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Le consentement du conjoint détermine si un acheteur conserve un terrain matrimonial acquis auprès d’un époux agissant seul. L’arrêt de la Cour suprême n° 3228/2569 concernait quatre parcelles, mais l’issue a différé : les actions contre les deux cessions de 2006 étaient prescrites, tandis que les deux cessions de 2017 ont été intégralement annulées. La Cour suprême a ordonné au bénéficiaire de quitter les deux parcelles dont les cessions avaient été annulées. La décision ne permet pas d’affirmer qu’une signature manquante a défait les quatre ventes vingt ans plus tard.
Pour les étrangers qui achètent un bien immobilier, louent un terrain ou sont mariés à un conjoint thaïlandais, cette décision rappelle clairement que les règles relatives aux biens matrimoniaux du Code civil et commercial sous-tendent toutes les transactions immobilières du Royaume.
Table des matières
L'affaire : deux transferts annulés, deux recours prescrits
Un mari et une femme ont enregistré leur mariage en 1983. Des décennies plus tard, le mari a vendu quatre parcelles de terrain au même acheteur (deux en 2006 et deux autres en 2017) et a fait enregistrer les cessions au bureau foncier. Sa femme n’a jamais donné son consentement. Après le décès des deux époux, un enfant du couple, agissant en tant qu’administrateur de la succession, a demandé l’annulation des enregistrements, en faisant valoir que les parcelles étaient des biens matrimoniaux (sin somros) dont le mari ne pouvait pas disposer seul.
Le tribunal de première instance a rejeté les contestations des deux cessions de 2006 comme prescrites et n’a annulé que la moitié de chaque cession de 2017. La Cour d’appel des affaires spécialisées a annulé intégralement les deux cessions de 2017. La Cour suprême a ensuite jugé que le bénéficiaire, qui n’était plus copropriétaire de ces deux parcelles, devait les quitter. Voir le texte attribué au Bureau des assistants judiciaires de la Cour suprême, reproduit par ThaiDeka.
Consentement du conjoint en Thaïlande : Articles 1476 et 1480
L’article 1476 du Code civil et commercial énumère les actes portant sur les biens matrimoniaux que les époux doivent accomplir conjointement ou avec le consentement de l’autre époux. La vente ou l’hypothèque d’un bien immobilier (terrains, maisons, lots de copropriété qui sont sin somros) figure en tête de cette liste. Le même article vise aussi la constitution d’une servitude, d’un droit d’habitation, d’une superficie ou d’un usufruit sur un bien immobilier, ainsi que sa location pour plus de trois ans (article 1476(2) et (3)), ce qui importe à un étranger qui prend un bail de longue durée auprès d’un propriétaire marié.
L’article 1480 du Code civil et commercial permet à l’époux qui n’a pas consenti de demander l’annulation de l’acte. La ratification et la protection du tiers agissant de bonne foi et à titre onéreux doivent être prises en compte. L’action est prescrite un an après la connaissance de la cause d’annulation, et en tout état de cause dix ans après l’acte. L’arrêt 3228/2569 illustre à la fois la sanction complète pour les deux actions accueillies et la prescription touchant les deux autres parcelles.
Les règles relatives à ce qui constitue un bien matrimonial sont expliquées dans notre guide sur les conséquences du mariage en Thaïlande, et les couples qui veulent être fixés sur ce qui est propre et ce qui est commun peuvent régler la question dans un contrat prénuptial en Thaïlande.
Quels biens nécessitent un consentement ?
Le droit de la famille thaïlandais répartit les biens d’un couple marié en deux catégories, et seule l’une d’elles nécessite le consentement du conjoint pour être vendue :
| Catégorie | Ce que cela couvre | Consentement à vendre des terres ? |
|---|---|---|
| Sin suan tua (propriété séparée) | Des biens acquis avant le mariage, des effets personnels, des cadeaux ou des héritages reçus personnellement | Non. Le conjoint propriétaire peut vendre seul |
| Sin somros (propriété matrimoniale) | Les biens acquis pendant le mariage, les revenus provenant de l’un des époux, les fruits de la propriété séparée | Oui. L’article 1476 du CCC exige une action conjointe ou un consentement |
Le piège pour les acheteurs est que le titre de propriété ne mentionne que le nom du propriétaire enregistré : il n’indique ni sa situation matrimoniale ni si la parcelle est sin somros. Les terres acquises pendant le mariage sont présumées être des biens matrimoniaux, sauf preuve contraire, même lorsqu’elles sont enregistrées au nom d’un seul époux. Notre guide sur les titres de propriété en Thaïlande explique ce que le titre de propriété vous apprend et ce qu’il ne vous apprend pas.
Ce que l'acheteur a perdu : l'annulation signifie l'expulsion
Le point distinctif de l’arrêt de la Cour suprême n° 3228/2569 est la sanction. La Cour d’appel des affaires spécialisées avait annulé les ventes mais refusé d’ordonner à l’acheteur de quitter le terrain. La Cour suprême a infirmé cette retenue, en invoquant les articles 1476 et 1480 du Code civil et commercial ainsi que les règles de procédure des articles 141, 142 et 246 du Code de procédure civile : l’annulation totale prive l’acheteur de tout droit sur le bien, de sorte que l’expulsion et la cessation de toute utilisation du terrain doivent suivre.
