ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
A foreigner pays for a house on his Thai wife’s land. He registers a right at the สำนักงานที่ดิน, sleeps well for fifteen years, and dies. Whether his children receive that house turns on one word in the register. Register a พื้นผิว and they inherit it. Register a usufruct or a สิทธิอาศัย and they get nothing, because both rights die with him.
สารบัญ
Most English-language guides to this subject get that answer backwards. The page currently ranking first for the three-way comparison tells readers that all three rights end at the death of the holder. Section 1411 of the ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ says the opposite about superficies, in one sentence, with no ambiguity.
This page compares five registrable rights, not three, and it names the section behind every claim. ThaiLawOnline has drafted and registered these instruments for foreign clients since 2006.
สิทธิทั้งห้า เคียงคู่กัน
Thai law offers you five ways to hold a registered interest in land you cannot own. Read the table on the two columns that decide most real cases: transferable and inheritable.
| ขวา | Thai term | ส่วนต่างๆ | ระยะเวลาสูงสุด | โอนได้ | Inheritable | Income rights |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Registered lease | สัญญาเช่า | CCC ss.537-571 | 30 ปี | Only if the lease says so | No, unless stipulated | Yes, subletting if permitted |
| สิทธิเก็บกิน | สิทธิเก็บกิน | CCC ss.1417-1428 | 30 years, renewable, or life | Exercise only, s.1422 | No, ends at death, s.1418 | Yes, full management, s.1417 |
| พื้นผิว | สิทธิเหนือพื้นดิน | CCC ss.1410-1416 | 30 years, renewable, or life of either party | Yes by default, s.1411 | Yes by default, s.1411 | Owns the building, so yes |
| ที่อยู่อาศัย | สิทธิอาศัย | CCC ss.1402-1409 | 30 years, renewable, or life | No, s.1404 | No, s.1404 | No, dwelling only, s.1402 |
| แซป อิง ซิธ | ทรัพย์อิงสิทธิ | พ.ร.บ. พ.ศ. 2562 | 30 ปี | ใช่ | ใช่ | Yes, and mortgageable |
The four real rights (usufruct, superficies, habitation and Sap Ing Sith) are complete only when made in writing and registered at the Land Office (Civil and Commercial Code section 1299; Sap Ing Sith Act section 12). A lease of more than three years must also be in writing and registered, or it is enforceable for three years only (section 538). Sign a usufruct agreement and leave it in a drawer, and it binds the person who signed it and nobody else. A buyer of the land takes free of it. Registration is the whole point.
สิทธิเก็บกิน: การครอบครอง การจัดการ และรายได้ตลอดชีวิตของคุณ
Section 1417 gives the usufructuary possession, use and enjoyment of the property, plus the right of management. That is the broadest bundle of the three code rights. You live there, you collect the rent, you decide who maintains the roof.
Section 1418 sets the term. You take it for a fixed period or for your life, and if the instrument fixes no period, Thai law presumes a lifetime usufruct. A fixed term cannot exceed 30 years. The section ends with the line that matters most: in any case the usufruct comes to an end on the death of the usufructuary. Your heirs receive nothing. No drafting trick changes that.
You also carry the running costs. Section 1426 puts management expenses, taxes, duties and interest on charges over the property on you. Section 1424 gives you ordinary maintenance and petty repairs, while section 1425 leaves extraordinary expenses with the owner. Section 1421 holds you to the care a person of ordinary prudence takes of his own property, and section 1420 makes you liable for destruction or depreciation unless you prove no fault.
One misunderstanding runs through nearly every competing page: the claim that a usufructuary cannot transfer anything. Section 1422 says that unless the creating instrument provides otherwise, the usufructuary may transfer the exercise of his right to a third person, and the owner may then sue that person directly. The right itself does not move. Its exercise does. If you are the landowner granting the usufruct, you can switch that default off in the drafting. Almost nobody tells grantors this.
A practical ceiling sits on top of the statute. On the face of the Code a usufructuary holding the right of management may grant a registered lease of more than three years. Land Offices refuse to register a foreign national as lessor, reasoning that a foreigner may not control or manage land. So a foreign usufructuary in practice lets the property in terms of three years or less, unregistered, under section 538. That restriction comes from administrative practice, not from the Code. Competitors state it as a hard rule and cite nothing.
Watch the clock at the end. Section 1428 bars any action between the owner and the usufructuary, or his transferee, more than one year after the usufruct ends. An owner who could not have known of the ending gets the year from the date he knew or should have known. Miss it and the claim disappears.
