเท่ากับ 30,000 บาท บวกกับ 3,000 บาท โดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถตกลงกันได้ว่าจะใครเป็นผู้จ่าย.
ความแตกต่างระหว่างกรรมสิทธิ์ในกรรมสิทธิ์และกรรมสิทธิ์ในผลประโยชน์คืออะไร?
สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่มีระยะเวลาคงที่สูงสุด 30 ปี โดยปกติจะมีการเช่าด้วยการยินยอม แต่โดยปกติแล้วจะสิ้นสุดลงเมื่อเจ้าของที่เช่าเสียชีวิต การเช่าเพื่อประโยชน์ (usufruct) เป็นสิทธิในกรรมสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินได้เป็นระยะเวลาสูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีวิต โดยปกติจะได้รับโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย และสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ เว้นแต่การให้สิทธินั้นห้ามไว้ (มาตรา 1422) และจะสิ้นสุดลงเมื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์เสียชีวิต.
ดูเพิ่มเติม: สิทธิเก็บกิน, สิทธิเหนือพื้นดิน, sap-ing-sith, สัญญาเช่าในประเทศไทย, ตำนานสัญญาเช่า 90 ปี และ ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.