ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ความยินยอมของคู่สมรสมีผลต่อการที่ผู้ซื้อจะเก็บที่ดินสินสมรสที่ได้มาจากคู่สมรสฝ่ายหนึ่งซึ่งกระทำการโดยลำพังไว้ได้หรือไม่ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3228/2569 เกี่ยวกับที่ดินสี่แปลง แต่ผลแตกต่างกัน: การเรียกร้องต่อการโอนสองรายการในปี 2006 ขาดอายุความแล้ว ขณะที่การโอนสองรายการในปี 2017 ถูกเพิกถอนทั้งหมด ศาลฎีกาสั่งให้ผู้รับโอนออกไปจากที่ดินสองแปลงที่การโอนถูกเพิกถอน คำพิพากษานี้ไม่สนับสนุนข้ออ้างที่ว่าลายมือชื่อที่ขาดไปทำให้การขายทั้งสี่รายการถูกเพิกถอนในอีกยี่สิบปีต่อมา.
สำหรับชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่าที่ดิน หรือแต่งงานกับคู่สมรสชาวไทย คำตัดสินนี้เป็นเครื่องเตือนใจที่สำคัญว่ากฎหมายเกี่ยวกับทรัพย์สินระหว่างคู่สมรสตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีผลบังคับใช้กับทุกธุรกรรมการซื้อขายที่ดินในราชอาณาจักร.
สารบัญ
คดีนี้: การโอนสองรายการถูกเพิกถอน อีกสองข้อเรียกร้องขาดอายุความ
สามีและภรรยาจดทะเบียนสมรสกันในปี 1983 หลายสิบปีต่อมา สามีขายที่ดินสี่แปลงให้แก่ผู้ซื้อรายเดียวกัน (สองแปลงในปี 2006 และอีกสองแปลงในปี 2017) และจดทะเบียนการโอนที่สำนักงานที่ดิน ภรรยาไม่เคยให้ความยินยอม หลังจากคู่สมรสทั้งสองเสียชีวิต บุตรคนหนึ่งของทั้งคู่ในฐานะผู้จัดการมรดกได้ฟ้องขอเพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าว โดยอ้างว่าที่ดินเหล่านั้นเป็นสินสมรส (sin somros) ซึ่งสามีไม่มีสิทธิจำหน่ายตามลำพัง.
ศาลชั้นต้นยกคำฟ้องที่ขอเพิกถอนการโอนสองครั้งในปี 2006 เพราะขาดอายุความ และเพิกถอนการโอนแต่ละครั้งในปี 2017 เพียงกึ่งหนึ่ง ศาลอุทธรณ์คดีชำนัญพิเศษเพิกถอนการโอนทั้งสองครั้งในปี 2017 ทั้งหมด จากนั้นศาลฎีกาวินิจฉัยว่าผู้รับโอน ซึ่งไม่ได้เป็นเจ้าของรวมในที่ดินสองแปลงนั้นแล้ว ต้องออกไปจากที่ดินดังกล่าว ดู ข้อความซึ่งระบุว่าเป็นของสำนักงานผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา เผยแพร่ซ้ำโดย ThaiDeka.
ความยินยอมของคู่สมรสในประเทศไทย: มาตรา 1476 และ 1480
มาตรา 1476 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดรายการนิติกรรมเกี่ยวกับสินสมรสที่สามีภริยาต้องจัดการร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากคู่สมรสอีกฝ่าย การขายหรือจำนองอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน บ้าน ห้องชุดที่เป็นสินสมรส) อยู่ลำดับแรกของรายการนั้น มาตราเดียวกันยังครอบคลุมการก่อตั้งภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน หรือสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์ และการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี (มาตรา 1476(2) และ (3)) ซึ่งสำคัญสำหรับชาวต่างชาติที่เช่าระยะยาวจากเจ้าของที่สมรสแล้ว.
มาตรา 1480 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้คู่สมรสที่ไม่ได้ให้ความยินยอมขอให้เพิกถอนนิติกรรมได้ ต้องพิจารณาการให้สัตยาบันและความคุ้มครองบุคคลภายนอกผู้กระทำการโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนด้วย การฟ้องคดีต้องกระทำภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่รู้ถึงเหตุที่ขอเพิกถอน และไม่ว่ากรณีใดต้องไม่เกินสิบปีนับแต่วันที่ได้ทำนิติกรรม คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3228/2569 แสดงให้เห็นทั้งการเยียวยาอย่างเต็มที่สำหรับข้อเรียกร้องสองรายการที่ชนะคดี และอายุความที่กระทบต่อที่ดินอีกสองแปลง.
กฎเกณฑ์ว่าทรัพย์สินใดถือเป็นสินสมรสอธิบายไว้ในคู่มือของเราเรื่อง ผลกระทบของการแต่งงานในประเทศไทย, และคู่สมรสที่ต้องการความชัดเจนว่าทรัพย์สินใดเป็นของส่วนตัวและทรัพย์สินใดเป็นของร่วมกัน สามารถกำหนดเรื่องนี้ไว้ใน ข้อตกลงก่อนสมรสในประเทศไทย.
ทรัพย์สินใดที่ต้องได้รับความยินยอม?
กฎหมายครอบครัวของไทยแบ่งสินทรัพย์ของคู่สมรสออกเป็นสองส่วน และมีเพียงส่วนใดส่วนหนึ่งเท่านั้นที่ต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสในการขายทรัพย์สิน:
| หมวดหมู่ | เนื้อหาครอบคลุมอะไรบ้าง | การยินยอมขายที่ดินหรือไม่? |
|---|---|---|
| สินส่วนตัว (ทรัพย์สินแยกต่างหาก) | ทรัพย์สินที่ครอบครองก่อนแต่งงาน เครื่องใช้สอยส่วนตัว ของขวัญ หรือมรดกที่ได้รับโดยตรง | ไม่ต้อง คู่สมรสฝ่ายที่เป็นเจ้าของสามารถขายได้โดยลำพัง |
| สินสมรส (ทรัพย์สินระหว่างสมรส) | ทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรส รายได้ของคู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง และดอกผลของสินส่วนตัว | ใช่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1476 กำหนดให้ต้องจัดการร่วมกันหรือได้รับความยินยอม |
กับดักสำหรับผู้ซื้อคือ โฉนดที่ดินแสดงเพียงชื่อเจ้าของที่จดทะเบียนเท่านั้น ไม่แสดงสถานภาพสมรสของเจ้าของหรือว่าที่ดินแปลงนั้นเป็นสินสมรสหรือไม่ ที่ดินที่ได้มาระหว่างสมรสสันนิษฐานว่าเป็นสินสมรส เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าไม่ใช่ แม้จะจดทะเบียนในชื่อคู่สมรสเพียงฝ่ายเดียวก็ตาม คู่มือของเราเรื่อง โฉนดที่ดินในประเทศไทย อธิบายสิ่งที่เอกสารนั้นบอกและไม่ได้บอกคุณ.
สิ่งที่ผู้ซื้อสูญเสีย: การเพิกถอนหมายถึงการถูกขับไล่ออกจากที่ดิน
จุดเด่นของคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3228/2569 อยู่ที่การเยียวยา ศาลอุทธรณ์คดีชำนัญพิเศษได้เพิกถอนการขาย แต่ไม่สั่งให้ผู้ซื้อออกไปจากที่ดิน ศาลฎีกากลับคำวินิจฉัยในส่วนนั้น โดยอ้างมาตรา 1476 และ 1480 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ประกอบกับหลักเกณฑ์ทางวิธีพิจารณาในมาตรา 141, 142 และ 246 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งว่า การเพิกถอนทั้งหมดทำให้ผู้ซื้อสิ้นสิทธิทุกประการในทรัพย์สิน ดังนั้นจึงต้องมีการขับไล่และยุติการใช้ที่ดินใด ๆ ตามมา.
ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อในสถานการณ์นี้จะสูญเสียที่ดิน สิ่งปลูกสร้างหรือการปรับปรุงใด ๆ ที่ทำขึ้นบนที่ดิน และการใช้ประโยชน์หลายปี และเหลือเพียงการเรียกคืนราคาจากผู้ขาย (หรือกองมรดกของผู้ขาย) หากผู้ขายเสียชีวิตหรือไม่มีทรัพย์สิน การเรียกร้องดังกล่าวอาจมีมูลค่าน้อย.
รายการตรวจสอบความพร้อมก่อนซื้อสำหรับผู้ซื้อ
- ตรวจสอบสถานภาพสมรสของผู้ขาย: ขอดูทะเบียนบ้าน (tabien baan) บัตรประจำตัวประชาชน และทะเบียนสมรสในกรณีที่มี อย่าพึ่งเพียงโฉนดที่ดินเพียงอย่างเดียว.
- ถามว่าผู้ขายได้มาซึ่งที่ดินนั้นเมื่อไหร่และด้วยวิธีใด: ที่ดินที่ซื้อระหว่างสมรสสันนิษฐานว่าเป็นสินสมรส แม้ว่าจะมีชื่อเพียงชื่อเดียวปรากฏในโฉนด.
- ต้องขอความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากคู่สมรสที่สำนักงานที่ดิน: ความยินยอมควรให้หรือยืนยันต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินในวันโอน.
- ระวังผู้ขายที่หย่าร้างหรือเป็นหม้าย: ทรัพย์สินที่เคยเป็นสินสมรสอาจยังไม่ได้แบ่งกันโดยสมบูรณ์ และทายาทอาจมีสิทธิในทรัพย์สินนั้น.
- ใช้ทนายความในการตรวจสอบกรรมสิทธิ์และการโอน: การตรวจสอบสถานะ (due diligence) ที่ถูกต้องครอบคลุมโฉนด สถานะครอบครัวของผู้ขาย และสิทธิเรียกร้องใด ๆ ทั้งที่จดทะเบียนและไม่ได้จดทะเบียน ตามที่อธิบายไว้ใน คู่มืออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย.
สิ่งนี้มีความหมายอย่างไรสำหรับคู่สมรสและนักลงทุนชาวต่างชาติ
สำหรับชาวต่างชาติที่แต่งงานกับคนไทย ความยินยอมของคู่สมรสในประเทศไทยใช้ได้ทั้งสองทาง เมื่อคู่สมรสชาวไทยของคุณซื้อที่ดิน คุณมักจะถูกขอให้แจ้งที่สำนักงานที่ดินว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสของคุณ ซึ่งเป็นการให้ถ้อยคำที่มีผลตามกฎหมายอย่างแท้จริง ซึ่งเราได้วิเคราะห์ถึงในบทความของเราเกี่ยวกับ จดหมายยืนยันเมื่อซื้อที่ดินผ่านคู่สมรสชาวไทย. แต่สำหรับทรัพย์สินที่เป็นสินสมรสอย่างแท้จริง (บ้านที่สร้างขึ้นระหว่างสมรส คอนโดที่ซื้อด้วยรายได้ร่วมกัน) คู่สมรสของคุณต้องได้รับความยินยอมจากคุณก่อนจึงจะขายหรือจำนองได้โดยชอบ และการขายที่ทำลับหลังคุณอาจถูกเพิกถอนได้ตามมาตรา 1480.
ผู้ซื้อควรยืนยันว่าใครต้องลงนามก่อนชำระเงินและจดทะเบียนการโอน การที่คำคัดค้านการโอนในปี 2006 ถูกยกแสดงให้เห็นว่าระยะเวลามีความสำคัญ ส่วนคำคัดค้านที่สำเร็จเกี่ยวกับการโอนในปี 2017 คำถามเกี่ยวกับการแบ่งสินสมรสมีอธิบายไว้ใน คู่มือการหย่าร้าง.