Read more on usufruct agreements in Thailand และบน usufruct for foreigners.
ทรัพยสิทธิเหนือพื้นดิน: คุณเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง
Section 1410 lets the landowner create a right for another person to own buildings, structures or plantations on or under the land. The land stays hers. The house becomes yours, as property, recorded separately through the building’s own records rather than on a title deed of its own.
Section 1411 then does the work: unless the act creating it provides otherwise, the right of superficies is transferable and transmissible by way of inheritance. Your children inherit the house. You can sell the right. The default runs in your favour, and the parties can contract out of it, which means you read that clause before you sign anything a developer hands you.
Section 1412 offers three shapes and no others. A fixed period capped at 30 years, the life of the landowner, or the life of the ผิวเผิน. Guides that describe a superficies “in perpetuity” as technically possible have no section to point at. Where no period is fixed, section 1413 lets either party terminate on reasonable notice, and where rent is payable, one year’s notice or one year’s rent.
Section 1416 governs the ending, and buyers should negotiate it at the start. You may take away your buildings and restore the land to its former condition. If the landowner instead notifies an intention to buy them at market value, you may not refuse except on reasonable ground. That converts “do I lose my house” into a valuation question. Fix the valuation method in the instrument and you have removed the worst fight before it starts.
More detail on the right of superficies in Thailand.
ที่อยู่อาศัย: สถานที่สำหรับอยู่ แค่นั้นเอง
Section 1402 entitles the grantee to occupy a building as a dwelling place without paying rent. Charge rent and you have created a lease, whatever the paper says. Section 1404 removes any exit: the right of habitation is not transferable, even by way of inheritance.
Section 1405 lets your family and household live with you unless the grant limits the right to you personally. Section 1406 lets you take natural fruits or products of the land, but only as much as your household needs. You cannot run the property as a business.
Habitation also shows the renewal rule most clearly. Section 1403 caps a fixed term at 30 years and then permits renewal for a further period not exceeding 30 years from the time of renewal, and sections 1412 and 1418 apply the same paragraph to a fixed-term superficies and usufruct. Compare that to the lease renewal problem, where the ศาลฎีกา in Decision 4655/2566 struck down pre-paid automatic renewal clauses reaching past the 30 year cap. Renewal of a real right under section 1403 is textually cleaner. Habitation is still useless to anyone who needs income or heirs.
ดู the right of habitation in Thailand.
หน้าเปรียบเทียบทั้งสองหน้านั้นละไว้
The registered lease still does most of the work in the market. It runs 30 years, section 538 requires registration above three years, and after Decision 4655/2566 you should treat pre-paid 30+30+30 structures as unsafe. Our page on 30 year lease renewal options และ คำตัดสินของศาลฎีกาเกี่ยวกับการเช่า set out where the line now sits.
แซป อิง ซิธ sits outside the Civil and Commercial Code, in its own Act of B.E. 2562 (2019). It creates a registrable right to use and take benefit from immovable property for up to 30 years, over land with a full title deed, buildings on titled land, and condominium units under the พระราชบัญญัติอาคารชุด. The right is transferable, inheritable and mortgageable. The Act contains no renewal clause, so continuing past year 30 requires a fresh agreement and a fresh registration with whoever owns the land then. Read สัพอิงสิทธ์ในประเทศไทย และ Sap-Ing-Sith Act itself.
One right people arrive at by mistake: a ภาระจำยอม burdens a neighbouring plot for the benefit of yours, under sections 1387 onward. It gives access and utility routes, not a place to live. If you bought a landlocked plot, you want ภาระจำยอม, not a usufruct.
หากคู่สมรสชาวไทยของคุณเป็นเจ้าของที่ดิน โปรดอ่านมาตรา 1469 ก่อน
The most common pattern in the market is a Thai wife granting her foreign husband a lifetime usufruct over the land she holds. Guides recommend it constantly. Almost none of them mention section 1469.
Section 1469 lets either spouse avoid any contract concerning property concluded between them during the marriage, at any time during the marriage or within one year from the day of การยุบ, without proving anything. The rights of third persons acting in good faith survive. A usufruct granted by a wife to her husband during their marriage is exactly such an agreement.
The accurate version has five parts, and it is more reassuring than the panic version:
- Your wife cannot walk into the Land Office and cancel a registered usufruct. It is a real right entered on the title.
- She can avoid the underlying agreement under section 1469 and ask a court to order the entry removed. That takes litigation, time and a judgment.
