Journal des mises à jour
- 4 novembre 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Le consentement du conjoint détermine si un acheteur conserve un terrain matrimonial acquis auprès d’un époux agissant seul. L’arrêt de la Cour suprême n° 3228/2569 concernait quatre parcelles, mais l’issue a différé : les actions contre les deux cessions de 2006 étaient prescrites, tandis que les deux cessions de 2017 ont été intégralement annulées. La Cour suprême a ordonné au bénéficiaire de quitter les deux parcelles dont les cessions avaient été annulées. La décision ne permet pas d’affirmer qu’une signature manquante a défait les quatre ventes vingt ans plus tard.
Pour les étrangers qui achètent un bien immobilier, louent un terrain ou sont mariés à un conjoint thaïlandais, cette décision rappelle clairement que les règles relatives aux biens matrimoniaux du Code civil et commercial sous-tendent toutes les transactions immobilières du Royaume.
Table des matières
L'affaire : deux transferts annulés, deux recours prescrits
Un mari et une femme ont enregistré leur mariage en 1983. Des décennies plus tard, le mari a vendu quatre parcelles de terrain au même acheteur (deux parcelles en 2006 et deux autres en 2017) et a enregistré les transferts auprès de la mairie. bureau foncier. Sa femme n'a jamais donné son consentement. Après la mort des deux époux, un enfant du couple, agissant en leur nom, a fait don de ses biens à l'Église. administrateur de succession, a intenté une action en annulation des enregistrements, faisant valoir que les parcelles appartenaient à la communauté de couple (sin somros) que le mari n'avait pas le droit de disposer seul.
Le tribunal de première instance a rejeté les contestations des deux cessions de 2006 comme prescrites et n’a annulé que la moitié de chaque cession de 2017. La Cour d’appel des affaires spécialisées a annulé intégralement les deux cessions de 2017. La Cour suprême a ensuite jugé que le bénéficiaire, qui n’était plus copropriétaire de ces deux parcelles, devait les quitter. Voir le texte attribué au Bureau des assistants judiciaires de la Cour suprême, reproduit par ThaiDeka.
Consentement du conjoint en Thaïlande : Articles 1476 et 1480
Article 1476 du Code civil et commercial liste les transactions concernant les biens matrimoniaux que les conjoints doivent effectuer conjointement ou avec le consentement de l’autre conjoint. La vente ou la hypothèque d’un bien immobilier (terrains, maisons, appartements dans un condominium) figure en tête de cette liste. La même section couvre également la création d’un servitude, droit d’habitation, superficies ou usufruit sur des biens immobiliers, et en les louant pendant plus de trois ans (article 1476, paragraphes 2 et 3), ce qui est important pour un étranger qui conclut un bail de longue durée avec un propriétaire marié.
Article 1480 du Code civil et commercial Permet au conjoint non-consensuel de demander l’annulation. La ratification et la protection d’une tierce partie agissant de bonne foi en échange d’un prix doivent être considérées. Les procédures sont interdites un an après avoir appris les motifs de l’annulation, et dix ans au minimum après la transaction, en tout état de cause. Le Dika 3228/2569 illustre à la fois la pleine réparation des deux actions intentées avec succès et le délai de prescription applicable aux deux autres actions.
Les règles relatives à ce qui constitue un bien matrimonial sont expliquées dans notre guide sur les conséquences du mariage en Thaïlande, et les couples qui veulent être fixés sur ce qui est propre et ce qui est commun peuvent régler la question dans un Contrat prénuptial Thaïlande.
Le droit applicable à cette page
English
Section 1476Amended on 23 January 2025
Certain major transactions over Sin Somros require joint management or the other spouse's consent; under Section 1480 a transaction made by one spouse alone or without consent may be revoked by the court on the other spouse's action, unless the other spouse ratified it or the third party acted in good faith and for value.
Full text
Section 1476. The spouses must manage the marital property jointly, or with the consent of the other spouse, in the following cases: (1) selling, exchanging, selling with a right of redemption, letting on hire purchase, mortgaging, discharging a mortgage or transferring a mortgage, of immovable property or of movable property that may be mortgaged; (2) creating, or extinguishing in whole or in part, a servitude, a right of habitation, a right of superficies, a usufruct or a charge on immovable property; (3) letting immovable property for more than three years; (4) lending money; (5) making a gift, except a gift in keeping with the family's station in life made for charity, for social purposes or in accordance with a moral duty; (6) making a compromise; (7) submitting a dispute to arbitration; (8) furnishing property as security or as a guarantee to an official or to a court. Management of the marital property in cases other than those provided in paragraph one may be carried out by either spouse without the consent of the other spouse.