หากคุณกำลังวางแผนซื้อ ตรวจสอบการโอนในอดีต หรือกังวลว่าทรัพย์สินถูกขายไปโดยไม่ได้รับความยินยอมจากคุณ ทีมงานของเราสามารถตรวจสอบกรรมสิทธิ์ ตรวจสอบสถานะครอบครัวที่อยู่เบื้องหลังโฉนด และดำเนินการอย่างรวดเร็วเมื่อต้องยื่นฟ้องหรือต่อสู้คดีขอเพิกถอน บทความนี้เขียนและตรวจทานโดย Sébastien Brousseau, LL.B., B.Sc. ซึ่งอยู่ในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2004 และบริหาร ThaiLawOnline ตั้งแต่ปี 2006 ติดต่อ ThaiLawOnline เพื่อขอคำปรึกษาก่อนลงนาม.
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายไทย ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย กรณีเกี่ยวกับทรัพย์สินและครอบครัวขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงเฉพาะของแต่ละกรณี กรุณาปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนดำเนินการใดๆ.
ตรวจสอบล่าสุด: 28 กันยายน 2569 อ่านจากตัวบทภาษาไทย: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3228/2569 จนถึงส่วนคำพิพากษา (สำเนาจาก deka.in.th); ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1474, 1476 และ 1480 รายการตรวจสอบก่อนทำธุรกรรม (due diligence) และแนวปฏิบัติของสำนักงานที่ดินเป็นคำอธิบายของเรา.
คำถามที่พบบ่อย
จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสในการขายที่ดินในประเทศไทยหรือไม่
ใช่ เมื่อที่ดินเป็นสินสมรส (sin somros) มาตรา 1476 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดว่า การขายหรือจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรสต้องทำร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากคู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง.
จะเกิดอะไรขึ้นหากขายที่ดินโดยไม่มีความยินยอมของคู่สมรส
คู่สมรสที่ไม่ได้ให้ความยินยอมสามารถขอให้ศาลเพิกถอนการขายได้ตามมาตรา 1480 ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3228/2569 การโอนสองรายการในปี 2017 ถูกเพิกถอนทั้งหมด และศาลสั่งให้ผู้รับโอนออกไปจากที่ดินแปลงเหล่านั้น; ส่วนการโต้แย้งการโอนสองรายการในปี 2006 ขาดอายุความแล้ว การให้สัตยาบันและการคุ้มครองบุคคลภายนอกผู้กระทำการโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็มีความสำคัญเช่นกันตามมาตรา 1480.
คู่สมรสมีระยะเวลานานเท่าใดในการขอเพิกถอนการขาย?
โดยทั่วไปคือหนึ่งปีนับจากวันที่คู่สมรสรับทราบเรื่องธุรกรรม และไม่เกินสิบปีนับจากวันที่ธุรกรรมเกิดขึ้น คำถามเรื่องระยะเวลาจะขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง ดังนั้นควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตั้งแต่เนิ่นๆ.
ที่ดินที่จดทะเบียนในชื่อคู่สมรสฝ่ายเดียวยังถือเป็นสินสมรสหรือไม่
ส่วนใหญ่ใช่ ทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรสสันนิษฐานว่าเป็นสินสมรส แม้ว่าโฉนดจะระบุชื่อคู่สมรสเพียงฝ่ายเดียวก็ตาม โฉนดไม่ได้เป็นตัวชี้ขาดในเรื่องนี้.
กฎข้อนี้มีผลกระทบกับชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยหรือไม่
ใช่ ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโด บ้าน หรือสิทธิการเช่าจากผู้ขายชาวไทยที่สมรสแล้ว ควรตรวจสอบสถานภาพสมรสของผู้ขาย และขอความยินยอมจากคู่สมรสในการโอน มิฉะนั้นอาจเสี่ยงที่ธุรกรรมจะถูกเพิกถอนในอีกหลายปีต่อมา.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.