สิทธิเก็บกินกับภาษีไทย: ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน รายได้ค่าเช่า และภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

อัปเดตล่าสุดเมื่อ 5 กันยายน 2569

ประเด็นสำคัญ

• ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน:1% fee plus + 0.5% อากรแสตมป์ calculated on the consideration amount. If no consideration, a fixed fee per plot is charged about 100 baht.Paid once at Land Department registration.
• ภาระภาษีเงินได้: The usufructuary is taxed on the income the usufruct produces, but only where the usufructuary is the person legally entitled to it. Under ศาลฎีกา Decision 575/2560 rent under a lease belongs to the party who made that lease.
• ภาษีที่ดิน (รายปี): The usufructuary pays land and building tax: 0.02% (agricultural) or 0.1 to 0.3% (non-agricultural).
• ข้อได้เปรียบด้านความตาย: ไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลงเมื่อเสียชีวิต ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่กรรมสิทธิ์โดยอัตโนมัติโดยไม่มีความยุ่งยากเรื่องการรับมรดก
• Sequence Decides Attribution: Register the usufruct before the property is let, and make the usufructuary the party to the lease. That order is what Decision 575/2560 turned on.
• Income Splitting: Adult children as usufructuaries are taxed on the income where they are the persons legally entitled to it, under a usufruct registered before the lease and with the children as lessors.

เขียนโดย เซบาสเตียน เอช. บรูสโซ และ วิชุดา อัตถเมธาคอนThaiLawOnline.com: ให้บริการด้านกฎหมายสิทธิเก็บกินมาตั้งแต่ปี 2549

ภาษีเป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพรวม หากต้องการทราบว่าสิทธินี้ทำงานอย่างไร จดทะเบียนอย่างไร และมีค่าใช้จ่ายเท่าใด โปรดดูคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเราเรื่อง สิทธิเก็บกินในประเทศไทย.

ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 3 กันยายน 2026. Everything this page says about Supreme Court Decision 575/2560 was rewritten in this review, after the judgment was read in full in Thai to its disposition. The page had said the case established that tax follows economic substance rather than formal title, and it gave the reader the test who actually collects or controls the income. The case decides neither. The three grandchildren did collect the money and the tenant did withhold tax in their names, and the Supreme Court still held the income was the owner’s, because she was the party to the lease and the usufruct was registered only after the lease was made. The test the page previously gave would have decided the case the other way. What this review did not re-check, said rather than implied: the registration fee and stamp duty figures, the land and building tax rates, the withholding rates, and the comparison table outside its two income-tax cells.

ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนและภาษีการโอน

การสร้างสิทธิเก็บกินในที่ดินนั้นเกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมครั้งเดียวหลายรายการที่กรมที่ดิน ซึ่งแตกต่างจากการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน (ซึ่งต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมาก) การสร้างสิทธิเก็บกินในที่ดินนั้นมีค่าใช้จ่ายเริ่มต้นค่อนข้างน้อย

การเข้าใจโครงสร้างค่าธรรมเนียมจะช่วยในการวางแผนงบประมาณ นอกจากนี้ยังช่วยให้คุณเปรียบเทียบสิทธิเก็บกินกับรูปแบบการถือครองทรัพย์สินแบบอื่น เช่น สัญญาเช่า หรือการโอนกรรมสิทธิ์โดยตรง

ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน: 1% ของมูลค่าที่พิจารณา

ค่าธรรมเนียมหลักสำหรับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินคือ 1% ของมูลค่าตามสัญญา กรมที่ดินจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมนี้เมื่อทำการจดทะเบียน ค่าธรรมเนียมนี้เป็นค่าธรรมเนียมครั้งเดียวและไม่เกิดขึ้นซ้ำอีก ค่าธรรมเนียม 1% บวกอากรแสตมป์ 0.5% คำนวณจากมูลค่าที่พิจารณา. หากไม่มีค่าตอบแทน จะคิดค่าธรรมเนียมคงที่แปลงละประมาณ 100 บาท. สำหรับลูกค้าส่วนใหญ่ของเรา เช่น 90% การโอนสิทธิใช้ประโยชน์มักดำเนินการโดยไม่มีการชดเชย เนื่องจากค่าใช้จ่ายเพียงประมาณ 100 บาทเท่านั้น.

