ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
เอ โฉนด (โฉนดที่ดิน อย่างเป็นทางการคือ น.ส. 4 จ., หรือสะกดว่า chanod หรือ โฉนดที่ดิน) เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินแบบสมบูรณ์ในประเทศไทย ซึ่งออกโดยกรมที่ดินหลังจากการรังวัดในพื้นที่จริงพร้อมพิกัด GPS และหมุดหลักเขตคอนกรีต เป็นเอกสารสิทธิในที่ดินชั้นสูงสุดของไทย และเป็นเอกสารเดียวที่แสดงกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ ไม่ใช่เพียงสิทธิครอบครอง ทุกการขาย, จำนอง, การเช่าเกินสามปี, สิทธิเก็บกิน และ สิทธิเหนือพื้นดิน บนที่ดินแปลงนั้นจะถูกบันทึกไว้ที่หน้าหลังของโฉนด ซึ่งทำให้โฉนดเป็นทั้งหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์และเป็นทะเบียนของภาระผูกพันทุกอย่างที่มีอยู่เหนือที่ดินนั้น.
สารบัญ
โฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินคืออะไร
ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 รับรองเอกสารที่ดินหลายฉบับ แต่เพียงแค่ "โฉนด" เท่านั้นที่มอบกรรมสิทธิ์ (กรรมสิทธิ์) ส่วนเอกสารอื่นๆ เช่น น.ส. 3 ก. และน.ส. 3 ยืนยันสิทธิการครอบครอง เอกสารดังกล่าวมีตราครุฑสีแดง เลขที่โฉนด เลขที่ดินและหน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ และจังหวัด พื้นที่ในไร่ งาน และ ตารางวา, แผนของที่ดินและชื่อของเจ้าของปัจจุบัน.
การจดทะเบียนคือสิ่งที่ทำให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนไป. สัญญาการขายแบบส่วนตัวไม่ได้ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้น การโอนกรรมสิทธิ์ต้องได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามแบบฟอร์มการขาย Tor Dor 13 อย่างเป็นทางการ และชื่อของเจ้าของใหม่จะถูกระบุลงในโฉนด ตามหลักการเดียวกันนี้ก็สามารถใช้ได้กับสิทธิการจำนอง สัญญาเช่าที่จดทะเบียน สิทธิประโยชน์ หรือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน: ทุกอย่างจะถูกเขียนไว้ที่ด้านหลังของโฉนดตามลำดับเวลา ดังนั้นหน้าหลังที่สะอาดแสดงว่าที่ดินนั้นยังไม่ถูกครอบครอง.
ข้อควรพิจารณาในทางปฏิบัติเมื่อซื้อที่ดินที่มีโฉนด
ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ แต่โฉนดยังคงเป็นเอกสารที่พวกเขาพบบ่อยที่สุด เพราะสิทธิการเช่าที่จดทะเบียน สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดิน จะคุ้มค่าก็ต่อเมื่อได้รับเหนือที่ดินที่มีโฉนด (หรือหากจำเป็นจริงๆ ก็ น.ส. 3 ก.) ธนาคารให้สินเชื่อโดยใช้ที่ดินที่มีโฉนดเป็นหลักประกันได้ง่ายที่สุด และหลายแห่งจะไม่ให้สินเชื่อโดยใช้เอกสารที่ดินชั้นที่ต่ำกว่า.
ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ที่มือของผู้ขาย. ต้นฉบับโฉนดอยู่กับเจ้าของ และฉบับสำนักงานที่ดินเก็บไว้ที่สำนักงานที่ดิน ทั้งสองฉบับต้องตรงกัน การตรวจสอบหลักฐานที่สำนักงานจะแสดงประวัติการโอนทั้งหมดและการจำนองที่จดทะเบียนไว้, ภาระจำยอม หรือการเช่า และช่างรังวัดที่ได้รับอนุญาตสามารถตรวจสอบหมุดหลักเขตเทียบกับรูปแผนที่ได้อีกครั้ง เครื่องมือแผนที่ออนไลน์ไม่ถือเป็นพยานหลักฐานทางกฎหมาย การตรวจสอบนี้เป็นหัวใจสำคัญของ การตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน, และค่าใช้จ่ายก็ต่ำเมื่อเทียบกับราคาในการซื้อที่ดินที่มีการจำนองของบุคคลอื่น.
ความผิดพลาดที่พบบ่อยคือการยอมรับสำเนาเอกสาร โฉนดที่มีชื่อบุคคลอื่นซึ่งไม่ใช่ผู้ขาย หรือโฉนดที่เนื้อที่ด้านหน้าไม่ตรงกับรายการสุดท้ายด้านหลังอีกต่อไปหลังจากมีการขายบางส่วนหรือแบ่งแยกแปลง.
