สิทธิเก็บกินจะเป็นอย่างไรเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

อัปเดตล่าสุดเมื่อ 5 กันยายน 2569

What happens to usufruct rights when the usufructuary dies. Thai property law has clear rules about succession, testamentary ของขวัญ, and the survival of leases.

เขียนโดย เซบาสเตียน เอช. บรุสโซ และ วิชุดา อรรถเมธากร | ThaiLawOnline.com, Practicing usufruct law since 2006

ประเด็นสำคัญ

• กฎมาตรา 1418: Usufruct is always personal and non-inheritable. It terminates automatically upon the usufructuary’s death.
• สิทธิเก็บกินตามพินัยกรรม: เจ้าของทรัพย์สินสามารถสร้างสิทธิเก็บกินใหม่ในพินัยกรรมได้ ผู้รับผลประโยชน์ไม่สามารถสืบทอดสิทธินั้นต่อไปได้อีก และสิทธินั้นจะสิ้นสุดลงเมื่อเจ้าของเสียชีวิต
• สัญญาเช่ายังคงอยู่: Under Decision 2297/2541, a lease granted by a usufructuary survives the usufructuary’s death and binds the owner who granted the usufruct. In that case the owner was alive and was the one who sued to evict, and lost.
• คุณสมบัติกลับคืน: Upon death, the property returns to the owner or owner’s heirs, free of the usufruct ภาระผูกพัน.
• Estate Planning Tool: สิทธิในการใช้ประโยชน์นั้นมีค่าสำหรับผลประโยชน์ชั่วคราว เช่น ที่อยู่อาศัยของคู่สมรส ระยะเวลาการศึกษาของบุตร ไม่สามารถต่ออายุผ่านทางมรดกได้
• ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากสัญญาเช่า: If a usufructuary granted a long-term lease (30 years), the landowner’s heirs inherit both the land and the lease obligation.

ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 3 กันยายน 2026. The five ศาลฎีกา decisions cited on this page were read in full in Thai and their descriptions were checked line by line. Two were wrong about what happened. The page said the landowner’s heirs tried to evict the tenant in 6278/2537; in fact the heirs sued the tenant for fire damage and relied on the lease, and the tenant was held liable under Sections 552 and 562. And it said 2297/2541 binds “the original owner’s heirs”, where the judgment binds the owner who granted the usufruct, who was alive and was the plaintiff who lost. The facts of 2297/2541 were also wrong on the usufruct, which was for life and not for thirty years. Smaller corrections: 1516/2525 was dated 1962 and is 1982, and 305/2489 was described as an administrator taking possession when he had granted a lease. The account of Decision 7199/2552 and the treatment of creating a usufruct by will were corrected separately on the same day. What this review did not re-check, said rather than implied: the estate planning strategies, the comparison table, and the practical tips.

หลักการพื้นฐาน: สิทธิในการใช้ประโยชน์ไม่สามารถตกทอดเป็นมรดกได้

มาตรา 1418: การสิ้นสุดโดยอัตโนมัติเมื่อเสียชีวิต

Thai usufruct law is unambiguous: usufruct is a personal right that terminates upon the death of the usufructuary. Section 1418 of the Thai ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ makes this crystal clear.

ต่างจากกรรมสิทธิ์ซึ่งตกทอดไปยังทายาท หรือสัญญาเช่าซึ่งอาจคงอยู่ต่อไปได้ สิทธิในการใช้ประโยชน์จะสิ้นสุดลงโดยสมบูรณ์และโดยอัตโนมัติ

What does this mean in practice. If you hold usufruct on a piece of land, that right does not pass to your children, spouse, or any heir. The moment you die, the usufruct ends. The underlying property reverts entirely to the owner or the owner’s heirs, unencumbered.

This is not a rule that can be contracted around. The termination is automatic. No court order, notice, or formal cancellation is required. Death alone is sufficient. This reflects Thai law’s view that usufruct is quintessentially personal. It is tied to the individual, not to a family or estate.

