สิทธิเก็บกินกับภาษีไทย: ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน รายได้ค่าเช่า และภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 26 กันยายน 2569

ประเด็นสำคัญ

• ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน: 50 baht per plot where nothing is paid for the usufruct. Where it is granted for consideration, a 1% registration fee plus 0.5% อากรแสตมป์ on the consideration. Paid once at the Land Office.
• ภาระภาษีเงินได้: ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะต้องเสียภาษีจากรายได้ที่เกิดจากทรัพย์สินที่มีสิทธิเก็บกินนั้น แต่เฉพาะในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นบุคคลที่มีสิทธิตามกฎหมายในรายได้ดังกล่าวเท่านั้น ภายใต้ ศาลฎีกา คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 575/2560 ค่าเช่าตามสัญญาเช่าเป็นของคู่สัญญาฝ่ายที่ทำสัญญาเช่านั้น.
• ภาษีที่ดิน (รายปี): The owner is the person the ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง is assessed on; section 1426 of the Civil and Commercial Code lets the owner pass the tax on to the usufructuary as between the two of them.
• ข้อได้เปรียบด้านความตาย: ไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลงเมื่อเสียชีวิต ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่กรรมสิทธิ์โดยอัตโนมัติโดยไม่มีความยุ่งยากเรื่องการรับมรดก
• ลำดับกำหนดการระบุแหล่งที่มา จดทะเบียนสิทธิเก็บกินก่อนที่จะให้เช่าทรัพย์สิน และให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นคู่สัญญาในสัญญาเช่า ลำดับขั้นตอนดังกล่าวนั่นเองคือสิ่งที่คำพิพากษาฎีกาที่ 575/2560 วินิจฉัยวางบรรทัดฐานไว้.
• การแบ่งรายได้ บุตรบรรลุนิติภาวะในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะต้องเสียภาษีจากเงินได้ในส่วนที่ตนเป็นผู้มีสิทธิได้รับตามกฎหมาย ภายใต้สิทธิเก็บกินที่ได้จดทะเบียนไว้ก่อนการเช่าและมีบุตรเป็นผู้ให้เช่า.

เขียนโดย เซบาสเตียน เอช. บรูสโซ และ วิชุดา อัตถเมธาคอนThaiLawOnline.com: ให้บริการด้านกฎหมายสิทธิเก็บกินมาตั้งแต่ปี 2549

ภาษีเป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพรวม หากต้องการทราบว่าสิทธินี้ทำงานอย่างไร จดทะเบียนอย่างไร และมีค่าใช้จ่ายเท่าใด โปรดดูคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเราเรื่อง สิทธิเก็บกินในประเทศไทย.

ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 3 กันยายน 2026. ทุกสิ่งที่หน้านี้ระบุเกี่ยวกับคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 575/2560 ได้ถูกเขียนขึ้นใหม่ในรีวิวนี้ หลังจากที่มีการอ่านคำพิพากษาฉบับเต็มภาษาไทยจนถึงบทสรุป หน้านี้เคยระบุว่าคดีดังกล่าวได้วางบรรทัดฐานว่าภาษีต้องเป็นไปตามเนื้อหาทางเศรษฐกิจมากกว่ารูปแบบทางกฎหมาย และได้ให้แนวทางการทดสอบแก่ผู้อ่าน ใครคือผู้ที่จัดเก็บหรือควบคุมรายได้ที่แท้จริง. คดีนี้ไม่ได้ตัดสินทั้งสองกรณี หลานทั้งสามคนได้รับเงินจริง และผู้เช่าได้หักภาษีในชื่อของพวกเขา แต่ศาลฎีกายังคงตัดสินว่ารายได้เป็นของเจ้าของ เพราะเธอเป็นฝ่ายที่ทำสัญญาเช่า และสิทธิใช้ประโยชน์ได้จดทะเบียนเพียงหลังจากที่ทำสัญญาเช่าแล้วเท่านั้น เกณฑ์ที่หน้าก่อนได้ให้ไว้จะตัดสินคดีนี้ไปในทิศทางที่ต่างออกไป สิ่งที่การทบทวนนี้ไม่ได้ตรวจสอบซ้ำ คือข้อมูลที่ระบุไว้อย่างชัดเจน แทนที่จะเป็นนัย ได้แก่: ตัวเลขค่าจดทะเบียนและอากรแสตมป์ อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราการหักภาษี ณ ที่จ่าย และตารางเปรียบเทียบนอกเหนือจากสองช่องภาษีเงินได้.

ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนและภาษีการโอน

การสร้างสิทธิเก็บกินในที่ดินนั้นเกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมครั้งเดียวหลายรายการที่กรมที่ดิน ซึ่งแตกต่างจากการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน (ซึ่งต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมาก) การสร้างสิทธิเก็บกินในที่ดินนั้นมีค่าใช้จ่ายเริ่มต้นค่อนข้างน้อย

การเข้าใจโครงสร้างค่าธรรมเนียมจะช่วยในการวางแผนงบประมาณ นอกจากนี้ยังช่วยให้คุณเปรียบเทียบสิทธิเก็บกินกับรูปแบบการถือครองทรัพย์สินแบบอื่น เช่น สัญญาเช่า หรือการโอนกรรมสิทธิ์โดยตรง

ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน: 1% ของมูลค่าที่พิจารณา

Where the usufruct is granted for consideration, the registration fee is 1% (Ministerial Regulation No. 47, clause 2(7)(ฏ)), and stamp duty of 0.5% is paid on the consideration. Where nothing is paid, the registration fee is 50 baht per plot (clause 2(7)(ฑ)) and no stamp duty arises. For most of our clients, perhaps 90%, the usufruct is granted without payment and the whole bill at the Land Office is about 100 baht.

