ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ภาระติดพัน (ภาระติดพัน, phara tit phan, และ charge หรือ burden) คือ สิทธิ การเรียกร้อง หรือข้อจำกัดใดๆ ที่ผูกติดอยู่กับที่ดินหรือห้องชุด ซึ่งจำกัดสิ่งที่เจ้าของสามารถทำได้กับทรัพย์นั้น และยังคงมีอยู่แม้จะมีการเปลี่ยนตัวเจ้าของ ในประเทศไทย ภาระติดพันที่สำคัญคือภาระที่จดทะเบียนไว้ที่หน้าหลังของโฉนดที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน: จำนอง, การเช่าเกินสามปี, สิทธิเก็บกิน, พื้นผิว, สิทธิอาศัย, ภาระจำยอม, การอายัดของศาล และข้อจำกัดในการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ใดที่ซื้อทรัพย์สินย่อมต้องรับไปโดยติดพันภาระเหล่านี้ทั้งหมด ซึ่งนี่คือเหตุผลว่าทำไมจึงต้องอ่านหน้าหลังก่อนที่จะตกลงเรื่องราคา.
สารบัญ
วิธีการจดทะเบียนภาระติดพันและเหตุที่ภาระติดพันมีผลผูกพัน
กฎหมายที่ดินของไทยเป็นระบบการจดทะเบียน. ภายใต้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, สิทธิในกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ (จำนอง, สิทธิประโยชน์, พื้นที่ใช้สอย, การอยู่อาศัย, การเป็นหนี้สิน) สามารถบังคับใช้กับบุคคลภายนอกได้เฉพาะเมื่อมีการจดทะเบียนเท่านั้น การเช่าระยะเวลาสามปีมีผลผูกพันผู้ซื้อตลอดระยะเวลาการเช่าเพียงครั้งเดียวเท่านั้น (ไม่ได้รับการจดทะเบียน, ระยะเวลาสามปี, มาตรา 538 และ 569) และการจดทะเบียนจะปรากฏอยู่บนหน้าที่สองของเอกสาร โฉนด หรือ น.ส. 3 ก.. แต่ละรายการแสดงวันที่ ประเภทของนิติกรรม คู่สัญญา เนื้อที่ที่ได้รับผลกระทบ และตราประทับของเจ้าพนักงาน ตามลำดับเวลา จำนองที่ไถ่ถอนแล้วจะไม่ถูกลบออก แต่จะถูกบันทึกว่าไถ่ถอนจากจำนองแล้ว.
เนื่องจากเอกสารการจดทะเบียนของผู้ซื้อนั้นเป็นเพียงบรรทัดถัดไปในหน้าเดียวกัน ผู้ซื้อจึงถือครองที่ดินตามที่หน้าดังกล่าวอธิบายไว้ โดยสัญญาเช่าที่จดทะเบียนจะยังคงมีผลบังคับใช้ตามระยะเวลาที่ระบุไว้กับเจ้าของใหม่; ส่วนสัญญาเช่าแบบใช้สิทธิจะทำให้ผู้ถือครองสามารถอยู่อาศัยได้ตลอดชีวิต; ส่วนการจำนองจะยังคงเป็นหลักประกันหนี้ของเจ้าของเดิม; ส่วนสิทธิในกรรมสิทธิ์ที่ไม่จดทะเบียนโดยทั่วไปจะผูกพันเฉพาะบุคคลที่มอบสิทธิดังกล่าว ซึ่งนับว่าเป็นการกีดกันทั้งสองทาง: โดยหนึ่งในนั้นคือการปกป้องผู้ซื้อ และอีกทางหนึ่งคือการปล่อยให้ชาวต่างชาติที่พึ่งพาสัญญาเช่าแบบใช้สิทธิที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่จดทะเบียนอยู่โดยไม่มีสิทธิใดๆ กับผู้ซื้อได้.
การอ่านหน้าหลังโฉนดก่อนซื้อ
ขอสำเนาที่รับรองสำเนาถูกต้องจากสำนักงานที่ดิน ไม่ใช่จากผู้ขาย. สำเนาของผู้ขายอาจเป็นสำเนาถ่ายเอกสารของโฉนดที่ถูกนำไปจำนองในภายหลัง สำนักงานที่ดินออกสำเนาที่รับรองสำเนาถูกต้องให้แก่ผู้ที่ร้องขอโดยมีค่าธรรมเนียมเพียงเล็กน้อย รายการต่างๆ เป็นภาษาไทยและตัวย่อสำหรับประเภทนิติกรรมก็ไม่ชัดเจน ดังนั้นจึงควรให้ผู้ที่มีความรู้ความเข้าใจอ่านหน้านั้นๆ คู่มือเกี่ยวกับ วิธีอ่านโฉนดที่ดินในประเทศไทย อธิบายเลย์เอาต์.
ข้อพบเห็นทั่วไปในการซื้อขายบ้านมือสองคือ การจำนองธนาคาร ซึ่งผู้ขายต้องไถ่ถอนที่เคาน์เตอร์ในวันโอนด้วยเงินของผู้ซื้อ; สัญญาเช่าผู้เช่า ซึ่งผู้ซื้อจะรับสิทธิและหน้าที่ต่อ; และในโครงการวิลล่าภาระจำยอมที่ให้เพื่อนบ้านใช้เป็นทางเข้าออก สำหรับที่ดินของผู้จัดสรรที่ดิน การจำนองโครงการกับผู้ให้กู้เพื่อการก่อสร้างเป็นเรื่องปกติ และประเด็นที่ต้องตรวจสอบคือธนาคารจะปลดจำนองห้องชุดหรือบ้านแต่ละยูนิตในวันโอนหรือไม่.