ในทางปฏิบัติ หมายความว่า:

• สิทธิในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน (Usufruct) ไม่สามารถระบุไว้ในพินัยกรรมหรือบัญชีทรัพย์สินของคุณได้
• ไม่สามารถยกให้แก่ใครได้ ไม่ว่าคนๆ นั้นจะสำคัญกับคุณมากแค่ไหนก็ตาม
• ทายาทของคุณไม่มีสิทธิ์เรียกร้องผลประโยชน์จากมรดกของคุณต่อไปหลังจากที่คุณเสียชีวิตแล้ว
• เมื่อคุณเสียชีวิต เจ้าของ (หรือทายาท) จะได้รับสิทธิ์ในการควบคุมทรัพย์สินอย่างเต็มที่ ไม่มีข้อผูกมัดใดๆ ในการต่ออายุข้อตกลงนี้

เหตุใดจึงแตกต่างจากการเช่า

หลายคนสับสนระหว่างสิทธิเก็บกินกับสัญญาเช่า แต่กฎการสืบทอดมรดกนั้นแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง

สัญญาเช่า (sǎ-nyah) คือสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างเจ้าของที่ดินและผู้เช่า สัญญานี้มีผลบังคับใช้กับเจ้าของที่ดินคนต่อๆ ไป (หากมีการจดทะเบียน) สัญญาเช่ายังคงมีผลบังคับใช้แม้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะเสียชีวิต หากผู้เช่าเสียชีวิต ทายาทของผู้เช่าสามารถรับช่วงต่อสัญญาเช่าได้ หากเจ้าของที่ดินเสียชีวิต ทายาทของเจ้าของที่ดินจะได้รับมรดกที่ดินโดยยังคงอยู่ภายใต้ข้อผูกพันตามสัญญาเช่า

ในทางตรงกันข้าม สิทธิเก็บกิน (Usufruct) ไม่ใช่สัญญาในความหมายดั้งเดิม มันเป็นสิทธิในทรัพย์สินที่ให้สิทธิแก่ผู้รับสิทธิเก็บกินแต่เพียงผู้เดียว แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ต่างจากสัญญาเช่าซึ่งผูกพันผู้เช่ารายต่อๆ ไปหากมีการจดทะเบียน สิทธิเก็บกินนั้นผูกพันกับผู้รับสิทธิเก็บกินเพียงรายเดียว ความตายเป็นเหตุให้สิทธินั้นสิ้นสุดลงโดยทันที

ความแตกต่างนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการวางแผนและการคุ้มครองผู้เช่าหรือผู้พักอาศัยรายอื่น ๆ สัญญาเช่า 30 ปีจะยังคงมีผลใช้ได้แม้ผู้เช่าเสียชีวิต แต่สิทธิในการใช้ประโยชน์ 30 ปีจะไม่มีผลใช้บังคับ

คุณสามารถสร้างสิทธิเก็บกินในที่ดินโดยผ่านพินัยกรรมได้หรือไม่?

Yes, Through the Law of Wills

Here is a critical exception to the non-inheritance rule: a property owner can create a usufruct in their will. It is worth saying exactly where that comes from, because it is often mis-cited. The usufruct chapter of the Civil and Commercial Code, sections 1417 to 1428, does ไม่ list the ways a usufruct may be created: it defines the right, its duration and the parties’ obligations, and nothing more. A testamentary usufruct works through the law of wills in Book VI, and it is registered against the land like any other usufruct. That is the route the Supreme Court took in the decision below, which it decided under sections 1673 and 1674 paragraph two on conditional dispositions in a will, not under any section of the usufruct chapter.

When an owner includes usufruct in their will, they are creating a new right that takes effect upon their death. For example, a parent might write: “I grant usufruct of my house at 123 Sukhumvit Road to my wife for her lifetime, and ownership of the house to my son.” This is valid.

The usufructuary takes the benefit the will gives them, but they cannot pass that usufruct to their own heirs. When the usufructuary dies, the usufruct ends and whoever the will names as owner takes the property free of it.

นี่เป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพสำหรับการวางแผนมรดก เพราะช่วยให้คุณสามารถ:

• จัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่โดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์
• ดูแลให้เด็กที่มีความต้องการพิเศษมีที่อยู่อาศัยถาวร คุณไม่ต้องกังวลว่าพวกเขาจะใช้จ่ายฟุ่มเฟือยหรือขายมันทิ้ง
• แบ่งการควบคุมทรัพย์สินระหว่างสมาชิกในครอบครัว คนหนึ่งได้สิทธิเก็บกิน อีกคนหนึ่งได้กรรมสิทธิ์
• Set time limits on occupation. Example: “usufruct for 10 years, then ownership passes to my son”.