The 1% is charged on the consideration the parties declare, not on the appraised value of the land. A usufruct granted for 500,000 baht therefore pays 5,000 baht in fees and 2,500 baht in stamp duty, whatever the land is worth.

This 1% fee contrasts favorably with other property transaction taxes. A sale of the land itself pays a 2% transfer fee on the appraised value, plus either 3.3% specific business tax or 0.5% stamp duty, plus withholding tax. Usufruct registration at 1% is substantially lower. This cost advantage makes usufruct attractive for establishing long-term property rights at minimal upfront tax burden.

อากรแสตมป์

Creating a usufruct for consideration attracts stamp duty as a receipt under instrument 28(b) of the stamp duty schedule: 1 baht for every 200 baht of the consideration, or 0.5%, according to the Department of Lands’ fee manual. A usufruct granted without payment pays none.

The duty is paid at the Land Office at registration.

ประเภทค่าธรรมเนียม	ประเมิน	ความถี่	หมายเหตุ
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนสิทธิเก็บกิน	1% of the consideration, or 50 baht per plot where nothing is paid	ครั้งเดียว (ตอนสร้าง)	จ่ายเงินให้กรมที่ดินแล้ว
อากรแสตมป์	0.5% of the consideration	ชำระครั้งเดียว (ตอนลงทะเบียน)	None where nothing is paid
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (รายปี)	By use and value band; see the land and building tax guide	รายปี (เกิดขึ้นซ้ำ)	Assessed on the owner; section 1426 lets the owner pass it on to the usufructuary. Local authorities rarely approach usufructuaries.
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (จากรายได้ค่าเช่า)	0% ถึง 35% แบบโปรเกรสซีฟ	รายปี (จากรายได้ที่ได้รับ)	จ่ายโดยบุคคลที่มีสิทธิตามกฎหมายต่อรายได้ดังกล่าว; ผู้เช่าที่เป็นบริษัทจะหักภาษี 5% และส่งให้กรมสรรพากร.

ภาษีเงินได้ระหว่างการใช้ประโยชน์

การคิดภาษีเงินได้จากสิทธิเก็บกินในทรัพย์สินเป็นหนึ่งในประเด็นที่ซับซ้อนและมีการฟ้องร้องมากที่สุดในกฎหมายภาษีของไทย หลักการพื้นฐานคือ ผู้รับสิทธิเก็บกินมีสิทธิในการใช้ เพลิดเพลิน และเก็บเกี่ยวรายได้จากทรัพย์สินนั้น ผู้รับสิทธิเก็บกินมีสิทธิได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สินนั้น และจึงต้องรับผิดชอบภาษีเงินได้ตามนั้น

การกำหนดว่าใครต้องเสียภาษีนั้นขึ้นอยู่กับว่าใครมีสิทธิตามกฎหมายต่อรายได้นั้น ไม่ใช่ขึ้นอยู่กับว่าใครเป็นผู้ที่ฝากเงินไว้ ในกรณีที่ทรัพย์สินถูกให้เช่า ผู้ที่มีสิทธิเสียภาษีคือบุคคลที่ทำสัญญาในฐานะผู้ให้เช่า ซึ่งเป็นประเด็นหลักที่คำวินิจฉัย 575/2560 พิจารณา และได้อธิบายไว้ด้านล่างนี้.

ใครเป็นผู้จ่าย: ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน (มาตรา 1426)

แบบไทย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ Section 1426 provides that, while the usufruct lasts, the usufructuary must bear the expenses of managing the property, pay the taxes and duties on it, and pay the interest on debts charged on it. Ordinary maintenance and petty repairs are the usufructuary’s under section 1424, and extraordinary expenses the owner’s under section 1425.

Section 1426 allocates the burden between owner and usufructuary; it does not decide whom the Revenue Department or the local authority assesses. If the usufructuary leases the property in their own name, the rent is the usufructuary’s income.

The usufructuary must file annual personal income tax returns or corporate tax returns (depending on their status). They declare the income from the property. Rental income is taxed at progressive personal income tax rates: 0% to 35%. Corporate usufructuaries pay corporate income tax, at a standard rate of 20%.

ภาระผูกพันรายได้ค่าเช่า

เมื่อผู้รับสิทธิเก็บกินเก็บค่าเช่าจากผู้เช่า ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องปฏิบัติดังนี้:

1. แจ้งรายได้ค่าเช่ารวมในภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีของพวกเขาหรือ ภาษีเงินได้นิติบุคคล คืน
2. หักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่อนุญาตได้: ค่าบำรุงรักษา ค่าซ่อมแซม ค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สิน ค่าประกันภัย
3. คำนวณรายได้สุทธิและเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือภาษีเงินได้นิติบุคคล
4. Expect a company or partnership tenant to withhold 5% of the rent and issue a withholding certificate in the lessor’s name
5. ขอใบรับรองการเสียภาษีจากผู้เช่าเพื่อใช้ในการยื่นภาษีเงินได้

คำถามที่กำหนดว่าใครต้องเสียภาษีคือใครที่มีสิทธิตามกฎหมายต่อรายได้นั้น ไม่ใช่ใครที่รับเงินนั้นโดยตรง ในกรณีที่ทรัพย์สินถูกให้เช่า ผู้ที่มีสิทธินั้นคือผู้ทำสัญญาในฐานะผู้ให้เช่า ส่วนผู้รับประโยชน์จากการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน (usufructuary) ที่ไม่ได้เป็นฝ่ายในสัญญาเช่า จะถูกถือว่าได้รับค่าเช่าจากเจ้าของทรัพย์สินแทนเจ้าของ.