ไม่ใช่ภาระทุกอย่างจะปรากฏอยู่บนโฉนด ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างค้างชำระ ค่าส่วนกลางคอนโดมิเนียมค้างชำระ ผู้เช่าตามสัญญาเช่าที่มีกำหนดสามปีหรือน้อยกว่า และผู้บุกรุกที่ครอบครองอยู่ จะพบได้ก็ต่อเมื่อสอบถามสำนักงานท้องถิ่นและไปตรวจดูทรัพย์สินเท่านั้น การอายัดของศาลมีการจดทะเบียนไว้ แต่คดีความเกี่ยวกับที่ดินที่อยู่ระหว่างการพิจารณาไม่มีการจดทะเบียน ดังนั้น การตรวจสอบคดีความที่ศาลจึงเป็นส่วนหนึ่งของทุก การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ.
ภาระติดพันที่พบบ่อยและผลกระทบต่อผู้ซื้อ
| ภาระติดพัน | จดทะเบียนภายใต้ | ผลกระทบต่อผู้ซื้อ |
|---|---|---|
| จำนอง | มาตรา 702 เป็นต้นไป | ที่ดินยังคงเป็นหลักประกันจนกว่าจะไถ่ถอน; ต้องปลอดจำนอง ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ |
| การเช่าเกิน 3 ปี | มาตรา 538 และ 540 | ผู้เช่าพักอาศัยตามกำหนดเวลาที่ได้จดทะเบียนไว้ เป็นระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 30 ปี |
| สิทธิเก็บกิน | มาตรา 1417 ถึง 1428 | ผู้ถือครองยังคงครอบครองและได้รับรายได้ ซึ่งโดยปกติจะตลอดชีพ |
| พื้นผิว | มาตรา 1410 ถึง 1416 | ผู้ถือครองเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดิน |
| ภาระจำยอม | มาตรา 1387 ถึง 1401 | สิทธิในการใช้ทางหรือการใช้ประโยชน์อื่นๆ ของเพื่อนบ้านยังคงมีอยู่ต่อไป |
| การยึดทรัพย์โดยศาล | หมายบังคับคดี | ไม่สามารถโอนย้ายได้จนกว่าจะยกเลิกการระงับ |
ภาระผูกพันนั้นแตกต่างจากข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของ การจำนองหรือการเช่าคือสิทธิที่เป็นของบุคคลอื่น ในขณะที่บันทึกว่าห้ามโอนที่ดินเป็นเวลาหลายปีตามที่กำหนด (มักพบบ่อยในที่ดินที่จัดสรรให้แก่เกษตรกร) คือข้อจำกัดต่อตัวเจ้าของและไม่สามารถปลดภาระได้ด้วยการจ่ายเงินให้แก่ผู้ใด ทั้งสองอย่างปรากฏอยู่ที่หน้าหลัง และทั้งสองอย่างระงับการขายจนกว่าจะได้รับการจัดการให้เรียบร้อย.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 มาตรา 538, 540, 569 และ 1299 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้รับการอ่านจากตัวบทภาษาไทย และช่วงของมาตราในตารางดังกล่าวได้รับการตรวจสอบกับประมวลกฎหมาย.
คำถามที่พบบ่อย
จะตรวจสอบภาระติดพันบนโฉนดที่ดินของไทยได้อย่างไร?
ขอสำเนาโฉนดที่ดินรับรองสำเนาถูกต้องจากสำนักงานที่ดินที่ออกโฉนด โดยระบุเลขที่โฉนด และตรวจดูหน้าหลัง ซึ่งจะแสดงรายการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมทั้งหมดเรียงตามลำดับวันที่พร้อมตราประทับของเจ้าหน้าที่ อย่าไว้วางใจสำเนาที่ผู้ขายนำมาแสดง ซึ่งอาจเป็นสำเนาก่อนที่จะมีการจำนองหรือการเช่า.
การเช่าที่ได้จดทะเบียนหรือสิทธิเก็บกินยังคงมีผลอยู่หลังจากการขายที่ดินหรือไม่
ใช่ เมื่อจดทะเบียนไว้ในโฉนดที่ดินแล้ว การเช่าที่มีกำหนดเกินสามปี สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน หรือภาระจำยอม ย่อมผูกพันเจ้าของรายต่อๆ ไปทุกรายตามกำหนดเวลาที่จดทะเบียนไว้ ผู้ซื้อได้ที่ดินไปโดยติดภาระนั้น และไม่สามารถขับไล่ผู้ทรงสิทธิได้ โดยทั่วไปสิทธิที่ไม่ได้จดทะเบียนไม่อาจยกขึ้นต่อสู้ผู้ซื้อที่เสียค่าตอบแทนและสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิของตนแล้ว (มาตรา 1299) แต่การเช่าเป็นข้อยกเว้น: ตามมาตรา 569 แม้การเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนก็ตกไปยังผู้ซื้อ โดยฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี (มาตรา 538).
ที่ดินที่มีจำนองสามารถขายในประเทศไทยได้หรือไม่
ใช่ แต่จำนองยังคงติดอยู่บนที่ดินจนกว่าจะได้รับการไถ่ถอน ดังนั้น ในทางปฏิบัติ ธนาคารจะเข้าร่วมในการโอน รับชำระหนี้คืนจากเงินค่าซื้อ และปลดจำนองที่เคาน์เตอร์เดียวกันก่อนที่จะมีการจดทะเบียนการขายในชื่อของผู้ซื้อ.
ดูเพิ่มเติม: จำนอง, ภาระจำยอม, สิทธิเก็บกิน, โฉนด, วิธีการอ่านโฉนดที่ดินในประเทศไทย และ การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.