ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ไคฟัก (ขายฝาก, เขียนอีกอย่างว่า ขายฝาก หรือ kai fak) เป็นการขายฝากตามมาตรา 491 ถึง 502 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อที่ สำนักงานที่ดิน แต่ยังคงสิทธิที่จะซื้อคืนได้ตามราคาที่ตกลงกันและภายในระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งสำหรับที่ดินแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี ในทางปฏิบัติ การขายฝากเป็นเครื่องมือในการกู้ยืมเงิน “ผู้ซื้อ” คือผู้ให้กู้ “ราคา” คือจำนวนเงินกู้ และส่วนต่างระหว่างราคาขายฝากกับราคาไถ่ถอนก็คือดอกเบี้ย วิธีนี้พบได้ทั่วไปในชนบทของประเทศไทย และเป็นวิธีที่ครอบครัวไทยจำนวนมากสูญเสียที่ดินของตนไป.
สารบัญ
วิธีการทำงานของการขายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 491 ให้นิยามการขายฝากว่าคือการขายซึ่งกรรมสิทธิ์ตกไปยังผู้ซื้อโดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ การทำนิติกรรมนี้ได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเป็นการขาย ชื่อของผู้ซื้อจึงเข้าไปอยู่ใน โฉนด ด้วยคำสั่งขายฝากและระยะเวลาการไถ่ถอน ตามมาตรา 494 ระยะเวลาดังกล่าวไม่สามารถเกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์และ 3 ปีสำหรับทรัพย์สินอื่น ๆ ทั้งสองฝ่ายสามารถขยายระยะเวลาดังกล่าวได้ แต่ไม่เกินขอบเขตดังกล่าว การขยายระยะเวลาต้องมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรที่ผู้ซื้อลงนาม และสำหรับที่ดินจะผูกพันกับผู้ซื้อรายต่อไปซึ่งลงทะเบียนด้วยความตั้งใจที่ดีเพียงเมื่อการขยายระยะเวลาดังกล่าวเองได้รับการจดทะเบียน (มาตรา 496).
ราคาไถ่ถอนถูกกำหนดไว้สูงสุด. หากไม่มีการกำหนดราคาไว้ ผู้ขายจะไถ่ถอนในราคาขาย หากมีการตกลงราคาที่สูงกว่า มาตรา 499 จะจำกัดไว้ที่ราคาขายบวก 15% ต่อปี ซึ่งสะท้อนถึงเพดานอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ หากผู้ขายชำระเงินหรือวางเงินก่อนกำหนดเวลาความเป็นเจ้าของจะกลับคืนมาตั้งแต่ขณะนั้น (มาตรา 492) หากผู้ขายไม่ดำเนินการ ความเป็นเจ้าของของผู้ซื้อจะเด็ดขาดโดยไม่ต้องมีกระบวนการทางศาล การควบรวมสิทธิ์โดยอัตโนมัตินี้คือสิ่งที่ทำให้การขายฝากดึงดูดใจผู้ให้กู้และเป็นอันตรายต่อผู้กู้.