คำพิพากษาของศาลฎีกาหมายเลข 575/2560: ผู้ใดต้องเสียภาษีจากค่าเช่า

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 575/2560 เป็นคำพิพากษาของศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากร และเป็นคดีที่มักจะถูกอ้างถึงในประเด็นนี้ โดยเป็นคำวินิจฉัยว่าระหว่างบุคคลสองคน ใครเป็นผู้ต้องเสียภาษีจากค่าเช่า เมื่อมีการให้เช่าทรัพย์สินและมีการจดสิทธิเก็บกินเหนือทรัพย์สินเดียวกันนั้นให้กับผู้อื่น ระหว่างผู้ให้เช่าซึ่งเป็นทำสัญญา หรือผู้ทรงสิทธิเก็บกินซึ่งเป็นผู้ได้รับเงิน.

คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 575/2560: การวิเคราะห์คดี

ข้อเท็จจริง: เมื่อวันที่ 7 กรกฎาคม 2554 นาง P เจ้าของที่ดินที่มีโฉนดในเขตบางนา กรุงเทพมหานคร ได้ให้บริษัท B เช่าที่ดินดังกล่าวเป็นระยะเวลา 30 ปี โดยสัญญาเริ่มมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2557 พร้อมด้วยเงินมัดจำจำนวน 87,500,000 บาท ซึ่งต้องชำระเป็น 5 งวด ในวันเดียวกันนั้น เธอได้ลงนามในสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร มอบสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวตลอดชีวิตให้แก่หลานทั้งสามคน ซึ่งขณะนั้นยังเป็นเด็ก และบริษัท B ได้ตกลงที่จะจ่ายเงินค่ามัดจำและค่าเช่าให้แก่หลานทั้งสามในฐานะผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ พร้อมทั้งหักภาษี ณ ที่จ่าย บริษัทได้ชำระเงินให้พวกเขา โดยหักภาษี ณ ที่จ่ายจำนวน 828,750 บาท สำหรับหลานคนแรก และ 804,375 บาท สำหรับหลานอีกสองคนในปีภาษี 2554 สิทธิใช้ประโยชน์ดังกล่าวได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเพียงเมื่อวันที่ 29 มีนาคม 2555 หลังจากที่สัญญาเช่าได้ทำขึ้นแล้ว และหลังจากที่การชำระเงินดังกล่าวได้ดำเนินการแล้ว ทั้งสามคนจึงแบ่งเงินค่าเช่าล่วงหน้าออกเป็นระยะเวลา 30 ปี จ่ายภาษีเงินได้ล่วงหน้าตามประกาศของกระทรวงการคลังเมื่อวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 1985 และขอคืนภาษีที่บริษัทได้หักไว้ แต่กรมสรรพากรปฏิเสธคำขอ.

ข้อโต้แย้งของผู้เสียภาษี: หลานๆ โต้แย้งว่าสิทธิเก็บกินทำให้พวกเขาเป็นผู้มีสิทธิได้รับเงินได้ ผู้เช่าได้ยอมรับสิทธิของพวกเขาโดยตกลงที่จะจ่ายเงินให้แก่พวกเขาโดยตรง และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 ผู้มีสิทธิเก็บกินย่อมมีสิทธิครอบครอง ใช้ และรับดอกผลแห่งทรัพย์สิน เนื่องจากพวกเขาได้ชำระภาษีค่าเซ้งล่วงหน้าด้วยตนเอง พวกเขาจึงกล่าวว่าภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายนั้นเป็นการชำระไว้เกินซึ่งพวกเขามีสิทธิได้รับคืน.

ตำแหน่งกรมสรรพากร นาง พี ได้ให้เช่าที่ดินในนามของตนเอง ดังนั้น รายได้จากการให้เช่าจึงเป็นของเธอตามมาตรา 61 แห่งประมวลรัษฎากร ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าชำระเงินแก่บรรดาลานุศิษย์เป็นเพียงการแบ่งสรรเงินที่เธอมีสิทธิได้รับเท่านั้น สิทธิเก็บกินยังไม่ได้จดทะเบียนในขณะที่มีการชำระเงิน ดังนั้น ทรัพยสิทธิของพวกเขาจึงยังไม่สมบูรณ์และพวกเขาได้รับเงินนั้นแทนเธอ.