- Third parties acting in good faith keep their rights, which is why a registered usufruct still beats an unregistered promise by a wide margin.
- The exposure window closes one year after the marriage dissolves.
- A right granted ก่อน the marriage, or granted by someone who is not your spouse, sits outside section 1469 entirely.
Point five is the practical fix, and no competitor states it. Register the usufruct or superficies before the wedding, or take the grant from the seller at the moment of purchase rather than from your spouse afterwards. Same protection, no section 1469 exposure. See also marital property under Thai law.
ค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ และใครเป็นผู้จ่ายหลังจากนั้น
Where no consideration passes between the parties, the registration fee is 50 baht per plot (Ministerial Regulation No. 47, clause 2(7)(ฑ)). Where a usufruct, superficies or habitation is granted for consideration, the fee is 1% (clause 2(7)(ฏ)), and a lease is also 1% (clause 2(7)(ฐ)). Creating a right over land for consideration also attracts stamp duty as a receipt under instrument 28(b) of the stamp duty schedule, at 1 baht for every 200 baht (0.5%), according to the Department of Lands’ own fee manual. A lease carries lease stamp duty of 0.1% instead.
Each right takes its own filing and its own fee. Registering a lease, a superficies and a usufruct over the same villa means three applications, not one.
Running costs follow the instrument. A usufructuary pays management costs, taxes and duties under section 1426 and handles ordinary repairs under section 1424, while the owner covers extraordinary expenses under section 1425. Habitation has its own allocation: the grantor is not bound to keep the property in repair (section 1407), and section 1409 applies the lessee’s duties of care, repair and return (sections 552 to 555, 558, 562 and 563) to the occupier. Buyers costing out a structure almost never see this until the first tax bill.
One 2026 development belongs in your planning. The Department of Lands issued Urgent Circular มท 0515.2/ว 10722 on 15 May 2026, followed by further Most Urgent instructions, requiring registrars to investigate the source of funds when a Thai individual or a Thai-held company buys land with a cash payment of THB 2 million or more, or at an appraised value of THB 5 million or more (clause 1). The circular’s trigger is a purchase of land, not the grant of a usufruct or superficies. The registrar’s underlying power to question the parties and call for documents, Land Code section 74, applies to every registration, so a usufruct or superficies filing can still be examined. Our note on recent nominee crackdowns covers the enforcement context.
คุณต้องการอันไหน? สี่คำถาม
- Did you pay for a building? If yes, register a superficies over it. Without one, the building belongs to whoever owns the land under the ordinary rule that a structure follows the soil.
- Do your heirs need to receive it? If yes, superficies or Sap Ing Sith. Usufruct ends at your death under section 1418. Habitation cannot pass under section 1404.
- Do you need rental income? If yes, usufruct or a registered lease. Habitation gives you a dwelling and nothing more.
- Is the grantor your spouse, and were you already married when she granted it? If yes, price in section 1469 and consider whether a pre-marriage grant or a grant from the seller does the same job with less risk.
การสะสมสิทธิ์ และจุดที่การสะสมสิทธิ์ใช้ไม่ได้ผล
Clients often register more than one right over the same property. A 30 year lease secures occupation and a rent-based claim. A superficies puts the building in your name and passes it to your children. A usufruct adds management and income. The three coexist because they answer different questions, and Thai law registers them separately.
Stacking costs three sets of fees and three sets of drafting. It also has a ceiling. None of these rights is ownership. Section 86 of the Land Code lets a foreigner acquire land only where a treaty grants that right, and section 94 gives a foreigner who acquired land unlawfully or without permission a period set by the Director-General, between 180 days and one year, to dispose of it before the Director-General sells it. Stack as high as you like. The land stays hers.
Last reviewed: 26 September 2026. Civil and Commercial Code sections 538, 544, 1299, 1402 to 1413, 1416 to 1418, 1420 to 1422, 1424 to 1426, 1428 and 1469, the Sap Ing Sith Act B.E. 2562 sections 3, 4 and 12, Land Code sections 74, 86, 93 and 94, Department of Lands circular มท 0515.2/ว 10722 clause 1, and the Department of Lands public-service manual on registration fees (Ministerial Regulation No. 47, clause 2(7)) and stamp duty (instrument 28(b)) were read in Thai.
