การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: คู่มือฉบับสมบูรณ์

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 30 กันยายน 2569

ทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วมและอำนาจของคู่สมรสในการขาย

คู่รักที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสจะไม่ได้รับสิทธิตามกฎหมายในระบอบทรัพย์สินระหว่างสมรสเพียงแค่การอยู่กินร่วมกัน อย่างไรก็ตาม พวกเขาอาจพิสูจน์กรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์สินที่ได้มาผ่านกิจกรรมการหาเงินร่วมกัน ใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 97/2569, ศาลยอมรับส่วนแบ่งที่เท่ากันในที่ดินสองแปลงที่ได้มาจากธุรกิจร่วมกันของคู่รักก่อนแต่งงาน การแต่งงานในภายหลังของพวกเขาไม่ได้เปลี่ยนทรัพย์สินเหล่านั้นให้เป็นสินสมรส ให้เก็บรักษาหลักฐานเกี่ยวกับธุรกิจร่วมกัน การชำระเงิน และประวัติการได้มา คำตัดสินนี้ไม่ได้ให้สิทธิทั่วไปแก่คู่ชาวต่างชาติในการถือครองที่ดินในประเทศไทย ดูข้อมูลเพิ่มเติมที่ การวิเคราะห์คู่รักที่ไม่ได้แต่งงานและทรัพย์สิน.

การขายหรือการจำนองสินสมรสที่เป็นอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปต้องดำเนินการร่วมกันหรือต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1476 มาตรา 1480 อนุญาตให้ฟ้องเพิกถอนได้ ภายใต้เงื่อนไขเรื่องการให้สัตยาบัน การคุ้มครองบุคคลภายนอกผู้กระทำการโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน และกำหนดเวลาฟ้องร้องภายในหนึ่งปีนับแต่รู้เหตุและสิบปีนับแต่วันทำนิติกรรม ใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3228/2569, การโอนสองรายการในปี 2017 ถูกเพิกถอนทั้งหมด และผู้รับโอนถูกสั่งให้ออกจากแปลงที่ดินเหล่านั้น การคัดค้านการโอนสองรายการในปี 2006 ขาดอายุความ คำตัดสินไม่ได้ยกเลิกการขายทั้งสี่รายการ ตรวจสอบวันที่ได้มา สถานะสมรส แหล่งที่มาของเงิน และความยินยอมก่อนการจดทะเบียน ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ การวิเคราะห์ความยินยอมของคู่สมรส.

วันย้ายตัวอ่อนคือขั้นตอนสุดท้ายในลำดับที่กำหนดไว้ในคู่มือของเราสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.

ควรทำอย่างไรต่อไป: หากคุณเป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติ ให้จัดงบประมาณไว้สำหรับ 2% เต็มจำนวน การลดค่าธรรมเนียมนี้ยังคงมีผลต่อคุณเมื่อขายต่อ เพราะผู้ซื้อชาวไทยที่ซื้อจากคุณก่อนวันที่ 30 มิถุนายน 2027 อาจมีสิทธิ์ได้รับประโยชน์จากนโยบายนี้.

ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 31 กรกฎาคม 2026 โดยเทียบกับประกาศกระทรวงมหาดไทยสองฉบับที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026.

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยเป็นกระบวนการที่ละเอียดอ่อน ต้องมีการประสานงานอย่างใกล้ชิดกับกรมที่ดินเพื่อให้มั่นใจว่าทุกข้อกำหนดทางกฎหมายได้รับการปฏิบัติตาม ไม่ว่าจะเป็นการขาย การสืบทอด หรือการมอบกรรมสิทธิ์ การทำความเข้าใจในแต่ละขั้นตอนจะช่วยให้กระบวนการนี้ราบรื่นยิ่งขึ้น เราได้จัดทำหน้านี้ขึ้นเพื่อให้ผู้คนสามารถเข้าใจว่ากระบวนการนี้ทำงานอย่างไรในความเป็นจริง.

การปฏิบัติตามข้อกำหนดของกรมที่ดิน

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย หรือบุคคลที่มอบกรรมสิทธิ์ต้องมาที่กรมที่ดิน หากไม่สามารถมาได้ ต้องมอบอำนาจให้ผู้อื่นมาแทน หนังสือมอบอำนาจ สำหรับบุคคลที่สามารถดำเนินการแทนได้ การพบปะครั้งนี้เป็นสิ่งสำคัญในการตรวจสอบเอกสารและตัวตนก่อนดำเนินการต่อ หากมีหลักประกันที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน ทางธนาคารอาจส่งผู้เชี่ยวชาญมาเพื่อยกเลิกหลักประกัน เพื่อให้มีผู้เกี่ยวข้อง 3 ฝ่ายในกรณีดังกล่าว.

การตรวจสอบเอกสารและหมายเลขคิวสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย

ที่กรมที่ดิน เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสารที่จำเป็น เมื่อทุกอย่างเรียบร้อยแล้ว คู่สัญญาจะได้รับบัตรคิวที่ระบุว่าเมื่อใดจึงจะถึงคิวเพื่อทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ โดยปกติแล้วผู้ขายจะนำโฉนดที่ดินฉบับจริงมาด้วย (โปรดทราบว่ากรมที่ดินก็มีฉบับจริงเช่นกัน) เว้นแต่โฉนดที่ดินจะอยู่ที่ธนาคาร (เช่น กรณีที่มีการจำนอง)

ความต้องการในการระบุตัวตน

เช่นเดียวกับเรื่องราชการส่วนใหญ่ คนไทยจำเป็นต้องแสดงบัตรประจำตัวประชาชนไทย และ ทะเบียนบ้าน (ตะเบียนบ้าน)ชาวต่างชาติจะต้องแสดงหนังสือเดินทาง ขั้นตอนนี้ช่วยให้มั่นใจได้ว่าทุกฝ่ายได้รับการยืนยันตัวตนอย่างถูกต้องตามมาตรฐานทางกฎหมาย เอกสารที่อาจต้องใช้แตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับว่าคุณกำลังทำธุรกรรมอะไรอยู่ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายหรือการโอนมรดก ตัวอย่างเช่น กรณีมรดกอาจต้องใช้คำพิพากษาของศาล และอาจต้องใช้ใบมรณบัตรและคำพิพากษาขั้นสุดท้าย ซึ่งเป็นเอกสารที่ระบุว่าไม่มีการอุทธรณ์และคำตัดสินของศาลมีผลบังคับใช้แล้ว

ค่าธรรมเนียมและภาษีสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย

ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีจะคำนวณตามมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ รายละเอียดในสัญญา และกฎหมายที่ใช้บังคับ ความรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจแตกต่างกัน โดยบางสัญญาอาจกำหนดให้ผู้ซื้อต้องจ่ายค่าธรรมเนียมทั้งหมด ในขณะที่บางสัญญาอาจกำหนดให้แบ่งค่าใช้จ่ายหรือทำข้อตกลงอื่น ๆ หากสัญญาไม่ได้ระบุไว้ มาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ระบุว่าผู้ซื้อและผู้ขายต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการขายในอัตราเท่ากัน ค่าธรรมเนียมการโอน 2% เป็นค่าใช้จ่ายหลัก อัตราที่ลดลงคือ 0.01% วิ่งไปที่ 30 มิถุนายน 2570 สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท แต่จำกัดไว้ที่ บุคคลสัญชาติไทย และไม่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อจากต่างประเทศ นอกจากนี้ยังมีภาษีอากร 0.5 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งการลดภาษีดังกล่าวไม่ได้มีผลกระทบใดๆ การจ่ายภาษีอากรและภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นทางเลือกแทนที่จะเป็นค่าใช้จ่ายที่สะสมกัน: โดยขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองทรัพย์สิน และคู่มือของเรา ภาษีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย อธิบายทั้งสองกรณีพร้อมตัวอย่างการคำนวณค่าใช้จ่าย บุคคลธรรมดาที่ขายทรัพย์สินภายในห้าปีนับจากวันที่ได้มาจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% แทนอากรแสตมป์ ซึ่งเป็นการลดแรงจูงใจในการขายเพื่อเก็งกำไร มาตรา 4 (6) ของพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ยกเว้นการขายหลายกรณีออกจากหลักเกณฑ์ห้าปีดังกล่าว และมีสองกรณีที่สำคัญที่สุดในทางปฏิบัติ คือ การขายทรัพย์สินที่ผู้ขายได้รับมรดกมา และการขายที่อยู่อาศัยหลักของผู้ขายซึ่งผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน (Tabien Baan) มาแล้วอย่างน้อยหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา ผู้ขายที่ไม่เคยย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านหลังนั้นไม่สามารถใช้กรณีที่สองได้ ไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก็ตาม อัตรา 3.3% นี้คืออัตราตามกฎหมาย 3% ตามมาตรา 91/6(3) แห่งประมวลรัษฎากร บวกภาษีท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 และเป็นอัตราที่ใช้บังคับ ณ เดือนกันยายน 2026 หากคุณตรวจสอบหน้าภาษาอังกฤษของกรมสรรพากรเอง คุณจะพบอัตรา 0.1% แทน อัตราดังกล่าวเป็นการลดอัตราเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจโดยพระราชกฤษฎีกา และฉบับสุดท้ายคือฉบับที่ 488 พ.ศ. 2552 ซึ่งลดอัตราเฉพาะการโอนที่จดทะเบียนระหว่างวันที่ 29 มีนาคม 2009 ถึง 28 มีนาคม 2010 เท่านั้น นับแต่นั้นไม่มีพระราชกฤษฎีกาใดลดอัตราดังกล่าวอีก ในบางครั้ง รัฐบาลสามารถปรับเปลี่ยนภาษีเหล่านี้เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจได้ เช่น ในปี 2023 และ 2024.

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นค่าใช้จ่ายที่เพิ่งนำมาใช้ในหน้านี้ และในกรณีการขายสินค้าทั่วไปของบุคคลทั่วไป ภาษีนี้มักจะเป็นส่วนที่ใหญ่ที่สุดในรายการ. กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา, ห้างหุ้นส่วนจำกัด, องค์กรบุคคลที่ไม่ใช่สถาบันทางกฎหมาย หรือทรัพย์สินที่ไม่มีส่วนแบ่ง ผู้ขายจะต้องคำนวณตาม ราคาประเมิน ใช้สำหรับค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน ไม่ได้รวมอยู่ในราคาในสัญญา การหักภาษีตามมาตรฐานจะดำเนินการก่อน โดยกำหนดไว้ตามระยะเวลาที่ถือครองตามมาตรา 4 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 165 พ.ศ. 2529: 92 เปอร์เซ็นต์ในหนึ่งปี, จากนั้นคือ 84, 77, 71, 65, 60 และ 55 เปอร์เซ็นต์ และ 50 เปอร์เซ็นต์ นับจากปีที่ 8 เป็นต้นไป. ทรัพย์สินที่ได้รับมรดกหรือรับมอบเป็นของขวัญจะได้รับผลตอบแทนเพียง 50 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น ส่วนที่เหลือจะถูกแบ่งตามระยะเวลาที่ถือครอง ตัวชี้วัดภาษีรายได้ส่วนบุคคลจะถูกนำมาใช้กับจำนวนดังกล่าว และผลลัพธ์จะถูกคูณด้วยระยะเวลาที่ถือครองอีกครั้ง โดยระยะเวลาที่ถือครองจะสิ้นสุดที่สิบปีไม่ว่าจะได้มาจากการซื้อขายหรือไม่ก็ตาม ส่วนหนึ่งของปีหนึ่งจะนับเป็นปีเดียว สำหรับทรัพย์สินที่ได้รับมรดกหรือทรัพย์สินที่ไม่ได้ซื้อมาเพื่อการค้าภาษีไม่สามารถเกิน 20 เปอร์เซ็นต์ของราคาขายได้ หากผู้ขายเป็นบริษัทหรือนิติบุคคลการคำนวณจะหมดไป โดยจะใช้ตัวชี้วัดเดียวคือ 20 เปอร์เซ็นต์ 1 เปอร์เซ็นต์ ของราคาขายหรือมูลค่าประเมิน ซึ่งจะขึ้นอยู่กับมูลค่าที่สูงกว่า.

ค่าใช้จ่ายแต่ละรายการที่คำนวณขึ้นอยู่กับค่าใดค่าหนึ่ง ซึ่งจะกำหนดว่าค่าใช้จ่ายใดจะสูงหรือต่ำ. ทั้งค่าธรรมเนียมการโอนเงิน 2 เปอร์เซ็นต์และภาษีหัก ณ ที่จ่ายรายบุคคลจะถูกนำไปรวมใน ราคาประเมิน, ซึ่งเป็นจำนวนที่กรมที่ดินกำหนดไว้ ไม่ว่าจะฝ่ายใดได้ระบุไว้ในสัญญาก็ตาม ดอกเบี้ยอากรแสตมป์ อากรธุรกิจเฉพาะ และส่วนแบ่งรายได้ของบริษัท 1 เปอร์เซ็นต์จะถูกนำมาคิดในส่วนนี้ สูงขึ้น ของมูลค่าที่ประเมินและราคาที่ประกาศไว้ ดังนั้นมูลค่าที่ประเมินจึงกำหนดขอบเขตที่กฎหมายไม่สามารถกำหนดได้.

สิ่งที่สำนักงานที่ดินอาจสอบถามที่เคาน์เตอร์ในปี 2026

ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2026 สำนักงานที่ดินสอบถามข้อมูลมากขึ้นในการซื้อที่มีมูลค่าสูง หนังสือเวียนกรมที่ดิน MT 0515.2/W 10722 ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2026 กำหนดให้เจ้าพนักงานที่ดินสอบถามผู้ซื้อเพิ่มเติมตาม มาตรา 74 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เมื่อบุคคลหรือบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นชาวไทยซื้อที่ดิน และมีหนึ่งในสองเงื่อนไขต่อไปนี้เกิดขึ้น:

• ราคาจะถูกจ่ายใน เงินสดจำนวน 2 ล้านบาทขึ้นไป; หรือ
• ทรัพย์สิน ราคาประเมิน เพื่อวัตถุประสงค์ในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน 5 ล้านบาทขึ้นไป. นี่คือตัวเลขของรัฐบาล ไม่ใช่ราคาในสัญญาของคุณ.

จากนั้นเจ้าหน้าที่สามารถสอบถามได้ว่าเงินมาจากที่ใด รวมถึงรายได้ อาชีพ และฐานะทางการเงินของผู้ซื้อ ทั้งนี้ ยกเว้นการโอนมรดกให้แก่ทายาทโดยธรรม ควรนำรายการเดินบัญชีธนาคารที่แสดงเงินทุนและแหล่งที่มา และหลักฐานแสดงรายได้ไปด้วย เพื่อไม่ให้การจดทะเบียนถูกเลื่อนออกไปเป็นวันอื่น หนังสือเวียนนี้มุ่งเป้าไปที่ที่ดินที่ถือแทนชาวต่างชาติโดยผู้ถือแทน (นอมินี) ชาวไทย และเมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2569 กระทรวงมหาดไทยได้เพิ่มเจ้าหน้าที่ตำรวจและเจ้าหน้าที่ภาษีเข้าในคณะกรรมการระดับจังหวัดที่ตรวจสอบกรณีที่น่าสงสัย คู่มือการกวาดล้างนอมินีปี 2026 อธิบายมาตรการทั้งหมด.

ข้อควรพิจารณาของผู้ซื้อชาวต่างชาติเมื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ในการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อต่างชาติ ชาวต่างชาติอาจถูกขอให้ลงนามในจดหมายยืนยัน (คลิกที่นี่) ระบุว่าทรัพย์สินดังกล่าวจะเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของบุคคลชาวไทย บุคคลดังกล่าวไม่สามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อภายใต้สิทธิ์การถือครองของชาวต่างชาติได้ ซึ่งมีกฎเกณฑ์เฉพาะของตนเอง ในขณะที่คำร้องขอดังกล่าวมีแนวโน้มลดน้อยลงในปัจจุบัน ชาวต่างชาติอาจยังต้องระบุข้อมูลของบิดามารดาด้วยวาจา โดยไม่ต้องแสดงเอกสารใดๆ.

ดำเนินการทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้น

กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์จริงอาจใช้เวลาตั้งแต่ 30 นาทีถึงหนึ่งวันเต็ม ขึ้นอยู่กับว่ากรมที่ดินมีงานยุ่งมากแค่ไหน และเอกสารต่างๆ ได้รับการจัดเตรียมไว้ล่วงหน้าหรือไม่ เมื่อชำระค่าธรรมเนียมและภาษีเรียบร้อยแล้ว จะโอนเงินให้ผู้ขาย โดยปกติจะโอนผ่านเงินสด บัตรเช็ค หรือการโอนเงินผ่านธนาคาร.

คุณต้องตกลงวิธีการชำระเงินกับผู้ขายก่อนไปสำนักงานที่ดิน หลายคนยังคงชำระด้วยเงินสด แต่ปัจจุบันการชำระเงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไปจะทำให้มีการสอบถามเรื่องแหล่งที่มาของเงินตามที่อธิบายไว้ข้างต้น หากต่ำกว่าเกณฑ์ทั้งสอง จะไม่มีคำสั่งให้สอบถามว่าเงินมาจากที่ใด แม้ว่าอำนาจของเจ้าพนักงานที่ดินตามมาตรา 74 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินจะใช้กับการจดทะเบียนทุกกรณีก็ตาม การแจ้งราคาต่ำกว่าราคาที่ชำระจริงยังคงพบได้ทั่วไป และยังคงผิดกฎหมาย อีกทั้งยังประหยัดได้น้อยกว่าที่คาดไว้ เพราะค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีหัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมิน ไม่ว่าสัญญาจะระบุไว้อย่างไร การแจ้งข้อความเท็จต่อเจ้าพนักงานที่ดินอาจถูกดำเนินคดีตามมาตรา 137 และ 267 แห่งประมวลกฎหมายอาญา ซึ่งกรมที่ดินอ้างถึงในหนังสือเวียนปี 2026.

การรับโฉนดที่ดิน หลังจากโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยแล้ว

ผู้ซื้อได้รับเอกสารสิทธิ์ (โฉนด) หลังจากที่การชำระเงินและการจดทะเบียนโดยกรมที่ดินเสร็จสิ้นแล้ว หากมีสิทธิเพิ่มเติม เช่น สิทธิเก็บกินหรือสัญญาเช่าที่จะต้องจดทะเบียน ก็โดยทั่วไปแล้วสามารถดำเนินการได้ในวันเดียวกัน ยกเว้นกรณีที่เอกสารสิทธิ์เป็น น.ส. 3 ซึ่งต้องใช้เวลา 30 วัน ระยะเวลาบอกกล่าวล่วงหน้า เนื่องจากจำเป็นต้องประกาศให้ประชาชนรับทราบ ดังนั้นจึงระบุชื่อผู้รับโอนกรรมสิทธิ์และผู้รับประโยชน์ในเวลาเดียวกัน.

กรณีพิเศษ: การให้ของขวัญและการรับมรดก

กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินในกรณี การยกทรัพย์สินให้ (เช่น จากพ่อให้ลูกสาว) หรือโดยการรับมรดก มีขั้นตอนที่คล้ายคลึงกัน ในกรณีเหล่านี้ ชาวไทยมักจะดำเนินการตามขั้นตอนเหล่านี้โดยไม่มีความช่วยเหลือทางกฎหมาย เนื่องจากพวกเขาคุ้นเคยกับขั้นตอนและข้อกำหนดเหล่านี้อยู่แล้ว หากไม่เป็นเช่นนั้น พวกเขาสามารถโทรศัพท์ไปที่กรมที่ดินในท้องถิ่นของตนได้ ชาวต่างชาติที่ได้รับมรดกที่ดินต้องปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ที่แตกต่างกัน ซึ่งระบุไว้ในคู่มือของเรา คู่มือมรดกสำหรับชาวต่างชาติ และหน้าของเราที่ ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินได้หรือไม่.