คำตัดสินของศาล: ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรวินิจฉัยว่า ผู้มีเงินได้ตามสัญญาเช่าคือ นาง ป. เนื่องจากเธอเป็นคู่สัญญาในสัญญาเช่าดังกล่าว หลานทั้งสามคนไม่ได้เป็นคู่สัญญาเช่าและเป็นเพียงผู้รับเงินค่าเช่าแทนเธอ เหตุผลมีดังนี้:

• นาง P เป็นผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่า และบรรดาหลานๆ เป็นบุคคลภายนอกสำหรับสัญญาดังกล่าว
• พวกเขาได้มาซึ่งสิทธิเก็บกินโดยนิติกรรมหลังจากที่มีการทำสัญญาเช่าไปแล้ว และได้นำไปจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินในเวลาต่อมาอีก
• เงินกินเปล่าจึงเป็นรายได้ที่ต้องประเมินของนาง P และควรออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายในนามของเธอ
• ใบรับรองที่ออกให้กับผู้เสียภาษีผิดคนไม่ได้ให้สิทธิผู้เสียภาษีคนนั้นในการขอคืนเงินใดๆ

ผลกระทบทางภาษี: คำขอคืนเงินถูกปฏิเสธ และคำพิพากษาเพิกถอนคำร้องของศาลภาษีอากรกลางได้รับการยืนยัน ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องกับศาลภาษีอากรในแนวทางวินิจฉัย โดยศาลภาษีอากรวินิจฉัยว่าหลานเป็นบุคคลที่มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 39 และมาตรา 40 (5) แห่งประมวลรัษฎากร แต่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าไม่ใช่.

สิ่งที่คดีนี้ตัดสินและไม่ได้ตัดสิน. หลานๆ ได้รับเงินจริงและผู้เช่าได้หักภาษีในนามของพวกเขาจริง และข้อเท็จจริงทั้งสองประการนี้ก็ไม่ได้ทำให้พวกเขาเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษี ดังนั้น คดีนี้จึงไม่ได้วางบรรทัดฐานในการทดสอบว่าผู้ใดเป็นผู้ควบคุมหรือได้รับประโยชน์ทางเศรษฐกิจจากรายได้ แต่คดีนี้วินิจฉัยโดยอาศัยลำดับของเหตุการณ์และผู้ที่ลงนามในสัญญาเช่า กล่าวคือ สิทธิเก็บกินเกิดขึ้นภายหลังสัญญาเช่า และผู้ทรงสิทธิเก็บกินไม่ได้เป็นคู่สัญญาในสัญญาเช่าดังกล่าว บทเรียนในทางปฏิบัติคือเรื่องของลำดับขั้นตอน ให้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินก่อน แล้วจึงปล่อยเช่าทรัพย์สิน และให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นคู่สัญญาในสัญญาเช่า.

ภาษีทรัพย์สิน: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

Beyond income tax, the property carries an annual land and building tax, calculated as a percentage of its appraised value.

อัตราค่าธรรมเนียมจะแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรหรือไม่

ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องรับภาระ

The Land and Building Tax Act B.E. 2562 assesses the tax on the person who owns the land or building on 1 January of the tax year (sections 5 and 9). A usufructuary is not that person. Between owner and usufructuary, though, section 1426 puts taxes on the usufructuary, so an owner who pays the bill can ask the usufructuary to reimburse it unless their agreement says otherwise.

The tax is administered by the local authority, the municipality or the sub-district administration, and its bill goes to the registered owner. Write into the usufruct agreement who pays it, so that the owner and the usufructuary do not argue about it later.

ในทางปฏิบัติและจนถึงปัจจุบันนี้ การที่ผู้รับสิทธิเก็บกินจะถูกหน่วยงานจัดเก็บภาษีท้องถิ่นเรียกให้ชำระภาษีนั้นเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้ยากมาก เนื่องจากกฎหมายภาษีมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในปัจจุบัน จึงอาจมีการตรวจสอบเรื่องนี้มากขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้

Rates

The Act sets ceilings by use: 0.15% for agricultural land, 0.3% for residential property, and 1.2% for other use and for vacant land. The rates actually charged are lower and rise in bands with value; residential property has been taxed at 0.02% to 0.1% and other use from 0.3%. An individual owner who lives in the property and is registered in its house book is exempt on the first 50 million baht of value (section 41). Our land and building tax guide sets out the bands.

So for a house the owner lives in, the tax is usually nil. Where the usufructuary is to carry it, it is a small annual cost to budget for.

ภาษีเมื่อสิ้นสุดสัญญา

สิทธิเก็บกินไม่ได้คงอยู่ตลอดไป สิทธิเหล่านี้จะหมดอายุหรือสิ้นสุดลงได้ในสถานการณ์ต่างๆ การเสียภาษีเมื่อสิ้นสุดสิทธิจะแตกต่างกันอย่างมาก ขึ้นอยู่กับสาเหตุของการสิ้นสุดสิทธิ

วิธีการนี้มีทั้งข้อดีและข้อเสียสำหรับการวางแผนภาษี

เมื่อเสียชีวิต: ไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์ (ข้อได้เปรียบที่สำคัญ)

One of the most significant tax advantages of usufruct is termination at death. When the usufructuary dies, the usufruct right automatically terminates. The property reverts to the bare owner (Section 1418, Thai Civil and Commercial Code).

ที่สำคัญคือ ไม่มีการเรียกเก็บภาษีโอนกรรมสิทธิ์สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์กลับคืนโดยอัตโนมัตินี้

If instead the bare owner died and the property passed to heirs, the Land Office would charge a transfer fee of 0.5% where the heir is a descendant or spouse and 2% otherwise, and ภาษีมรดก would arise only on the part above 100 million baht received from that estate (5% for descendants and ascendants, 10% for others). By contrast, when a usufructuary dies, the property simply returns to the original owner. No tax is imposed. This is a major economic advantage, especially in family planning contexts where usufruct is granted to younger generation members.