มูลค่าประเมินจะอิงตามการประเมินราคาที่ดินอย่างเป็นทางการของกรมที่ดิน หากมูลค่าที่แจ้งไว้ในสัญญาสิทธิเก็บกินสูงกว่า จะใช้มูลค่าที่ระบุไว้ในสัญญา ตัวอย่างเช่น หากที่ดินมีมูลค่า 5,000,000 บาท ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนคือ 50,000 บาท

ค่าธรรมเนียม 1% นี้มีข้อได้เปรียบเมื่อเทียบกับภาษีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ภาษีการโอนที่ดินและอาคารมีอัตราตั้งแต่ 2 ถึง 3.3% ขึ้นอยู่กับประเภทการธุรกรรม ส่วนค่าจดทะเบียนสิทธิใช้ประโยชน์อยู่ที่ 1% ซึ่งต่ำกว่าอย่างมาก ข้อได้เปรียบด้านค่าใช้จ่ายนี้ทำให้สิทธิใช้ประโยชน์เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับการจัดตั้งสิทธิในทรัพย์สินระยะยาว ด้วยภาระภาษีล่วงหน้าขั้นต่ำ.

อากรแสตมป์

มีค่าอากรแสตมป์ตามอัตราขั้นต่ำสำหรับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน อากรแสตมป์สำหรับสัญญา Sิทธิเก็บกินจะคำนวณจากมูลค่าสัญญาหรือมูลค่าค่าตอบแทน โดยปัจจุบันอัตราปกติจะอยู่ระหว่าง 20 ถึง 40 บาท สำหรับเอกสารสิทธิในทรัพย์สิน.

ภาษีนี้มีจำนวนน้อยเมื่อเทียบกับภาษีที่ดินประเภทอื่น ๆ โดยปกติจะชำระที่กรมที่ดินในระหว่างการจดทะเบียน

ประเภทค่าธรรมเนียม	ประเมิน	ความถี่	หมายเหตุ
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนสิทธิเก็บกิน	1% + 0.5% ของค่าตอบแทนที่ระบุ (โดยปกติคือศูนย์ ดังนั้นประมาณ ประมาณ 100 บาท)	ครั้งเดียว (ตอนสร้าง)	จ่ายเงินให้กรมที่ดินแล้ว
อากรแสตมป์	0.5%	ชำระครั้งเดียว (ตอนลงทะเบียน)	จำนวนเงินที่ระบุไว้
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (รายปี)	มูลค่าตั้งแต่ 0.02% ถึง 0.3%	รายปี (เกิดขึ้นซ้ำ)	จ่ายโดยผู้ใช้ประโยชน์ที่ดิน; อัตราสำหรับเกษตรกรรมและไม่ใช่เกษตรกรรม จำนวนเงินเหล่านี้มักต่ำมากและมักไม่เคยมีการเรียกร้องจากผู้ใช้ประโยชน์ที่ดินเลย
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (จากรายได้ค่าเช่า)	0% ถึง 35% แบบโปรเกรสซีฟ	รายปี (จากรายได้ที่ได้รับ)	Paid by the person legally entitled to the income; a corporate tenant withholds 5% and remits it to the Revenue Department.

ภาษีเงินได้ระหว่างการใช้ประโยชน์

การคิดภาษีเงินได้จากสิทธิเก็บกินในทรัพย์สินเป็นหนึ่งในประเด็นที่ซับซ้อนและมีการฟ้องร้องมากที่สุดในกฎหมายภาษีของไทย หลักการพื้นฐานคือ ผู้รับสิทธิเก็บกินมีสิทธิในการใช้ เพลิดเพลิน และเก็บเกี่ยวรายได้จากทรัพย์สินนั้น ผู้รับสิทธิเก็บกินมีสิทธิได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สินนั้น และจึงต้องรับผิดชอบภาษีเงินได้ตามนั้น

Who is taxed is settled by who is legally entitled to the income rather than by who banks it. Where the property is let, that is the person who contracted as lessor, which is the point Decision 575/2560 turns on and is set out below.

ใครเป็นผู้จ่าย: ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน (มาตรา 1426)

แบบไทย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ Section 1426 states: the usufructuary “bears all expenses of management and repairs, and all taxes and other burdens relating to the property.”

บทบัญญัตินี้กำหนดว่าผู้รับสิทธิเก็บกินเป็นผู้เสียภาษีหลัก หากผู้รับสิทธิเก็บกินให้เช่าทรัพย์สิน รายได้ค่าเช่าที่ได้รับจะเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษีของผู้รับสิทธิเก็บกิน

ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี หรือแบบแสดงรายการภาษีเงินได้นิติบุคคล (ขึ้นอยู่กับสถานะ) โดยต้องแจ้งรายได้จากทรัพย์สินนั้น รายได้ค่าเช่าจะถูกเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตราก้าวหน้า คือ 1,500 ถึง 35,100,000 ดอลลาร์สหรัฐ ส่วนผู้รับสิทธิเก็บกินที่เป็นนิติบุคคลจะเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลในอัตราคงที่ 20,100,000 ดอลลาร์สหรัฐ.

ภาระผูกพันรายได้ค่าเช่า

เมื่อผู้รับสิทธิเก็บกินเก็บค่าเช่าจากผู้เช่า ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องปฏิบัติดังนี้:

1. Declare gross rental income in their annual personal or ภาษีเงินได้นิติบุคคล return
2. หักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่อนุญาตได้: ค่าบำรุงรักษา ค่าซ่อมแซม ค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สิน ค่าประกันภัย
3. คำนวณรายได้สุทธิและเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือภาษีเงินได้นิติบุคคล
4. ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเจ้าของบ้าน (เจ้าของกรรมสิทธิ์โดยไม่มีทรัพย์สินอื่นประกอบ) หักหรือส่งภาษีหัก ณ ที่จ่าย หากผู้เช่าเป็นบริษัท (โดยทั่วไปคือภาษีหัก ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่า)
5. ขอใบรับรองการเสียภาษีจากผู้เช่าเพื่อใช้ในการยื่นภาษีเงินได้

The question that decides who is taxed is who is legally entitled to the income, not who physically receives it. Where the property is let, that is the person who contracted as lessor; a usufructuary who is not a party to the lease is treated as receiving the owner’s rent for the owner.

Supreme Court Decision 575/2560: Who Is Taxed on the Rent

Decision 575/2560 is a judgment of the Supreme Court sitting in its Tax Division and it is the case usually cited on this question. It decides which of two people is taxed on the rent when a property is let and a usufruct over the same property is given to someone else: the lessor who made the contract, or the usufructuary who is paid the money.

คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 575/2560: การวิเคราะห์คดี

ข้อเท็จจริง: On 7 July 2011 Mrs P, the owner of a titled plot in Bang Na, Bangkok, let it to Company B for thirty years, the term running from 1 January 2014, against key money of 87,500,000 baht payable in five instalments. On the same day she signed a written agreement giving a usufruct over that land, for their lifetimes, to her three grandchildren, who were minors, and Company B agreed to pay the key money and the rent to them as usufructuaries and to withhold tax. The company did pay them, withholding 828,750 baht for the first grandchild and 804,375 baht for each of the other two in the 2011 tax year. The usufruct was registered at the Land Office only on 29 March 2012, after the lease had been made and after those payments. The three then spread the key money over the thirty-year term, prepaid income tax on it in advance under the Ministry of Finance announcement of 19 February 1985, and asked for the tax withheld by the company back. The Revenue Department refused.

Taxpayers’ Argument: The grandchildren argued that the usufruct made them the persons entitled to the income, that the tenant had recognised their right by agreeing to pay them directly, and that under Section 1417 of the Civil and Commercial Code a usufructuary holds, uses and takes the benefit of the property. Having prepaid tax on the key money themselves, they said the tax withheld at source was an overpayment they were entitled to recover.

Revenue Department Position: Mrs P had let the land in her own name, so the income from the letting was hers under Section 61 of the Revenue Code. The clause directing the tenant to pay the grandchildren was only a division of money she was entitled to receive. The usufruct had not been registered when the payments were made, so their real right was not yet complete and they received the money on her behalf.

คำตัดสินของศาล: The Supreme Court, Tax Division, held that the person with the income under the lease was Mrs P, because she was the contracting party to it. The three grandchildren were not parties to the lease and were merely receiving her rent for her. Its reasons:

• Mrs P was the lessor under the lease and the grandchildren were strangers to it
• They acquired the usufruct by juristic act after the lease had already been made, and registered it at the Land Office later still
• The key money was therefore Mrs P’s assessable income and the withholding certificates should have been issued in her name
• Certificates issued to the wrong taxpayer give that taxpayer no right to a refund

ผลกระทบทางภาษี: The refund was refused and the dismissal of the claim by the Central Tax Court was affirmed. The Supreme Court did not agree with the Tax Court on the route to it: the Tax Court had held that the grandchildren were the persons with assessable income under Sections 39 and 40 (5) of the Revenue Code, and the Supreme Court held they were not.

What the case does and does not decide. The grandchildren did receive the money and the tenant did withhold tax in their names, and neither fact made them the taxpayers. So the case lays down no test of who controls or economically enjoys the income. It turns on the order of events and on who signed the lease: the usufruct came after the lease and the usufructuaries were not parties to it. The practical lesson is the sequence. Register the usufruct first, then let the property, and make the usufructuary the party to the lease.

ภาษีทรัพย์สิน: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

นอกเหนือจากภาษีเงินได้แล้ว ผู้ทรงสิทธิเก็บกินยังต้องเสียภาษีทรัพย์สินประจำปี ซึ่งเรียกว่าภาษีที่ดินและอาคาร ภาษีประจำปีนี้คำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินไว้

อัตราค่าธรรมเนียมจะแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรหรือไม่

ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องรับภาระ

โดยปกติแล้ว ผู้รับสิทธิเก็บกินจะต้องรับผิดชอบในการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีทั้งหมด เว้นแต่ในสัญญาจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น

ข้อผูกพันนี้เกิดขึ้นพร้อมกับสิทธิในการใช้ประโยชน์ ตราบใดที่สิทธิในการใช้ประโยชน์ยังคงมีผลสมบูรณ์ ผู้รับสิทธิในการใช้ประโยชน์จะต้องชำระภาษีประจำปีให้แก่หน่วยงานที่ดินท้องถิ่น

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและอาคารนั้นบริหารจัดการผ่านกลไกของรัฐบาลท้องถิ่น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC) จะแบ่งภาระภาษีระหว่างคู่กรณี แต่ในทางปฏิบัติแล้ว ภาระภาษีมักตกอยู่กับเจ้าของที่จดทะเบียน เว้นแต่จะมีการตกลงกันเป็นอย่างอื่น ภาระผูกพันทั้งหมดจึงตกอยู่กับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ซึ่งแตกต่างอย่างสิ้นเชิงจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ที่เจ้าของต้องแบกรับภาระภาษีตลอดระยะเวลาการถือครอง

ในทางปฏิบัติและจนถึงปัจจุบันนี้ การที่ผู้รับสิทธิเก็บกินจะถูกหน่วยงานจัดเก็บภาษีท้องถิ่นเรียกให้ชำระภาษีนั้นเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้ยากมาก เนื่องจากกฎหมายภาษีมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในปัจจุบัน จึงอาจมีการตรวจสอบเรื่องนี้มากขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้

อัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน (ปี 2026)

อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทยเป็นแบบก้าวหน้า โดยขึ้นอยู่กับประเภทและการใช้งานของทรัพย์สิน ณ ปี 2569 อัตราภาษีมาตรฐานมีดังนี้:

การจำแนกประเภททรัพย์สิน	อัตราภาษี	นำไปใช้กับ
ที่ดินเกษตรกรรม	0.02%	ที่ดินที่ใช้ในการเกษตร ป่าไม้ หรือการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ มูลค่าประเมินต่ำกว่า 100,000 บาท ได้รับการยกเว้นภาษี ส่วนมูลค่าประเมินระหว่าง 100,000 ถึง 1,000,000 บาท ถูกเก็บภาษีในอัตรา 0.02%.
ที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรม (ที่อยู่อาศัย)	0.1% ถึง 0.2%	อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย อัตราภาษีขึ้นอยู่กับมูลค่าประเมิน
ที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรม (เชิงพาณิชย์)	0.2% ถึง 0.3%	อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ อุตสาหกรรม หรือธุรกิจ อัตราค่าเช่าจะสูงกว่าในทำเลที่ดีเยี่ยม
อาคาร (สิ่งปลูกสร้างบนบก)	0.02% ถึง 0.1%	อาคารที่พักอาศัย อัตราภาษีขึ้นอยู่กับมูลค่าประเมินและที่ตั้ง

ตัวอย่างเช่น หากที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรมได้รับการประเมินราคาที่ 5,000,000 บาท ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีจะอยู่ที่ประมาณ 10,000 บาท (อัตรา 0.2%)

This annual obligation must be budgeted into the usufructuary’s expenses. Over multi-year periods, it significantly impacts the real cost of holding usufruct.

ภาษีเมื่อสิ้นสุดสัญญา

สิทธิในการใช้ประโยชน์ไม่ได้คงอยู่ตลอดไป สิทธิเหล่านี้จะหมดอายุหรือสิ้นสุดลงได้ในสถานการณ์ต่างๆ การเสียภาษีเมื่อสิ้นสุดสิทธิจะแตกต่างกันอย่างมาก ขึ้นอยู่กับสาเหตุของการสิ้นสุดสิทธิ

วิธีการนี้มีทั้งข้อดีและข้อเสียสำหรับการวางแผนภาษี

เมื่อเสียชีวิต: ไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์ (ข้อได้เปรียบที่สำคัญ)

ข้อได้เปรียบทางภาษีที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งของสิทธิเก็บกินคือ การสิ้นสุดเมื่อผู้รับสิทธิเก็บกินเสียชีวิต เมื่อผู้รับสิทธิเก็บกินเสียชีวิต สิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติ ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่เจ้าของเดิม (มาตรา 1433 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย)

ที่สำคัญคือ ไม่มีการเรียกเก็บภาษีโอนกรรมสิทธิ์สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์กลับคืนโดยอัตโนมัตินี้

If instead the bare owner died and property transferred to heirs, the transfer would incur substantial ภาษีมรดก and transfer tax. By contrast, when a usufructuary dies, the property simply returns to the original owner. No tax is imposed. This is a major economic advantage, especially in family planning contexts where usufruct is granted to younger generation members.

However, if the deceased usufructuary’s อสังหาริมทรัพย์ includes accumulated rental income not yet declared or paid to the tax authorities, the estate will remain liable for income tax on that income. The termination of the usufruct right itself triggers no tax. Pre-termination income tax obligations survive.

เมื่อสัญญาจ้างระยะเวลาคงที่สิ้นสุดลง

หากสิทธิในการใช้ประโยชน์ถูกกำหนดไว้เป็นระยะเวลาแน่นอน (เช่น 30 ปี) ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่ผู้เป็นเจ้าของโดยชอบธรรมเมื่อครบกำหนดโดยไม่มีผลกระทบทางภาษี ผู้รับสิทธิในการใช้ประโยชน์จะไม่มีสิทธิหรือภาระผูกพันใด ๆ อีกต่อไป ในทำนองเดียวกัน จะไม่มีการเรียกเก็บภาษีโอนกรรมสิทธิ์เมื่อครบกำหนด

ความชัดเจนนี้ทำให้สิทธิเก็บกินในระยะเวลาที่กำหนดเป็นเครื่องมือวางแผนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพและคาดการณ์ได้

ผู้รับสิทธิเก็บกินยังคงต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้ฉบับสุดท้ายสำหรับปีที่สิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง โดยต้องแจ้งรายได้ที่ได้รับจนถึงวันที่สิ้นสุดสิทธิเก็บกิน และหักค่าใช้จ่ายตามสัดส่วนสำหรับปีสุดท้ายนั้น

ในกรณีการยกเลิกโดยความยินยอมร่วมกัน

หากผู้รับสิทธิเก็บกินและเจ้าของกรรมสิทธิ์ตกลงที่จะยุติสิทธิเก็บกินก่อนครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนด การยกเลิกโดยความยินยอมร่วมกันสามารถเกิดขึ้นได้ การเสียภาษีจะขึ้นอยู่กับว่ามีการแลกเปลี่ยนสิ่งตอบแทนหรือไม่

หากการบอกเลิกเป็นไปโดยความยินยอมของทั้งสองฝ่ายและไม่มีการแลกเปลี่ยนผลประโยชน์ จะไม่มีการเรียกเก็บภาษีโอนกรรมสิทธิ์ แต่หากผู้ถือกรรมสิทธิ์โดยชอบธรรมจ่ายเงินให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเพื่อสละสิทธิ์ก่อนกำหนด การชำระเงินนั้นอาจต้องเสียภาษีเงินได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์และลักษณะของการชำระเงิน

การเปรียบเทียบ: การเสียภาษีสำหรับสิทธิในทรัพย์สิน

Investors and property planners often compare usufruct to alternative property structures. Options include สิทธิการเช่า interests, พื้นผิว, and outright ownership. Each structure carries distinct tax implications.

การเข้าใจความแตกต่างเหล่านี้จะช่วยให้คุณเลือกการจัดสรรที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่กำหนดไว้

ปัจจัยด้านภาษี	สิทธิเก็บกิน	เช่า	พื้นผิว	กรรมสิทธิ์แบบไม่มีเงื่อนไข
ภาษีการสร้างสรรค์ (ชำระครั้งเดียว)	ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน 1%	ไม่มีค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน (ขึ้นอยู่กับสัญญา)	ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน 1%	2 ถึง 3.3% ภาษีการโอนกรรมสิทธิ์ + 3.3% SBT
ภาษีทรัพย์สินประจำปี	ผู้ถือสิทธิใช้ประโยชน์ต้องชำระภาษีที่ดินและอาคารในอัตรา 0.02% ถึง 0.3%	ผู้ให้เช่า (เจ้าของ) เป็นผู้จ่ายภาษีที่ดินและภาษีอาคาร ผู้เช่าอาจจ่ายเฉพาะส่วนที่ตกลงกันไว้	ผู้ถือสิทธิ์ในที่ดินต้องชำระภาษีที่ดินและอาคารในอัตรา 0.02% ถึง 0.3%	เจ้าของต้องจ่ายภาษีที่ดินและอาคารในอัตรา 0.02% ถึง 0.3%
ภาษีเงินได้จากค่าเช่า	Usufructuary liable on rent it is legally entitled to. Under Decision 575/2560, rent under a lease the owner made stays the owner’s income.	ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบต่อค่าเช่าที่เก็บได้	ผู้รับผลประโยชน์ต้องรับผิดชอบต่อค่าเช่าที่เก็บได้	เจ้าของที่ดินต้องรับผิดชอบต่อค่าเช่าที่เก็บได้
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายสำหรับค่าเช่า	ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% (สำหรับบุคคลธรรมดา) หรือ 5% (สำหรับบริษัท)	ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% (สำหรับบุคคลธรรมดา) หรือ 5% (สำหรับบริษัท)	ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% (สำหรับบุคคลธรรมดา) หรือ 5% (สำหรับบริษัท)	ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% (สำหรับบุคคลธรรมดา) หรือ 5% (สำหรับบริษัท)
ภาษีเมื่อสิ้นสุดสัญญา (กรณีผู้ถือเสียชีวิต)	ไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์ กรรมสิทธิ์จะกลับคืนสู่ผู้เป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์โดยอัตโนมัติ นี่คือข้อได้เปรียบที่สำคัญ	Lease contract terminates. Tenant’s estate may owe final rent and taxes.	ไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์ สิทธิ์จะกลับคืนสู่เจ้าของที่ดินเดิม	ภาษีการโอนกรรมสิทธิ์ (ภาษีมรดก) ในอัตรา 5 ถึง 10% ผู้รับมรดกต้องชำระภาษีมรดกและภาษีทรัพย์สิน.
ความสามารถในการถ่ายโอน	สิทธิในการใช้ประโยชน์สามารถโอนให้แก่บุคคลที่สามได้ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงและความยินยอม ผู้รับโอนจะต้องรับภาระภาษีต่อจากผู้อื่น	โดยทั่วไป สัญญาเช่าไม่สามารถโอนสิทธิ์ได้หากไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้าน ผู้รับโอนสิทธิ์จะต้องรับผิดชอบหน้าที่ของผู้เช่า	กรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถโอนได้ ผู้รับโอนจะต้องรับภาระภาษีต่อ	กรรมสิทธิ์สามารถโอนได้โดยเสรี ผู้รับโอนจะกลายเป็นเจ้าของและผู้เสียภาษีรายใหม่
ศักยภาพในการแบ่งรายได้	Yes, where the adult children are the persons legally entitled to the income. Under Decision 575/2560 that means a usufruct registered before the lease, with the children as lessors.	สามารถให้เช่าแก่สมาชิกในครอบครัวในฐานะผู้เช่าได้ ภาษีเงินได้จะตกเป็นของผู้เช่า	ใช่ ถ้าผู้รับผลประโยชน์มีรายได้อิสระ	จำกัด การโอนกรรมสิทธิ์จะก่อให้เกิดภาษีทันทีเมื่อมีการโอน
ระยะเวลาและความปลอดภัย	กรรมสิทธิ์มีกำหนดระยะเวลาหรือตลอดชีพ มีความปลอดภัยและจดทะเบียนกับกรมที่ดิน เป็นสิทธิโดยธรรมชาติในทรัพย์สิน	เป็นไปตามสัญญา ขึ้นอยู่กับระยะเวลาเช่าและการต่อสัญญา มีความเสี่ยงที่จะไม่ต่อสัญญามากกว่า	สัญญาแบบกำหนดระยะเวลาหรือตลอดชีพ สิทธิ์ที่จดทะเบียน ปลอดภัย	ไม่จำกัดระยะเวลา มีหลักประกันความเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์

