การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: คู่มือฉบับสมบูรณ์

Section 1299

Subject to other provisions of this Code or other laws, an acquisition by juristic act of immovable property, or of a real right in it, is not complete unless the act is made in writing and registered by the competent official. A right acquired otherwise than by juristic act cannot be dealt with on the register until it is registered, and until then it cannot be set up against a third person who acquired for value and in good faith and registered his right in good faith.

Full text

Subject to the provisions of this Code or of other laws, an acquisition by juristic act of immovable property, or of a real right appertaining to immovable property, is not complete unless the juristic act is made in writing and the acquisition is registered with the competent official. Where a person acquires immovable property, or a real right appertaining to immovable property, otherwise than by juristic act, the acquirer's right, so long as it has not been registered, cannot be the subject of any change in the register, and that unregistered right may not be set up against a third person who has acquired a right for value and in good faith and has registered that right in good faith.

ThaiLawOnline translation

Section 71 Recording of Rights and Legal Acts

Full text

A land official shall be a competent officer for right and juristic act registration concerning immovable properties under the Civil and Commercial Code for immovable properties located in the locality of such provincial land office or land branch office. If the provincial land office or land branch office has introduced information technology and communication system into right and juristic act registration, a land official shall also be a competent officer for right and juristic act registration concerning immovable properties under the Civil and Commercial Code through information technology and communication system for immovable properties located in a locality of other provincial land offices or land branch offices, except registration that requires an announcement or survey, in accordance with the rules and procedure prescribed and published by the Director-General in the Government Gazzette.55

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Section 74 Recording of Rights and Legal Acts

Full text

In proceeding with right and juristic act registration by the competent officer under Section 71, the competent officer shall have the power to inquire the parties and require persons involved to make a statement or submit relevant documents and evidence as necessary, and the competent officer shall then proceed as appropriate in the circumstances. If it is believable that an application for right and juristic act registration will be an avoidance of law or that any person will purchase land for the benefit of an alien, an order of the Minister shall be obtained. The Minister’s order shall be final.

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Section 104 Fee

Full text

In applying for registration of rights and juristic acts in the case of a transfer of ownership or of possessory right in land or in immovable property, the applicant shall pay a registration fee for rights and juristic acts computed on the appraised capital value according to the property appraisal schedule under the law on the appraisal of property value for the benefit of the State, as in force on the date of that registration. In applying for registration of rights and juristic acts concerning immovable property in a case other than that prescribed in paragraph one, the applicant shall pay a registration fee for rights and juristic acts computed on the amount of the consideration truly declared by the applicant.

ThaiLawOnline translation

Section 525

A gift of property whose sale must be made in writing and registered (such as land, or vessels of five tons and over) is valid only when made in writing and registered with the competent official, and is then complete without delivery.

Full text

A gift of property whose sale must be made in writing and registered with the competent official is complete only when it is made in writing and registered with the competent official. In such a case, the gift is complete without delivery.

ThaiLawOnline translation

Section 1476Amended on 23 January 2025

Certain major transactions over Sin Somros require joint management or the other spouse's consent; under Section 1480 a transaction made by one spouse alone or without consent may be revoked by the court on the other spouse's action, unless the other spouse ratified it or the third party acted in good faith and for value.

Full text

Section 1476. The spouses must manage the marital property jointly, or with the consent of the other spouse, in the following cases: (1) selling, exchanging, selling with a right of redemption, letting on hire purchase, mortgaging, discharging a mortgage or transferring a mortgage, of immovable property or of movable property that may be mortgaged; (2) creating, or extinguishing in whole or in part, a servitude, a right of habitation, a right of superficies, a usufruct or a charge on immovable property; (3) letting immovable property for more than three years; (4) lending money; (5) making a gift, except a gift in keeping with the family's station in life made for charity, for social purposes or in accordance with a moral duty; (6) making a compromise; (7) submitting a dispute to arbitration; (8) furnishing property as security or as a guarantee to an official or to a court. Management of the marital property in cases other than those provided in paragraph one may be carried out by either spouse without the consent of the other spouse.

ThaiLawOnline translation

Section 1480

Where the management of Sin Somros requires joint action or the other spouse's consent under Section 1476 and one spouse acts alone or without that consent, the other may ask the court to revoke the act. Two things defeat the application: ratification by the other spouse, or a third person who acted in good faith and gave value at the time. The action must be brought within one year of learning of the ground for revocation, and in any event within ten years of the act.