พระราชบัญญัติคุ้มครองปี 2019 และสิ่งที่เปลี่ยนแปลงไป
เนื่องจากเกษตรกรจำนวนมากสูญเสียที่ดินของตนไปเนื่องจากระยะเวลาการคืนเงินที่สั้นและกำหนดวันหมดอายุที่ไม่แจ้งให้ทราบล่วงหน้า กฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองผู้บริโภคในการขายที่ดินหรือที่อยู่อาศัยเพื่อการเกษตร พ.ศ. 2562 (2019) จึงมีผลบังคับใช้ทุกครั้งที่มีการขายที่ดินโดยบุคคลธรรมดา และทรัพย์สินนั้นเป็นที่ดินทำกินหรือบ้านพักอาศัย กฎหลักของมันคือ ระยะเวลาการแลกเปลี่ยนต้องเป็นอย่างน้อยหนึ่งปี และไม่เกินสิบปี (ระยะเวลาที่อยู่ภายนอกขอบเขตดังกล่าวจะนับเป็นหนึ่งปีหรือสิบปีตามข้อ 10) ผู้ซื้อต้องแจ้งให้ผู้ขายทราบเป็นลายลักษณ์อักษรผ่านทางไปรษณีย์ลงทะเบียนภายในสามถึงหกเดือนก่อนถึงกำหนดสิ้นสุดระยะเวลาดังกล่าว หากไม่เป็นเช่นนั้น ผู้ขายจะได้รับเวลาอีกหกเดือนหลังจากกำหนดเวลาดังกล่าวสิ้นสุดลง ผู้ขายสามารถจ่ายเงินให้ผู้ซื้อหรือโอนเงินแลกเปลี่ยนไปยังสำนักงานฝากทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินที่ออกเอกสารการขายดังกล่าวไว้ และผู้ขายที่ถูกห้ามไม่ให้แลกเปลี่ยนด้วยความประมาทของตนเองก็ยังสามารถโอนเงินดังกล่าวภายใน 30 วัน (ข้อ 18) และผู้ขายเก็บรักษาทรัพย์สินและ ผลผลิตจากที่ดินในช่วงที่ไม่มีการจ่ายค่าเช่า (มาตรา 12) เพดานการขาย 15% ปีถูกกำหนดใหม่อีกครั้ง และสิ่งอื่นใดที่ผู้ซื้อรับจากผู้ขายจะถูกนำมาคำนวณด้วย (มาตรา 8) ผู้ขายที่รีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดจะจ่ายเบี้ยลดลงตามสัดส่วน บวกกับสูงสุด 2% ปีสำหรับโอกาสที่ผู้ซื้อสูญเสียไป (มาตรา 10) การขายที่ดินดังกล่าวที่มีสัญญาหรือคำมั่นว่าจะขายคืนนั้นจะถูกถือว่าเป็นการขาย kaifak (มาตรา 9) และข้อพิพาทจะถูกพิจารณาเป็นคดีของลูกค้ากับผู้ขายในฐานะผู้บริโภค (มาตรา 11).
สำหรับชาวต่างชาติ ประเด็นสำคัญในทางปฏิบัติคือเรื่องง่ายๆ ก็คือ ที่ดินขายฝากไม่สามารถขายได้ ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นผู้ซื้อภายใต้การขายฝากที่ดินได้ เนื่องจากการทำเช่นนั้นจะทำให้ชาวต่างชาติกลายเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ได้รับการจดทะเบียน ซึ่ง ประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่อนุญาต ชาวต่างชาติที่ให้คู่ครองหรือหุ้นส่วนชาวไทยกู้ยืมเงินควรทำสัญญาจำนองที่จดทะเบียนให้ถูกต้องแทน ชาวต่างชาติที่ได้รับเสนอขายที่ดินราคาถูกควรตรวจสอบว่าผู้ขายเป็นผู้ซื้อแบบขายฝากที่กรรมสิทธิ์ยังไม่หลุดเด็ดขาด หรือเป็นผู้ขายฝากที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นแล้วกันแน่.
