การจำนองในประเทศไทย

รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 19 ตุลาคม 2569

เอ จำนอง (จำนอง, จำนอง, หรือเขียนเป็นอักษรโรมันว่า chamnong) ในประเทศไทยคือสิทธิประกันหนี้เหนืออสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์บางชนิดที่จดทะเบียนได้ เช่น เรือและเครื่องจักรที่จดทะเบียน ซึ่งก่อตั้งขึ้นตามมาตรา 702 และมาตราถัดไปแห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และจดทะเบียนที่ สำนักงานที่ดิน. ผู้จำนองยังคงความเป็นเจ้าของและการครอบครองทรัพย์สิน ผู้รับจำนองจะได้สิทธิในการนำทรัพย์สินออกขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หากไม่ชำระหนี้ที่จำนองไว้ และได้รับชำระหนี้จากเงินที่ได้จากการขายนั้นก่อนเจ้าหนี้สามัญ ชาวต่างชาติมักพบเห็นการจำนองในฐานะผู้กู้ซื้อห้องชุด ในฐานะผู้ให้กู้แก่ชาวไทย และในฐานะผู้ซื้อที่ตรวจสอบว่าโฉนดไม่มีภาระผูกพันใดๆ.

วิธีการทำงานของจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 702 บัญญัติว่าการจำนองคือสัญญาซึ่งผู้จำนองเอาทรัพย์สินตราไว้แก่ผู้รับจำนองเป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินนั้น ภายใต้มาตรา 714 สัญญาดังกล่าวต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งสำหรับที่ดินและห้องชุดหมายถึงสำนักงานที่ดิน จากนั้นการจำนองจะถูกเขียนไว้ที่ด้านหลังของ โฉนด หรือสิทธิการเช่าหรือกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียม การจดทะเบียนระบุจำนวนเงินที่ได้มาซึ่งเป็นหลักประกัน มาตรา 733 กำหนดว่าหากยอดขายไม่เพียงพอ เจ้าหนี้จะไม่ต้องรับผิดชอบส่วนที่ยังไม่ครบถ้วน เพราะเนื่องจากมาตรา 733 ไม่ได้เป็นหนึ่งในข้อกำหนดที่ Section 714/1 กำหนดให้เป็นข้อบังคับ จึงอาจมีการระบุไว้ในสัญญาว่ากันอย่างอื่น และธนาคารมักจะทำเช่นนั้นอยู่แล้ว.

การบังคับคดีต้องผ่านกระบวนการศาล. เจ้าหนี้จำนองต้องแจ้งให้ผู้รับจำนองได้รับทราบโดยลายลักษณ์อักษรว่าต้องชำระเงินภายในระยะเวลาอย่างน้อย 60 วันนับจากวันที่ได้รับเงิน และต้องแจ้งให้ผู้รับจำนองทราบก่อนจึงจะสามารถฟ้องเพื่อขอให้มีการยึดทรัพย์และขายทรัพย์นั้นด้วยวิธีประมูล (มาตรา 728) หากผู้กู้ยืมกำลังประกันหนี้ของบุคคลอื่น เจ้าหนี้จำนองจะต้องได้รับแจ้งดังกล่าวภายใน 15 วันนับจากวันที่แจ้งให้ผู้รับจำนองทราบ มิฉะนั้นเจ้าหนี้จำนองจะไม่มีสิทธิได้รับดอกเบี้ยและค่าเสียหายที่เกิดขึ้นหลังจากระยะเวลานั้นได้ ส่วนการบังคับขายทรัพย์สินโดยเจ้าหนี้จำนองแทนการขายนั้น จะมีผลบังคับใช้ได้ก็ต่อเมื่อไม่มีการจดทะเบียนจำนองหรือสิทธิอันชอบด้วยกฎหมายอื่นใดอยู่แล้ว และเมื่อครบกำหนด 5 ปีแล้วที่เจ้าหนี้จำนองไม่ชำระหนี้ และทรัพย์สินมีมูลค่าต่ำกว่าหนี้ (มาตรา 729) ข้อตกลงใดๆ ที่ขัดต่อมาตรา 728, 729 หรือ 735 ถือว่าไม่มีผลผูกพัน (มาตรา 714/1) เมื่อหนี้สินต้องชำระแล้ว และหากไม่มีหลักประกันหรือสิทธิพิเศษที่จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินใดๆ ก็ตาม ผู้กู้ยืมอาจแจ้งให้เจ้าหนี้จำนองขายทรัพย์สินนั้นในลักษณะประมูลโดยไม่ต้องเข้าสู่กระบวนการทางศาลได้ และเจ้าหนี้จำนองจึงมีเวลาหนึ่งปีในการดำเนินการดังกล่าว (มาตรา 729/1) บุคคลที่กู้ยืมทรัพย์สินเพื่อเป็นหลักประกันแก่บุคคลอื่นจะรับผิดชอบเพียงในขอบเขตของทรัพย์สินนั้นเท่านั้น (มาตรา 727/1 ฉบับที่เพิ่มขึ้นในปี 2014).