โฉนดเทียบกับเอกสารที่ดินอื่นๆ
| เอกสาร | สีครุฑ | สิ่งที่ได้รับ |
|---|---|---|
| โฉนด (น.ส. 4 จ.) | สีแดง | กรรมสิทธิ์; การสำรวจด้วย GPS; สิทธิ์ทั้งหมดสามารถจดทะเบียนได้ ไม่ต้องประกาศให้ทราบต่อสาธารณะ |
| น.ส. 3 ก. | สีเขียว | การครอบครอง; การสำรวจด้วยภาพถ่ายทางอากาศ; จดทะเบียนได้โดยไม่ต้องประกาศ; สามารถยกระดับได้ |
| น.ส. 3 | สีดำ | การครอบครอง; ไม่มีการรังวัด; ต้องประกาศให้สาธารณชนทราบ 30 วันก่อนการจดทะเบียนใดๆ |
| ส.ค. 1, ภ.บ.ท. 5 | ไม่มี | ไม่มีเอกสารสิทธิ ไม่สามารถจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้ |
ที่ดินที่มีโฉนดไม่ได้ปลอดจากการถูกโต้แย้ง ตามมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บุคคลที่ครอบครองที่ดินที่มีเอกสารสิทธิของผู้อื่นโดยเปิดเผยและโดยสงบเป็นเวลา 10 ปี สามารถร้องขอให้ศาลแสดงว่าตนเป็นเจ้าของได้ เจ้าของที่ไม่เคยไปดูที่ดินของตน หรือผู้ซื้อที่ปล่อยรั้วของเพื่อนบ้านไว้ตามเดิม อาจสูญเสียที่ดินบางส่วนไปด้วยวิธีนี้ โฉนดที่ดินที่จดทะเบียนแล้วเป็นเอกสารสิทธิที่ดีที่สุดที่ประเทศไทยมี แต่ก็ยังต้องคอยดูแล.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 26 กันยายน ค.ศ. 2026. มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และมาตรา 1299 และ 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้รับการอ่านจากตัวบทภาษาไทย.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถมีโฉนดที่ดินในชื่อของตนเองได้หรือไม่
ไม่ได้ มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินให้คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินได้เฉพาะโดยอาศัยสนธิสัญญา ซึ่งไม่มีฉบับใดมีผลใช้บังคับ ดังนั้นจึงไม่สามารถออกหรือโอนโฉนดที่ดินให้แก่บุคคลธรรมดาต่างชาติได้ เว้นแต่ในกรณีจำกัด เช่น ช่องทางการลงทุน 40 ล้านบาท แต่สิทธิการเช่าที่จดทะเบียน สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินของชาวต่างชาติจะถูกบันทึกไว้ที่ด้านหลังโฉนดของเจ้าของที่ดินชาวไทยแทน.
ฉันจะตรวจสอบว่าโฉนดนั้นแท้จริงหรือไม่ได้อย่างไร
นำเลขที่โฉนด เลขที่ดิน และที่ตั้งไปที่สำนักงานที่ดินที่เก็บโฉนดฉบับสำนักงานที่ดิน และขอตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียน สำนักงานจะยืนยันเจ้าของ เนื้อที่ และภาระผูกพันทุกรายการที่จดทะเบียนไว้ จากนั้นช่างรังวัดสามารถตรวจสอบว่าหมุดหลักเขตคอนกรีตตรงกับรูปแผนที่ในโฉนดหรือไม่.
ความแตกต่างระหว่างโฉนดที่ดินและ น.ส. 3 ก.คืออะไร?
แชนอตมีบันทึกการครอบครองและมีการสำรวจเขตแดนด้วย GPS ด้วยเสาคอนกรีต ส่วน น.ส. 3 ก. มีบันทึกสิทธิครอบครองพร้อมกับเส้นเขตแดนที่ได้จากภาพถ่ายทางอากาศ ทั้งสองสิ่งนี้สามารถขาย มอบจำนอง และใช้เป็นสัญญาเช่าหรือสิทธิประโยชน์ตามกฎหมายได้โดยไม่ต้องประกาศให้ทราบล่วงหน้า และน.ส. 3 ก.์สามารถปรับเป็นแชนอตได้โดยการยื่นขอสำรวจที่ดิน.
ดูเพิ่มเติม: น.ส. 3 ก., น.ส. 3, ภาระผูกพันบนโฉนดที่ดิน, สำนักงานที่ดิน, การเปรียบเทียบเอกสารสิทธิในที่ดินในประเทศไทย และ วิธีอ่านโฉนดที่ดินไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.