กลยุทธ์การวางแผนภาษี

การวางแผนภาษีอย่างถูกต้องตามกฎหมายโดยใช้สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินนั้น จำเป็นต้องเข้าใจความสัมพันธ์ระหว่างกฎหมายทรัพย์สินและกฎหมายภาษีเงินได้ของไทย แม้ว่าการหลีกเลี่ยงภาษีด้วยวิธีการหลอกลวงจะถูกห้าม แต่โครงสร้างทางเศรษฐกิจที่แท้จริงซึ่งก่อให้เกิดประสิทธิภาพด้านภาษีนั้นสามารถทำได้

The following strategies are lawful uses of usufruct for tax-conscious planning. Each depends on the usufructuary being the person legally entitled to the income, which is the point Decision 575/2560 turned on.

การแบ่งรายได้ผ่านสิทธิเก็บกิน

เป้าหมายด้านภาษีทั่วไปอย่างหนึ่งคือการแบ่งรายได้ของครอบครัวออกไปให้แก่ผู้เสียภาษีหลายคนในอัตราภาษีที่ต่ำกว่า ซึ่งจะช่วยลดภาระภาษีโดยรวมของครอบครัว สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) สามารถช่วยให้บรรลุเป้าหมายนี้ได้หากมีการจัดโครงสร้างอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

For example, a high-income parent could grant a usufruct over an income-producing property such as a rental apartment building to adult children. Where the usufruct is registered and the children then let the property in their own names, the rent is their income and is taxed at their individual rates, which may be lower than the parent’s marginal rate.

The order matters more than the degree of control. If the parent lets the property first and grants the usufruct afterwards, the rent under that lease stays the parent’s income and the children cannot reclaim the tax withheld on it. That is what Decision 575/2560 decided, and in that case the tenant was paying the children directly.

What puts the income in the children’s hands as a matter of law is the registered usufruct and their own signature on the lease. Their own contracts with tenants and separate bank accounts are worth having as evidence of that position, but they are not a substitute for it.

การใช้สิทธิประโยชน์สำหรับเด็กที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ

สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่มอบให้แก่บุตรผู้เยาว์เพื่อวัตถุประสงค์ในการโอนถ่ายทรัพย์สินจะต้องได้รับการจัดการผ่านผู้ปกครองตามกฎหมายหรือผู้ดูแลผลประโยชน์ สิทธิในการใช้ประโยชน์นั้นไม่สามารถถือครองโดยบุตรผู้เยาว์โดยตรงได้ จะต้องได้รับการบริหารจัดการในนามของบุตรผู้เยาว์

รายได้จากทรัพย์สินนั้นต้องเสียภาษีสำหรับผู้เยาว์ โดยส่วนใหญ่มักเสียภาษีในอัตราต่ำหรือเป็นศูนย์ เนื่องจากมีรายได้อื่นจำกัด ค่าใช้จ่ายและการลงทุนจะอยู่ภายใต้การจัดการของผู้ปกครองหรือผู้ดูแลทรัพย์สิน

การจัดการแบบนี้สามารถส่งต่อผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจไปยังคนรุ่นต่อไปได้ และยังช่วยรักษาระบบภาษีที่เป็นระเบียบอีกด้วย

เมื่อบุตรบรรลุนิติภาวะแล้ว พวกเขาสามารถควบคุมสิทธิในการใช้ประโยชน์โดยตรงได้ พวกเขายังคงได้รับประโยชน์จากรายได้ในอัตราภาษีที่เอื้ออำนวย การวางแผนข้ามรุ่นนี้ใช้ประโยชน์จากทั้งโครงสร้างสิทธิในการใช้ประโยชน์และอัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้า

สิทธิเก็บกินในองค์กรเทียบกับสิทธิเก็บกินในบุคคลธรรมดา

สิทธิในการใช้ประโยชน์สามารถเป็นของนิติบุคคล (บุคคลธรรมดา) หรือบุคคลธรรมดาได้ สิทธิในการใช้ประโยชน์ในรูปของนิติบุคคลอาจเป็นประโยชน์หากทรัพย์สินนั้นจะถูกนำไปใช้เป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจขนาดใหญ่

Corporate income tax in Thailand is a flat 20%. This may be lower than an individual’s marginal rate if that individual is a high earner. Additionally, corporate deductions for operating expenses, administrative costs, and business-related expenditures may be broader than individual deductions.

ในทางกลับกัน หากผู้รับสิทธิเก็บกินส่วนบุคคลมีรายได้ต่ำและขอหักลดหย่อนน้อย อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอาจต่ำลง การเลือกระหว่างสิทธิเก็บกินในรูปแบบนิติบุคคลหรือส่วนบุคคลต้องสอดคล้องกับเป้าหมายด้านภาษีและธุรกิจที่เฉพาะเจาะจง

Avoiding Income Attribution Pitfalls: What Decision 575/2560 Requires

Decision 575/2560 shows how income is attributed when a usufruct and a lease sit on the same property. To keep the income with the usufructuary:

• Register First: Register the usufruct at the Land Office before the property is let. In 575/2560 the usufruct was signed on the day of the lease and registered more than eight months later, and that order was decisive.
• Be the Party to the Lease: The usufructuary should sign the lease as lessor. A clause in the owner’s lease directing the tenant to pay the usufructuary did not make the usufructuary the taxpayer.
• Certificates in the Right Name: A tenant who withholds tax must issue the withholding certificate to the person with the income. A certificate issued to the wrong person gives that person no right to a refund, which is what defeated the claim in 575/2560.
• บัญชีแยกต่างหาก: Rent should be received in an account in the usufructuary’s name rather than mixed with the bare owner’s.
• ธุรกรรมที่มีเอกสารประกอบ: Lease agreements, rent receipts and property management decisions should be documented in the usufructuary’s name.
• The Burdens Follow Too: Section 1426 puts the expenses of management and repair, and the taxes and other burdens on the property, on the usufructuary. That is an obligation of the right, not an optional way of showing good faith.

Where the sequence is wrong, the Revenue Department will assess the owner on the income and refuse the usufructuary a refund of anything withheld in their name. That is difficult to repair once the lease is signed, so it is worth getting the order right at the outset.

คำถามที่พบบ่อย

บทสรุป

Tax on usufruct in Thailand sits where property law and tax law meet: the registration fees at the Land Office, the annual land and building tax, and the question of who is taxed on the income the property produces.

Understanding the registration fee (1%), the annual property tax obligations (0.02% to 0.3%) and who is taxed on the income is essential for property planning. The significant advantage of no transfer tax upon death is a major benefit.

Decision 575/2560 is the case to know before combining a usufruct with a lease. It holds that the income under a lease belongs to the party who made it, so a usufruct granted or registered after the property has already been let does not move the tax, however the rent is actually paid. Any plan to split income through a usufruct has to be built in that order: register the usufruct, then let the property, with the usufructuary as lessor.

สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน โปรดดูที่หน้าของเรา คู่มือการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในประเทศไทยสำหรับการเปรียบเทียบอย่างละเอียดระหว่างสิทธิเก็บกินกับโครงสร้างทรัพย์สินประเภทอื่น โปรดดูที่... สิทธิเก็บกิน สิทธิการเช่า และสิทธิเหนือพื้นดิน ในประเทศไทยสำหรับเรื่องการรับมรดกและการวางแผนครอบครัว โปรดดูบทความของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ การวางแผนสิทธิเก็บกินและมรดกในประเทศไทย.

การจัดทำสัญญาเก็บกินของคุณ: สามเส้นทาง

ทั้งสามแบบสร้างเอกสารพื้นฐานตัวเดียวกัน ซึ่งก็คือสัญญาเก็บกินสองภาษาที่สำนักงานกฎหมายแห่งนี้ใช้สำหรับลูกค้าของตนเอง ดาวน์โหลด เทมเพลตที่แก้ไขได้ ในราคา 890 บาทและทำด้วยตัวเอง ให้ ผู้สร้างเอกสาร สร้างเวอร์ชันส่วนบุคคลที่เสร็จสมบูรณ์หากคุณเป็นสมาชิกระดับโกลด์ พร้อมบริการแปลภาษา หรือส่งรายละเอียดของคุณมาให้เรา แล้วเราจะร่างเนื้อหาตามข้อเท็จจริงของคุณเป็นภาษาอังกฤษและภาษาไทยในราคาเดียว 3,900 บาท, แนะนำคุณตลอดขั้นตอนการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน พวกเขาคือ เปรียบเทียบแบบเคียงข้างกันในคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเรา, พร้อมกับค่าธรรมเนียมที่เราได้เผยแพร่ไว้.