Full text

Section 1480. Where the management of marital property must be carried out jointly, or requires the consent of the other spouse, under section 1476, and one spouse has performed a juristic act alone or without the consent of the other spouse, the other spouse may bring an action asking the court to revoke that juristic act, unless the other spouse has ratified it, or the third person, at the time the juristic act was performed, acted in good faith and gave value. An action asking the court to revoke a juristic act under paragraph one may not be brought once one year has passed from the day on which the ground for revocation became known, or once ten years have passed from the day on which the juristic act was performed.

ThaiLawOnline translation

ไทย

มาตรา 456

ข้อความเต็ม

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตรา 1299

ข้อความเต็ม

ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

มาตรา 71

ข้อความเต็ม

ให้เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเขตท้องที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขานั้น ในกรณีที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขาได้นำระบบเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสารมาใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์โดยระบบเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสารสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเขตท้องที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขาอื่นได้ด้วย เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศหรือต้องมีการรังวัดทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่อธิบดีประกาศกำหนดในราชกิจจานุเบกษา

มาตรา 74

ข้อความเต็ม

ในการดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนคู่กรณี และเรียกบุคคลที่เกี่ยวข้องมาให้ถ้อยคำ หรือส่งเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องได้ตามความจำเป็น แล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการไปตามควรแก่กรณี ถ้ามีกรณีเป็นที่ควรเชื่อได้ว่า การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น จะเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย หรือเป็นที่ควรเชื่อได้ว่าบุคคลใดจะซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์แก่คนต่างด้าว ให้ขอคำสั่งต่อรัฐมนตรี คำสั่งรัฐมนตรีเป็นที่สุด

มาตรา 104

ข้อความเต็ม

การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในกรณีโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ให้ผู้ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโดยคำนวณตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามบัญชีราคาประเมินทรัพย์สินตามกฎหมายว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ ซึ่งใช้อยู่ในวันที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในกรณีอื่นนอกจากที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้ผู้ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม โดยคำนวณตามจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอจดทะเบียนแสดงตามความเป็นจริง

มาตรา 525

ข้อความเต็ม

การให้ทรัพย์สินซึ่งถ้าจะซื้อขายกันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ท่านว่าย่อมสมบูรณ์ต่อเมื่อได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้ การให้ย่อมเป็นอันสมบูรณ์โดยมิพักต้องส่งมอบ

มาตรา 1476แก้ไขเมื่อ 23 มกราคม 2568

ข้อความเต็ม

คู่สมรสต้องจัดการสินสมรสร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่งในกรณีดังต่อไปนี้ (๑) ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง หรือโอนสิทธิจำนอง ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ที่อาจจำนองได้ (๒) ก่อตั้งหรือกระทำให้สุดสิ้นลงทั้งหมดหรือบางส่วนซึ่งภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (๓) ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี (๔) ให้กู้ยืมเงิน (๕) ให้โดยเสน่หา เว้นแต่การให้ที่พอควรแก่ฐานานุรูปของครอบครัวเพื่อการกุศล เพื่อการสังคม หรือตามหน้าที่ธรรมจรรยา (๖) ประนีประนอมยอมความ (๗) มอบข้อพิพาทให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัย (๘) นำทรัพย์สินไปเป็นประกันหรือหลักประกันต่อเจ้าพนักงานหรือศาล การจัดการสินสมรสนอกจากกรณีที่บัญญัติไว้ในวรรคหนึ่ง คู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจัดการได้โดยมิต้องได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่ง

มาตรา 1480

ข้อความเต็ม

การจัดการสินสมรสซึ่งต้องจัดการร่วมกันหรือต้องได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่งตามมาตรา ๑๔๗๖ ถ้าคู่สมรสฝ่ายหนึ่งได้ทำนิติกรรมไปแต่เพียงฝ่ายเดียว หรือโดยปราศจากความยินยอมของคู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งอาจฟ้องให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมนั้นได้ เว้นแต่คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งได้ให้สัตยาบันแก่นิติกรรมนั้นแล้ว หรือในขณะที่ทำนิติกรรมนั้นบุคคลภายนอกได้กระทำโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน การฟ้องให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้ฟ้องเมื่อพ้นหนึ่งปี นับแต่วันที่ได้รู้เหตุอันเป็นมูลให้เพิกถอนหรือเมื่อพ้นสิบปีนับแต่วันที่ได้ทำนิติกรรมนั้น

Français

Article 456

La vente d'un immeuble est nulle si elle n'est pas faite par écrit et enregistrée auprès du fonctionnaire compétent. La même règle s'applique à la vente des navires d'une jauge de cinq tonneaux ou plus, ainsi qu'à la vente des maisons flottantes et des bêtes de somme. La promesse de vente ou d'achat, ou l'engagement relatif à la vente ou à l'achat d'un bien visé au premier alinéa, ne peut faire l'objet d'une action en exécution que s'il en existe une preuve écrite quelconque signée par la partie obligée, ou si des arrhes ont été versées, ou s'il y a eu exécution partielle. Les dispositions de l'alinéa précédent s'appliquent également au contrat de vente d'un bien meuble dont le prix convenu est de vingt mille bahts ou plus.

résumé non officiel

Article 1299

Sous réserve des dispositions du présent Code ou d'autres lois, l'acquisition par acte juridique d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier n'est parfaite que si l'acte juridique est fait par écrit et si l'acquisition est enregistrée auprès du fonctionnaire compétent. Lorsqu'une personne acquiert un immeuble ou un droit réel immobilier autrement que par un acte juridique, le droit de l'acquéreur, tant qu'il n'a pas été enregistré, ne peut donner lieu à aucune modification du registre, et ce droit non enregistré ne peut être opposé au tiers qui a acquis un droit à titre onéreux et de bonne foi et qui a fait enregistrer ce droit de bonne foi.

résumé non officiel

Article 71

Le fonctionnaire foncier est compétent pour enregistrer les droits et actes immobiliers du Code civil et commercial dans le ressort de son bureau. Si le bureau est informatisé, il peut aussi le faire pour d'autres ressorts, sauf publication ou arpentage requis, selon les règles du directeur général.

résumé non officiel

Article 74

Pour l'enregistrement, le fonctionnaire compétent peut interroger les parties et exiger déclarations ou documents. S'il y a lieu de croire à un contournement de la loi ou à un achat de terrain au profit d'un étranger, il sollicite l'ordre du ministre, qui est définitif.

résumé non officiel

Article 104

Pour un transfert de propriété ou de possession d'un immeuble, le droit d'enregistrement est calculé sur la valeur d'évaluation officielle en vigueur au jour de l'enregistrement; dans les autres cas relatifs aux immeubles, sur la valeur réelle déclarée par le demandeur.

résumé non officiel

Article 525

La donation d'un bien dont la vente exige un écrit et un enregistrement auprès du fonctionnaire compétent n'est valable qu'à ces mêmes conditions ; elle est alors parfaite sans délivrance.

résumé non officiel

Article 1476Modifié le 23 janvier 2025

Article 1476. Les époux doivent gérer conjointement les biens communs, ou avec le consentement de l'autre époux, dans les cas suivants : (1) vendre, échanger, vendre avec faculté de rachat, donner en location-vente, hypothéquer, donner mainlevée d'une hypothèque ou céder une hypothèque, lorsque l'acte porte sur un immeuble ou sur un meuble susceptible d'hypothèque ; (2) constituer, ou éteindre en tout ou en partie, une servitude, un droit d'habitation, un droit de superficie, un usufruit ou une charge grevant un immeuble ; (3) donner à bail un immeuble pour une durée supérieure à trois ans ; (4) consentir un prêt d'argent ; (5) faire une donation, sauf la donation proportionnée au rang social de la famille faite dans un but charitable, dans un but social ou en exécution d'un devoir moral ; (6) transiger ; (7) soumettre un litige à l'arbitrage ; (8) remettre des biens en garantie ou en sûreté auprès d'un agent public ou d'un tribunal. Dans les cas autres que ceux prévus à l'alinéa premier, la gestion des biens communs peut être assurée par l'un ou l'autre des époux sans le consentement de l'autre.

résumé non officiel

Article 1480

Article 1480. Lorsque la gestion des biens communs doit être assurée conjointement, ou requiert le consentement de l'autre époux, en vertu de l'article 1476, et que l'un des époux a accompli un acte juridique seul ou sans le consentement de l'autre époux, ce dernier peut demander en justice la révocation de cet acte, à moins qu'il ne l'ait ratifié ou que le tiers, au moment où l'acte a été accompli, n'ait agi de bonne foi et à titre onéreux. L'action en révocation prévue à l'alinéa premier ne peut plus être intentée après l'expiration d'un délai d'un an à compter du jour où la cause de la révocation a été connue, ou de dix ans à compter du jour où l'acte a été accompli.

résumé non officiel