ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
แอน ภาระผูกพัน (ภาระติดพัน, พระติดพัน, และ ชาร์จ หรือ ภาระ) คือ สิทธิ การเรียกร้อง หรือข้อจำกัดใดๆ ที่ผูกติดอยู่กับที่ดินหรือห้องชุด ซึ่งจำกัดสิ่งที่เจ้าสามารถทำได้และยังคงมีอยู่แม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงเจ้าของก็ตาม ในประเทศไทย ภาระผูกพันที่สำคัญคือภาระผูกพันที่มีการจดทะเบียนไว้ที่ด้านหลังของโฉนดที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน: จำนอง, การเช่าเกินสามปี, สิทธิเก็บกิน, พื้นผิว, สิทธิอาศัย, ภาระจำยอม, การอายัดของศาล และข้อจำกัดในการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ใดที่ซื้อทรัพย์สินย่อมต้องรับไปโดยติดพันภาระเหล่านี้ทั้งหมด ซึ่งนี่คือเหตุผลว่าทำไมจึงต้องอ่านหน้าหลังก่อนที่จะตกลงเรื่องราคา.
สารบัญ
วิธีการจดทะเบียนภาระผูกพันและเหตุผลที่ภาระผูกพันจึงมีผลผูกพัน
กฎหมายที่ดินของไทยเป็นระบบการจดทะเบียน. ภายใต้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ (จำนอง, การเช่าเกินสามปี, เก็บกิน, อาศัย, เหนือพื้นดิน,ภาระจำยอม) จะใช้ยันบุคคลภายนอกได้ก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนแล้ว และการจดทะเบียนนั้นจะถูกบันทึกไว้ที่หน้าสองของ โฉนด หรือ น.ส. 3 ก.. แต่ละรายการแสดงวันที่ ประเภทของนิติกรรม คู่สัญญา พื้นที่ที่ได้รับผลกระทบ และตราประทับของเจ้าพนักงาน ตามลำดับเวลา จำนองที่ไถ่ถอนแล้วจะไม่ถูกลบออก แต่จะถูกทำเครื่องหมายว่าระงับภาระผูกพัน.
เนื่องจากการจดทะเบียนของผู้ซื้อเองเป็นเพียงบรรทัดถัดไปในหน้าเดียวกัน ผู้ซื้อจึงรับที่ดินไปตามที่หน้านั้นระบุ การเช่าที่จดทะเบียนแล้วยังมีผลบังคับใช้ต่อไปตามกำหนดเวลาต่อเจ้าของใหม่ สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วช่วยให้ผู้ทรงสิทธิอาศัยอยู่ได้ตลอดชีพ จำนองยังคงเป็นประกันหนี้ของเจ้าของเดิม สิทธิที่ไม่ได้จดทะเบียนผูกพันเฉพาะบุคคลผู้ให้สิทธิเท่านั้น ซึ่งส่งผลทั้งสองด้าน คือปกป้องผู้ซื้อ และทำลายสถานะของชาวต่างชาติที่พึ่งพาการเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนหรือสิทธิเก็บกินที่ลงลายมือชื่อแล้วแต่ยังไม่ได้จดทะเบียน.
อ่านปกหลังก่อนซื้อ
ขอสำเนาที่รับรองสำเนาถูกต้องจากสำนักงานที่ดิน ไม่ใช่จากผู้ขาย. สำเนาของผู้ขายอาจเป็นสำเนาถ่ายเอกสารของโฉนดที่ถูกนำไปจำนองในภายหลัง สำนักงานที่ดินออกสำเนาที่รับรองสำเนาถูกต้องให้แก่ผู้ที่ร้องขอโดยมีค่าธรรมเนียมเพียงเล็กน้อย รายการต่างๆ เป็นภาษาไทยและตัวย่อสำหรับประเภทนิติกรรมก็ไม่ชัดเจน ดังนั้นจึงควรให้ผู้ที่มีความรู้ความเข้าใจอ่านหน้านั้นๆ คู่มือเกี่ยวกับ วิธีอ่านโฉนดที่ดินในประเทศไทย อธิบายเลย์เอาต์.
ข้อพบเห็นทั่วไปในการซื้อขายบ้านมือสองคือ การจำนองธนาคาร ซึ่งผู้ขายต้องไถ่ถอนที่เคาน์เตอร์ในวันโอนด้วยเงินของผู้ซื้อ; สัญญาเช่าผู้เช่า ซึ่งผู้ซื้อจะรับสิทธิและหน้าที่ต่อ; และในโครงการวิลล่าภาระจำยอมที่ให้เพื่อนบ้านใช้เป็นทางเข้าออก สำหรับที่ดินของผู้จัดสรรที่ดิน การจำนองโครงการกับผู้ให้กู้เพื่อการก่อสร้างเป็นเรื่องปกติ และประเด็นที่ต้องตรวจสอบคือธนาคารจะปลดจำนองห้องชุดหรือบ้านแต่ละยูนิตในวันโอนหรือไม่.