คำตัดสินที่ 7199/2552: ยืนยันสิทธิเก็บกินตามพินัยกรรม

The Supreme Court upheld a testamentary usufruct in Decision 7199/2552 (2009). A holograph will gave the defendant the สิทธิในการอยู่อาศัย and the right of usufruct over the testator’s house and land for her lifetime, and provided that on her death the property would pass in full ownership, in equal shares, to the children of another named person. Those children were the plaintiffs. It was the life beneficiary herself, not her heirs, who claimed ownership: she applied to have the house and land registered in her own name as an heir of the deceased.

The Court rejected the claim. By granting habitation and usufruct the testator had given a limited right for life, not ownership, and the beneficiary’s rights were only those the will gave her. Ownership was left to pass to the plaintiffs under a condition precedent, her death, which had not yet happened. Two consequences follow and the second is the one practitioners use: because she held only those limited rights, she was treated as possessing the property on the plaintiffs’ behalf, so she could not set up prescription against them, and she had no right to register the transfer of ownership to herself. The Supreme Court reversed the ศาลอุทธรณ์ and restored the trial court’s judgment.

The decision underscores a critical principle: clear language matters. If a testator wishes to grant limited rights only, using the term “usufruct” or “habitation right” is effective. The court will respect the testator’s intent. The court will not expand the beneficiary’s rights beyond what the will specifies.

This decision also confirms that even testamentary usufruct is non-inheritable. The fact that it was created by will does not change the fundamental rule: usufruct ends on the usufructuary’s death.

จะเกิดอะไรขึ้นกับสัญญาเช่าเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินเสียชีวิต?

This is where Thai law becomes particularly nuanced. This is where many people make costly mistakes. The rule is this: if a usufructuary grants a lease to a tenant, the lease survives the usufructuary’s death. The landowner becomes bound by it.

คำตัดสินที่ 2297/2541: คำตัดสินครั้งสำคัญ

The Supreme Court’s decision in 2297/2541 (1998) is the leading authority. Here are the facts:

• In 1975 a landowner registered a usufruct over her land and shophouse to Person A, for Person A’s life.
• In 1981 Person A, as usufructuary, let the property to Person B and Person C for 30 years, in writing and registered with the official.
• Person A died in 1986, which ended the usufruct.
• เจ้าของที่ดินพยายามขับไล่ผู้เช่าออกไป ผู้เช่าโต้แย้งว่าสิทธิในการใช้ประโยชน์ได้สิ้นสุดลงแล้ว และสัญญาเช่าใดๆ ที่เกิดจากสิทธินั้นก็สิ้นสุดลงเช่นกัน
• ผู้เช่าโต้แย้งว่าสัญญาเช่าเป็นอิสระและควรมีผลบังคับใช้ต่อไป

ศาลฎีกาตัดสินให้ผู้เช่าเป็นฝ่ายชนะ โดยศาลวินิจฉัยว่า:

• While the usufruct was running, Person A had the power to manage the property and so had the power to let it (Section 1417 paragraph two).
• The lease was made in writing and registered for 30 years, as Sections 538 and 540 require, so it binds the owner of the land.
• Person A’s death did end the usufruct (Section 1418, final paragraph), but that does not affect the rights of the tenants, who are third parties, and does not bring the lease to an end.
• The owner therefore had no right to evict. The trial court and the Court of Appeal had ordered the buildings removed; the Supreme Court reversed and dismissed the claim.

คำตัดสินนี้มีนัยสำคัญอย่างยิ่ง หมายความว่าผู้รับสิทธิเก็บกินสามารถผูกมัดเจ้าของที่ดินผ่านสัญญาเช่าได้ แม้หลังจากผู้รับสิทธิเก็บกินเสียชีวิตไปแล้ว เจ้าของที่ดินไม่สามารถยกเลิกหรือยุติสัญญาเช่าได้ง่ายๆ โดยรอให้ผู้รับสิทธิเก็บกินเสียชีวิตก่อน

คำตัดสินที่ 2297/2541 (1998): A usufructuary granted a 30-year registered lease. The usufructuary died and the usufruct ended, but the lease did not: it binds the owner of the land for its full term. The judgment binds the owner who granted the usufruct, who was the plaintiff in that case. It does not decide what happens on that owner’s death, although Section 569 keeps a lease of immovable property alive through a transfer of ownership.

