รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ภาระติดพัน (ภาระติดพัน, phara tit phan, หรือเรียกว่า charge หรือ burden) ในทางปฏิบัติโดยทั่วไป หมายถึงสิทธิ ข้อเรียกร้อง หรือข้อจำกัดใดๆ ที่เกี่ยวกับการครอบครองที่ดินหรือหน่วยคอนโดมิเนียม (ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คำว่า "สิทธิ" มีความหมายเดียวกัน ซึ่งในมาตรา 1429 ถึง 1434 มีการระบุถึงสิทธิเฉพาะอย่างหนึ่ง คือ การครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยการเช่าซึ่งมอบสิทธิให้ผู้รับประโยชน์ได้รับเงินชำระเป็นรายปีหรือใช้ประโยชน์จากที่ดิน) ซึ่งมีผลจำกัดการกระทำของเจ้าของที่ดินและยังคงมีผลบังคับอยู่แม้หลังจากมีการเปลี่ยนเจ้าของ ในประเทศไทย สิทธิที่สำคัญคือสิทธิที่จดทะเบียนไว้ในหน้าหลังของโฉนดที่ดินตาม สำนักงานที่ดิน: จำนอง, การเช่าเกินสามปี, สิทธิเก็บกิน, สิทธิเหนือพื้นดิน, สิทธิอาศัย, ภาระจำยอม, การอายัดของศาล และข้อจำกัดในการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ใดที่ซื้อทรัพย์สินย่อมต้องรับไปโดยติดพันภาระเหล่านี้ทั้งหมด ซึ่งนี่คือเหตุผลว่าทำไมจึงต้องอ่านหน้าหลังก่อนที่จะตกลงเรื่องราคา.
สารบัญ
วิธีการจดทะเบียนภาระติดพันและเหตุที่ภาระติดพันมีผลผูกพัน
กฎหมายที่ดินของไทยเป็นระบบการจดทะเบียน. ภายใต้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, ทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ (จำนอง สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิอาศัย ภาระจำยอม) ใช้ยันบุคคลภายนอกได้ก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนแล้วเท่านั้น สัญญาเช่าที่เกินสามปีผูกพันผู้ซื้อตลอดระยะเวลาการเช่าก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนแล้วเท่านั้น (หากไม่จดทะเบียน ผูกพันได้สามปี ตามมาตรา 538 และ 569) และการจดทะเบียนจะบันทึกไว้ในหน้าที่สองของ โฉนด หรือ น.ส. 3 ก.. แต่ละรายการแสดงวันที่ ประเภทของนิติกรรม คู่สัญญา เนื้อที่ที่ได้รับผลกระทบ และตราประทับของเจ้าพนักงาน ตามลำดับเวลา จำนองที่ไถ่ถอนแล้วจะไม่ถูกลบออก แต่จะถูกบันทึกว่าไถ่ถอนจากจำนองแล้ว.
เนื่องจากทะเบียนของเจ้าของที่ดินเป็นเพียงบรรทัดถัดไปในหน้าเดียวกัน ผู้ซื้อจึงถือครองที่ดินตามที่หน้าดังกล่าวอธิบายไว้ การเช่าที่ดินที่จดทะเบียนจะยังคงมีผลบังคับใช้ตามระยะเวลาที่ระบุไว้กับเจ้าของใหม่ การเช่าที่ดินในลักษณะ usufruct ทำให้ผู้เช่าสามารถอยู่อาศัยได้ตามระยะเวลาที่ระบุไว้ในทะเบียนเช่า และหากไม่มีระยะเวลาที่ระบุไว้ การเช่าที่ดินจะยังคงมีผลบังคับใช้ตลอดไป การจำนองยังคงเป็นหลักประกันหนี้ของเจ้าของเดิม โดยทั่วไปแล้วกรรมสิทธิ์ที่ไม่ได้จดทะเบียนจะผูกพันเฉพาะบุคคลที่มอบกรรมสิทธิ์ดังกล่าวเท่านั้น ซึ่งนับว่ามีผลกระทบทั้งสองด้าน: การนี้จะช่วยปกป้องผู้ซื้อ และในขณะเดียวกันก็ทำให้ชาวต่างชาติที่พึ่งพากรรมสิทธิ์ usufruct ที่ลงนามแล้วแต่ไม่ได้จดทะเบียนไว้เป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของได้โดยไม่มีอะไรมาขัดขวางผู้ซื้อได้ การเช่าที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียนนานกว่าสามปีจะดีกว่าเล็กน้อย: สามารถบังคับใช้ได้แม้กับผู้ซื้อด้วยเช่นกันเป็นระยะเวลาสามปี (มาตรา 538 และ 569).