อย่างไรก็ตาม หากผู้ทรงสิทธิเก็บกินที่ถึงแก่ความตาย อสังหาริมทรัพย์ รวมถึงรายได้ค่าเช่าสะสมที่ยังไม่ได้ยื่นแบบหรือชำระภาษีต่อเจ้าพนักงานประเมิน กองมรดกจะยังคงต้องรับผิดชอบภาษีเงินได้สำหรับรายได้ดังกล่าว การสิ้นสุดลงของสิทธิเก็บกินเองไม่ได้ก่อให้เกิดภาระภาษีแต่อย่างใด ภาระภาษีเงินได้ก่อนการสิ้นสุดสิทธิยังคงมีอยู่ต่อไป.

เมื่อสัญญาจ้างระยะเวลาคงที่สิ้นสุดลง

หากสิทธิเก็บกินถูกกำหนดไว้เป็นระยะเวลาแน่นอน (เช่น 30 ปี) ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่ผู้เป็นเจ้าของโดยชอบธรรมเมื่อครบกำหนดโดยไม่มีผลกระทบทางภาษี ผู้รับสิทธิเก็บกินจะไม่มีสิทธิหรือภาระผูกพันใด ๆ อีกต่อไป ในทำนองเดียวกัน จะไม่มีการเรียกเก็บภาษีโอนกรรมสิทธิ์เมื่อครบกำหนด

ความชัดเจนนี้ทำให้สิทธิเก็บกินในระยะเวลาที่กำหนดเป็นเครื่องมือวางแผนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพและคาดการณ์ได้

ผู้รับสิทธิเก็บกินยังคงต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้ฉบับสุดท้ายสำหรับปีที่สิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง โดยต้องแจ้งรายได้ที่ได้รับจนถึงวันที่สิ้นสุดสิทธิเก็บกิน และหักค่าใช้จ่ายตามสัดส่วนสำหรับปีสุดท้ายนั้น

ในกรณีการยกเลิกโดยความยินยอมร่วมกัน

หากผู้รับสิทธิเก็บกินและเจ้าของกรรมสิทธิ์ตกลงที่จะยุติสิทธิเก็บกินก่อนครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนด การยกเลิกโดยความยินยอมร่วมกันสามารถเกิดขึ้นได้ การเสียภาษีจะขึ้นอยู่กับว่ามีการแลกเปลี่ยนสิ่งตอบแทนหรือไม่

หากการบอกเลิกเป็นไปโดยความยินยอมของทั้งสองฝ่ายและไม่มีการแลกเปลี่ยนผลประโยชน์ จะไม่มีการเรียกเก็บภาษีโอนกรรมสิทธิ์ แต่หากผู้ถือกรรมสิทธิ์โดยชอบธรรมจ่ายเงินให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเพื่อสละสิทธิ์ก่อนกำหนด การชำระเงินนั้นอาจต้องเสียภาษีเงินได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์และลักษณะของการชำระเงิน

การเปรียบเทียบ: การเสียภาษีสำหรับสิทธิในทรัพย์สิน

นักลงทุนและผู้วางแผนด้านอสังหาริมทรัพย์มักเปรียบเทียบสิทธิใช้ประโยชน์กับโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์แบบอื่น ๆ ตัวเลือกต่าง ๆ ได้แก่ สิทธิการเช่า ความสนใจ, พื้นผิว, และความเป็นเจ้าของเบ็ดเสร็จ โครงสร้างแต่ละแบบมีผลกระทบทางภาษีที่แตกต่างกัน.

การเข้าใจความแตกต่างเหล่านี้จะช่วยให้คุณเลือกการจัดสรรที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่กำหนดไว้