Do note that the lease itself is still capped at โทษจำคุกสูงสุด 30 ปี (มาตรา 540 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) และต้องลงทะเบียนหากเกิน 3 ปี กฎหมายจะลดจำนวนครั้งที่พยายามลงทะเบียนนานกว่านั้นโดยอัตโนมัติ

คำตัดสินที่ 6278/2537: ทั้งสองฝ่ายเสียชีวิต

คำถามที่เกี่ยวข้อง: จะเกิดอะไรขึ้นหากทั้งผู้ทรงสิทธิเก็บกินและเจ้าของที่ดินเดิมเสียชีวิตในระหว่างระยะเวลาการเช่า คำตอบมาจากคำตัดสินที่ 6278/2537 (1994)

A father owned land and a row of shophouses and gave a third person a usufruct over them for life. The usufructuary let the shophouses to a tenant for seven years. Both the father and the usufructuary died while that lease was still running, and the father’s two children inherited the land and the buildings. Fire then destroyed part of the shophouses, and the children sued the tenant for the damage. Nobody tried to evict anybody: the heirs relied on the lease rather than attacking it.

ศาลมีคำพิพากษาว่า:

• The heirs took over their father’s rights and duties, including those arising from the lease the usufructuary had granted, so they had standing to sue the tenant.
• The tenant had used the shophouses as a warehouse, which was outside the purpose stated in the lease, had filled them with cardboard, and had provided neither fire extinguishers nor watchmen.
• Even though the investigation could not say who started the fire, it happened through the tenant’s fault, so the tenant was liable for the loss and damage to the leased property under Sections 552 and 562.
• The award of 334,668 baht with interest was upheld through both appeals.

The practical effect: a lease granted by a usufructuary passes with the land to the owner’s heirs, who step into it on both sides. They are bound by it, and they can also enforce it, which is what these heirs did.

ผู้เช่าได้รับการคุ้มครอง เจ้าของมีพันธะผูกพัน

คำตัดสินเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงนโยบายพื้นฐานในกฎหมายไทย นั่นคือ สัญญาเช่าเป็นสิ่งที่ได้รับการเคารพ แม้ว่าจะทำขึ้นโดยบุคคลที่ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ก็ตาม สัญญาเช่าที่จดทะเบียนอย่างถูกต้องเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการคุ้มครองผู้เช่าและผูกพันเจ้าของคนต่อๆ ไป

For usufructuaries, this is critical: do not grant long-term leases lightly. A 30-year lease you grant will outlive you. It will remain enforceable against the landowner and the landowner’s heirs. This can create serious conflicts if the property is meant to return to the owner’s family.

For landowners, this is a warning: if you grant usufruct to someone, understand that they may grant leases. Those leases will survive the usufruct. The owner should carefully control a usufructuary’s authority to sublease or lease the property.

การเปรียบเทียบ: การสืบทอดสิทธิในทรัพย์สินในประเทศไทย

กฎหมายทรัพย์สินของไทยรับรองสิทธิที่ทับซ้อนกันหลายประการ ต่อไปนี้คือการเปรียบเทียบในแง่ของการสืบทอดมรดก:

สิทธิ์ในทรัพย์สิน	กำหนดโดย	สามารถถ่ายทอดทางกรรมพันธุ์ได้หรือไม่?	Survives Owner’s Death?	ระยะเวลาโดยทั่วไป	กรณีการใช้งานทั่วไป
กรรมสิทธิ์	Like condominium, or title deed like chanote.	ใช่	ใช่	ไม่จำกัดระยะเวลา	การควบคุมและการจัดการอย่างเต็มที่
สิทธิเก็บกิน	มาตรา 1417-14 ของ CCC28	ไม่ ไม่เคยเลย	ไม่ ระบบจะสิ้นสุดการทำงานเมื่อเสียชีวิต	อายุการใช้งานหรือระยะเวลาหลายปี	สิทธิ์การใช้งานชั่วคราวแต่เพียงผู้เดียวโดยไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์
เช่า	Also called “hired of property” in the CCC Section 537-571	บางส่วน (ทายาทของผู้เช่าอาจรับช่วงต่อ)	ใช่ ถ้าลงทะเบียนแล้ว	สัญญาจ้างระยะเวลาจำกัด	การเข้าพักชั่วคราวพร้อมภาระผูกพันในการจ่ายค่าเช่า
พื้นผิว	มาตรา 1410-141 ของ CCC6	ใช่	ใช่	อายุการใช้งานหรือระยะเวลาหลายปี	Right to construct and own building on another’s land
สิทธิในการอยู่อาศัย	มาตรา 1402-1409 ของ CCC	เลขที่	ไม่ ระบบจะสิ้นสุดการทำงานเมื่อเสียชีวิต	อายุขัยหรือช่วงเวลาที่สั้นกว่านั้น	มีสิทธิ์ในการอยู่อาศัยในที่พักอาศัย ห้ามให้เช่าช่วงต่อ

The table shows that usufruct and habitation rights are unique among property rights in Thailand. They are strictly personal and never inheritable. Ownership, พื้นผิว, and (to some extent) leases all pass to heirs or successors. But usufruct always ends with death.

กลยุทธ์การวางแผนมรดกโดยใช้สิทธิเก็บกิน

การเข้าใจถึงลักษณะที่ไม่สามารถสืบทอดได้ของสิทธิเก็บกินนั้นเป็นสิ่งสำคัญสำหรับการวางแผนอย่างมีประสิทธิภาพ ต่อไปนี้คือกลยุทธ์ทั่วไป:

ผู้ปกครองโอนที่ดินให้ แต่ยังคงสิทธิในการใช้ประโยชน์ตลอดชีวิต

สถานการณ์ทั่วไป: ผู้ปกครองต้องการมอบมรดกให้แก่บุตร แต่ต้องการอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้นไปตลอดชีวิต ผู้ปกครองสามารถทำได้ดังนี้:

• โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่บุตรโดยการให้ การขาย หรือการทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์
• Retain usufruct for the parent’s lifetime.
• จดทะเบียนสิทธิเก็บกินในโฉนดที่ดิน

ผลลัพธ์: เด็กเป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่ผู้ปกครองมีสิทธิ์อยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่าจนกว่าจะเสียชีวิต หลังจากผู้ปกครองเสียชีวิต เด็กจะกลายเป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่เพียงผู้เดียวโดยปราศจากภาระผูกพันใดๆ

This strategy is supported by Decision 1516/2525 (1982). A mother gave land to her daughter and registered a usufruct over it for her own life, and the Supreme Court held that a gift made on those terms carries an encumbrance rather than being a gift out of pure affection, so it cannot be revoked for ingratitude. Read it as a warning as much as a reassurance: the retained usufruct secures the parent’s position, and it is also what makes the gift itself irreversible.

การจัดหาที่พักพิงให้แก่คู่สมรสที่ไม่ได้มีสิทธิ์ได้รับมรดกเต็มจำนวน

บุคคลที่มีบุตรจากความสัมพันธ์ครั้งก่อนอาจต้องการจัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่คู่สมรสปัจจุบันโดยไม่ต้องสละสิทธิ์ความเป็นเจ้าของทั้งหมด สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) ช่วยให้สามารถทำเช่นนี้ได้:

• โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่บุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้ว
• มอบสิทธิเก็บกินในที่ดินแก่คู่สมรสไปตลอดชีวิต

คู่สมรสมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินได้ตลอดชีวิต ส่วนบุตรเป็นเจ้าของทรัพย์สินและจะได้รับมรดกโดยปราศจากสิทธิในการใช้ประโยชน์ใดๆ หลังจากที่คู่สมรสเสียชีวิต วิธีนี้ช่วยหลีกเลี่ยงข้อพิพาทและแบ่งแยกสิทธิชั่วคราวและสิทธิถาวรได้อย่างชัดเจน

การสร้างสิทธิเก็บกินตามลำดับโดยพินัยกรรม

A testator can create usufruct in the will that benefits multiple people in sequence. Typically this would be for one person’s lifetime, with ownership to another:

• “I grant usufruct of my house to my wife for her lifetime.”
• “I grant ownership of my house to my son.”

