รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ไคฟัก (ขายฝาก, เขียนอีกอย่างว่า khai fak หรือ kai fak) เป็นการขายฝากตามมาตรา 491 ถึง 502 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อที่ สำนักงานที่ดิน แต่ยังคงสิทธิที่จะซื้อคืนได้ตามราคาที่ตกลงกันและภายในระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งสำหรับที่ดินแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี ในทางปฏิบัติ การขายฝากเป็นเครื่องมือในการกู้ยืมเงิน “ผู้ซื้อ” คือผู้ให้กู้ “ราคา” คือจำนวนเงินกู้ และส่วนต่างระหว่างราคาขายฝากกับราคาไถ่ถอนก็คือดอกเบี้ย วิธีนี้พบได้ทั่วไปในชนบทของประเทศไทย และเป็นวิธีที่ครอบครัวไทยจำนวนมากสูญเสียที่ดินของตนไป.
สารบัญ
วิธีการทำงานของการขายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 491 ให้นิยามการขายฝากว่าคือการขายซึ่งกรรมสิทธิ์ตกไปยังผู้ซื้อโดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ การทำนิติกรรมนี้ได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเป็นการขาย ชื่อของผู้ซื้อจึงเข้าไปอยู่ใน โฉนด พร้อมกับบันทึกข้อความว่า ขายฝาก และกำหนดเวลาไถ่ ตามมาตรา 494 ระยะเวลาดังกล่าวจะเกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์และ 3 ปีสำหรับสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ คู่สัญญาอาจขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่ต้องไม่เกินกำหนดเวลาดังกล่าว การขยายกำหนดเวลาไถ่อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อ และสำหรับที่ดิน การขยายนั้นจะใช้ยันผู้ซื้อรายต่อมาซึ่งจดทะเบียนโดยสุจริตได้ก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนการขยายนั้นไว้แล้ว (มาตรา 496).
ราคาไถ่ถอนถูกกำหนดไว้สูงสุด. หากไม่มีการกำหนดราคาไว้ ผู้ขายจะไถ่ถอนในราคาขาย หากมีการตกลงราคาที่สูงกว่า มาตรา 499 จะจำกัดไว้ที่ราคาขายบวก 15% ต่อปี ซึ่งสะท้อนถึงเพดานอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ หากผู้ขายชำระเงินหรือวางเงินก่อนกำหนดเวลาความเป็นเจ้าของจะกลับคืนมาตั้งแต่ขณะนั้น (มาตรา 492) หากผู้ขายไม่ดำเนินการ ความเป็นเจ้าของของผู้ซื้อจะเด็ดขาดโดยไม่ต้องมีกระบวนการทางศาล การควบรวมสิทธิ์โดยอัตโนมัตินี้คือสิ่งที่ทำให้การขายฝากดึงดูดใจผู้ให้กู้และเป็นอันตรายต่อผู้กู้.
พระราชบัญญัติคุ้มครองปี 2019 และสิ่งที่เปลี่ยนแปลงไป
เนื่องจากเกษตรกรจำนวนมากสูญเสียที่ดินของตนไปเพราะกำหนดเวลาไถ่ที่สั้นและวันครบกำหนดที่ไม่มีการแจ้งล่วงหน้า พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (2019) จึงใช้บังคับทุกครั้งที่ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดาและทรัพย์สินเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย หลักเกณฑ์สำคัญคือ กำหนดเวลาไถ่ต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งปีและไม่เกินสิบปี (หากกำหนดไว้นอกขอบเขตดังกล่าว ให้ถือว่าเป็นหนึ่งปีหรือสิบปี มาตรา 10) ผู้ซื้อต้องแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ขายทราบทางไปรษณีย์ลงทะเบียนภายในระยะเวลาสามถึงหกเดือนก่อนวันครบกำหนด หากไม่แจ้ง ผู้ขายจะมีเวลาเพิ่มอีกหกเดือนนับแต่วันครบกำหนด ผู้ขายอาจชำระสินไถ่แก่ผู้ซื้อหรือวางสินไถ่ไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือที่สำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝากนั้น และผู้ขายที่ไม่อาจไถ่ได้โดยมิใช่ความผิดของตนยังอาจวางทรัพย์ได้ภายใน 30 วัน (มาตรา 18) และผู้ขายยังคงมีสิทธิใช้ประโยชน์และเก็บดอกผลจากที่ดินตลอดระยะเวลาดังกล่าวโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า (มาตรา 12) เพดาน 15% ต่อปีได้รับการบัญญัติไว้อีกครั้ง และประโยชน์อื่นใดที่ผู้ซื้อเรียกเก็บจากผู้ขายให้นับรวมเข้าในเพดานดังกล่าว (มาตรา 8) ผู้ขายที่ไถ่ก่อนกำหนดจะชำระผลประโยชน์ที่ลดลงตามสัดส่วน บวกไม่เกิน 2% ต่อปีเป็นค่าเสียโอกาสของผู้ซื้อ (มาตรา 10) การขายที่ดินดังกล่าวโดยมีคำมั่นหรือสัญญาว่าจะขายคืนให้ถือเป็นการขายฝาก (มาตรา 9) และข้อพิพาทให้พิจารณาเป็นคดีผู้บริโภคโดยถือว่าผู้ขายเป็นผู้บริโภค (มาตรา 11).