ปัจจัยด้านภาษี	สิทธิเก็บกิน	เช่า	พื้นผิว	กรรมสิทธิ์แบบไม่มีเงื่อนไข
ภาษีการสร้างสรรค์ (ชำระครั้งเดียว)	50 baht per plot, or 1% plus 0.5% stamp duty where granted for consideration	1% of total rent plus 0.1% stamp duty; registration required above three years	50 baht per plot, or 1% plus 0.5% stamp duty where granted for consideration	2% transfer fee, plus 3.3% specific business tax or 0.5% stamp duty, plus withholding tax
ภาษีทรัพย์สินประจำปี	Assessed on the owner; section 1426 lets the owner pass it on to the usufructuary	ผู้ให้เช่า (เจ้าของ) เป็นผู้จ่ายภาษีที่ดินและภาษีอาคาร ผู้เช่าอาจจ่ายเฉพาะส่วนที่ตกลงกันไว้	Superficiary is assessed on the building it owns; the landowner on the land	Owner pays land and building tax
ภาษีเงินได้จากค่าเช่า	ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องรับผิดในค่าเช่าที่ตนมีสิทธิได้รับตามกฎหมาย ภายใต้คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 575/2560 ค่าเช่าภายใต้สัญญาเช่าที่เจ้าของทรัพย์สินได้ทำไว้ยังคงเป็นรายได้ของเจ้าของทรัพย์สิน.	ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบต่อค่าเช่าที่เก็บได้	ผู้รับผลประโยชน์ต้องรับผิดชอบต่อค่าเช่าที่เก็บได้	เจ้าของที่ดินต้องรับผิดชอบต่อค่าเช่าที่เก็บได้
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายสำหรับค่าเช่า	5%, withheld where the tenant is a company or partnership	5%, withheld where the tenant is a company or partnership	5%, withheld where the tenant is a company or partnership	5%, withheld where the tenant is a company or partnership
ภาษีเมื่อสิ้นสุดสัญญา (กรณีผู้ถือเสียชีวิต)	ไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์ กรรมสิทธิ์จะกลับคืนสู่ผู้เป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์โดยอัตโนมัติ นี่คือข้อได้เปรียบที่สำคัญ	สัญญาเช่าสิ้นสุดลง กองมรดกของผู้เช่าอาจค้างชำระค่าเช่าและภาษีงวดสุดท้าย.	Passes to the superficiary’s heirs unless the instrument says otherwise (section 1411)	Transfer fee 0.5% for a descendant or spouse, 2% otherwise; inheritance tax only above 100 million baht
ความสามารถในการถ่ายโอน	Only the exercise of the right can be transferred, unless the instrument forbids it (section 1422)	โดยทั่วไป สัญญาเช่าไม่สามารถโอนสิทธิ์ได้หากไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้าน ผู้รับโอนสิทธิ์จะต้องรับผิดชอบหน้าที่ของผู้เช่า	Transferable and inheritable unless the instrument says otherwise (section 1411)	กรรมสิทธิ์สามารถโอนได้โดยเสรี ผู้รับโอนจะกลายเป็นเจ้าของและผู้เสียภาษีรายใหม่
ศักยภาพในการแบ่งรายได้	ใช่ โดยที่บุตรบรรลุิติภาวะเป็นบุคคลที่มีสิทธิ์ตามกฎหมายในรายได้ ภายใต้คำพิพากษา/คำวินิจฉัยที่ 575/2560 นั่นหมายถึงสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนก่อนการเช่า โดยมีบุตรเป็นผู้ให้เช่า.	Only through a sublease: a family member who leases and sublets with the owner’s consent (section 544) is taxed on the sub-rent	ใช่ ถ้าผู้รับผลประโยชน์มีรายได้อิสระ	จำกัด การโอนกรรมสิทธิ์จะก่อให้เกิดภาษีทันทีเมื่อมีการโอน
ระยะเวลาและความปลอดภัย	กรรมสิทธิ์มีกำหนดระยะเวลาหรือตลอดชีพ มีความปลอดภัยและจดทะเบียนกับกรมที่ดิน เป็นสิทธิโดยธรรมชาติในทรัพย์สิน	เป็นไปตามสัญญา ขึ้นอยู่กับระยะเวลาเช่าและการต่อสัญญา มีความเสี่ยงที่จะไม่ต่อสัญญามากกว่า	สัญญาแบบกำหนดระยะเวลาหรือตลอดชีพ สิทธิ์ที่จดทะเบียน ปลอดภัย	ไม่จำกัดระยะเวลา มีหลักประกันความเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์

กลยุทธ์การวางแผนภาษี

การวางแผนภาษีอย่างถูกต้องตามกฎหมายโดยใช้สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินนั้น จำเป็นต้องเข้าใจความสัมพันธ์ระหว่างกฎหมายทรัพย์สินและกฎหมายภาษีเงินได้ของไทย แม้ว่าการหลีกเลี่ยงภาษีด้วยวิธีการหลอกลวงจะถูกห้าม แต่โครงสร้างทางเศรษฐกิจที่แท้จริงซึ่งก่อให้เกิดประสิทธิภาพด้านภาษีนั้นสามารถทำได้

กลยุทธ์ต่อไปนี้เป็นการใช้สิทธิเก็บกินที่ชอบด้วยกฎหมายสำหรับการวางแผนภาษี แต่ละวิธีขึ้นอยู่กับการที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นบุคคลที่มีสิทธิได้รับเงินได้ตามกฎหมาย ซึ่งเป็นประเด็นที่คำวินิจฉัยที่ 575/2560 วินิจฉัยไว้.

การแบ่งรายได้ผ่านสิทธิเก็บกิน

เป้าหมายด้านภาษีทั่วไปอย่างหนึ่งคือการแบ่งรายได้ของครอบครัวออกไปให้แก่ผู้เสียภาษีหลายคนในอัตราภาษีที่ต่ำกว่า ซึ่งจะช่วยลดภาระภาษีโดยรวมของครอบครัว สิทธิเก็บกิน (Usufruct) สามารถช่วยให้บรรลุเป้าหมายนี้ได้หากมีการจัดโครงสร้างอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

ตัวอย่างเช่น ผู้ปกครองที่มีรายได้สูงอาจมอบสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ เช่น อาคารอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ให้แก่บุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้ว ในกรณีที่มีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินและบุตรนำอสังหาริมทรัพย์นั้นออกให้เช่าในนามของตนเอง ค่าเช่าดังกล่าวจะถือเป็นรายได้ของบุตรและถูกจัดเก็บภาษีในอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของบุตร ซึ่งอาจต่ำกว่าอัตราภาษีส่วนเพิ่มของผู้ปกครอง.