ผลลัพธ์: ภรรยาได้ครอบครองบ้านตลอดชีวิต เมื่อเธอเสียชีวิต สิทธิในการใช้ประโยชน์ก็จะสิ้นสุดลง และบุตรชาย (หรือทายาทของเขา) จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยสมบูรณ์ นี่เป็นระบบที่ชัดเจนและแน่นอนกว่าสิทธิในการใช้ประโยชน์ตลอดชีวิตในระบบกฎหมายทั่วไป

True sequential usufructs are less common and more complicated. The second usufruct would begin only after the first usufructuary’s death. Courts generally disfavor uncertain or remote interests. This should be done carefully with professional advice.

สิทธิประโยชน์ที่มีระยะเวลาจำกัด

สิทธิในการใช้ประโยชน์สามารถจำกัดเวลาได้หลายวิธี:

• ระยะเวลาคงที่: “Usufruct for 20 years from today.”
• ขึ้นอยู่กับช่วงอายุ: “Usufruct until the beneficiary reaches age 40.”
• ขึ้นอยู่กับเหตุการณ์: “Usufruct until the eldest child finishes university.”
• ตลอดชีวิต: “Usufruct for the life of the beneficiary.”

ข้อกำหนดทั้งหมดนี้มีผลบังคับใช้ตามกฎหมายไทย เมื่อครบกำหนดระยะเวลา สิทธิในการใช้ประโยชน์จะสิ้นสุดลง ไม่ว่าจะเป็นเพราะอายุครบกำหนด บรรลุนิติภาวะ เหตุการณ์ใดๆ เกิดขึ้น หรือเสียชีวิต เจ้าของก็จะได้รับสิทธิควบคุมทรัพย์สินคืนอย่างเต็มที่

คำตัดสินสำคัญของศาลฎีกา

คำตัดสินที่ 7199/2552 (2009): Testamentary Usufruct Confirmed. A will gave the defendant habitation and usufruct of a house and land for life, with ownership to pass on her death to the children of another named person. The life beneficiary applied to register ownership in her own name. The Court held that the will gave her a limited right and not ownership, that she therefore possessed on behalf of those children and could not plead prescription against them, and that she could not register the transfer. Decided under sections 1673, 1674 paragraph two, 1620 and 1755. Lesson: a testamentary usufruct is valid, limited and non-inheritable.

คำตัดสินที่ 2297/2541 (1998): Lease Survives Usufructuary’s Death. A usufructuary granted a 30-year registered lease to two tenants. When the usufructuary died, the usufruct ended but the lease did not, and the owner who had granted the usufruct was bound by it and could not evict. Lesson: a lease granted by a usufructuary protects the tenant after the usufructuary dies.

คำตัดสินที่ 6278/2537 (1994): Both Parties Die. The owner and the usufructuary both died while a lease granted by the usufructuary was running. The owner’s children inherited the land, the buildings and their father’s rights and duties, including those under that lease, so they could sue the tenant when fire damaged the shophouses. The tenant was held liable under Sections 552 and 562. Lesson: a lease granted by a usufructuary passes with the land, and the heirs can enforce it as well as being bound by it.

คำตัดสินที่ 1516/2525 (1982): Gift with Retained Usufruct. A mother gave land to her daughter and registered a usufruct over it for her own life, the daughter sharing thirty thang of paddy a year with her. When the mother later sought to revoke the gift for ingratitude, the Court held that a gift made on those terms carries an encumbrance and is not a gift out of pure affection, so it cannot be revoked on that ground. Lesson: the retained usufruct secures an income for the giver, and it is also what makes the gift itself irreversible.

คำตัดสินที่ 305/2489 (พ.ศ. 2489): Estate Administrator Cannot Override the Usufructuary. A father’s will gave his son the right of habitation and a usufruct over shophouses, and the administrator of the estate handed those rights over. The administrator then let one of the shophouses to a tenant for a further five years. The Court held that once the rights had been delivered, the power to let belonged to the son, who as usufructuary has the power to manage the property under Section 1417 and the right to live there under Section 1402; the administrator had no power to make that lease, and the son could evict the tenant whether or not the tenant had acted in good faith. Lesson: usufruct rights are enforceable even while the owner’s estate is in administration.