ข้อควรปฏิบัติสำหรับชาวต่างชาติ

การจดทะเบียนกระทำโดยคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย หรือผู้รับมอบอำนาจของคู่สัญญาตาม ท.ด.21 หนังสือมอบอำนาจ, ณ สำนักงานที่ดินที่โฉนดอยู่ในเขตอำนาจ ค่าธรรมเนียมอยู่ที่ 1% ของจำนวนเงินที่จำนองเป็นประกัน โดยมีเพดานสูงสุดที่ 200,000 บาท และไม่มีอากรแสตมป์สำหรับตัวการจำนองเอง ชาวต่างชาติสามารถเป็นผู้รับจำนองได้ เนื่องจากประมวลกฎหมายที่ดินห้ามชาวต่างชาติถือครองที่ดิน แต่ไม่ได้ห้ามให้กู้ยืมเงินโดยมีที่ดินเป็นประกัน ดังนั้น ชาวต่างชาติที่ให้คู่สมรสหรือหุ้นส่วนทางธุรกิจชาวไทยกู้ยืมเงิน จึงสามารถรับจำนองที่ดินของบุคคลดังกล่าวโดยจดทะเบียน และหากผิดนัดชำระหนี้ ก็มีสิทธิได้รับชำระจากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาด สิ่งที่ชาวต่างชาติทำไม่ได้คือการเข้าสู้ราคาซื้อทรัพย์ในการขายทอดตลาดนั้น.

ในฐานะผู้กู้, ชาวต่างชาติสามารถจำนองห้องชุดในอาคารชุดที่ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อของตนเองได้ และมีผู้ให้กู้จำนวนไม่มากที่ให้สินเชื่อลักษณะนี้ โดยปกติมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าและอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สินต่ำกว่าผู้กู้ชาวไทย ความผิดพลาดที่พบบ่อยในหมู่ผู้ซื้อกลับเป็นกรณีตรงกันข้าม คือการจ่ายเงินซื้อที่ดินหรือห้องชุดโดยไม่ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ใหม่ให้เป็นปัจจุบัน แล้วมาพบภายหลังว่ามีการจำนองบันทึกอยู่ด้านหลังโฉนด การจำนองที่จดทะเบียนแล้วย่อมติดไปกับทรัพย์สินเมื่อโอนไปยังเจ้าของใหม่ ซึ่งต้องชำระหนี้ให้หมด มิฉะนั้นจะเสียทรัพย์สินไปในการขายทอดตลาด ผู้รับจำนองต้องบอกกล่าวเจ้าของใหม่ล่วงหน้าอย่างน้อย 60 วันก่อนบังคับจำนอง (มาตรา 735) และเจ้าของใหม่ที่ไม่ใช่ลูกหนี้ ผู้ค้ำประกัน หรือทายาทของบุคคลดังกล่าว อาจไถ่ถอนจำนองได้โดยเสนอเงินตามสมควรแก่ราคาทรัพย์สินให้แก่เจ้าหนี้ที่จดทะเบียนไว้ เจ้าหนี้ที่ไม่ยอมรับต้องฟ้องขอให้ขายทอดตลาดภายในหนึ่งเดือน และต้องเสนอราคาสูงกว่าจำนวนที่เสนอนั้น (มาตรา 736 ถึง 739).

จำนอง เปรียบเทียบ กับ การขายฝาก และ จำนำ

ผู้ให้กู้นอกระบบในประเทศไทยนิยมใช้ ขายฝาก เพราะการปล่อยสินเชื่อดังกล่าวจะมอบที่ดินให้โดยไม่ต้องมีการฟ้องร้อง หากผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนดเวลา ซึ่งในทางกลับกันเจ้าหนี้จำนองไม่สามารถขายหรือครอบครองทรัพย์สินดังกล่าวได้โดยไม่มีคำสั่งศาล เว้นแต่ผู้กู้จะขอให้มีการประมูลโดยไม่มีการดำเนินการทางศาล หลังจากที่หนี้หมดอายุ โดยต้องมีหลักประกันหรือสิทธิประโยชน์ที่ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายอื่น (มาตรา 729/1) สำหรับผู้กู้ การปล่อยสินเชื่อเป็นเครื่องมือที่ปลอดภัยกว่า และดอกเบี้ยจะถูกควบคุมโดยเพดาน 15 เปอร์เซ็นต์ตามมาตรา 654; ในกรณีที่ผู้ให้กู้เอกชนกำหนดให้สูงกว่านี้ ศาลฎีกาจะถือว่าดอกเบี้ยทั้งหมดเป็นโมฆะ ในขณะที่เงินต้นยังคงเป็นหนี้ที่ต้องชำระคืนได้ (Dika 478/2488) ธนาคารและสถาบันการเงินอื่นๆ อยู่ภายนอกขอบเขตสูงสุดนี้ เมื่อมีการชำระคืนเงินกู้บ้าน การโอนกรรมสิทธิ์ก็ต้องได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินด้วยเช่นกัน โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่ชำระแล้วซึ่งยังคงปรากฏอยู่ในโฉนดจะทำให้การขายในภายหลังไม่สามารถทำได้.

มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2026. มาตรา 654, 702, 703, 714, 714/1, 727/1, 728, 729, 729/1, 733, 735 ถึง 739 และ 744 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้รับการอ่านจากตัวบทภาษาไทย ข้อความเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์เป็นไปตามตัวเลขของกรมที่ดินที่ได้ตรวจสอบแล้วในหน้า "ขายฝาก" ของเรา และข้อสังเกตว่าผู้ให้กู้รายใดเสนอสินเชื่อแก่ชาวต่างชาติเป็นเพียงการสังเกตการณ์ในตลาด ไม่ใช่กฎหมาย.

คำถามที่พบบ่อย

ดูเพิ่มเติม: ขายฝาก, ภาระผูกพันบนโฉนดที่ดิน, สัญญาเงินกู้, การค้ำประกัน, โฉนดที่ดินในประเทศไทย และ คู่มืออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย.