ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.
อัปเดตล่าสุดเมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2026
ประเด็นสำคัญ
- ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน:1% fee plus + 0.5% stamp duty calculated on the consideration amount. If no consideration, a fixed fee per plot is charged about 100 baht.Paid once at Land Department registration.
- ภาระภาษีเงินได้: โดยทั่วไปแล้ว ผู้รับสิทธิเก็บกินจะเป็นผู้เสียภาษีเงินได้ ส่วนผู้ที่ได้รับรายได้จริงจะเป็นผู้รับผิดชอบตามคำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 575/2560
- ภาษีที่ดิน (รายปี): The usufructuary pays land and building tax: 0.02% (agricultural) or 0.1 to 0.3% (non-agricultural).
- ข้อได้เปรียบด้านความตาย: ไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลงเมื่อเสียชีวิต ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่กรรมสิทธิ์โดยอัตโนมัติโดยไม่มีความยุ่งยากเรื่องการรับมรดก
- เนื้อหาสำคัญกว่ารูปแบบ: หน่วยงานสรรพากรตรวจสอบสาระสำคัญทางเศรษฐกิจที่แท้จริง การจัดเตรียมที่ประดิษฐ์ขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีอาจถูกตีความใหม่ได้
- การแบ่งรายได้ต้องมีวัตถุประสงค์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย: บุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้วในฐานะผู้รับสิทธิเก็บกินจะช่วยลดภาษีเงินได้ของครอบครัวได้ก็ต่อเมื่อพวกเขามีอำนาจควบคุมอย่างเป็นอิสระอย่างแท้จริงเท่านั้น
เขียนโดย เซบาสเตียน เอช. บรูสโซ และ วิชุดา อัตถเมธาคอนThaiLawOnline.com: ให้บริการด้านกฎหมายสิทธิเก็บกินมาตั้งแต่ปี 2549
ภาษีเป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพรวม หากต้องการทราบว่าสิทธินี้ทำงานอย่างไร จดทะเบียนอย่างไร และมีค่าใช้จ่ายเท่าใด โปรดดูคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเราเรื่อง สิทธิเก็บกินในประเทศไทย.
สารบัญ
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนและภาษีการโอน
การสร้างสิทธิเก็บกินในที่ดินนั้นเกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมครั้งเดียวหลายรายการที่กรมที่ดิน ซึ่งแตกต่างจากการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน (ซึ่งต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมาก) การสร้างสิทธิเก็บกินในที่ดินนั้นมีค่าใช้จ่ายเริ่มต้นค่อนข้างน้อย
การเข้าใจโครงสร้างค่าธรรมเนียมจะช่วยในการวางแผนงบประมาณ นอกจากนี้ยังช่วยให้คุณเปรียบเทียบสิทธิเก็บกินกับรูปแบบการถือครองทรัพย์สินแบบอื่น เช่น สัญญาเช่า หรือการโอนกรรมสิทธิ์โดยตรง
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน: 1% ของมูลค่าที่พิจารณา
ค่าธรรมเนียมหลักสำหรับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินคือ 1% ของมูลค่าตามสัญญา กรมที่ดินจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมนี้เมื่อทำการจดทะเบียน ค่าธรรมเนียมนี้เป็นค่าธรรมเนียมครั้งเดียวและไม่เกิดขึ้นซ้ำอีก ค่าธรรมเนียม 1% บวกอากรแสตมป์ 0.5% คำนวณจากมูลค่าที่พิจารณา. If no consideration, a fixed fee per plot is charged about 100 baht. For most of our clients, maybe 90%, the usufruct is done without compensation for cost is only about 100 baht.
มูลค่าประเมินจะอิงตามการประเมินราคาที่ดินอย่างเป็นทางการของกรมที่ดิน หากมูลค่าที่แจ้งไว้ในสัญญาสิทธิเก็บกินสูงกว่า จะใช้มูลค่าที่ระบุไว้ในสัญญา ตัวอย่างเช่น หากที่ดินมีมูลค่า 5,000,000 บาท ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนคือ 50,000 บาท
This 1% fee contrasts favorably with other property transaction taxes. Land and building transfer tax ranges from 2 to 3.3% depending on transaction type. Usufruct registration at 1% is substantially lower. This cost advantage makes usufruct attractive for establishing long-term property rights at minimal upfront tax burden.
อากรแสตมป์
A nominal stamp duty applies to usufruct registration documents. The stamp duty on the usufruct agreement is calculated on the contract value or the consideration value. Current rates typically range from 20 to 40 baht for property rights documents.