ThaiLawOnline translation
Section 1480
Where the management of Sin Somros requires joint action or the other spouse's consent under Section 1476 and one spouse acts alone or without that consent, the other may ask the court to revoke the act. Two things defeat the application: ratification by the other spouse, or a third person who acted in good faith and gave value at the time. The action must be brought within one year of learning of the ground for revocation, and in any event within ten years of the act.
Full text
Section 1480. Where the management of marital property must be carried out jointly, or requires the consent of the other spouse, under section 1476, and one spouse has performed a juristic act alone or without the consent of the other spouse, the other spouse may bring an action asking the court to revoke that juristic act, unless the other spouse has ratified it, or the third person, at the time the juristic act was performed, acted in good faith and gave value. An action asking the court to revoke a juristic act under paragraph one may not be brought once one year has passed from the day on which the ground for revocation became known, or once ten years have passed from the day on which the juristic act was performed.
ThaiLawOnline translation
Section 1474
Sin Somros (marital property) is property acquired by either spouse during the marriage, property received during the marriage by will or written gift that declares it to be marital, and the fruits of separate property such as rent and interest. If it is unclear whether something is marital, the law presumes that it is, and the spouse saying otherwise has to prove it. Selling separate property and reinvesting the proceeds does not by itself make it marital, because Section 1472 keeps the substitute separate.
Full text
Section 1474. Marital property (sin somros) consists of property: (1) acquired by the spouses during the marriage; (2) acquired by either spouse during the marriage by will or by a gift made in writing, where the will or the instrument of gift states that it is marital property; (3) which is the fruit of separate property. Where it is doubtful whether an item of property is marital property or not, it is presumed to be marital property.
ThaiLawOnline translation
Section 1471
Property that each spouse owned before the marriage, personal-use items and professional tools, property acquired during the marriage by inheritance or by gift, and the khong man engagement gift, is Sin Suan Tua, separate property remaining with that spouse.
Full text
Section 1471. Separate property (sin suan tua) consists of property: (1) which either spouse owned before the marriage; (2) which consists of articles for personal use, clothing or personal ornaments suitable to one's station in life, or tools and implements necessary for the occupation or profession of either spouse; (3) which either spouse acquired during the marriage by inheritance or by gratuitous gift; (4) which is khong man (betrothal property).
ThaiLawOnline translation
Section 1479Amended on 23 January 2025
Full text
Where an act done by one spouse requires joint consent, and the law requires that act to be made in writing or to be registered with the competent official, the consent must be given in writing.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 1476แก้ไขเมื่อ 23 มกราคม 2568
ข้อความเต็ม
คู่สมรสต้องจัดการสินสมรสร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่งในกรณีดังต่อไปนี้ (๑) ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง หรือโอนสิทธิจำนอง ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ที่อาจจำนองได้ (๒) ก่อตั้งหรือกระทำให้สุดสิ้นลงทั้งหมดหรือบางส่วนซึ่งภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (๓) ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี (๔) ให้กู้ยืมเงิน (๕) ให้โดยเสน่หา เว้นแต่การให้ที่พอควรแก่ฐานานุรูปของครอบครัวเพื่อการกุศล เพื่อการสังคม หรือตามหน้าที่ธรรมจรรยา (๖) ประนีประนอมยอมความ (๗) มอบข้อพิพาทให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัย (๘) นำทรัพย์สินไปเป็นประกันหรือหลักประกันต่อเจ้าพนักงานหรือศาล การจัดการสินสมรสนอกจากกรณีที่บัญญัติไว้ในวรรคหนึ่ง คู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจัดการได้โดยมิต้องได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่ง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1480