การอ่านหน้าหลังโฉนดก่อนซื้อ
ขอสำเนาที่รับรองสำเนาถูกต้องจากสำนักงานที่ดิน ไม่ใช่จากผู้ขาย. สำเนาของผู้ขายอาจเป็นสำเนาถ่ายเอกสารของโฉนดที่ถูกนำไปจำนองในภายหลัง สำนักงานที่ดินออกสำเนาที่รับรองสำเนาถูกต้องให้แก่ผู้ที่ร้องขอโดยมีค่าธรรมเนียมเพียงเล็กน้อย รายการต่างๆ เป็นภาษาไทยและตัวย่อสำหรับประเภทนิติกรรมก็ไม่ชัดเจน ดังนั้นจึงควรให้ผู้ที่มีความรู้ความเข้าใจอ่านหน้านั้นๆ คู่มือเกี่ยวกับ วิธีอ่านโฉนดที่ดินในประเทศไทย อธิบายเลย์เอาต์.
ข้อพบเห็นทั่วไปในการซื้อขายบ้านมือสองคือ การจำนองธนาคาร ซึ่งผู้ขายต้องไถ่ถอนที่เคาน์เตอร์ในวันโอนด้วยเงินของผู้ซื้อ; สัญญาเช่าผู้เช่า ซึ่งผู้ซื้อจะรับสิทธิและหน้าที่ต่อ; และในโครงการวิลล่าภาระจำยอมที่ให้เพื่อนบ้านใช้เป็นทางเข้าออก สำหรับที่ดินของผู้จัดสรรที่ดิน การจำนองโครงการกับผู้ให้กู้เพื่อการก่อสร้างเป็นเรื่องปกติ และประเด็นที่ต้องตรวจสอบคือธนาคารจะปลดจำนองห้องชุดหรือบ้านแต่ละยูนิตในวันโอนหรือไม่.
ไม่ใช่ภาระทุกอย่างจะปรากฏอยู่บนโฉนด ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างค้างชำระ ค่าส่วนกลางคอนโดมิเนียมค้างชำระ ผู้เช่าตามสัญญาเช่าที่มีกำหนดสามปีหรือน้อยกว่า และผู้บุกรุกที่ครอบครองอยู่ จะพบได้ก็ต่อเมื่อสอบถามสำนักงานท้องถิ่นและไปตรวจดูทรัพย์สินเท่านั้น การอายัดของศาลมีการจดทะเบียนไว้ แต่คดีความเกี่ยวกับที่ดินที่อยู่ระหว่างการพิจารณาไม่มีการจดทะเบียน ดังนั้น การตรวจสอบคดีความที่ศาลจึงเป็นส่วนหนึ่งของทุก การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ.