ภาษีนี้มีจำนวนน้อยเมื่อเทียบกับภาษีที่ดินประเภทอื่น ๆ โดยปกติจะชำระที่กรมที่ดินในระหว่างการจดทะเบียน
| ประเภทค่าธรรมเนียม | ประเมิน | ความถี่ | หมายเหตุ |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนสิทธิเก็บกิน | 1% + 0.5% ของค่าตอบแทนที่ระบุ (โดยปกติคือศูนย์ ดังนั้นประมาณ ประมาณ 100 บาท) | ครั้งเดียว (ตอนสร้าง) | จ่ายเงินให้กรมที่ดินแล้ว |
| อากรแสตมป์ | 0.5% | ชำระครั้งเดียว (ตอนลงทะเบียน) | จำนวนเงินที่ระบุไว้ |
| ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (รายปี) | 0.02% to 0.3% of value | รายปี (เกิดขึ้นซ้ำ) | จ่ายโดยผู้ใช้ประโยชน์ที่ดิน; อัตราสำหรับเกษตรกรรมและไม่ใช่เกษตรกรรม จำนวนเงินเหล่านี้มักต่ำมากและมักไม่เคยมีการเรียกร้องจากผู้ใช้ประโยชน์ที่ดินเลย |
| ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (จากรายได้ค่าเช่า) | 0% ถึง 35% แบบโปรเกรสซีฟ | รายปี (จากรายได้ที่ได้รับ) | ผู้มีรายได้จริงเป็นผู้จ่ายภาษี โดยกรมสรรพากรหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% |
ภาษีเงินได้ระหว่างการใช้ประโยชน์
การคิดภาษีเงินได้จากสิทธิเก็บกินในทรัพย์สินเป็นหนึ่งในประเด็นที่ซับซ้อนและมีการฟ้องร้องมากที่สุดในกฎหมายภาษีของไทย หลักการพื้นฐานคือ ผู้รับสิทธิเก็บกินมีสิทธิในการใช้ เพลิดเพลิน และเก็บเกี่ยวรายได้จากทรัพย์สินนั้น ผู้รับสิทธิเก็บกินมีสิทธิได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สินนั้น และจึงต้องรับผิดชอบภาษีเงินได้ตามนั้น
ศาลไทยได้นำหลักการที่ว่าเนื้อหาสำคัญกว่ารูปแบบมาใช้ หลักการนี้สามารถตีความข้อตกลงใหม่ได้หากรูปแบบไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงทางเศรษฐกิจ
ใครเป็นผู้จ่าย: ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน (มาตรา 1426)
มาตรา 1426 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยระบุว่า ผู้รับสิทธิเก็บกิน “ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการและซ่อมแซมทั้งหมด ตลอดจนภาษีและภาระผูกพันอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น”
บทบัญญัตินี้กำหนดว่าผู้รับสิทธิเก็บกินเป็นผู้เสียภาษีหลัก หากผู้รับสิทธิเก็บกินให้เช่าทรัพย์สิน รายได้ค่าเช่าที่ได้รับจะเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษีของผู้รับสิทธิเก็บกิน
ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี หรือแบบแสดงรายการภาษีเงินได้นิติบุคคล (ขึ้นอยู่กับสถานะ) โดยต้องแจ้งรายได้จากทรัพย์สินนั้น รายได้ค่าเช่าจะถูกเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตราก้าวหน้า คือ 1,500 ถึง 35,100,000 ดอลลาร์สหรัฐ ส่วนผู้รับสิทธิเก็บกินที่เป็นนิติบุคคลจะเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลในอัตราคงที่ 20,100,000 ดอลลาร์สหรัฐ.
ภาระผูกพันรายได้ค่าเช่า
เมื่อผู้รับสิทธิเก็บกินเก็บค่าเช่าจากผู้เช่า ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องปฏิบัติดังนี้:
- แจ้งรายได้ค่าเช่ารวมในแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือภาษีเงินได้นิติบุคคลประจำปี
- หักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่อนุญาตได้: ค่าบำรุงรักษา ค่าซ่อมแซม ค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สิน ค่าประกันภัย
- คำนวณรายได้สุทธิและเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือภาษีเงินได้นิติบุคคล
- ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเจ้าของบ้าน (เจ้าของกรรมสิทธิ์โดยไม่มีทรัพย์สินอื่นประกอบ) หักหรือส่งภาษีหัก ณ ที่จ่าย หากผู้เช่าเป็นบริษัท (โดยทั่วไปคือภาษีหัก ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่า)
- ขอใบรับรองการเสียภาษีจากผู้เช่าเพื่อใช้ในการยื่นภาษีเงินได้
ประเด็นสำคัญไม่ได้อยู่ที่ชื่อในเอกสาร แต่เป็นเรื่องว่าใครมีสิทธิ์ได้รับรายได้และใครมีอำนาจควบคุมทรัพย์สินนั้น หน่วยงานสรรพากรจะพิจารณาเนื้อหามากกว่ารูปแบบ
คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 575/2560: ภาษีคิดตามรายได้จริงของผู้มีรายได้
คำพิพากษาศาลฎีกาไทยที่ 575/2560 (พิพากษาในปี 2560) ได้เปลี่ยนแปลงกฎหมายภาษีสิทธิเก็บกินอย่างพื้นฐาน คดีนี้เป็นบรรทัดฐานสำคัญในการทำความเข้าใจว่าเมื่อใดภาระภาษีเงินได้จะตกอยู่กับผู้ถือสิทธิอย่างเป็นทางการเทียบกับผู้รับผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่แท้จริง
คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 575/2560: การวิเคราะห์คดี
ข้อเท็จจริง: ที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งเป็นเจ้าของโดยนายพี ได้กลายเป็นที่อยู่อาศัยของนายพี ต่อมา นายพีได้ให้บริษัทบีเช่าที่ดินแปลงนั้นตามสัญญาเช่า จากนั้น นายพีได้มอบสิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงเดียวกันนั้นให้แก่หลานๆ ของตน และหลานๆ เหล่านั้นก็ได้เก็บค่าเช่าจากบริษัทบี
ข้อโต้แย้งของผู้เสียภาษี: หลานๆ ในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินโดยชอบธรรม ย่อมเป็นผู้มีรายได้โดยชอบด้วยกฎหมาย พวกเขาจึงต้องเสียภาษีเงินได้ และพวกเขาก็ได้แสดงใบรับรองภาษีที่แสดงให้เห็นว่าพวกเขาเป็นผู้รับรายได้
ตำแหน่งเจ้าหน้าที่สรรพากร: เจ้าของที่ดินเดิมคือ P ซึ่งเป็นผู้หารายได้ทางเศรษฐกิจที่แท้จริง ดังนั้น P ควรเป็นผู้รับผิดชอบภาษีเงินได้ P เป็นผู้สร้างความสัมพันธ์การเช่ากับบริษัท B และยังคงมีอำนาจควบคุมสูงสุด
คำตัดสินของศาล: ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเนื้อหาสำคัญกว่ารูปแบบ แม้ว่าหลานๆ จะถือครองกรรมสิทธิ์ในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินอย่างเป็นทางการ แต่ P คือผู้หารายได้ที่แท้จริงเพราะ:
- บริษัท P ได้จัดทำสัญญาเช่ากับบริษัท B
- P ยังคงควบคุมการชำระค่าเช่าและการจัดการทรัพย์สินได้อย่างมีประสิทธิภาพ
- รายได้นั้นมาจากและอยู่ภายใต้การควบคุมของ P ในท้ายที่สุด
- ใบรับรองภาษีที่ออกให้แก่หลานนั้นไม่ถูกต้องและไม่มีผลผูกพันต่อหน่วยงานสรรพากร
ผลกระทบทางภาษี: P ยังคงต้องรับผิดชอบภาษีเงินได้จากค่าเช่าที่เก็บจากบริษัท B บทบาทของหลานในฐานะผู้รับสิทธิเก็บกินอย่างเป็นทางการไม่ได้ทำให้ P พ้นจากภาระภาษีเงินได้ ใบรับรองภาษีในชื่อของหลานถูกตีความใหม่และถือว่าไม่ถูกต้อง
ความสำคัญต่อการวางแผนภาษี: คำตัดสินที่ 575/2560 เตือนว่า การเพียงแค่ให้สิทธิเก็บกินแก่สมาชิกในครอบครัวโดยไม่โอนอำนาจควบคุมทางเศรษฐกิจที่แท้จริงนั้น จะไม่สามารถทำให้ภาระภาษีเปลี่ยนแปลงไปได้ หน่วยงานด้านภาษีและศาลจะตรวจสอบเรื่องต่อไปนี้:
- ใครเป็นผู้เก็บรวบรวมหรือควบคุมรายได้นั้นกันแน่?
- ใครเป็นผู้ตัดสินใจเรื่องค่าเช่า สัญญาเช่า และการบริหารจัดการทรัพย์สิน?
- ใครเป็นผู้รับผลประโยชน์และภาระทางเศรษฐกิจจากการเป็นเจ้าของ?
- ข้อตกลงดังกล่าวมีวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่ชอบด้วยกฎหมายนอกเหนือจากการหลีกเลี่ยงภาษีหรือไม่
ภาษีทรัพย์สิน: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
นอกเหนือจากภาษีเงินได้แล้ว ผู้ทรงสิทธิเก็บกินยังต้องเสียภาษีทรัพย์สินประจำปี ซึ่งเรียกว่าภาษีที่ดินและอาคาร ภาษีประจำปีนี้คำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินไว้
อัตราค่าธรรมเนียมจะแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรหรือไม่
ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องรับภาระ
โดยปกติแล้ว ผู้รับสิทธิเก็บกินจะต้องรับผิดชอบในการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีทั้งหมด เว้นแต่ในสัญญาจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น
ข้อผูกพันนี้เกิดขึ้นพร้อมกับสิทธิในการใช้ประโยชน์ ตราบใดที่สิทธิในการใช้ประโยชน์ยังคงมีผลสมบูรณ์ ผู้รับสิทธิในการใช้ประโยชน์จะต้องชำระภาษีประจำปีให้แก่หน่วยงานที่ดินท้องถิ่น
พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและอาคารนั้นบริหารจัดการผ่านกลไกของรัฐบาลท้องถิ่น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC) จะแบ่งภาระภาษีระหว่างคู่กรณี แต่ในทางปฏิบัติแล้ว ภาระภาษีมักตกอยู่กับเจ้าของที่จดทะเบียน เว้นแต่จะมีการตกลงกันเป็นอย่างอื่น ภาระผูกพันทั้งหมดจึงตกอยู่กับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ซึ่งแตกต่างอย่างสิ้นเชิงจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ที่เจ้าของต้องแบกรับภาระภาษีตลอดระยะเวลาการถือครอง
ในทางปฏิบัติและจนถึงปัจจุบันนี้ การที่ผู้รับสิทธิเก็บกินจะถูกหน่วยงานจัดเก็บภาษีท้องถิ่นเรียกให้ชำระภาษีนั้นเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้ยากมาก เนื่องจากกฎหมายภาษีมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในปัจจุบัน จึงอาจมีการตรวจสอบเรื่องนี้มากขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้
อัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน (ปี 2026)
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทยเป็นแบบก้าวหน้า โดยขึ้นอยู่กับประเภทและการใช้งานของทรัพย์สิน ณ ปี 2569 อัตราภาษีมาตรฐานมีดังนี้:
| การจำแนกประเภททรัพย์สิน | อัตราภาษี | นำไปใช้กับ |
|---|---|---|
| ที่ดินเกษตรกรรม | 0.02% | Land used for farming, forestry, or aquaculture. Assessed value under 100,000 baht is exempt. 100,000 to 1,000,000 baht is taxed at 0.02%. |
| ที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรม (ที่อยู่อาศัย) | 0.1% to 0.2% | อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย อัตราภาษีขึ้นอยู่กับมูลค่าประเมิน |
| ที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรม (เชิงพาณิชย์) | 0.2% to 0.3% | อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ อุตสาหกรรม หรือธุรกิจ อัตราค่าเช่าจะสูงกว่าในทำเลที่ดีเยี่ยม |
| อาคาร (สิ่งปลูกสร้างบนบก) | 0.02% to 0.1% | อาคารที่พักอาศัย อัตราภาษีขึ้นอยู่กับมูลค่าประเมินและที่ตั้ง |
ตัวอย่างเช่น หากที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรมได้รับการประเมินราคาที่ 5,000,000 บาท ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีจะอยู่ที่ประมาณ 10,000 บาท (อัตรา 0.2%)
ภาระผูกพันประจำปีนี้จะต้องถูกรวมอยู่ในงบประมาณค่าใช้จ่ายของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน เมื่อพิจารณาในระยะเวลาหลายปี ภาระผูกพันนี้จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อต้นทุนที่แท้จริงของการถือครองสิทธิเก็บกิน
ภาษีเมื่อสิ้นสุดสัญญา
สิทธิในการใช้ประโยชน์ไม่ได้คงอยู่ตลอดไป สิทธิเหล่านี้จะหมดอายุหรือสิ้นสุดลงได้ในสถานการณ์ต่างๆ การเสียภาษีเมื่อสิ้นสุดสิทธิจะแตกต่างกันอย่างมาก ขึ้นอยู่กับสาเหตุของการสิ้นสุดสิทธิ
วิธีการนี้มีทั้งข้อดีและข้อเสียสำหรับการวางแผนภาษี
เมื่อเสียชีวิต: ไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์ (ข้อได้เปรียบที่สำคัญ)
ข้อได้เปรียบทางภาษีที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งของสิทธิเก็บกินคือ การสิ้นสุดเมื่อผู้รับสิทธิเก็บกินเสียชีวิต เมื่อผู้รับสิทธิเก็บกินเสียชีวิต สิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติ ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่เจ้าของเดิม (มาตรา 1433 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย)
ที่สำคัญคือ ไม่มีการเรียกเก็บภาษีโอนกรรมสิทธิ์สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์กลับคืนโดยอัตโนมัตินี้
หากเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยแท้จริงเสียชีวิตและทรัพย์สินตกทอดไปยังทายาท การโอนกรรมสิทธิ์นั้นจะก่อให้เกิดภาษีมรดกและภาษีโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมาก ในทางตรงกันข้าม เมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินเสียชีวิต ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่เจ้าของเดิมโดยไม่ต้องเสียภาษีใดๆ นี่เป็นข้อได้เปรียบทางเศรษฐกิจที่สำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของการวางแผนครอบครัวที่สิทธิเก็บกินมักถูกมอบให้แก่สมาชิกในรุ่นเยาว์
อย่างไรก็ตาม หากทรัพย์สินของผู้รับสิทธิเก็บกินที่เสียชีวิตไปแล้วนั้นรวมถึงรายได้ค่าเช่าสะสมที่ยังไม่ได้แจ้งหรือชำระให้แก่กรมสรรพากร ทรัพย์สินนั้นก็ยังคงต้องเสียภาษีเงินได้จากรายได้ดังกล่าว การสิ้นสุดของสิทธิเก็บกินนั้นเองไม่ได้ก่อให้เกิดภาษีใดๆ ภาระภาษีเงินได้ก่อนการสิ้นสุดสิทธิเก็บกินยังคงมีผลอยู่
เมื่อสัญญาจ้างระยะเวลาคงที่สิ้นสุดลง
หากสิทธิในการใช้ประโยชน์ถูกกำหนดไว้เป็นระยะเวลาแน่นอน (เช่น 30 ปี) ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่ผู้เป็นเจ้าของโดยชอบธรรมเมื่อครบกำหนดโดยไม่มีผลกระทบทางภาษี ผู้รับสิทธิในการใช้ประโยชน์จะไม่มีสิทธิหรือภาระผูกพันใด ๆ อีกต่อไป ในทำนองเดียวกัน จะไม่มีการเรียกเก็บภาษีโอนกรรมสิทธิ์เมื่อครบกำหนด
ความชัดเจนนี้ทำให้สิทธิเก็บกินในระยะเวลาที่กำหนดเป็นเครื่องมือวางแผนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพและคาดการณ์ได้
ผู้รับสิทธิเก็บกินยังคงต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้ฉบับสุดท้ายสำหรับปีที่สิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง โดยต้องแจ้งรายได้ที่ได้รับจนถึงวันที่สิ้นสุดสิทธิเก็บกิน และหักค่าใช้จ่ายตามสัดส่วนสำหรับปีสุดท้ายนั้น
ในกรณีการยกเลิกโดยความยินยอมร่วมกัน
หากผู้รับสิทธิเก็บกินและเจ้าของกรรมสิทธิ์ตกลงที่จะยุติสิทธิเก็บกินก่อนครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนด การยกเลิกโดยความยินยอมร่วมกันสามารถเกิดขึ้นได้ การเสียภาษีจะขึ้นอยู่กับว่ามีการแลกเปลี่ยนสิ่งตอบแทนหรือไม่
หากการบอกเลิกเป็นไปโดยความยินยอมของทั้งสองฝ่ายและไม่มีการแลกเปลี่ยนผลประโยชน์ จะไม่มีการเรียกเก็บภาษีโอนกรรมสิทธิ์ แต่หากผู้ถือกรรมสิทธิ์โดยชอบธรรมจ่ายเงินให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเพื่อสละสิทธิ์ก่อนกำหนด การชำระเงินนั้นอาจต้องเสียภาษีเงินได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์และลักษณะของการชำระเงิน
การเปรียบเทียบ: การเสียภาษีสำหรับสิทธิในทรัพย์สิน
นักลงทุนและนักวางแผนด้านอสังหาริมทรัพย์มักเปรียบเทียบสิทธิเก็บกิน (usufruct) กับโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกอื่นๆ ตัวเลือกต่างๆ ได้แก่ สิทธิการเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน และกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ แต่ละโครงสร้างมีผลกระทบทางภาษีที่แตกต่างกัน
การเข้าใจความแตกต่างเหล่านี้จะช่วยให้คุณเลือกการจัดสรรที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่กำหนดไว้
| ปัจจัยด้านภาษี | สิทธิเก็บกิน | เช่า | พื้นผิว | กรรมสิทธิ์แบบไม่มีเงื่อนไข |
|---|---|---|---|---|
| ภาษีการสร้างสรรค์ (ชำระครั้งเดียว) | ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน 1% | ไม่มีค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน (ขึ้นอยู่กับสัญญา) | ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน 1% | 2 to 3.3% transfer tax + 3.3% SBT |
| ภาษีทรัพย์สินประจำปี | Usufructuary pays 0.02% to 0.3% land and building tax | ผู้ให้เช่า (เจ้าของ) เป็นผู้จ่ายภาษีที่ดินและภาษีอาคาร ผู้เช่าอาจจ่ายเฉพาะส่วนที่ตกลงกันไว้ | Superficiary pays 0.02% to 0.3% land and building tax | Owner pays 0.02% to 0.3% land and building tax |
| ภาษีเงินได้จากค่าเช่า | ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องรับผิดชอบต่อค่าเช่าที่เก็บได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการทดสอบเนื้อหาตามคำตัดสินที่ 575/2560 | ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบต่อค่าเช่าที่เก็บได้ | ผู้รับผลประโยชน์ต้องรับผิดชอบต่อค่าเช่าที่เก็บได้ | เจ้าของที่ดินต้องรับผิดชอบต่อค่าเช่าที่เก็บได้ |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่ายสำหรับค่าเช่า | ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% (สำหรับบุคคลธรรมดา) หรือ 5% (สำหรับบริษัท) | ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% (สำหรับบุคคลธรรมดา) หรือ 5% (สำหรับบริษัท) | ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% (สำหรับบุคคลธรรมดา) หรือ 5% (สำหรับบริษัท) | ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% (สำหรับบุคคลธรรมดา) หรือ 5% (สำหรับบริษัท) |
| ภาษีเมื่อสิ้นสุดสัญญา (กรณีผู้ถือเสียชีวิต) | ไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์ กรรมสิทธิ์จะกลับคืนสู่ผู้เป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์โดยอัตโนมัติ นี่คือข้อได้เปรียบที่สำคัญ | สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ทรัพย์สินของผู้เช่าอาจต้องชำระค่าเช่าและภาษีส่วนที่เหลือ | ไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์ สิทธิ์จะกลับคืนสู่เจ้าของที่ดินเดิม | Transfer tax (inheritance) of 5 to 10%. Heirs pay estate duties and property tax. |
| ความสามารถในการถ่ายโอน | สิทธิในการใช้ประโยชน์สามารถโอนให้แก่บุคคลที่สามได้ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงและความยินยอม ผู้รับโอนจะต้องรับภาระภาษีต่อจากผู้อื่น | โดยทั่วไป สัญญาเช่าไม่สามารถโอนสิทธิ์ได้หากไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้าน ผู้รับโอนสิทธิ์จะต้องรับผิดชอบหน้าที่ของผู้เช่า | กรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถโอนได้ ผู้รับโอนจะต้องรับภาระภาษีต่อ | กรรมสิทธิ์สามารถโอนได้โดยเสรี ผู้รับโอนจะกลายเป็นเจ้าของและผู้เสียภาษีรายใหม่ |
| ศักยภาพในการแบ่งรายได้ | ใช่ ถ้าบุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้วมีรายได้ที่แท้จริง คำตัดสินที่ 575/2560 จะมีผลบังคับใช้ สมาชิกในครอบครัวต้องแสดงหลักฐานที่แน่ชัด | สามารถให้เช่าแก่สมาชิกในครอบครัวในฐานะผู้เช่าได้ ภาษีเงินได้จะตกเป็นของผู้เช่า | ใช่ ถ้าผู้รับผลประโยชน์มีรายได้อิสระ | จำกัด การโอนกรรมสิทธิ์จะก่อให้เกิดภาษีทันทีเมื่อมีการโอน |
| ระยะเวลาและความปลอดภัย | กรรมสิทธิ์มีกำหนดระยะเวลาหรือตลอดชีพ มีความปลอดภัยและจดทะเบียนกับกรมที่ดิน เป็นสิทธิโดยธรรมชาติในทรัพย์สิน | เป็นไปตามสัญญา ขึ้นอยู่กับระยะเวลาเช่าและการต่อสัญญา มีความเสี่ยงที่จะไม่ต่อสัญญามากกว่า | สัญญาแบบกำหนดระยะเวลาหรือตลอดชีพ สิทธิ์ที่จดทะเบียน ปลอดภัย | ไม่จำกัดระยะเวลา มีหลักประกันความเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์ |
กลยุทธ์การวางแผนภาษี
การวางแผนภาษีอย่างถูกต้องตามกฎหมายโดยใช้สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินนั้น จำเป็นต้องเข้าใจความสัมพันธ์ระหว่างกฎหมายทรัพย์สินและกฎหมายภาษีเงินได้ของไทย แม้ว่าการหลีกเลี่ยงภาษีด้วยวิธีการหลอกลวงจะถูกห้าม แต่โครงสร้างทางเศรษฐกิจที่แท้จริงซึ่งก่อให้เกิดประสิทธิภาพด้านภาษีนั้นสามารถทำได้
กลยุทธ์ต่อไปนี้เน้นการใช้สิทธิในผลประโยชน์ตามกฎหมายเพื่อการวางแผนภาษีอย่างมีประสิทธิภาพ โดยทั้งหมดอยู่ภายใต้หลักการพิจารณาเนื้อหาสำคัญกว่ารูปแบบที่กำหนดไว้ในคำตัดสินที่ 575/2560
การแบ่งรายได้ผ่านสิทธิเก็บกิน
เป้าหมายด้านภาษีทั่วไปอย่างหนึ่งคือการแบ่งรายได้ของครอบครัวออกไปให้แก่ผู้เสียภาษีหลายคนในอัตราภาษีที่ต่ำกว่า ซึ่งจะช่วยลดภาระภาษีโดยรวมของครอบครัว สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) สามารถช่วยให้บรรลุเป้าหมายนี้ได้หากมีการจัดโครงสร้างอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
ตัวอย่างเช่น ผู้ปกครองที่มีรายได้สูงอาจมอบสิทธิในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่สร้างรายได้ (เช่น อาคารอพาร์ตเมนต์ให้เช่า) ให้แก่บุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้ว หากบุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้วมีอำนาจควบคุมการให้เช่า การเก็บค่าเช่า และการบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างแท้จริง รายได้ค่าเช่าจะถูกเก็บภาษีในอัตราภาษีส่วนบุคคลของแต่ละคน ซึ่งอาจต่ำกว่าอัตราภาษีขั้นสูงสุดของผู้ปกครอง
อย่างไรก็ตาม ผู้ปกครองต้องสละการควบคุมอย่างแท้จริง หากผู้ปกครองยังคงควบคุมการเก็บค่าเช่า การคัดเลือกผู้เช่า และการตัดสินใจเกี่ยวกับทรัพย์สิน คำตัดสินที่ 575/2560 จะตีความข้อตกลงนั้นใหม่ และหน่วยงานด้านภาษีจะถือว่าผู้ปกครองต้องรับผิดชอบ
เอกสารที่แสดงให้เห็นถึงการตัดสินใจอย่างอิสระของบุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้ว จะช่วยเสริมความชอบธรรมของการแบ่งรายได้ ตัวอย่างเช่น ใบอนุญาตประกอบธุรกิจแยกต่างหาก สัญญาเช่ากับผู้เช่าแยกต่างหาก และบัญชีธนาคารแยกต่างหาก
การใช้สิทธิประโยชน์สำหรับเด็กที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ
สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่มอบให้แก่บุตรผู้เยาว์เพื่อวัตถุประสงค์ในการโอนถ่ายทรัพย์สินจะต้องได้รับการจัดการผ่านผู้ปกครองตามกฎหมายหรือผู้ดูแลผลประโยชน์ สิทธิในการใช้ประโยชน์นั้นไม่สามารถถือครองโดยบุตรผู้เยาว์โดยตรงได้ จะต้องได้รับการบริหารจัดการในนามของบุตรผู้เยาว์
รายได้จากทรัพย์สินนั้นต้องเสียภาษีสำหรับผู้เยาว์ โดยส่วนใหญ่มักเสียภาษีในอัตราต่ำหรือเป็นศูนย์ เนื่องจากมีรายได้อื่นจำกัด ค่าใช้จ่ายและการลงทุนจะอยู่ภายใต้การจัดการของผู้ปกครองหรือผู้ดูแลทรัพย์สิน
การจัดการแบบนี้สามารถส่งต่อผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจไปยังคนรุ่นต่อไปได้ และยังช่วยรักษาระบบภาษีที่เป็นระเบียบอีกด้วย
เมื่อบุตรบรรลุนิติภาวะแล้ว พวกเขาสามารถควบคุมสิทธิในการใช้ประโยชน์โดยตรงได้ พวกเขายังคงได้รับประโยชน์จากรายได้ในอัตราภาษีที่เอื้ออำนวย การวางแผนข้ามรุ่นนี้ใช้ประโยชน์จากทั้งโครงสร้างสิทธิในการใช้ประโยชน์และอัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้า
สิทธิเก็บกินในองค์กรเทียบกับสิทธิเก็บกินในบุคคลธรรมดา
สิทธิในการใช้ประโยชน์สามารถเป็นของนิติบุคคล (บุคคลธรรมดา) หรือบุคคลธรรมดาได้ สิทธิในการใช้ประโยชน์ในรูปของนิติบุคคลอาจเป็นประโยชน์หากทรัพย์สินนั้นจะถูกนำไปใช้เป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจขนาดใหญ่
ภาษีเงินได้นิติบุคคลในประเทศไทยอยู่ที่ 20% อัตราคงที่ ซึ่งอาจต่ำกว่าอัตราภาษีสูงสุดของบุคคลธรรมดาหากบุคคลนั้นมีรายได้สูง นอกจากนี้ การหักลดหย่อนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ค่าใช้จ่ายด้านการบริหาร และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจของนิติบุคคลอาจครอบคลุมมากกว่าการหักลดหย่อนของบุคคลธรรมดา
ในทางกลับกัน หากผู้รับสิทธิเก็บกินส่วนบุคคลมีรายได้ต่ำและขอหักลดหย่อนน้อย อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอาจต่ำลง การเลือกระหว่างสิทธิเก็บกินในรูปแบบนิติบุคคลหรือส่วนบุคคลต้องสอดคล้องกับเป้าหมายด้านภาษีและธุรกิจที่เฉพาะเจาะจง
การหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดในการจัดสรรรายได้: คำเตือนจากคำตัดสินที่ 575/2560
คำวินิจฉัยที่ 575/2560 ระบุว่า ศาลและหน่วยงานสรรพากรของไทยจะไม่เคารพพิธีการที่ปกปิดสาระสำคัญทางเศรษฐกิจที่แท้จริง เพื่อหลีกเลี่ยงการตีความใหม่ โครงสร้างสิทธิเก็บกินควรสะท้อนสาระสำคัญทางเศรษฐกิจที่แท้จริง:
- การตัดสินใจอย่างอิสระ: ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องตัดสินใจเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นด้วยตนเอง ไม่สามารถเพียงแค่ลงมติเห็นชอบตามการตัดสินใจของเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือบุคคลที่สามได้
- บัญชีแยกต่างหาก: รายได้ที่ผู้รับสิทธิเก็บกินได้รับ ควรโอนผ่านบัญชีธนาคารหรือระบบการชำระเงินในชื่อหรือการควบคุมของผู้รับสิทธิเก็บกิน ห้ามนำไปรวมกับบัญชีของเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาด
- ธุรกรรมที่มีเอกสารประกอบ: สัญญาเช่า ใบเสร็จรับเงินค่าเช่า และการตัดสินใจเกี่ยวกับการบริหารจัดการทรัพย์สิน ควรจัดทำเป็นเอกสารในชื่อของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน
- วัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่ถูกต้องตามกฎหมาย: การจัดเตรียมดังกล่าวควรมีวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่ไม่เกี่ยวข้องกับการหลีกเลี่ยงภาษีอย่างแท้จริง ตัวอย่างเช่น การโอนถ่ายความมั่งคั่งจากรุ่นสู่รุ่น ประสิทธิภาพในการบริหารจัดการทรัพย์สิน การจัดระเบียบธุรกิจ ไม่ควรมีจุดประสงค์เพียงเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีเท่านั้น
- การแบ่งภาระที่แท้จริง: ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายและความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจริง ได้แก่ ค่าบำรุงรักษาทรัพย์สิน ค่าซ่อมแซม การปฏิบัติตามกฎหมาย และความรับผิดชอบต่อภาษีทรัพย์สินและภาษีเงินได้
ข้อตกลงที่ขาดคุณสมบัติเหล่านี้อาจถูกตีความใหม่ จะมีการเรียกเก็บภาษีย้อนหลัง ค่าปรับ และดอกเบี้ย
คำถามที่พบบ่อย
ผู้ทรงสิทธิเก็บกินหรือเจ้าของทรัพย์สินเป็นผู้จ่ายภาษีที่ดิน?
ผู้รับสิทธิเก็บกินมีหน้าที่ต้องชำระภาษีที่ดินและภาษีอาคารประจำปีทั้งหมด มาตรา 1426 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยระบุว่า ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องรับภาระภาษีและภาระผูกพันทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น เจ้าของกรรมสิทธิ์ (เจ้าของทรัพย์สิน) ไม่มีภาระผูกพันในการชำระภาษีทรัพย์สินในระหว่างระยะเวลาที่ผู้รับสิทธิเก็บกิน
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเพื่อสร้างสิทธิเก็บกินคือเท่าไร?
The registration fee for creating usufruct is 1% plus 0.5% stamp duty on the consideration stated in the agreement, not on the assessed value. Usufructs are almost always granted without consideration, so the calculation is zero and you pay only the Land Office fixed fee of more or less 100 baht. You pay this to the Land Department at the time of registration. This is a one-time fee. For a property valued at 10,000,000 baht, the registration fee would be 100,000 baht. This fee is substantially lower than the 2 to 3.3% transfer tax imposed for direct property ownership transfers.
ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องเสียภาษีเงินได้จากรายได้ค่าเช่าเสมอหรือไม่?
โดยทั่วไปแล้ว ผู้รับสิทธิเก็บกินจะต้องเสียภาษีเงินได้จากรายได้ค่าเช่าที่ได้รับ อย่างไรก็ตาม ตามคำพิพากษาศาลฎีกาไทยฉบับที่ 575/2560 การกำหนดภาระภาษีอาจเปลี่ยนแปลงได้ หากผู้มีรายได้ที่แท้จริงไม่ใช่ผู้รับสิทธิเก็บกินอย่างเป็นทางการ หากเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยแท้จริงยังคงควบคุมทรัพย์สินและเป็นผู้มีรายได้ที่แท้จริง หน่วยงานสรรพากรอาจประเมินภาษีของเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยแท้จริงให้เป็นผู้รับผิดชอบได้ ภาระภาษีขึ้นอยู่กับสาระสำคัญทางเศรษฐกิจ ไม่ใช่เพียงแค่รูปแบบของกรรมสิทธิ์เท่านั้น
เมื่อสิทธิในการใช้ประโยชน์สิ้นสุดลงเนื่องจากการเสียชีวิต ภาระภาษีจะเปลี่ยนแปลงอย่างไร?
เมื่อผู้รับสิทธิเก็บกินเสียชีวิต สิทธิเก็บกินนั้นจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติตามมาตรา 1433 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่ผู้เป็นเจ้าของโดยไม่มีสิทธิเรียกร้องใดๆ โดยไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบทางภาษีที่สำคัญเมื่อเทียบกับการเป็นเจ้าของทรัพย์สินทั่วไปที่การเสียชีวิตทำให้ต้องเสียภาษีมรดก อย่างไรก็ตาม รายได้ค่าเช่าใดๆ ที่ผู้รับสิทธิเก็บกินที่เสียชีวิตสะสมไว้จนถึงวันที่เสียชีวิตยังคงต้องเสียภาษีเงินได้ในแบบแสดงรายการภาษีฉบับสุดท้ายของผู้เสียชีวิต
ฉันสามารถใช้สิทธิเก็บกินในการแบ่งรายได้กับลูกที่บรรลุนิติภาวะได้หรือไม่?
ใช่แล้ว สิทธิในการใช้ประโยชน์ (usufruct) สามารถนำมาใช้ในการแบ่งรายได้กับบุตรที่บรรลุนิติภาวะได้ หากข้อตกลงนั้นมีสาระสำคัญที่ถูกต้องตามกฎหมาย บุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้วต้องมีอำนาจควบคุมทรัพย์สินอย่างแท้จริงและเป็นอิสระ พวกเขาต้องตัดสินใจเกี่ยวกับการให้เช่าและการเก็บค่าเช่าอย่างแท้จริง พวกเขาต้องมีบัญชีการเงินแยกต่างหาก คำตัดสินที่ 575/2560 เตือนว่า ข้อตกลงปลอมที่ผู้ปกครองยังคงมีอำนาจควบคุมอย่างมีนัยสำคัญจะถูกตีความใหม่ และผู้ปกครองจะต้องรับผิดชอบภาษีเงินได้ การจัดทำเอกสารที่ถูกต้องเกี่ยวกับการตัดสินใจอย่างอิสระนั้นเป็นสิ่งสำคัญ
ความแตกต่างในการเสียภาษีระหว่างสิทธิเก็บกินและสัญญาเช่าคืออะไร?
สิทธิเก็บกินและสัญญาเช่ามีความแตกต่างกันอย่างมากในด้านการเสียภาษี สิทธิเก็บกินมีค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 1% และสร้างสิทธิในทรัพย์สินที่จดทะเบียนกับกรมที่ดิน เมื่อผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์เสียชีวิต จะไม่มีภาษีโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน สามารถยกเลิกได้เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเช่า โดยทั่วไปแล้วจะไม่มีภาษีโอนกรรมสิทธิ์ แต่การเสียภาษีเงินได้อาจแตกต่างกันไป สิทธิเก็บกินจะติดไปกับทรัพย์สินและจะโอนไปยังผู้เป็นเจ้าของโดยตรงเมื่อสัญญาถูกยกเลิก สัญญาเช่าเป็นสัญญาแยกต่างหากซึ่งอาจไม่คงอยู่เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน โปรดดูตารางเปรียบเทียบด้านบนสำหรับการวิเคราะห์โดยละเอียดในแต่ละคุณสมบัติ
บทสรุป
การเก็บภาษีจากสิทธิเก็บกินในประเทศไทยเป็นเรื่องเฉพาะทางและซับซ้อนในทางกฎหมาย ซึ่งเกี่ยวพันกับสิทธิในทรัพย์สิน ภาษีเงินได้ ภาษีที่ดิน และหลักการทางภาษีที่สำคัญ
Understanding the registration fee (1%), annual property tax obligations (0.02% to 0.3%), and income tax liability (following the actual income earner under Decision 575/2560) is essential for property planning. The significant advantage of no transfer tax upon death is a major benefit.
คำตัดสินครั้งสำคัญของศาลฎีกาที่ 575/2560 ได้วางรากฐานว่า ภาระภาษีนั้นขึ้นอยู่กับสาระสำคัญทางเศรษฐกิจมากกว่าเพียงแค่กรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการ หลักการนี้ช่วยปกป้องฐานภาษี แต่ยังกำหนดให้ข้อตกลงการใช้ประโยชน์ใดๆ ที่ออกแบบมาเพื่อแบ่งรายได้หรือลดภาระภาษีของครอบครัว ต้องมีการควบคุมทางเศรษฐกิจที่แท้จริงและวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่ชอบด้วยกฎหมาย ข้อตกลงที่หลอกลวงอาจเสี่ยงต่อการเปลี่ยนแปลงลักษณะทรัพย์สิน การเรียกเก็บภาษีย้อนหลัง และค่าปรับ
สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน โปรดดูที่หน้าของเรา คู่มือการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในประเทศไทยสำหรับการเปรียบเทียบอย่างละเอียดระหว่างสิทธิเก็บกินกับโครงสร้างทรัพย์สินประเภทอื่น โปรดดูที่... สิทธิเก็บกิน สิทธิการเช่า และสิทธิเหนือพื้นดิน ในประเทศไทยสำหรับเรื่องการรับมรดกและการวางแผนครอบครัว โปรดดูบทความของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ การวางแผนสิทธิเก็บกินและมรดกในประเทศไทย.
Getting Your Usufruct Agreement: Three Routes
All three produce the same underlying document, the bilingual usufruct agreement this firm uses for its own clients. Download the editable template at 890 THB and complete it yourself, let the ผู้สร้างเอกสาร build a finished personalised version if you are a Gold member, with translation available, or send us your details and we draft it around your facts in English and Thai for a fixed 3,900 บาท, guiding you through registration at the Land Office. They are compared side by side in our complete guide, with our published fees.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.