คำถามที่พบบ่อย
ภรรยาไทยของฉันสามารถยกเลิกสิทธิเก็บกินของฉันได้หรือไม่
ไม่ใช่ที่เคาน์เตอร์สำนักงานที่ดิน สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วเป็นทรัพยสิทธิเหนือโฉนดที่ดิน เธอสามารถร้องขอให้ศาลเพิกถอนสัญญาที่เป็นมูลเหตุตามมาตรา 1469 ได้ เนื่องจากพวกคุณทำสัญญาขึ้นในระหว่างสมรส และศาลก็สามารถมีคำสั่งให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ เธอจะเสียสิทธิทางเลือกนั้นไปเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปีนับแต่วันที่การสมรสสิ้นสุดลง และเธอจะไม่เคยมีสิทธินั้นเลยหากคุณจดทะเบียนสิทธิดังกล่าวตั้งแต่ก่อนสมรส.
สิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทยสามารถตกทอดเป็นมรดกได้หรือไม่
ใช่ มาตรา 1411 กำหนดให้สิทธิโอนกันได้และตกทอดทางมรดกได้ เว้นแต่เอกสารที่ก่อตั้งสิทธินั้นจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น โปรดอ่านข้อสัญญานั้นก่อนลงลายมือชื่อ เนื่องจากคู่สัญญาอาจตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้.
ชาวต่างชาติสามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินบนห้องชุดได้หรือไม่
ใช่ แต่ขึ้นอยู่กับผู้จดทะเบียน ไม่มีกฎหมายใดที่ห้ามชาวต่างชาติถือสิทธิ์ใช้ประโยชน์ และสำนักงานที่ดินก็จดทะเบียนสิทธิ์ใช้ประโยชน์สำหรับหน่วยคอนโดมิเนียมได้ เจ้าหน้าที่ที่รับผิดชอบเรื่องของคุณมีสิทธิ์ตัดสินใจตามดุลยพินิจในการกำหนดเงื่อนไขหรือปฏิเสธคำขอ ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่มีคุณสมบัติตามโควตาชาวต่างชาติ 49% มักเลือกถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์แทน ดังนั้น การเลือกใช้สิทธิใช้ประโยชน์จึงมักเกิดขึ้นเมื่อหน่วยคอนโดมิเนียมดังกล่าวอยู่ในโควตาของชาวไทย.
ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินราคาเท่าไหร่
A registration fee of 50 baht per plot where no money changes hands. Where the usufruct is granted for consideration, the fee is 1%, plus stamp duty of 0.5% as a receipt. Our page on ค่าใช้จ่ายในการจดสิทธิเก็บกินสำหรับชาวต่างชาติ แจกแจงตัวอย่างที่ทำเสร็จแล้ว.
ฉันสามารถปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองด้วยสิทธิเก็บกินได้หรือไม่
มาตรา 1417 ให้สิทธิคุณในการจัดการ และมาตรา 1422 ให้คุณโอนการใช้สิทธิของคุณได้ ดังนั้นประมวลกฎหมายจึงอนุญาตเว้นแต่ตราสารของคุณจะห้ามไว้ ในทางปฏิบัติสำนักงานที่ดินปฏิเสธที่จะจดทะเบียนให้ชาวต่างชาติเป็นผู้ให้เช่า ดังนั้นผู้ทรงสิทธิเก็บกินชาวต่างชาติจึงให้เช่ามีกำหนดเวลาสามปีหรือน้อยกว่านั้นโดยไม่มีการจดทะเบียน.
บ้านของฉันจะเกิดอะไรขึ้นเมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นสุดลง
มาตรา 1416 ให้สิทธิแก่ท่านในการรื้อถอนอาคารและปรับปรุงที่ดินให้กลับสู่สภาพเดิม หากเจ้าของที่ดินแจ้งความประสงค์ที่จะซื้ออาคารดังกล่าวในราคาตลาด ท่านจะปฏิเสธได้ก็ต่อเมื่อมีเหตุผลอันสมควร ให้ตกลงวิธีการประเมินราคาไว้ในนิติกรรมเดิม.
Which is better, usufruct or superficies?
They answer different questions. Superficies gives your heirs the building. Usufruct gives you management and income over the whole property for your lifetime and stops at your death. Clients who built a house and want to pass it on register both.
Does a usufruct survive a sale of the land?
A registered usufruct is a real right attached to the property, so a purchaser takes the land subject to it: registration is what completes the right under section 1299. An unregistered agreement gives you nothing against a buyer.
จะเริ่มต้นที่ไหนดี
Bring us the title deed, the identity of the grantor, and the answer to question two above. We will tell you which instrument fits, draft it bilingually, and attend the Land Office registration with you. ThaiLawOnline has handled Thai property rights for foreign clients since 2006.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.