ภาระผูกพันทุกอย่างไม่ได้ปรากฏอยู่บนโฉนด ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างค้างชำระ ค่าส่วนกลางคอนโดมิเนียมค้างชำระ ผู้เช่าตามสัญญาเช่าสามปีหรือน้อยกว่า และผู้บุกรุกที่ครอบครองอยู่ จะพบได้ก็ต่อเมื่อสอบถามจากสำนักงานท้องถิ่นและลงพื้นที่ตรวจสอบทรัพย์สินเท่านั้น การอายัดของศาลมีการจดทะเบียนไว้ แต่คดีความที่อยู่ระหว่างการพิจารณาเกี่ยวกับที่ดินนั้นไม่มีการจดทะเบียน ดังนั้น การตรวจสอบคดีความที่ศาลจึงเป็นส่วนหนึ่งของทุก การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ.
ภาระผูกพันทั่วไปและผลกระทบที่มีต่อผู้ซื้อ
| ภาระผูกพัน | จดทะเบียนภายใต้ | ผลกระทบต่อผู้ซื้อ |
|---|---|---|
| จำนอง | ส่วนที่ 702 เป็นต้นไป | ที่ดินยังคงเป็นหลักประกันจนกว่าจะไถถอน; ต้องปลอดภาระจำนอง ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ |
| การเช่าเกิน 3 ปี | มาตรา 538 และ 540 | ผู้เช่าพักอาศัยตามกำหนดเวลาที่ได้จดทะเบียนไว้ เป็นระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 30 ปี |
| สิทธิเก็บกิน | มาตรา 1417 ถึง 1428 | ผู้ถือครองยังคงครอบครองและได้รับรายได้ ซึ่งโดยปกติจะตลอดชีพ |
| พื้นผิว | มาตรา 1410 ถึง 1416 | ผู้ถือครองเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดิน |
| ภาระจำยอม | มาตรา 1387 ถึง 1401 | สิทธิในการใช้ทางหรือการใช้ประโยชน์อื่นๆ ของเพื่อนบ้านยังคงมีอยู่ต่อไป |
| การยึดทรัพย์โดยศาล | ลำดับการทำงาน | ไม่สามารถโอนย้ายได้จนกว่าจะยกเลิกการระงับ |
ภาระผูกพันนั้นแตกต่างจากข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของ การจำนองหรือการเช่าคือสิทธิที่เป็นของบุคคลอื่น ในขณะที่บันทึกว่าห้ามโอนที่ดินเป็นเวลาหลายปีตามที่กำหนด (มักพบบ่อยในที่ดินที่จัดสรรให้แก่เกษตรกร) คือข้อจำกัดต่อตัวเจ้าของและไม่สามารถปลดภาระได้ด้วยการจ่ายเงินให้แก่ผู้ใด ทั้งสองอย่างปรากฏอยู่ที่หน้าหลัง และทั้งสองอย่างระงับการขายจนกว่าจะได้รับการจัดการให้เรียบร้อย.
คำถามที่พบบ่อย
วิธีตรวจสอบภาระผูกพันบนโฉนดที่ดินของไทยคืออะไร
ขอสำเนาโฉนดที่ดินรับรองสำเนาถูกต้องจากสำนักงานที่ดินที่ออกโฉนด โดยระบุเลขที่โฉนด และตรวจดูหน้าหลัง ซึ่งจะแสดงรายการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมทั้งหมดเรียงตามลำดับวันที่พร้อมตราประทับของเจ้าหน้าที่ อย่าไว้วางใจสำเนาที่ผู้ขายนำมาแสดง ซึ่งอาจเป็นสำเนาก่อนที่จะมีการจำนองหรือการเช่า.
การเช่าที่ได้จดทะเบียนหรือสิทธิเก็บกินยังคงมีผลอยู่หลังจากการขายที่ดินหรือไม่
ใช่ เมื่อจดทะเบียนบนโคนนท์แล้ว การเช่าที่มีกำหนดเวลาเกินสามปี สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน หรือภาระจำยอม ย่อมผูกพันผู้รับโอนรายหลังทุกคนตลอดอายุการจดทะเบียน ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ที่ดินไปโดยมีภาระดังกล่าวติดอยู่และไม่อาจขับไล่ผู้ทรงสิทธิได้ ส่วนสิทธิที่ไม่ได้จดทะเบียนจะไม่ผูกพันผู้ซื้อ.
ที่ดินที่มีจำนองสามารถขายในประเทศไทยได้หรือไม่
ใช่ แต่จำนองยังคงติดอยู่บนที่ดินจนกว่าจะได้รับการไถ่ถอน ดังนั้น ในทางปฏิบัติ ธนาคารจะเข้าร่วมในการโอน รับชำระหนี้คืนจากเงินค่าซื้อ และปลดจำนองที่เคาน์เตอร์เดียวกันก่อนที่จะมีการจดทะเบียนการขายในชื่อของผู้ซื้อ.
ดูเพิ่มเติม: จำนอง, ภาระจำยอม, สิทธิเก็บกิน, โฉนด, วิธีการอ่านโฉนดที่ดินในประเทศไทย และ การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.