ลำดับความสำคัญนั้นสำคัญกว่าระดับของการควบคุม หากผู้เป็นพ่อแม่ให้เช่าทรัพย์สินก่อนแล้วจึงค่อยให้สิทธิเก็บกินภายหลัง ค่าเช่าภายใต้สัญญาเช่านั้นยังคงเป็นรายได้ของพ่อแม่ และบุตรไม่สามารถเรียกคืนภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายได้ นั่นคือสิ่งที่คำวินิจฉัยที่ 575/2560 ได้วินิจฉัยไว้ และในกรณีนั้นผู้เช่าได้ชำระเงินโดยตรงให้กับบุตร.

สิ่งที่ทำให้รายได้ตกเป็นของเด็กๆ ในทางกฎหมายคือสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วและลายมือชื่อของพวกเขาเองในสัญญาเช่า สัญญาของพวกเขากับผู้เช่าและบัญชีธนาคารแยกต่างหากนั้นมีค่าควรแก่การมีไว้เป็นหลักฐานยืนยันสถานะดังกล่าว แต่สิ่งเหล่านี้ไม่สามารถใช้แทนกันได้.

การใช้สิทธิประโยชน์สำหรับเด็กที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ

A minor can hold a usufruct; the three grandchildren in Decision 575/2560 were minors. The parents act for the child as statutory representatives, and file the child’s tax return and pay the tax as the child’s agent (Revenue Code section 57).

รายได้จากทรัพย์สินนั้นต้องเสียภาษีสำหรับผู้เยาว์ โดยส่วนใหญ่มักเสียภาษีในอัตราต่ำหรือเป็นศูนย์ เนื่องจากมีรายได้อื่นจำกัด ค่าใช้จ่ายและการลงทุนจะอยู่ภายใต้การจัดการของผู้ปกครองหรือผู้ดูแลทรัพย์สิน

การจัดการแบบนี้สามารถส่งต่อผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจไปยังคนรุ่นต่อไปได้ และยังช่วยรักษาระบบภาษีที่เป็นระเบียบอีกด้วย

เมื่อบุตรบรรลุนิติภาวะแล้ว พวกเขาสามารถควบคุมสิทธิเก็บกินโดยตรงได้ พวกเขายังคงได้รับประโยชน์จากรายได้ในอัตราภาษีที่เอื้ออำนวย การวางแผนข้ามรุ่นนี้ใช้ประโยชน์จากทั้งโครงสร้างสิทธิเก็บกินและอัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้า

สิทธิเก็บกินในองค์กรเทียบกับสิทธิเก็บกินในบุคคลธรรมดา

สิทธิเก็บกินสามารถเป็นของนิติบุคคล (บุคคลธรรมดา) หรือบุคคลธรรมดาได้ สิทธิเก็บกินในรูปของนิติบุคคลอาจเป็นประโยชน์หากทรัพย์สินนั้นจะถูกนำไปใช้เป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจขนาดใหญ่

The standard corporate income tax rate in Thailand is 20%. This may be lower than an individual’s marginal rate if that individual is a high earner. Additionally, corporate deductions for operating expenses, administrative costs, and business-related expenditures may be broader than individual deductions.

ในทางกลับกัน หากผู้รับสิทธิเก็บกินส่วนบุคคลมีรายได้ต่ำและขอหักลดหย่อนน้อย อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอาจต่ำลง การเลือกระหว่างสิทธิเก็บกินในรูปแบบนิติบุคคลหรือส่วนบุคคลต้องสอดคล้องกับเป้าหมายด้านภาษีและธุรกิจที่เฉพาะเจาะจง

การหลีกเลี่ยงข้อพึงระวังเรื่องการปันส่วนเงินได้: สิ่งที่คำวินิจฉัยที่ 575/2560 กำหนดไว้

คำพิพากษาที่ 575/2560 แสดงให้เห็นว่ามีการจัดสรรเงินได้อย่างไรเมื่อมีสิทธิเก็บกินและสัญญาเช่าอยู่บนทรัพย์สินเดียวกัน เพื่อให้เงินได้ยังคงอยู่กับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน:

• ลงทะเบียนก่อน: จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่สำนักงานที่ดินก่อนที่จะมีการปล่อยเช่าทรัพย์สิน ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 575/2560 สิทธิเก็บกินได้รับการลงลายมือชื่อในวันทำสัญญาเช่าและได้รับการจดทะเบียนในเวลาต่อมากว่าแปดเดือน และคำสั่งนั้นถือเป็นเด็ดขาด.
• เป็นคู่สัญญาเช่า: ผู้ทรงสิทธิเก็บกินควรลงนามในสัญญาเช่าในฐานะผู้ให้เช่า ข้อสัญญาในสัญญาเช่าของเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่กำหนดให้ผู้เช่าชำระเงินแก่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินไม่ได้ทำให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษี.
• ใบประกาศนียบัตรในชื่อที่ถูกต้อง: ผู้เช่าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายต้องออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายให้กับผู้มีเงินได้ การออกหนังสือรับรองให้ผิดคนทำให้บุคคลนั้นไม่มีสิทธิขอคืนเงิน ซึ่งเป็นเหตุผลที่ทำให้คำฟ้องในคดี 575/2560 ต้องตกไป.
• บัญชีแยกต่างหาก: ค่าเช่าควรจะถูกรับเข้าบัญชีในชื่อของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน แทนที่จะนำไปปะปนกับบัญชีของผู้ทรงกรรมสิทธิ์รวม.
• ธุรกรรมที่มีเอกสารประกอบ: สัญญาเช่า ใบเสร็จรับเงินค่าเช่า และการตัดสินใจบริหารจัดการทรัพย์สินควรได้รับการบันทึกไว้ในนามของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน.
• ภาระต่างๆ ก็ตามมาเช่นกัน: มาตรา 1426 กำหนดให้ค่าใช้จ่ายในการจัดการและการซ่อมแซม ตลอดจนภาษีอากรและภาระอื่นๆ ที่มีอยู่เหนือทรัพย์สิน เป็นภาระติดพันของผู้ติดสิทธิเก็บกิน นั่นเป็นหน้าที่โดยผลของสิทธิ ไม่ใช่วิธีการทางเลือกในการแสดงความสุจริต.