En pratique, un acheteur dans cette situation perd le terrain, toutes les constructions ou améliorations qui y ont été apportées et des années d’utilisation, et doit poursuivre le vendeur (ou sa succession) en restitution du prix. Si le vendeur est décédé ou n’a aucun patrimoine, cette créance risque de ne pas valoir grand-chose.
Liste de contrôle de due diligence pour les acheteurs
- Consultez le statut matrimonial du vendeur: demandez le livret d’enregistrement de la maison (tabien baan), la carte d’identité et, le cas échéant, l’acte de mariage. Ne vous fiez pas uniquement au titre de propriété.
- Demandez quand et comment le vendeur a acquis le terrain: les terres achetées pendant le mariage sont présumées sin somros même si un seul nom figure sur le titre de propriété.
- Exiger le consentement écrit du conjoint auprès du bureau foncier: le consentement doit être donné ou confirmé devant l’agent du bureau foncier le jour du transfert.
- Attention aux vendeurs divorcés ou veufs: les biens qui étaient sin somros n’ont peut-être pas été entièrement partagés, et des héritiers peuvent détenir des droits sur ceux-ci.
- Utilisez un avocat pour la recherche du titre et la cession: une vérification préalable sérieuse porte sur le titre de propriété, la situation familiale du vendeur et tout droit invoqué, enregistré ou non, comme l’expose notre guide immobilier pour étrangers en Thaïlande.
Ce que cela signifie pour les conjoints étrangers et les investisseurs
Pour un étranger marié à un ressortissant thaïlandais, le consentement de son conjoint en Thaïlande s’applique dans les deux sens. Lorsqu’un conjoint thaïlandais achète un terrain, on vous demandera généralement au bureau foncier de déclarer que l’argent de l’achat est la propriété séparée de votre conjoint, une déclaration ayant des conséquences réelles, que nous analysons dans notre article sur la lettre de confirmation lors de l’achat d’un terrain par l’intermédiaire d’un conjoint thaïlandais. Mais pour les biens qui sont véritablement sin somros (une maison construite pendant le mariage, un condo acheté avec des revenus communs), votre consentement est requis avant que votre conjoint puisse valablement les vendre ou les hypothéquer, et une vente conclue à votre insu peut être annulée en vertu de l’article 1480.
Les acheteurs devraient vérifier qui doit signer avant de payer et de faire enregistrer la cession. Les contestations rejetées concernant les cessions de 2006 montrent l’importance du calendrier ; les contestations accueillies concernaient les cessions de 2017. Les questions relatives au partage des biens matrimoniaux sont traitées dans notre guide du divorce.
Si vous envisagez un achat, réexaminez une ancienne cession ou craignez qu’un bien ait été vendu sans votre consentement, notre équipe peut effectuer la recherche de titre, examiner la situation familiale qui se cache derrière le titre de propriété et intervenir rapidement lorsqu’une action en annulation doit être intentée ou contestée. Cet article a été rédigé et révisé par Sébastien Brousseau, LL.B., B.Sc., établi en Thaïlande depuis 2004 et à la tête de ThaiLawOnline depuis 2006. Contactez ThaiLawOnline pour une consultation avant de signer.
Cet article présente des informations générales concernant le droit thaïlandais ; il ne constitue pas un avis juridique. Les affaires immobilières et familiales dépendent des circonstances propres à chaque cas ; veuillez consulter un professionnel qualifié avant de prendre des décisions.
Dernière révision : 28 septembre 2026. Lu en thaï : arrêt de la Cour suprême n° 3228/2569 jusqu’à son dispositif (copie deka.in.th) ; articles 1474, 1476 et 1480 du Code civil et commercial. La liste de vérification préalable et la pratique des bureaux fonciers relèvent de notre commentaire.
Foire aux questions
Le consentement du conjoint est-il requis pour vendre un terrain en Thaïlande ?
Oui, lorsque le terrain est un bien matrimonial (sin somros). L’article 1476 du Code civil et commercial exige que la vente ou l’hypothèque d’un bien immobilier matrimonial soit effectuée conjointement ou avec le consentement de l’autre époux.
Que se passe-t-il si un terrain est vendu sans le consentement du conjoint ?
Le conjoint qui n’a pas consenti peut demander au tribunal l’annulation de la vente en vertu de l’article 1480. Dans l’arrêt de la Cour suprême n° 3228/2569, deux transferts de 2017 ont été annulés en totalité et il a été ordonné au bénéficiaire de quitter ces parcelles ; les recours contre deux transferts de 2006 étaient prescrits. La ratification et la protection du tiers de bonne foi ayant acquis à titre onéreux comptent également en vertu de l’article 1480.
Combien de temps un conjoint a-t-il le droit d’annuler une vente ?
En général, un an à compter du jour où le conjoint a été informé de l’opération, et au plus tard dix ans à compter de la date de l’opération. Les questions de calendrier dépendent des circonstances, il est donc conseillé de demander conseil dès le début.
Les biens immobiliers enregistrés au nom d’un des époux restent-ils des biens matrimoniaux ?
Souvent oui. Les biens acquis pendant le mariage sont présumés être de la propriété commune, même si le titre de propriété ne mentionne que le nom d’un seul époux. Le titre ne résout pas la question.
Cette règle affecte-t-elle les étrangers qui achètent un bien immobilier en Thaïlande ?
Oui. Un étranger qui achète un condo, une maison ou un bail auprès d’un vendeur thaïlandais marié doit vérifier le statut matrimonial du vendeur et obtenir le consentement de son conjoint lors du transfert, ou risquer que la transaction soit annulée plusieurs années plus tard.
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