เคล็ดลับที่นำไปใช้ได้จริง

สำหรับเจ้าของทรัพย์สิน

• ทำความเข้าใจเกี่ยวกับความสิ้นสุด: เมื่อคุณมอบสิทธิใช้ประโยชน์แล้ว คุณได้ยกสิทธิเก็บกินแต่เพียงผู้เดียวให้แก่ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์แล้ว คุณไม่สามารถเพิกถอนหรือแก้ไขสิทธินั้นได้โดยง่ายฝ่ายเดียว
• อำนาจควบคุมสัญญาเช่า: If you grant usufruct, consider restricting the usufructuary’s right to grant leases or subleases. A long-term lease can outlive the usufruct and bind your heirs.
• วางแผนสำหรับการกลับคืนสู่สภาพเดิม: When the usufruct ends (on the usufructuary’s death or expiration of the term), the property reverts to you or your heirs. Ensure this transition is smooth. Know who will manage the property.
• ลงทะเบียนสิทธิ์: สิทธิในการใช้ประโยชน์ต้องจดทะเบียนเพื่อบังคับใช้กับบุคคลภายนอก หากคุณให้สิทธิเก็บกินแก่ผู้อื่น โปรดจดทะเบียน หากคุณให้สิทธิเก็บกินแก่ผู้อื่นในที่ดินของคุณ โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้จดทะเบียนแล้วเพื่อป้องกันข้อพิพาทในภายหลัง

สำหรับผู้ใช้ประโยชน์

• มันเป็นเพียงชั่วคราว: จงยอมรับว่าสิทธิในการใช้ประโยชน์ของคุณจะสิ้นสุดลง วางแผนสำหรับเรื่องนี้ อย่าคิดว่าทรัพย์สินจะยังคงอยู่ภายใต้การควบคุมของคุณหลังจากเสียชีวิต
• ควรระมัดระวังเรื่องสัญญาเช่า: Any lease you grant will outlive you. It will remain enforceable against the owner’s heirs. If you grant a tenant a lease, ensure the owner consents. Ensure the terms are reasonable. A tenant dispute after your death will become a problem for the owner.
• ชี้แจงอำนาจหน้าที่: ควรยืนยันกับเจ้าของเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับสิ่งที่คุณได้รับอนุญาตและไม่ได้รับอนุญาตให้ทำกับทรัพย์สินนั้น คุณสามารถทำการปรับปรุงถาวรได้หรือไม่ คุณสามารถให้เช่าได้หรือไม่ คุณสามารถตัดต้นไม้ได้หรือไม่ ข้อตกลงด้วยวาจามักนำไปสู่ข้อพิพาท
• การบำรุงรักษาทรัพย์สิน: ในขณะที่คุณมีสิทธิเก็บกิน คุณมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดี ควรเก็บรักษาบันทึกการบำรุงรักษาและการซ่อมแซม การทำเช่นนี้แสดงถึงความสุจริตและจะช่วยปกป้องคุณหากเกิดข้อพิพาทขึ้น

สำหรับทายาท

• ยืนยันความเป็นเจ้าของโดยทันที: When the usufruct ends (upon the usufructuary’s death or expiration of the term), the property reverts to you or to the owner’s heirs. Take possession promptly. Register your ownership. Secure the property against squatters or adverse possession claims.
• เคารพสัญญาเช่าที่มีอยู่: หากผู้ทรงสิทธิเก็บกินคนก่อนได้ทำสัญญาเช่าไว้และสัญญาเช่านั้นยังคงมีผลบังคับใช้ คุณก็ต้องปฏิบัติตามสัญญานั้น จงเคารพสัญญา เก็บค่าเช่าหากมี อย่าพยายามขับไล่ผู้เช่าออกไปเพียงเพราะสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลงแล้ว คำตัดสินที่ 2297/2541 คุ้มครองผู้เช่า
• สื่อสารกับผู้พักอาศัย: หากผู้เช่าหรือผู้ที่อยู่อาศัยในที่ดินนั้นมีสิทธิเก็บกินในทรัพย์สิน ให้ชี้แจงขั้นตอนต่อไปกับผู้เช่าหรือผู้ที่อยู่อาศัย หากมีสัญญาเช่า ให้แสดงหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร หากไม่มีสัญญาเช่า ให้แจ้งให้ทราบล่วงหน้าอย่างเหมาะสมเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงหรือการบอกเลิกสัญญาเช่า