สำหรับชาวต่างชาติ ประเด็นสำคัญในทางปฏิบัติคือเรื่องง่ายๆ ก็คือ ที่ดินขายฝากไม่สามารถขายได้ ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นผู้ซื้อภายใต้การขายฝากที่ดินได้ เนื่องจากการทำเช่นนั้นจะทำให้ชาวต่างชาติกลายเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ได้รับการจดทะเบียน ซึ่ง ประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่อนุญาต ชาวต่างชาติที่ให้คู่ครองหรือหุ้นส่วนชาวไทยกู้ยืมเงินควรทำสัญญาจำนองที่จดทะเบียนให้ถูกต้องแทน ชาวต่างชาติที่ได้รับเสนอขายที่ดินราคาถูกควรตรวจสอบว่าผู้ขายเป็นผู้ซื้อแบบขายฝากที่กรรมสิทธิ์ยังไม่หลุดเด็ดขาด หรือเป็นผู้ขายฝากที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นแล้วกันแน่.
ขายฝากเปรียบเทียบกับจำนอง
| คุณสมบัติ | ไคฟัก | จำนอง |
|---|---|---|
| ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในช่วงที่มีสินเชื่อ | ผู้ให้กู้ (ผู้ซื้อ) | ผู้กู้ยืม |
| จดทะเบียนเป็น | การขายที่มีข้อตกลงให้ไถ่คืน | ภาระผูกพันบนโฉนดที่ดิน |
| ระยะเวลาสูงสุด | 10 ปีสำหรับที่ดิน | ไม่มีกำหนดเวลาตามกฎหมาย |
| เพดานผลตอบแทน | 15% ต่อปี (มาตรา 499) | 15% ต่อปี (มาตรา 654) |
| เมื่อผิดนัดชำระหนี้ | กรรมสิทธิ์ของผู้ให้กู้กลายเป็นเด็ดขาด | การขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล; เงินส่วนเกินคืนให้แก่ผู้กู้ |
| ค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดิน | 2% ของราคาประเมิน บวกภาษีเช่นเดียวกับการขาย ส่วนการไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาเสียค่าธรรมเนียมคงที่แปลงละ 50 บาท และไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ | 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท |
เอ จำนอง มีค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนถูกกว่า ทำให้ผู้กู้ยังคงเป็นเจ้าของ และคืนเงินส่วนเกินจากการขายทอดตลาดให้แก่ผู้กู้ ผู้ให้กู้เลือกใช้การขายฝากก็เพราะไม่มีข้อใดในเรื่องเหล่านี้ใช้กับการขายฝากเลย ผู้ที่ให้เงินเพื่อไถ่ถอนขายฝากให้แก่คู่ครองหรือหุ้นส่วนชาวไทยควรตรวจสอบวันครบกำหนดที่แน่นอนบนโฉนดก่อน การพลาดเพียงวันเดียวทำให้เสียสิทธิโดยแก้ไขไม่ได้ เว้นแต่หลักเกณฑ์เรื่องการแจ้งหรือการวางทรัพย์ตามพระราชบัญญัติปี 2019 จะให้เวลาแก่ผู้ขายเพิ่มขึ้น.
ตรวจสอบล่าสุด: 26 กันยายน 2026 มาตรา 491, 492, 494, 496, 499 และ 502 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้อ่านจากตัวบทภาษาไทยในประมวลกฎหมายฉบับอธิบายของเรา และมาตรา 4 ถึง 19 ของพระราชบัญญัติปี 2019 ได้อ่านจากตัวบทภาษาไทย ค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดินนำมาจากคู่มือของกรมที่ดินว่าด้วยการจดทะเบียนขายฝาก ซึ่งใช้กฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) และประเด็นภาษีนำมาจากคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป. 99/2543 ประเด็นเรื่องห้องชุดในคำตอบข้อแรกด้านล่างไม่ได้ตรวจสอบซ้ำในการทบทวนครั้งนี้.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินผ่านการขายฝากได้หรือไม่
ไม่ใช่ การขายฝากเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน และชาวต่างชาติไม่สามารถจดทะเบียนเป็นเจ้าของที่ดินได้ตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ชาวต่างชาติอาจรับขายฝากห้องชุดได้ภายในโควตาชาวต่างชาติ แต่สำหรับที่ดิน หลักประกันที่ถูกต้องคือการจดทะเบียนจำนอง.
ระยะเวลาไถ่ถอนในการขายฝากนานเท่าใด
สำหรับที่ดินและอาคาร ระยะเวลาที่คู่สัญญาตกลงกันจะต้องไม่เกิน 10 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์ 3 ปี ในกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาและทรัพย์สินนั้นเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือบ้าน พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 กำหนดระยะเวลาขั้นต่ำไว้ที่หนึ่งปี และให้สิทธิผู้ขายเพิ่มเติมอีกหกเดือนหากผู้ซื้อไม่ส่งคำบอกกล่าวที่กำหนดไว้ก่อนหมดอายุสัญญา.
จะเกิดอะไรขึ้นหากผู้ขายไม่ไถ่ถอนภายในเวลาที่กำหนด?
กรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อจะสมบูรณ์โดยอัตโนมัติ โดยไม่ต้องมีคำสั่งศาลหรือการจดทะเบียนเพิ่มเติม ผู้ขายจะสูญเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินและสิทธิ์ใดๆ ในส่วนต่างระหว่างมูลค่าทรัพย์สินกับยอดเงินกู้ นั่นคือเหตุผลหลักที่ทำให้การขายฝากถูกมองว่าเป็นรูปแบบการปล่อยสินเชื่อที่เอาเปรียบ.
ดูเพิ่มเติม: ขายฝาก, จำนอง, สัญญาเงินกู้, ราคาประเมิน, คู่มือการขายฝาก และ ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.