ขายฝาก

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 26 กันยายน 2569

ไคฟัก (ขายฝาก, เขียนอีกอย่างว่า ไข่ฝาก หรือ ไข่ฝาก) เป็นการขายฝากตามมาตรา 491 ถึง 502 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อที่ สำนักงานที่ดิน แต่ยังคงสิทธิที่จะซื้อคืนได้ตามราคาที่ตกลงกันและภายในระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งสำหรับที่ดินแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี ในทางปฏิบัติ การขายฝากเป็นเครื่องมือในการกู้ยืมเงิน “ผู้ซื้อ” คือผู้ให้กู้ “ราคา” คือจำนวนเงินกู้ และส่วนต่างระหว่างราคาขายฝากกับราคาไถ่ถอนก็คือดอกเบี้ย วิธีนี้พบได้ทั่วไปในชนบทของประเทศไทย และเป็นวิธีที่ครอบครัวไทยจำนวนมากสูญเสียที่ดินของตนไป.

วิธีการทำงานของสัญญาฝากทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 491 ให้นิยามการขายฝากว่าคือการขายซึ่งกรรมสิทธิ์ตกไปยังผู้ซื้อโดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ การทำนิติกรรมนี้ได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเป็นการขาย ชื่อของผู้ซื้อจึงเข้าไปอยู่ใน โฉนด with the note ขายฝาก and the redemption period. Under Section 494 the period may not exceed 10 years for immovable property and 3 years for movables; the parties may extend the period, but never beyond those limits. An extension needs at least written evidence signed by the buyer, and for land it binds a later buyer who registered in good faith only if the extension itself was registered (Section 496).

ราคาไถถอนถูกกำหนดไว้สูงสุด. หากไม่มีการกำหนดราคาไว้ ผู้ขายจะไถ่ถอนในราคาขาย หากมีการตกลงราคาที่สูงกว่า มาตรา 499 จะจำกัดไว้ที่ราคาขายบวก 15% ต่อปี ซึ่งสะท้อนถึงเพดานอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ หากผู้ขายชำระเงินหรือวางเงินก่อนกำหนดเวลาความเป็นเจ้าของจะกลับคืนมาตั้งแต่ขณะนั้น (มาตรา 492) หากผู้ขายไม่ดำเนินการ ความเป็นเจ้าของของผู้ซื้อจะเด็ดขาดโดยไม่ต้องมีกระบวนการทางศาล การควบรวมสิทธิ์โดยอัตโนมัตินี้คือสิ่งที่ทำให้การขายฝากดึงดูดใจผู้ให้กู้และเป็นอันตรายต่อผู้กู้.

พระราชบัญญัติคุ้มครองปี 2019 และสิ่งที่เปลี่ยนแปลงไป

Because so many farmers lost their land through short redemption periods and unannounced expiry dates, the Act on the Protection of the People in Sales with Right of Redemption of Agricultural Land or Residences B.E. 2562 (2019) now applies whenever the seller is an individual and the property is farmland or a home. Its main rules: the redemption period must be at least one year and at most ten (a period outside those limits is read as one year or ten years, section 10); the buyer must notify the seller in writing, by registered post, between three and six months before expiry, failing which the seller gets a further six months after the deadline; the seller may pay the buyer or deposit the redemption money at the Deposit Office or at the Land Office that registered the sale, and a seller prevented from redeeming through no fault of their own may still deposit within 30 days (section 18); and the seller keeps the use and fruits of the land during the period without paying rent (section 12). The 15% per year cap is restated, and anything else the buyer collects from the seller counts toward it (section 8). A seller who redeems early pays a proportionally reduced premium plus at most 2% a year for the buyer’s lost opportunity (section 10). A sale of such land with a promise or contract to sell it back is treated as a kaifak (section 9), and disputes are heard as consumer cases with the seller as the consumer (section 11).

สำหรับชาวต่างชาติ ประเด็นสำคัญในทางปฏิบัติคือเรื่องง่ายๆ ก็คือ ที่ดินขายฝากไม่สามารถขายได้ ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นผู้ซื้อภายใต้การขายฝากที่ดินได้ เนื่องจากการทำเช่นนั้นจะทำให้ชาวต่างชาติกลายเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ได้รับการจดทะเบียน ซึ่ง กฎหมายที่ดิน ไม่อนุญาต ชาวต่างชาติที่ให้คู่สมรสชาวไทยกู้ยืมเงินควรทำสัญญาจำนองที่จดทะเบียนให้ถูกต้องแทน ชาวต่างชาติที่ได้รับเสนอขายที่ดินราคาถูกควรตรวจสอบว่าผู้ขายเป็นผู้ซื้อแบบขายฝากที่กรรมสิทธิ์ยังไม่หลุดเด็ดขาด หรือเป็นผู้ขายฝากที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นแล้วกันแน่.

ขายฝากเปรียบเทียบกับจำนอง

เอ จำนอง costs less to register, leaves the borrower as owner, and returns any surplus from a forced sale. Kaifak is chosen by lenders precisely because none of that applies. Anyone funding a kaifak redemption for a Thai partner should first check the exact expiry date on the title; missing it by a day is fatal, unless the 2019 Act’s notice or deposit rules give the seller more time.

Last reviewed: 26 September 2026. Sections 491, 492, 494, 496, 499 and 502 of the Civil and Commercial Code were read in the Thai text in our annotated Code, and sections 4 to 19 of the 2019 Act in its Thai text. Land Office fees are from the Department of Lands’ manual on registering sales with right of redemption, which applies Ministerial Regulation No. 47 (B.E. 2541), and the tax point from Revenue Department Order Por. 99/2543. The condominium point in the first answer below was not re-verified in this review.

คำถามที่พบบ่อย

ดูเพิ่มเติม: ขายฝาก, จำนอง, สัญญาเงินกู้, มูลค่าที่ประเมิน, คู่สัญญาขายฝาก และ ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.