บทบาทของความช่วยเหลือทางกฎหมาย

เป็นเรื่องปกติที่พลเมืองไทยจะจัดการเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินโดยไม่ต้องใช้ทนายความ แต่กรณีที่ซับซ้อนที่เกี่ยวข้องกับสิทธิใหม่ๆ เช่น ทรัพยอิงสิทธิ หรือการมีส่วนร่วมของบุคคลภายนอกที่มีความสำคัญอาจต้องได้รับการให้คำปรึกษาทางกฎหมายอย่างมืออาชีพ การตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ใช้หลักฐานทางกฎหมายทั้งหมดจะช่วยป้องกันข้อพิพาทและปัญหาในอนาคตได้.

ไม่ว่าคุณจะซื้อ รับมรดก หรือได้รับที่ดินเป็นของขวัญ การทำความเข้าใจรายละเอียดของกระบวนการกรมที่ดินไทยจะช่วยให้การทำธุรกรรมราบรื่น การเตรียมตัวอย่างละเอียดและรู้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นจะช่วยลดความยุ่งยากในกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้มีประสิทธิภาพมากที่สุด

วิธีจัดการการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน

สำหรับธุรกรรมการซื้อขาย เราจะตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และสิ่งใดก็ตามที่จดทะเบียนไว้กับที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ตรวจสอบหรือร่างสัญญาการขาย จัดทำหนังสือมอบอำนาจ ตรวจสอบค่าธรรมเนียมและภาษีก่อนวันนั้น เพื่อให้ไม่มีข้อผิดพลาดที่เกิดขึ้นในวันนั้น ช่วยคุณรวบรวมหลักฐานแหล่งเงินทุนตามเกณฑ์ที่ใช้ในปี 2026 และไปจดทะเบียนพร้อมคุณหรือแทนคุณ ดู บริการด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ และ หน้าแสดงราคา.

คำถามที่พบบ่อย

• กรมที่ดินแห่งประเทศไทย (เว็บไซต์อย่างเป็นทางการ)
• ตรวจสอบล่าสุด: 7 กันยายน 2026 อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นไปตามมาตรา 4 ของพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) พ.ศ. 2529 ซึ่งอ่านจากฉบับสแกนในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 103 ตอนที่ 15 ฉบับพิเศษ หน้า 37 และ 38 และได้ไล่ตรวจทะเบียนพระราชกฤษฎีกาทั้งหมดตั้งแต่ต้นจนจบ (678 ฉบับ หมายเลข 9 ถึง 807) เพื่อยืนยันว่าไม่มีฉบับใดในภายหลังแก้ไขบทบัญญัติดังกล่าว วิธีการคำนวณ เพดาน 10 ปี เพดานร้อยละ 20 และอัตราร้อยละ 1 สำหรับนิติบุคคล มาจากกรมที่ดิน ค่าธรรมเนียมการโอนร้อยละ 2 และฐานราคาประเมินเป็นไปตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) ข้อ 2(7) สิ่งที่ไม่ได้ตรวจสอบในการทบทวนครั้งนี้: ระยะเวลาประกาศ 30 วันที่ระบุไว้สำหรับการโอน น.ส. 3 ปรับปรุงเมื่อวันที่ 30 กันยายน 2026: ส่วนที่เกี่ยวกับแหล่งที่มาของเงินและย่อหน้าเรื่องการชำระเงินที่เขียนใหม่เป็นไปตามหนังสือเวียนกรมที่ดิน MT 0515.2/W 10722 ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2026 ข้อ 1 ซึ่งอ่านเป็นภาษาไทยจากฉบับสแกน และหนังสือกระทรวงมหาดไทย MT 0515.2/W 19097 ลงวันที่ 25 สิงหาคม 2026; เงื่อนไขการลดค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01% เป็นไปตามหนังสือเวียน MT 0515.1/W 14504 ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2026 และเอกสารแนบหลักเกณฑ์; ข้อยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นไปตามมาตรา 4(6) ของพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ซึ่งอ่านเป็นภาษาไทยจากข้อความที่กรมสรรพากรเผยแพร่; การแบ่งค่าใช้จ่ายเท่ากันเป็นหลักทั่วไปตามมาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.