ขายฝากเปรียบเทียบกับจำนอง
| คุณสมบัติ | ไคฟัก | จำนอง |
|---|---|---|
| ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในช่วงที่มีสินเชื่อ | ผู้ให้กู้ (ผู้ซื้อ) | ผู้กู้ยืม |
| ลงทะเบียนเป็น | การขายที่มีข้อตกลงให้ไถ่คืน | ภาระผูกพันบนโฉนดที่ดิน |
| ระยะเวลาสูงสุด | 10 ปีสำหรับที่ดิน | ไม่มีกำหนดเวลาตามกฎหมาย |
| เพดานผลตอบแทน | 15% ต่อปี (มาตรา 499) | 15% ต่อปี (มาตรา 654) |
| เมื่อผิดนัดชำระหนี้ | กรรมสิทธิ์ของผู้ให้กู้กลายเป็นเด็ดขาด | การขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล; เงินส่วนเกินคืนให้แก่ผู้กู้ |
| ค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดิน | 2% ของราคาประเมิน บวกภาษีเช่นเดียวกับการขาย ส่วนการไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาเสียค่าธรรมเนียมคงที่แปลงละ 50 บาท และไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ | 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท |
เอ จำนอง มีค่าใช้จ่ายในการลงทะเบียนน้อยลง ทำให้ผู้กู้เป็นเจ้าของและรับเงินส่วนต่างจากการขายทอดตลาดคืนกลับ Kaifak จึงเป็นที่เลือกใช้ของสถาบันการเงินโดยเฉพาะ เพราะไม่มีสิ่งใดในข้อกำหนดเหล่านี้ Kaifak เป็นการคืนเงินที่ผู้กู้สามารถทำได้โดยไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายใดๆ ทั้งสิ้น ผู้ที่ให้เงินทุนในการคืน Kaifak ของคู่ค้าชาวไทยควรตรวจสอบวันหมดอายุที่ระบุในสลากก่อนเสมอ เพราะหากลืมวันหมดอายุไปเพียงวันเดียวก็ถือว่าสิ้นสุดสัญญาไปโดยปริยาย ยกเว้นกฎหมายปี 2019 ที่กำหนดให้ผู้ขายมีเวลาเพิ่มขึ้น.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 26 กันยายน 2026 มาตรา 491, 492, 494, 496, 499 และ 502 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้มีการอธิบายเป็นภาษาไทยในคัมภีร์กฎหมายของเรา และมาตรา 4 ถึง 19 แห่งพระราชบัญญัติปี 2019 ได้มีการอธิบายเป็นภาษาไทย ค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดินมาจากคู่มือของกรมที่ดินเกี่ยวกับการจดทะเบียนการขายที่มีสิทธิในการคืนเงิน ซึ่งใช้บังคับตามประกาศคณะรัฐมนตรีที่ 47 (ปี 2541) และจุดภาษีจากคำสั่งของกรมสรรพากรที่ Por. 99/2543 จุดที่เกี่ยวข้องกับคอนโดมิเนียมในคำตอบข้อแรกข้างล่างนี้ยังไม่ได้รับการตรวจสอบอีกครั้งในครั้งนี้.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินผ่านการขายฝากได้หรือไม่
ไม่ใช่ การขายฝากเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน และชาวต่างชาติไม่สามารถจดทะเบียนเป็นเจ้าของที่ดินได้ตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ชาวต่างชาติอาจรับขายฝากห้องชุดได้ภายในโควตาชาวต่างชาติ แต่สำหรับที่ดิน หลักประกันที่ถูกต้องคือการจดทะเบียนจำนอง.
ระยะเวลาไถ่ถอนในการขายฝากนานเท่าใด
สำหรับที่ดินและอาคาร ระยะเวลาที่คู่สัญญาตกลงกันจะต้องไม่เกิน 10 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์ 3 ปี ในกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาและทรัพย์สินนั้นเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือบ้าน พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 กำหนดระยะเวลาขั้นต่ำไว้ที่หนึ่งปี และให้สิทธิผู้ขายเพิ่มเติมอีกหกเดือนหากผู้ซื้อไม่ส่งคำบอกกล่าวที่กำหนดไว้ก่อนหมดอายุสัญญา.
จะเกิดอะไรขึ้นหากผู้ขายไม่ไถ่ถอนภายในเวลาที่กำหนด?
กรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อจะสมบูรณ์โดยอัตโนมัติ โดยไม่ต้องมีคำสั่งศาลหรือการจดทะเบียนเพิ่มเติม ผู้ขายจะสูญเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินและสิทธิ์ใดๆ ในส่วนต่างระหว่างมูลค่าทรัพย์สินกับยอดเงินกู้ นั่นคือเหตุผลหลักที่ทำให้การขายฝากถูกมองว่าเป็นรูปแบบการปล่อยสินเชื่อที่เอาเปรียบ.
ดูเพิ่มเติม: ขายฝาก, จำนอง, สัญญาเงินกู้, ราคาประเมิน, คู่มือการขายฝาก และ ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.