ในกรณีที่ลำดับขั้นตอนไม่ถูกต้อง สรรพากรจะประเมินภาษีเงินได้จากเจ้าของทรัพย์สิน และปฏิเสธการคืนเงินภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่าย ในนามของผู้มีสิทธิเก็บกิน ซึ่งแก้ไขได้ยากเมื่อมีการลงนามในสัญญาเช่าแล้ว ดังนั้น จึงควรจัดการลำดับขั้นตอนให้ถูกต้องตั้งแต่เริ่มต้น.

Last reviewed: 26 September 2026. This review re-checked what the 3 September review left open. Read in Thai: Civil and Commercial Code sections 544, 1411, 1418, 1422 and 1424 to 1426; the Land and Building Tax Act B.E. 2562 sections 5, 9, 41 and 94; the Inheritance Tax Act B.E. 2558 sections 12 and 16; Ministerial Regulation No. 47 clause 2(7) and the stamp duty rule for receipts (instrument 28(b)) as set out in the Department of Lands fee manual. Read in the Revenue Department’s English text: Revenue Code sections 40 and 57, and its published withholding rate for rent (5%).

คำถามที่พบบ่อย

บทสรุป

ภาษีสิทธิเก็บกินในประเทศไทยตั้งอยู่ ณ จุดบรรจบระหว่างกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และกฎหมายภาษีอากร ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี และประเด็นเรื่องผู้ที่จะต้องเสียภาษีจากรายได้ที่ทรัพย์สินนั้นสร้างขึ้น.

การทำความเข้าใจค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน (%) ภาระภาษีทรัพย์สินประจำปี (0.02% ถึง 0.3%) และผู้ที่ต้องเสียภาษีจากรายได้ถือเป็นสิ่งสำคัญสำหรับการวางแผนทรัพย์สิน ข้อได้เปรียบที่สำคัญคือไม่มีภาษีการโอนเมื่อเสียชีวิตซึ่งถือเป็นประโยชน์หลัก.

คำพิพากษาฎีกาที่ 575/2560 เป็นคดีที่ต้องรู้ก่อนที่จะนำสิทธิเก็บกินมารวมเข้ากับสัญญาเช่า โดยวินิจฉัยว่า เงินได้ตามสัญญาเช่าเป็นของผู้ที่ทำสัญญาเช่า ดังนั้น สิทธิเก็บกินที่ให้หรือจดทะเบียนภายหลังที่ทรัพย์สินได้ถูกปล่อยเช่าไปแล้ว ย่อมไม่ทำให้ภาระภาษีเปลี่ยนมือ ไม่ว่าจะมีการจ่ายค่าเช่ากันอย่างไรก็ตาม แผนการแบ่งเงินได้ผ่านสิทธิเก็บกินจึงต้องทำตามลำดับดังนี้ คือ จดทะเบียนสิทธิเก็บกินก่อน แล้วจึงนำทรัพย์สินออกให้เช่า โดยให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นผู้ให้เช่า.

สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน โปรดดูที่หน้าของเรา คู่มือการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในประเทศไทยสำหรับการเปรียบเทียบอย่างละเอียดระหว่างสิทธิเก็บกินกับโครงสร้างทรัพย์สินประเภทอื่น โปรดดูที่... สิทธิเก็บกิน สิทธิการเช่า และสิทธิเหนือพื้นดิน ในประเทศไทยสำหรับเรื่องการรับมรดกและการวางแผนครอบครัว โปรดดูบทความของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ การวางแผนสิทธิเก็บกินและมรดกในประเทศไทย.

การจัดทำสัญญาเก็บกินของคุณ: สามเส้นทาง

ทั้งสามแบบสร้างเอกสารพื้นฐานตัวเดียวกัน ซึ่งก็คือสัญญาเก็บกินสองภาษาที่สำนักงานกฎหมายแห่งนี้ใช้สำหรับลูกค้าของตนเอง ดาวน์โหลด เทมเพลตที่แก้ไขได้ ในราคา 890 บาทและทำด้วยตัวเอง ให้ ผู้สร้างเอกสาร สร้างเวอร์ชันส่วนบุคคลที่เสร็จสมบูรณ์หากคุณเป็นสมาชิกระดับโกลด์ พร้อมบริการแปลภาษา หรือส่งรายละเอียดของคุณมาให้เรา แล้วเราจะร่างเนื้อหาตามข้อเท็จจริงของคุณเป็นภาษาอังกฤษและภาษาไทยในราคาเดียว 3,900 บาท, แนะนำคุณตลอดขั้นตอนการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน พวกเขาคือ เปรียบเทียบแบบเคียงข้างกันในคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเรา, พร้อมกับค่าธรรมเนียมที่เราได้เผยแพร่ไว้.