ภาระติดพันที่พบบ่อยและผลกระทบต่อผู้ซื้อ
| ภาระติดพัน | จดทะเบียนภายใต้ | ผลกระทบต่อผู้ซื้อ |
|---|---|---|
| จำนอง | มาตรา 702 เป็นต้นไป | ที่ดินยังคงเป็นหลักประกันจนกว่าจะไถ่ถอน; ต้องปลอดจำนอง ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ |
| การเช่าเกิน 3 ปี | มาตรา 538 และ 540 | ผู้เช่าพักอาศัยตามกำหนดเวลาที่ได้จดทะเบียนไว้ เป็นระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 30 ปี |
| สิทธิเก็บกิน | มาตรา 1417 ถึง 1428 | ผู้ถือครองยังคงครอบครองและได้รับรายได้ ซึ่งโดยปกติจะตลอดชีพ |
| สิทธิเหนือพื้นดิน | มาตรา 1410 ถึง 1416 | ผู้ถือครองเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดิน |
| ภาระจำยอม | มาตรา 1387 ถึง 1401 | สิทธิในการใช้ทางหรือการใช้ประโยชน์อื่นๆ ของเพื่อนบ้านยังคงมีอยู่ต่อไป |
| การยึดทรัพย์โดยศาล | หมายบังคับคดี | ไม่สามารถโอนย้ายได้จนกว่าจะยกเลิกการระงับ |
ภาระผูกพันนั้นแตกต่างจากข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของ การจำนองหรือการเช่าคือสิทธิที่เป็นของบุคคลอื่น ในขณะที่บันทึกว่าห้ามโอนที่ดินเป็นเวลาหลายปีตามที่กำหนด (มักพบบ่อยในที่ดินที่จัดสรรให้แก่เกษตรกร) คือข้อจำกัดต่อตัวเจ้าของและไม่สามารถปลดภาระได้ด้วยการจ่ายเงินให้แก่ผู้ใด ทั้งสองอย่างปรากฏอยู่ที่หน้าหลัง และทั้งสองอย่างระงับการขายจนกว่าจะได้รับการจัดการให้เรียบร้อย.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 มาตรา 538, 540, 569 และ 1299 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้รับการอ่านจากตัวบทภาษาไทย และช่วงของมาตราในตารางดังกล่าวได้รับการตรวจสอบกับประมวลกฎหมาย.
คำถามที่พบบ่อย
จะตรวจสอบภาระติดพันบนโฉนดที่ดินของไทยได้อย่างไร?
ขอสำเนาโฉนดที่ดินรับรองสำเนาถูกต้องจากสำนักงานที่ดินที่ออกโฉนด โดยระบุเลขที่โฉนด และตรวจดูหน้าหลัง ซึ่งจะแสดงรายการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมทั้งหมดเรียงตามลำดับวันที่พร้อมตราประทับของเจ้าหน้าที่ อย่าไว้วางใจสำเนาที่ผู้ขายนำมาแสดง ซึ่งอาจเป็นสำเนาก่อนที่จะมีการจำนองหรือการเช่า.
การเช่าที่ได้จดทะเบียนหรือสิทธิเก็บกินยังคงมีผลอยู่หลังจากการขายที่ดินหรือไม่
ใช่ เมื่อลงทะเบียนในทะเบียนบ้านแล้ว การเช่าระยะเวลาสามปี การใช้ประโยชน์ การครอบครอง หรือการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จะผูกพันต่อเจ้าของรายต่อไปตลอดระยะเวลาที่ลงทะเบียนไว้ ผู้ซื้อจะถือครองที่ดินดังกล่าวตามสิทธิที่ลงทะเบียนไว้ได้ และไม่สามารถขับไล่เจ้าของได้ สิทธิที่มอบโดยสัญญาแต่ไม่ได้รับการลงทะเบียนถือเป็นสิทธิที่ไม่ได้สมบูรณ์และผูกพันเฉพาะผู้มอบสิทธิเท่านั้น ไม่ใช่ผู้ซื้อ (มาตรา 1299 ข้อ 1); สิทธิที่ได้รับโดยวิธีอื่นนอกเหนือจากสัญญาไม่สามารถใช้เป็นข้อโต้แย้งกับผู้ซื้อที่ได้ชำระเงิน จ่ายด้วยความตั้งใจดี และลงทะเบียนไว้แล้ว (มาตรา 2); แต่การเช่าเป็นกรณีพิเศษ: ตามมาตรา 569 แม้แต่การเช่าที่ไม่ได้รับการลงทะเบียนจะยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของต่อผู้ซื้อได้ ซึ่งมีผลบังคับใช้ได้ถึงสามปี (มาตรา 538).
ที่ดินที่มีจำนองสามารถขายในประเทศไทยได้หรือไม่
ใช่ แต่จำนองยังคงติดอยู่บนที่ดินจนกว่าจะได้รับการไถ่ถอน ดังนั้น ในทางปฏิบัติ ธนาคารจะเข้าร่วมในการโอน รับชำระหนี้คืนจากเงินค่าซื้อ และปลดจำนองที่เคาน์เตอร์เดียวกันก่อนที่จะมีการจดทะเบียนการขายในชื่อของผู้ซื้อ.
ดูเพิ่มเติม: จำนอง, ภาระจำยอม, สิทธิเก็บกิน, โฉนด, วิธีการอ่านโฉนดที่ดินในประเทศไทย และ การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.