ข้อความเต็ม
การจัดการสินสมรสซึ่งต้องจัดการร่วมกันหรือต้องได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่งตามมาตรา ๑๔๗๖ ถ้าคู่สมรสฝ่ายหนึ่งได้ทำนิติกรรมไปแต่เพียงฝ่ายเดียว หรือโดยปราศจากความยินยอมของคู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งอาจฟ้องให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมนั้นได้ เว้นแต่คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งได้ให้สัตยาบันแก่นิติกรรมนั้นแล้ว หรือในขณะที่ทำนิติกรรมนั้นบุคคลภายนอกได้กระทำโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน การฟ้องให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้ฟ้องเมื่อพ้นหนึ่งปี นับแต่วันที่ได้รู้เหตุอันเป็นมูลให้เพิกถอนหรือเมื่อพ้นสิบปีนับแต่วันที่ได้ทำนิติกรรมนั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1474
ข้อความเต็ม
สินสมรสได้แก่ทรัพย์สิน (๑) ที่คู่สมรสได้มาระหว่างสมรส (๒) ที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้มาระหว่างสมรสโดยพินัยกรรมหรือโดยการให้เป็นหนังสือเมื่อพินัยกรรมหรือหนังสือยกให้ระบุว่าเป็นสินสมรส (๓) ที่เป็นดอกผลของสินส่วนตัว ถ้ากรณีเป็นที่สงสัยว่าทรัพย์สินอย่างหนึ่งเป็นสินสมรสหรือมิใช่ ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นสินสมรส
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1471
ข้อความเต็ม
สินส่วนตัวได้แก่ทรัพย์สิน (๑) ที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีอยู่ก่อนสมรส (๒) ที่เป็นเครื่องใช้สอยส่วนตัว เครื่องแต่งกาย หรือเครื่องประดับกายตามควรแก่ฐานะ หรือเครื่องมือเครื่องใช้ที่จำเป็นในการประกอบอาชีพหรือวิชาชีพของคู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง (๓) ที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้มาระหว่างสมรสโดยการรับมรดกหรือโดยการให้โดยเสน่หา (๔) ที่เป็นของหมั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1479แก้ไขเมื่อ 23 มกราคม 2568
ข้อความเต็ม
การใดที่คู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งกระทำ ซึ่งต้องรับความยินยอมร่วมกัน และถ้าการนั้นมีกฎหมายบัญญัติให้ทำเป็นหนังสือหรือให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ความยินยอมนั้นต้องทำเป็นหนังสือ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 1476Modifié le 23 janvier 2025
Article 1476. Les époux doivent gérer conjointement les biens communs, ou avec le consentement de l'autre époux, dans les cas suivants : (1) vendre, échanger, vendre avec faculté de rachat, donner en location-vente, hypothéquer, donner mainlevée d'une hypothèque ou céder une hypothèque, lorsque l'acte porte sur un immeuble ou sur un meuble susceptible d'hypothèque ; (2) constituer, ou éteindre en tout ou en partie, une servitude, un droit d'habitation, un droit de superficie, un usufruit ou une charge grevant un immeuble ; (3) donner à bail un immeuble pour une durée supérieure à trois ans ; (4) consentir un prêt d'argent ; (5) faire une donation, sauf la donation proportionnée au rang social de la famille faite dans un but charitable, dans un but social ou en exécution d'un devoir moral ; (6) transiger ; (7) soumettre un litige à l'arbitrage ; (8) remettre des biens en garantie ou en sûreté auprès d'un agent public ou d'un tribunal. Dans les cas autres que ceux prévus à l'alinéa premier, la gestion des biens communs peut être assurée par l'un ou l'autre des époux sans le consentement de l'autre.
résumé non officiel
Article 1480
Article 1480. Lorsque la gestion des biens communs doit être assurée conjointement, ou requiert le consentement de l'autre époux, en vertu de l'article 1476, et que l'un des époux a accompli un acte juridique seul ou sans le consentement de l'autre époux, ce dernier peut demander en justice la révocation de cet acte, à moins qu'il ne l'ait ratifié ou que le tiers, au moment où l'acte a été accompli, n'ait agi de bonne foi et à titre onéreux. L'action en révocation prévue à l'alinéa premier ne peut plus être intentée après l'expiration d'un délai d'un an à compter du jour où la cause de la révocation a été connue, ou de dix ans à compter du jour où l'acte a été accompli.
résumé non officiel
Article 1474
Article 1474. Sont biens communs les biens : (1) acquis par les époux pendant le mariage ; (2) acquis par l'un des époux pendant le mariage par testament ou par donation écrite, lorsque le testament ou l'acte de donation précise qu'il s'agit de biens communs ; (3) qui sont les fruits des biens propres. En cas de doute sur le point de savoir si un bien est commun ou non, il est présumé commun.
résumé non officiel
Article 1471
Article 1471. Sont biens propres les biens : (1) qu'un époux possédait avant le mariage ; (2) qui sont des objets d'usage personnel, des vêtements ou des parures convenant à sa condition, ou des outils et instruments nécessaires à l'exercice du métier ou de la profession de l'un des époux ; (3) qu'un époux a acquis pendant le mariage par succession ou par donation ; (4) qui constituent des biens remis à titre de fiançailles.
résumé non officiel
Article 1479Modifié le 23 janvier 2025
Lorsqu'un acte accompli par un époux requiert le consentement commun des époux et que la loi exige pour cet acte un écrit ou un enregistrement auprès de l'autorité compétente, ce consentement doit être donné par écrit.
résumé non officiel
Arrêts de la Cour suprême
- 3122/2564 (2021): Commercial Leasehold Acquired by a Spouse During Marriage is Presumed Sin Somros Under Section 1474 paragraph two
- 372/2567 (2024): Land Given by a Parent During the Marriage Is Sin Suan Tua and Cannot Be Seized for the Other Spouse's Debt
- 1296/2558 (2015): Built Before Registration: Not Marital Property, but Co-owned
Sources
- Code civil et commercial, Office of the Council of State, consulté le 31 octobre 2026
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), consulté le 19 février 2026
Quels biens nécessitent un consentement ?
Le droit de la famille thaïlandais répartit les biens d’un couple marié en deux catégories, et seule l’une d’elles nécessite le consentement du conjoint pour être vendue :
| Catégorie | Ce que cela couvre | Consentement à vendre des terres ? |
|---|---|---|
| Sin suan tua (propriété séparée) | Des biens acquis avant le mariage, des effets personnels, des cadeaux ou des héritages reçus personnellement | Non. Le conjoint propriétaire peut vendre seul |
| Sin somros (propriété matrimoniale) | Les biens acquis pendant le mariage, les revenus provenant de l’un des époux, les fruits de la propriété séparée | Oui. L’article 1476 du CCC exige une action conjointe ou un consentement |
Le piège pour les acheteurs est que le titre de propriété ne mentionne que le nom du propriétaire enregistré : il n’indique ni sa situation matrimoniale ni si la parcelle est sin somros. Les terres acquises pendant le mariage sont présumées être des biens matrimoniaux, sauf preuve contraire, même lorsqu’elles sont enregistrées au nom d’un seul époux. Notre guide sur les titres de propriété en Thaïlande explique ce que le titre de propriété vous apprend et ce qu’il ne vous apprend pas.
Ce que l'acheteur a perdu : l'annulation signifie l'expulsion
Le point distinctif de l’arrêt de la Cour suprême n° 3228/2569 est la sanction. La Cour d’appel des affaires spécialisées avait annulé les ventes mais refusé d’ordonner à l’acheteur de quitter le terrain. La Cour suprême a infirmé cette retenue, en invoquant les articles 1476 et 1480 du Code civil et commercial ainsi que les règles de procédure des articles 141, 142 et 246 du Code de procédure civile : l’annulation totale prive l’acheteur de tout droit sur le bien, de sorte que l’expulsion et la cessation de toute utilisation du terrain doivent suivre.
En pratique, un acheteur dans cette situation perd le terrain, toutes les constructions ou améliorations qui y ont été apportées et des années d’utilisation, et doit poursuivre le vendeur (ou sa succession) en restitution du prix. Si le vendeur est décédé ou n’a aucun patrimoine, cette créance risque de ne pas valoir grand-chose.
Liste de contrôle de due diligence pour les acheteurs
- Consultez le statut matrimonial du vendeur: demandez le livret d’enregistrement de la maison (tabien baan), la carte d’identité et, le cas échéant, l’acte de mariage. Ne vous fiez pas uniquement au titre de propriété.
- Demandez quand et comment le vendeur a acquis le terrain: les terres achetées pendant le mariage sont présumées sin somros même si un seul nom figure sur le titre de propriété.
- Exiger le consentement écrit du conjoint auprès du bureau foncier: le consentement doit être donné ou confirmé devant l’agent du bureau foncier le jour du transfert.
- Attention aux vendeurs divorcés ou veufs: les biens qui étaient sin somros n’ont peut-être pas été entièrement partagés, et des héritiers peuvent détenir des droits sur ceux-ci.