คำถามที่พบบ่อย

ข้อจำกัดความรับผิดทางกฎหมาย

บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ทางการศึกษาและข้อมูลเท่านั้น และไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย แม้ว่าเราจะพยายามอย่างเต็มที่เพื่อให้มั่นใจในความถูกต้องของข้อมูล แต่กฎหมายไทยมีความซับซ้อนและอาจตีความได้หลายแบบ คดีและกฎหมายที่อ้างถึงมีความถูกต้อง ณ วันที่เผยแพร่ แต่กฎหมายและคำพิพากษาของศาลอาจเปลี่ยนแปลงได้

บทความนี้ไม่ได้สร้างความสัมพันธ์ระหว่างทนายความและลูกความ หากต้องการคำแนะนำที่เฉพาะเจาะจงกับสถานการณ์ของคุณ โปรดปรึกษาทนายความชาวไทยที่ได้รับอนุญาต ทุกคดีมีลักษณะเฉพาะ ทนายความที่คุ้นเคยกับข้อเท็จจริงและสถานการณ์ของคุณเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการให้คำแนะนำทางกฎหมายที่ถูกต้อง

ThaiLawOnline และผู้เขียนบทความนี้จะไม่รับผิดชอบต่อการสูญเสีย การบาดเจ็บ หรือความเสียหายใดๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้ข้อมูลนี้

บทความที่เกี่ยวข้องในชุดบทความเกี่ยวกับสิทธิเก็บกิน

• บทความหลัก: สัญญาสิทธิเก็บกินในประเทศไทย, Overview and foundational concepts.
• วิธีการยกเลิกหรือยุติสิทธิเก็บกินในประเทศไทย, Ending a usufruct arrangement.
• ภาษีสิทธิเก็บกินและภาษีทรัพย์สินในประเทศไทย, Tax implications for usufructuaries and owners.
• สิทธิเก็บกิน สิทธิการเช่า และสิทธิเหนือพื้นดิน ในประเทศไทย, Detailed comparison of property rights.

เกี่ยวกับ ThaiLawOnline.com

ThaiLawOnline เป็นแหล่งข้อมูลเกี่ยวกับกฎหมายทรัพย์สินของไทย โดยเน้นที่สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ การจดทะเบียน และการสืบทอดมรดก ผู้เขียนของเราเป็นทนายความและผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีประสบการณ์รวมกันหลายสิบปีในกฎหมายแพ่งของไทย เราให้คำแนะนำที่ชัดเจน แม่นยำ และใช้งานได้จริงในหัวข้อต่างๆ ตั้งแต่สิทธิในการใช้ประโยชน์และสัญญาเช่า ไปจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ มรดก และกฎหมายธุรกิจ

พันธกิจของเราคือการช่วยเหลือผู้ลงทุนต่างชาติ ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศไทย และคนไทยให้เข้าใจสิทธิและหน้าที่ทางกฎหมายของตนในประเทศไทย ไม่ว่าคุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ บริหารจัดการผู้เช่า วางแผนมรดก หรือแก้ไขข้อพิพาท ThaiLawOnline ก็มีพื้นฐานที่คุณต้องการ

การจัดทำสัญญาเก็บกินของคุณ: สามเส้นทาง

ทั้งสามแบบสร้างเอกสารพื้นฐานตัวเดียวกัน ซึ่งก็คือสัญญาเก็บกินสองภาษาที่สำนักงานกฎหมายแห่งนี้ใช้สำหรับลูกค้าของตนเอง ดาวน์โหลด เทมเพลตที่แก้ไขได้ ในราคา 890 บาทและทำด้วยตัวเอง ให้ ผู้สร้างเอกสาร สร้างเวอร์ชันส่วนบุคคลที่เสร็จสมบูรณ์หากคุณเป็นสมาชิกระดับโกลด์ พร้อมบริการแปลภาษา หรือส่งรายละเอียดของคุณมาให้เรา แล้วเราจะร่างเนื้อหาตามข้อเท็จจริงของคุณเป็นภาษาอังกฤษและภาษาไทยในราคาเดียว 3,900 บาท, แนะนำคุณตลอดขั้นตอนการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน พวกเขาคือ เปรียบเทียบแบบเคียงข้างกันในคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเรา, พร้อมกับค่าธรรมเนียมที่เราได้เผยแพร่ไว้.