- Utilisez un avocat pour la recherche du titre et la cession: une vérification préalable sérieuse porte sur le titre de propriété, la situation familiale du vendeur et tout droit invoqué, enregistré ou non, comme l’expose notre guide immobilier pour étrangers en Thaïlande.
Ce que cela signifie pour les conjoints étrangers et les investisseurs
Pour un étranger marié à un ressortissant thaïlandais, le consentement de son conjoint en Thaïlande s’applique dans les deux sens. Lorsqu’un conjoint thaïlandais achète un terrain, on vous demandera généralement au bureau foncier de déclarer que l’argent de l’achat est la propriété séparée de votre conjoint, une déclaration ayant des conséquences réelles, que nous analysons dans notre article sur la lettre de confirmation lors de l’achat d’un terrain par l’intermédiaire d’un conjoint thaïlandais. Mais pour les biens qui sont véritablement sin somros (une maison construite pendant le mariage, un condo acheté avec des revenus communs), votre consentement est requis avant que votre conjoint puisse valablement les vendre ou les hypothéquer, et une vente conclue à votre insu peut être annulée en vertu de l’article 1480.
Les acheteurs devraient vérifier qui doit signer avant de payer et de faire enregistrer la cession. Les contestations rejetées concernant les cessions de 2006 montrent l’importance du calendrier ; les contestations accueillies concernaient les cessions de 2017. Les questions relatives au partage des biens matrimoniaux sont traitées dans notre guide du divorce.
Si vous envisagez un achat, réexaminez une ancienne cession ou craignez qu’un bien ait été vendu sans votre consentement, notre équipe peut effectuer la recherche de titre, examiner la situation familiale qui se cache derrière le titre de propriété et intervenir rapidement lorsqu’une action en annulation doit être intentée ou contestée. Cet article a été rédigé et révisé par Sébastien Brousseau, LL.B., B.Sc., établi en Thaïlande depuis 2004 et à la tête de ThaiLawOnline depuis 2006. Contactez ThaiLawOnline pour une consultation avant de signer.
Cet article présente des informations générales concernant le droit thaïlandais ; il ne constitue pas un avis juridique. Les affaires immobilières et familiales dépendent des circonstances propres à chaque cas ; veuillez consulter un professionnel qualifié avant de prendre des décisions.
Dernière révision : 28 septembre 2026. Lu en thaï : arrêt de la Cour suprême n° 3228/2569 jusqu’à son dispositif (copie deka.in.th) ; articles 1474, 1476 et 1480 du Code civil et commercial. La liste de vérification préalable et la pratique des bureaux fonciers relèvent de notre commentaire.
Foire aux questions
Le consentement du conjoint est-il requis pour vendre un terrain en Thaïlande ?
Oui, lorsque le terrain est un bien matrimonial (sin somros). L’article 1476 du Code civil et commercial exige que la vente ou l’hypothèque d’un bien immobilier matrimonial soit effectuée conjointement ou avec le consentement de l’autre époux.
Que se passe-t-il si un terrain est vendu sans le consentement du conjoint ?
Le conjoint qui n’a pas consenti peut demander au tribunal l’annulation de la vente en vertu de l’article 1480. Dans l’arrêt de la Cour suprême n° 3228/2569, deux transferts de 2017 ont été annulés en totalité et il a été ordonné au bénéficiaire de quitter ces parcelles ; les recours contre deux transferts de 2006 étaient prescrits. La ratification et la protection du tiers de bonne foi ayant acquis à titre onéreux comptent également en vertu de l’article 1480.
Combien de temps un conjoint a-t-il le droit d’annuler une vente ?
Un an à compter du jour où le conjoint a été informé des motifs de nullité, et au plus tard dix ans à compter de la date de l’opération. Les questions de calendrier dépendent de la situation réelle, il est donc conseillé de consulter un avocat dès que possible.
Les biens immobiliers enregistrés au nom d’un des époux restent-ils des biens matrimoniaux ?
Souvent oui. Les biens acquis pendant le mariage sont présumés être de la propriété commune, même si le titre de propriété ne mentionne que le nom d’un seul époux. Le titre ne résout pas la question.
Cette règle affecte-t-elle les étrangers qui achètent un bien immobilier en Thaïlande ?
Oui. Un étranger qui achète un condo, une maison ou un bail auprès d’un vendeur thaïlandais marié doit vérifier le statut matrimonial du vendeur et obtenir le consentement de son conjoint lors du transfert, ou risquer que la transaction soit annulée plusieurs années plus tard.
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